抄底美国房地产，机会还是陷阱？

唐人Jason 说:

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如果从一开始就懂得法律，则回避这个风险并不难。问题时，大多数人自己是不会懂那么多法律知识的。

就拿中国来说吧，单纯的婚前财产公证其实并不能保证达到财产保护的目的。如果婚前财产公证只是对个人带进婚姻的财产列一个清单，对其所有权做一个记录的话，那么问题还是大大的。举例来说吧，比如公证材料上记录的是男方在结婚前就已经拥有的一套房子，而并没有夫妻双反关于结婚后如何使用这个房子，日后如果离婚如何处置这个房子的约定的话，那么日后真的离婚了，这个房子在结婚当时的价值，比如说是1百万吧，属婚前财产无疑，但是如果在离婚时市值1千万，那么在婚内增值出来的9百万究竟算男方的个人财产还是算夫妻同有财产还是有一场官司可打的。

如果这个事情发生在BC省，那么在今年3月18日以前，离婚时这个房子整个属家庭共有财产，男女双方各拥有这个房子5百万的权益；而依照今年3月18日生效的新家庭法，就这个房子来说，那个在结婚时的1百万价值属于男方的个人财产，但婚内增值的9百万属家庭共有财产。离婚时如果房子男方分走，则男方还要支付女方450万现金。

当然，婚姻财产协议可以在一定程度上解决这个问题，就是双方在结婚前就书面约定好离婚时对财产的处置方法。但是，即使有这个协议，到最后也还是可能有问题，例如，上面说的那个房子在协议里约定离婚时全部价值归男方所有，但是如果在婚姻期间这个房子是家庭唯一的居所，而女方又因为要照顾孩子和家不能去学习和工作而做出个人牺牲的话，到离婚的时候女方又没有其他个人财产以供生活，那么法庭还是可能判决这个房子的一部分价值归女方。
所以说，在法律问题上，自己想出来的办法往往是解决不了问题的，还是需要法律专家的协助。

美国的各州，以及加拿大的各省，在家庭法方面都是独立立法，法律各有不同，涉及到的时候必须征询当地法律专家的意见

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Mirage2000 说:

1、在国内，财产公证不需经过谁同意，自己去公证处公证就可以。在美国或加拿大，婚前财产公证要征得婚后的对方同意才可以吗?

2、在国内，有证据证明财产是你婚前就拥有的，比如房产证的日期在结婚证的日期之前，无需公证，这财产也是你个人的，对方无法在离婚时分割。正因为如此，俺才对＂陷阱5＂比较好奇。

3、上海人怎么做，俺不关心，俺想知道美国人是怎么做的。

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Mirage2000 说:

婚前就对将来可能会出现的财产分割问题做好安排，这不是绝大多数富豪在娶妻前的做法吗? 中国、美国、加拿大都一样吧。

另外，公证跟婚姻法有什么关系?

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唐人Jason 说:

在加拿大和美国，拥有财产较多的人与拥有财产较少的配偶结婚，双方签署婚姻协议是比较常见的，这个协议主要就是约定离婚时如何分割财产。

婚姻协议通常是由夫妻各自的律师协商起草，签字时有律师见证，所以也就不需要公证了。

财产的所有权方面，因为这边产权比较清晰，所以对财产所有权进行公证并没有太大的必要。有时候公证也未必有用，比如说，女方在婚前接受父母赠与的100万现金，即使有公证书记录着这件事，但如果婚后女方把这100万与家庭的其他钱或收支混在一个账户里，那么这笔钱还是可能成为家庭共有财产。

所以，一方在婚前或婚后所接受的亲友赠与、保险赔付这类财产，如果不想让它成为家庭共有财产，必须要放在单独的账户里，要花也不能花在家庭生活方面，只能给自己一个人花，比如，女方把父母给的100万存在一个单独的账户，如果她只花钱给自己买衣服还好，但是如果她从这个账户里拿钱买了一张双人床的床单，则可能使这个账户里的钱变成了家庭共有财产。

如果父母给的是一个房子，则如果这个房子用作了婚后的家，则可能是其成为家庭共有财产。如果房子不用做家，只是出租，那么收的租金也必须单独存放。即使是这样，离婚时配偶的律师还可能说：出租房是由你自己打理的，而你打理房子所耗费的时间和精力属家庭共有资源，所以，婚后房子所产生的租金收入和资本增值仍属家庭共有财产。

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我的希望 说:

有得赚总比没有赚好

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gordondeng 说:

问一下唐人大哥，这在美国炒房，缴了税以后，收入在加拿大还要扣税么？

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唐人Jason 说:

美国房地产在经历了六年熊市以后，明显地开始触底回升。身边越来越多的朋友南下美国买房子，有的是为了提前拣个便宜房子给在美国上学的孩子留着，更多的纯粹是出于投资赢利的目的。

