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登陆定居 乱说几句粗浅的房市看法,抛砖引玉。

dingan

园友
2007-10-01
218
68
27 天前
#1
房市的核心是供需结构决定价格。这里的供应是土地政策、开发政策、新房、旧房的存量和新增量。需方是城市存在有购买力的人口,新导入人口(外省居民和外来移民,要有购买力的),还有一类经常被夸大的人群,就是投资客。外部是由经济发展,土地政策,税收政策等来影响的。单纯拿蒙特利尔的价格和上海北京价格比,完全没有可比性。拿西岛价格和南岸价格都没有可比性。如果是看投资回报,只能比同地区的增量,来看增长率。我觉得很多人包括中介,都是个案比较,很少有人拿政策、拿供需数据,拿同比增长率来比较的。完全没有科学分析。

我简单的说几点,大家看对不对。抛砖引玉。


1. 温哥华、多伦多地区的人员结构上看,外来导入居民和国际投资客是远多于montreal的。所以,蒙村的价格未必能入两市当年猛涨。

2.去年年底到今年冬天,蒙特利尔房价的上涨,温哥华和多伦多两市的限购有一定关系。所以要小心,未来蒙村未必不会限购。而蒙的需求远不如两市,到时候对房价的影响会巨大。

3.蒙特列尔的这轮涨价,每种房子condo,house.....以及每个地区都不一样。要分开看。但涨势都不小了。任何资本资产市场,都是最涨杀跌的,目前还是有很多持币购买的情况,说明房产商和中介一定程度的宣传,正把所有的刚需和投资客都逼出来了。后续上涨应该乏力。这批人会不会成为接盘侠???

4. 比较了解的DT和griffintown的新盘。开发商从年中就有提前开盘,加速收款的情况,为什么要这么做?在市场上供应量极大的情况下,还要赶快开盘?他们对市场的判断是好不了多久了。赶紧上市楼花收钱。

5.投资的话。以condo为例,要看房租能否覆盖贷款+condo fee+税费,目前DT35-40万买一个带车库的小一房一厅。未来租金顶多1400-1800。要支出的condo费和税费保守约400-500刀每月。贷款25-30万。25年贷款大概每月还1300-1700。房租可能刚刚覆盖还款的一半,大概可算作利息覆盖。800左右还款利息+500税杂费,1300元大约等同房租。所以说投资客持有房子,你每年得付还款本金8000-1万。现金流只有大量流出。你所期待的大涨,风险极大,大家可以统计统计,新上市的condo有多少。三年后一个40-50万的500尺一房谁来接盘??市中心能大幅涨价的恐怕只有稀缺房源,比如楼盘的顶楼penhouse,可能现在1000万,由于稀缺,景观超群,市场未来又没有供应,会涨到1500万。那种动不动供应200-300套一栋楼的一居室二居室,价格如何大幅上涨????

6. 蒙村整体价格还不是很高位,可能还有少量价格洼地,少量俏房源。但估计都会有抢offer现象。

7. 刚需购买一套自住的,还是建议尽快购买,短期内房价的涨跌不会太影响您。自住好比选对象,看到合适自己,中意的房源尽快买进。如果没有特别中意的,个人感觉明年上半年会暂缓增长或者跌一些,但可能没有好的房源。总之,如果想买自住房的,相关的房源和价格要时时关注,首付资金要准备好,贷款银行找好,贷款利率能锁定的锁定,到时候一遇到合适房源可马上购买。目前好房不等人的。

8. 买房,尤其是买condo,还是首要考虑地段location,location,location。诚如后面oliver群友分析,这里各个小市经常各自为政,交通是满地坑,未来的轻轨拉,高架路拉,不能太指望。所以尽量买地段好些的。如果不上班的,可以买山清水秀的地方,但还是要考虑华人的生活习惯,那些地方一下大雪真的是好美好寂寞。所以为啥明珠小区贵还有人买了。部分华人有时候看中的是能串串门,买买菜,不是么?

9.学区房,那是一个玄幻神秘的话题。是提高房价的超级利器。但到底什么学校最好,评价体系是啥?对这个笔者实在不知道的。房子死贵的地方,生源好,这里都喜欢就近入学的,学校肯定好。当然你也可以说学校好,有钱贵族都搬来了。这种事情是相辅相成的。
 
最后编辑: 27 天前

mctone

园友
2004-08-01
535
414
27 天前
#2
欢迎这种有分析有理由的帖子。

不过你说的 “贷款25-30万。25年贷款大概每月还2000-2500”,这个不太准确,正常的每月还款额约 1300 - 1500

当然,蒙城房地产的刚需与多伦多等地比还是有限的。但考虑通货膨胀和加元贬值的因素,加上蒙城人口的持续(但缓慢)增长,房价还是会长期(缓慢)上涨的。期待房价大跌只是做梦。
 

007KJJ

园友
2016-09-06
571
298
27 天前
#3
欢迎这种有分析有理由的帖子。

不过你说的 “贷款25-30万。25年贷款大概每月还2000-2500”,这个不太准确,正常的每月还款额约 1300 - 1500

当然,蒙城房地产的刚需与多伦多等地比还是有限的。但考虑通货膨胀和加元贬值的因素,加上蒙城人口的持续(但缓慢)增长,房价还是会长期(缓慢)上涨的。期待房价大跌只是做梦。
DT condos一年升30%合理么?
 
2007-07-31
758
410
27 天前
#5
Condo是过热啦。 这和大多的Condo追平啦。 这显然是超支啦。 Montreal整体并不均衡, 西岛南岸翻倍,而东岛没有怎么涨。至于 外国人税的事情, 这里也不怎么现实,这该属于 市政决策的事情吧! 而岛内都5-6个市, Montreal市仅仅指的是 最大的中心部分,而西岛 Kirkelan等各自为市,互不统属, 南岸就更不要提啦, brossard,Saint-Lambert,各自为市,而岛内各市间矛盾很大, 就说 快速线吧, 联邦和省 去年不是都定了吗? 为什么不执行呢? 很明显 要经过 Montreal中心市, 这新市长可不是原来的市长自己口袋捞的自由党贩子, 很明显不同意这条线, 而Champlain大桥,只想把Montreal做过路的,市里肯定不答应。 所以,南岸与西岛炒成和 Toronto一个价格, 这明显是 超买的。 这2年估计会大幅回落。当然除非东区房子也跟上来。
 
2007-07-31
758
410
27 天前
#6
另外,南岸和西岛的这么炒饭法, 很明显 是对应的 投资客,而非本地客。 这是否可持续?

本地的montreal的城市定位是什么? 是否是Totonto的银行服务业。 GoTrain,到DT解决问题呢?

很明显 这不是。 Toronto虽然比较凌乱,也有小市, Oakville,Bramption, Markham等。 但相对集中。 montreal, 类比,并非 银行业, 就说IT服务业吧,也是东西区,南岸Laval,散乱分布。就像 Maisonneuve Park几年前一直看好, 也2年翻倍,但你看华人面孔很少,这种地方,才更难往下降。 交通便宜,安静。 纵观南岸 翻倍炒, 理由呢?

而华人巨富,很明显不是看南岸的。 看看 Laval靠河的1千多万的豪宅,很明显 投资客的 南岸还没有湖景的房子,投资是多么的不着调。