大温地产

2011-12-19
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2018-07-10
#1
1. 周边环境


无管理费!无管理费!无管理费!

>15分钟步行到省第一名私校southridge
>步行10分钟到morgan crossing mall
>安静安全内部小街
>步行15分钟到游泳中心
>开车5分钟上99号高速直达西雅图或温哥华
>开车10分钟至白石海滩栈桥步道
>距机场30分钟车程
>南素里发展最快的社区

素里的平均海拔高度在80米左右:




南素里的9大社区:

南素里的学区划分:





2. 房子数据及部分图片


地址:2240 164A ST, SURREY
>无任何管理费,不是townhouse
>2年新建筑
>2553平尺室内面积
>地下室完整出租单位,帮您还贷款
>中央空调系统,四季如春
>主卧室步入式衣柜
>全部大理石台面



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1531249876961.png




3. 附:



广辉地产微信号:kevin5787
逯广辉:
(Kevin Lu Personal Real Estate Corp. of Royal Pacific Realty Corp.),金融博士,早年定居加拿大,精通英语法语,金牌经纪,擅长房地产稳健投资.一朝服务,终生为友,让客户:放心 省心 安心 顺心 开心.
免责声明:本微信公众号所有文章,仅供读者参考,不保证信息即时更新,不构成投资建议.

温哥华地产:778 320 3708
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#2
【南素里白石楼盘】独栋别墅,不足百万!


南素里白石静美社区,实惠独栋别墅




banner 20180212.jpg
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#3
【房地产动态】南素里 + 白石


1.上周简单数据
七月第一周:

白石地区(南素里白石地区统称白石地区)

总登记成交57单

周新挂盘数为101单

周价格下调50单

本周末open house 242单

基本数据显示:本周呈现明显的买方市场,卖方风采不再,市场持币观望气氛较浓,银行贷款继续维持收紧状态。


2. 个别案例
R2267338
R2272689
R2267477
R2264725
等等
这些楼盘上周较大幅度降价。实力买家介入机会吉渐显​
 
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#4
【今日楼花】空调豪华大学公寓,每尺700起
1. LINEA项目


>素里市中心地段
>设施完善,生活便利
>中央空调
>市中心,升值空间大
>均价$758/sqft
>高层钢筋水泥结构
>实木地板
>超大阳台
>健身房
>带厨房的宴客厅
>屋顶天台休息区
>游戏室
>工作会议室
>28层,236户
>1房/2房/3房公寓/城市屋
>预计2021年交房
>一房约37万左右起
>两房约47万左右起
>三房约63万左右起
>定金:20%

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周边

>地址:13318 104 Ave
>步行至天车站以及公交总站
>超市,银行,餐厅以及大型购物中心
>图书馆,社区中心,公园,学校
>SFU素里校区
>沃尔玛超市
>T&T大统华超市
>荷兰公园
>素里纪念医院
>Guildford购物中心
>五星酒店为邻
>市政大厅隔壁












我们已经帮助上百人拿到各类楼盘,只有个别朋友不能如愿,我们会尽力协助!


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逯广辉:(Kevin Lu Personal Real Estate Corp. of Royal Pacific Realty Corp.),金融博士,早年定居加拿大,精通英语法语,金牌经纪,擅长房地产稳健投资.一朝服务,终生为友,让客户:放心 省心 安心 顺心 开心.
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#5
【广辉谈房】BC租房 珍藏版


1. 最新修订的租赁法案

帝国商业银行(CIBC)最近公布的一项调查结果显示,有26%的加拿大屋主出租部分或全部物业,平均每月赚取的租金收入2,189元,而他们每月的平均花费1,461元。其中有31%房东把现主要居所部分出租,他们每月平均赚取1,287元租金收入,占了每月家庭总支出1,888元的68%。

利益驱动的出租市场火爆,但问题多多,为了进一步提高租赁市场的安全性与公平性,BC省长贺谨(John Horgan)在2018年4月份宣布成立房屋租赁责任小组(Rental Housing Task Force),对长达16年未全面改善的BC《住宅租赁法》进行修缮。在此之前,旧的租赁法规定房东只需要提前2个月下达逐客令,并且租客无需支付最后一个月的租金,以此作为对租客的补偿。

2018年5月17日,一项关于房东以装修为由驱逐租客的条例率先出台,要求房东如果因拆除房屋、重新装修或修补某些地方而结束租赁合同,需要至少提前4个月向租客给出通知.

