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卡城老方聊房产

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方志勇

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卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2018-02-02
#81
卡城2018年一月房产快讯
2018-02-02 Creb 卡城老方房地产


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不仅仅是房产,还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息



市场情况总结:
卡尔加里一月整体销售数量与去年基本持平,库存继续增加,公寓和联排仍有下行压力,独立屋价格总体平稳,50万以上独立屋库存增加,销售下降,30-40万之间的房产销量上升。

正如预期的一样,卡城2018年一月的销售数据与前三年的数据非常接近。






随着贷款新政和利率的提高,尽管双拼和联排的销售有所上升,但不足以抵消公寓和独立屋部分的下滑,所以一月的销售整体上和去年基本持平。

一月共售出房屋958套,比去年同期高出两个百分点,但比长期平均值低11个百分点。

”2018年的房地产市场以利率上升和贷款新政开年,但判断其影响还为时尚早。至少到目前为止,一月的销售与去年相差无几。“卡尔加里地产局首席经济师Ann-Marie Lurie如此说到。

"房地产市场的复苏之路将会崎岖不平,我们会继续监测贷款变化以及整体经济环境对房地产市场的影响。“

尽管销售还算稳定,但新挂牌量的增加使库存进一步增加并一定程度上影响了价格。卡尔加里一月的整体基准价格是$432300,比去年12月低了0.21%,比去年同期低了0.25%。与上月相比几乎所有类型的房产价格都有所松动,但主要还是集中在公寓和联排这类房产上。




独立屋部分,50万以上的房产挂牌量有所增加,同时销售量有所下滑,但30万到40万之间的独立屋销售量增加比较明显,这也许是贷款新政带来的影响。



”卖家需要知道现在市场上同类房产的库存情况,对待售时间和销售价格设立一个合理的预期;而对买家而言,在买房之前获得贷款预批很关键。“卡尔加里2018年地产局主席Tom Westcott如此总结道。



As expected, Calgary sales activity similar to last year

Calgary, Feb. 1, 2018 – The new year opened predictably, with monthly figures close to the Januarys of the past three years.

With new mortgage rules and rates officially in effect, sales activity in January remained comparable to last year, as rising sales for attached properties were not enough to offset declines in both the apartment and detached sector.

Overall January sales totaled 958 units, nearly two per cent above last year and 11 per cent below long-term averages.

"2018 was kicked off with higher rates and the official implementation of the new mortgage requirements. While it is too early to see the impact of these changes, so far, January levels are consistent with what we saw last year," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

"The recovery will be bumpy, and we will continue to monitor the impact of the lending changes relative to the overall economic climate."

Stable sales were met with rising new listings, causing further gains in inventory levels and impacting prices. Citywide, unadjusted prices totaled $432,300, 0.21 per cent below last month and 0.25 per cent below last year's figures. Prices eased across all product types compared to last month, but price declines were more pronounced in the apartment and attached sectors.

In the detached sector, new listings rose with declining sales activity for product priced over $500,000. However, product priced between $300,000 and $399,999 saw an increase in activity. This will be an adjustment to the new reality buyers and sellers face, as pockets of the market will experience a mismatch between supply and demand.

"Sellers needs to be aware of the competing supply in the market. This can influence the timing of their decision, along with setting realistic expectations regarding time on the market and selling price," said 2018 CREB® president Tom Westcott. "For buyers, getting pre-approved for a mortgage is essential, along with getting advice from a REALTOR® to get into a home they will be happy with.
 
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2018-02-21
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加拿大冬季,房屋保养手册,您值得拥有!
2018-02-21 关注☞ 卡城老方房地产


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加拿大进入漫长的冬季了。作为一个HOUSE的房主,在冬天,可有不少工作是不可或缺的 ,需要在过冬以前或冬天买房,交房后逐一检查和完成,让我们看看有哪些:



室外

一、 屋顶(Roof)

加拿大的冬天漫长, 屋顶需要一定修理妥当来迎接冬季的积雪, 为防出现融雪时漏水渗入屋的情形,仔细检查屋顶的沥青片/瓦片有否破损或松脱需要修补。如果打算换屋顶或换瓦片,应尽快行动请合资格的人士维修,因为,加国屋顶装修工人有冬休的习惯,不要等到冬天下大雪时,才发现屋顶渗水,那时候要修补,价钱不单非常的昂贵,「屋漏兼逢连夜雨」也非上策。



二、排水槽(Gutter)

排水槽,顾名思义,就是收集屋顶的雨水雪水,顺着水管,排到地面上。 要好好检查排水系统没有任何淤塞,雨水雪水可以顺畅的流往地下,否则,当融雪时,即使屋顶不漏水,积水也会四处溅落,可能直接排到房屋的基础墙基上或倒流入屋,造成漏水现象。更严重的,当雪暴时,屋顶冰雪的重压和反覆凝结…融化﹐会把屋顶弄垮。

如果水管外层有脱落的情况,即表示需要修补,要立即更换。 清理排水管的垃圾及树叶并不困难,戴上手套,系上安全绳索,架梯上屋顶,使用工具把排水槽的淤泥腐物清除出来就行了。 当然,最好的方法就是请合资格的专业人员来动手为你清理四周的排水管。





三、户外的水龙头 (HOSE)*

户外水龙头要排空,以免温度下降到零度以下后,水管爆裂。特别是,夏季浇花打理庭院的室外用水管,冬季来临前要将水阀放水关紧,以免管道内的存水结冰胀裂水管,倒灌进地下室。这样的水阀通常有两个开关,分别在外墙和车库内。关正确做法是先将室内水龙头关紧,打开室外开关排出水管内的积存水分,或者干脆一直开着外面一侧的开。



室内水阀的大体位置:在地下室的炉子上空附近



浇水用的管子在冬季来临之后最好放到地下室里面,以免冻坏失去弹性。还需要检查一下水管是否通过砖墙上的开口通到户外,有时候水管和墙壁之间会留有空隙,严冬季节,有可能流失室内热量,甚至引起周围的木头霉变。所以我们建议您一定要用绝缘棉将管道和墙壁之间的缝隙堵死。





四.外墙

各种外墙都需要保养,尤其是木板和stucco的外墙特别需要维修。木板的外墙因为经历冬天的风雪和夏天阳光暴晒,木板就会出现大大小小的裂缝和木节的脱落,以及木板的变形。而stucco的外墙也会出现大大小小的裂缝,尤其在窗和门与外墙相接的地方最需要加上黏合剂(Caulking)。这些维修的工作或重新油漆都适宜在夏季天气良好的日子进行。因为不单止工作的环境良好,而且修补的后果也是较为满意。





五.门窗 (WINDOWS)

仔细检查门窗上的积冰或者冷气渗透,如有漏气,可晢时用密封条或者去除性的嵌封剂封好,到春天再修理更换。经过一个夏天的风吹雨淋和阳光暴晒,窗户上的封条有些开始松动,甚至开始脱落,窗框间的缝隙也愈加明显。如果不想要更换整套窗户,可以购买一个叫做Window Insulator Kit的透明防风隔离层。相较于动辄几千元的全套更换费,这个维修包只需二三十元,处理窗户缝隙漏风不成问题。





另外,如果玻璃窗的密封条脱落,可在Home Depot单独购买到像是牙膏一样挤压用的密封胶来重新密封,这样就不怕会白白浪费暖气。另外为增加窗户的保温效果,不妨考虑在窗框上面再贴一层保温效果的clear film。





六 . 人行道/车道(DRIVE WAY)

大部分加国的屋主都习惯在冬天往车路和上行人道撒盐,如果车道和行人道上有裂缝,盐粒只会令缝隙增大,形成坑洞,凹凸不。可以试试在路面扫些防水层修补裂缝和洞隙,这样可以延长道路的寿命。



七.后院的保养

在冬天的第一场雪来临之前,可以再最后剪草一次,剪草的时候把剪草机的刀片位置放低一些,明年开春前,草就不会长的太高。另外也可以再上一遍过冬的肥料(Winter Fertilizer),后院草坪上的室外家具也建议您收起来。有些房主喜欢在后院堆放一些乱七八糟的杂物,比如砖头,木料,花肥之类的东西,不但看着让人不舒服,而且不经意间给那些无处过冬的小动物创造了一个临时的家。所以,建议您最好清理一下,有用的放到后院工具棚里面,没用的扔掉或者送人。试想一下,冬天的早晨当您在餐厅喝茶的时候,看着整洁的后院,不也是一种享受吗?



BBQ Grill的冬季养护,入冬之前,最好也清理一下后院的BBQ Grill。您可以使用硬刷子将炉篦子(Gill Grates)上和炉体内部的脏兮兮的油脂以及残留物清除掉,接下来购买一个尺寸合适的外罩将BBQ炉子包起来,放进工具房或者推到墙边。


室内

一.暖风系统(Furnace)

房子除了怕漏水﹐能源开支能省多少便多少﹐除了有利荷包﹐减少耗用能源也有助保护大自然。 如果暖气系统有足够的保养,会为你节省很多金钱。 如何保养你的暖气系统? 定期检查暖气系统的过滤网、加湿器和空气清洁系统。 最佳的方法莫过于聘请合资格的专业人士为你的暖气系统做定期的保养和检查。

暖气系统一般都可以分区调节温度,一些不常用到的地方可以调低温度,这样可以节省约15%以上的暖气。 此外,为减少暖气的流失,换掉单层玻璃窗﹐改用双层玻璃窗、加厚墙身的保暖物料、窗门用适当的胶条密封填好等等。

值得一提的是,就算你把房屋空置,你也不能把暖气系统关闭。 如果室内低于摄氏零度,家中的水喉、暖气系统、自动洒水系统都很有可能结冰,从而爆破,使整个房屋淹水。为节省电费而蒙上不必要的损失,那就因小失大,甚不值得。最低温度不宜低于16-18 摄氏度。



更换空气过滤网:

天气转凉时,暖风供暖系统(Forced air furnace)开始给房屋供暖。在此之前,很多人都会漏掉一件很重要的事情,就是检查一下供暖系统的空气过滤网(air filter)。空气过滤网的作用是将从室外进来的空气中的灰尘等杂质过滤掉,以保持室内空气的清洁。

空气过滤网一般安装在热风炉的进气管道靠近炉身的位置,可以很容易地用手将其取出。





二.地漏加水

很多人可能从来也没有留意过家里的地下室(Basement)有个地漏。在装修好的(finished)地下室里,地漏通常都会在洗手间的地上,而在未装修过的(unfinished)地下室里,地漏可以直接在地上找到。

地漏除了排水,还有一个很重要的作用,就是在地下部分有个P形的弯管可以保存一些水,用以阻止地下污水管的异味进入房屋。秋冬季节由于房屋里开暖气的关系,空气会比较干燥,地漏如果数天没有排过水的话,本来存在里面的少量水很容易蒸发掉,造成地下废水管的异味进入房屋。



解决的方法很简单,只要每隔几天往地漏里倒入一小杯水,让弯管里面有水能阻隔地下的异味即可。



三.室内通风系统

冬季由于气温低,很多人家都把门窗紧闭,有的甚至整个冬天都不开窗。封闭的室内空气流通会变差,由于家居生活(occupancy activities)会产生很多水汽,比如煮食,洗澡,甚至人体的呼吸等,水汽在碰到较冷的物体(通常是窗玻璃)会凝结,于是玻璃窗上就会出现大量的冷凝水。顺着玻璃往下流的冷凝水积聚在窗槽里,会对窗框结构造成损坏。

趁着好天气时开一下窗,让屋子里换一下新鲜空气,对房屋来说非常重要。



另外一个解决办法是调低室内的湿度。每幢房屋里通常会有一个湿度控制器,一般装在走廊的墙上。当湿度控制器测到室内的湿度大于其预设的湿度时,就会自己启动排气扇(一般是洗手间里的),由排气扇将潮湿的空气排出室外,直到室内的湿度达到或低于预设值。有人因为嫌排气扇的声音太烦而把湿度控制器上的预设值调整到很高,甚至直接调到OFF的位置。这样一来尽管室内湿度很高,排气扇却不会启动工作,时间一长,室内的空气湿度会越来越高,潮湿的空气对家居环境和人体健康都会造成不好的影响。

湿度控制器上一般都有一个湿度控制参考值的表,使用者可以根据室外的温度来设定室内的湿度。合适的湿度对房屋的保养和人体的健康都有极大的好处。



温馨小帖士,你需要准备的冬季储备品:

融雪盐(Ice Salt)、雪铲(Snow Pusher)、汽车玻璃融雪剂(Windshield Washer)、除雪刷(Snow Brush)等,都是每户一定要有的冬季常用储备品。
 
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值得收藏-加拿大房屋保养全面解析-九个部分,把关于房屋保养的要点一网打尽
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共分为九个部分:屋顶、室外、室内、结构、上下水、电、取暖、空调、保温,把关于房屋保养的要点一网打尽
一、屋顶-Roof
屋面(Roof) 是房屋的重要组成部分, 屋面的主要作用是保护房屋内部及人免受雨水,雪,阳光,风以及坠入的东西如树枝,冰雹的影响,同时增加建筑立面的美观。定期的检查和维护屋面能有效地保持其功能,延长其生命周期,还能降低经常发生的维修费用。

加拿大民宅屋面材料有许多种,如沥青瓦片,沥青卷材,木头瓦片,粘土烧制的瓦片,石棉瓦片,金属瓦片,塑料瓦片,石子沥青复合屋面等。但常见的屋面材料仅两三种,如沥青瓦片—— 用于坡屋顶(Slop Roof),石子沥青复合屋面—— 用于平屋顶(Flat Roof), 沥青卷材—— 用于平屋顶。
以下工作是屋面维护不可缺少的:
1. 检查屋面材料是否有损坏,松动,或遗失,屋面上的钉子是否松动,钉子的表面油膏(Caulk)是否老化,开裂。
2. 检查老虎窗(Dormer)四周,垂直排气管( Plumbing Stack)四周,屋顶出气口(Roof Vent)四周,烟囱(Chimney)四周,天窗(Skylight)四周,屋面沟谷(Valley),屋面与墙交界处的防水板(Flashing)是否松动,生锈。
3. 检查电视天线的支撑是否松动。
4. 修剪树枝,避免树枝破坏屋面,树叶落在屋面上以及排水管里,尤其是靠近房屋且超过屋顶的树枝。修剪攀缘植物(如常春藤,葡萄藤等),避免这些植物在屋面上,屋面排水槽,烟囱,烟囱内衬四周生长。

5. 检查檐口排水槽(Gutter)是否堵塞,漏水(接口处和生锈处),支撑是否松动,排水槽坡度是否有利于雨水排入垂直落水管。检查排水管与落水管接口处以及落水管本身是否松动,漏水。检查落水管(Downspout)靠近地面的出水口是否能够让雨水排离房屋。
6. 检查烟囱的砖头是否剥落,松动,是否有裂缝,砂浆是否脱落,烟囱本身是否倾斜。检查烟囱的盖板(Chimney Cap)是否松动,开裂,破损,高出烟囱盖板的烟囱内衬(Liner)是否破损,是否有防水盖版(Rain Caps)。检查金属烟囱是否生锈,支撑是否松动,是否有防水盖板(Rain Caps)。
7. 检查平屋面是否有气泡,空鼓,水坑,表面石子是否均匀。检查女儿墙防水板(Flashing)是否松动,破损,生锈。
8. 清除屋面排水槽,落水管杂物。
以上检查一年二次,一般在春季(冬季结束)和秋季(冬季来临前)进行,若发现上述问题,应及早处理。遇上特殊天气,如大风,大雨,应增加检查次数。



二、室外部分-Exterior
室外部分包括许多方面,如车道,车库,人行道,露台(Deck),雨篷,外墙,窗户,门,地势,散水,窗井,阳台,挡土墙等。如这些部分状况良好,不但给屋主提供生活上的方便,也防止外物的入侵,如动物和小偷,还能保护室内不受外界气候的影响。此外,室外部分也是建筑美观的重要部分。也正是因为是室外部分,这些部分也常常易被屋主忽视。
  1. 屋檐
检查挑檐面板,挑檐底板是否松动,是否破损,油漆面是否剥落。
2. 墙
检查砖墙是否剥落,砖缝砂浆是否饱满。检查喷砂(Stucco)墙面是否有裂缝或被损。检查木墙(Wood Siding)是否松动,破损,开裂,木头与土之间的距离(不小于20公分),以及油漆面是否剥落,起壳。检查金属和塑料墙面是否松动,是否破损。长在墙四周的树木,灌木以及攀缘植物(如常春藤,葡萄藤等),应注意修剪,确保这些植物不影响外墙,窗户,门,屋檐,排水管等。墙上出现的裂缝应注意观察,这些裂缝是新的,还是旧的,是否会发展。
3. 基础墙
检查基础墙是否破损,砌块沙浆缝是否饱满,注意观察沉降缝是否进一步发展。
4. 排水坡度(Grading)
靠近基础墙四周尽量不种植植物。保持散水坡度始终满足要求,确保基础墙四周的地表水能迅速排离。保持窗井(Window Well)清洁,及时清除杂物如树叶,废纸等。
5. 门和窗
检查门和窗框与墙之间的嵌缝材料(通常是硅胶或油灰)是否老化,龟裂,橡胶密封条(通常用于门)是否完整。破损的玻璃和纱窗(门)需要及时更换。检查门窗以及它们的装饰条是否破损,油漆是否剥落。
6. 门廊和露台(Deck)
检查木头是否破损,腐烂和虫子侵袭,检查踏步和扶手是否松动,油漆是否剥落。

7.车库
检查木头是否破损,腐烂和虫子侵袭。电动车库门以及安全装置(Auto-Reverse)每月测试一次。地漏(如果有)应保持排水通畅。检查闭门器(Man-Door Closer)工作是否正常。
8. 平台(Patio),车道,人行道
检查是否有裂缝和破损,表面是否平整,坡向是否有利于水排离房屋。
9. 挡土墙
检查是否破损,腐烂和虫子侵袭(如是木头)。检查是否开裂,是否发生了移动
以上检查可安排在春季和秋季进行,如发现上述问题,应及早处理。遇上特殊天气,如大风,大雨,应增加检查次数。


三、室内-Interior

室内是人们经常活动的地方。它能提供很多关于房子状况的迹象,如,结构是否有问题,管道是否漏水,屋面是否漏水,卫生间是否漏水等。室内的状况如何也反映了屋主对房子的保养程度,同时也能反映整个屋子的质量。


