回复: 李丁多伦多买房专辑--公私名校，社区介绍，住宅及商业买卖知识系列
李先生:我们打算明年6月左右登陆多伦多,准备购买60万左右的house,房龄10年内的。Markham和Mississauga 这两个地方怎么样呢？选择性大吗？谢谢！
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- 主题发起人 多伦多嘉德置业-李丁
- 发布时间 2008-10-17
多伦多嘉德置业-李丁
微信号：jdlgroup2013
回复: 李丁多伦多买房专辑--公私名校，社区介绍，住宅及商业买卖知识系列
谢谢了.
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多伦多嘉德置业-李丁
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在多伦多买房，买生意，买办公室等要找的人
[FONT=宋体]在多伦多置业，无论商业或住宅，一般需要找地产经纪。这样李丁（[/FONT]416-648-3678[FONT=宋体]）认为就要了解多伦多地产经纪是怎么回事？多伦多的地产经纪公司是怎么回事？[/FONT]
[FONT=宋体]多伦多的地产销售人员需要考取地产执照才可以代理客户进行房产交易。具体分为两种：地产销售员（[/FONT]Sales Representative[FONT=宋体]）和地产经纪（[/FONT] Broker[FONT=宋体]）。[/FONT] [FONT=宋体]想成为地产销售员，首先需是加拿大公民或永久居民，年满[/FONT]18[FONT=宋体]岁。然后要完成三门关于房地产经纪基本知识的课程。课程可以为函授，网上教学或者进入课堂上课等不同方式进行学习。每完成一门考试[/FONT] [FONT=宋体]才可以进入下一门课程的学习。在一年内通过三门考试之后，将有资格申请成为地产销售员（[/FONT]Sales Person[FONT=宋体]），有效期为两年。获得临时执照的地产销售员还需要在两年之内完成三门课的考试，才可以更新执照取得永久资格。在这三门课中，有一门必修为房地产法。在这之后，每隔两年，地产销售员还需完成规定课程（无需考试）才可续期。[/FONT]
[FONT=宋体]如地产销售员希望成为地产经纪（[/FONT]broker[FONT=宋体]）[/FONT], [FONT=宋体]他或她在取得永久地产销售资格之后，还需在过去的三年中拥有两年以上的相关工作经验，再经过一门选修及地产经纪专业课程的考试，成绩高于[/FONT]75%[FONT=宋体]者才可以担当地产经纪。地产经纪的专业课程涉及如何管理，运营和操作一个地产公司。只有地产经纪才具有资格建立和运营地产公司。而一般的销售人员只能选择被雇用于某个地产经纪公司。此外，如地产销售人员涉及买卖商业地产时，最好在学习商业地产的专业课程之后再进行相关类型的交易。[/FONT][FONT=宋体]详情可参考安省地产商会的网站[/FONT]www.oreacollege.com
[FONT=宋体]。[/FONT]
[FONT=宋体]一般来讲，作为新的地产销售员，李丁认为需着重寻找一家培训新人项目比较多的地产公司开始工作，积累经验。而资深的地产经纪靠的则是长期积累下来的运营体系了，在什么公司对顾客群体并没有太大的影响。每家公司和销售所得到的都是相同的资源。一个好的销售员主要有[/FONT]4[FONT=宋体]个特点：为客户着想，专业的建议，出色的谈判技巧和热忱的服务态度。经验丰富的销售经纪不仅能准确地把握顾客的要求，选择满意的房产，更能在价格和条件上取得一定有利的地位。[/FONT]
[FONT=宋体]接下来再说说多伦多地产公司的结构框架。公司的拥有人是不需要必须拥有地产经纪牌照的。但是，在一个地产公司（[/FONT]brokerage[FONT=宋体]）里，必须有一位地产经纪，由这个人来作为公司的登记经纪人（[/FONT]broker of record[FONT=宋体]）。登记经纪人可招募销售人员以此来扩大销售业绩和公司规模。地产公司还可同时拥有其他的地产经纪，他们同样可组建自己的销售团队。那么，是不是随便找一个地产经纪就来当这个登记经纪人就行了呢？实际并不是这样，登记经纪人需要为公司承担相应的法律责任。比如说，如果公司里的某个地产销售人员在交易过程中涉及了违法行为。那么，不单单是这名地产销售将会受到法律的制裁，相应的，该公司的登记经纪人也会被惩罚。另外一方面，地产公司需接收地产局的抽查。如有违规，将会被要求限期整改，严重者，地产局有权终止其运营资格。[/FONT]
[FONT=宋体]多伦多地区大大小小的地产公司可以说是遍地开花。其中规模比较大的公司有[/FONT]Re/max, Royal lepege,Century 21,HomeLife,[FONT=宋体]等。以上提到的三家都是连锁经营制的跨国集团公司。每家地产子公司同属于一个集团，各自独立经营。拿[/FONT]Re/max[FONT=宋体]来说，在加拿大，它的下面就有[/FONT]654[FONT=宋体]家小公司，共计[/FONT]18[FONT=宋体]，[/FONT]367[FONT=宋体]名地产销售人员。不仅仅是加拿大，更在全世界[/FONT]67[FONT=宋体]个国家都有公司。而[/FONT]Royal Lepage[FONT=宋体]同样作为集团公司，则相对的拥有比较多的大公司[/FONT]relocation[FONT=宋体]的客源。地产经纪想建立自己的公司的话可以选择加盟这些连锁集团或单独命名成立自己的小公司。加盟这些连锁集团的好处在于新的下属公司可以利用母公司的品牌效应来宣传自己，缺点则是需付出一定的加盟费用。[/FONT]
