多伦多地产知识问答

[多伦多嘉德置业-李丁]

【嘉德置业】GTA公寓租赁市场供不应求，公寓租金持续上涨！



多伦多公寓购房，租房市场供不应求。房价，租金均有强劲增长！

TREB（多伦多地产局）董事会主席Larry Cerqua声明：GTA（大多伦多地区）的公寓出租市场保持紧张！2016年最后一个季度MLS的统计数据显示，有5,717户公寓通过MLS达成租赁交易。同比2015年同一时期下降了5.8%。

租赁交易数量的减少是因为市场上的出租公寓的库存减少，导致租房市场供不应求。在2016年的最后一个季度，MLS上仅有9,454户公寓出租，比2015年同一时期下降了超过14%。

TREB多伦多地产局董事会主席Larry Cerqua先生谈到：“在过去的一年里，我们讨论了很多关于买房市场库存不足的问题。但是，不为人知的是，在过去的一年里GTA（大多伦多地区）的租房市场的情况也越来越紧张。租房者之间的竞争越来越激烈，导致公寓的租金有强劲的增长。”

目前大多伦多地区One-Bedroom（一室）公寓的月租金平均为$1,776，同比2015年同一时期增长了7.4%。2-Bedroom（两室）公寓的月租金同比2015年同一时期上涨了8%，增至$2,415。多伦多市区很多公寓的租金要远远高于平均值。

TREB多伦多地产局的市场总监Jason Mercer也表示“公寓的空置率比2015年有明显的下降。就目前紧张的公寓租赁市场现状来看，从买公寓做投资的人手中租房成了租房者租到较新且更现代公寓的唯一途径。”

（统计数据来自TREB多伦多地产局）

考虑到公寓快速上涨的房价和租金价格，很多投资者也将目光移到了GTA（大多伦多地区）的公寓市场。小额的投资，较少的管理，且不错的回报！

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【嘉德置业】加拿大房产交易谈判技巧


房地产的交易，和其他交易一样，在谈判中有一些技巧，原则。掌握了一定的谈判技巧就可以在谈判中占得先机，从而争取到更大的利益。

今天嘉德小编就在这里聊一聊加拿大房产交易的谈判技巧，和大家分享下心得。

1. 首先，作为地产经纪，在每次谈Offer之前，应该知道买家，卖家，最基本的需要，以及期望。

比如，一个买家要一个4房的独立屋，合理的间隔，合适的价格，朝向，好的学区，安静的邻里，这是他的基本需要。

比较个性化的色彩，原木地板，高档的电器，窗帘，卫生洁具，风水布局等等，这些是他的期望。

分清楚了基本的要求，和期望，并且让买家和自己统一认识，才能建立谈判的基础。

2. 意见统一并且得到授权

夫妻之间，父母之间意见的统一，认可，并授权经纪，经纪才可以在授权范围内，放心地发挥自己的谈判才能，去为客户争取最大的利益。

最忌讳意见不统一，或患得患失。

对重大问题的决策，由于意识到问题的重大，往往让人迷茫，其实，只要坚持原则，就能认清方向，确定好自己的价格和所挑选的物业。

3. 谈判计划

不知道您的经纪在下offer, 或接到offer以后，有没有坐下来，列出来我们的需要，期望？有没有列出我们的谈判步骤，方案？这样的一个列表，往往对理清我们的思路，达到我们的目的，很有帮助。

4. 谈判步骤，策略

不要把自己放到对方的对立面上，不要大谈特谈对方的缺点。我们是来做房屋交易的，而不是来吵架，树立敌人。化解对方的敌意，让对方喜欢你，打开大门，是成功的第一步。称赞别人的优点，欣赏对方的工作，适当的点出对方的不足之处，可能让对方更容易接受。

5. 要勇于放弃，但要坚持底线

不要害怕失败，俗话说得好：强扭的瓜不甜，勉强的成交，实际上隐藏着很多隐患。要勇于放弃。

不少的时候，客人会觉得没戏了，但是经纪万万不可有这样的念头。无数次的教训，告诉我们，再坐多10分钟，喝半杯水，就会峰回路转，柳暗花明。

6. 要善于倾听，沉默是金

细心的聆听，可以吸收更多的信息，更清晰的了解对方的诉求，也就占据了谈判的先机。

7. 善于解开死结

买卖双方实际上都想解决问题，但并不是每个人都会找出解决问题的方法，情感方面也好，价格方面也好，否则，经纪的作用又少一层。

善于给双方台阶下，给与，回报，始终相辅相成。在条款上的让步，得到价格上的优惠，情感上的退让陈述，得到实际上的好处。欲得之，必先与之，是真理。



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【嘉德置业】《房产买卖合同》你弄明白了吗？


在多伦多，当我们想买卖物业时，买方和卖方都需要在房产买卖合同上签字。

那么，在这过程中，有多少人认真研究过合同上都写了些什么呢？它是怎样保护我们的利益的？今天嘉德小编就来跟大家谈一谈《房产买卖合同》。

多伦多的房产买卖合同，是由OREA安大略省地产协会联合TREB多伦多地产局制定的专用合同，而且要求必须使用最新版本，文件里面主要分为三部分：主合同，副表，修改/删除条款文件。在该合同未经双方签署同意之前，我们称之为Offer。

在主合同中列有多项条款。这些条款中涉及了几个具体的时间日期：分别是买家下offer的日期；合同有效期；交房日期；产权调查的日期；offer接受日期以及offer中的条件截止日期。

offer有效期：讲明了对方需在规定时间给予答复。超过有效期，则offer失效。卖家经纪收到offer后，会与客户进行沟通，看是否需要调整。如果卖家要求对买家发来的Offer进行调整，卖家经纪会对于买家发出的合同进行修改，并送还给买方，称之为Counter offer。