1. 留意墙面和天棚有没有裂痕,通常这些都是装修方面的缺陷,不是结构问题,但是若裂缝仍在发展,应引起注意
2. 检查墙面和天棚是否有凸起部分,若有,是否仍在发展,应注意观察并做好记录。若在发展,需及早处理
3. 在冬季,注意墙的角落处,家具和堆放东西的后面,窗帘的后面是否有冷凝水或霉点,这些迹象表明家中相对湿度偏高,应控制好室内湿度,保持室内相对湿度低于60%(理想的相对湿度在30%—— 50%之间)。注意门框,假如在不长的时间内门框发生变形,不勾方,或门不能关上,暗示结构有问题
4. 在冬季,冷凝水在窗户表面上出现,显示家中湿度偏高,应控制湿度,如做饭做菜,洗澡时尽量开排气扇,衣服尽量烘干。同时,及时擦除窗户冷凝水以免发霉发黑。
5. 家中除了装有烟雾报警器外,还应装一氧化碳(CO)报警器,每月对它们做一次测试。如果是使用电池的报警器,请按厂家要求进行测试。建议更换超过五年以上的报警器。

6. 注意家中楼梯扶手,楼梯平台的栏杆是否松动,破损,同时注意它们的高度和拦杆的间隙,若高度低于90公分或间隙大于10公分,使用时注意安全。
7. 如果家中有烧固体燃料(如木柴等)的设施,如壁炉,木材炉(Wood Stove),每年使用前应请相关专业人员检查和清洁这些设施以及相应的烟道。


四、结构-Structure
相对来讲,结构是屋子的重要部分,它包括地基,基础墙,墙,楼地面和屋顶,它是维系房屋内其他系统如强电,弱电,上下水,暖通等正常工作的必要条件,也是人们安全居住的重要前提,因此注意观察和保养房屋的各个结构部分是我们生活中最应重视的。

1. 基础墙(Foundation Wall)
检查基础墙是否有破损,位移,潮湿或漏水等现象,观察墙上已经发生的沉降缝是否仍在发展。若潮湿或漏水,一方面说明室外排水不畅(此处暂不讨论其他因素),另一方面是基础墙有缺陷,如裂缝,孔洞。进入低矮空间(Crawl Space)的通道口应打开,这有助于空气流通,降低湿度,也有助于你检查内部结构情况。注意靠近房屋的大树,如果不想处理该树,须经常观察附近的基础墙和墙体是否有变化,如墙体是否发生变形,表面是否出现裂缝。一旦出现,应立即处理。
2. 木结构
暴露的木结构应检查是否有破损,变形,腐烂和受虫子侵袭。尤其不要让木头与土接触,无论是室外还是室内地下室,保持木头与土之间的距离不小于15厘米,如外墙是木头墙(Wood Siding),应保持木头与土之间的距离不小于20厘米。此外观察屋顶是否平整,如是,则没问题;如出现波浪状和屋面局部凹陷,说明屋面结构出现问题。
3. 墙和天棚
检查外墙面是否平整,是否有裂缝,若有,注意观察是否仍在发展。检查内墙面和天棚面是否平整,是否有裂缝。一般来说,出现在内墙面和天棚面上的规整裂缝若不再变化问题不大。若非规整裂缝且仍在发展,应引起注意。
4. 门框
检查门框是否变形,若变形,而且仍在发展,通常意味着屋子结构正在出现问题。
5. 地坪
一般来说,出现在车库和地下室混凝土地面上的裂缝不是结构问题,但是为了降低室内氡气浓度和室内湿度,应及时修补地下室地坪和墙体的裂缝,孔洞。如果发现家中楼上地面(楼板)有坡度,这意味着房子的结构可能有问题。
以上检查一年二次,一般在春季(冬季结束)和秋季(冬季来临前)进行,当然你也可以不定期的检查,若发现上述问题,可进一步观察并做好记录或及早处理。遇上特殊天气,如大风,大雨,应增加检查次数。


五、上下水

室内的上下水系统功能是双重的,一方面,它提供干净的饮用水,清洁水;另一方面,它又提供了一个排除废水,废物的途径。

1
室内的上下水系统功能是双重的,一方面,它提供干净的饮用水,清洁水;另一方面,它又提供了一个排除废水,废物的途径。

2

漏水的和坏的水龙头应立即修理。

3

检查马桶是否有松动,若有,应立即加固拧紧。

4

检查浴缸与地面,浴缸与墙面之间的连接(Caulk)是否完好。若有松动和破损,应立即处理。卫生间和厨房的地面(Floor)不能有水,如有应立即擦干净。

5

检查浴缸移门的边框与浴缸和墙之间的连接以及caulk是否完好。若有松动和破损,应立即处理。

6

若是用按摩浴缸,应每月测试一次漏电保护GFCI(Ground Fault Circuit Interrupters)。

7

定期清洁排风扇。


六、强电

强电系统是家中重要的部分。它不仅提供生活上的便利。更提升了人们的生活质量。

1
配电箱(Service Panel)

一年外观检查一次配电箱,是否生锈,是否有水的痕迹,所有的空气开关测试一下是否正常,所有的保险丝是否拧紧。所有的铝线在配电箱中连接处应一年拧紧一次,这项工作应由专业电工完成。所有的线路应标明功能。保持配电箱前面,左面,右面至少90cm没有障碍。现有漏电保护-GFCI(包括室内,室外)每月测试一次。

2

室内电线

固定不紧,松动的或连接不好的线路(若看见的话)应纠正;所有的铝线连接应该每年检查一次,有松动的应拧紧,已磨损的电线应换掉,这些工作应由专业电工完成。建议室内的卫生间,厨房(靠近洗菜池),洗衣房,按摩浴缸(Whirlpool)用漏电保插座,建议房间用防火(AFCI-Arc Fault Circuit Interrupters)插座。

没有盖板的插座,开关,接线盒应增加面板,已经破损的这些面板应及时更换,松动的插座及盖板和松动的开关及盖板应拧紧。


3

室外电线

检查固定电线用的杆(伸出屋面)(Mast Head)是否松动,是否生锈,是否腐烂,是否歪掉。空中的电线(进线)应检查附近是否有树枝,若有,应定期修剪。检查电线是否破损,如发现电线有问题,应请专业电工处理。建议室外插座用漏电保护插座。



七、空调

有许多种空调,但它们的功能是一样的,即在炎热的夏季给人们创造一个适宜的生活环境。

1

每年请专业人员保养一次,同时检查是否需要加冷却液。

2

空调的冷凝水管道是否有漏水,是否被堵塞,尤其注意与室内蒸发器接口处是否存在漏水的现象。
3

检查空调的室外部分是否水平,室内外冷却液管道保温材料是否有破损,或缺失。保持室外机四周无任何障碍,清除四周杂草和灌木,保持室外机的散热片清洁。
4

空调的管道系统(Duct)应请专业人员每两年清洁一次。


八、取暖系统

加拿大的冬天是漫长的,维持家中取暖系统的功能会给你冬天的生活带来舒适。

1
气暖系统(Forced Air System)

传统的空气过滤网(Filter)每月检查一次,若脏,应立即清洗或更换。若是电子除尘装置,每月检查一次,脏了应立即清洁,注意保持除尘装置恢复到正确的位置。

鼓风机的噪音太大应找专业人员来检查和处理。

每月检查加湿器,内部的垫子(Drum Type Humidifiers)一年换一次,供水的开关在夏季应关掉,调节阀(Damper)在夏季也应关掉,当然,也不要忘了关掉控制开关。在冬季,如果家中窗户有冷凝水,建议通过加湿器开关降低相对湿度或关掉加湿器。

暖炉四周不要堆放物品,保持通风。烟道四周不要放易燃物品。在冬季,应定期打开高效暖炉面板检查内部是否漏水。

一年请相关专业人员保养炉子(Furnace)一次。

2

水暖系统

检查散热片和管道是否漏水,重点注意阀门处,一年检查出气孔一次。循环水泵在冬天检查两次,上两次润滑油。水箱(Expansion Tank)一年要放水一次,以补充空气。

3

电热系统

用电作为能源的暖炉(Furnace)和锅炉(Boiler)每年请专业人员保养一次,确保所有原件正常工作,相应的保险丝或空气开关屋主自己可以检查。

对于电暖气片(Electrical Baseboard)应确保没有可燃的东西在其附近,尤其注意窗帘和靠近暖气片上放的插座。冬天请不要用暖气片上放插座,以免电线接触点暖气片。损坏的或不工作的暖气片应及时换掉。

4

燃油系统

用油作为燃料的暖炉(Furnace)和锅炉(Boiler)以及油箱和输油管道应由专业人员一年保养一次。屋主应检查是否有灰烬落在出气口附近,若有,应请专业人员检查暖炉的热交换器,检查排气管道连接是否松动,破损,检查气压调节版(针对油炉)是否转动。通过烟囱清洁口(Clean Out)清理烟囱内垃圾。检查油箱,油管是否漏油,在夏季应保持油箱内注满油,检查暖炉或锅炉的前面是否有灰烬,若有,请专业人员来处理和检查。

5

燃气系统

以天然气为燃料的暖炉和锅炉在使用过程中,如果闻到异味,应立即请煤气公司专业人员检查,注意此时不要使用任何家电或有明火的设备。

煤气暖炉和锅炉每年应保养一次,同时检查排气管连接处是否有松懈和破损的情况。

6

温控器

最好每年换一次电池。

7

固体燃料暖炉

此类炉子每年使用前,应请专业人员检查烟囱和排气管道是否完好,是否有杂酚油堆积。保持易燃的东西与排气管道不要太近。如果怀疑这些设施的安全性,请立即与City Building Inspector联系。


九、保温

每年检查一次ATTIC和地下室保温材料,请注意以下几个方面:

1
检查屋面板是否有破损,松动,屋面板上是否有水迹,是否发霉,发黑,同时检查保温材料是否潮湿。

2

检查屋顶出气口是否被堵,通常是鸟巢所致,检查屋檐的通风口是否被保温材料堵塞。

3

检查是否有动物在阁楼活动的迹象。

4

检查阁楼上的其他构件如橼木(Rafter),屋架(Truss)的腹杆,上,下弦杆是否有破损,或断裂现象。

5

检查来自卫生间的尾气管道在阁楼中是否被保温材料包裹,若无,应加上;若有,检查是否完整,是否松动。

6

检查保温材料铺的是否均匀。

7

建议个人不要在阁楼上走动,若要走动,请注意安全,做好防护。

8

在检查地下室时,应注意点下室外墙的保温材料(若有)状况是否完好,表面的防潮层(Vapor Barrier)是否破损。在夏季,若地下室保温材料内有冷凝水,应用除湿机(Dehumidifier)降低地下室温度。
 
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方志勇

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
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2018-02-26
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干货:史上最全加拿大冬天房屋节能和保温方法大全
2018-02-24 关注☞ 卡城老方房地产


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不仅仅是房产,还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息


加拿大冬天非常漫长,要度过一个温暖、舒适,又节能的冬天,需要您对自己居住的房屋的精心维护,虽然冬天已经过半,但亡羊补牢,为时未晚,请在冬天收房的客户,趁着冬天还没结束,赶紧检查一下您的房屋的保暖措施。


一、正确高效地使用炉子

  1. 定期清洗或更换暖气过滤隔尘网

    大家常用的空气过滤器是非电子空气过滤器,有一次性的,用完就丢掉;还有清洁完可多次使用的。另外一种是电子空气过滤器。现在这种过滤器开始慢慢多起来了,它的作用比前一种大,能过滤更多东西,效率更高。但无论哪种空气过滤器,最重要的是大小,规格等符合规范和厂家要求。

    记得要定期更换或清洗暖气过滤隔尘网,因为太多污垢的隔尘网,将大减暖气效能,导致开了暖气,室内也不觉温暖。现在市面上的隔尘网有些连过滤病菌,甚至有排放香气功能。不论更换哪种款式,应该定期验查隔尘网,并至少每三个月更换一次。



  2. 安装可编程的温控器(Programmable Thermostat)。

    如果您使用的是自动调温装置,后半夜的时候可以将温度调低5-10度,最多将节约能耗达20%。利用Programmable Thermostat一方面可以提高您家中机器设备的工作效率,另一方面为您大大节省费用。当您白天外出工作,家中没人的时候,或者夜晚酣然入睡以后,您可以将温度设置低一些;而早晨起来或者下班回家的时候,把温度设置成令人舒适的温度。请记得,即使您假期外出度假的时候,室内温度设置也不要低于55华氏度。







  3. 密封送气管道


    如果您家的取暖系统是Forced Air Heating System,检查管道系统,通常您会在房顶、地下室、车库里发现它们,如果您发现管道上有波纹的形状,说明有漏气的现象发生,漏气会照成能耗上升。补漏的最好材料是Real Duct Tap,它比Gray Fabric Tap(duct tap)要结实很多。

二、充分利用自然资源。



捕捉阳光。当有阳光的日子里,尽可能地利用大自然赋予的免费能源吧。天气晴好的时候,白天把可以照射到阳光的房间的窗帘打开,让阳光洒进房间。即使是在寒冷的冬季,照进室内的阳光依然很温暖,可以帮助室内升温。

三、利用窗帘保温。

当太阳下山,夜幕降临,把窗帘关上可以有效地减少热量从窗户散失。在特别寒冷的时候,甚至可以考虑准备隔热窗帘,专门在冬季使用。这样在寒冷的夜晚可以把热量尽可能地保留在屋内。

四、注意燃木的壁炉。

虽然,在寒冷的夜晚,壁炉内燃烧的木头哔哩啪啦的爆裂声和熊熊的火焰,令人感觉非常浪漫。但是,物理学上所谓的“烟囱效应”一定值得您重视起来。烟囱内木头燃烧产生的热空气随著烟囱向上昇,在烟囱的顶部离开。因为烟囱中的热空气散溢而造成的气流(Draft),将户外的冷空气从房子的其他部位抽入填补,增加空气对流。所以,当您准备在冬季使用您家中的燃木壁炉时,记得在壁炉前安装玻璃门,这样当木头燃烬以后,可以有效防止室内热量通过壁炉散失,减少空气密度差。另外,当您不使用壁炉的时候,千万记得将壁炉内通风口关闭,否则,就等于在寒冷的冬季,您一直在敞开一扇窗户一样,让家中的热量散失,冷空气涌入。

五、利用吊扇。

如果您的房间里安装有吊扇,仔细看看,很多吊扇有冬季的设置,也就是一个开关,可以令吊扇顺时针旋转或者逆时针旋转。不要让吊扇在冬季闲置。热量都是向上升的,顺时针旋转吊扇,可以让徘徊在屋顶的热量回到屋子中间,特别是对于那些有挑高天花或倾斜屋顶的房子,将风扇设置缓慢的速度,顺时针旋转,这招真的管用。

六、家具离开通风口。

可能在不知不觉的时候,您的家具摆放挡住了通风口。所以,检查一下每个房间的通风口,确保没有被堵住。如果有被堵住,一定想办法重新摆放,至少在冬季,家具要离开通风口,即使是回风口,在中央通风系统中(Forced Air Central Heating System)也将会产生空气压力的问题,破坏热量的流动,对各个房间均衡供暖产生影响。

七、检查门窗缝隙。

使用高效燃气炉能节约您大笔的冬季取暖开支,但是房屋的密闭保温性能是一个重要的前提。如果室内对流明显,即便是高效炉仍无法节约能源。

这同样是源于“烟囱效应”。当门窗存在缝隙,室内热量从这些缝隙排走,空气流动,造成冷空气被抽入室内。寻找容易产生对流的区域,方法很简单,用一根点燃的蜡烛便可以判断在家中的某个区域是否有强烈的对流,选择户外风大的一天,首先关闭所有门窗,排风扇,空调及一切可能产生室内外空气对流的设备,点燃一支蜡烛靠近所有不连续墙体及两种建筑材料连接的地方,例如门缝,窗缝,阁楼的开口处(attic hatches),电源插座,电源开关,有线电视进线处,排气扇口,壁炉,地下室洗衣房内等。如果发现蜡烛火焰跳动明显说明空气对流比较强烈。另外点燃一支蚊香观察烟的飘动情况也有类似效果。

如果发现缝隙,可以使用下面的方法,减少门窗缝隙的热量损失

1. 门扫Sweep



因为屋的大门底部通常会有一线虚位,令冷风可以由户外进入。对付这个门缝虚位,最简单就是在门底位置加装一条长形的门扫(Sweep),按宽度和深度紧贴门与地面的空间,以螺丝装在门的底部,防止户外冷空气进入,保持室内温度。这些门扫一般可以用上4至5年才须更换,每条由10至20元不等。


2. 窗膜Window Film



窗膜其实是一张防冷的大型胶纸,能把整个窗户紧密封闭起来,以免暖空气流走屋外。但唯一缺点是装上了窗膜后,就不能打开窗户,直至冬季过后才可拆除胶纸。安装这些窗膜绝不困难,购买window insulator kit全套,附设双面胶纸和刀片。

homedepot、walmart都有卖

http://www.acehardware.com/sm-shrink-window-kits–fi-1259828_cp-2627449.html

这里有个video,这个video是把整个窗户封起来,这样并不好看,而且不能开窗,我的办法是每扇窗户单独封,这样虽然窗户两扇窗间或许还有漏缝,但是可以开窗,通风还是很关键的,当然不开的窗户就无所谓啦

http://video.google.com/videoplay?docid=4590342178488629796

这是短期措施,所以,王道还是换节能的窗户



3. 门边软条Weatherstripping



门和门框接触的地方一般是有胶条的,不少房屋门边都加装了这些门边软条,用来隔声和防止门与门槛之间的缝隙。窗户也有,是不是要换新的,那东西叫Weatherstripping,但因为长年累月,软条可能变硬、磨损和损毁,导致门缝出现透风情况。检查这些胶条是不是已经老化,检查后发现问题,最好更换全条软条,避免户外冷空气渗入。软条有宽有窄,可以用cutter自行切割安装贴上。

下面是网上找的图



这个video不错

http://video.google.com/videoplay?d...=30&start=0&num=10&so=0&type=search&plindex=8




4. 门窗海绵带Closed cell tape



这是另一种用来贴在门或窗之间的封闭海绵带,因为绵带拥有不同的宽度和厚度,也按大小贴在门或窗的缝隙之间,封住可能漏风的虚位,同样防止室外冷空渗入。海绵带分不同厚度、宽度和长度,平均每卷$6至15。


5. 门槛蛇Door snake





有些旧的城市屋或柏文,因为需要保持走廊的通风,所以大门底部通常都留有一线虚位,不建议用门扫或门边软条封闭,可以选购这条门槛蛇,摆放在大门下面的虚位上,防止室内暖气流失,作用等同加装门边软条和门扫。


6. 缝隙填塞剂Big Gap Filler



除了门窗专用的软条、海绵带用作封密门窗之间的缝隙之外,市面上也有多种缝隙填塞剂,功能和原理都是把缝隙填塞封闭。这些填塞剂很方便,只要在缝隙之间喷射,形成一条长长膏状软膏,自动膨胀,经过15分钟之后,就会硬化,完全封闭缝隙,简单好用。但要留意每枝填塞剂开封后只能用一次,使用时需要戴上手套保护。


