426万买房,亏了280万:环京买房人,断供了

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2021-12-13 13:08 正解局

杠杆不要加得太高,要给自己留条退路。

正解局原创

最近,网上热传一位在燕郊买房人断供房子的事情。

这件事,颇为典型,也有启发意义。

今天,我们就来说说。

简单来说,这位买房人,在燕郊置换了一套三居室。现在还不上贷款,被银行起诉,还要倒贴十几万的律师费。

具体细节,感兴趣的读者,可以看看下面的帖子。

网帖内容

按照当事人的说法,断供主要有两个原因:

一是还不起了。

这套房子,总价426万,贷款298万,每月月供16800元,也就是说,每年要还20多万,整整30年。

20多万,很多家庭一年的总收入都没有这么多。

扛着这么高的贷款,风险极大。工作上稍有风吹草动,随时可能会还不起。

当事人没说自己从事什么工作。不过,最近几年,大部分行业都不太景气,想必当事人也受到了影响。

二是房子不值钱了。

4年前,花426万买的房子,现在只值235万,首付的钱亏完了,还要继续还298万的贷款。

也就是说,房子的价值,已经抵不上贷款。

即使当事人有钱,也不愿意继续还贷款了。

索性断供,把房子给银行。

426万买的房子,现在只值235万,账面上亏191万。再加上4年时间,还有64万的利息。

还要算如果不买房,首付128万的4年利息收入,至少也有10万。

最后还要算上要承担的19万律师费。

粗略算下来,至少亏了280万。

太惨了。

这么惨,最关键的原因,还是房子不值钱了。

如果房子升值,即使断供,也不至于亏得这么惨,说不定还有盈余。

买燕郊房子断供的,可不止他一个人。

新闻报道

燕郊,一个面积只有108平方千米的小乡镇,因位于天安门以东30公里的地理优势,成为“环京第一城”。

回顾过去10年,燕郊的房子,犹如坐上了过山车。

2010年2月至2012年底,房价从每平方米6700元涨至9000元,最后又跌回6700元。

2013年至2014年,房价从每平方米6000元涨到了11000元,后又跌至8500元。

2015年至2017年,飞速上涨,最高价飙升至每平方米40000元。

2017年至今,一路下跌,跌到了每平方米1万多元。

上文说到的断供买房人,恰恰买在了最高点。

燕郊房价,波动为什么这么大?

原因很复杂,最核心的一点,我认为是,成也北京,败也北京。

因为靠近北京,成为很多在北京买不起房子的北漂安家落户的选择。也因靠近北京,做起了“划入北京”的美梦,吸引着炒房者投机,房子价格涨起来了,泡沫也就吹大了。

燕郊与北京的距离

靠近北京,但毕竟不是北京。燕郊的经济实力和人口流入,撑不起4万的房价。

“划入北京”的美梦醒了,再加上大环境、调控等影响,泡沫也就破了。

就拿燕郊这套74平方米的两居来说,2017年成交价230万,2020年成交价110万。

燕郊地区一楼盘74平方米户型2017年和2020年的成交价对比

这是血淋淋的腰斩了。

要是你,你断不断供?

值得注意的是,上文提到断供的买房人,并非是炒房客、投资客,而是一位置换的刚需。

很多人觉得,如果房价大跌,炒房客会跳楼。事实上,炒房客大多或赚得盆满钵满,或财力雄厚,扛得住房价下跌。

房价下跌,最容易受伤的是刚需。

这也警示我们:

一是要顺势而为,“房住不炒”的政策下,买房暴富的时代结束了。别还想着投机,投资也要慎重。

二是要量力而行,杠杆不要加得太高,要给自己留条退路。

疫情短期内不会结束,现金流对企业、个人越发重要。

我曾在《损失60亿后,俞敏洪还捐出7万套桌椅:新东方为什么能体面退场?》一文中分析过,“双减”冲击下,教培机构跑路、破产一片,新东方依然能够从容退款,体面退场。

这是因为,新东方抑制住了扩张的冲动与欲望,保持良好的现金流,账户上还有100多亿元的现金。

我们经常说一个词:中产。

我一直在想,到底是什么中产?

定义很多,标准很多,有的以收入划分,有的以资产界定。

在我看来,真正的中产,不是一串数字,而是一种状态。

具体而言,就是前方有光,后方有粮。

前方有光,指的是,中产是向前看、向前走的,是充满干劲与奔头的。

后方有粮,指的是,中产是穿鞋的而非光脚的,是有家底而非家徒四壁的。

从形象上看,中产大略是一个有资产、有积蓄同时还在为生活努力打拼的中年人。

屏幕前的你,是中产吗?

