用报税软件预演 - 计算投资房资本利得税

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今年我卖了出租房,想预先计算一下要交纳多少利得税。

刚好今年用的报税软件是TurboTax Premier,据说适用,于是准备把数据输进去,看看计算出来多少。

不久前我发帖讨论过这个议题,当时有网友说,这个软件会提示你一项一项一类一类的勾选,逐步细化出需要填报的相关数据,并有示例。

于是我打开软件,进入Easy steps > Profile,勾选了与出售投资房相关的项,然后在Income & Expenses下勾选下面两项:

step1.jpg

step2.jpg

然后我就期待着后面有详细的提示,然而大失所望,软件只提供了下面这个界面:

step3.jpg

就只提供这三个数据输入,没有细化提示任何可以抵扣税的费用清单,这跟直接填Schedule 3有什么区别呢。

没办法,只好自己做功课。上CRA网站查了这三个数据的含义。现在我的理解是:

Total Proceeds
应该是房子的售价 Sale Price,可以在律师的 Closing 文件中查到。

Total Adjusted Cost Base
是房子购入价格以及相关的各项费用的总和。

Total Outlays and Expenses
是出售房子时相关的各项费用的总和。

我翻出那两份律师文件,查找上述费用项目。其中出售的费用项目不多,包括经纪佣金、律师费、文件费,以及closing之前房子的管理费/地税/保险费/按揭利息等。但购入的费用可真多,文件中足足写满三页纸,五花八门。

我把所有费用计算好,输入软件。计算结果,资本利得大约 22 万,应缴纳税款接近 $48,000,边际税率都 47%了。

还是想请教一下 @Mayeye 网友,TurboTax里面应该勾选哪些项,才会有详细的指引信息?我可能漏选了,所以出不来那些信息。先谢了。
 
最后编辑: 2021-12-23
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应付的48K税有点高。资本利得22万里50%是免税,剩下的11万才计税。通常利得税大约是26%,所以应付税大约是$28K才合理。俺碰巧今年也卖了一个投资的condo,用网上一个估算利得税的工具算了一下与平常所知道的差不多,26%的利得税。
 
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应付的48K税有点高。资本利得22万里50%是免税,剩下的11万才计税。通常利得税大约是26%,所以应付税大约是$28K才合理。俺碰巧今年也卖了一个投资的condo,用网上一个估算利得税的工具算了一下与平常所知道的差不多,26%的利得税。
你可能只算了联邦税,还有省税。另外,我是把工作收入一起报,所以加起来后,边际税率就差不多是47%。软件应该不会算错。
 
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界面貌似是变化了,每年他们都有一些更新,我是去年操作的,没有记得有这个表格,但差不多就是那几样东西,expense是需要自己summarize的。他会在注释里告诉你那些费用可以算作成本,但不会给你列出各项分类明细项让你填写,你自己把票据存好,加起来就是了。(确实比较花时间,但没人能够代劳)

请会计师不是钱的问题,是他/她并不能代劳你来整理账务,所有的票据和加成还是需要自己来搞;第二,会计师并没有为你达到利益最大化的驱动和利益驱使。

我最近转做contractor, 自己成立了一个公司,两眼一抹黑还是找了一个会计师,咨询来咨询去,最后很多问题依然要自己去CRA网上研究和操作,比如如何给员工发薪...会计师们除了报税,也有其他衍生的一些收费服务,比如帮你计算HST,CPP,EI这些,结果最后你会发现他能帮你做的事情,你自己在CRA网站上都能做;如果你想你的利益最大化,无论找不找会计师,你都必须得自己吃透原理。会计师无法帮你做决定,更多程度上,他们只是比你更熟练于整个流程和更精确的理解一些定义和限制,这点就是他们的价值。

这部分功课是你在准备交易投资方的时候就应该要提前做起来的。注意,有些成本要按票据时间归属于两个不同的区域。比如你当年这套投资方头3个月在出租,第4个月起租客搬走,你开始准备卖房,7月交割;如果你在第2个月换了台暖炉,那只能归入rental 收入的expense那里,而不能纳入房产成本。反之亦然。不过应该不会存在吃亏一说,但凡你有票据,clairm了,总归在某一个类别里视为成本,deduct掉一些应税额。