7. 可移除填塞剂Remove weather strip caulk




这种可移除填塞剂跟Big Gap Filler填塞剂功能一样,但却可以日后用手移除,方便部分家庭只需用于一段短时间来封闭缝隙,待冬季过后才拆卸,令门窗打开。填塞剂每枝$4.29;另需要购买喷射枪一起使用,喷射枪售$3.29。


8. 节能窗膜Energy Saving Window Film




带有保暖功能的窗膜胶纸,贴在玻璃窗面,跟汽车贴上太阳热纸差不多,但这些节能窗膜可以于冬季时保存室内温度,夏季时则可令室内凉快。窗膜颜色也分深浅,有些是单面反射,屋外面不能看进屋内,屋内却可看到街外情况,有保安功能。



八、更换或增加绝缘棉Insulation




一般独立房屋外墙通常都加装了绝缘棉(Insulation),用作隔声和保温用途。如果是unfinished地下室,不打算使用的,仅仅装上insulation也能让屋子保温许多。屋主要先检查这些绝缘棉是否已经太久而收缩,不能发挥保温作用,必须更换。绝缘棉材料大多是Fibre Glass,可按大小自行切割安装,建议弄的时候包头包手戴口罩武装到牙齿,那玩意沾上身不好,如果进入呼吸道,更会伤肺,建议买那种recycle的,环保,便宜,同样需要带口罩,有些粉尘。大家可以尝试自行更换,如果不懂,可找专人更换,最好在入冬前完成,有时可能发现有老鼠或昆虫等小动物聚居,预早清理较好。

检查屋顶的保温棉,保温棉的覆盖范围不应该超过室内居住的范围延伸到屋檐附件,否则会造成屋顶空间空气不流通,进而导致内湿度过大,而影响保温棉的保温隔热效果。

测量一下屋顶的保温棉厚度,要想达到R30的保温标准,需要有8英寸的纤维棉或者11英寸的玻璃纤维,如果您屋顶的保温棉厚度不够,您需要考虑增加保温棉的厚度,在增加厚度时应增加均匀。



九、热水器 Water Heator

水温保持是很耗能的,你设置在50度和60度是截然不同,最节能的温度是52-55摄氏度,保证你能有热水用又不花太多能量维持高温。如果您的热水炉是可以调节温度的,建议不要加热到过高温度,70度将比85度节省超过10%的电能,如果您超过24小时不在家,建议将热水炉温度调到最低。

在热水管上套上保温泡沫能大大减少能耗。

补充,如果是5年以上老的water heater,可能保温不是特别好,可以买一种专用的insulator把它包起来,酱紫,穿上衣服就暖和啊~~

十、除湿

1. 加除湿器Dehumidifier



装除湿器,湿气是寒冷的主要愿因,邻居老太强烈推荐,说她原来只觉得冷,现在才发现,冷的时候开开除湿器比暖气还管用,每天偶尔开开都能一桶水,你根本不知道原来看起来这么干还能有这么多湿气!

2.防潮垫

未装修地下室(unfinished basement)的地面上装防潮垫(vapor barrier)–因为水泥是吸水的牛东西,看一个文章说小小一水泥地(具体面积我忘了)每天能从土里sucks 5升水,然后这水就会停留在室内,让人觉得寒冷。


十一、如何省电

现在基本上所有的家用电器都是以电为能源。

1. 购买“能源之星”Energy Start Qualified产品



这些产品会比同类没有认证过的产品在节省10-20%的电力,值得注意是有“能源之星”认证的产品不一定在品质上优于没有认证的产品,“能源之星”认证仅代表在能耗方面更加具有效率。

同时“能源之星”认证还表明该产品在待机Standby状态下消耗更少的电力。我们都有过这样的经验:电视看完了关机后,仍然有一个小小的红灯亮着,随时我们按下电源开关,电视有会开启,这种状态叫做待机,现在几乎所有的家用电器都具有这种功能,目的是加快响应时间,使用更加方便,但是与此同时便会产生对应的Standby Power或者Leaking Electricity能量泄漏问题。

2.关闭待机电器

平均来看根据Nature Resource Canada加拿大自然资源管理局的统计http://oee.nrcan.gc.ca/residential/...有待机功能的电器,只要是电源仍然连接,耗电就扔在继续。所以如果没有使用该电器,请拔掉插头。

如果您家中有超过1台电脑,建议在不使用是关机并拔掉插头,如果您24小时开机,显示器及主机将耗电超过0.4*24=12w。

简单的方法是使用POWER STRIPS带开关插线板,一个开关便能关闭一组电器的电源。

3.使用节能灯具和开关

照明是另外一项主要的能耗,如果60w的灯泡够用,就不要用100w的,在有双灯头的地方看看是否一个灯泡就够用。
使用MOTION SENSORS & TIMERS能大量节省照明费用。

更换传统的白炽灯为节能灯compact fluorescent lamps,节约照明费用达75%。

4. 冰箱

不要将冰箱塞得过满,这将大大增加能耗,不要将冰箱的工作温度调的过低,类似空调的原理,这样冰箱将不停的工作,增加能耗,如果您的冰箱容积不够,考虑更换更大容积的绿色冰箱。不要忘记清洁冰箱的底部及散热器部分,良好的散热能也能降低冰箱的能耗。

5. 尽可能避免使用干衣机。


十二、祖传秘方

多穿点儿。













 
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方志勇

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2010-02-07
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2018-03-01
#85
卡城2018年二月房产快讯-价格维持稳定、销售有所回落
2018-03-02 Creb 卡城老方房地产


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卡尔加里二月份的住宅销售和去年同期相比下滑,不过挂牌量也有所下滑,使这个月的房屋价格维持了稳定。



二月份一共卖出了1094套房子,比去年同期低了18%。但同今年一月份相比,所有类型的房产销售都有所增长。今年头两个月的销售远低于长期平均水平。





卡尔加里房地局首席经济师Ann-Marie Lurie谈到:“现在的房产市场仍在适应贷款利率提高和贷款政策收紧的过程当中。伴随着首先是需求调整的众多变化,房地产市场的复苏之路不会一帆风顺。但须重点指出的是:现在只是开始,对价格的影响最终取决于房产供应量。”





新挂牌量的下滑虽然并不足以阻止库存水平的增加,但却在一定程度上抵消了销售下滑的不良影响。

独立屋部分,销售量下滑最明显的是60万到100万之间的房子,同时这个价格区间的挂牌量却有所增加。





卡尔加里地产局主席说:“现在这种市场形势,卖家需要明白制定合理定价策略的重要性。同时,懂行的买家对自己能贷多少款一般也有清晰的认识。面对现在贷款方面的变化,想买房的人最好先做贷款预评估,以便在下offer前心中有数。现在的房产市场也给买家更多的选择。”







二月份卡尔加里市基准价格是 $434,300,略高于上月的价格,和去年同期基本持平。不论是独立屋还是双拼屋的价格同比基本稳定,但公寓价格比去年又跌了3%。


Residential home sales declined in February, but a decline in new listings helped keep prices steady this month.

Sales totaled 1.094 units in February, 18 per cent below last year's activity. Easing sales occurred across all property types this month, which outpaced the sales growth that occurred in January. After the first two months of the year, sales activity remains well below longer-term averages.

"Housing market conditions are still adjusting to rising lending rates and changes in lending requirements. This process is expected to be bumpy, with demand adjustments leading the changes," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

"However, it is important to remember that it is early in the process and the impact on prices will ultimately be dependent on the supply response."

A decline in new listings was not enough to prevent further gains in inventory levels, but it offset some of the impact of slower sales activity. In the detached sector, one of the largest declines in sales occurred in the $600,000 - $999,999 range, while this price range also recorded gains in new listings.

"This is a market where the fundamentals of a sound pricing strategy need to be understood by sellers. At the same time, savvy buyers typically have a clear understanding of how much of a mortgage they can get," said CREB® president Tom Westcott.

"With all the recent changes, potential purchasers should be obtaining pre-approvals so they understand exactly what they can afford prior to making an offer on a home. It also provides them flexibility in this market."

Citywide benchmark prices totaled $434,300 in February, which is just above levels recovered last month, but comparable to levels recorded last year. While year-over-year price growth remained relatively stable in both the detached and attached markets, apartment prices remained three per cent below last year's levels.
 
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2010-02-07
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2018-03-29
#86
值得收藏:图解加拿大房屋维护保养十大重要方面
2018-03-01 关注☞ 卡尔加里老方房地产


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许许多多的加拿大的华人移民在加拿大拥有了自己的独立屋,圆了自己的房屋梦,但是孰不知,买了房子只是第一步,接下来你做好房屋维护的准备了吗?在一个房子中,很少有部件不需保养.尽管保养费时、费力、费钱,但保养的花费要比大的维修少得多。预防性的保养既可避免大修、延长部件的使用寿命,某些情况下还可以节约能源消耗。



这不,加拿大的严冬就要过去,又快要到万物复苏的新季节,亦是卷起衣袖保养自己爱屋的好时机,因此笔者就以漫谈的方式与各位读者作一系列讨论房屋保养的注意事项,我们就从房顶沥青瓦谈起。


一、沥青瓦


沥青瓦长青苔
加拿大的严冬已过又是万物苏醒发芽更新的季节,亦是卷起衣袖保养自己爱屋的好时机,因此笔者就以漫谈的方式与各位读者作一系列讨论房屋保养的注意事项,首先我们先谈房顶沥青瓦。


沥青瓦(Asphalt Shingles)是很常见的一种屋瓦材料,它的外层由一层沥青包裹着一层细碎石而成,此细碎石层是用来抵挡太阳光之照射,使沥青瓦不会变脆而提早老化。

沥青瓦老化且每片小凸片间距加大
沥青瓦的尺寸通常为12×36吋或13.25×40吋的大小,每片沥青瓦含有三个小凸片。沥青瓦铺设时须有5吋或5.125吋的曝露长度露出在外面(曝露长度的距离很重要),其曝露长度取决于屋顶坡度及沥青瓦种类和长度。一般沥青瓦的使用年限通常为十五到二十五年,这是依据沥青瓦每100平方尺之重量决定,目前市面上常见的有210磅,225磅,235磅等,愈重其使用寿命愈长。


屋脊部沥青瓦表面细碎石层已脱落

树枝落叶堆积在屋瓦上之,须修剪树枝
沥青瓦保养注意事项


  1. 检查沥青瓦表面细碎石层是否有脱落现象:表面细碎石层因风吹雨淋(尤其在屋脊之位置),或是树枝碰触摩擦屋瓦,或是有人在屋瓦上面走动而脱落,建议纪录脱落位置作为观察重点,表面细碎石层脱落易使沥青瓦变脆提早老化,须特别注意。

  2. 检查沥青瓦是否有松动掉落现象:沥青瓦松动掉落通常是沥青瓦之间的沥青黏胶失去联结力,在大风吹袭之下而产生,有此现象建议立即请专业人士修补固定之。

  3. 检查沥青瓦上是否有青苔:青苔会聚集水气使沥青瓦提早老化,通常阁楼(attic)之通风系统功能不彰时,沥青瓦底部湿气会偏高而造成此现象,建议以一份漂白剂与三份温水混合并以人工方式用刷子直接刷除,不建议使用强力水压(power wash)之方式清洗,因为容易对屋瓦造成伤害。

  4. 检查沥青瓦是否破损裂开:沥青瓦破损裂开一般为外物撞击所形成,或是屋瓦在施工时钉得太紧造成局部小裂缝,在强风吹拉之下造成破损裂开,建议请专业人士换新。

  5. 清除所有堆积在屋瓦上之树枝落叶,如有树枝碰触摩擦屋瓦,请修剪树枝。

  6. 检查沥青瓦每片小凸片之间的间距是否有扩大现象:当沥青瓦老化时,每片小凸片之间距会有扩大趋势,因为沥青瓦老化时每片小凸片尺寸会缩短而使得每片小凸片间距加大。当屋瓦老化面积达到房顶总面积 15%以上时,建议重新更换新房顶。

二、木头屋瓦


木头屋瓦有木节疤,此木材品质不适合用于木头瓦
木头瓦 (Wood Shingles)亦是一种很常见的屋瓦材料,通常使用在斜屋顶上,亦常见把木头瓦当做外墙材料使用,使建物外观更具特色。一般木头瓦的使用年限为二十年至三十年。


木头瓦有四个等级,一般屋瓦使用第一级或第二级。第三级或第四级使用于次要建物上,如室外储藏室(shed)之屋顶。

木头瓦主要是利用红柏(red cedar)或白柏(white cyprus)树种的木材,因为这两种树的心材不易腐烂与收缩,松树与阿拉斯加扁柏也用于木头瓦。木头瓦的宽度各异,最大为14吋,最小为3吋。

木头瓦在铺设时,瓦与瓦之间应有1/4吋至 3/8吋的距离作为受潮时的膨胀空间,在每一层屋瓦之间的接缝应该距离下一层屋瓦的接缝处偏移至少1.50吋的距离,任何一层的接缝处不可与前一层的接缝处排列在同一直线上。

木头屋瓦保养注意事项:

建议设置屋顶排水管延伸至下层檐沟中,避免木头瓦因雨水冲刷而提早老化
木头屋瓦有裂开且在屋脊处有分开现象

木头屋瓦有弯曲翘起现象
  1. 检查木头屋瓦是否有弯曲翘起现象:木头屋瓦若有弯曲翘起现象,一般是由于屋瓦所含有的湿气在太阳造射之下,在干燥过程中速率不均匀所致。如果阁楼的通风系统不好,不能加速排除屋瓦底部之湿气,在太阳造射之下则容易形成此现象。屋瓦有弯曲翘起现象产生时,请聘请专业人员立即更换以免雨水由弯曲翘起底部渗透到阁楼内。

  2. 检查木头屋瓦是否有裂开:一片木头屋瓦是由二根屋瓦钉钉住固定,如果有过多的屋瓦钉在一片屋瓦上,会限制了屋瓦的热涨冷缩作用而造成屋瓦裂开。或者在已弯曲翘起的屋瓦上补上屋瓦钉使之平整亦会使屋瓦裂开。若裂开的屋瓦会松动掉落或屋瓦裂开处与下层屋瓦的间隔缝在同一条线上时,请立即更换,以免雨水渗进阁楼内。

  3. 检查木头屋瓦是否有木节疤(knot)在上面:如有这表示木头瓦是第三级或第四级的品质,不适用于一般屋顶,建议更换新的第一或二级屋瓦。

  4. 检查木头屋瓦在屋脊处是否有分开:木头屋瓦在屋脊处受风吹雨淋,屋瓦分开之机率高,要仔细观察,如有此状况请立即换新。

  5. 检查木头屋瓦上是否有青苔:青苔会聚集水气使屋瓦提早老化,通常阁楼(attic)之通风系统功能不彰时会造成此现象,建议以一份漂白剂与三份温水混合并以人工方式用刷子直接刷除,不建议使用强力水压(power wash)之方式清洗,因为容易对屋瓦造成伤害。

  6. 清除所堆积在屋瓦上的落叶,以免阻碍排水,并聚集水气滋生青苔。

  7. 检查最上层房顶排水檐沟或排水管连至下层房顶之排水路径其周边屋瓦状况,是否有冲刷磨损或雨水渗透至阁楼的现象:若有则请更换磨损之屋瓦并建议设置屋顶落水管延伸至下层檐沟中,减少雨水冲刷屋瓦而造成破坏。

三、露台



露台柱与地面接触部分已经有损坏
露台(Deck)是一种抬高于地面无屋顶并与住宅连接的平台,其台面通常用有间隔的木材构件建造,可让雨水从木材间隔空隙通过排至地表面,或者是在露台楼板面上铺设一层防水材质的覆面材料。


露台如果有高于地面有三个台阶高度时,就须在露台周边设置手扶栏杆以防止有人跌到地面而受伤。露台在设置上要考虑其底部湿气通风,因此其高度不宜太低或直接接触地表面。

露台保养上注意事项:

1. 检查露台各木构件是否松动或损坏:包含

(1)手扶栏杆是否松动。

(2)支承梁(beams)或格栅梁(joists)是否有翘曲转动现象,形成结构上之不安全。

(3)支承柱直接与地面接触的位置,其木头是否有腐烂情形。

(4)支承梁或格栅梁直接与房屋交接处的支承版(lodger)是否松动倾斜。因露台直接与房屋接连在一起,会因为房屋基础版的不均匀沉陷或冬季下雪低温使房屋与露台周边土壤结冰膨胀的隆起现象,使房屋与露台之间有相对位移产生,两者之间会产生拉扯作用力而导致结构上的不安全。



露台梁损坏造成露台有结构上不安全现象
2. 检查露台覆面木板(deck board)是否有青苔:露台通常会摆设盆景或堆置物品,其与覆面木板接触周围区域容易聚集水气而滋生青苔,使露台覆面木板提早老化。


3. 检查覆面木板与外墙交接处是否有水渗透进入室内情形:如果覆面木板是与房屋木构造之墙体接合(不是混凝土墙),且上方没有屋檐保护时,要特别注意观察否有水渗透进入室内情形。



覆面木板之覆面铺材与外墙交接处有裂开,其室内有水痕
4. 检查是否有钉头冒出于覆面木板及钉头生锈情形:钉头冒出于覆面木板会影响行走之安全性,钉头生锈请刮除锈后再于钉头处打胶(caulking)保养。


5. 如果覆面木板有铺设覆面铺材时请检查每一片覆面铺材之交接面是否裂开或有磨损之情形。


四、檐沟及落水管



檐沟阻塞而积满雨水
在加拿大住宅中使用檐沟及落水管排放雨水是很普遍的。檐沟及落水管的设置可以大大的减少房屋外围基础附近的地下水,因此为房屋基础防漏提供了额外的保护。


檐沟可分为嵌入式(built-in)及外挂式二种。嵌入式檐沟设置于屋檐底部上方,通常由单层防水材料铺设作内衬,再以透气盖板封底而成,所以从外观上看不出来。

外挂式的金属檐沟有连续的、单片式的或是不同长度的,为了适应安装的要求有多种尺寸和角度的落水管连结件和弯管等配件可供使用。

落水管有长方形或圆形。金属落水管通常呈波纹状以增加强度,这样的落水管在结冰时产生爆裂的可能性较小。落水管用系带和钩固定在外墙上,每十尺长的落水管至少需要二个钩或系带。如落水管不与雨水下水管相连接时,应该采用延长的弯管或导水石板(Splash block),将雨水引离基础墙外4至6尺。而且地面之坡度应确保能将水正确地排离建物及其周围地面。

檐沟及落水管保养注意事项:

