美国房地产在经历了六年熊市以后，明显地开始触底回升。身边越来越多的朋友南下美国买房子，有的是为了提前拣个便宜房子给在美国上学的孩子留着，更多的纯粹是出于投资赢利的目的。
无论是出于何种打算，我也认为，现在去美国买房子确实是几十年一遇的大好机会。
但是，凡事有利必有弊，你知道吗，作为加拿大居民，在买卖或持有美国房产的过程中，可是有好几个陷阱在等着你呢？有的陷阱还挺深。
我先随便列举几个陷阱，已经拥有美国房产的朋友，还有准备去美国买房子的朋友，看看你注意到这些陷阱没有，如果你已经注意到了，你是否已经找到躲过这些陷阱的最经济有效的方法？
陷阱1：如果房主在卖掉房子之前意外去世，在美国的房子可能要经过美国和加拿大两次遗嘱验证才能交到继承人手上，家人可能要等上长达几个月甚至几年才能拿到房子。
陷阱2：在上述情况下，遗嘱验证程序还不是最糟的，更糟的是，非美国居民所拥有的美国房产，可能会被美国征收最高可达55%的遗产税，注意，计算遗产税的遗产额基数可不是当初的购买成本而是征收时的市值，例如，花100万买的房子，如果被征遗产税时已经涨价到了200万，那么遗产税的最高额是200万的55%，即110万，剩下90万给家人继承，房子涨价了最终还赔钱，是不是很不幸？还有更不幸的呢，如果你是付50万首付加50万房贷买的这个房子，你猜遗产税的计算基数是多少？在一般情况下，还是200万。
陷阱3：如果房主因生理或精神伤病失去管理财产的能力，那么在美国的房子可能会被依法放进“监护程序”，房主本人将失去处置房产的权利，其签字将不再有效，在此情况下，家人要处置房产，将经过复杂和漫长的法律程序。
陷阱4：有朋友说，我在美国买房子是短期投资，等房子涨了价，我就把它卖掉了，不会等到我寿终正寝或脑子坏掉那天。也对，但是天有不测风云，人有旦夕祸福，为了家人，不能不防着点意外。所以朋友说，我那个房子本来就是留给在美国上学的女儿的，那我现在就把它转到女儿名下去不就行了吗？听着，你把美国的房子赠与在美国上学的女儿，美国可能要征你赠与税，税率多少呢？还是最高可达55%，计算基数还是市值。
陷阱5：那位朋友说了，还好，我那房子还没买呢，既然有上面说的三个陷阱，那我买房子的时候直接放在我那在美国上学的女儿名下，就算给她的嫁妆不就妥了吗？哈哈，你女儿要是在美国年纪轻轻就拥有价值百万的房子，我保证你很快就会有女婿了。可能你已经知道我要说什么了，女儿要是离婚了，你赠给女儿的嫁妆可能会被前女婿分走的。
陷阱6：又有一位朋友说话了，这些事儿我早知道，我的美国会计师都提醒我了，他已经帮我注册了一个美国公司，房子放在公司名下就没事儿了。果真没事儿了吗？首先，会计师不一定是税务和法律专家，他的“办法”未必能够有效避免遗产税等问题；然后，美国人未必懂得加拿大法律，不恰当的实体结构安排，可能反倒会使你被美国征收更高的资本增值税，同时在加拿大可能还不能抵扣，还要被双重征税，卖掉房子所实现资本增值的综合税率最高可高达60%。
陷阱7：美国房产经纪在向加拿大人推销美国房子时可能会说：你在美国卖掉一个房子赚了钱，只要你把卖房所得的所有钱再拿去买一个更大的房子，资本增值税就可以不缴，这叫“1031 Exchange”，出自美国税法里的一条。其实，美国税法里的这个第1031条并不适用于加拿大居民。
陷阱8：在加拿大，如果一位房主去世，其所拥有的房子如果由配偶以外的继承人继承，则此房子将被视同出售，其未实现的资本增值的50%要计入逝者最后一个税务年度的应税收入，完税以后才能继承；而如果由配偶继承，则可以把房子的成本转移给配偶，继承时不会触发纳税义务。
但是，此原则在美国可能不适用，当一位加拿大居民在美国投资房产，如果此人意外早逝，即使房子由配偶继承，其未实现资本增值可能也要视同实现，要缴完资本增值税后才能继承。
陷阱9：那位朋友说了，半年前我花100万在拉斯维加斯买的5个房子现在都已经涨了50%了，趁我现在还好好的赶快把这些房子都卖了把赚到手的钱收回来不就没事儿了嘛。
问题又出来的，美国的房子，只有持有1年以上，卖掉所获资本增值才能享受“长期资本资本增值”的优惠税率，现在这个税率是最高20%；而如果卖掉时持有时间不超过1年，则属“短期资本增值”，适用普通收入税率，最高可达39.6%。
