- 主题发起人 Jennyjin
- 发布时间 2009-01-03
回复: 加有佳园-金佳多伦多新移民接待、好校区选择、租房购房、物业投资管理和太空家庭照顾等一
该区的高中为Markville中学 / 特鲁多中学。 另外还有排列前茅的天主教会高中St Augustine这两个区域的townhouse,谢谢 ! chenyang2013@hotmail.com 麻烦金女士推荐,谢谢!Langstaff高中校区/小学为Red Maple， 小学排名中等，那有几栋较新的condo可以选择，也有小一些townhouse可以考虑。这个区域也可<
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最后编辑: 2010-07-01
地产经纪与客人之间的代理关系
最近接到几个电话和邮件，都是客人咨询关于与经纪签约后发生的一些问题，比如说：Jenny(金佳)：
你好！我想问一个问题，如果一个买方与2个经纪在不知情的情况下同时签约了，最后与第2个经纪合作成交了，是不是要分一半佣金给第1个经纪？谢谢！还有的来电话问：经纪带着看了房，也下了offer, 但没谈成，签了一堆合同，也不知道签的什么。后来自己找卖家把那个房子买了，还没交房，现在之前那个经纪要问她要佣金呢，问怎么处理等等。估计类似情形屡有发生，现在公司要求提供的文件中必须有买方与地产经纪公司签署的代理协议。估计老板被这种事情也没少烦。估计每个地产经纪及客人也会遇到类似的问题。
这种事情真的是谁也不想发生，每个case都很不同，很难凭哪一方的一面之词做出判断。其实每个人不管是经纪还是客人都从对方角度着想就会避免很多这些日后的麻烦。特别是新来加拿大的朋友，提前了解一些这方面的规定，对以后在加拿大购房和租房都会有好处。下面就简要介绍一下安省地产局对地产经纪公司（签约是以公司名义签的）与客人的几种关系，供大家参考。
根据安省地产协会和多伦多地产局对地产经纪的要求，在地产经纪与客人第一次见面的时候首先需要向客人介绍的就是地产经纪与客人之间的关系（The Agency Relationship），要让客人了解是谁在为你工作(Who’ working for you/?)和各自的权利、义务，并在“Working with A Realtor” 上签字确认了解了双方的各种关系。
其中主要的关系有卖方代理（Seller Representation）、买方代理(Buyer Representation)、双重代理(Dual Representation)和买方顾客关系(Customer Service)等。
作为卖方，除非是私售，通常都会与经纪签署卖方代理合同，即Listing Agreement。因为只有这样经纪才能将你的房子上市销售，将它刊登在多伦多地产局的MLS网站上，可以让将近3万名经纪看到并介绍给客人。而作为买方，特别是我们中国客户，与经纪签署代理合同的为数甚少。也许是客人怕签署任何书面文件束缚自己，或者是对经纪还不够了解，怕一旦合作不理想很难解除合约。其实如果发生这种情况，只有签署一个解约协议就可以了，双方已经没有了基本的信任基础，再维持这种关系其实对双方都是不利的。
关于CLIENT和CUSTOMER之间的区别, 很多人可能会理解为同义词，其实在加拿大的法律上, 这两个词有着两种完全不同的内涵, 而且他们之间的差别直接影响您买卖房屋的过程和结果. 加拿大相关的法律法规规定, 每一个房地产经纪人对CUSTOMER及CLIENT提供两种完全不同的服务。