1. 目视检查嵌入式檐沟下方之透气板是否有水痕或水滴下来:若有就表示檐沟有漏水了。很有可能是内衬材料之交接缝松开了,或是檐沟之泄水坡度有问题不能排水使得水满出了沟檐。如果是内衬材料的问题,可以买一瓶沥青黏胶涂抹在内衬材料之交接缝处。如果是泄水坡度的问题,立即请专业人员评估处理方式。



嵌入式檐沟之内衬材料之交接缝松开了,所以下方之透气板有水滴下来


2. 检查檐沟之泄水口是否被落叶或青苔阻塞。


落水管与雨水下水道连接处之盖板不见了,检查雨水沉砂井,发现充满了泥砂阻碍排水功能
3. 检查檐沟是否很稳固地固定在屋顶封檐板上。


4. 检查檐沟与落水管交接处及落水管在转弯交接处是否有水渗出。

5. 检查落水管之系带是否松动:此情况在大风吹动之下会左右摆动刮伤墙面, 甚至整支落水管掉落。

6. 检查落水管与雨水下水道连接处之盖板是否损坏或是被埋至土中:此情况易使杂物或地表面土及砂石进入雨水下水道,阻碍排水功能,甚至整管阻塞,到了雨季时则地下室或Crawl space会有渗水潮湿现象。

杂物或地表面土及砂石进入雨水下水道,阻碍排水功能,到了雨季时则Crawl space有渗水潮湿现象

五、砖造烟囱

请加防鸟网以防鸟儿飞入烟囱筑巢
一般而言,在加拿大,屋龄超过二十年以上的独立屋其烟囱多为砖造且其多样造型的烟囱确实替房屋外观增添几分特色。


烟囱的主要构件包含有基础版、排烟道、排烟道内衬护片、烟囱顶冠盖(chimney cap)及清洁口。砖造烟囱因为整体重量很重且在大风吹袭或地震作用之下需要有足够的抗倾倒能力,因此必须建筑在混凝土基础版上,基础版之尺寸须适当以支撑烟囱的载重及倾倒力矩。

排烟道是一个垂直的立井,可将壁炉燃烧所产生之废弃透过排烟道排放至室外大气之中。单一排烟道可供同一层中的一个或多个电器设备使用(例如一个锅炉和热水器)。如果一个烟囱有多个排烟道时,则排烟道之间应该使用至少三厚的实心砖或混凝土块来分隔。排烟道应超出屋顶足够的高度,以避免因乱流造成废气气流倒灌。在靠近排烟道底部应有一个金属的清洁口和闸门,以方便清扫烟囱的煤灰。

排烟道之内衬护片通常由长方形上釉黏土管组成,内衬护片须向上延伸且超出烟囱顶冠盖有四至五高。

烟囱顶冠盖是用混凝土制成,须由烟囱砖块最顶部向四周延伸渐缩且须超出烟囱外墙至少二,以形成一个滴水檐。

砖砌烟囱保养注意事项:

煙囪之水泥砂漿面有龜裂,有結構安全上之顧慮
雨水沿著煙囪滲透到閣樓內,使周邊之木構材潮濕


1. 检查烟囱室外砌砖面是否有龟裂:砖及水泥砂浆会因气候变化或老化而产生细微裂缝,在冬季时此细微裂缝会吸附过多水分,在低温结冰时体积会膨胀而变成更大的裂缝,进而影响烟囱稳定性,如有此现象建议请专业人士做进一步的评估。烟囱裂缝如不妥善处理,在冬季使用壁炉时,室外之冷空气会经由裂缝进入烟囱内使排烟道温度降低,如此一来壁炉燃烧产生的废气其排出室外的动能会降低,所以部分燃烧废气会溢入室内,影响室内人员的生命安全。

2. 检查烟囱基础版是否有龟裂或倾倒现象:烟囱基础版会因大风吹袭、地震作用而倾斜。烟囱周边土壤若含有过多水分时,会在低温结冰时膨胀而产生不均匀隆起现象,也会使基础版龟裂或倾倒,如有此现象建议请专业人士做进一步的评估。

3. 检查烟囱顶冠盖与内衬护片之间的水泥砂浆或防水胶是否有老化、渗水现象:砂浆或防水胶老化容易使雨水渗透到室内。如有此现象请重新打胶(caulking)。

4. 检查烟囱与房顶交接处的金属挡水片(flashings)是否生锈、松动、破损:若有此现象雨水很容易渗透到阁楼内,使周边之木构材潮湿发霉。如有此现象建议请专业人士重新安装金属挡水片。

5. 检查是否有爬藤类植物依附在烟囱外墙上:爬藤类植物很容易吸附水气, 使得砖及水泥砂浆提早破坏,因此有发现就要提早铲除。

六、壁炉


黄色的火焰是表示燃烧不完全,应立即请专业人员维修
在北美地区的房屋通常有壁炉的设置,但因其取暖的效率低,所以主要价值在于装饰。目前常见的室内壁炉的燃烧室(fire box)大致有三种形式,一是以耐火砖建造,用来烧木材或天然气,二是由金属的内衬片制成用来烧天然气的,三是工厂预制的壁炉等。.com


耐火砖造烧木材或天然气的壁炉必须要有适当的室内空气供应,以增强燃烧温度,进而把燃烧所产生的废气排至室外,因此在使用上建议微开窗户以提供燃烧所需之空气。

耐火砖造壁炉其燃烧室正面开口大小与排烟道的比例约为10:1,依壁炉排烟道之内衬片材质及形状而定。壁炉在炉喉处(燃烧室上方)有金属制风量调节器(damper),可以手动调节其开口,以控制废气排至室外气流大小。壁炉不用时,可关闭此风量调节器以减少室内热空气排到室外。为防止燃烧的火星飞溅,壁炉前方地面从壁炉开口向前延伸至少16,并向两边延伸8应铺设磁砖。

如果壁炉的燃烧室是金属制的内衬片,其金属制的内衬片须与周围有一定净间距以形成一个空气循环腔。

工厂预制的壁炉有烧天然气或用电加热散热片的,烧天然气的预制壁炉其气密性高,有直接通气管道提供室外空气供燃烧使用并且把燃烧产生的废气直接排放至室外。用电加热散热片的壁炉其加热速度快并有火焰调节钮(装饰用)可调整其模拟火焰大小。

室内壁炉保养注意事项:

黑色的沉殿物榴油依附在排烟道管壁上,有火烧烟囱的危险

耐火砖有龟裂
1. 检查壁炉排烟道是否有榴油(creosote)依附在上面:打开风量调节器,用手电筒由下往上照射,检查是否有像柏油一样黑色的沉殿物(榴油)依附在排烟道管壁上。榴油是由于燃烧潮湿的木头或木头燃烧不完全所产生的,其厚度超过1/8时,请聘请专业人员清除掉,否则继续使用下去,容易引起火烧烟囱。


2. 检查壁炉燃烧室的耐火砖是否龟裂或松动:由于耐火砖的老化或燃烧的温度过高,均会产生此现象。其龟裂或松动之处,在使用壁炉时会有大量高温空气及燃烧废气逸出,危害建物及使用者的安全,应立即请专业人员修补。

3. 检查金属制的壁炉燃烧室是否变形:尤其是其四周焊接之处易受高温燃烧而裂开,使火苗冒出。

4. 检查壁炉上方的炉台架是否变形:以室内空气为燃烧用的壁炉在使用时,因为负风压(例如开动抽油烟机或浴室排风扇造成室内空气往外排放)或提供燃烧的空气不足,使燃烧室火焰往外烧,而使得炉台架受热变形。若有此现象请聘专业人员评估改善。

5. 检查工厂预制的壁炉是否变形及其玻璃是否裂开:由于过度的燃烧,温度高升而产生此现象,会导致燃烧之废气溢入室内影响身体安全。

6. 检查工厂预制的壁炉其室外通气管道是否进气及排气正常:室外通气管道有时会被树木或堆积室外的杂物阻碍其进气及排气功能。

7. 检查烧天然气的壁炉其天然气是否有漏气:一般家庭没有专属仪器检验,因此建议用鼻子嗅闻壁炉底座是否有天然气溢出于天然气铜制管道附近(尤其是管道接头处),如有要立即关闭天然气阀门(黄色的旋转头),请专业人员改善。 八、 检查烧天然气的壁炉其火焰颜色是否为非常的黄色:烧天然气的壁炉其正常火焰颜色为蓝色火焰并于火焰前端略带黄色。如果火焰是非常的黄色的即表示燃烧不是很完全,应立即请专业人员检修。


七、灰泥粉饰墙

灰泥粉饰墙(Stucco)是以水泥为其基底且很耐用的装饰外墙,其外观涂层色泽可依使用者的喜好而调配,在独立屋是一种很常见的外墙装饰面。灰泥粉饰墙基本上是由一层金属网和二道抹灰层及一道装修涂层组合而成。通常由波特兰水泥和等级较好的细砂混合而成,并且加入熟石灰使之更具有可塑性。

灰泥粉饰墙在施工上,先在铺有防潮纸的外墙板上钉上一层金属网,再上第一层抹灰层约3/8厚,需嵌入于金属网中。抹灰层的表面必须进行拉毛刮粗处理,以便为第二道抹灰层提供良好黏合力的表面。通常养护时间为四十八小时。在铺设第二抹灰层之前应对第一抹灰层进行湿润处理,以确保两层之间有良好的黏合力。接着上第二道抹灰层,其厚度亦约3/8厚,用镘刀将之紧密地涂抹到第一抹灰层表面。其养护时间至少四十八小时,然后让它干燥五天,最后再上1/8厚的表面装修涂层。

目前灰泥粉饰墙之表面装修材料有多种,从标准的白水泥或彩色水泥到改良式及丙烯酸装修材料。丙烯酸装修涂层常用于传统波特兰水泥上,这种方法的效果很好。灰泥粉饰墙装修涂层材料要对气候有良好的适应性,并且能允许湿气穿透。

灰泥粉饰墙保养注意事项:

1. 检查灰泥粉饰墙面是否有裂缝:灰泥粉饰墙面在气候热胀冷缩作用下,或是基础的不均匀沉陷,均容易使裂缝产生。一般来说,只要裂缝的宽度小于1/8应无结构方面之考虑,裂缝的宽度大于1/8,且数目不只一、二处时,应请专业人员做进一步的评估。有关裂缝小于1/8的修补,建议先把裂缝处用清水刷洗干净,再上灰泥填缝剂,把裂缝填平再上可透气之油漆。裂缝处如果不修补,则室外雨水会渗入墙内而使墙面发霉变黑。

裂缝的宽度小于1/8,无结构安全方面之考虑


墙底因湿气重,很容易潮湿发霉


2.检查灰泥粉饰墙与门窗交接处是否龟裂:灰泥粉饰墙与门窗两种不同材料其膨胀系数不同,在气候热胀冷缩内作用下容易分离,此时雨水容易渗入墙内,进而渗入到室内。建议在龟裂处打胶(caulking),并请仔细观察相对于内墙开窗处附近之墙面是否有水痕。室外打胶请用可透气的矽立康 (silicone) 。


3. 检查灰泥粉饰墙与檐沟交接处是否有水痕:此处在灰泥粉饰墙施工上,很容易产生问题,下雨过后请仔细观察。如有此现象建议在交接处打胶,以防雨水经由此交接处进入墙内。


灰泥粉饰墙与檐沟交接处有水痕
4. 检查灰泥粉饰墙与地面是否与地面接触:灰泥粉饰墙如果与地面接触,其墙底很容易潮湿发霉。如有花草树木太靠近墙面也会因湿气重使墙面潮湿发霉。通常在房屋周边种植花草树木时,因施工的疏忽而产生,建议拨离太靠墙边之花土及修剪树木以利通风降低湿气。


5. 检查室外水龙头、天然气管及其他管线穿越灰泥粉饰墙处是否有打上矽立康或是矽立康已经老化:此处是雨水容易渗入墙内的地方, 打胶务必确实。


6. 如果灰泥粉饰墙面脏了,其洗涤方式建议如下:先将墙面用清水弄湿,再用橡胶软管(室外水龙头)向墙面喷射水柱以冲刷污垢,牢固的污垢要用刷子去掉,亦可选择一般清洁剂刷洗墙面。


八、木制披叠板

披叠板有裂缝
木制披叠板是另一种常见的外墙盖板材料,经常被用于独立屋上,它能搭配各种色泽的油漆涂料,营造出建物的朴实美感与特色。由于木制披叠板是直接与屋外雨水接触的,因此需具有坚固、没有木节孔、没有裂缝及不会翘曲之特性。常见的树种有柏木、松木及红木。在现场铺设时木制披叠板的适当含水率是在12%至18%之间,需视各地区的湿度和气候而定。


木制披叠板在铺设上有水平安装及垂直安装两种方式。水平安装的披叠板其版厚度为1/2至9/16,宽度约8,一般是从外墙底层开始安装起,每一个相接的底层重叠在下一层的顶部边缘上,其最小重叠量为1。相邻两片间的披叠板对接接缝要紧密相接密封,以防雨水流到披叠板后面导致墙板腐蚀,且上下层接缝应交错排列且接缝应该位于外墙的间柱上。水平披叠板在外墙转角处是雨水容易入侵而受损坏的地方,因此披叠板接缝要确实密接并填入填缝剂或油灰,如果加上金属转角护板其效果更好。

垂直安装的披叠板包括平企口叠接板、花式企口槽接板及木板条覆盖在接缝的边板等,通常版厚度为9/16,宽度不超过12,披叠板上下接合时要采对角斜接方式,预防雨水进入接缝中。 在气候潮湿的地区外墙工程常用防水雨幕(rain screen)之工法铺设,其原理是用1×2木板条,约每间隔一尺宽,垂直钉在铺有防水纸的外墙覆面板上,形成一道一道上下直通的通风口,再铺设披叠板于木板条上就形成一道防水雨幕,可防止雨水渗入室内,同时墙后之上下直通的通风口也可将墙内湿气排出。

木制披叠板保养注意事项:

1. 检查披叠板是否有裂缝:裂缝的形成通常是由于气候热涨冷缩因素或外物的碰撞而造成,例如小孩玩球撞击或树枝碰触。有裂缝的披叠板易吸收雨水,在日照之下加速老化,且易使雨水渗透至墙内。若发现有裂缝,可用木制品用的填缝剂填平上漆修补。



披叠板有裂缝
2. 检查披叠板底部是否受潮损坏:一般披叠板离地面约有八之距离,其用意是防止地表水会因毛细现象而使披叠板底部受潮损坏。尤其当您在做庭园植栽时,要特别注意勿将泥土堆高接近披叠板。

披叠板底部受潮损坏

3. 检查披叠板是否有掉漆现象:通常披叠板每隔四到六年就要油漆(可透气的)一次,良好的油漆保养可以延长其使用年限。愈接近地面的披叠板愈提早掉漆。


披叠板有掉漆现象。

4. 检查披叠板与门窗交接处之防水胶(caulking)是否老化:防水胶每隔几年就会老化,需刮除旧胶重新上新的胶(可透气的),以防雨水及室外湿气入侵室内形成冷凝水(condensation)。


5. 检查披叠板是否松动:松动的披叠板难以预防雨水渗透至墙内,披叠板在施工时,如果没有固定在系板条(strapping)上面,很有可能造成此现象。建议请专业人员评估松动范围及原因再修补,不宜自行冒然地拉扯,这容易使外墙防潮纸被扯坏掉。


九、阁楼

阁楼有雨水渗透之水痕

阁楼是指房屋最上方楼层天花板与屋顶构架之间的空间。它扮演了两个很重要的角色,一是保温,在天花板上铺上保温棉,使室内的暖气在冬季时不至于大量流失至阁楼内。另一个角色是通风,保持阁楼内空气的流动,使阁楼内及室外的温度接近,这有助于延长房顶屋瓦之使用年限不至于提早老化。


阁楼常用的保温棉有毯状式玻璃纤维棉或松散填充式玻璃纤维棉或矿物纤维棉。依建筑法规之要求,其阁楼保温棉之热阻值(R value)为25至40之间,热阻值愈高其保温效果愈好。

阁楼的通风方式通常是在屋脊处、屋顶斜面上、山墙位置及屋檐处等位置设置通风口。通风口的面积与房顶的面积比在坡度为1比4以上的斜屋顶约为1:300,在坡度为1比4以下之屋顶约为1:150,因此屋顶坡度愈低的愈要注意房顶通风。举例说明 :1: 300 是说900平方尺的房顶水平面积,所需排风口面积为3平方尺。通风口的设置应在建筑物房顶的相应两面,最好至少有25%的开口分别位于房顶之顶部与底部。

若您要上阁楼检验屋况,可在最上层天花板找寻一个约20×28的通道,此通道或许在卧室的衣橱间或走道上。上阁楼前要先准备好工作梯子、口罩及手电筒等,当你进入阁楼后,脚一定要踩在房顶木桁架之上,不可以踩在天花板上,否则会摔落下来,有受伤之危险。

阁楼保养注意事项:

1. 检查房顶是否有渗水现象:仔细检查烟囱、屋顶通风口、废水管排气口、天窗等与房顶交接处是否有雨水渗透之水痕。如有此现象,表示其周边的导水片(flashings)已出现问题,应请专业人员做评估与补修。



阁楼有雨水渗透之水痕
2. 检查屋顶版(Sheathing)及房顶结构是否发霉:当阁楼内的空气湿度高且通风性不好时会有此现象发生,其原因可能是阁楼之通风口数量不够,或是阁楼内之排气管道(duct)松脱使热气体排入阁楼内且阁楼之通风不佳所造成,应请专业人员做评估及改善。



浴室排气管道松脱有热气体排入阁楼内,使房顶结构发霉

3. 检查阁楼内的排风管道之保温棉是否松脱掉落:排风管道上的保温棉松脱掉落之处,到了冬季会有冷凝水(condensation)产生并依附在管壁上,使管道生锈。冷凝水要是掉到保温棉上,则保温棉会吸水变薄使保温功能大打折扣。



烘干机之排风管有水痕

4. 检查屋檐下方的屋檐透气板(soffit)是否被保温棉阻塞:屋檐透气板如被保温棉阻塞,则其通风效能不佳,应立即清理。


5. 检查是否有鸟筑巢在阁楼上:鸟的排泄物对人体健康有影响,建议立即清理,并在受影响部分区域铺上新的保温棉。

6. 如有冷气机之室内机或热回收通风机(HRV)设置在阁楼上时,检查悬挂此设备之吊杆及固定吊杆之房顶结构杆件是否稳固:不平整的吊杆会影响其工作效能。

十、地毯

室外阳台铺设地毯,因潮湿而长青苔
在北美现代家庭中,地毯是装饰及美化空间环境上不可缺少的装饰材料。由于地毯色彩多样、质地柔软、御寒保暖,行走时脚上感觉舒适且又具有吸收灰尘及吸音装饰的优点,因此被广泛地用于室内楼板的地面装饰。如果地毯在整体配置设计得宜,不紧可以增进视觉感受,舒畅心情,更可以营造温馨舒适的居家气氛。