以下条款,自2018年5月17日起生效:

房东必须提前4个月通知房屋拆迁,翻新或维修或转换,并且租客有30天的时间来对通知提出异议。

如果房东或购买人根据第49条款(房东自用/使用)来结束租赁,但并没有依法自用:则房东或购房者必须赔偿租客12个月的租金(除非仲裁人在情有可原的情况下可免除):
a) 通知终止租约生效日期后,于合理期限内终止第49条规定的租赁的既定目的,或
b) 在通知生效日期后的一段合理时间内,将出租单位用于上述目的至少6个月


如果租客行使"优先拒绝权"(right of first refusal),但房东不给租客:
a) 45天的有效通知
b) 签署新的租赁协议
房东必须赔偿租客12个月的房租(除非仲裁人在情有可原的情况下否认)

如果房东代表购房者结束租赁,则通知書必须包含购买者的姓名和地址。

**不过根据省府提供的通知表格,该优先租赁权仅适用于包含5个或更多出租单元的住宅物业。

政府网站同时列出了8条《问题与解答》,可以帮助房东和租客更好的理解租赁新规。

1
如果我在2018年5月17日发出了两个月的通知以结束租赁拆迁,翻新或转换,是否有效?
无效!根据“解释法"(Interpretation Act),修正案在生效之日起生效。两个月的通知不能再用于在2018年5月17日或之后终止拆除,翻新或转换的租赁。房东必须发出新的四个月通知才能结束租约。
2

如果我在2018年5月17日收到两个月的通知,要求终止租赁拆迁,翻新或转换,我该怎么办?
如果在2018年5月17日或之后给予拆除,翻新或转换,则通知书无效。您可以联系住宅租赁部门了解更多信息。
3

为什么要增加赔偿金?
避免房东/业主使用第49条通知(房东自用/使用)蓄意驱逐租客。 例如:以高租金租给新租户,而不能达到终止租赁的真实目的。
4

为什么监管局允许房东在"情有可原的情况"无需支付赔偿金?(什么是"情有可原的情况"?)
如果房东结束租赁的目的属实,并且满足任何其他相关结束租赁的法规。于此属情有可原的情况,而不是房东的蓄意驱逐租客。下列可作为参考:房东终止了租约是因为要翻修或整修出租单元,并且出租单位意外地毁于火灾。
5

为什么通知期限增加到4个月,争议期限为30天?
为提供租客更多搬家的时间,在现行低空置率租赁市场,因为要求拆迁,翻新或改建的情况经常发生!
6

为什么赋予租客"优先拒绝权"(right of first refusal)?
若租赁协议因翻修为目的而终止,房东必须给予租客优先权签订新租赁协议的机会。
7

为什么"优先拒绝权"(right of first refusal)与租金管制无关?
政府不希望房东仅视其为投资物业,而不进行必要的维护。
8

为什么房东/业主在终止租赁合约时,必须通知租客购房者的名字和地址?
如果买家或其亲属,没有在合理的时间内搬入租赁单位,租客可以向买家/新业主申请补偿。​


2. 租客的权利及义务


BC Residential Tenancies Act(RTA)BC住宅租赁法是规范出租事务的专门法律。里面做了许多租赁方面的规定:

权利篇

租金涨幅有限制
房东收的租金有固定范围,多久可以涨一次也有规定,涨房租前也必须提前通知本人。
比如BC省规定房东每年只能加租一次,且涨幅不能超过一定比例(每年政府有指引)。 在涨房租钱必须提前三个月通知房客。(2018年秋天可能有变化,以最新法规为准)