交房日期：作为买家将在交房日期拿到钥匙。在此日期之前，并不可以进行装修，暂放物品。在交房前，买家应有一次或一次以上的机会去看房。（附录中应注明）。一般最后一次看房时间为交房期的前1-3天，以检查所购房产的是否以按合同要求清洁/施工完毕，合同中所提到卖家留下来的东西是否都在。合同中也应注明所留物品的具体记录。签合同的时候需注意。看房子时有些希望卖家留下来的物品都需要问清楚，写进合同才可生效。

产权调查的日期：一般律师会为买家代理相关的产权调查，无需担心。

Offer中的条件截止日期：在这个日期之前，如果买家已经取消掉条件，则该合同正式成立。在取消掉条件之前，则是通常讲sold on condition。这里的condition一般包括贷款和验房条件。双方可根据自身的情况在合同中加入另外一些适当的条件。



价格，具体内容和交房日期都可以谈判。在买卖双方的交涉中，必须有书面证明才能受法律保护。

如果需要在合同中去除或新增任何条款，一定要买卖双方签字同意才可成立，称为合同修改书（Amendment），另一种只是减去一些条件则称之为Waiver。当买卖双方收到取消书Waiver或者取消条件的修改书Amendment时，整个交易才真正达成共识，交易才真正意义上的成立了。

如为共管物业（Condomium）则一般需卖家出具Status certificate给买方，通过律师进行检查，如有问题也需加入Amendment，或重新考虑该房产。

所以，如果买家不同意取消条件，则合同不可成立，买家通常有权退房，并退回定金。

当然，有无条件，条件多少，则由买家最终决定。

附录又分为A, B两部分。附录A主要是对于房屋中动产的一些特别注明，比如这些动产必须工作正常。还有买家需支付余额，以及买卖所附带的条件。附录B主要是针对对于定金所产生的利息应返还给买家金额的多少进行规定。

值得一提的是，在买卖房产的交易中，买家经纪的佣金是由卖家支付的。也就是说出售房产的人在地产经纪处挂牌出售时，地产经纪与卖家谈好佣金及佣金比例。买家并不直接付给他/她的地产经纪佣金。

一个完整的购房程序下来，不光有主合同，授权文案，还有修改文案。每一步都需按标准的法律程式进行。



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【嘉德置业】什么是房产转让合同？与房产买卖合同有什么不同？


房产转让也是一种房产销售交易，是指：某个物业的原始买主在Closing房屋交接日之前可在不违反房产买卖合同的前提下将物业转让给另外一个买主（受让人）。

在安省，房产转让的情况在楼花市场比较常见，在现房销售市场中并不常见。

为什么会出现房产转让的情况？是否合法？

在建楼花建成之前或现房交接之前，原始买主的家庭状况或经济状况可能发生改变，或由于其他的一些原因，导致他们想放弃拥有某个物业，为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经济损失，原始买主可以找到另外一个买家签署房产转让合同，在不改变房产买卖合同的前提下完成合法的房产转让。


土地转让税由谁来支付？会不会产生其他的税？

土地转让税需由受让人来支付，也就是最终房产拥有者来支付。

如果原始买主在房产转让交易中获得了利润，则原始买主需要将获得的利润上报税局，缴纳一定的所得税。


在房产转让交易当中，原始买主和受让人如何保护自己？

与任何合同一样，签字后，房产转让合同同样具有法律约束力。因此在签署房产转让合同之前双方都应通读合同上的内容，并且找到专业的地产经纪解释合同中的各项条款。


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【嘉德置业】石棉是什么？对人体有害吗？如何处理？


什么是石棉？

石棉是岩石上天然产生的一种矿物纤维。通常是白色的，在过去的几十年里，石棉被用作住宅或其他建筑的隔热和防火材料。提起石棉， 大陆背景的朋友可能并不陌生。因为在中国，无论大街小巷还是农村城市，到处都能看到用石棉瓦搭起的简易工棚。其实石棉的作用远不止这些，作为一度被工业界称为“食盐”的石棉，它具有保温、隔热、防腐、耐碱、纤细、柔软、纤维程度高、吸附性强、加工性能优越等特性。曾经广泛用于世界各国20多个工业部门，涉及产品2000多种。可以说，在我们日常生活中或多或少都有石棉的影子。

石棉对人体有害吗？

由于石棉纤维体积较大，吸入后不易排出。石棉纤维如果被大量吸入，会沉积并停留在肺里，造成肺部结疤和发炎。经常或长期接触空气中的高浓度石棉，会对健康有所损害，增加人体患病的风险。

当然也取决于吸入量，以及吸入者的生活方式( 比如否吸烟或患有肺部疾病)等因素。吸入石棉导致的疾病往往经过多年才会显现出来。平均来说吸入石棉后15至30年才会发病。可能导致的疾病有石棉沉着病(Asbestosis)， 间皮瘤(Mesothelioma)， 肺癌(Lung Cancer)。



石棉在北美民宅中的应用：

由于石棉自身的优点，以前曾被用于许多建筑材料，如 隔声材料、沥青产品、保温材料、隔热材料、防火阻燃材料、石棉瓦、石棉管道等。因此对于大部分房屋而言，家中含有一些石棉制品是不奇怪的。

1：房屋的取暖系统（Heating System)：包括蒸汽管道、热水管道、锅炉的密封 以及气暖系统(Furnace System)的管道，石棉制品常被用着保温材料包裹在这些设备的外面。

2：阁楼 (Attic)：常用的是一种 蛭石保温材料，相对于其它的保温材料而言(如玻璃纤维、纤维素)，这种保温材料用于阁楼的比例偏低。近几年研究发现，有一种品牌的蛭石保温材料可能含有石棉，它是来自美国Libby Mine in Montana 以 Zonolite Attic Insulation 为商标而销售的保温材料。

3：外墙围护 (Siding)：通常是用石棉和水泥做的板，用在外墙的围护上，作用与其他围护材料一样。此板较薄且板底呈波状。

4：屋顶 (Roofing)：通常是用石棉和水泥做的板,也有石棉用于沥青瓦片(Asphalt Shingle) 和 沥青卷材(油毛毡)。

石棉应用于建筑材料的例子还有很多，这几个仅是说明而已。



如何规避风险？

正常情况下，石棉制品对人体没有危害。只有当石棉纤维从石棉制品中逃逸并漂浮在空气中，人们吸入后才可能对人体造成影响，因此，只要石棉在制品中处于“休眠”状态，就不会产生严重后果。如果怀疑家中有石棉制品，最好的办法就是不扰动它，不破坏它(Leave it alone, and doing nothing is the best approach)。

