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最近，笔者挂牌了几个独立屋。其中一名卖家在挂牌前跟笔者交流，说卖房前最头疼的是确定一个合理的挂牌价。之前市场火热，可采用的策略很多，现在市场慢慢趋于平稳，就要在定价上多花点精力了。经过跟客户的一番讨论，我们终于确定了价格并且挂牌上市。本期就给大家介绍一下房屋估价的相关知识。
现在市场上比较主流的是同类房屋比较估价法（comparables），操作起来比较简单。就是将同类房屋作为参照物，比较附近最近卖出的物业房价、房龄、面积和建筑面积。
比较估价的第一步是控制变量。条件越相似的房屋，估价也越具有参考价值。
一般尽量选择建筑风格、施工情况、房龄、建筑面积、卧室和浴室的数量、房间总数、便利设施及占地面积等条件相似的房屋。
比如说独立屋可以选择同一个区域条件相似的房子；如果为公寓估价，就选择相近房龄、面积相近的公寓，最好是同一个楼的。比较精确的办法是选择3到5个同类物业来确定估价范围。
选择参照物应尽量选择附近半英里内的同类房屋，但是也要根据情况灵活变化。需要注意的一点是，即使是同一个小区域内的房子，也会因为很多其他原因而导致价格产生比较大的差距。笔者见过一个房子，内部结构和建筑材质明显高于周边的房子，估价也高出一截。
此外，有些住宅社区的边界也并不总是整齐划一，有些房子距离远一些，可能超过一英里，但是属于同一市场、由同样的开发商在同期开发，即使距离远一些也可能是理想的参照。
采用这种估价方法时参照物的出售时间也很重要，大多数刚出售的物业才对房屋买卖有参考意义，所以近3个月内卖出的房屋是理想的参照物。不过有些市场和房屋的特殊性，这种情况下，可能一年前的交易仍可参考。
现在还有不少人对比房屋每平方英尺的价格。每平方英尺价格是一种历史悠久的地产估价参考。但是要注意，这种方法不能完全体现房屋的价值，还应该注意房屋测量方法，比如建筑面积是否包括车库及其他有产权的独立建筑物。从笔者经验看，这种方法在购买新建公寓时比较常见，对独立屋估价的实用性不是太强。
笔者认为卖家在卖房前与地产经纪进行交流是有必要的。地产经纪了解本地地产市场，能够对房子情况给出专业的意见。他们了解的信息更多，通过MLS（多重交易系统）的数据，还可以为卖家提供区域内其它同类房子售出所需时间、挂牌价与最后成交价之间的差价等普通卖家不容易得到的数据。这些都对确定房屋的售价有重要的作用。
此外，当然还有一些渠道可以获得房屋的估价信息，比如可以聘请房屋评估师。虽然要花上一些费用，但作为加拿大政府授权的专业房屋评估师，他们可以为你提供专业、中立的专业评估，同时他们的意见对银行、律师事务所等也很重要。
对于房子的正确估价是制定最佳挂牌价的前提，卖家应该引起足够重视。在市场越来越理性的大环境下，制定合理的售价是吸引更多买家，成功售出的第一步。
（本文仅为个人观点，不构成购房和投资建议。）
作者简介：David Pan
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