押金多少有规定
在卑诗省押金是月房租的一半,如果有宠物得缴纳额外的“宠物押金”,如果有家具也可以缴纳额外的“家具安全使用押金”。

宠物也要看规定
出租房能否养宠物,得看房东的规定。有些出租房禁止养宠物,如果合同中写了禁止宠物你还要坚持养,就会被驱逐出去。另外有些允许养宠物,你可以放心养。

房东不能随便进入住宅
房东在进入你租住的单位前必须提前通知24小时你,不能想什么时候来就什么时候来,除非有紧急情况发生。

房屋修理和维护谁负责

一般来说,房东负责出租单位公共区域的卫生和维修,房东也可以在租约里要求租客负责卫生及公共清洁。弄清楚提交维修申请的程序,不要让自己住在不干净,有危险的环境中。

门锁能随便换吗?
房客和房东都不能单方面换门锁,必须双方协商同意才可。

终止合同也要按规定办
终止合同有很多正当的理由,但是都必须遵循一套法律程序,房东不能随心所欲的强迫你搬出去。走完法律程序之后,也只有法警可以来换锁和强制执行。房东没有权利赶走租客。

义务篇

租房一定要签订合同

租房合同包括租金及其他费用的责任划分,也包括房东的要求。你有义务严格遵守合同,所以签合同的时候一定要仔细阅读。合同没写明的口头约定没有法律效力。

房屋修理和维护
出现问题时你有义务及时联系房东。不仅是为你自己考虑,也是为了整个房子考虑。小问题一直放任不管可能损会演化成严重的损失。你有义务爱护房子。

终止合同
如果想提前搬出去,你有义务正式通知房东,并与房东协商。BC省要提前一个月发出通知。如果你没有按规则正式通知房东,可能会一直得付房租,直到合同规定结束的期限。

如何维护自己的权益?
确保手里有合同的复印件,保存好。出现纠纷时,以文字形式联系房东。每次找过房东,最好都做一个文字记录。
若想和房东私下解决不了矛盾,不得不打官司的时候,反复询问/联系房东却没有得到回复的记录,可以作为重要证据。​


3. 房东的权利及义务

根据租赁法案,房东有以下权利:

A、房东有权使用收入资料、信用调查、信用检查、租赁历史、担保和类似的经营做法来选择租客。房东不能根据种族、祖籍、族裔、宗教、性别、年龄、性取向、残疾、婚姻状况或家庭状况(例如:租客是否有孩子)来挑选或拒绝租客。


B、收取房租押金。在房东和租客签署租约或租赁协议时,房东可以收取房租押金。押金的最高额度是半个月的租金额度。
C、收取租金。在租金到期时,房东有权收取全额的租金。
D、进入租赁单位。房东可以进入租赁的房屋进行维护或维修,检查您的房屋以确保其符合卫生及安全标准,带领可能的租客看房,或在紧急情况下(例如:淹水或失火)进入房屋。在大部分情况下,房东必须给租客至少24小时的书面通知,并且房东只能在早8时与晚8时之间进入。
E、增加租金。房东可以在每12个月期间增加一次租金,并且房东必须在加租前给租客90天的书面通知。
F、房东必须遵守BC省年租金涨幅指引,其中规定了房东在一年内可增加多少租金。

E、驱逐租客。如果房东有正当理由提前四个月给租客书面通知要求他们搬走,但他们不同意,房东有权向房东及租客委员会提出听证申请。

根据租赁法案,房东有以下义务:


1、使租赁单位保持良好的状况,遵守省市健康、安全和维护标准;
2、清洁和维护公共区域(例如:大厅和走廊);
3、提供暖气、水和电(即使租客还没有支付租金);
4、提供某些文件(租约副本和租金收据);
5、房东不可以通过与租客协商而改变任何这些义务。如果房东在租约中包括改变这些义务的条款,这些条款也没有效力;
6、房东可以根据以下任何一条理由将房客驱逐出去:1、房客不交租金或经常迟交租金;
2、房客或房客的客人在房客的住所或大楼内从事不法行为;