如果可疑的石棉制品已经破损，请不要进一步把石棉或材料弄散，因为这有可能导致产生更多的石棉尘埃，遍布屋内。家庭成员和宠物都应与石棉保持距离。安全和经济的方法是修补它或用其它材料覆盖它。如果想彻底解决，首先请专业人员鉴定是否真的含有石棉，若有再请专业公司来清理。

如果您不得不处理家中已破损的少量石棉材料，可以遵循以下步骤，以保护您和他人的安全。

1. 整个处理过程中，要一直穿戴面罩，手套和一次性连身防护服，防护服的袖口和裤脚处应系紧。
2. 小心地用隔尘布和密封的塑料护罩隔离工作区域，控制灰尘飘散。
3. 小心地打湿石棉材料，防止造成更多石棉尘埃。
4. 用湿布除尘，切勿使用吸尘器。
5. 将石棉废料装在密封的塑料袋中，联系政府的废料处理部门。
6. 将使用过的面罩，手套，防护服等丢弃。或分开洗涤。完成工作后淋浴。

需要说明的是，鉴定是否含有石棉需要在实验室显微镜下完成，这已超出验房师职责范围。如果你想获得更多这方面的信息，可以咨询环境领域方面的专家。



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【嘉德置业】加拿大住宅产权分几类？


“衣食住行”是每个人必不可缺的东西。谈到“住”，在加拿大拥有一套自己的住宅，相信是绝大多数移民朋友最大的愿望。随着加拿大房价的上涨，尤其是大多伦多地区近年来房价的激增，很多海外投资者也被吸引加入了买房大军。但是加拿大的物业与中国的物业不同，在加拿大看房、置业之前，最好先搞清楚加拿大房产与国内房产在产权上的区别，以及加拿大住宅都有哪些分类。

今天嘉德小编就来为大家简单介绍下加拿大住宅产权的分类。

加拿大房产产权分为以下几类：

Freehold – 自由产权。屋主拥有房子及地皮的产权，需自行负责物业的剪草、铲雪、维护等工作。主要有独立屋、半独立屋、镇屋、连屋等。房主如果想要对房子内部进行改造则需要满足有关建筑、消防、电力等要求，一般无需上报政府备案；房主如果想要对房子进行翻建，外部搭建，或改变房子的用途，则需政府批准后方可进行。

Condominium – 共管产权。物业室内部分属私人所有。走廊，电梯，楼梯，等属于所有业主共同拥有。室外的保养、维护工作都是由物业管理公司负责，屋主每月需按照物业面积大小支付相应的管理费。

Freehold Condominium – 自由共管产权。以镇屋、连屋为主。业主拥有房子房子的全部产权，包括外墙，屋顶，车库等。而一些公共设施如车道，附属花园，康乐设施等，则属于共管范围。所以，业主每月仍要交付一定的管理费用。



加拿大住宅和土地的拥有年限是多久？

在加拿大物业和土地的产权都是永久产权。但每年需要缴纳一定的地税（Property Tax）。

在加拿大，规定个人对私有房屋、土地拥有充分自由的支配权及继承权。在加拿大几十年甚至上百年的房子很常见。造成这一现象的一个重要原因就是永久产权制度。在加拿大，一旦拥有了某一房产，就可以终生拥有包括土地在内的产权，并代代相传。

下一期嘉德小编还将跟大家谈谈加拿大住宅类型的分类。



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【嘉德置业】图解-加拿大住宅都有哪些分类？


继上一次跟大家简单介绍了加拿大住宅的产权后，今天嘉德小编就来为大家介绍下加拿大一些常见的住宅都有哪些类。

Detached-House 独立屋

独立屋是加拿大最常见的住宅类型。一般主要分为Two-Storey Detached-House（二层独立屋）和Bungalow（平房），也包含三层独立屋和一些其他形式的独立屋。

• Two-Storey Detached-House二层独立屋

• Bungalow 平房

Semi-Detached 半独立屋

半独立屋是相邻的两个住宅建造在同一块地上，并共享一堵墙。相比于独立屋，同一区的半独立屋价格要比独立屋低很多。

Link 连屋

连屋大多是两层，在外形上与独立屋没有什么不同，只是两户外墙之间的间隔较小，一般仅能容一人侧身通过。房屋的基础有一部分或者全部与另外一户相连，有的连屋也有两户的车库连在一起的。

Condo-Townhouse 镇屋

镇屋的房主拥有自己居住单位的产权，但是要与其他单位的住户共同拥有住宅区内的公共设施。公共设施由物业公司负责管理，业主需要每月支付相应的管理费。

Attached/Row/Townhouse排屋

排屋和镇屋在外形上没有什么区别，主要在房屋的所有权形式上有所区别，产权形式上比较自由。排屋的业主拥有自己居住单位的所有权，不与其他单元的业主共同拥有小区内的公共设施，不需要支付管理费，也称为Free Hold Townhouse（无管理费镇屋），一般在价格上也要比Condo-Townhouse要贵一些。

Condo 公寓

公寓这种住宅形式在人口密集的市中心区域最为常见。房主拥有自己居住单位的产权，但是要与其他单位的住户共同拥有大楼内的公共设施。公共设施由物业公司负责管理，业主需要每月支付相应的管理费。公寓的公共设施一般会比Condo-Townhouse（镇屋）更齐全，例如健身房，游泳馆，公共图书室，等等。

这篇文章只是简单为大家介绍了下加拿大最常见的住宅类型。其他类型的住宅例如Mobile Home（移动房屋），Residential Commercial Mix（商住一体房屋），Cottage（相间屋），Farm House（农场）等并没有提到。如果大家对这类房屋感兴趣也欢迎联系嘉德经纪咨询。