[FONT=宋体]综上所述，如果阁下在多伦多置业，由于多伦多房地产比较严密的管理组织体系，可以放心使用地产经纪进行交易。如果阁下是购买高档物业或商业物业，则建议阁下寻找一位资深的地产经纪，而不是缺乏知识和经验的一般销售员。通常这类物业由于金额大，涉及面广，不仅需要知识，还需要经验和教训。而后者只能靠时间积累。[/FONT]
[FONT=宋体]如有垂询，请电：地产经纪 李丁Li Ding
Cell No 416-648 3678
e-mail：dingdingli@rogers.com
网页：[/FONT]www.dingdingli.comhttp://www.dingdingli.com/
[FONT=宋体]在多伦多置业，无论商业或住宅，一般需要找地产经纪。这样李丁（[/FONT]416-648-3678[FONT=宋体]）认为就要了解多伦多地产经纪是怎么回事？多伦多的地产经纪公司是怎么回事？[/FONT]
[FONT=宋体]多伦多的地产销售人员需要考取地产执照才可以代理客户进行房产交易。具体分为两种：地产销售员（[/FONT]Sales Representative[FONT=宋体]）和地产经纪（[/FONT] Broker[FONT=宋体]）。[/FONT] [FONT=宋体]想成为地产销售员，首先需是加拿大公民或永久居民，年满[/FONT]18[FONT=宋体]岁。然后要完成三门关于房地产经纪基本知识的课程。课程可以为函授，网上教学或者进入课堂上课等不同方式进行学习。每完成一门考试[/FONT] [FONT=宋体]才可以进入下一门课程的学习。在一年内通过三门考试之后，将有资格申请成为地产销售员（[/FONT]Sales Person[FONT=宋体]），有效期为两年。获得临时执照的地产销售员还需要在两年之内完成三门课的考试，才可以更新执照取得永久资格。在这三门课中，有一门必修为房地产法。在这之后，每隔两年，地产销售员还需完成规定课程（无需考试）才可续期。[/FONT]
[FONT=宋体]如地产销售员希望成为地产经纪（[/FONT]broker[FONT=宋体]）[/FONT], [FONT=宋体]他或她在取得永久地产销售资格之后，还需在过去的三年中拥有两年以上的相关工作经验，再经过一门选修及地产经纪专业课程的考试，成绩高于[/FONT]75%[FONT=宋体]者才可以担当地产经纪。地产经纪的专业课程涉及如何管理，运营和操作一个地产公司。只有地产经纪才具有资格建立和运营地产公司。而一般的销售人员只能选择被雇用于某个地产经纪公司。此外，如地产销售人员涉及买卖商业地产时，最好在学习商业地产的专业课程之后再进行相关类型的交易。[/FONT][FONT=宋体]详情可参考安省地产商会的网站[/FONT]www.oreacollege.com
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[FONT=宋体]一般来讲，作为新的地产销售员，李丁认为需着重寻找一家培训新人项目比较多的地产公司开始工作，积累经验。而资深的地产经纪靠的则是长期积累下来的运营体系了，在什么公司对顾客群体并没有太大的影响。每家公司和销售所得到的都是相同的资源。一个好的销售员主要有[/FONT]4[FONT=宋体]个特点：为客户着想，专业的建议，出色的谈判技巧和热忱的服务态度。经验丰富的销售经纪不仅能准确地把握顾客的要求，选择满意的房产，更能在价格和条件上取得一定有利的地位。[/FONT]
[FONT=宋体]接下来再说说多伦多地产公司的结构框架。公司的拥有人是不需要必须拥有地产经纪牌照的。但是，在一个地产公司（[/FONT]brokerage[FONT=宋体]）里，必须有一位地产经纪，由这个人来作为公司的登记经纪人（[/FONT]broker of record[FONT=宋体]）。登记经纪人可招募销售人员以此来扩大销售业绩和公司规模。地产公司还可同时拥有其他的地产经纪，他们同样可组建自己的销售团队。那么，是不是随便找一个地产经纪就来当这个登记经纪人就行了呢？实际并不是这样，登记经纪人需要为公司承担相应的法律责任。比如说，如果公司里的某个地产销售人员在交易过程中涉及了违法行为。那么，不单单是这名地产销售将会受到法律的制裁，相应的，该公司的登记经纪人也会被惩罚。另外一方面，地产公司需接收地产局的抽查。如有违规，将会被要求限期整改，严重者，地产局有权终止其运营资格。[/FONT]