3、房客对公寓或房屋造成过度损坏;
4、房客或房客的客人无故打扰房东或大楼内的其他租客;
5、房客有太多人住在租赁的住所内。在这里,“太多”是指人数不利于健康、安全或违反住房标准;
6、在申请租赁该住所时,房客虚报了收入;
7、业主或业主的家人想搬入房客的公寓。在这里,“家人”是指配偶、孩子、父母、配偶的孩子、配偶的父母或以上任何人的照料者;
8、业主将拆毁大楼,进行大型维修,需要将该单位腾空,或改变房屋用途不再用于住人。

房东不可动手将房客赶出家门。房东必须首先向房东及租客委员会(Landlord and Tenant Board) 申请驱逐令。
在大部分情况下,房东及租客委员会将举行听证会,如果委员会裁决可以将房客驱逐出去,只有警官才能动手驱逐房客。​


4. 租房门道

租房,在大温地区,空房率接近零的大好形势下,并不是一件难事,关键如何轻松搞定租客,这里,有一个角色互换的过程,往往房主租房租成孙子,而房客成了大爷。

无论是华人的流行租房网站,还是西人的租房网站, 都很容易的,甚至是免费的post自己的房源上去,只要不离谱的价格,会很快吸引一群租客联系。(当然也可以请专业人士有偿负责租赁),那么下面的事情来了!

1. 信用调查,防引狼入室
为自己投资的物业设定正确的租金,这是租赁的开始最最重要的事情, 不要寄希望于过高的租金, 民用租约可以从官网下载,一般六个月一签,然后按月付钱,或再继续六个月,也有一签几年的,但吃亏的是房主, 因为租约期间,涨房租很难,比例有政府限制, 不可以多涨,而大温的房租,整体看涨,有时涨的较快。

电话接到爆,可能意味租金设定的太低,相反地如果没有电话进来,则可能是租金太高。房东可以从当地报纸或网上查找当区目前租金情况,设定符合市场行情的租金。

信用调查重中最重, 您可以要求申请者填写完整的个人信息表格, 重要的是目前雇主的联系方式,并亲自电话询问,可以要求申请者自己提供信用分数单,有个软件是可以免费查询的, 要么房主花钱自己亲自查询, 高于600分为佳,低于550分小心。 低于500分一定不理睬。不要妇人之心,否则引狼入室。

对于短租的房子,上述不适用。

如果没有时间亲自处理出租的房产,需要雇用专门管理的经理人。花点时间雇用一个最佳的管理人选,能够事半功倍。如果经理人处理事务不当,你或许也要负财务上的责任。事先对经理人做好透彻的背景调查,订出经理人明确要遵守的权利与义务,可以防止未来问题的发生。

带子女的家庭一般是首选客人,单身男士一般需要多多谨慎核实。




2. 解决纠纷,让租客开心
找到一个好房客、一个稳定的房客,是一个可以降低费用最好的方法。当房客反应房子内有任何需要维修的地方,要及时维修,随时保持房子的良好情况。甚至有时提供一些可以拉近距离的小恩小惠给房客,譬如过年过节,送他们电影票、巧克力、餐券等,让房客住的开心,建立起良好的关系,他们更愿意及时付租并维护好房子。

根据法律规定,房东进入租赁的住宅有一定的要求,如果非得进入房客的房间,记得尽可能至少24小时前通知,等到房客允许之后,房东才能进入他们出租的住宅。还有要保持公正的态度,公平地对待各个房客,设法了解他们的立场。

要求租客购买租客保险,这一条,对于公寓是必须的, 对于独立房就未必需要。

尽量避免投诉到租房委员会, 一旦投诉,您能意味着损失更大。


3. 注意
最后一个月最好不收支票,以防租客人走跳票。
出租房屋,一般不会投入大金额装修,因为租金并不会随装修费上涨,但一定要干净整洁清爽。
购置用于出租的房子,没有必要一定天车站附近,因为很多租客都有车,近天车站的房子往往价格较高,尽管租金较高,但很多客人是不愿租住人声鼎沸的嘈杂之地。
周边环境差,往往烂人就多,烂账的概率就大。

大温房地产投资,专家广辉博士陪伴您一路前行。


5. 出租房子,哪些费用可以抵扣?