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【嘉德置业】大多伦多地区2017年2月房市报告


多伦多地产局（RECO）主席Larry Cerqua声称，大多伦多地区在2017年2月份通过MLS系统共有8014套住宅成交，同比2016年2月增长了5.7%。

（数据来自多伦多地产局）

尽管过去一年的数据显示购房者的数量有明显的增长，但是2017年2月份进入MLS系统中待售的房屋数量同比去年下降了12.5%，只有9834套房屋进入MLS系统待售。

（数据来自多伦多地产局）

MLS®HPI 复合基准价格较2016年2月上涨了23.8%。同时，平均售价同比增长了27.7%至$875,983。低层住宅，尤其是独立屋在年增长率上继续保持最强。公寓的房价也有显著的增长。

（数据来自多伦多地产局）

TREB的市场分析总监Jason Mercer也讲到：“上市房屋数量的减少和买房者人数的增多，无疑导致了我们目前低层住宅和高层住宅市场的双重房价上涨，预计本年度大多伦多地区的房价将有非常强劲的涨幅。”

跟紧嘉德就是跟紧大多伦多地区房市最新动态！



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【嘉德置业】神马是“租售比”？神马是“投资回报率”？


经济学原理抛出的第一个规律，叫租售比。

租售比是神马？经济学的解释是，"房屋租售比" = "每平方米建筑面积的月租金"/ "每平方米建筑面积的房价"。

用人话说一下吧，倒过来计算，售租比更容易理解一点。就是用房子的价格除以每个月的租金，看你靠租金，多少个月能收回来购房成本。

经济学中的国际经验是，售租比为200:1—300:1的区间是比较合理的，也就是你靠着房租17—25年能把购房成本收回来。

"经济学原理"自信满满地说，当售租比高于300:1，达到400:1、500:1时，房地产泡沫已经显现。你买个房子，靠租金40年才能收回成本，有这个必要吗？

"经济学原理"扔出了第二个金子般的理论，房价收入比。

北京的白领月入1.2W,要不吃不喝15年，才能积攒下一套老破小的首付。要不吃不喝30年，才能积攒下一套学区房的首付。

也不知道熬得精疲力竭的30年后，还能不能造出一个去住学区房的娃。

"经济学原理"翻翻白领们的工资条，看看北京的房价，自信地说"这明晃晃的泡沫你们还看不见吗，我就不信他们还能买房，又不是修长城，有这么拼么"。

他们真的有这么拼！

想带"经济学原理"去一趟冬日早晨的燕郊，从国贸一路向东，开36公里，到达燕郊。北京土著们从不把那里当成北京领土不可分割的一部分，但那里有另一面的北京。

凌晨五点的北京，寒风凛冽，814公交站前长长的队伍，老人们全副武装，吐出白色的哈气，站在那里，为要坐这趟公交车上班的孩子们排队。



未完待续……

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【嘉德置业】多伦多公寓市场火爆，好地点Condo涨幅远超独立屋！


据多伦多房地产局TREB（Toronto Real Estate Board）早前发布的数据，今年第一季度房屋交易量增加的主要推力是GTA地区Condo卖得相当红火。

市府首席城市规划师Jennifer Keesmaat表示，现在市中心居住的人口已经达到275,000，估计未来20年要翻倍。为满足这个需求，市中心公寓的建设速度相当快，几乎每两年相当于建设一个中等城市，与京士顿（Kingston）的大小差不多。

实际上在市中心的内核，包括King West, Queen West, City Place以及娱乐区，已经是高楼大厦林立，而泛美运动会之后，运动员村这一块也已经成为公寓社区。

现在开发商们把眼光放到两个区域：

一是西起Bay，东至Parliament，北起Bloor，南至Lakeshore的区域，这里将建包含38,000个单位的74幢公寓楼。虽然这个区域不过4.5平方公里，却包括了央街在内的多伦多最繁华区，由于寸土寸金，这里的公寓楼平均会有43层，其中高达95层的最高公寓楼将建在央街最南端。

再是上述区域北面的Yonge夹 Eglinton地区，随着新的 Eglinton穿城轻轨完工及运行，必将吸引数万居民，而沿轻轨的公寓楼也将顺势拔地而起。



嘉德置业推出的地铁公寓，由于跟约克大学只隔一站，也引起抢购。

嘉德置业推出的Yonge/Hwy7公寓，密西沙加M-City，Mills Square一开盘也引起广泛抢购。

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【嘉德置业】用数据说话 – 2017年3月多伦多房市报告


根据多伦多地产局2017年4月5号公布的最新数据，多伦多地产局主席Larry Cerqua声明：在刚刚过去的3月，共有12,077套住宅通过MLS系统成功售出，这个数据相比于2016年3月增长了17.7%。公寓和独立屋的涨幅强劲！

虽然2017年3月在MLS系统上上市的房屋数量同比2016年3月有15.2%的上涨，但是上市房屋的数量增长情况仍低于成交量的增长情况。多伦多地产房市仍处于严重的供不应求状态！

多伦多地产局主席Larry Cerqua还提到，买家之间激烈的竞争使大多伦多地区房屋价格持续加速走高。独立屋价格增长33.4%，半独立屋价格增长34.4%，镇屋价格增长32.9%公关公寓Condo价格增长33.1%。

（数据来自多伦多地产局）

（数据来自多伦多地产局）
值得一提的是，2017年3月大多伦多地区房市的数据统计报告显示共管公寓Condo的成交量增长了23.9%，涨幅为所有住宅类型最高。平均价格也增长了33.1%，达到$518,879，涨幅与独立屋涨幅几乎一致。很多地理位置优越的Condo价格涨幅甚至远远高于独立屋的涨幅！

多伦多地产局的市场总监Jason Mercer也表示多伦多房市供不应求的状况还将持续很长时间！

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【嘉德置业】准备换房，先买房好还是先卖房好？


换房是所有业主都会考虑到的问题。很多家庭在有了孩子之后都需要换一套大一点儿的房子来居住，也有很多老人退休后选择换一个小一些的房子来居住。当你有了换房打算的时候就一定会考虑到这样一个问题：“我应该先买房还是先卖房呢？”

