请教大家投资转自住房的保税问题

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我在大温地区,最近把自住房卖掉了,准备搬进投资房。简单跟熟人了解了一下,听说明年(2022)报税时需要将投资房按照BC assessment的价格作为基准,与当初购买投资房时的差价来结算投资房的Capital Gain/Loss.
问题是关于BC assessment,我们当初买价是高出2021年1月的政府估价的,应该报Capital Loss; 但是因为这一年房价市场火爆,明年1月来的政府估价就要冲上天,估计要超出买价10W左右,产生很大一部分的Capital Gain。
所以想请教这里的专家和过来人:
1)我如果2022年3月报税时,是否仍然可以用2021年1月收到的政府估价来计算投资房买卖的Captial Gain/Loss? 这样做合规么?(毕竟我们是2021年9月卖掉自住房并结束投资房的出租合同,估计11月搬进投资房,转换时发生在2021年)
2)如果1)可以,我们会上报大概6万的capital loss。这样会不会招致CRA的“照顾”来查税?我们所有过去的报税都诚实无伪,并留有记录,理论上不怕CRA查税。但是我们听说被CRA盯上很麻烦,所以想请教大家,如果没有逃税,还需不需要怕CRA查?到底麻烦在哪儿?
3)有位朋友说就不如按2022年1月收到的政府估价计算投资收益,多交2到3万加币的Capital Gain,这样CRA就happy了,自己买个心安。大家同意这种意见么?个人觉得如果还有其他合规的办法,这么多钱“破财免灾”有点心疼。
4)投资房转自住房还有什么相关的报税要点么?投资期间的房屋折损,修补等费用可以在转为自住房结算保税时一次性算入投资cost么?(之前每年的修补都有计入cost,只是最后一次租客搬走后,进屋发现不少要修补的地方,目前装修报价要2w才能做好了入住)

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我在大温地区,最近把自住房卖掉了,准备搬进投资房。简单跟熟人了解了一下,听说明年(2022)报税时需要将投资房按照BC assessment的价格作为基准,与当初购买投资房时的差价来结算投资房的Capital Gain/Loss.
问题是关于BC assessment,我们当初买价是高出2021年1月的政府估价的,应该报Capital Loss; 但是因为这一年房价市场火爆,明年1月来的政府估价就要冲上天,估计要超出买价10W左右,产生很大一部分的Capital Gain。
所以想请教这里的专家和过来人:
1)我如果2022年3月报税时,是否仍然可以用2021年1月收到的政府估价来计算投资房买卖的Captial Gain/Loss? 这样做合规么?(毕竟我们是2021年9月卖掉自住房并结束投资房的出租合同,估计11月搬进投资房,转换时发生在2021年)
2)如果1)可以,我们会上报大概6万的capital loss。这样会不会招致CRA的“照顾”来查税?我们所有过去的报税都诚实无伪,并留有记录,理论上不怕CRA查税。但是我们听说被CRA盯上很麻烦,所以想请教大家,如果没有逃税,还需不需要怕CRA查?到底麻烦在哪儿?
3)有位朋友说就不如按2022年1月收到的政府估价计算投资收益,多交2到3万加币的Capital Gain,这样CRA就happy了,自己买个心安。大家同意这种意见么?个人觉得如果还有其他合规的办法,这么多钱“破财免灾”有点心疼。
4)投资房转自住房还有什么相关的报税要点么?投资期间的房屋折损,修补等费用可以在转为自住房结算保税时一次性算入投资cost么?(之前每年的修补都有计入cost,只是最后一次租客搬走后,进屋发现不少要修补的地方,目前装修报价要2w才能做好了入住)

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投资房没卖,如何能产生Capital Gain 或 Capital Loss? 如果投资房卖了,按照你卖出的价格减去你买的价格,产生Capital Gain 或 Capital Loss,和BC assessment 没有任何关系。
 