与自住房不同的是, 出租物业会涉及较为复杂的税务问题。

每年房租收入的申报比较简单,但相关费用的申报需要符合税局的规定。具体来说,房屋出租的日常费用如水电气费、房屋维修保养费、地税、贷款利息(不是每月还款的本金加利息)、保险费、广告费等可以从租金收入中直接抵扣。

要注意以下事项:
  • 预付费用只能抵扣当期发生的部分,比如,你预付了2年的房屋保险,只能分两年抵扣。
  • 付给他人的物业管理费,剪草铲雪的费用也是日常费用,但只能付给他人,不能就房主自己的劳动部分付费。
  • 有关汽车费用,抵扣需要满足若干条件,比如你自己做出租物业的维护而不是找人来维护,你需要运送工具及材料去你的出租物业处等。如果仅仅是去出租物业处收取租金,你需要有两个或以上的出租物业才能抵扣相关汽车费用。
日常费用及置产费用
房屋购买的成本中所包含的建筑物部分,购买时产生的经纪费用、会计费用、法律服务费用、及添置家具或设备的费用、房屋装修等费用称为置产费用或资本支出,,置产费用不可用来直接抵扣当年的租金收入,而是要根据会计收入与支出配比的原则在之后若干年根据出租物业的购买年份及设备的类别作资本折旧来抵扣各年度的租金收入。

如何判别所发生的费用是日常费用还是置产费用呢?
主要看该投入是为近期带来利益还是为今后若干年带来利益,如果是后者,则是资本支出。

比如购房后将房屋进行改造和装修以便房屋更适合出租,在卖房之前的维修和装修费用可以作为资本支出,但装修和改造期间发生的软性成本比如贷款利息,地税,管理费等却不能作为资本支出。如果报税时出租出现亏损,即净出租收入为负数,则可以从个人其它收入如工作收入扣除这部分金额。

由于资本性支出是为未来若干年带来利益,在计算每年费用时是将其摊销到若干年来进行也就是所谓的折旧,在税法上称为资本成本摊销(Capital Cost Allowance,简称CCA)。折旧的提取在税法上有明确规定。税局将类似的固定资产会归类,然后按照其类别确定折旧率。通常这个比例是在未折完的剩余价值的基础上计算,也就是说,折旧会逐年减少。

另外,折旧有一个基本规定,通常资产的折旧在第一年时要减半计算。比如你为出租物业购买的厨房设备比如冰箱炉具假设购买价为$3,000,属于资产类别第8类,折旧率为20%,但按照第一年折旧减半原则,第一年折旧费用最多为$300,第二年最多为$540。

需要注意的是如果申报了折旧(CCA),卖房时如果价格高于未折旧剩余部分,以前抵扣过的折旧会被加回(Recapture)到当年的收入中纳税。比如,出租物业购入价60万,过去申报折旧12万,卖出时95万,已折旧的12万会被当作卖房当年的收入,另外赚的35万是资本增值,50%需计入当年收入纳税,这样一来在卖出物业的那一年收入会很高, 超过13.5万的部分收入税率将超过46%,所以是否提取折旧要综合权衡,切莫贪图眼下多退税日后反而交更多的税。​


6. 关于房屋分租

在BC省,至少40%的卑诗省民将住房分租,以租养房。如果在温哥华的你想要将住房分租,需要注意什么问题?