今天嘉德小编就来跟大家简单分析一下先买房好还是先卖房好。

其实对于先买房好还是先卖房好并没有一个直接的正确答案，各自有各自的利弊。在你下定决定之前一定要权衡好，因为不论你如何选择，你都会面临在一个时间段内同时拥有两套房产或没有房产的状况。

在下决定之前建议跟你的地产经纪商谈，按照您真实的家庭需要来做决定。

先买房

先买房可以让您有更加充裕的时间去选在自己喜欢的房子。如果没有抢到Offer也不会有太大的压力，因为你依然有时间去等待下一个也许更好的机会。

先买房当然也有弊端，就是如果你没有很快的卖出你现有的房子，你将同时拥有两套房产。且不说每个月要缴纳多一倍的水电地税费用，更严重的是你在申请贷款上可能会非常艰难。

虽然在买房的Offer上可以备注要先卖掉自己的现有住房的条件。但这将让你的Offer毫无竞争力。

先卖房

如果先卖掉了现有住房则不需要担心同时拥有两套房产可能产生的风险。另外先卖掉了房子也可以清楚的知道自己可在买房时支付多少钱，就可以更好的规划自己的预算。

当然如果你没有在之前房子的交接日之前买到心仪的住宅，则可能会面临“无家可归”的尴尬境地。

当然，无论你如何选择，最好跟一个有经验的专业地产经纪进行商谈，综合您的个人情况以及选择可能产生的风险给出最合理的计划。



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多伦多买房分几步？


在多伦多买房一直是很多移民朋友和投资客们常常谈起的话题。

随着多伦多房价持续稳定上涨，越来越多的移民和海外居民选择在多伦多买房自住或投资。更多的新移民和留学生都加入到了多伦多买房大军中来。然而，很多朋友由于是在第一次在多伦多买房，对这边的买房流程不甚了解，常常因为不懂而产生多余的顾虑，耽误买房进度。小编在这里对多伦多买房流程做一个简单的介绍，希望对大家有所帮助。

在多伦多买房分几步？

在多伦多买房，程序上可以简单分为：1. 买房前准备2. 找房 3. 下Offer 4. 交定金 5. 申请贷款 6. 验房 7. 请律师办理过户 8. 办理房屋保险 9. 交房前看房 10. 交首付款和其他款项 11. 交房取钥匙。

1.买房前准备

在多伦多买房前，很重要的一点就是做好预算，按照预算着手准备购房首付。如果没有提前做好预算，在找房时很容易看花眼，反而容易错过最适合自己情况的住宅。同时对区域房市状况也要有一定了解，例如：各区域房价，校区分布，问题社区分布，商场分布，交通情况等等。买房者当然也可以自己通过报纸，网络，朋友咨询等渠道来了解这类信息，不过通常效果不好，费时费力，也不见得能节省费用。建议大家找个专业地产经纪，由专业经纪帮您分析。

2.找房

找专业地产经纪带您看房，找到心仪的物业。

3.下Offer（谈价钱，签合同）

下Offer也许该算多伦多买房流程中最重要的一步了。这一步一定要专业经纪帮助，经纪可以帮助你分析应该给什么样的价格，是否需要添加条件来维护自己的利益（常见的有：贷款条件，验房条件，交房日期条件，大楼管理文件条件，等）。

由于多伦多买房目前还处于卖方市场，通常卖方不希望买方在Offer中添加条件，因为条件越多买方反悔的可能性就越大。所以经常有卖方宁愿接受价格不是最高但是没有条件的Offer。无条件的Offer一旦被双方接受就具备法律效应，不可以随意解除。所以在去掉条件前建议买家一定做到心里有数，避免不必要的损失。

4.交定金

与卖家谈好Offer后，需要在24小时内交付购房的定金，现在都是要求银行本票Certified Cheque或银行汇票Bank Draft，收款人是卖方经纪所在地产公司。定金的额度是Offer里面谈好的，一般是房价的5%左右。

5.申请贷款

可以去银行或找贷款经纪Mortgage Broker申请贷款，通常需要准备的资料有：买房的Offer，有关房屋的信息资料Listing Sheet，工作收入证明，首付款（存款）证明，身份证，等。另外很多银行要求买房人在缴纳了首付以后银行账面所剩的余额能维持半年以上的日常生活（包括每月还贷，地税，能源费，等）

如果资料完备，通常1-2个工作日就会有结果。申请贷款就怕资料不全，来回反复，耽误时间。

6.验房

在多伦多买房，尤其是二手房，最好还是可以验下房，做到对房屋质量心中有数。关于验房，可以在下Offer前就验好，这样在下Offer时就可以去掉验房条件。当然也可以在下好Offer后验房。可以自己找或让你的地产经纪给你推荐一个验房师。要确认验房师有OAHI（Ontario Association of Home Inspectors）证书或北美验房协会证书。验房师在验房过程中通常会说些房屋需要维护保养的事项，并给出验房报告。

7.请律师办理过户

在多伦多买房需要请律师办理过户手续，办理时需要提供的资料有：买房的Offer，房屋信息资料，有效身份证。通常律师除了办理款项交接，过户等法律事项外，也可以帮买家办理水，电，煤气的开户手续。买房人也可以打电话自行办理水，电，煤气的开户手续。

购买共管类物业，如Condo及有管理费的Townhouse，也要请律师看看管理公司文件Status Certificate，听取律师意见。

8.办理房屋保险

房屋保险是一定要买的，一定要在交房日Closing Day前办好，否则银行不会放贷，无法完成交割。

保险通常通过电话就可办好，不需要亲自去保险公司。

如果购买的是公寓Condo，由于楼道，大堂等地区管理公司都有买过保险，一般不购买房屋保险不会影响交割。

9.交房前看房

交房前通常卖方会允许买方再看1-2次房。通常是测量尺寸，好去购买家具，了解下房屋内一些设备的使用，检查房屋内状况是否良好，之前卖方答应的事是否做了，谈好的家具是否都在，等等。