地毯按其材质可概分为纯毛地毯、合成纤维地毯、塑胶地毯。纯毛地毯又称羊毛地毯,它毛质细密,具有天然的弹性,受压后能很快恢复原状,具有天然的阻燃性,色泽典雅,不易老化、褪色。合成纤维地毯,可分为圈绒地毯(地毯面由一圈一圈的绒毛组成)、割绒地毯(把圈绒地毯的圈割开,就形成了割绒地毯)及圈绒割绒组合地毯(圈绒地毯与割绒地毯的组合),它的最大特点是耐磨性强、防霉、防蛀,在现代家庭中使用的很多。塑胶地毯,具有防水、防滑、易清理的特点,通常置于室外及浴室。

如何选用适宜的地毯材质,在于专业设计师与顾客需求之间取的沟通协调。一般而言,走动频繁的区域,如玄关、客厅、走道,就要选用耐磨的圈绒地毯,活动量低的地方如睡房,就可以选用毛绒较高、较软的纯毛地毯或割绒地毯,至于饭厅,则宜选用经防污处理的地毯,以方便清理。

地毯在实际运用上,通常铺设于客厅、卧室、走道及餐厅。对于厨房、洗衣间、浴室或其他有可能因水而损害或脏污的地方应避免铺设地毯,以免地毯受潮发霉影响身体健康。 地毯如能进行正确的维护保养,不紧可以延长地毯的使用年限,并且能保持地毯良好外观,减少地毯上细菌的滋生,对室内空气品质是很有帮助的。

地毯保养注意事项:

1. 保护性措施:尽量不在地毯上倒果汁饮料、抽烟、用餐,更不要穿带有锐物的鞋在上面行走,并要经常打开窗户通风透气或定期更换空气滤网,保持室内空气畅通,减少灰尘堆积于地毯上及地毯发霉长虫,如发现发霉长虫等现象,应请专业人士清理干净。



因室外雨水渗入室内,使得地毯钉条生锈及地毯发霉
2. 减少地毯污垢:在玄关进口处加置一块清洁垫,擦掉鞋上灰尘污垢,可以减少尘埃污垢积聚且随着脚步扩散到室内其他地方。当清洁垫变脏时,请更换和清洗。建议在所有椅子底下放置一块地垫,一方面可防止椅子的脚轮在地毯上来回移动时,将灰尘挤入地毯内层,使清洁工作不易进行,另一方面也减轻了脚轮摩擦地毯,使地毯提早损坏。




走道上的割绒地毯局部磨损,可请专人作局部修补
3. 远离化学物品:地毯与化学物品接触后,易使地毯出现褪色等破坏地毯的情形,所以在家庭常用的浴清洁剂、厨房等强力清洁剂或杀虫剂等,不适合使用于地毯。


4. 远离日晒:阳光长期直晒地毯,易使地毯褪色,因此建议窗户要装上窗帘。

5平日吸尘保养:深嵌在地毯内的尘埃,会因平日脚步的活动而对地毯纤维造成摩擦磨损,因此吸尘是平日保养的重点。建议每星期应该用吸尘器吸掉在地毯上的灰尘、砂粒等。如果有大块的纸团、牙签、果壳类等杂物,应先用垃圾铲及小毛帚将其扫除,然后再用吸尘器吸尘,这样可防止吸尘器喉管阻塞或牙签之类的利物刺破吸尘袋。用吸尘器清洁地毯时,起先顺着或逆着地毯毛方向都无所谓,但在最后一道吸尘时,必须是顺着毛的方向,这样可以避免将颗粒污物压向地毯,并使地毯毯面回复平整。如果地毯有出现倒绒毛现象,用干净毛巾浸湿热水擦拭,并用梳子梳理绒毛,用吹风机吹干,即可恢复原状。

6. 正确清洁剂的选择:选用错误的清洁剂会对地毯外貌造成严重的伤害,因为清洁地毯后的清洁剂残留物质会与污垢结合,而加速地污染地毯。选购清洁剂时,应先把少量清洁剂放在小容器上,加热使其蒸发水分,然后再测试其容器内的残余物。残余物若呈现黏性或油性,则此清洁剂在使用上会吸入灰尘,使地毯更受污染,所需清洁的次数反而增加。建议选用中性PH值清洁剂,则可长期保持地毯的色泽和柔软度,同时不会加快清洗频率。

7. 消除地毯上的宠物异味: 1/3杯醋加2/3杯的温水,用干净毛巾浸湿拧干后擦拭。醋不但可消除宠物的异味,同时还可以防止地毯变色或褪色。擦拭完之后,让其自然风干即可,切忌阳光曝晒,以免褪色。

8. 水性污渍的处理:如果不小心将咖啡、果汁饮料洒到地毯上时,先用干布或纸巾将残留的水分吸干,再喷地毯清洁剂到污渍处停留数分钟,再用软毛刷从外向内擦除污渍,不要由内向外擦拭,以免扩大污染区域,再用干毛巾将污渍水份吸干,然后再用清水喷刷一次,再吸干水。如污渍仍未完全清除,重复以上方法擦洗直至污渍消失。注意擦拭时不宜用力过猛,否则会损伤纤维组织和表面。

9. 油性污渍的处理:如果地毯滴到油性的污渍时,可以将地毯除油剂从外至内喷向地毯的油渍上,用软毛刷由外向内轻擦,然后用干毛巾将刷除的油污吸收掉。再用干净清水喷刷油渍、再吸干水。如果清除效果不明显,可重复以上方法清洗多次,一直到油污清除为止。

10. 定期检查地毯与房屋外墙之交接处是否有受潮发霉现象:如果房屋外墙的防水气密性不好,屋外的雨水或湿气会渗透至室内,使地毯受潮发霉,影响室内空气品质。 11. 定期保养:地毯上的油渍斑点,若不清洁处理干净,会沉积在地毯纤维深处,久了更难清除。因此除了平常要自行吸尘及清除油垢外,建议大约两年左右可请专业地毯清洁公司对地毯做一次专业清洁工作,以维护地毯清洁与美观。




浴室门口放置一块小地垫,有助于地毯的维护
 
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加拿大房贷小知识之房贷中的罚款
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罚款,是我们每个人日常生活中都不想面对但有时不得不面对的问题。尤其在加拿大,各种各样的罚款让你防不胜防,罚你没商量!但有些罚款我们是可以提前预见的和避免的,例如,房贷中的罚款。







一、首先,我们要了解一下房屋贷款中,什么时候会产生罚款?


(1)提前结束一个Term。如你在Term结束前卖房,PAYOFF你的贷款或转贷款到其它银行;

(2)在现有Term没结束时,增加借贷额度;
(3)更改一个Term。如想从固定利率fixed转成浮动利率variable;
(4)在Term没结束时,想偿还本金额度超过每年银行所允许的提前预付贷款额度;

(5)每月没有按时付贷款的本金和利息;






二、罚款的两种不同计算方式



(1)三个月利息

如果你选择的贷款是浮动利率variable closed,一般罚款额是三个月的利息。计算公式:贷款余额*利率/12*3。例如:以你要结束银行房屋贷款的那一天为准,你的贷款余额还剩$200,000,利率为3%,三个月的利息是:$200000x3%/12X3=$1500。

(2)利息差IRD (Interest Rate Differential)

如果你选择的贷款是固定利率Fixed closed, 罚金计算以比较“三个月利息”和“IRD利息差”,数值大的为罚金额。利息差(IRD)计算公式:(你的利率—现在银行的利率)*贷款余额/12*Term内剩余的月份数。例如:贷款余额为$300,000; 当时的5年固定利率:3%;Term 还剩2年;现在2年term的固定利率:2%;罚金:(3%-2%)* 300000/12*24=5250

注:现在银行的利率指银行现在等同于Term内剩余月数的利率。








三、如何避免罚款或将罚款降到最少?



(1) 当最初选定利率时或在贷款续约更新(Renew)时,如果你有短期内卖房或一次性付清贷款的计划,可选短期Fixed open利率或浮动Variable 利率(Fixed open 没有罚款但利率会高一点,浮动利率只付3个月利息;

(2) Refinance时产生的罚款,如果还是在同一家银行,通常可以和银行协商减或免;

(3) 如卖房的同时买新房(90-120天内),且在同一家银行申请新的贷款,罚款可减免;

(4) 从浮动利率Term转固定利率Term时,没有罚款;

(5) 在和银行或货款机构签定贷款协议时,一定注意有没有特殊的Term & Condition (可不可以refinance, 转出时罚款如何计算等)

(6) 想贷款转银行或一次性提前付清贷款,只有在Term结束时,不会产生罚款。



如罚款发生时,一定要到所在银行或货款机构,查询计算确切的罚款数额,做好相应的对策。

以上信息由CIBC银行的郝闯整理提供。




 
最后编辑: 2018-04-01
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加拿大房贷小知识之房屋净值(抵押)信用额度贷款(HELOC)。
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今天想和大家聊聊房屋净值抵押)信用额度贷款(HELOC)。

房屋净值(home equity)=房屋现在市场评估价—按揭贷款余额。利用房屋净值作为抵押的贷款是通过房屋净值(抵押)信用额度(Home Equity Line of Credit,HELOC)方式实现的。即,申请人以自己手中的房屋净值做抵押,向银行申请信用额度。





特点:

1. 没有贷款目的限制,借款人可以根据自己的需要用于消费,支付学费,偿还其他债务,投资等;

2. 相比其他消费信贷产品,如信用卡,HELOC贷款利率非常低(因为用房产做了低押)。通常p+(0.5or1);

3. 还款便利,每月最低还款只支付利息或设置的最低还款额;不使用,没有任何费用;

4.随用随取。一次申请,可重复循环使用;






条件:

1. 至少20%以上的房屋净值Equity(你至少已经付掉房屋市场评估价的20%);

2. 额度的多少和申请人的收入及房屋的价值有关,申请是Full application (银行要根据申请人的收入,负债及信用状况进行审批)

3.最高贷款额为房屋市场评估价的65%;





申请方式及费用

1.独立申请(已有常规按揭抵押贷款).可以在同家银行申请也可以在不同家银行。

2.组合按揭方式(collateral mortgage)即:Mortgage loan+HELOC。同类产品不用银行有不同的名字,但实质是一样的。

3.费用通常两种: 房屋评估费和Title 法律文件费用





组合按揭(collateral mortgage)的特点:

1.通常总额以房屋市场评估价的80%计算(有的银行或贷款机构会以100%或125%计算);

2.加拿大本地居民首次买房,首付20%时,就可申请。每月MORTGAGE LOAN的本金部分自动转入HELOC.(最大不能超过房屋价值的65%)

3.一次申请,节省房屋评估费和律师费;

4. 组合按揭(collateral mortgage)转银行会有律师费。





HELOC申请和使用误区

1.HELOC申请要根据申请人的收入和负债批准。如,有的人房子已付清贷款,但没有收入,申请HELOC时,银行会拒批的。

2.HELOC利率是浮动的且利息的计算方式与信用卡债务的计算方式相同——复利日息。因此,HELOC的利率需要经过转换后才可以与固定或浮动利率的按揭贷款利率进行比较,而不是直接比较。加拿大固定利率按揭贷款计息方式是每半年计算复利,浮动利率贷款是以每月计算复利。一定要请专业人士计算,不能简单比较。

3.HELOC使用不当对个人信用损伤较大。因为HELOC的使用情况被列为信用分数的计算范围。如果借款人高比例使用HELOC额度或长期提取,会对个人信用分数的消极影响会影响到今后Refinance。






最后注明事项:

1.非加拿大居民不能申请HELOC和组合按揭;

2.以上有关HELOC的内容以加拿大5大商业银行为参考。其它贷款机构的组合按揭或HELOC规定会有所不同(如有的贷款机构不能申请HELOC)。请注意具体的TERM CONDITION。


以上信息由CIBC银行的郝闯整理提供。

 
最后编辑: 2018-04-01
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2010-02-07
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2018-03-31
#89
积雪融化对房⼦子的影响及注意事项
2018-03-10 验房老刘 卡尔加里老方房地产



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不仅仅是房产,还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息






By验房老刘 注册验房师P.Eng 2018/03/09






近日天气转暖,积雪融化。验房⽼刘提醒各位朋友注意下列事项,以减少化雪引起的不安全因素,和对房子的不良影响。


一、安全。

要防止屋檐悬挂的冰柱坠落砸伤⼈人。进出任何一个building 之前要先观察⼀下屋檐有无冰柱。如有,尽量绕行,切勿在屋檐下久留。如你的房子的屋檐上有很多的冰柱且可能伤及行人,你应放上标示提醒过往⾏人。









二、放下房子所有的落水管

(downspouts and downspout extensions)







三、除雪





如地基附近雪很厚且房子周边的排水坡度不理想,可以考虑把地基周边的雪移走。如一定要人力移雪,切记要注意安全。否则,移雪就变得毫无价值了。


四、排水

如你家附近的路边有storm water catch basin被冰雪堵住了(见下图)。





市政请求你帮助清理这个catch basin,以便排水。你当然也可以打311让市政 人员清理。


五、311





如你家附近的地面在化雪期间形成大量积水,且水位在90分钟内不下降,应打311 通知市政处理,

以上仅是验房老刘个人观点。This writeup is copyrighted.

本 文所有插图源⾃ www.google.ca
 
最后编辑: 2018-04-01
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2010-02-07
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2018-04-01
#90
图文大全-春天快来了,打理庭院需要的工具,你准备好了吗?
2018-03-28 关注☞ 卡尔加里老方房地产



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买了独立屋以后,打理庭院是必须要做的一项工作,有的房主为了方便省事,每个月雇佣一个园丁定时打理庭院,也有的房主喜欢自己动手,享受自己打理庭院的乐趣。卡尔加里的春天快来了,那么,自己打理庭院需要用到哪些工具呢? 你准备好了吗?


一、草坪

1、割草机



对于一般家庭来说,普通小型割草机(Lawn Mower)其实就已经足够,如果你家的草坪面积有一个足球场那么大,那么就会需要用到乘式割草机(Riding Lawn Mower)。



根据推进形式,普通割草机分为自动推进式Self Propelled



和手动推进式Manual Push



这两种。自动推进式比较轻松省力,家里院子有一定坡度的建议选自动推进式;而手动推进式的会比较费力一些,需要自己用力推动前进。

根据动力来源,割草机又可以分为汽油割草机Gas Mower和电动割草机Electric Mower这两种。



汽油割草机的动力更足一些,但是需要定期更换机油维护,操作的时候噪音也比较大;而电动割草机的噪音比较小,不过要提前充电,并且蓄电池的寿命有限。


2、修边机

割完草坪之后,还需要使用线式修边机(String Trimmer)进行修边。修边机同样有汽油型的和电动型的,如果家里的草坪面积比较大,建议选择动力更足、寿命更长的汽油型,其他的普通家庭使用电动型的就可以了。





另外,使用线式修边机的时候一定要注意安全,修草时打到地上的泥块、小石头等可能会溅起来落到身上,使用的时候最好穿上长袖长裤,佩戴护目镜。


3、宽头扫帚

割完草之后地上还有草屑,需要使用宽头扫帚进行清扫,建议买刷头比较宽、清扫面积比较大的Push Broom。





4、树叶耙/草坪吹风机

秋天落叶经常会掉的满草坪都是,清理落叶的时候就需要用到树叶耙Leaf Rake





或者草坪吹风机Lawn Blower。



树叶耙可以把落叶从草坪上杷走,吹风机则可以直接把树叶吹走,适用于草坪面积比较大的家庭。另外,吹风机也可以用于割草后吹掉草屑。



建议大家每隔两年overseed种植新草,清理杂草,overseed适合在初秋、早春进行,能够让草坪保持良好的生长势头。Overseed的具体步骤如下:

Step1:调节割草机的割草长度,将草坪割到1到1.5英寸之间。

Step2:用枯草耙耙走草根和杂草,为之后新长出来的小草留足空间。

Step3:使用播种机Spreader撒草籽,播种机能够把草籽撒的更加均匀,草坪上有斑秃的地方要多撒一些。撒完草籽之后铺表层土Top Soil(最好已经含有肥料),铺的厚度至少要覆盖住新撒的草籽。

Step4:每天定时灌溉保持泥土湿润,灌溉的次数根据当地的气候状况而定。



二、果树

建议在冬天果树休眠的时候进行施肥,这样来年夏天就能够收获果实了。采摘果实需要用到的工具有梯子和果夹。

1、梯子(Ladder)

梯子比较好用的品牌是Wemer,坚固轻巧,不仅采摘果实需要用,家里换灯泡也能派上用场。

2、果夹(Fruit Picker)



传统的果夹把手处有一个按钮,把夹子口对准果子按压按钮就可以摘下果子,不过一个一个夹非常麻烦,水果还容易从夹子中滑落。建议大家选择框式果夹,夹的时候把水果框住,水果自然会掉入带有海绵的框子里面。



三、花木

1、花园铲/挖土铁铲

小型花园铲 (Hand Trowel)



适合用来种植玫瑰、郁金香等小型花木,如果要种树或灌木,则需要用挖土大铁铲(Shovel)。



2、修枝剪/修枝电锯

要想花木更美观,就需要进行修剪工作。修枝剪(Hedge Shears)



可以用来修剪枝条,修枝电锯(Hedge Trimmer)



则可以帮助你把灌木修成喜欢的造型。




四、清扫

打理庭院的时候,你会发现栅栏、墙壁、水泥地面上会有长久积累的灰尘,使用扫帚是根本弄不干净的,这个时候你需要使用高压水枪(Pressure Washer),



它能够让你的庭院变得焕然一新。



以上这些工具可以满足基本的庭院日常维护工作,这些工具去装潢建材店Home Depot,Renodepot和Lowe’s都可以买到。大家搬新家的时候,一般都会有优惠券寄送到邮箱里,如果没有,可以直接去去当地的邮局要,然后在eBay上购买。此外,去Lowe’s和Renodepot的官网注册,也可以获得优惠券。
 
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2018-04-04
#91
卡城2018年三月房产快讯-总体库存上升、独立屋库存偏低、价格相对稳定
2018-04-04 关注☞ 卡尔加里老方房地产


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正如预期一样,卡尔加里3月房屋销售依旧缓慢。在去年公布贷款新政后,一批买家突击买房,使2017年底的销售有明显增加的情况下,这并不奇怪。

2018年第一季度一共卖了3423套房,比去年同期低了18%,比长期平均低了24%。销售的低迷加上新上市量的微升使库存增加,房屋库存月数(Months of Supply)也保持在4个月以上。