首先,在自己的住宅中增加一套出租房的做法是从1950年代开始在加拿大出现的,主要针对独立屋,半独立屋和部分连排屋。但针对连排屋的要求和限制相对更多一些。

作为自己的住宅一部分,次级套房的出租必须拥有独立的洗手间、厨房和居住空间,有直接通往户外的门。需要注意的是,出租房间的面积不能比主要的生活空间更大。也就是说,如果你的主要居住面积仅为1000平方尺,你不能将面积为1200平方尺的地下室出租给他人。

要获得许可出租,必须符合住宅规划要求,物业法规、住户标准、健康和安全规范,以及火、电等要求。

比如,2004年4月20日之间建造的房屋,只需要有一个停车位;但此后建造的房屋则要求有两个停车位(一个是原屋主使用,另一个则是租客使用。)

再比如,出租房间80%的区域屋顶高度要达6‘6”高。

在温哥华,如果你想要将房屋分租,有这样几个步骤。

1. 申请市政府的检查,确定是否需要进行改建。
2. 市政府其后会给你发信,其中包括许可、改建要求等内容。
3. 将必要的计划和信件一起拿到市政厅。
4. 改建过程中需要按规定接受市政府的进一步检查。
5. 如果工程符合要求,将会获得批准。
6. 申请每年的营业许可。

费用:

房屋检查:$171.15
综合开发和建筑许可:$694
电力许可:$61
管道许可:$163
天然气许可:$163

年费:
经营许可$64
一次性申请费:$5
费用仅供参考,随市场变动​

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【广辉谈房】BC租房 珍藏版


1. 最新修订的租赁法案
帝国商业银行(CIBC)最近公布的一项调查结果显示,有26%的加拿大屋主出租部分或全部物业,平均每月赚取的租金收入2,189元,而他们每月的平均花费1,461元。其中有31%房东把现主要居所部分出租,他们每月平均赚取1,287元租金收入,占了每月家庭总支出1,888元的68%。​
利益驱动的出租市场火爆,但问题多多,为了进一步提高租赁市场的安全性与公平性,BC省长贺谨(John Horgan)在2018年4月份宣布成立房屋租赁责任小组(Rental Housing Task Force),对长达16年未全面改善的BC《住宅租赁法》进行修缮。在此之前,旧的租赁法规定房东只需要提前2个月下达逐客令,并且租客无需支付最后一个月的租金,以此作为对租客的补偿。​
2018年5月17日,一项关于房东以装修为由驱逐租客的条例率先出台,要求房东如果因拆除房屋、重新装修或修补某些地方而结束租赁合同,需要至少提前4个月向租客给出通知.
以下条款,自2018年5月17日起生效:​
房东必须提前4个月通知房屋拆迁,翻新或维修或转换,并且租客有30天的时间来对通知提出异议。​
如果房东或购买人根据第49条款(房东自用/使用)来结束租赁,但并没有依法自用:则房东或购房者必须赔偿租客12个月的租金(除非仲裁人在情有可原的情况下可免除):​
a) 通知终止租约生效日期后,于合理期限内终止第49条规定的租赁的既定目的,或​
b) 在通知生效日期后的一段合理时间内,将出租单位用于上述目的至少6个月​
如果租客行使"优先拒绝权"(right of first refusal),但房东不给租客:​
a) 45天的有效通知​
b) 签署新的租赁协议​
房东必须赔偿租客12个月的房租(除非仲裁人在情有可原的情况下否认)​
如果房东代表购房者结束租赁,则通知書必须包含购买者的姓名和地址。​
**不过根据省府提供的通知表格,该优先租赁权仅适用于包含5个或更多出租单元的住宅物业。​
政府网站同时列出了8条《问题与解答》,可以帮助房东和租客更好的理解租赁新规。​
1​
如果我在2018年5月17日发出了两个月的通知以结束租赁拆迁,翻新或转换,是否有效?
无效!根据“解释法"(Interpretation Act),修正案在生效之日起生效。两个月的通知不能再用于在2018年5月17日或之后终止拆除,翻新或转换的租赁。房东必须发出新的四个月通知才能结束租约。​
2​
如果我在2018年5月17日收到两个月的通知,要求终止租赁拆迁,翻新或转换,我该怎么办?
如果在2018年5月17日或之后给予拆除,翻新或转换,则通知书无效。您可以联系住宅租赁部门了解更多信息。​
3​
为什么要增加赔偿金?
避免房东/业主使用第49条通知(房东自用/使用)蓄意驱逐租客。 例如:以高租金租给新租户,而不能达到终止租赁的真实目的。​
4​
为什么监管局允许房东在"情有可原的情况"无需支付赔偿金?(什么是"情有可原的情况"?)
如果房东结束租赁的目的属实,并且满足任何其他相关结束租赁的法规。于此属情有可原的情况,而不是房东的蓄意驱逐租客。下列可作为参考:房东终止了租约是因为要翻修或整修出租单元,并且出租单位意外地毁于火灾。​
5​
为什么通知期限增加到4个月,争议期限为30天?
为提供租客更多搬家的时间,在现行低空置率租赁市场,因为要求拆迁,翻新或改建的情况经常发生!​
6​
为什么赋予租客"优先拒绝权"(right of first refusal)?
若租赁协议因翻修为目的而终止,房东必须给予租客优先权签订新租赁协议的机会。​
7​
为什么"优先拒绝权"(right of first refusal)与租金管制无关?
政府不希望房东仅视其为投资物业,而不进行必要的维护。​
8​
为什么房东/业主在终止租赁合约时,必须通知租客购房者的名字和地址?
如果买家或其亲属,没有在合理的时间内搬入租赁单位,租客可以向买家/新业主申请补偿。​