[FONT=宋体]多伦多地区大大小小的地产公司可以说是遍地开花。其中规模比较大的公司有[/FONT]Re/max, Royal lepege,Century 21,HomeLife,[FONT=宋体]等。以上提到的三家都是连锁经营制的跨国集团公司。每家地产子公司同属于一个集团，各自独立经营。拿[/FONT]Re/max[FONT=宋体]来说，在加拿大，它的下面就有[/FONT]654[FONT=宋体]家小公司，共计[/FONT]18[FONT=宋体]，[/FONT]367[FONT=宋体]名地产销售人员。不仅仅是加拿大，更在全世界[/FONT]67[FONT=宋体]个国家都有公司。而[/FONT]Royal Lepage[FONT=宋体]同样作为集团公司，则相对的拥有比较多的大公司[/FONT]relocation[FONT=宋体]的客源。地产经纪想建立自己的公司的话可以选择加盟这些连锁集团或单独命名成立自己的小公司。加盟这些连锁集团的好处在于新的下属公司可以利用母公司的品牌效应来宣传自己，缺点则是需付出一定的加盟费用。[/FONT]
[FONT=宋体]综上所述，如果阁下在多伦多置业，由于多伦多房地产比较严密的管理组织体系，可以放心使用地产经纪进行交易。如果阁下是购买高档物业或商业物业，则建议阁下寻找一位资深的地产经纪，而不是缺乏知识和经验的一般销售员。通常这类物业由于金额大，涉及面广，不仅需要知识，还需要经验和教训。而后者只能靠时间积累。[/FONT]
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最后编辑: 2009-09-22
多伦多嘉德置业-李丁
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多伦多买房究竟是怎样的过程
无论是新移民登陆之后希望尽快拥有自己的家，还是旧居民想买卖自己的房产，投资物业，都需要了解在多伦多买房到底会经历怎样的一个过程呢？清楚地明白了这其中的步骤，才不会两眼一摸黑，稀里糊涂的进行交易，甚至蒙受损失。俗话说，知己知彼，百战不殆。
房产，在一个家庭和个人的生活中，往往是最大的一笔开销。那么作为一个买家，李丁（416-648-3678）认为我们必定需要经过深思熟虑，谨慎的进行我们的决策才能买得称心，住的舒心。那么，在开始找房子之前，我们所要进行的准备有哪些呢？我们需要问自己以下几个问题。第一，我们的预算有多少？第二，我们希望在什么地方？第三，我们考虑的主要因素有哪些？比如，为了孩子上个好学校。实际上，很多人选择居住地点都是根据学校的校区决定的，有人甚至“孟母三迁”，为孩子的上学而买卖房子。针对校区的好坏，请阅读李丁的其他系列文章，包含关于各种校区的详细介绍。第四，贷款经纪有没有找到？贷款状况如何？这一点很重要在于如果知道了自己的可贷款状况，挑起房子来自然底气十足，心里对于价格有了一定的范围。除这些问题之外，作为买方者，了解一下现阶段的房地产市场状况也是有必要的。
准备功课都做完了，接下来需要集中更多的精力来一步一步完成购房的步骤。李丁认为在多伦多整个程序步骤设计的比较合理严谨，如果粗心漏掉任何一步都将为买家带来很多不必要的麻烦。一个优秀的地产经纪，不仅能更好地协助买家分析房屋价值，购买到自己心仪的房子，而且会高效地完成所有购房步骤，让买家可以轻松，省心，放心。
在比较过地产经纪的经验，专业素养和工作态度之后，买家需要跟自己选中的地产经纪充分沟通，告知对方对于买房的价位要求，地点等。对彼此有更多地认识，地产经纪要很好地把握买房者的需求。按照地产局的要求，地产经纪将给买家详细介绍经纪的职责及与客户的法律关系。如买家确定委托这位经纪，则需跟经纪签署委托，代理，授权协议。这一步是为了确定双方对交易的法律责任。值得一提的是，有些买家会找不同的地产经纪以期望获得更多地房屋资源信息。实际上，多伦多地区的所有地产经纪都共享相同的数据库。如果买家同时与两位及两位以上的经纪签订了委托协议。在最终跟其中一位经纪买好房之后也需支付其他经纪相应的佣金。同时委托不同的经纪，不仅耽误买家本身的时间（不同经纪可能会带买家去看相同的房子），耽误经纪的时间和精力，而且需承担相应地法律责任。
在与地产经纪签订协议之后，地产经纪会通过email或电话通知买家符合要求的房屋。如果有合适的房屋，地产经纪则会带领买家去看房并介绍解答相关事宜。地产局明令禁止没有持有效地产执照的人员带客人看房。另外每位地产经纪都需购买保险，以便对客人，房屋负责。如买家对该套房屋有兴趣，地产经纪则需进一步提供房屋的登记资料和买卖历史纪录，不可以欺骗，隐瞒实情。通过比较历史成交价格和房屋的市场价格，买家决定要不要买这套房子。如果确定想买，经纪这时会起草购买合同等法律文件，俗称下。地产经纪需代表买家的利益来与卖方经纪进行谈判，包括价格，交房时间，具体合同条款等。在这里，资深经纪的价值又得到进一步体现。优秀的谈判技巧，丰富的专业知识及多年的经验教训可以更好的帮助买家来维护应有的利益。地产经纪还需协助客人办理房屋贷款手续，进行验房等等…针对在验房过程中所发现的房屋本身的缺陷，再与对方进行谈判交涉。此外地产经纪还要帮助客人找到合适的律师，转交各种法律文件，以使交易具有法律效益。在整个买卖过程中，对于出现的任何更改，地产经纪都需与对方经纪，银行，律师进行必要而及时的联系。最后，在交房前几天，地产经纪还需带领客人进行最后一次的房屋检查，有任何问题，要协助客人完成解决.