10.交首付款和其他款项

交房前1-2天，律师会通知买方将购房首付款交给律师楼。还有其他费用包括律师费，土地转让费，地税，等等。

11.交房取钥匙

房屋交割日，通常到下午3点以后才会取到钥匙。一般按照合同，卖主可以在房子里待到下午6点钟才离开。安排在交房日就搬家具的买家要注意，很可能卖家还在屋里，或是还没搬完家。如果一定要交房日就搬家具的话最好跟卖主先进行协调。

以上就是小编简单整理的多伦多买房流程，希望对大家有所帮助。在后续的文章中小编也会对多伦多买房中的一些常见问题，和一些买房常识做简单的介绍。



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【嘉德置业】多伦多买房都要检查什么？


随着多伦多人口的上涨，多伦多的住房市场一直处于供不应求的状况，多伦多房价每年也都在稳定的持续上涨。持续上涨的多伦多房价也吸引到越来越多的海外投资者加入了买房大军。然而很多买主都是第一次在多伦多买房，对多伦多买房并不了解，或一知半解、道听途说，做不到心中有数。小编在之前的文章中已经为大家分享过多伦多买房流程，今天嘉德小编就为大家分享一下多伦多买房验房时都要检查什么，希望对大家有一定的帮助。

在多伦多买房前或买房期间，买房人都可以雇佣验房师对房屋进行规范的质量检查。这样就可以做到对购买的房屋心中有数，避免日后因为买到问题房而支付高昂的维修费用。

在多伦多买房除了需要雇佣验房师验房以外，买房人自己在看房时也可以对房屋进行简单的检查。

• 砌砖和烟囱的缝隙：检查烟囱外部的砌砖，若前传破裂、脱落、粉碎，或砂浆开始崩裂，日后的维修费用可能很昂贵。
• 平台和门廊：检查木质材料是否有腐蚀的迹象。木材是否有开裂，开裂的区域很可能会导致大面积的损坏。
• 配电系统：如果买老房子，应检查配电板是否有升级。如果配电板或维修卡上注明的是200安培，则表示升级过。如果配电板上注明为60或100安培，则尚未升级，不足以满足如今的用电需求。
• 地板：检查地板的材质。如果是实木地板，是否需要打磨和抛光。很多买主因为不喜欢现有地板的颜色又或是地板上有太多划痕选择对地板重新打磨和抛光。建议大家在卖房前提前了解下维护的市场价。另外如果选择对地板进行处理，最好选在房屋空置期间进行。
• 供暖：检查暖炉年份以及供暖所用的能源类型。天然气通常是最便宜的。另外电热也是加拿大常见的供热能源，但费用略高。另外很多房屋也采取了地热的供暖形式，费用也更加高一些，如果是地热的供暖方式在房屋的墙壁上可以找到地热的温度控制器。
• 隔热层：隔热层的存在可以使房屋冬暖夏凉，如果房屋使用的是比较旧的灰泥墙，则隔热效果可能稍差，甚至完全起不到隔热效果。加装隔热层费用可能很高，但是长远来看可以省下可观的供暖费用。
• 车库和车道：检查车库的密闭性，检查车库是否有被水泡过的痕迹（尤其是半地下室式的车库，如果车库外的排水系统堵塞就很可能进水）。查看车道是否有变形和损坏。
• 通风管道：检查管道系统的材料。管道系统应为铜焊的钢管或PVC管。如果是铅管，则表明管道已经老旧，将来需要升级。
• 屋顶：查看屋顶状态是否良好，屋顶通常可维持20-15年完好。有些迹象会表明可能需要对屋顶进行更换或维修。检查烟囱附近及屋内顶层天花板上是否有漏水或出现漏水痕迹。
• 供水管和排水管：目测是否有漏水及发霉的痕迹。由于供水管和下水管不都曝露在外侧，买房人很难通过观察来判定水管没有泄露，所以嘉德小编还是建议大家雇佣具备资格的验房师进行专业检查。
• 门窗：检查门窗的密闭性，如果房子用的窗户仅有单层玻璃肯定是需要更换成隔温隔音效果更好的双层玻璃。

以上是嘉德小编总结帮大家总结了一些多伦多买房检查房屋质量需要看的地方。当然，想要彻底的了解房屋是否存在质量为题，大家还是需要聘请专业的验房师对房屋进行专业彻底的检查。



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【嘉德置业】多伦多卖房维护清单CHECKLIST！

经常有业主来嘉德置业咨询卖房事宜，例如如果我要卖房需要做哪些维护和改进？

今天嘉德小编就简单跟大家介绍下卖房前业主对房屋需要做哪些维护和更新，希望对大家可以能有些帮助。

卖房前我要做些什么维护和改进呢？

首先要做好“表面工作”：

业主在卖房前至少要对房屋进行一定的“美容”，例如：重新粉刷墙壁，修补裂缝，去除异味，房屋清洁，地毯清洗，更换房屋内的照明，将家具针对每个房间的功能进行摆放，等等。嘉德小编认为做好起码的“表面功夫”才能给看房者留下一个好的第一印象，这对房屋的顺利卖出可以起到很大的帮助。



其次最好对房屋进行一定的装修和维护。尽量对买家容易接受，并乐意出钱购买的装修项目上进行更新。例如：

1. 地下室装修或翻新，一般可以将装修的花费加到房价上面。

2. 厨房，卫生间台面更换成石头台面，费用不高，但是效果很好。

3. 地毯换实木地板。很多买主更喜欢实木地板，因为相对于地毯，实木地板更好打理。

4. 厨房橱柜和地面翻新。如果橱柜过于老旧，或已经损坏，建议屋主对橱柜进行翻新，效果不错，装修花费也可以加到房价上面。

5. 更新家电，例如炉头，冰箱等的更新。检查未更换的家电是否都可以正常使用。

6. 刷墙，刷门。

7. 屋顶的维护和更换。

8. 检查窗框和墙体间的封闭是否完好。

9. 检查水管是否有泄露。



有些装修和更新多数买家并不看重，不建议房主在这些项目上多花钱。例如：

1. 园艺，将院内植物修建整齐即可，不需要花钱设计装饰。特别是冬天卖房，白雪覆盖，根本看不到。

2. 泳池，由于个人喜好，一半以上的买家并不愿意因为有泳池而增加购买价格。所以小编也不建议大家在这里多花钱。

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【地产知识】什么是房产转让合同？与房产买卖合同有什么不同？