2. 租客的权利及义务
BC Residential Tenancies Act(RTA)BC住宅租赁法是规范出租事务的专门法律。里面做了许多租赁方面的规定:​
权利篇
租金涨幅有限制
房东收的租金有固定范围,多久可以涨一次也有规定,涨房租前也必须提前通知本人。​
比如BC省规定房东每年只能加租一次,且涨幅不能超过一定比例(每年政府有指引)。 在涨房租钱必须提前三个月通知房客。(2018年秋天可能有变化,以最新法规为准)​
押金多少有规定
在卑诗省押金是月房租的一半,如果有宠物得缴纳额外的“宠物押金”,如果有家具也可以缴纳额外的“家具安全使用押金”。​
宠物也要看规定
出租房能否养宠物,得看房东的规定。有些出租房禁止养宠物,如果合同中写了禁止宠物你还要坚持养,就会被驱逐出去。另外有些允许养宠物,你可以放心养。​
房东不能随便进入住宅
房东在进入你租住的单位前必须提前通知24小时你,不能想什么时候来就什么时候来,除非有紧急情况发生。​
房屋修理和维护谁负责
一般来说,房东负责出租单位公共区域的卫生和维修,房东也可以在租约里要求租客负责卫生及公共清洁。弄清楚提交维修申请的程序,不要让自己住在不干净,有危险的环境中。​
门锁能随便换吗?
房客和房东都不能单方面换门锁,必须双方协商同意才可。​
终止合同也要按规定办
终止合同有很多正当的理由,但是都必须遵循一套法律程序,房东不能随心所欲的强迫你搬出去。走完法律程序之后,也只有法警可以来换锁和强制执行。房东没有权利赶走租客。​
义务篇
租房一定要签订合同
租房合同包括租金及其他费用的责任划分,也包括房东的要求。你有义务严格遵守合同,所以签合同的时候一定要仔细阅读。合同没写明的口头约定没有法律效力。​
房屋修理和维护
出现问题时你有义务及时联系房东。不仅是为你自己考虑,也是为了整个房子考虑。小问题一直放任不管可能损会演化成严重的损失。你有义务爱护房子。​
终止合同
如果想提前搬出去,你有义务正式通知房东,并与房东协商。BC省要提前一个月发出通知。如果你没有按规则正式通知房东,可能会一直得付房租,直到合同规定结束的期限。​
如何维护自己的权益?
确保手里有合同的复印件,保存好。出现纠纷时,以文字形式联系房东。每次找过房东,最好都做一个文字记录。​
若想和房东私下解决不了矛盾,不得不打官司的时候,反复询问/联系房东却没有得到回复的记录,可以作为重要证据。​