这样，一个“艰巨”的购房任务终于完成了。作为买家，在交房日就可以拿到钥匙，高高兴兴地搬入自己的新家。
如有垂询，请电：地产经纪 李丁
Cell No.： 416-648 3678
E-mail：dingdingli@rogers.com
网页：www.dingdingli.com
无论是新移民登陆之后希望尽快拥有自己的家，还是旧居民想买卖自己的房产，投资物业，都需要了解在多伦多买房到底会经历怎样的一个过程呢？清楚地明白了这其中的步骤，才不会两眼一摸黑，稀里糊涂的进行交易，甚至蒙受损失。俗话说，知己知彼，百战不殆。
房产，在一个家庭和个人的生活中，往往是最大的一笔开销。那么作为一个买家，李丁（416-648-3678）认为我们必定需要经过深思熟虑，谨慎的进行我们的决策才能买得称心，住的舒心。那么，在开始找房子之前，我们所要进行的准备有哪些呢？我们需要问自己以下几个问题。第一，我们的预算有多少？第二，我们希望在什么地方？第三，我们考虑的主要因素有哪些？比如，为了孩子上个好学校。实际上，很多人选择居住地点都是根据学校的校区决定的，有人甚至“孟母三迁”，为孩子的上学而买卖房子。针对校区的好坏，请阅读李丁的其他系列文章，包含关于各种校区的详细介绍。第四，贷款经纪有没有找到？贷款状况如何？这一点很重要在于如果知道了自己的可贷款状况，挑起房子来自然底气十足，心里对于价格有了一定的范围。除这些问题之外，作为买方者，了解一下现阶段的房地产市场状况也是有必要的。
准备功课都做完了，接下来需要集中更多的精力来一步一步完成购房的步骤。李丁认为在多伦多整个程序步骤设计的比较合理严谨，如果粗心漏掉任何一步都将为买家带来很多不必要的麻烦。一个优秀的地产经纪，不仅能更好地协助买家分析房屋价值，购买到自己心仪的房子，而且会高效地完成所有购房步骤，让买家可以轻松，省心，放心。
在比较过地产经纪的经验，专业素养和工作态度之后，买家需要跟自己选中的地产经纪充分沟通，告知对方对于买房的价位要求，地点等。对彼此有更多地认识，地产经纪要很好地把握买房者的需求。按照地产局的要求，地产经纪将给买家详细介绍经纪的职责及与客户的法律关系。如买家确定委托这位经纪，则需跟经纪签署委托，代理，授权协议。这一步是为了确定双方对交易的法律责任。值得一提的是，有些买家会找不同的地产经纪以期望获得更多地房屋资源信息。实际上，多伦多地区的所有地产经纪都共享相同的数据库。如果买家同时与两位及两位以上的经纪签订了委托协议。在最终跟其中一位经纪买好房之后也需支付其他经纪相应的佣金。同时委托不同的经纪，不仅耽误买家本身的时间（不同经纪可能会带买家去看相同的房子），耽误经纪的时间和精力，而且需承担相应地法律责任。
在与地产经纪签订协议之后，地产经纪会通过email或电话通知买家符合要求的房屋。如果有合适的房屋，地产经纪则会带领买家去看房并介绍解答相关事宜。地产局明令禁止没有持有效地产执照的人员带客人看房。另外每位地产经纪都需购买保险，以便对客人，房屋负责。如买家对该套房屋有兴趣，地产经纪则需进一步提供房屋的登记资料和买卖历史纪录，不可以欺骗，隐瞒实情。通过比较历史成交价格和房屋的市场价格，买家决定要不要买这套房子。如果确定想买，经纪这时会起草购买合同等法律文件，俗称下。地产经纪需代表买家的利益来与卖方经纪进行谈判，包括价格，交房时间，具体合同条款等。在这里，资深经纪的价值又得到进一步体现。优秀的谈判技巧，丰富的专业知识及多年的经验教训可以更好的帮助买家来维护应有的利益。地产经纪还需协助客人办理房屋贷款手续，进行验房等等…针对在验房过程中所发现的房屋本身的缺陷，再与对方进行谈判交涉。此外地产经纪还要帮助客人找到合适的律师，转交各种法律文件，以使交易具有法律效益。在整个买卖过程中，对于出现的任何更改，地产经纪都需与对方经纪，银行，律师进行必要而及时的联系。最后，在交房前几天，地产经纪还需带领客人进行最后一次的房屋检查，有任何问题，要协助客人完成解决.