经纪对CLIENT必需做到:
-公开和忠诚（DISCLOSURE and Loyalty）, 对Client公开所有与这单交易有关的任何资料，包括市场行情、价位走势、该房产的历史背景、转手资料、优缺点等等
-COMPETENCE 地产经纪人必须运用自己的专业知识, 业务技巧, 常年经验保持一定程度的竞争能力, 以期保护客户的利益
-OBEDIENCE 经纪必须绝对服从Client的指示，而不论经纪是否同意Client 的观点与做法；
-ACCOUNTABILITY 在房产交易中涉及到的资金及各种法律文书, 地产经纪人有责任和义务保证其安全;
-CONFIDENTIALITY 地产经纪人必须对自己客户的各种重要信息保密, 不得对他人公开Client的资料。
而经纪对CUSTOMER 的业务为:
FAIRNESS 公平, 对Customer提供公平和符合职业规范的服务；
DUE CARE 适当注意, 不能对房产及其相关事实进行错误陈述，误导买方
HONESTY诚实, 诚实地回答Customer提出的问题。（如果你不问，经纪没有义务一定要告知你）
举例说明：
1. 如果买卖双方都与他们的经纪签署了合约, 那么: 买方是买方经纪的CLIENT, 而卖方则是买方经纪的CUSTOMER；卖方是卖方经纪的CLIENT, 而买方则是卖方经纪的CUSTOMER。经纪各为其主，可以为client的最佳利益尽心尽力。
2.如果你经常更换不同的经纪人，轮流看房，未与经纪签署买方代理(client)协议，你是经纪的Customer, 而卖方与其经纪签署了的话，他是卖方经纪的client, 那在实际交易过程中，作为sub-agent, 你的经纪则对卖方承担着诚信义务(Fiduciary Duties), 可能会将你告诉经纪的情况告知卖方，所以你对你经纪的讲话要慎重。
3.如果经纪即代理卖方又代理买方，买卖双方与经纪都是client关系，通常这是在经纪与卖方签署了代理合同后，买家直接找到卖方经纪洽谈购房合同的一种代理关系。在这种关系确立后，经纪必须将这种代理关系告知买卖双方，并在交易过程中保持中立立场。
4. 有些买方，特别是那些已来多伦多多年，有了一些购房经验的客人，认为我自己就可以从各种渠道获得房源信息，对多伦多又熟悉，自己就可以联系卖方经纪看房、谈判，也许还能获得一些佣金回扣。其实你不想一想，经纪代理卖方在前，你对经纪而言只是个customer, 对你提供的服务有比拥有一个完全为你服务的经纪会多吗？ 你的损失将远比你获得的区区回扣大多了。作为买方来说，这种代理关系其实是非常不利的。
其实加拿大的法律是非常完善的,地产交易中的分工是非常明确的, 洋人经纪或一些香港经纪一般在带客户看房之前, 都会签署相关合约, 这样一来对双方都有保护的作用. 客户CLIENT受到经纪最全面的服务, 而经纪也不用担心客户三心二意地更换经纪，而对客户的服务大打折扣。
在正常交易过程中, 买方与买方经纪签有BUYER REPRESENTATION AGREEMENT合约, 而卖方与卖方经纪签有LISTING AGREEMENT 合约, 这两个合约确定了经纪与客户CLIENT之间的关系, 否则是经纪与CUSTOMER之间的关系. 另外即使与经纪签定了以上合约, 您也可以随时终止合约解除代理关系.