又这么太晚了，洗洗睡了，明天再接着聊这个话题。
无论是出于何种打算，我也认为，现在去美国买房子确实是几十年一遇的大好机会。
但是，凡事有利必有弊，你知道吗，作为加拿大居民，在买卖或持有美国房产的过程中，可是有好几个陷阱在等着你呢？有的陷阱还挺深。
我先随便列举几个陷阱，已经拥有美国房产的朋友，还有准备去美国买房子的朋友，看看你注意到这些陷阱没有，如果你已经注意到了，你是否已经找到躲过这些陷阱的最经济有效的方法？
陷阱1：如果房主在卖掉房子之前意外去世，在美国的房子可能要经过美国和加拿大两次遗嘱验证才能交到继承人手上，家人可能要等上长达几个月甚至几年才能拿到房子。
陷阱2：在上述情况下，遗嘱验证程序还不是最糟的，更糟的是，非美国居民所拥有的美国房产，可能会被美国征收最高可达55%的遗产税，注意，计算遗产税的遗产额基数可不是当初的购买成本而是征收时的市值，例如，花100万买的房子，如果被征遗产税时已经涨价到了200万，那么遗产税的最高额是200万的55%，即110万，剩下90万给家人继承，房子涨价了最终还赔钱，是不是很不幸？还有更不幸的呢，如果你是付50万首付加50万房贷买的这个房子，你猜遗产税的计算基数是多少？在一般情况下，还是200万。
陷阱3：如果房主因生理或精神伤病失去管理财产的能力，那么在美国的房子可能会被依法放进“监护程序”，房主本人将失去处置房产的权利，其签字将不再有效，在此情况下，家人要处置房产，将经过复杂和漫长的法律程序。
陷阱4：有朋友说，我在美国买房子是短期投资，等房子涨了价，我就把它卖掉了，不会等到我寿终正寝或脑子坏掉那天。也对，但是天有不测风云，人有旦夕祸福，为了家人，不能不防着点意外。所以朋友说，我那个房子本来就是留给在美国上学的女儿的，那我现在就把它转到女儿名下去不就行了吗？听着，你把美国的房子赠与在美国上学的女儿，美国可能要征你赠与税，税率多少呢？还是最高可达55%，计算基数还是市值。
陷阱5：那位朋友说了，还好，我那房子还没买呢，既然有上面说的三个陷阱，那我买房子的时候直接放在我那在美国上学的女儿名下，就算给她的嫁妆不就妥了吗？哈哈，你女儿要是在美国年纪轻轻就拥有价值百万的房子，我保证你很快就会有女婿了。可能你已经知道我要说什么了，女儿要是离婚了，你赠给女儿的嫁妆可能会被前女婿分走的。
陷阱6：又有一位朋友说话了，这些事儿我早知道，我的美国会计师都提醒我了，他已经帮我注册了一个美国公司，房子放在公司名下就没事儿了。果真没事儿了吗？首先，会计师不一定是税务和法律专家，他的“办法”未必能够有效避免遗产税等问题；然后，美国人未必懂得加拿大法律，不恰当的实体结构安排，可能反倒会使你被美国征收更高的资本增值税，同时在加拿大可能还不能抵扣，还要被双重征税，卖掉房子所实现资本增值的综合税率最高可高达60%。
陷阱7：美国房产经纪在向加拿大人推销美国房子时可能会说：你在美国卖掉一个房子赚了钱，只要你把卖房所得的所有钱再拿去买一个更大的房子，资本增值税就可以不缴，这叫“1031 Exchange”，出自美国税法里的一条。其实，美国税法里的这个第1031条并不适用于加拿大居民。
陷阱8：在加拿大，如果一位房主去世，其所拥有的房子如果由配偶以外的继承人继承，则此房子将被视同出售，其未实现的资本增值的50%要计入逝者最后一个税务年度的应税收入，完税以后才能继承；而如果由配偶继承，则可以把房子的成本转移给配偶，继承时不会触发纳税义务。
但是，此原则在美国可能不适用，当一位加拿大居民在美国投资房产，如果此人意外早逝，即使房子由配偶继承，其未实现资本增值可能也要视同实现，要缴完资本增值税后才能继承。
陷阱9：那位朋友说了，半年前我花100万在拉斯维加斯买的5个房子现在都已经涨了50%了，趁我现在还好好的赶快把这些房子都卖了把赚到手的钱收回来不就没事儿了嘛。
问题又出来的，美国的房子，只有持有1年以上，卖掉所获资本增值才能享受“长期资本资本增值”的优惠税率，现在这个税率是最高20%；而如果卖掉时持有时间不超过1年，则属“短期资本增值”，适用普通收入税率，最高可达39.6%。
又这么太晚了，洗洗睡了，明天再接着聊这个话题。
最后编辑: 2013-08-20