这样，一个“艰巨”的购房任务终于完成了。作为买家，在交房日就可以拿到钥匙，高高兴兴地搬入自己的新家。
如有垂询，请电：地产经纪 李丁
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多伦多嘉德置业-李丁
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房产买卖合同你弄明白了吗？
在多伦多，当我们想买卖房子的时候，我们就需要用到地产经纪为我们作代理人。
想要买房，我们就要看房子，签合同，中间手续不胜其烦。还好有专业的地产经纪可以帮我们打理，让我们在有法律保护的情况下买到称心如意的房产，买卖房子，似乎没有那么复杂了，当然，这一切都建立在充分信任和授权我们的地产经纪的基础上。
那么，在这过程中，有多少人认真研究过合同都写了些什么呢？它是怎样保护我们的利益的？下面就主要讲讲合同里平时我们没注意一些条款。
多伦多的房产买卖合同，是由安大略省地产协会联合多伦多地产局制定的专用合同，
而且要求必须使用最新版本，里面主要分为三部分：主合同，副表，修改/删除条款文件。在该合同未经双方签署同意之前，我们称之为Offer(报盘)。
在主合同中总共列有27项条款。在这27项条款中涉及了几个具体的时间日期：分别是买家下offer的日期；合同有效期；交房日期；产权调查的日期；offer接受日期以及offer中的条件截止日期。
offer有效期：讲明了对方需在规定时间给予答复。超过有效期，则offer失效。等卖家经纪收到offer时，再与客户进行沟通，看如何调整。卖家经纪可能会对于买家发出的合同进行修改，并送还给买方， 称之为Counter offer(还盘）。
第二个日子为交房日期，应在合同的第二条中注明。作为买家将在交房日期拿到钥匙。在此日期之前，并不可以进行装修，暂放物品。
在交房前，买家应有一次或一次以上的机会去看房。（应在附录A schedule A中注明）。一般最后一次看房时间为交房期的前1-3天，以检查所购房产的是否以按合同要求清洁/施工完毕，合同中所提到卖家留下来的东西是否都在。合同的第五条第六条讲的就是所留物品的具体记录。签合同的时候需注意。看房子时有些希望卖家留下来的物品都需要问清楚，写进合同才可生效。
还有一个日期为产权调查的日期，一般律师会为买家代理相关的产权调查，无需担心。
Offer中的条件截止日期：在这个日期之前，如果买家已经取消掉条件，则该合同正式成立。在取消掉条件之前，则是通常讲的 sold on condition。
这里的condition一般包括贷款和验房。双方可根据自身的情况在合同中加入另外一些适当的条件。
价格，具体内容和交房日期都可以谈判。在买卖双方的交涉中，不仅仅需要卖家作口头承诺，必须有书面证明才能收法律保护。
如果去处并且新增任何条款附在合同中，则需要双方签字同意才可成立。成为合同修改书（Amendment），另一种只是减去一些条件则称之为Waiver。当买卖双方收到取消书Waiver或者取消条件的修改书Amendment时，整个交易才真正达成共识，交易才真正意义上的成立了。
如为共管物业（Condomium）则一般需卖家出具Status certificate给买方，通过律师进行检查，如有问题也需加入Amendment，或重新考虑该房产。
所以，如果买家不同意取消条件， 则合同不可成立，买家 通常有权退房，并退回定金。
当然，有无条件，条件多少，则由买家决定。
附录又分为A, B两部分。附录A主要是对于房屋中动产的一些特别注明，比如这些动产必须工作正常。还有买家需支付余额， 以及买卖所附带的条件。附录B主要是针对对于定金所产生的利息应返还给买家金额的多少进行规定。
值得一提的是，在买卖房产的交易中，买家经纪的佣金是由卖家支付的。也就是说出售房产的人在地产经纪处挂牌出售时，地产经纪与卖家谈好佣金及佣金比例。买家并不直接付给他/她的地产经纪佣金。
一个完整的购房程序下来，不光有主合同，授权文案，还有修改文案。每一步都需按标准的法律程式进行。
如有垂询，请电：地产经纪 李丁Li Ding Cell No.： 416-648 3678
E-mail:：dingdingli@rogers.com 网页：www.dingdingli.com
房产买卖合同你弄明白了吗？
李丁
李丁
在多伦多，当我们想买卖房子的时候，我们就需要用到地产经纪为我们作代理人。
想要买房，我们就要看房子，签合同，中间手续不胜其烦。还好有专业的地产经纪可以帮我们打理，让我们在有法律保护的情况下买到称心如意的房产，买卖房子，似乎没有那么复杂了，当然，这一切都建立在充分信任和授权我们的地产经纪的基础上。
那么，在这过程中，有多少人认真研究过合同都写了些什么呢？它是怎样保护我们的利益的？下面就主要讲讲合同里平时我们没注意一些条款。
多伦多的房产买卖合同，是由安大略省地产协会联合多伦多地产局制定的专用合同，
而且要求必须使用最新版本，里面主要分为三部分：主合同，副表，修改/删除条款文件。在该合同未经双方签署同意之前，我们称之为Offer(报盘)。
在主合同中总共列有27项条款。在这27项条款中涉及了几个具体的时间日期：分别是买家下offer的日期；合同有效期；交房日期；产权调查的日期；offer接受日期以及offer中的条件截止日期。
offer有效期：讲明了对方需在规定时间给予答复。超过有效期，则offer失效。等卖家经纪收到offer时，再与客户进行沟通，看如何调整。卖家经纪可能会对于买家发出的合同进行修改，并送还给买方， 称之为Counter offer(还盘）。
第二个日子为交房日期，应在合同的第二条中注明。作为买家将在交房日期拿到钥匙。在此日期之前，并不可以进行装修，暂放物品。
在交房前，买家应有一次或一次以上的机会去看房。（应在附录A schedule A中注明）。一般最后一次看房时间为交房期的前1-3天，以检查所购房产的是否以按合同要求清洁/施工完毕，合同中所提到卖家留下来的东西是否都在。合同的第五条第六条讲的就是所留物品的具体记录。签合同的时候需注意。看房子时有些希望卖家留下来的物品都需要问清楚，写进合同才可生效。
还有一个日期为产权调查的日期，一般律师会为买家代理相关的产权调查，无需担心。
Offer中的条件截止日期：在这个日期之前，如果买家已经取消掉条件，则该合同正式成立。在取消掉条件之前，则是通常讲的 sold on condition。
这里的condition一般包括贷款和验房。双方可根据自身的情况在合同中加入另外一些适当的条件。
价格，具体内容和交房日期都可以谈判。在买卖双方的交涉中，不仅仅需要卖家作口头承诺，必须有书面证明才能收法律保护。
如果去处并且新增任何条款附在合同中，则需要双方签字同意才可成立。成为合同修改书（Amendment），另一种只是减去一些条件则称之为Waiver。当买卖双方收到取消书Waiver或者取消条件的修改书Amendment时，整个交易才真正达成共识，交易才真正意义上的成立了。
如为共管物业（Condomium）则一般需卖家出具Status certificate给买方，通过律师进行检查，如有问题也需加入Amendment，或重新考虑该房产。
所以，如果买家不同意取消条件， 则合同不可成立，买家 通常有权退房，并退回定金。
当然，有无条件，条件多少，则由买家决定。
附录又分为A, B两部分。附录A主要是对于房屋中动产的一些特别注明，比如这些动产必须工作正常。还有买家需支付余额， 以及买卖所附带的条件。附录B主要是针对对于定金所产生的利息应返还给买家金额的多少进行规定。
值得一提的是，在买卖房产的交易中，买家经纪的佣金是由卖家支付的。也就是说出售房产的人在地产经纪处挂牌出售时，地产经纪与卖家谈好佣金及佣金比例。买家并不直接付给他/她的地产经纪佣金。
一个完整的购房程序下来，不光有主合同，授权文案，还有修改文案。每一步都需按标准的法律程式进行。
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你介绍的非常详细,收藏了.