所以正在买房或卖房的朋友, 在您理解和体会到经纪的艰辛后, 请不要轻易地更换您的经纪, 除非您的经纪是不尽责尽力. 能力不够, 保护不了您的利益，再更换也不迟。
所以作为一个合格的经纪，第一次见面时就会向您询问是否已与其他经纪签署了合约，如果已经签署，从遵守职业操守和尊重其他经纪的角度出发，通常就不会再与您继续合作了。
为了更好地保护你的利益，并尊重经纪的辛苦工作，在认为对方可信赖的情况下，尽早签署代理合同是双赢的选择！
多伦多地产局有个关于“买方应该签署买方代理协议的四个理由”的小片子，供大家参考：
http://www.youtube.com/trebchannel#p/a/u/0/DH0_GWeRC3E
最近接到几个电话和邮件，都是客人咨询关于与经纪签约后发生的一些问题，比如说：Jenny(金佳)：
你好！我想问一个问题，如果一个买方与2个经纪在不知情的情况下同时签约了，最后与第2个经纪合作成交了，是不是要分一半佣金给第1个经纪？谢谢！还有的来电话问：经纪带着看了房，也下了offer, 但没谈成，签了一堆合同，也不知道签的什么。后来自己找卖家把那个房子买了，还没交房，现在之前那个经纪要问她要佣金呢，问怎么处理等等。估计类似情形屡有发生，现在公司要求提供的文件中必须有买方与地产经纪公司签署的代理协议。估计老板被这种事情也没少烦。估计每个地产经纪及客人也会遇到类似的问题。
这种事情真的是谁也不想发生，每个case都很不同，很难凭哪一方的一面之词做出判断。其实每个人不管是经纪还是客人都从对方角度着想就会避免很多这些日后的麻烦。特别是新来加拿大的朋友，提前了解一些这方面的规定，对以后在加拿大购房和租房都会有好处。下面就简要介绍一下安省地产局对地产经纪公司（签约是以公司名义签的）与客人的几种关系，供大家参考。
根据安省地产协会和多伦多地产局对地产经纪的要求，在地产经纪与客人第一次见面的时候首先需要向客人介绍的就是地产经纪与客人之间的关系（The Agency Relationship），要让客人了解是谁在为你工作(Who’ working for you/?)和各自的权利、义务，并在“Working with A Realtor” 上签字确认了解了双方的各种关系。
其中主要的关系有卖方代理（Seller Representation）、买方代理(Buyer Representation)、双重代理(Dual Representation)和买方顾客关系(Customer Service)等。
作为卖方，除非是私售，通常都会与经纪签署卖方代理合同，即Listing Agreement。因为只有这样经纪才能将你的房子上市销售，将它刊登在多伦多地产局的MLS网站上，可以让将近3万名经纪看到并介绍给客人。而作为买方，特别是我们中国客户，与经纪签署代理合同的为数甚少。也许是客人怕签署任何书面文件束缚自己，或者是对经纪还不够了解，怕一旦合作不理想很难解除合约。其实如果发生这种情况，只有签署一个解约协议就可以了，双方已经没有了基本的信任基础，再维持这种关系其实对双方都是不利的。
关于CLIENT和CUSTOMER之间的区别, 很多人可能会理解为同义词，其实在加拿大的法律上, 这两个词有着两种完全不同的内涵, 而且他们之间的差别直接影响您买卖房屋的过程和结果. 加拿大相关的法律法规规定, 每一个房地产经纪人对CUSTOMER及CLIENT提供两种完全不同的服务。
经纪对CLIENT必需做到:
-公开和忠诚（DISCLOSURE and Loyalty）, 对Client公开所有与这单交易有关的任何资料，包括市场行情、价位走势、该房产的历史背景、转手资料、优缺点等等
-COMPETENCE 地产经纪人必须运用自己的专业知识, 业务技巧, 常年经验保持一定程度的竞争能力, 以期保护客户的利益
-OBEDIENCE 经纪必须绝对服从Client的指示，而不论经纪是否同意Client 的观点与做法；
-ACCOUNTABILITY 在房产交易中涉及到的资金及各种法律文书, 地产经纪人有责任和义务保证其安全;
-CONFIDENTIALITY 地产经纪人必须对自己客户的各种重要信息保密, 不得对他人公开Client的资料。
而经纪对CUSTOMER 的业务为:
FAIRNESS 公平, 对Customer提供公平和符合职业规范的服务；