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首先声明我不是会计师,我是安省居民,自己报的税。

我们家因为搬去另外一个城市生活,把原来的自住房出租了几年(每年如实报租金收入),后来又回去住了一段时间,当年报税的时候,我只是填写这处房产为主要住房,并没有缴纳任何capital gains,等到我后来卖掉这处房产时,当年报税时如实填写相关资料(何时自住,何时出租,何时又自住,购买时的价格,卖价,除去出租时的房屋维修费用,我都保留了相关收据,律师费用,相关税费…可以抵扣的税款),报税软件会自动计算出你需要缴纳的税款。
我用两个报税软件,计算出的税款不同…
个人认为只需要如实填写相关信息就可以了,如果有问题,税务部门会要求你提供资料,也会告诉你他们的观点,还是很友善的。
 
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问题是关于BC assessment,我们当初买价是高出2021年1月的政府估价的,应该报Capital Loss; 但是因为这一年房价市场火爆,明年1月来的政府估价就要冲上天,估计要超出买价10W左右,产生很大一部分的Capital Gain。
所以想请教这里的专家和过来人:
1)我如果2022年3月报税时,是否仍然可以用2021年1月收到的政府估价来计算投资房买卖的Captial Gain/Loss? 这样做合规么?(毕竟我们是2021年9月卖掉自住房并结束投资房的出租合同,估计11月搬进投资房,转换时发生在2021年)
2)如果1)可以,我们会上报大概6万的capital loss。这样会不会招致CRA的“照顾”来查税?我们所有过去的报税都诚实无伪,并留有记录,理论上不怕CRA查税。但是我们听说被CRA盯上很麻烦,所以想请教大家,如果没有逃税,还需不需要怕CRA查?到底麻烦在哪儿?
3)有位朋友说就不如按2022年1月收到的政府估价计算投资收益,多交2到3万加币的Capital Gain,这样CRA就happy了,自己买个心安。大家同意这种意见么?个人觉得如果还有其他合规的办法,这么多钱“破财免灾”有点心疼。
4)投资房转自住房还有什么相关的报税要点么?投资期间的房屋折损,修补等费用可以在转为自住房结算保税时一次性算入投资cost么?(之前每年的修补都有计入cost,只是最后一次租客搬走后,进屋发现不少要修补的地方,目前装修报价要2w才能做好了入住)

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自住房买卖不需要计算投资收益,你现在住进投资房,住进去之前的投资房的房租收入报税,卖掉的时候出租的年份资本增值的部分需要计算capital gain.其他部分依旧按照自住房不计算资本增值。
 
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自住房买卖不需要计算投资收益,你现在住进投资房,住进去之前的投资房的房租收入报税,卖掉的时候出租的年份资本增值的部分需要计算capital gain.其他部分依旧按照自住房不计算资本增值。
"卖掉的时候出租的年份资本增值的部分需要计算capital gain",如果是这样的话怎么计算,比如前两年出租的话怎么来计算这两年的增值额,因为房子没有卖掉,所以没有具体金额,周围的房子的成交额也不准确,而且同一区域的房子有时差异很大,毕竟装修设备都不一样
 
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每个人观点可能不一样,但CRA网站条款写的很清楚,房子用途改变时,视作卖出,卖出价为卖出时市场公允价。出租房改为自住,应视作以市场公允价卖出出租房,以此来计算投资收益或损失;并在同一天按同一市场公允价买入此自住房,并以此买入价作为将来用途再次改变或卖出时的成本基础。
好拗口,总之就是你必须当它卖出了。至于市场公允价,原来这个论坛里的唐人Jason说的很好,你如果真卖房,你愿意卖人家愿意买的价格,就是公允价。所以你看看周围差不多房子的价格,你说再低些我也愿意卖,那就以你觉得的价格作为公允价吧。购入时间短的房子,亏损是有可能的,购入时间长如果还报亏损,得自己琢磨一下公允与否,不用去琢磨税局怎么想。
市政评估价是市府根据财务预算算出来的,跟市场公允价没有关系。
 
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"卖掉的时候出租的年份资本增值的部分需要计算capital gain",如果是这样的话怎么计算,比如前两年出租的话怎么来计算这两年的增值额,因为房子没有卖掉,所以没有具体金额,周围的房子的成交额也不准确,而且同一区域的房子有时差异很大,毕竟装修设备都不一样
房子改变用途等同卖出,按照FMV (Fair Market Value )计算增值部分
 

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