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卖房程序及相关注意事项
在多伦多卖房主要分为两种形式：私售和通过地产经纪进行交易。
自己卖房可以在自家门口挂上For Sale的牌子。自己估价，自己跟买家进行谈判交易。整个过程都需自己完成。好处是无需支付任何中介费用。坏处则是其一估价可能不够专业准确，过高无人问津，过低自己吃亏，其二是客户来源少，即使有很多人来看房，真正有意买房的却较少，付出了时间精力却达不到好的效益。另外，合同事后可请律师帮忙把关，但是在谈判中对中的条件条款，未必有深入了解，牵涉到复杂的交易或许会容易出错。
通过地产经纪卖房称之为listing，地产经纪会通过对比同类型同区域房屋，历史价格和当前市场状况给出一份专业的房产价值评估报告(CMA)。如卖家同意该地产经纪作为自己的代理，则该地产经纪需跟卖家签订代理合同，写明在规定时间内不得找其他地产经纪代理销售其房产。如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同，那么在其中一家经纪售出房后，卖家还需支付其他经纪相同的佣金，这就有点得不偿失了。但是，如有其它协议，情形又不同。
在签订代理合同后，地产经纪会为卖家在MLS上挂牌销售。MLS是经多伦多地产局许可，为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆察看该网站内容的。在这上面挂了牌之后，所有地产经纪都可以检索到该房产，如有意看房者会与卖家的地产经纪预约时间。卖家经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒，告知买家经纪们。通常情况下，经纪会让房主在买家看房的时候最好进行回避。地产经纪还会在所出售的物业前立起FOR SALE 的标志，让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有，地产经纪在报纸上或多或少（作的比较好的经纪自然拥有比较多的广告）都会拥有自己的广告，地产经纪也会把卖家的物业更新上去，以期更多人留意。
一般来讲，卖家需对要出售的房屋进行“美容”。重新粉刷墙壁，修补外貌，裂痕，清洁地毯，把房间打扫干净整洁等等…如能针对每间房屋的功能，来进行家具摆设则是再好不过，让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好“表面功夫”，才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去并且在之后的amendment当中少给买家提供压价的机会。
当有人看中房子时，会让他她的地产经纪下offer给卖方的地产经纪。有时会出现多个offer同时给一个房屋的情况，卖家需如实告知所有买家。作为买家在抢offer的时候不会知道竞争对手的价格，所以必须对该房产给出自己觉得合理的价格。当然，抢是对卖家十分有利的，卖家可以选择价高者或提出更少条件（condition）的offer来接受。
卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内（一般为24小时）签好并传真回给买家经纪。一般offer分为有条件offer和无条件offer有条件的offer可能会有验房，贷款等方面的条件，只有在条件满足或取消后offer才能成立。无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后，即任何一方签署acceptance接受后，一般在之后的24小时内，买方要送交定金（大约总售价的5%）给卖方经纪公司信托帐户。
卖家还需有一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序，也确保交易合法有效。如没有相熟的律师，通常地产经纪们也会为自己的客户推荐。
如果产生任何条件或价格的变动，双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后，签订书面补充协议（amendment or waiver）。在这过程中，就需要双方经纪进行谈判，良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益，并根据自己的经验给于自己的客户适当的意见。
在offer生效后，卖家需在交房日期前把房屋清空，清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙提供给律师。除了常规的地契等文件外，还要注意所有的发票，说明书，建筑图，地界图，平面图等资料，以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般买家还会有1-2次的看房机会来检查房屋的完成情况。如果在交房当日之后物业未有搬空，买家有权锁门。
有了地产经纪的帮助，卖房的过程就简单多了。卖家不需担心自己找不到买主，也不用担心房子会卖亏了，只要根据地产经纪的步骤按部就班的完成就行了。
如有垂询，请电：地产经纪：李丁Li Ding
Cell No ： 416-648-3678
E-mail ：dingdingli@rogers.com
网页: www.dingdingli.com
在多伦多卖房主要分为两种形式：私售和通过地产经纪进行交易。
自己卖房可以在自家门口挂上For Sale的牌子。自己估价，自己跟买家进行谈判交易。整个过程都需自己完成。好处是无需支付任何中介费用。坏处则是其一估价可能不够专业准确，过高无人问津，过低自己吃亏，其二是客户来源少，即使有很多人来看房，真正有意买房的却较少，付出了时间精力却达不到好的效益。另外，合同事后可请律师帮忙把关，但是在谈判中对中的条件条款，未必有深入了解，牵涉到复杂的交易或许会容易出错。
通过地产经纪卖房称之为listing，地产经纪会通过对比同类型同区域房屋，历史价格和当前市场状况给出一份专业的房产价值评估报告(CMA)。如卖家同意该地产经纪作为自己的代理，则该地产经纪需跟卖家签订代理合同，写明在规定时间内不得找其他地产经纪代理销售其房产。如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同，那么在其中一家经纪售出房后，卖家还需支付其他经纪相同的佣金，这就有点得不偿失了。但是，如有其它协议，情形又不同。