DUE CARE 适当注意, 不能对房产及其相关事实进行错误陈述，误导买方
HONESTY诚实, 诚实地回答Customer提出的问题。（如果你不问，经纪没有义务一定要告知你）
举例说明：
1. 如果买卖双方都与他们的经纪签署了合约, 那么: 买方是买方经纪的CLIENT, 而卖方则是买方经纪的CUSTOMER；卖方是卖方经纪的CLIENT, 而买方则是卖方经纪的CUSTOMER。经纪各为其主，可以为client的最佳利益尽心尽力。
2.如果你经常更换不同的经纪人，轮流看房，未与经纪签署买方代理(client)协议，你是经纪的Customer, 而卖方与其经纪签署了的话，他是卖方经纪的client, 那在实际交易过程中，作为sub-agent, 你的经纪则对卖方承担着诚信义务(Fiduciary Duties), 可能会将你告诉经纪的情况告知卖方，所以你对你经纪的讲话要慎重。
3.如果经纪即代理卖方又代理买方，买卖双方与经纪都是client关系，通常这是在经纪与卖方签署了代理合同后，买家直接找到卖方经纪洽谈购房合同的一种代理关系。在这种关系确立后，经纪必须将这种代理关系告知买卖双方，并在交易过程中保持中立立场。
4. 有些买方，特别是那些已来多伦多多年，有了一些购房经验的客人，认为我自己就可以从各种渠道获得房源信息，对多伦多又熟悉，自己就可以联系卖方经纪看房、谈判，也许还能获得一些佣金回扣。其实你不想一想，经纪代理卖方在前，你对经纪而言只是个customer, 对你提供的服务有比拥有一个完全为你服务的经纪会多吗？ 你的损失将远比你获得的区区回扣大多了。作为买方来说，这种代理关系其实是非常不利的。
其实加拿大的法律是非常完善的,地产交易中的分工是非常明确的, 洋人经纪或一些香港经纪一般在带客户看房之前, 都会签署相关合约, 这样一来对双方都有保护的作用. 客户CLIENT受到经纪最全面的服务, 而经纪也不用担心客户三心二意地更换经纪，而对客户的服务大打折扣。
在正常交易过程中, 买方与买方经纪签有BUYER REPRESENTATION AGREEMENT合约, 而卖方与卖方经纪签有LISTING AGREEMENT 合约, 这两个合约确定了经纪与客户CLIENT之间的关系, 否则是经纪与CUSTOMER之间的关系. 另外即使与经纪签定了以上合约, 您也可以随时终止合约解除代理关系.
所以正在买房或卖房的朋友, 在您理解和体会到经纪的艰辛后, 请不要轻易地更换您的经纪, 除非您的经纪是不尽责尽力. 能力不够, 保护不了您的利益，再更换也不迟。
所以作为一个合格的经纪，第一次见面时就会向您询问是否已与其他经纪签署了合约，如果已经签署，从遵守职业操守和尊重其他经纪的角度出发，通常就不会再与您继续合作了。
为了更好地保护你的利益，并尊重经纪的辛苦工作，在认为对方可信赖的情况下，尽早签署代理合同是双赢的选择！
多伦多地产局有个关于“买方应该签署买方代理协议的四个理由”的小片子，供大家参考：
http://www.youtube.com/trebchannel#p/a/u/0/DH0_GWeRC3E
最后编辑: 2010-07-30
回复: 麻烦你了
我是带两个孩子过去,一个上小学,一个上初中,孩子学习特别好,象我这个年纪过去,也是放弃了很多,鼓起了很大勇气的,呵呵,基本是为了孩子吧,呵呵.所以也是想找学区好的,我们带不了太多钱过去,想买20万--40万之间的,我不太分的清和的区别,在加拿大哪个以后的潜力比较大呢?我知道我的问题有点大,但实在没有方向,只好麻烦你了,我先有个大概了解,过去时就能有目的的看房了.我的邮箱cheynguo@hotmail.com
我是带两个孩子过去,一个上小学,一个上初中,孩子学习特别好,象我这个年纪过去,也是放弃了很多,鼓起了很大勇气的,呵呵,基本是为了孩子吧,呵呵.所以也是想找学区好的,我们带不了太多钱过去,想买20万--40万之间的,我不太分的清和的区别,在加拿大哪个以后的潜力比较大呢?我知道我的问题有点大,但实在没有方向,只好麻烦你了,我先有个大概了解,过去时就能有目的的看房了.我的邮箱cheynguo@hotmail.com
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