“经济状况在慢慢改善,但不足以抵消贷款利率提高和政策收紧带来的不利影响。带着比往年更多的库存,我们正步入房地产交易最活跃的第二季度,这可能会造成一些价格的波动。但不断改善的经济状况有望不会让整体房价有大幅的下降。”卡尔加里地产局首席经济师 Ann-Marie Lurie这样解读当前的形势。

尽管按季度看,价格有所下滑,但和去年整体相比价格相对稳定,因为独立屋部分的价格微升抵消了公寓部分的价格下滑。

第一季度,全市范围独立屋平均基准价格为50.2万。比去年第四季度略低,但和去年同期基本持平。三月份,独立屋部分的均价达到了50.38万,比经济萧条前的高位低3.6%,但比此次经济萧条的低点高了1%。



“现在的房地产市场情况要好于我们经历过的经济萧条的低点。如果你现在想买房,你可以找到性价比不错的,如果你想卖房,也能卖到不错的价钱。保持信息灵通,不论在任何情况下都是至关重要的,因为不同类型和不同位置的房产市场状况不能一概而论。”卡尔加里地产局主席Tom Westcott这样说到。

去年第一季度独立屋部分的库存就低于历史平均水平。今年也一样,第一季度,独立屋部分的月平均库存量是2573套,比2015和2016年的第一季度平均库存低了10%。

2018年卡尔加里春天的整体库存比去年要多,迟滞了价格的回升。但具体价格调整的幅度会根据位置和房屋类型而有所不同。

概括:


- 今年三月份全市范围销售量依然存在低于长期正常水平。价格比去年同期相比,取决于地区和房产类型,有的下降了,有的增长了,独立屋均价比去年同期增长了0.68%,公寓下降了3%。


- 三月独立屋销售总计848个单位。比去年同期低27.58%,第一季度比去年同期平均低19%。第一季度房屋库存月数(Months of Supply)为3.7个月,去年同期为2.4个月。第一季度基准价格平均为502,00加元,与去年同期类似。

与去年同期相比,各个分区的独立屋年度基准价格涨跌不一,市中心区、西北区、西区、南区、东南价格有所上升,东北区、北区、东区价格下跌。




- 公寓市场继续保持供过于求的状态,三月份房屋库存月数(Months of Supply)7.72个月,去年同时期为5.31个月,第一季度为7.87,去年同期为6.2。因此价格仍将维持下降趋势,不论是三月份还是第一季度平均基准价格均比去年同期低3%左右。



- 半独立屋和联排屋也与独立屋同样,销售量下降,价格基本持平。



常用房地产统计术语:

销售与上市比率(the sales-to-new listings ratio):给定期间的当前销售套数对比新上市套数,一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数,如果在40-60%之间,代表市场比较平衡,如果高于60%,一般指卖方市场,如果低于40%,一般代表买方市场。

房屋库存月数(Months of Supply):给定时间段(通常是过去30天)结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。


Housing Market Inventory on the Rise

Prices remain stable compared to last year

City of Calgary, April 2, 2018 –

As expected, slow sales this quarter have persisted through March in the City of Calgary. This is not a surprise, after stronger growth in sales at the end of last year following the announced changes to the lending market.

First quarter sales totaled 3,423 units, nearly 18 per cent below last year's levels and 24 per cent below long-term averages. Easing sales and modest gains in new listings caused inventories to rise and months of supply to remain above four months.

"Economic conditions are slowly improving, but it has not been enough to outpace the current impact of higher lending rates and more stringent conditions," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

"We are entering the most active quarters in the housing market with more inventory, which could create some price fluctuations. However, the improving economy is expected to prevent overall prices from slipping by significant amounts."

While prices trended down on a quarterly basis, they remained relatively unchanged over last year's levels due to modest gains in the detached sector offsetting declines in the apartment sector.

The citywide benchmark price for detached product averaged $502,000 in the first quarter. This is slightly lower than the fourth quarter of last year, but comparable to levels recorded in the first quarter of last year. In March, the detached price reached $503,800, 3.6 per cent below pre-recession highs, but one per cent above the lows recorded during the recession.

"The market today is better than what we experienced at the peak of the recession," said CREB® president Tom Westcott.

"You can find good value if you're looking to buy a home, and you can also get good value if you're selling. Being well-informed, in any economic condition, is the key, because there are differences in the market depending on what type of property it is and where it is located."

Detached market inventories in the first quarter of 2017 were low compared to historical standards. This year, detached inventories have averaged 2,573 units over the first quarter, 10 per cent below first quarter averages recorded during 2015 and 2016.

Spring will have more inventory than last year, slowing progress on price recovery. However, the amount of price adjustment will vary depending on competing supply by location and product type.
 
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2010-02-07
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2018-04-08
#92
【知识帖】在加拿大贷款之前必须了解的数据。
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来源网站:约克论坛综述


很多华人移民加拿大之后,第一件大事肯定是解决住的问题,也就是置业买房。因为加拿大近两年房价攀升,很多家庭或个人能力有限,大部分都要靠贷款来购房。因此在准备贷款之初,就该了解以下几个数据。




1、信用分数(Credit Score)

信用制度,对来自中国的新移民来说,是所谓的“新生事物”。但在加拿大这个信用社会里,信用分数对于每个人的日常生活都非常重要,小到申请信用卡分期购买电器,大到买车买房,无一不与你的信用分数挂钩。举个例子,若你买50万元的房子,考虑30年房贷,利率是4%而不是4.5%,可使你30年下来省5万元。



而加拿大的信用记录一般由两间信用评分机构批出,一间是Equifax,一间是TransUnion。每一笔借钱包括还款记录,都会记录在内。每一次查询信用分数(用以申请金融产品)都会构成一次Hard Inquiry,俗称Hard-Pull,也会记录下来。以上两个记录都会保留6年,但对于Hard-Pull来说,银行通常只关心两年以内的Hard-Pull数量。




2、借贷额(Loan Amount)

你现在可借到的金额很重要,就像汽车所剩的汽油,影响行驶多远。例如,若你的借贷上限为1万元,你借了2000元,你借贷的剩额是8000元。确保你有充分的剩额,而不是经常达到借贷上限。

所有的加拿大银行在计算贷款额度时,均采用两种方式:一是房屋抵押值的百分比,如80%、65%、50%;二是由家庭收入决定的额度。两者之较少者就是客户的额度。






3、债务对收入比率(Debt-to-income Ratio)


说白了,这项也就是看你的偿还能力,借给你你能还得起吗?因为一个家庭可能还有其它债务,如汽车供款,信用卡供款,学生贷款等,把这个每月其它债务的支出和上述跟房子有关的支出加在一起除以年收入,这个数字不能超过40%-45%。

举个例子,如果你的总收入的42%以上,是用来支付汽车贷款和房贷之类的债务,那你就麻烦大了。这个比率愈低愈好,但在生活费昂贵的地区,可能不易做到。负债超过收入的42%,较强硬的放贷业者可能拒绝贷款。






4、流动资产比率(Liquidity Ratio)

对个人而言,流动资产比率是指你的应急金,也就是说你手边的现金,是否足够来支付每月帐单。由于太多人是月光族,专家建议最好存有三到六个月的生活费,以应付各种帐单。






5、净值(Equity)

虽然银行贷款时,并不考虑范围那么广泛的数字,多数人会希望有个整数来追踪自己的财富。

净值就是你的总资产减去总债务,包括房屋净值、积蓄、投资组合、汽车等资产,以及你的债务。净值是追踪财务状况的最好方法之一,虽然容易受到股市起伏的影响。
 
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2010-02-07
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2018-04-09
#93
在加拿大如何免费查询信用记录Credit Score+手把手教你注册Borrowell的免费查信用评分服务
2018-04-09 卡尔加里老方房地产


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上篇文章谈到关于信用记录的问题,其实在加拿大,信用记录有可以很多办法得到,既有收费的也有免费的。


一、向Equifax和TransUnion免费索取



根据加拿大法律,Equifax 与TransUnion需要给加拿大居民提供免费的信用报告(但该报告不包括信用分数)。

在加拿大,消费者索取自己的免费信用报告是没有次数限制的(通过电话/邮寄/直接访问办公室的方式)。但建议不要太频繁,一般一年申请一次就可以了。如果居住城市没有这2家信用机构的办公室,你可以去这两家的网站,打印一份表格,要求他们把你的个人信用记录寄给你即可(需要提交两种身份证明的复印件)。每家信用机构都有各自的可接受身份证明的规则,需要仔细阅读要求。

Equifax的表格:http://www.equifax.com/ecm/canada/EFXCreditReportRequestForm.pdf
TransUnion的表格:https://www.transunion.ca/iw-runtim...sonal/Consumer_Disclosure_Request_Form_en.pdf


  • 优点:完全免费

  • 缺点:麻烦,邮寄花费时间,只得到信用记录而不会有信用分数
二、注册Equifax和TransUnion的收费帐号
此外,Equifax与TransUnion还提供在线购买信用报告和分数(需要付费,按次购买,或者按月付的会员)。

  • 优点:立刻就可以得到全部资料

  • 缺点:要花钱而且不取消的话以后每个月都会自动扣钱
另外,两家机构现在都有一个月的$4.95试用特价,网页在这里:

Equifax一个月$4.95试用特价,网址如下:

https://www.consumer.equifax.ca/can...xIjRQFKgyHNEVOF0I508IaAuLW8P8HAQ&gclsrc=aw.ds

TransUnion一个月$4.95试用特价,网址如下:

https://www.transunion.ca/personal/credit-report-charlie-495)。

注册付款之后,记得打电话去取消。

关于Equifax的安全问题,留意新闻的朋友应该知道美国的Equifax被骇客入侵。但问题是,是否注册Equifax的收费帐号和Equifax会否收集你的信用纪录是两会事,因为只要银行和金额机构继续跟Equifax合作,你的信用记录就会继续被Equifax收集。



三、使用第三方免费帐号

注册Borrowell和Credit Karma,会问三个与个人信用历史有关的问题,比如在2016年你曾经申请过那张信用卡,2015年你在那间公司工作过等等。由于都是选择题,其实也不算是太难。但有时候你会发现几个答案跟自己完全没有关系,特别是Credit Karma使用的是TransUnion的资料,TransUnion经常会出现资料出错或者更新太慢的问题。这个时候,你需要使用之前提到的两个办法,先索取一份完整的资料,才能提供答案,完成注册。如果你注册时没有办法提供答案,Borrowell和Credit Karma只允许你在一个月之后,再试一次。(Equifax和TransUnion的收费帐号的时候,由于是用信用卡付款,所以不存在身份认证的问题)

结论
有了Credit Karma,完全可以跳过TransUnion,现在Borrowell也可以完全取代Equifax。



附:手把手教你注册Borrowell的免费查信用评分服务

手把手教你注册Borrowell的免费查信用评分服务
Posted on 三月 7, 2018


在加拿大,信用记录是一个很重要的事情,对于申请房屋贷款,汽车贷款,信用卡等都会有影响。所以生活在加拿大的人都应该留意。加拿大的信用记录一般由两间信用评分机构批出,一间是Equifax,一间是TransUnion,不过这两间由于是商业机构,查询信用分数是需要付款的。好在现在已经有公司提供免费查询的信用分数和信用记录的服务,比如Borrowell。

Borrowell介绍

Borrowell是一家加拿大的创新金融公司,和权威的Equifax信用评分的权威机构建立了合作关系,为加拿大的居民免费提供信用评分。目前为止该公司已经为超过40万的加拿大居民提供了这项服务。信用评分是买房、买车、租房、贷款等投资融资需求的基础。之前Borrowell只提供信用分数,但最近已经改为同时提供信用分数和信用记录。Borrowell的服务是完全免费的,网址:http://www.borrowell.com

Borrowell是否安全?


Borrowell查的是Equifax的信用记录,这种查询信用评分属于Soft Inquiry,不会对评分有任何影响。而现在CIBC所提供的免费信用分数就是通过Borrowell,安全方面还是让人很放心的。

Borrowell的注册过程
  1. 注册Borrowell的免费查信用服务:Borrowell注册网页,然后按Get Started。



  2. 填写一些基本信息,包括地址,年收入,个人账务目标等。



  3. 回答三个与个人信用历史有关的问题,比如在2016年你曾经申请过那张信用卡,2015年你在那间公司工作过等等。由于都是选择题,其实也不算是太难。

  4. 然后就注册成功了。
结论
在加拿大,维持一个良好的信用分数和信用记录,真的非常重要。而且有了好的信用记录,才能更好更多地薅信用卡羊毛。还没有使用Borrowell的读者朋友尽快注册吧。
 
最后编辑: 2018-04-09
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2018-04-10
#94
外国人能在加拿大买房和贷款吗?





前两天国内有朋友问没有加拿大的国籍能在加拿大买房吗?

首先答案是能,而且条件很宽松,甚至在贷款条件和审批上比当地人还容易些。





今天就详细说说这个话题。



一、有没有什么限购?




没有,不管是中国人、泰国人,你在加拿大享受的都是国民待遇,外国人或非加拿大居民((非居民包括持有工作签证、学习签证,以及访问签证的申请人,例如,留学生,在加拿大有合法工作许可的非居民,以及来加拿大进行商务访问的游客。)可以自由买卖加拿大房地产,也可以贷款,贷款利率和当地人一样,现在是百分之二点几。根据加拿大联邦政府«公民法»,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。




二、买卖房屋是否一定要本人到加拿大?




如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,则本人一定要来加拿大,与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款,则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段:传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件;检验房屋由第三方注册验屋师出具相关的报告;最后的钱房交易及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。

三、外籍人士在加拿大买房有什么要求吗?




1.外国人需要在加拿大本土开设银行账户。

2.无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录。

3.外国人需要有足够的首付款。一般要求全款的35%或以上。

4.外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。

5.外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。

6.外国人在贷款买房时,银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”,即,在卖房时,借款人如果依然还是非居民身份,需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。

四.非加拿大居民在加拿大投资房地产的贷款事宜




1.外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房,就要每月付月供款,没有银行账户,就没法支付贷款本息。很多朋友打电话询问,中国大陆的朋友希望在加拿大置业,但从来没有来过加拿大,是否可以贷款买房。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处,可以帮助开户,但这种账户通常需要在加拿大境内激活,才可以用于支付。

2.外国人不能在加拿大有不良信用记录。没有加拿大的信用记录,可以提供国内的信用卡记录(6个月以上)和收入证明。很多留学或工作的加拿大非居民,在加拿大已经学习和工作了多年,如果已经造成了不良信用记录,则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录,但不能有不良记录。例如,访问签证的加拿大非居民,在加拿大境内并没有信用记录,这种情况是可以申请到按揭贷款的,可如果有不良信用记录,就很难申请了。因此,无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录,养成按时偿付信用卡账单,缴纳各项公用事业费的好习惯。

3.外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款,但首付款比例通常比加拿大居民高,当地人最低可到房价的5%,外国买家一边要求房价35%以上。持有工作签证,有收入的非居民是例外,此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的,每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同。

4.外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。很多朋友询问,如果持有访问签证来加拿大,看中了房产并签署买房合同之后,签证到期了,必须离境时,能否委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产,需要在律师行见证下签署POWEROF ATTORNEY(POA),即《委托授权书》。委托分为一般委托和有限委托两种方式,前者,被委托人可以代委托人办理任何事宜,权力较大。后者,受托人只能办理与房产交易有关的事宜,权力有限。签署委托书后,受托人可代委托人办理房子的交接事宜,如交定金,一次看房,交付余款,拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行,此类银行并不多,即使同意,银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此,持访问签证来加拿大购房的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求,以及交易过程中的注意事项。

当然,我们在购买房地产时要把握好时间安排。从看好房子,签好合同,到交房,如果不用贷款,快也要10天左右的时间,一般情况下,是30天,60天或90交房,时间是从合同生效日起计算。

5.外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中,有两个重要环节需要从银行账户中支取款项,一是支付买房定金,二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持有访问签证的购房者,无法在加拿大滞留至房产交收,因此需要事先做好与银行的约定,以便在需要支付款项时顺利完成交易。


五、外国人在加拿大买房后出租、出售后的税务问题





1.首先来说作为外国人买了房子以后出租的税务问题。作为外国人,在加拿大没有报税的义务,不过如果你的房子是通过物业管理公司管理,他们会自动按照你的租金收入扣减25%的税款,并将该笔税款在每月15日之前支付给税务局。但是对于租金收入,税务局(CRA)是允许你扣减成本的。所以实际上当你将贷款利息、保险、物业税以及支付给物业公司的管理费用这些成本减掉后,你的净收入将大大降低。而物业公司扣减25%时,是按你的GROSS RENTAL INCOME扣减的,所以实际上你是多缴了税。如果你想从税务局拿回退税,你就必须在加拿大作为非居民来报税。此时你可以找税务专家或者自己到CRA网站上下载:T1159 INCOME TAX RETURN FOR ELECTING UNDER SECTION 216.具体举例,如果你的出租收入,一年的总收入是7200元,按照25%扣减的话,WITHHOLDING TAX是1800元。但是如果减到上述提到的那些成本后,实际净收入为5200元。那么根据这个收入,联邦税的税率为15%,在加上非税务居民的SURTAX,总的联邦税为1154元。那么如果你填写T1159后,便可以从税务局拿回645元的退税。


2.再来说说外国人在加拿大买房后,如果出售的话,如何缴税的问题。其实在加拿大,如果你出售自住的房子,其实资本利得(CAPITALGAINS)是不必缴税的。自住房免交增值税的一个重要条件是房主必须为加拿大公民或永久居民。非加拿大税务居民售房需要缴纳增值税。作为投资的房子,如果出售的话,也是按资本利得的50%计算后并入你的其他收入,来计算应交的联邦税和省税的。作为外国人卖房,程序上就比较麻烦一些。首先作为卖家的你,先要填写T2062-REQUEST BY A NON-RESIDENT OF CANADA FOR A CERTIFICATE OF COMPLIANCE RELATED TOTHE DISPOSITION OF TAXABLE CANADIAN PROPERTY. 并按资本利得的25%将钱先付到税务局。税务局收到你的T2062后,审核后会发给你T2064CERTIFICATE-PROPOSED DISPOSITION OF PROPERTY BY A NON-RESIDENT OF CANADA 或T2068 (这两个确认证书的区别,前者是交易还没有完成,后者是交易实际已经完成后税务局给你出具的缴税证明)。


有人会问,我为什么自己先做这个事呀,税务局又不知道我卖房子?我现在来说说你自己不做这一步,会有什么“后果”。假如你自己没有填写T2062表,也没有按25%的资本利得缴钱给税务局的话,那么买你房子的买家经纪,将会按总售价的25%来扣减税(看好这里是总售价的25%),并将这笔钱付给税务局。举个例子:假如你16万买了一块地,过了两年36万卖掉的话,如果你自己填写T2062,只需按照36万与16万的差价的25%,即5万块先交给税务局。税务局会提供你T2064或T2068,这样买你房子的买家经纪,看到你有税务局提供的T2064或T2068,他便不会再按36万的25%来扣减税。如果你没有提前做这个事情,那么买方经纪便会按照成交价36万的25%,即9万块扣减税,并支付给税务局。无论第一种情况还是第二种情况,你实际上都比实际多缴了税。怎么从税务局把多交的税拿回来呢?卖房当年,按非居民在加拿大报税。填报T1RETURN FOR NON-RESIDENTS AND DEEMED RESIDENTS OF CANADA,税务局会在2-3周的时间内把你多交的税退给你。



六、非居民购买加拿大房地产的方式


非居民可以通过好多种方法在加拿大房地产:

  1. 1. 本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产;

  2. 2. 或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买;

  3. 3. 或通过具有加拿大居民身份的子女或亲友来购买;

  4. 4. 或非居民和加拿大居民共同购买(让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民);

  5. 5. 可通过加拿大公司来购买或可通过加拿大房地产信托基金(REITS)。
实际上,很多朋友以公司的名义购置物业,按照公司经营的税率计税,远远低于个人所得税税率,另外还可以把贷款利息,管理费用等等抵税,所以出租,盈利的收入,所缴纳的税额不好简单计算,咨询专业人士。对于房屋本身,以给亲友自住,单纯而论,由于购买目的不尽相同,对房产所处的地理位置,房屋结构,空间大小,设施齐全程度等要求也会不同,会有所偏重,多搜集资料,加以认真分析,尽可能避免盲目。


(以上关于税的文章,系NANAIMO专业地产经纪SUNNY SUN原创文章。其他部分也是综合整理自网络)
 
2010-09-09
110
24
2018-04-10
#95
老方这个帖子很不错,老方很严谨,都是数据,不乱放炮,靠谱!
作为一个目前将卡尔加里作为登陆备选地的准新移民,有几个低级问题想请教一下:
1. 年初贷款政策收紧,购房贷款者需要提供收入证明,那新移民没有工作,国内也提供不出收入证明的,登陆后买房只能全款了吧?
2. benchmark price基准房价是指的实际成交平均价格么?
3.刚看到您向别人推荐edgemont,该区的整体环境,房价,配套,设施,交通,学校情况怎么样啊? 独立屋均价在什么水平?