在签订代理合同后，地产经纪会为卖家在MLS上挂牌销售。MLS是经多伦多地产局许可，为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆察看该网站内容的。在这上面挂了牌之后，所有地产经纪都可以检索到该房产，如有意看房者会与卖家的地产经纪预约时间。卖家经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒，告知买家经纪们。通常情况下，经纪会让房主在买家看房的时候最好进行回避。地产经纪还会在所出售的物业前立起FOR SALE 的标志，让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有，地产经纪在报纸上或多或少（作的比较好的经纪自然拥有比较多的广告）都会拥有自己的广告，地产经纪也会把卖家的物业更新上去，以期更多人留意。
一般来讲，卖家需对要出售的房屋进行“美容”。重新粉刷墙壁，修补外貌，裂痕，清洁地毯，把房间打扫干净整洁等等…如能针对每间房屋的功能，来进行家具摆设则是再好不过，让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好“表面功夫”，才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去并且在之后的amendment当中少给买家提供压价的机会。
当有人看中房子时，会让他她的地产经纪下offer给卖方的地产经纪。有时会出现多个offer同时给一个房屋的情况，卖家需如实告知所有买家。作为买家在抢offer的时候不会知道竞争对手的价格，所以必须对该房产给出自己觉得合理的价格。当然，抢是对卖家十分有利的，卖家可以选择价高者或提出更少条件（condition）的offer来接受。
卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内（一般为24小时）签好并传真回给买家经纪。一般offer分为有条件offer和无条件offer有条件的offer可能会有验房，贷款等方面的条件，只有在条件满足或取消后offer才能成立。无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后，即任何一方签署acceptance接受后，一般在之后的24小时内，买方要送交定金（大约总售价的5%）给卖方经纪公司信托帐户。
卖家还需有一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序，也确保交易合法有效。如没有相熟的律师，通常地产经纪们也会为自己的客户推荐。
如果产生任何条件或价格的变动，双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后，签订书面补充协议（amendment or waiver）。在这过程中，就需要双方经纪进行谈判，良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益，并根据自己的经验给于自己的客户适当的意见。
在offer生效后，卖家需在交房日期前把房屋清空，清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙提供给律师。除了常规的地契等文件外，还要注意所有的发票，说明书，建筑图，地界图，平面图等资料，以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般买家还会有1-2次的看房机会来检查房屋的完成情况。如果在交房当日之后物业未有搬空，买家有权锁门。
有了地产经纪的帮助，卖房的过程就简单多了。卖家不需担心自己找不到买主，也不用担心房子会卖亏了，只要根据地产经纪的步骤按部就班的完成就行了。
如有垂询，请电：地产经纪：李丁Li Ding
Cell No ： 416-648-3678
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谢谢！收藏了~
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李先生受累了，写得真是全面
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多伦多嘉德置业-李丁
微信号：jdlgroup2013
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多谢大家鼓励，也是自己不断学习总结。
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李先生，你好，我女儿今年上3年级（在国内）我想明年去多伦多，想买一个学区房，价位在35-40左右，我到不太在乎是独立屋还是townhouse，看你帮我们看看。主要是学区好一点，环境好一点。我的邮箱：rainbow2009@msn.com
谢谢！
李先生，你好，我女儿今年上3年级（在国内）我想明年去多伦多，想买一个学区房，价位在35-40左右，我到不太在乎是独立屋还是townhouse，看你帮我们看看。主要是学区好一点，环境好一点。我的邮箱：rainbow2009@msn.com
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已经给你发了些房源信息，请参考。
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能发些北约克的房源吗?
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多伦多嘉德置业-李丁
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如需房源，请您发给我你的Email地址， 联系电话。
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多伦多嘉德置业-李丁
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多伦多卖房系列 （1）
没有中央空调，谁之过？
李丁（416-648-3678）在帮助客人卖房的实践中，也学习到了一些常识。在这里陆续的介绍给到大家一起共同学习，避免在将来的卖方过程中遇到相似的麻烦，也使卖房变得更加顺利。以下这个故事相信大家并不陌生，来自RECO的诉讼案。
案件
买主B，看到了一则关于B街的物业出售广告。地产公司A和地产经纪A在C市地产局和D市地产局的MLS信息系统上发布此物业的附带物品中包括中央空调。
根据在MLS信息系统上的广告，买主B通过地产经纪B提交了报盘。在报盘合同中明确陈述：“ 在提供的附带品中包括了所有的冷暖气设备，电灯装置，冰箱，电炉，洗衣机，烘干机，热水器。买方出价为$ 124,000，最后的成交价为$ 128,000.
