登陆大温两年换房，是赔是赚？

fluff 说:

前阵子，家园网上热议一篇帖子《加拿大炒房谁赚？》，本人不是炒家，只是近期把两年前购买的apartment售出，另外择地购房upgrade。在此晒一下这两年与该apartment有关的费用以及买卖成本，看看是赔是赚。

先介绍下apartment的情况：

位于列市中心地段，闹中取静。1995年建造，高层钢筋水泥HR, 高楼层，远处有山海景，小区有健身房和泳池。楼况和社区环境都不错。本单位面积1000sqft，两卧室两全卫加大阳台。在大厦2楼还有两个车位和一储藏间。2008年10月购买的时候，前任西人业主刚刚重新装修过，换了油漆、地毯、百叶窗帘等等。当时第一眼就非常喜欢他那种designer painting的格调。前业主叫价39万多，两个月后主动降价到37.5万。第一次看房后就下了offer，只经过两次的bargain，以35.5万成交。半个月后交房，当时未请人验屋，只是经纪同我一起四处看看，电器都是original的，略显旧。我就决定入住后将其更换掉。

购房金额：355,000
PTT: 2,500 （当时LP未移民，只能免一半）
管理费：205/月 X 24 =4,920
两年地税（大约）： 900+950=1,850 （09年政府估价32.5万，今年估价35万）
刚入住半年，业委会就集资修理另外两栋大厦的水管，与己无关却被迫分摊：3,600 （这点与国内不同，共管公寓大家都得出钱）
自己更换部分电器（大约）：2,000
两年市政水费（大约）：600+750=1,350
律师费：500
保险费：450
购房时，卖方的洋妞经纪赠送现金： -1,000
（相比之下，我的华人经纪无表示，后送老酒2瓶，呵呵）
-------------------------------------------------------
总支出：371,170


一周前请经纪挂牌出售，要价399,800，一天内售出，对方offer 393,800，未经讨价还价，在经纪的威胁利诱下接受。买家有贷款，银行来估价，亦不验屋。昨天解除条件，对方下定金2万刀。

出售价格：393,800
律师费（估计）：-500
经纪费：-14,345
经纪回佣：2,700
-----------------------------------------------
售出后实际收入：381,655

买卖收支差价：381,655-371,170=10,485

2008年买房时未作按揭，如果做按揭的话，正好处于低利率时代，按照7成按揭、贷款浮动年利率平均2%估计，利息支出大约5000元。

因此，2年下来，各项收支基本持平，略有盈余。算是免费住在一个自己满意的房子里，有独立的空间，不用看房东的脸色。

现阶段的市场比较平静，基本上跟2008年下半年的情形相似。以买家的态度上看，我的叫价大概是算很便宜的了。不过能快快地卖掉，确实也少了许多的麻烦。

经纪很开心，因为我们买卖双方都是他做经纪，没费什么功夫，也没open house、做广告等，1万1千多刀即将落袋为安。

换个角度，当时如果不买房，改为租房，资金存入银行的话：

租金：1,500/月 x 24=36,000
存款利息（定存）： 354,000 X 4% X2=28,320

收支差额：28,320-36,000=-7,680

4%是08年曾遇到的最高的GIC存款利率了。实际上,此后大多数时间年存款利率只有1%不到。实际支出差额应该多于12000刀，即摊到每月要500刀以上。

看来，如果是自住，不是为了投资，这两年买房比租房总体上还是合算一些。

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mmmhsh 说:

如果在国内240万人民币,同样用于买房2008-2010两年间比较:
租金:4000(国内租金为纯收入,其他费用租客负责)
年租金回报率约=4000*12/240000=2%
2008年-2010年一线城市房子增值在40%~100%,所以计算房子增值后的年回报率也在20%~50%或更高(注意仅就这两年数据做比较)


两个不同的市场,两个不同的世界,仅仅用一些数据做个比较,无意研究孰好孰坏,孰是孰非.