投资房差不多是这样的,赚个几十万,拿出50%的capital gain, 再叠加到你的当年家庭总收入上面一齐打税,确实要被拿掉很大一块儿。所以我是攒了多年的RRSP空间用来缓冲这一部分,能避掉多少高阶税区就尽量避掉一些。

不过还好啦,奉公守法纳税,把税金也视为投资损耗的一部分就行了。毕竟这年头没有啥能比得上房产投资的效率的。
 
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界面貌似是变化了,每年他们都有一些更新,我是去年操作的,没有记得有这个表格,但差不多就是那几样东西,expense是需要自己summarize的。他会在注释里告诉你那些费用可以算作成本,但不会给你列出各项分类明细项让你填写,你自己把票据存好,加起来就是了。(确实比较花时间,但没人能够代劳)

请会计师不是钱的问题,是他/她并不能代劳你来整理账务,所有的票据和加成还是需要自己来搞;第二,会计师并没有为你达到利益最大化的驱动和利益驱使。

我最近转做contractor, 自己成立了一个公司,两眼一抹黑还是找了一个会计师,咨询来咨询去,最后很多问题依然要自己去CRA网上研究和操作,比如如何给员工发薪...会计师们除了报税,也有其他衍生的一些收费服务,比如帮你计算HST,CPP,EI这些,结果最后你会发现他能帮你做的事情,你自己在CRA网站上都能做;如果你想你的利益最大化,无论找不找会计师,你都必须得自己吃透原理。会计师无法帮你做决定,更多程度上,他们只是比你更熟练于整个流程和更精确的理解一些定义和限制,这点就是他们的价值。

这部分功课是你在准备交易投资方的时候就应该要提前做起来的。注意,有些成本要按票据时间归属于两个不同的区域。比如你当年这套投资方头3个月在出租,第4个月起租客搬走,你开始准备卖房,7月交割;如果你在第2个月换了台暖炉,那只能归入rental 收入的expense那里,而不能纳入房产成本。反之亦然。不过应该不会存在吃亏一说,但凡你有票据,clairm了,总归在某一个类别里视为成本,deduct掉一些应税额。

投资房差不多是这样的,赚个几十万,拿出50%的capital gain, 再叠加到你的当年家庭总收入上面一齐打税,确实要被拿掉很大一块儿。所以我是攒了多年的RRSP空间用来缓冲这一部分,能避掉多少高阶税区就尽量避掉一些。

不过还好啦,奉公守法纳税,把税金也视为投资损耗的一部分就行了。毕竟这年头没有啥能比得上房产投资的效率的。
谢谢你的详细回复,我也认同你的观点。

我曾请过会计师报税,得到的认知和你一样,所以除非很复杂的情况(例如自雇),普通复杂度的事情做点功课后完全可以自己做。例如我购入Condo一年后,HST rebate是自己做的,因为我发现所需的数据在律师文件里都可以找到,弄清含义后就知道怎样填申请表。

关于成本的区域,你说得对,归两类,有些是capital cost,有些是current cost,分类也不难。前者纳入房产成本,用来抵减资本利得,后者归入出租费用,抵扣租金收入。

关于费用的票据,我发现购房时很多林林总总的开支都只是罗列在律师文件里,原始票据没有给我。所以如果日后CRA要查,我应该可以提供律师文件作为证据,不知你有没有这种情况。

我积累多年的RRSP空间有十万之多,在报税软件上操作发现,每买一万RRSP可以延交四千多元的税额,减税作用很大,必须充分利用。
 
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你可能只算了联邦税,还有省税。另外,我是把工作收入一起报,所以加起来后,边际税率就差不多是47%。软件应该不会算错。
工作收入一起报47%是合理的边际税率
 
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我一直觉得收入不高的买RRSP意义不大,所以多年没买,积累的空间现在正好用得上。
我们公司match一半,不买不划算。
 
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卖房子的收入为什么要放到RRSP里呢?卖的时候的利得已经交税了,放到RRSP再取出来时,不是还得交税吗?
放到RRSP,减少应税收入,不就少交税了嘛
 

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