房产转让也是一种房产销售交易，是指：某个物业的原始买主在Closing房屋交接日之前可在不违反房产买卖合同的前提下将物业转让给另外一个买主（受让人）。

在安省，房产转让的情况在楼花市场比较常见，在现房销售市场中并不常见。

为什么会出现房产转让的情况？是否合法？

在建楼花建成之前或现房交接之前，原始买主的家庭状况或经济状况可能发生改变，或由于其他的一些原因，导致他们想放弃拥有某个物业，为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经济损失，原始买主可以找到另外一个买家签署房产转让合同，在不改变房产买卖合同的前提下完成合法的房产转让。



土地转让税由谁来支付？会不会产生其他的税？

土地转让税需由受让人来支付，也就是最终房产拥有者来支付。

如果原始买主在房产转让交易中获得了利润，则原始买主需要将获得的利润上报税局，缴纳一定的所得税。



在房产转让交易当中，原始买主和受让人如何保护自己？

与任何合同一样，签字后，房产转让合同同样具有法律约束力。因此在签署房产转让合同之前双方都应通读合同上的内容，并且找到专业的地产经纪解释合同中的各项条款。



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【嘉德置业】安省海外买家买房税是什么？9点详解！


1.什么是安省海外买家买房税？

为了稳定安省房价的增长，安省政府效仿BC省对外国人买家征收海外买家买房税。安省政府取了一个委婉的名字（Non - Resident Speculation Tax）也叫NRST。

对于不是加拿大公民或永久居民的个人及外国公司在安省指定地区购买住宅，需要缴纳15%的海外买家买房税。

2.外国人在安省的哪些区域购房需要交海外买家买房税？

在整个安省的大金马蹄地区（GGH）买房需要加纳15%的海外买家税。GGH区域包括：Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe，Toronto，Waterloo，Wellington and York。请参阅下方地图。

（图片来自安省财政厅）



3.什么时候生效？生效期之前买的房子还没交割有影响吗？

安省的海外买家买房税在2017年4月21日正式生效。

如果是在2017年4月21号之前签定的买房合同（不论楼花或现房）但是在2017年4月21之后交割，不需要缴纳安省海外买家买房税。



4.外国公司在安省买房也受影响吗？

除海外买家个人以外，外国公司在安省买房也需要家缴纳15%的海外买家税。这里提到的外国公司是指：

• 不在加拿大注册；
• 在加拿大注册成立，但由外国国家或其他外国法人全部或部分控制，除非该公司的股份在加拿大证券交易所上市；
• 外国实体直接或间接控制的公司；

5.是不是买房人有一个是加拿大公民，永久居民或加拿大公司就不用交这个税？

即使不是外国人，但是受外国人委托在安省买房，受益人是外国人，仍然要交15%的安省海外买家买房房税。

多人联名合买一套物业，只要有一个买主是外国人依然要交15%的安省海外买家买房税。（配偶为特例）



6.夫妻合买物业。一方是外国人，另一方是加拿大公民或永久居民，要交安省海外买家买房税吗？

加拿大公民或永久居民与外国人配偶联名在安省买房，可以免除15%的海外买家购房税。

如果是同居关系（common law）则需证明同居至少3年以上才可免除15%的海外买家购房税。

（详情可参照加拿大家庭法的第29条）



7.安省的海外买家买房税适用于哪些物业，不适用与哪些物业？

安省海外买家买房税适用于一般的住宅类型，例如：独立屋，半独立屋，连屋，联排，镇屋，公寓。

安省海外买家购房税不适用与超过6个单位以上的出租公寓楼，农用地，商业用地或工业用地。



8.正在办移民，到哪个阶段可以不交安省海外买家购房税吗？

海外买家如果正在办理移民，并且在买房前已经收到安省移民局的省提名信（nominee who receives confirmation under the Ontario Immigrant Nominee Program）则可以免交15%的安省海外买家买房税。

如果办理的是其他省的移民项目或联邦移民等。在真正成为加拿大公民或永久居民之前在安省买房必须缴纳海外买家买房税，但是可在移民通过后申请返还。



9.安省海外买家买房税返还是怎么回事？什么人可以获得返还？

海外买家在安省买房后，在这套物业是自住房且没有卖出的前提下，满足以下任意条件后可以申请返还之前缴纳的海外买家购房税。

返还时政府还会额外返还一定的利息，利息按照“土地转让税法”规定的退税率计算。

• 海外买家在安省购房后的4年内成为了加拿大公民或永久居民；
• 海外买家在安省买房后在安省以全职学生身份学习2年以上；
• 海外买家在安省买房后在安省全职工作1年以上。

今天关于安省的海外买家买房税，嘉德小编就简单介绍这些。如果大家还有任何相关疑问欢迎联系嘉德经纪咨询。



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【地产资讯】温哥华地产强势反攻，多伦多房价的下一次大涨还会远吗？


继温哥华推出买房购置税后，安省政府近期也效仿推出了海外买家买房税的政策来稳定房价增长。

短期的稳定期过后，共管物业，尤其是公寓带领温哥华地产强势反攻。照此推算，估计多伦多房价的下一次涨幅也不会太远了。

俗话讲“他山之石，可以攻玉”，就是借鉴其他地区相似的经验可以预测本地区的发展趋势。借鉴了温哥华房屋市场近期的数据，相信多伦多地产现在互相观望的态势会很快过去。大家要赶在冷静期结束前抓紧上车了！