无论是出于何种打算，我也认为，现在去美国买房子确实是几十年一遇的大好机会。

但是，凡事有利必有弊，你知道吗，作为加拿大居民，在买卖或持有美国房产的过程中，可是有好几个陷阱在等着你呢？有的陷阱还挺深。

我先随便列举几个陷阱，已经拥有美国房产的朋友，还有准备去美国买房子的朋友，看看你注意到这些陷阱没有，如果你已经注意到了，你是否已经找到躲过这些陷阱的最经济有效的方法？

陷阱1：如果房主在卖掉房子之前意外去世，在美国的房子可能要经过美国和加拿大两次遗嘱验证才能交到继承人手上，家人可能要等上长达几个月甚至几年才能拿到房子。

陷阱2：在上述情况下，遗嘱验证程序还不是最糟的，更糟的是，非美国居民所拥有的美国房产，可能会被美国征收最高可达55%的遗产税，注意，计算遗产税的遗产额基数可不是当初的购买成本而是征收时的市值，例如，花100万买的房子，如果被征遗产税时已经涨价到了200万，那么遗产税的最高额是200万的55%，即110万，剩下90万给家人继承，房子涨价了最终还赔钱，是不是很不幸？还有更不幸的呢，如果你是付50万首付加50万房贷买的这个房子，你猜遗产税的计算基数是多少？在一般情况下，还是200万。

陷阱3：如果房主因生理或精神伤病失去管理财产的能力，那么在美国的房子可能会被依法放进“监护程序”，房主本人将失去处置房产的权利，其签字将不再有效，在此情况下，家人要处置房产，将经过复杂和漫长的法律程序。

陷阱4：有朋友说，我在美国买房子是短期投资，等房子涨了价，我就把它卖掉了，不会等到我寿终正寝或脑子坏掉那天。也对，但是天有不测风云，人有旦夕祸福，为了家人，不能不防着点意外。所以朋友说，我那个房子本来就是留给在美国上学的女儿的，那我现在就把它转到女儿名下去不就行了吗？听着，你把美国的房子赠与在美国上学的女儿，美国可能要征你赠与税，税率多少呢？还是最高可达55%，计算基数还是市值。

陷阱5：那位朋友说了，还好，我那房子还没买呢，既然有上面说的三个陷阱，那我买房子的时候直接放在我那在美国上学的女儿名下，就算给她的嫁妆不就妥了吗？哈哈，你女儿要是在美国年纪轻轻就拥有价值百万的房子，我保证你很快就会有女婿了。可能你已经知道我要说什么了，女儿要是离婚了，你赠给女儿的嫁妆可能会被前女婿分走的。

陷阱6：又有一位朋友说话了，这些事儿我早知道，我的美国会计师都提醒我了，他已经帮我注册了一个美国公司，房子放在公司名下就没事儿了。果真没事儿了吗？首先，会计师不一定是税务和法律专家，他的“办法”未必能够有效避免遗产税等问题；然后，美国人未必懂得加拿大法律，不恰当的实体结构安排，可能反倒会使你被美国征收更高的资本增值税，同时在加拿大可能还不能抵扣，还要被双重征税，卖掉房子所实现资本增值的综合税率最高可高达60%。

陷阱7：美国房产经纪在向加拿大人推销美国房子时可能会说：你在美国卖掉一个房子赚了钱，只要你把卖房所得的所有钱再拿去买一个更大的房子，资本增值税就可以不缴，这叫“1031 Exchange”，出自美国税法里的一条。其实，美国税法里的这个第1031条并不适用于加拿大居民。

陷阱8：在加拿大，如果一位房主去世，其所拥有的房子如果由配偶以外的继承人继承，则此房子将被视同出售，其未实现的资本增值的50%要计入逝者最后一个税务年度的应税收入，完税以后才能继承；而如果由配偶继承，则可以把房子的成本转移给配偶，继承时不会触发纳税义务。

但是，此原则在美国可能不适用，当一位加拿大居民在美国投资房产，如果此人意外早逝，即使房子由配偶继承，其未实现资本增值可能也要视同实现，要缴完资本增值税后才能继承。

陷阱9：那位朋友说了，半年前我花100万在拉斯维加斯买的5个房子现在都已经涨了50%了，趁我现在还好好的赶快把这些房子都卖了把赚到手的钱收回来不就没事儿了嘛。

问题又出来的，美国的房子，只有持有1年以上，卖掉所获资本增值才能享受“长期资本资本增值”的优惠税率，现在这个税率是最高20%；而如果卖掉时持有时间不超过1年，则属“短期资本增值”，适用普通收入税率，最高可达39.6%。

又这么太晚了，洗洗睡了，明天再接着聊这个话题。

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