谢谢
 
楼主
楼主
方志勇

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
474
95
2018-04-11
#96
感谢你的信任和支持:
1.对新移民,有些银行需要当地的收入证明,比如说CIBC,有些银行只要35%首付即可,不需要收入证明,比如说RBC Bank 和TD bank.
2. benchmark price 和实际成交平均价格是不一样的:平均房价是指在特定时间内,特定房型所有销售价格的平均值。问题是在特定时间内有些房子是比较特俗的,比如价格畸高或畸低,若将这非典型房型包含在市场预测当中,得出的预测值可能偏颇。而基准房价以一个特定区域的典型房产为基准,考量了房产的土地大小、年份和房间多寡等特性,成为此区的「典型房型」。比如说西北区的基准定义为地面以上房屋面积为1501平方英尺,三卧室,二个半卫生间,地块大小为5328平方英尺,大约495平方米。每个月的销售数据都考量了当前土地、房间、厕所和壁炉等特性的价格,并且将此价格应用在典型房型上,然后计算这些房型的基准价格变化,得出当月的基准价格。它排除了非典型房型,以免严重扭曲数据。

3.Edgemont社区简介


一、 位置与交通

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社区位于卡尔加里Downtown西北约 12公里处,占地约 6.6平方公里,由四条大马路环绕,分别是北面的 Country Hills Blvd,南面的John Laurie Blvd ,东面的Shaganappi Trail,和西面的 Sarcee Trail。社区交通十分便利,约几分钟车程就可以上 Crowchild Trail或者CTrain 车站去Downtown。


二、 社区历史及概况

社区的名字来源于其东南端的陡坡,从很远的地方就可以看到高高的陡坡边缘,社区因此得名( Edge-陡坡边缘,Mont- 山)。从地质学的角度上说,千百万年的冰川运动和雨雪冲刷形成了现在 Edgemont社区沟壑遍布的景观。 在社区的一些地方可以向东南近看 Downtown,向西远眺白雪皑皑的洛基山脉,景色十分壮丽,这样的景观让人在漫长沉闷的冬天精神都好一些。当然由于地势较高,冬天的风也相对大些。社区的历史可以追溯到几千年前的印第安人时代,考古发现证明那时已经有印第安人在这里安营扎寨过着原始社会的生活,到了一百多年前欧洲先民来到这里开垦和放牧,直到20世纪 70年代末开始建设居民小区。


二、社区人口统计

按照卡尔加里2012 年人口统计,目前小区一共有接近 16000人。在过去的5 年当中这个社区人口不断在小幅减少,已经由卡尔加里原来第 1大社区变成了如今第 8大社区,其中的原因估计和原来社区的孩子长大离开家庭导致家庭平均人口下降有关。同时由于 Downtown新的Condo 不断兴建和在卡尔加里的边缘开发了不少新社区,有不少原住于这个社区的居民搬到新兴的社区和 Downtown去了,虽然有移民迁入但是还是阻止不了人口下降的趋势。超过 40%的社区人口是少数族裔,少数族裔比例较高,以华人和印巴人居多,这个社区是卡尔加里中国人最为集中的社区。社区居民家庭平均收入相对于城市的平均水平高出一筹,属于卡尔加里中等偏上的水平,低收入家庭比例低于城市的平均水平,不少中国移民家庭在这个社区养儿育女,是一个家庭导向型社区。社区居民文化素质较高,一半以上居民毕业于大专院校。


三、社区学校

Edgemont对口的小学、初中和高中都不错。社区内有在菲沙研究所(Fraser Institue)中排名靠前的公立小学 Edgemont School(2015-2016省排名42/790,最近五年平均 29/585),初中是Tom Baines。 Edgemont属于位于Brentwood 社区的名校Sir Winston Churchill高中学区范围内,这所公立学校在菲沙研究所排名中是(2015-16年省排名15/274,五年平均 7/236)。社区中心设在 Edgemont小学旁边,和小学共用体育馆。


三、 社区生活

Edgemont社区曾经在 2010、2011 年和2013年被卡尔加里权威杂志 Avenue评为卡尔加里最安全的5个社区之一,也曾经在 2010年被这份杂志评为卡尔加里最好的社区第 15名。

社区中心组织了丰富多彩的文体活动,居民及其子女可以参加足球、垒球、篮球、草地冰球、瑜伽、童子军、武术、体操、演讲俱乐部 (Toastmaster)等活动。社区中心还有两个分别容纳 200人和 70人的宴会厅供有需要的居民使用。生活在这个社区非常很方便,大型超市例如 Superstore、Co-op 等、大型商场例如 Market Mall、Northland Village Mall 等、医院例如 Alberta Children’s Hospital、Foothills Medical Centre 等、公立图书馆都离社区不远。社区环境优美,山谷 (Edgmont Ravine Park)贯穿整个社区。社区旁边就是占地达 11平方公里的 Nose Hill Park,这个公园是卡尔加里北部最大的公园,一共有 12个社区环绕着这个公园。


四、 社区房产

这个社区的房子多数建于上个世纪 80年代和 90年代,一共有约 5400多个住宅单位,其中独立屋 (Single Family)4400多栋、半独立屋(Duplex)250多个单位、公寓近 300个单位。从房屋形式上看这个社区以独立屋为主,由于社区开发较早,不少独立屋的 Lot比近些年盖的房子都要大,有些有 Walkout Basement。有些房子坐落在Ravine上,有 Mountain View或者City View 。目前在售独立屋27套,请点击此链接查询https://matrix.crebtools.com/Matrix/Public/Portal.aspx?ID=2010290230, 售价从37万到 135万不等,取决于位置、大小、维护状况、面积、房龄等因素,比如能看到洛基山脉的和不能看到洛基山脉的房子差价就很显著。

截止到2018年3月底,今年本小区共卖出房屋30套,均价$674903。
Screen Shot 2018-04-10 at 11.37.44 PM.png
 

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最后编辑: 2018-04-11
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方志勇

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
474
95
2018-04-13
#98
【全攻略】之加拿大信用记录入门及如何提高信用分数

大家都知道在加拿大,信用记录是非常重要的。就算是夫妻,也最好分开建立自己的个人信用记录,因为信用是跟着个人的,不是跟家庭的。



偶尔会听说人说:“我不喜欢申请太多信用卡,因为会影响我的信用分数”;“银行经常主动向我提供新的信用卡,我都拒绝了”;又或者“最好把大部分的信用卡都取消掉,只保留一两张信用卡”等等。对自己的信用分数很在意是一件好事,但问题是,大部分人其实都没有搞清楚信用记录是怎么一回事,或者连自己的信用分数是多少都不知道,那又谈何留意信用记录呢?

Contents

  • 1. 信用记录

    • 1.1 信用分数

    • 1.2 Hard Inquiry和Soft Inquiry的分别
  • 2. 如何计算信用分数

    • 2.1 还款纪录

    • 2.2 Hard Inquiry次数

    • 2.3 信用额使用度Utilization

    • 2.4 信用记录长度

    • 2.5 信用分数计算

    • 2.6 结论
  • 3. 关于信用记录的一些思维误区

    • 3.1 查信用(Hard Inquiry or Hard Pull)会影响信用分

    • 3.2 银行跟我说,我的信用很好?

    • 3.3 不要取消开卡时间最长的信用卡?

    • 3.4 银行说已经预先批准我的信用卡?

  • 4. 提高信用记录的一些方法


一、信用记录
在加拿大,信用记录是一个很重要的事情,对于房屋贷款,汽车贷款,信用卡等都会有影响。所以生活在加拿大的人都应该留意。加拿大的信用记录一般由两间信用评分机构批出,一间是Equifax,一间是TransUnion。每一笔借钱包括还款记录,都会记录在内。每一次查询信用分数(用以申请金融产品)都会构成一次Hard Inquiry,俗称Hard-Pull,也会记录下来。以上两个记录都会保留6年,但对于Hard-Pull来说,银行通常只关心两年以内的Hard-Pull数量。

  • 信用分数
在加拿大,最高的信用分数是900分,平均信用分数为700分。Equifax和TransUnion的计算方法和标准不太一样。但一般来说,如果信用分数在700分以上,基本上所有信用卡都可以申请了。某些信用卡,比如AMEX的白金卡,由于是Charge卡,所以要求的信用分数相对高一点到760分。但这只是一个相对的参数,银行还会根据其它数据,比如说近期申卡次数,信用期长度,还款记录等等。



信用分数会不断变化,所以有必要经常查询自己的信用分数,如何查询信用记录,请参看我的另一篇微文《在加拿大如何免费查询信用记录Credit Score》

  • Hard Inquiry和Soft Inquiry的分别
    每一次向Equifax或TransUnion查询信用记录,都会留下一项记录。但只有Hard-Pull才会影响信用分数,因为Hard-Pull为了申请新信用的查询。而Soft Inquiry,大部分是银行想了解某客户的信用记录而更好地推销金额产品,又或者是个人想知道自己的信用记录,这种情况下是不会影响信用分数的。


二、如何计算信用分数
  • 还款纪录
    俗话说,有借有还,再借不难。信用评分机构对于一个人会否和能否及时还钱是非常注重的,所以在信用评分中35%是基于过往的还款历史。

  • Hard Inquiry次数
    信用评分中10%是基于Hard Inquiry次数。银行并不希望看到一个人在短时间内产生很多Hard-Pull,因为这样看上去这个人可能很需要钱。但只限于“短时间内很多次Hard-Pull”,偶尔一两次,银行也明白人都需要货比三家的道理。通常来说,两年内6次Hard-Pull为上限比较好。

    由于有两间信用评分机构,它们之间的Hard-Pull记录是不会互通的,这样一来,两年内实际上可以有12次Hard-Pull。所以提前了解银行会使用那间信用评分机构就很有必要了,详见:如何知道公司和银行使用那一间信用评分公司?

  • 信用额使用度Utilization
    银行向你批出信用卡,当然是希望你会用这张信用卡。把大部分的信用卡都取消掉,只保留一两张信用卡,这样在大原则上并没有错,既跟银行保持良好关系,又不需要花精力去管理多张信用卡账单,更不容易出现超出预算的情况。

    但问题是,在信用分数上来说,这并不一定要一件好事情,因为在信用记录上会显得你很缺钱。举例说:你只有一张1万元信用额的信用卡,而由于你只用这张信用卡,每个月都花上5,6千。这样一来,你的信用额使用度就是50%-60%,这样其它银行就会有理由怀疑你的财政状况。所以在信用评分中30%是基于信用额使用Utilization。

    一般来说信用额使用度Utilization最好保持在20%,甚至10%以下。所以最好反而是多申请几张信用卡,把总信用额提高。比如说,你还是每个月花5千,但你有5张1万元信用额的信用卡,所以你的总信用额就是5万。这样一来,你的信用额使用度就是10%。

  • 信用记录长度
    如果一个人的信用记录长度太短,也会让银行觉得不太可靠。15%是基于信用记录长度。

    信用记录长度是指所有现在有效的信用卡的平均时间长度,比如说,你有三张信用卡,时间长度分别为6年,4年和2年,这样你的信用平均长度为12/3=4年。再申请一张新的信用卡,你的信用平均长度为12/4=3年。所以每申请一张新的信用卡,都会因为有Hard-Pull和降低信用记录长度这两方面而丢掉一些信用分数。

    所以申请信用卡在短期内的确对信用分数有负面影响,但长期来说又对信用分数有正面影响,因为手头上的信用卡张数越多,将来新申请信用卡的负面影响就越少。举例说,你有一张用了10年的信用卡,再新开一张信用卡,你的信用记录长度是10/2=5年。但如果你有4张用了10年的信用卡,新一张信用卡对你的影响就是(4×10年)/5=8年。

  • 信用分数计算

所以信用记录是就根据:

  • Payment History(还款纪录):35%的分数是基于你的还钱历史。【如果没及时还款就会减分。信用卡多的朋友要小心】

  • Amounts Owed(信用额使用度Utilization):30%的分数是基于你的目前欠的钱。【如有多少张信用卡,卡的总信用上限是多少,你的房贷/车贷还欠多少。。。】

  • Length of Credit History(信用记录长度):15%的分数是基于你的信用记录的时间长短。【明白为什么最好保留第一张信用卡了吗?和你的分数直接相关】

  • New Credit(Hard Inquiry次数):10%的分数是基于有你最近申请的新的信用。【例如你申请新信用卡,银行就会查你的信用记录--Hard Pull。被查的次数多的,就会减分。你自己查自己的信用分数,则没有影响。所以要尽量避免Hard Pull。短时间内申请多张信用卡,你的信用分数会急剧下降。只有时间才能将这个分数再拉上来。】

  • Types of Credit(现有信用种类):10%的分数是基于你现有的贷款和信用卡的种类。【如信用卡,车贷,房贷,学生贷款,Line of Credit等等】
这几个因素而订出最后的信用分数。

  • 结论
    由此可见,要提高信用分数并不是完全不用信用卡或者集中用一张信用卡,反而是应该尽早习惯使用信用卡,定期还款。并持续地申请新的信用卡,尤其是没有年费的信用卡(俗称抽屉卡,现在银行的前线如Teller和客户经理其实销售压力都很多,遇到相熟的Teller或者客户经理帮他/她一个忙开张新信用卡,助人惠己)。这样一来,在让自己的总信用额度和信用记录长度持续地增长的同时,也让其它银行通过你的信用记录了解到你是一个负责任的好借款人,更容易得到其它贷款和信用,以及更低的利率。


三、关于信用记录的一些思维误区
  • 查信用(Hard Inquiry or Hard Pull)会影响信用分
    短期内频繁地查信用的确会影响信用分,但是Hard Pull的记录一年之后就不会有影响,两年之后就会在信用记录中移除,也就是说属于一种可再生的资源,不用反而浪费了。如果是使用Borrowell这类公司的免费查信用服务,这种算是Soft Inquiry,就更不会影响信用分了。

  • 银行跟我说,我的信用很好?
    很好的范围其实很广,700分-900分都可以称得上很好,所以最好还是搞清楚自己的信用分数。

  • 不要取消开卡时间最长的信用卡?
    信用长度是按照全部现有信用卡的平均年期来计算,而不是简单地按照开卡时间最长的信用卡来计算。所以取消开卡时间最长的信用卡并不是什么了不起的事情。实在不喜欢这张卡的话,该关卡还是要关卡。

  • 银行说已经预先批准我的信用卡?
    预先批准,英文叫Pre-approved,有两种情况:一是真的已经批准,通常是你去开银行新户口时,银行“顺便”查了你的信用记录(Hard-Pull),然后给你预先批准。在这种情况下,银行会告诉你已经批出了多少信用额,比如说5千,8千或者1万。另一种情况是银行对你的信用记录进行Soft Inquiry,确定你是潜在客户然后给你Pre-approved信用卡,当你决定接受时,银行才真正做Hard-Pull来确定给你多少信用额。
    所以收到Pre-approved,要问清楚究竟会不会再做Hard-Pull。最简单的办法就是问批了多少信用额,如果已经有具体金额,那多半是已经做过Hard-Pull了。



四、提高信用分数的一些方法

给大家介绍提高信用分数的方法。

7 ways to wreck your credit

7种需要避免的行为

1. Closing credit card accounts

很多人喜欢把不用的信用卡取消掉,这其实不是明智的做法。当你取消一张信用卡,那么他的信用额度将不会再计算到你的available credit limit里面。

What affects your credit scores Payment history 35%

Amounts owed 30%

Length of credit history 15%

New credit 10%

Types of credit used 10%

可以看到,你1/3的信用分是基于你的债务和你credit limit的比率。所以如果你主动要求降低卡的limit又或者取消信用卡,你的债务所占信用额度的比率将会上升,你的信用分就会开始下降了。

当然了,如果你总的信用卡额度太高了,对于申请mortgage就会有负面影响。这个时候你可以取消一些小额的信用卡,而且要格开一段时间不要一下子取消多张以免你的额度下降太快。同时,最好是在你准备申请mortgage之前几个月就完成,给信用分数一点时间恢复,并且记住千万不要取消那些大额的信用卡。

取消的信用卡最好是一些近期开的卡,那些有长久历史的卡不要动的为好。

2. Letting credit cards collect dust

不要拿着信用卡长期不用。没有被使用的信用卡将不会被向信用机构报告,而经过N个月没有信息的卡将不会被计算进信用分里面。

另外,经过一段时间没有被使用的卡有可能会被银行取消,在信用报告上该帐户会被注明是银行或者creditor主动取消的,会令你的信用报告不好看。

所以如果有信用卡确实你是不想要的,就应该主动取消该卡(我的经验是,在信用报告上面会有注明Closed at consumer's request),又或者你可以偶尔用一下这张卡以避免以上情况的出现。