在温哥华地产局上个月的市场数据报告中，独立屋、城市屋、公寓三个单方面的销存量比：独立屋为26%，城市屋为58.2%，公寓为82.2%。共管式房屋（城市屋和公寓）在整个市场成交量中所占有的比例：过去4个月来，共管式房屋的成交量，占有市场总体成交量的68.5%，比去年同期上升了10.3%。此外，还分别强调了过去3个月来公寓、城市屋、独立屋的累计升幅，分别为：8.2%，5.3%，2.8%。

这三个数据表明：

共管式房产，尤其是公寓，由于房屋的可负担性原因，公寓单元是现阶段市场上最为活跃、升幅最大的房地产交易品种。

过去十多年来，当我们的华人开发商致力于豪宅开发时，而本地开放商一直致力于可负担能力范围内的住宅开发，步步占尽了市场的先机。

今年年初多伦多的公寓以及共管镇屋物业也都遭到众多买房者的哄抢，公寓及共管镇屋价格猛增，好地点的公寓价格涨幅远远超过独立屋涨幅。这同时也引爆了多伦多公寓楼花的抢购风潮。

如果说2013至2016年之间市场的升势源于独立屋市场的向上拉动作用使然，那么，这一次市场开始重拾升势，百万以内的各类房屋将作为领头羊，从底部夯实基础，推升整个市场的价格系统。

嘉德置业与众多开发商关系紧密，长期特级代理多伦多众多优质楼花，欢迎感兴趣的朋友联系嘉德经纪咨询！



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【嘉德置业】《房产买卖合同》你弄明白了吗？

在多伦多，当我们想买卖物业时，买方和卖方都需要在房产买卖合同上签字。

那么，在这过程中，有多少人认真研究过合同上都写了些什么呢？它是怎样保护我们的利益的？今天嘉德小编就来跟大家谈一谈《房产买卖合同》。

多伦多的房产买卖合同，是由OREA安大略省地产协会联合TREB多伦多地产局制定的专用合同，而且要求必须使用最新版本，文件里面主要分为三部分：主合同，副表，修改/删除条款文件。在该合同未经双方签署同意之前，我们称之为Offer。

在主合同中列有多项条款。这些条款中涉及了几个具体的时间日期：分别是买家下offer的日期；合同有效期；交房日期；产权调查的日期；offer接受日期以及offer中的条件截止日期。

offer有效期：讲明了对方需在规定时间给予答复。超过有效期，则offer失效。卖家经纪收到offer后，会与客户进行沟通，看是否需要调整。如果卖家要求对买家发来的Offer进行调整，卖家经纪会对于买家发出的合同进行修改，并送还给买方，称之为Counter offer。

交房日期：买家将在交房日期拿到钥匙。在此日期之前，并不可以进行装修，暂放物品。在交房前，买家应有一次或一次以上的机会去看房。（附录中应注明）。一般最后一次看房时间为交房期的前1-3天，以检查所购房产的是否以按合同要求清洁/施工完毕，合同中所提到卖家留下来的东西是否都在。合同中也应注明所留物品的具体记录。签合同的时候需注意。看房子时有些希望卖家留下来的物品都需要问清楚，写进合同才可生效。

产权调查的日期：一般律师会为买家代理相关的产权调查，无需担心。

Offer中的条件截止日期：在这个日期之前，如果买家已经取消掉条件，则该合同正式成立。在取消掉条件之前，则是通常讲sold on condition。这里的condition一般包括贷款和验房条件。双方可根据自身的情况在合同中加入另外一些适当的条件。



价格，具体内容和交房日期都可以谈判。在买卖双方的交涉中，必须有书面证明才能受法律保护。

如果需要在合同中去除或新增任何条款，一定要买卖双方签字同意才可成立，称为合同修改书（Amendment），另一种只是减去一些条件则称之为Waiver。当买卖双方收到取消书Waiver或者取消条件的修改书Amendment时，整个交易才真正达成共识，交易才真正意义上的成立了。

如为共管物业（Condomium）则一般需卖家出具Status certificate给买方，通过律师进行检查，如有问题也需加入Amendment，或重新考虑该房产。

所以，如果买家不同意取消条件，则合同不可成立，买家通常有权退房，并退回定金。

当然，有无条件，条件多少，则由买家最终决定。

附录又分为A, B两部分。附录A主要是对于房屋中动产的一些特别注明，比如这些动产必须工作正常。还有买家需支付余额，以及买卖所附带的条件。附录B主要是针对对于定金所产生的利息应返还给买家金额的多少进行规定。

值得一提的是，在买卖房产的交易中，买家经纪的佣金是由卖家支付的。也就是说出售房产的人在地产经纪处挂牌出售时，地产经纪与卖家谈好佣金及佣金比例。买家并不直接付给他/她的地产经纪佣金。

一个完整的购房程序下来，不光有主合同，授权文案，还有修改文案。每一步都需按标准的法律程式进行。



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【嘉德置业】用数据说话 - 2017年5月多伦多房市报告


多伦多地产局董事会主席Larry Cerque表示，2017年5月共有10,196套物业通过MLS成功售出。同比2016年5月的报告，独立屋的销售量下降了26.3%，公寓的销售量下降了6.4%。

虽然5月份房屋的销量同比2016年5月有一定的下降，但是全部住宅类型的平均价格仍然整体上涨了14.9%，达到$863,910加元。与低层住宅相比，共管式公寓价格的年增长幅度更加强劲。

（数据来自多伦多地产局）

（数据来自多伦多地产局）

数据显示2017年5月上市的房屋数量有明显增长，尤其是独立屋、半独立屋和无管理费的镇屋。共管公寓的上市数量同比2016年5月有一定的下降。

多伦多地产局董事会主席Larry Cerque表示，房屋上市数量的增加无疑会让买家们受益。但是尽管房屋的上市数量在5月有强劲增长，大多伦多地区住宅的库存水平仍然很低。5月末我们只有不到两个月的库存。这就是为什么房屋成交量减少，但是房价仍然持续上涨。



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