很少有人认为购房置业是一件简单轻松的事，谨慎、多虑者居多，半年一年长时间选房也很常见。当然，也有手到擒来、干脆利索的极有主见者，几天就能定夺，有运气成分，但也确实有雷厉风行之主！理智来说，两者都不可取，成熟、果断才是正道。
成熟是指知己（需求）知彼（市场），果断—该出手时就出手，永远不要迟疑！
本篇主要讲述前者，如何知己知彼——选房，是购房最基础，也是最重要的。
在开始前，切记两个重要原则：1、永远选择适合自己的需求及预算的；2、不要刻意寻求“最划算”。很多人把选房比喻为相亲，其实不然，卖家不可能和你对眼，或者有什么化学反应，比世界上最现实的姑娘还要现实——第一位的永远是价格！
首先考虑买房的目的，如果是投资类的，不在本文讨论之列，本文只探讨自住目的选房。
清茶一杯，先自问几个最简单的问题：预算？常住人口，备用房间？需要依赖公交吗？能每天接送孩子吗？喜欢整理花园吗？动手能力如何？在理清这些最基本的需求后，可以开始规划目标社区了。
社区
形成：殖民早期，土地被方块划分，为鼓励欧洲人移民，土地被无偿分配；可在当时来讲，本是一片荒野或森林；随子孙繁衍、买卖，当初的农业用地逐步演变为如今井字型各类成熟社区。大多伦多社区的建设极具计划，因此，年代的痕迹非常很明显。
形态：Downtown社区已完全城市化了，Up downtown的社区基本在百年以上的，逐步翻新之中，由于没有大规模的拆迁，翻新基本局限于原地基的重建，少量的沿大街开发商会有兴趣买下再小规模开发，但商业开发的拆迁时何等的艰难，所以社区的改观还需时日。西顿河以东南才开始有60年代以后社区，与百年社区相比，社区的风格已有很大的不同，静谧、宽敞，当然会少了鸡犬相闻的市井气氛；此风格继承到后来至今的社区。
格局：社区基本由四周各2公里的主干道自然围成，商业主要分布于街口，一般的餐饮，购物，银行，医疗，药店等基本配置齐全，社区内会配置3~4个小学、公园及社区活动中心，中学的配置是跨社区的，社区中心的泳池、冰场、健身、图书馆等可能不会在一个中心同时存在，但会有一定密度的分布。
氛围：社区的氛围决定于社区内家庭的构成，不同族裔、家庭收入会折射到社区的气质
（原帖：首次购房看看有好处）对于二次购房、换房者来说，生活相对稳定，区域相对熟悉，因此定位时目标较为明确，也沉稳了很多。而对于首次购房者来说，尤其是新移民，由于工作稳定性、未来计划的不明朗及对地产市场不确定性的担忧，对城市区域的不熟悉，造成定位十分的困难，往往觉得没有头绪，无从下手，而选择的范围非常之大，因此而花费大量的时间和精力，但最终还并不一定能形成清晰的定论，而在此过程中，机会不断错失，令人惋惜。目前，这种情况不是个别的，而是非常普遍的。
如何才能有效地、快速准确地定位自己所需，关键取决于筛选的标准。选择宽松，造成范围过大，对于时间和精力来说显然是不现实的，也是不必要的；反之，要求过严，选择就很少，也是不合理的。有些客户会认为市场上那套最划算就买那套，这在房源高度公开透明化的市场显然是很不明智的，豪不夸张地说，只要有一套这样的房源上盘，在第一时间至少有100个和你有同样期望的人得知了，多Offer的结果可以想象，而这种大海捞针似碰运气的做法往往效果是适得其反的。所以，精确化定位、制定完备合理的看房计划等看房前的重要准备是省时、省力、成功购房的必需工作。就我服务客户的经验，进行过详细计划的客户普遍有非常满意的结果。就此解析我的经验和体会与大家分享。
根据定位的要素的重要性，依次为：
1、 区域地点（Location） 房产的最重要特点就是不可移动性，区域地点毫无疑问是最重要的，它决定了生活环境、交通条件、社区设施、学校、购物等，也是最直接影响日常生活的部分。很多客户在看房时往往会被房屋的主观印象吸引而忽视区域的重要性，如果该区域为当初设定的次选区域，往往这样的客户购房后满意度会随时间下降很快，很快就会考虑换房。
地点的考虑从以下几方面入手：
a、 社区的选择。多伦多是由80多个族裔融合的城市，少数族裔的总数占了一半，所以无人在那个社区都有各个族裔的踪影。如果想要避开那个族裔，几乎是没有可能的。但不同社区不同族裔相对集中，还是比较普遍的。族裔的聚集与周边商业设施、房屋价格、平均收入水平、学校设置有很大的影响。比如华裔比较集中分布于央街以东，401以北的北约克、士嘉堡、万锦绣、列治文山的很多社区。不同社区，风格也很不相同，比如列治文山的Bayview Hill都是3800尺以上的大房，而一街之隔的Rouge Wood则混杂了不少镇屋，Bayview东的Crosby则是50年的独立平房老区；又如万锦的Unionville、Markville是清一色的2500尺以上的独立屋，而新区则是大独立、小独立、半独立、镇屋混在一起。同时自然环境好和房屋新也是矛盾的，老区是房子隐现在绿树里，新区是小树点缀在房屋间。也有难得的20年左右的新区建在保护区，兼得优美环境和现代建筑。老区中翻建的新房当然是极好的选择，但价格往往不菲。