3. Running up high balances

08年的FICO计算公式比较注重每张卡的balance。所以如果你有多张信用卡,最好把每个月的花费分摊到不同的卡上,而不是把其中一张卡的balance累得老高。

例如你有一张3000 limit的卡,这个月月结2000,然后全部还掉,下个月月结2500,然后也是全部还掉,你可能会觉得很正常。但对于计算的公式来说他是看不到你每个月全部还掉这个动作的,因为银行只会把每个月月结单上的balance报上去,因此计算公式不知道你已经把钱还过一遍了,而只会注意到你长期都保持一个很高的balance。

这个比例超过30%以上就会对你的信用分数有负面影响,特别是非常接近credit limit的情况。

所以不但你的总债务和总信用额度的比例需要注意,具体到每一张信用卡也是如此,尽量不要让balance接近limit。

如果你的信用额度比较低的话有一个办法,就是在每个月月结单出来之前还一次钱,让报上去的数字降低一点。

4. Applying for new credit repeatedly

不要短时间内申请多张新的信用卡。这个我可是有亲身体验的,呵呵。

首先,新的信用帐户会降低你的信用历史的平均年限。例如你有一个10年的信用卡,那就是120月的信用历史。当你申请了一个新的信用卡2个月后,你的信用历史就会变成(120+2)/ 2 = 61,也就是你的信用历史长度现在看起来只有5年左右了。

其次,每次申请信用的查询都是硬查询(个人查询自己的信用记录属于软查询,不会扣分)。单次的查询不会影响很大,一般减少的分数在5分以下,但如果短时间内多次硬查询则分数会影响非常严重。

以我自己为例子,我曾经试过在申请信用卡前查分数,当时有749分。然后我在两三个月内申请了3个卡,结果再查的时候发现分数只剩下600了,现在经过2、3个月了也只升回647而已。如果是买车或者买房子而在不同银行之间进行利率比较的话,计算公式则会考虑到这点而不会产生严重后果。一般来说,这个时间段是45天,也就是说在第一次查询起45天内用户的相关查询都不会有影响,所以最好在在第一次查询45天内把想要查询的银行都访问一遍,则不会对你的信用分有太大影响。

5. Not paying fines or other bills

简单地说就是不要拒付罚款和其他帐单。无论是政府的图书馆罚款,私人的电话费,水电费等等,基本上只要你有罚单或者帐单没有付,一旦被转移给那些讨债公司,他们就会把这些负面信息发到信用机构。

6. Ignoring mistakes on your credit reports

如果发现信用报告有误一定要及时更正。

7. Making late payments or skipping them entirely

在FICO计算公式里面,信用帐户滞纳所发生的时间也是很重要的,越是近期的影响越大。
 
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方志勇

方志勇

卡尔加里地产经纪
2010-02-07
474
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2018-04-14
#99
【干货 】 加拿大出租房如何报税最划算?
2018-04-14 卡尔加里老方房地产



卡城老方房地产

不仅仅是房产,还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息





又到了加拿大每年报税的季节。在税收繁多的加拿大,想必对于新手房东来说,出租物业会涉及较为复杂的税务问题,大家都知道,税务局对出租屋征税的时候,是以净租金征税法征税的,净租金就是总租金减去相关费用,而在费用这块儿,哪些费用是可以抵扣税收的呢?想必大家也会比较感兴趣吧!下面我们就来看看加拿大出租房报税需要注意哪些问题,又有哪些支出项目可以用来抵税?






一、出租房报税时可抵扣项目

利息

贷款利息通常是房东最大的抵扣项目,没有之一。对于擅长利用杠杆的投资者很少有全款付清的情形发生。

除了常见的贷款利息,其他形式的借款比如Line of credit 只要借款的直接用途(direct use rule)是用于出租房的,利息同样可以抵扣。

保险

房东购买的房屋保险 例如房东保险 (Landlord Insurance)。如果保险是买一次可以保两年的,那只能抵减当年这部分的保费,剩余的第二年再抵。

广告费

房东在宣传出租房时在各大媒体网站报刊杂志电线杆上登出的招租广告产生的费用可抵。

■ 物业管理费

请物业管理公司或地产经纪打理出租房代招租客的托管费可以抵。家大业大的房东有请全职工人管理自己的房子(们)的,付给工人(例如,保安或楼房管理员等)的工资、CPP、EI、保险类的费用都可以抵。房东亲历亲为自己动手管的,不能抵。

办公用品

签文件(Lease)时用到的 Office Supply 包括钢笔啊,铅笔啊,打印纸啊,订书钉啊,以及邮票都可以用来抵税。

地税

注意地税是property tax, 不是land transfer tax (土地转让税). 地税是每年都要交的属于current cost (当期费用)可抵减房租。而土地转让税是一次性的,只有买房交接时在律师那里付一次。土地转让税是购房成本的一部分,不能报税时抵减房租。

房屋维修

雇人修房子换炉头,马桶等这类的费用(人工+材料)可以抵。但是,如房东自己动手,只可抵材料费,房东的人工不算。

专业人士费用

这个可以包括请律师撰写租约或者追讨房租的律师费,以及请会计师记账报出租房税务的费用。

注意:为买卖投资房而产生的律师费是不能抵减房租的,要等到卖房计算增值的时候才用得上。

水电气费

如果租房合同上注明水电气cable这些费用由房东支付的,可以抵。

■ 车辆费/路费

通常,房东的“Travel”是不能抵扣的。CRA 看到房东产生Travel Expense 会引发心理和生理上的各种不适。 所以遵循“合理”和“保守”两大会计准则,很少有房东去申报这个费用。但是只要满足下面两种情况中的一种,车辆费也是可以抵扣的哦。详情请看下表:





房屋折旧

税务意义上的折旧(Capital Cost Allowance), 简称CCA,是大家经常吵来吵去的话题。

争论的焦点就在于到底应不应该提取折旧?

会计界分成两派,折旧派和不折旧派,各有各的道理。 折旧没有错,就看你怎么想这个事儿了。

出租房内的家具大家电这类的都是可以折旧的。每个项目折旧率不同,详细的折旧法则可以去 CRA网站查询

咱们今天只讲房屋本身的折旧(building- 4%),下面咱们用一个小案例来说这件事儿。





还是那句老话,出来混总是要还的。提取房屋折旧,平时每年可以帮助省税,但卖房那年不但全部交回去了,而且交得更多。原因就在于卖房的巨大的增值已经足够使爱丽丝站在最高的税阶上,再加上CCA无情的clawback - 100% taxable,导致爱丽丝在最高税阶上为此交税。

【注:】为了便于理解上面例子里好多需要考虑的因素都自动忽略了。比如个人收入的逐年变化,房市走向,卖房是涨是跌,全球气候等等都没提。具体情况还要具体分析,请个会计师仔细规划。

出租物业的剪草铲雪等费用。

以方便残障人士其起居活动所做的装修费用






二、在加拿大出租房报税时要注意以下问题:

  • 出租房的贷款利息。贷款中能够抵税的只有利息部分,本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告,其中说明了借款人当年付还的本金和利息金额。自住房的贷款利息不能抵税。

  • 出租房的汽车费。申报汽车费的时候,要比较小心。因为原则上来说,加拿大国税局不认为房东需要用汽车来管理出租物业,除非房东有坐落在不同区域的多处出租物业。如果房东只有一个出租房,而且签订的是长期租约,申报汽车费比较不太适当。即使合理申报,申报汽车费的理由和证据也要准备充分。税务局很可能要求纳税人提供记录,例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。很少有人能够保持记录这些琐碎的信息。如果没有证据,按照税法的规定,每年公里数的前两万零四公里属自用。

  • 出租房的劳务费。如果请人帮你维修照看房子,可以在出租收入中抵扣这部分费用。但给自己发生的修理房子的劳务费不能抵扣。

  • 出租房的房屋折旧。房子的资产价值应在建筑和土地之间合理分配。建筑属于可折旧资产,而土地价值不能折旧。出租房报税时,较大金额的装修和翻新不能当作“维修”费用一次申报,而应根据资产折旧Capital Cost Allowance (CCA)逐年抵扣出租收入。另外,如果是分租,就是出租房子也是自己的主要居住处所(Principal residence),出租房报税时最好不要申报房屋折旧。因为如果申报了房屋折旧,你的房子就被认为改变了用途,不再是享受免增值税的主要居所。后果是,当你买房子时,房子的增值就会被认为是应征税收入。

  • 出租房报税时费用抵扣比例。所有的支出都要把私人使用的部分去掉,能够申报的只有与房屋出租相关的部分。另外,如果还将自用住宅的一部份用作家庭办公室(Homeoffice),那么家庭办公室或出租所占的比例最好不要超过房屋的主要部份(significantportion),否则会危及自用住宅的免税额。这个比例没有固定的数字,一般不建议将home office的比例安排超过20%或25%。

  • 如果你支出的费用高于当年的出租收入,你还可以抵扣其他的收入,比如工资收入。如果你当年的支出费用大于你当年的出租收入和其他收入的总和,亏损超出部分就是非资本损失(non-capital loss)。

    举例来说,你有一套出租公寓,2015年全年只出租了6个月,其它6个月公寓在进行大修。你2015年的出租收入为$6,000,支出为$30,000(包括大修费用),工资收入为$12,000。2015年的非资本损失是$12,000,这个非资本损失可以往前倒推3年(2012、2013、2104),抵扣你前3年的收入,或是往后递延20年(2016-2035年),抵扣你后20年的收入。

    但是,这里值得注意的是,如果你一直都申报出租物业亏损,税务局有可能会拒绝你申报的出租亏损。

  • 另外请大家保管好所有跟你的出租物业有关的费用收据,并且在收据上注明是什么费用、为什么会产生这个费用。这些信息将会帮助你在每年申报出租损益时,快速判断出哪些费用是合理的费用,可以用来抵扣当年的出租收入。

  • 还有朋友问,“我将房子租给亲戚住,因为是亲戚,我只收一半的租金,这样就产生了出租亏损。那我的出租亏损可以抵扣其他收入吗?”答案是:不可以。加拿大税法规定,如果你将物业以低于市场价出租给朋友或是亲戚,所产生的出租亏损不可以抵扣其他收入。

  • 另外一种很常见的情况是,一套物业你最初是自住,后来买了另一套物业,原先的那套改为出租。举例来说,你在2005年买了套公寓自住,2010年又买了独立屋。同年你全家搬到独立屋去住,并将公寓出租。这种情况,我们称之为“改变用途”(change in use)。严格来说,在你将公寓改变用途(从自住房改为出租房)的那年,在税法上适用于“视同售出”的情况。这种情况较为复杂,请咨询会计师。
 
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方志勇

方志勇

卡尔加里地产经纪
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2018-04-18
【干货 】 加拿大出租房如何报税最划算?(续)实例教你出租收入合法化
2018-04-17 卡尔加里老方房地产



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在加拿大有许多房主,是用以房养房形式来供房的。很大一部分人在买房时就打算用出租收入来支付部分房屋贷款和利息,平时很多时侯都是靠省吃俭用、精 打细算挤出来的那些钱在供房。因此,在报税时就希望多抵扣费用,减少纳税收入。如果支出部分确实用于因房屋出租而花费的费用,并且有合法的原始发票,抵减 相应的费用,也是减少纳税所得的一条途径。那么,在房租收入背后,是否还有一些不易分清的潜规则呢?






以房养房 房租收入纳入潜规则

有一部分房东,在填报纳税表时,也许由于疏忽而漏报了部分房客的收入,而房客在报税时则已经向税务局上报了房租支出,这样税务局很容易稽查到房东少报收入的部分。所以作为房东,在填报T776表时,无论是出租收入和支出,都要认真对待。

免得日后在税务局被稽查时,发现少报了收入,税务局既收利息还要另加罚款。

Mary是新移民,当初与租住房的房东关系甚好。Mary每月按时交纳房租,从不拖欠,是个遵纪守法户。一年后,Mary买了自己的房子。但报税后,她却接到了税局的调查信函,要求她出具租房时的租金收据。

当时,Mary与房东大姐处得像一家人,从没想到过索要租金收据,只是按时上缴房租(现金)。好在与原房东还有联系,因此,让大姐补开了收据,但大姐未能补全,结果可怜的Mary被罚款300余元,感觉非常冤枉。这对当时在工厂打工为生的Mary来说,是个不小的数目。

后 来,Mary才得知,原来当初大姐家同时租住了好几家租客,但她却没有如实全报,所以牵连到Mary。事后,大姐还意味深长地叮嘱Mary:“要找个 ‘好’的会计师报税,否则就会引来麻烦。”搞得Mary一头雾水,究竟孰是孰非!还有一位房东在出租房子时跟房客讲,若以支票方式付租金为500元;若以 现金方式付租金则为400元,并要求房客不要报税。在这种情况下,房客们选择了付现金方式。报税后,该房东收到税务局的来信,令其如实补报上一年所收的全 部房租,无论支票还是现金,并等候进一步处置。原来,五家房客中已有四家将现金支付的房租报了税。结果该房东违法了!






报税与否,房租收入律师说“法”

就此,记者采访了律师行资深律师,他指出,按照加拿大所得税法规定,房租收入都应报税,无论支票还是现金。个人的房租收入扣除相应的费用,纯收入部分应纳入个人的综合所得,缴纳个人所得税。

根据税法,房主可将以下内容作为收入的抵扣项,但一定将原始票据保留六年。它包括:广告费(Advertising)、保险费(Insurance)、利息 (Interest)、维修费(Maintenance and Repairs)、管理费(Management and Administration Fees)、汽车费用(Motor Vehicle Expenses)、办公室费用(Office Expenses)、律师费(Legal)、地税(Property Taxes)、工资及福利(Salaries、Wage and Benefits)、差旅费(Travel)、水电气(Utilities)、其他开支(Other Expenses)、会计费用等(Accounting and Other ProfessionalFees)。

律师还指出,税法规定,税务局可保留六年的审查权利,即纳税人必须将纳税相关资料保留六年。纳税收入范围,各种全球收入(Worldwide Income),包括正式工作收入、临时工收入、自雇收入、投资收入等。

人称加拿大是“万税之国”,是形容加国税收项目繁多,而且比起其他国家税赋重。

律师最后强调,应杜绝故意谎报、瞒报租金收入这种行为。加拿大的纳税制度相当完善,它是建立在个人如实申报的基础上,没有多少空子让你钻。虽然,房主暂时 占了些小便宜,它并不代表今后就万无一失。因为,税务稽查可以追缴到三年或更长时间以前。房主应如实申报出租收入,减少查税风险。






会计师教你 如何避免税务局审稅

在西人会计事务所从事多年会计工作的资深会计师告诫大家,加拿大税务局每年都会选择一些税表作重点审查,而且相当有效。审查的原因有许多,如:例行公 事、有人举报、自雇连年亏损、收支波动过大、所反映的税表与同行或同地区的平均情况相悖。无论如何,得到税务局的审查毕竟不是好事。一旦有问题,税务局会 长期“关照”的。为了避免审查的风险,建议注意以下内容,以保安全。

(1)发出税表前,仔细审查各项内容是否填全,数字计算是否准确。有时漏填SIN或填错住址都会引起税务局进行详细的检查。

(2)填报所有的收入,无论工资收入、利息收入、租房收入、分红等。这些信息税务局都会知道。

(3)避免连年报亏损。作为投资生意或自雇,在头一两年亏损是比较正常的事。但长期亏损,可能就会引起税务局的关注。税务局有警戒线(Trigger),对不同的行业在不同地区的经营、盈利水平都有统计。

(4)及时报税。有几种情况未及时报税:有些移民不知道报税是一种义务;有的误以为所在公司代扣税等于报税了;有的以为没有收入就不报税。税务局每年都要发出无数封信去提醒那些未报税的人士。如果得不到回音,税务局就会采取行动。不报税是违法的,重者可以坐牢。

(5)费用扣除要合理。所扣除的项目一定要与收入相关、合理。如果差旅费或娱乐费用过高,一定会引起税务局的注意。

(6)不要自欺欺人。有的人以为所得收入是现金或支票(未发T4A),税务局不知道,或者仅报一部分收入,这是一种侥幸心理。事实上,税务部门已经对一些行业高度重视:建筑行业、分销商、铺地毯的、直销/传销人员。

举例:某商家在销售时对顾客说,若交现金,则免GST/PST。没想到,该顾客就是税务官员,结果可想而知。

(7)吸取教训。如果被税务局多次警告或曾被查出过问题,则在今后更需小心。







精心申报 出租收入合法化

此 外,专业人士还指出,近年来随着新移民购房者众多,出租房屋作为供房补贴者日见增多。然而由于不了解或没有仔细研究过有关规定,在报税时不但会损失应得的利 益;而且还会带来不必要的损失,那么有哪几点最应该注意呢?

(1)如果你在前年买的房子,但是当时没有出租,直到去年才开始招租。如果房子现时的市价高于 当时的购买价格,则计算CCA时:Total Cost = Purchase Cost+?(Fair Market Value–Purchase Cost)。别小看这1/2差价,假如房子升值2万,费用即可多减掉400元。

(2)计算房子CCA(折旧)时,可以根据自己当年的收入情况选择从0–最大值。

这里要特别提醒的是,CCA不能创建损失。

举例来说Jerry 2010年的Rental Income是6000元,水电等日常维护费用是4900元,所以在减掉CCA之前Jerry的Rental Income是1100元。经过计算,Jerry今年的CCA最多可减1583元,但是由于CCA不能创建损失,所以他最多只能减掉1100元的CCA。

(3)不可将房租报得太低。如果你想通过房租损失来抵消部分维护费用,而把房子出租给子女或亲戚,只收取远低于市场价的租金,那么CRA会根据市场价调整你的租金收入,然后要求你报告你实际上没有收到的房租收入,这比要求申请减免费用时更糟。

(4)因为租房收入可作为个人正常收入的一部分,因此考虑将部分收入报在配偶名下,这样可为对方增加RRSP的购买额度。

由此看来,对于有房租收入的房主,无论收入、支出都要有详细的原始记录、发票或收据,即使在今后遇到税务局查账时,也能做到心中不慌,并能提供真实、合法的证据。

如实申报出租收入,不仅是纳税人的义务,而且,出租收入可抵扣合理费用项目,两全其美,何乐而不为之?只是以往,一些房主对房租收入的认知存在误区,结果费力不讨好。另外,对于租房者,一定要保留租金收据,确保自身的合法利益,以杜绝房租的潜规则再度蔓延。