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fluff 说:

前阵子，家园网上热议一篇帖子《加拿大炒房谁赚？》，本人不是炒家，只是近期把两年前购买的apartment售出，另外择地购房upgrade。在此晒一下这两年与该apartment有关的费用以及买卖成本，看看是赔是赚。

先介绍下apartment的情况：

位于列市中心地段，闹中取静。1995年建造，高层钢筋水泥HR, 高楼层，远处有山海景，小区有健身房和泳池。楼况和社区环境都不错。本单位面积1000sqft，两卧室两全卫加大阳台。在大厦2楼还有两个车位和一储藏间。2008年10月购买的时候，前任西人业主刚刚重新装修过，换了油漆、地毯、百叶窗帘等等。当时第一眼就非常喜欢他那种designer painting的格调。前业主叫价39万多，两个月后主动降价到37.5万。第一次看房后就下了offer，只经过两次的bargain，以35.5万成交。半个月后交房，当时未请人验屋，只是经纪同我一起四处看看，电器都是original的，略显旧。我就决定入住后将其更换掉。

购房金额：355,000
PTT: 2,500 （当时LP未移民，只能免一半）
管理费：205/月 X 24 =4,920
两年地税（大约）： 900+950=1,850 （09年政府估价32.5万，今年估价35万）
刚入住半年，业委会就集资修理另外两栋大厦的水管，与己无关却被迫分摊：3,600 （这点与国内不同，共管公寓大家都得出钱）
自己更换部分电器（大约）：2,000
两年市政水费（大约）：600+750=1,350
律师费：500
保险费：450
购房时，卖方的洋妞经纪赠送现金： -1,000
（相比之下，我的华人经纪无表示，后送老酒2瓶，呵呵）
-------------------------------------------------------
总支出：371,170


一周前请经纪挂牌出售，要价399,800，一天内售出，对方offer 393,800，未经讨价还价，在经纪的威胁利诱下接受。买家有贷款，银行来估价，亦不验屋。昨天解除条件，对方下定金2万刀。

出售价格：393,800
律师费（估计）：-500
经纪费：-14,345
经纪回佣：2,700
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售出后实际收入：381,655

买卖收支差价：381,655-371,170=10,485

2008年买房时未作按揭，如果做按揭的话，正好处于低利率时代，按照7成按揭、贷款浮动年利率平均2%估计，利息支出大约5000元。

因此，2年下来，各项收支基本持平，略有盈余。算是免费住在一个自己满意的房子里，有独立的空间，不用看房东的脸色。

现阶段的市场比较平静，基本上跟2008年下半年的情形相似。以买家的态度上看，我的叫价大概是算很便宜的了。不过能快快地卖掉，确实也少了许多的麻烦。

经纪很开心，因为我们买卖双方都是他做经纪，没费什么功夫，也没open house、做广告等，1万1千多刀即将落袋为安。

换个角度，当时如果不买房，改为租房，资金存入银行的话：

租金：1,500/月 x 24=36,000
存款利息（定存）： 354,000 X 4% X2=28,320

收支差额：28,320-36,000=-7,680

4%是08年曾遇到的最高的GIC存款利率了。实际上,此后大多数时间年存款利率只有1%不到。实际支出差额应该多于12000刀，即摊到每月要500刀以上。

看来，如果是自住，不是为了投资，这两年买房比租房总体上还是合算一些。

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唐人Jason 说:

自己家住的房子不是投资，而是消费必需品。住了两年后换房子的时候是赔是赚，其实不是看你卖房子所得与购房成本之差是正还是负，而是看你卖出旧房子的净所得与你换的那个新房子现在买入的成本与两年前的市场价值之差的差是正还是负，公式是这样的：

（旧房子卖出净所得-旧房子购入成本）-（新房子购入成本-新房子两年前市场价值）

如果这个计算的结果为正，那么你换房是赚，否则你赔。

如果你是在同一地区换房，那么一般来说：

如果这两年里房市是上涨的，那么小房换大房赔，大房换小房赚；

如果这两年里房市是下跌的，那么小房换大房赚，大房换小房赔。

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唐人Jason 说:

自己家住的房子不是投资，而是消费必需品。住了两年后换房子的时候是赔是赚，其实不是看你卖房子所得与购房成本之差是正还是负，而是看你卖出旧房子的净所得与你换的那个新房子现在买入的成本与两年前的市场价值之差的差是正还是负，公式是这样的：

（旧房子卖出净所得-旧房子购入成本）-（新房子购入成本-新房子两年前市场价值）

如果这个计算的结果为正，那么你换房是赚，否则你赔。


如果你是在同一地区换房，那么一般来说：

如果这两年里房市是上涨的，那么小房换大房赔，大房换小房赚；

如果这两年里房市是下跌的，那么小房换大房赚，大房换小房赔。

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