b、交通的考虑。如果不考虑驾车，生活在多伦多是比较方便的。在多伦多地区，公交发达，但地铁网一般，所以地铁沿线的房子除士嘉堡南部都比较贵。出到多伦多外围，公交线路是充足的，但班次密度较稀，约克郡的VIVA和Go Trainsit是比较快捷的，但线路和班次也有限。对于驾车来说，在大多伦多地区理论上说没有什么影响，因为公路网相当发达，但近高速也总是有益处的，尤其在高峰期，Local非常拥挤，节约相当多时间。
C、商业设施。在大多伦多地区，DownTown只是金融、文化、商业集中；而在各个社区，商业设施的分布也是十分充足的，对于日常购物来说，十分便利。但对华裔来说，希望有华人的商业设施，也是十分重要的，唐人街并非唯一的选择，在华裔较为集中的地区同样有很多。如果希望避开华裔社区，则需要每周一次的采购计划。
d、学校的选择。对大部分华人来说，公立学校是最多的选择，公立学校的学区较小，选择好学区的范围较小。很多教会学校是非常好的，从9年级开始，教会学校也收非天主教的学生，但需要看学校有没有空位，可能需要排队。有几种情况是不受学区限制的，私校、Gift班、IB课程。当然离学校近还是绝大部分家长的愿望。
2、 物业类型 市场上绝大部分房子分为常见的两类，见下表
经济能力往往是决定性的，各物业类型在不同的区价格相差也很大，因此根据选定区域的区域内的价格框架而选择物业类型是理智的，同时个人的偏好、是否有足够时间维护房屋等因素也是很重要的考虑因素。例如，若预算在45万以内，在北约克中心，Condo是唯一的选择，在Berczy Village可选择Townhouse或半独立，再向东可以则选择独立屋。
3、 房屋结构类型(Style) 几乎是与物业类型同时考虑的，决定于居住人口数量、个人偏好。结构一般是很难改变，即使改变成本可能也较高，而升级、装修是随时的、任意的，所以结构的重要性远高于房屋状况。房屋结构见下表：
4、 房屋功能 自住的房子一般要求不高，但若考虑分租，对房子的结构特别是分门出入状况另外需要特别考虑。同时也会左右对地点的选择。
5、 房屋状况 这其实是最后考虑的因素，但实际状况非常的喜剧化，很多人都将其视为首要的因素，主要的原因是我们的主观印象往往会迷惑大脑，从而影响决定，造成主次颠倒。尤其是做过卖房展示设计的房子，更能左右客户的决定。好则价高，而且常常会抢购，差则价低，在公平透明的市场中，这始终体现得十分公平。从我的经验，真正需要考虑的是房子的硬件状况，如：窗门、地面、厨房、卫生间、屋顶、家电、园景等包含在价格内的部分，同时理性分析其实际市场价值。而最能迷惑人的家居布置、装饰完全不能考虑在内，因为首先这些物品并不在价格之内，其二这仅仅反映该主人的个性，而不是房子本身的特性。随着旧主人的离开，一切因你而改换。当然首付的能力影响者你的决定，毕竟自己装修是无法轻松贷款的。
因此，在看房前必需综合交通要求、周边设施要求、子女就学要求、经济能力等众多因素列出区域范围，首先确定几个首选区域，几个次选区域，从而确定房屋的物业类型、结构类型，同时结合考虑其功能而制定详尽的看房计划，并随着看房过程中观念的变化，不断修正计划，才能实现最终满意的购房。当然这样的计划程式往往会被某些特别的因素及个人的特殊、要求偏好而打破。如，因居住人口多，经济负担有限，有些客户对区域限制放得很宽，而对房型有特别要求，等等。但总的来说，对于首次购房者来说这样的计划是有效的。
制定合理的计划的过程，很重要的是和经纪合作的过程。在房产市场非常成熟的北美，经纪作为一个房产交易的代表，承担了分析需求、介绍房源、看房、谈判、售后服务等功能。然而，可惜的是，作为最重要的分析需求和介绍房源的功能已被大部分购房者远远地忽略了。相互信任、真诚合作，充分发挥经纪的所有功能，才是成功购房的最佳方式。
个人观点，仅供参考，欢迎讨论、咨询。
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最后编辑: 2015-01-05