中产的状态并非一成不变。

就我而言,最近几年,我的状态是:

前方的光,还在,只是跑得慢一些;后方的粮,尚有,还要多存一些。

说得再直白点,更保守了。

我发现,与我同龄的人都越来越保守了,也可以说是认怂了。

前些年,还豪言壮志升官发财,现在,工作上的不如意顶多吐槽两句,跳槽都变得谨慎起来,就更别提辞职了。

这里面,有外部环境、家庭负担的影响,也有身体情况的因素。

不得不承认,35岁之后,你的事业还能上升,但身体却是在走下坡路了。

我以前写稿子写到凌晨两点钟,第二天还能生龙活虎地上班。现在,十二点前必须睡觉,否则第二天总觉得浑身不得劲。

心有余,而力不足。

这种感受,人到中年,才能体会。

所以,我给自己定下来的生存法则是先稳后进、宽心松身。

稳是第一位,确保稳的前提下,才能求工作、生活上的进步,绝不冒险理财、购房。

主动降压,拒绝焦虑,放宽心灵,放松身体。

中年人是家里的顶梁柱,上孝父母,下养子女,责任重大,更要对自己好一点,保重身体。
 
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这里贷款审得很严,还款不能超过收入的1/3啦,还要算已有的贷款,还要确定有足够的首付啦。国内贷款貌似太容易了,没收入的也能贷款,或者所有收入基本都用于还款,还有用信用卡刷首付的。反正国内买房好像没有贷不上的。
 

Aidemengdun

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400万可以上车苏州杭州了,何必燕郊。。。
情况不同。

北京的发展是畸形的吸血模式。但是北京收入确实不错

在北京工作,是无法在苏杭买房的。无户口无工作社保。

不是加拿大,随便哪里都能买房。
 
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400万可以上车苏州杭州了,何必燕郊。。。
情况不同。

北京的发展是畸形的吸血模式。但是北京收入确实不错

在北京工作,是无法在苏杭买房的。无户口无工作社保。

不是加拿大,随便哪里都能买房。
就是呀, 刚需,在北京工作,北京买不起,也只能去郊区买了。
 
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这篇文章里的杠杆,指的是贷款和还款能力的对比,不仅仅是首付百分比,
4年前,花426万买的房子,现在只值235万,首付的钱亏完了,还要继续还298万的贷款。

也就是说,房子的价值,已经抵不上贷款。

即使当事人有钱,也不愿意继续还贷款了。

索性断供,把房子给银行。
 
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这里贷款审得很严,还款不能超过收入的1/3啦,还要算已有的贷款,还要确定有足够的首付啦。国内贷款貌似太容易了,没收入的也能贷款,或者所有收入基本都用于还款,还有用信用卡刷首付的。反正国内买房好像没有贷不上的。
我咋觉得咱这因为疫情出现不少空手套白狼的房主呢,可能是我朋友圈的问题,周围正常工作的基本都不敢升级房子,认识两做房产经济的,趁着疫情屯了好几套房,真的空手套白狼,因为是朋友,所以家庭收入也大概知道,正常几大银行就他们那点报税收入根本贷不下来几万块钱,都是通过私人金融机构融到的钱
 
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4年前,花426万买的房子,现在只值235万,首付的钱亏完了,还要继续还298万的贷款。

也就是说,房子的价值,已经抵不上贷款。

即使当事人有钱,也不愿意继续还贷款了。

索性断供,把房子给银行。
其实,在国内,继续坚持还款才是最优的,继续还款,至少还能剩个房子,如果断供,那是房子没了,同时欠的贷款仍然要继续还。当然,实在还不起那就只能最糟情况了,房子没了同时仍然欠银行的钱。
 
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我咋觉得咱这因为疫情出现不少空手套白狼的房主呢,可能是我朋友圈的问题,周围正常工作的基本都不敢升级房子,认识两做房产经济的,趁着疫情屯了好几套房,真的空手套白狼,因为是朋友,所以家庭收入也大概知道,正常几大银行就他们那点报税收入根本贷不下来几万块钱,都是通过私人金融机构融到的钱
私贷6%利息。
 
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我咋觉得咱这因为疫情出现不少空手套白狼的房主呢,可能是我朋友圈的问题,周围正常工作的基本都不敢升级房子,认识两做房产经济的,趁着疫情屯了好几套房,真的空手套白狼,因为是朋友,所以家庭收入也大概知道,正常几大银行就他们那点报税收入根本贷不下来几万块钱,都是通过私人金融机构融到的钱
我们单位过去一两年买房换房子的不少,因为在家工作了,就小房子换大房子,城里房子搬到郊区房子,而且现在贷款利息很低。今年初我们买了个待修的房子,本来也想找私人贷款,结果利息都是8%-10%,也一样要提交一堆材料审核,还要交很多费用。后来干脆就用我们那个还没卖掉的房子贷了款出来,利息才1.9%。
 
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我咋觉得咱这因为疫情出现不少空手套白狼的房主呢,可能是我朋友圈的问题,周围正常工作的基本都不敢升级房子,认识两做房产经济的,趁着疫情屯了好几套房,真的空手套白狼,因为是朋友,所以家庭收入也大概知道,正常几大银行就他们那点报税收入根本贷不下来几万块钱,都是通过私人金融机构融到的钱

恒大模式哇,高杠杆赌国家放水嘛,放水了就赢,没放就输。
 
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如果是刚需谈不上亏不亏的,你当初买房时不是应该预备好供款的吗?除非你预期的收入出了意外那另当别论。所以关键还是跟大环境的对比而产生了落差造成了你好像亏大了,其实只是你的资产没增长而已。如果有能力还是供下去,起码房子是要住的,说不定哪天又涨回来了。不然以后想买银行还会贷款给你吗?
 

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