交房后买主B才发现，并没有 中央空调。 尽管这条广告信息在C市地产局MLS系统上的资料明确表明中央空调应包括在内。经纪公司A向地产局上诉表明买主B 不应向地产公司追究法律责任，而是卖主应该及时解决此问题。但最终，地产经纪A和卖主以新的中央空调赔偿给买主B。
结论
地产局裁决小组判决，地产经纪A并没有尽职责在MLS信息系统发布销售信息之前核实所有的动产。 他的疏忽导致了在MLS系统上发布了错误的信息和广告；而且作为一名专业的地产经纪，他并没有保护到顾客的权利和利益，反而，卖主要支付诉讼和额外的费用，其中包括赔偿中央空调。最后，他的不专业导致了的买主和其地产经纪 认为，中央空调是该交易的一部分。
因此，他违反了地产局的以下道德和准则：
条款1- 行为规范 成员应该 （2）在房产交易中，尽力防止欺诈，误导或不道德的行为。
（5）交易公平，诚实和公正的对待大众，其他会员和第三方。
条款2 ? 对待客户的职责和责任 成员应努力保护和促进客户的最佳利益。这主要包括交易公平，诚实，诚恳的对待交易中的每个人。
条款11 ? 核实 成员应及时发现并核实有关物业及交易相关的事项，一个尽责的地产经纪应履行义务，以避免错误，误导或隐瞒事实。
条款21 ? 广告 经纪人应确保避免所有的广告和宣传，包括物业及服务，没有虚假，误导或欺骗性。
作为地产公司，A公司没有及时的监督其公司成员，导致了错误及误导性信息广告发布在C市和D市地产信息系统。此行为违反了地产局道德准则第43条：
条款43 ? 地产公司职责- 地产公司应对其经纪人的专业行为负责。
罚则及费用
地产局纪律委员会的判决：地产经纪A和地产公司A 应在90天之内各自赔偿 $2000. 并且地产公司A 应更进一步的监督和管理其地产经纪人员的行为及准则。
李丁还会陆续刊登关于在卖房实践中类似的问题，供大家在卖房时参考。
仅供参考，如有垂询, 请电：地产经纪：李丁Li Ding
Cell No. 416-648 3678
E-mail: dingdingli@rogers.com
www.dingdingli.com
多伦多卖房系列 （1）
没有中央空调，谁之过？
李丁（416-648-3678）在帮助客人卖房的实践中，也学习到了一些常识。在这里陆续的介绍给到大家一起共同学习，避免在将来的卖方过程中遇到相似的麻烦，也使卖房变得更加顺利。以下这个故事相信大家并不陌生，来自RECO的诉讼案。
案件
买主B，看到了一则关于B街的物业出售广告。地产公司A和地产经纪A在C市地产局和D市地产局的MLS信息系统上发布此物业的附带物品中包括中央空调。
根据在MLS信息系统上的广告，买主B通过地产经纪B提交了报盘。在报盘合同中明确陈述：“ 在提供的附带品中包括了所有的冷暖气设备，电灯装置，冰箱，电炉，洗衣机，烘干机，热水器。买方出价为$ 124,000，最后的成交价为$ 128,000.
交房后买主B才发现，并没有 中央空调。 尽管这条广告信息在C市地产局MLS系统上的资料明确表明中央空调应包括在内。经纪公司A向地产局上诉表明买主B 不应向地产公司追究法律责任，而是卖主应该及时解决此问题。但最终，地产经纪A和卖主以新的中央空调赔偿给买主B。
结论
地产局裁决小组判决，地产经纪A并没有尽职责在MLS信息系统发布销售信息之前核实所有的动产。 他的疏忽导致了在MLS系统上发布了错误的信息和广告；而且作为一名专业的地产经纪，他并没有保护到顾客的权利和利益，反而，卖主要支付诉讼和额外的费用，其中包括赔偿中央空调。最后，他的不专业导致了的买主和其地产经纪 认为，中央空调是该交易的一部分。
因此，他违反了地产局的以下道德和准则：
条款1- 行为规范 成员应该 （2）在房产交易中，尽力防止欺诈，误导或不道德的行为。
（5）交易公平，诚实和公正的对待大众，其他会员和第三方。
条款2 ? 对待客户的职责和责任 成员应努力保护和促进客户的最佳利益。这主要包括交易公平，诚实，诚恳的对待交易中的每个人。
条款11 ? 核实 成员应及时发现并核实有关物业及交易相关的事项，一个尽责的地产经纪应履行义务，以避免错误，误导或隐瞒事实。
条款21 ? 广告 经纪人应确保避免所有的广告和宣传，包括物业及服务，没有虚假，误导或欺骗性。
作为地产公司，A公司没有及时的监督其公司成员，导致了错误及误导性信息广告发布在C市和D市地产信息系统。此行为违反了地产局道德准则第43条：
条款43 ? 地产公司职责- 地产公司应对其经纪人的专业行为负责。
罚则及费用
地产局纪律委员会的判决：地产经纪A和地产公司A 应在90天之内各自赔偿 $2000. 并且地产公司A 应更进一步的监督和管理其地产经纪人员的行为及准则。
李丁还会陆续刊登关于在卖房实践中类似的问题，供大家在卖房时参考。
仅供参考，如有垂询, 请电：地产经纪：李丁Li Ding
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楼主，请问央街夹19街那片区域怎么样？从学区和社区等方面来说，您能不能做点介绍？谢谢您的专业回复！
楼主，请问央街夹19街那片区域怎么样？从学区和社区等方面来说，您能不能做点介绍？谢谢您的专业回复！
多伦多嘉德置业-李丁
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yonge和19街附近有传统名校：Richmond Hill高中， 以及Holly Trinity私校， 还有Aurora的St. 安德鲁。
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