3. 房东的权利及义务
根据租赁法案,房东有以下权利:​
A、房东有权使用收入资料、信用调查、信用检查、租赁历史、担保和类似的经营做法来选择租客。房东不能根据种族、祖籍、族裔、宗教、性别、年龄、性取向、残疾、婚姻状况或家庭状况(例如:租客是否有孩子)来挑选或拒绝租客。​
B、收取房租押金。在房东和租客签署租约或租赁协议时,房东可以收取房租押金。押金的最高额度是半个月的租金额度。​
C、收取租金。在租金到期时,房东有权收取全额的租金。​
D、进入租赁单位。房东可以进入租赁的房屋进行维护或维修,检查您的房屋以确保其符合卫生及安全标准,带领可能的租客看房,或在紧急情况下(例如:淹水或失火)进入房屋。在大部分情况下,房东必须给租客至少24小时的书面通知,并且房东只能在早8时与晚8时之间进入。​
E、增加租金。房东可以在每12个月期间增加一次租金,并且房东必须在加租前给租客90天的书面通知。​
F、房东必须遵守BC省年租金涨幅指引,其中规定了房东在一年内可增加多少租金。​
E、驱逐租客。如果房东有正当理由提前四个月给租客书面通知要求他们搬走,但他们不同意,房东有权向房东及租客委员会提出听证申请。​
根据租赁法案,房东有以下义务:​
1、使租赁单位保持良好的状况,遵守省市健康、安全和维护标准;​
2、清洁和维护公共区域(例如:大厅和走廊);​
3、提供暖气、水和电(即使租客还没有支付租金);​
4、提供某些文件(租约副本和租金收据);​
5、房东不可以通过与租客协商而改变任何这些义务。如果房东在租约中包括改变这些义务的条款,这些条款也没有效力;​
6、房东可以根据以下任何一条理由将房客驱逐出去:1、房客不交租金或经常迟交租金;​
2、房客或房客的客人在房客的住所或大楼内从事不法行为;​
3、房客对公寓或房屋造成过度损坏;​
4、房客或房客的客人无故打扰房东或大楼内的其他租客;​
5、房客有太多人住在租赁的住所内。在这里,“太多”是指人数不利于健康、安全或违反住房标准;​
6、在申请租赁该住所时,房客虚报了收入;​
7、业主或业主的家人想搬入房客的公寓。在这里,“家人”是指配偶、孩子、父母、配偶的孩子、配偶的父母或以上任何人的照料者;​
8、业主将拆毁大楼,进行大型维修,需要将该单位腾空,或改变房屋用途不再用于住人。​
房东不可动手将房客赶出家门。房东必须首先向房东及租客委员会(Landlord and Tenant Board) 申请驱逐令。​
在大部分情况下,房东及租客委员会将举行听证会,如果委员会裁决可以将房客驱逐出去,只有警官才能动手驱逐房客。​


4. 租房门道
租房,在大温地区,空房率接近零的大好形势下,并不是一件难事,关键如何轻松搞定租客,这里,有一个角色互换的过程,往往房主租房租成孙子,而房客成了大爷。​
无论是华人的流行租房网站,还是西人的租房网站, 都很容易的,甚至是免费的post自己的房源上去,只要不离谱的价格,会很快吸引一群租客联系。(当然也可以请专业人士有偿负责租赁),那么下面的事情来了!​
1. 信用调查,防引狼入室​
为自己投资的物业设定正确的租金,这是租赁的开始最最重要的事情, 不要寄希望于过高的租金, 民用租约可以从官网下载,一般六个月一签,然后按月付钱,或再继续六个月,也有一签几年的,但吃亏的是房主, 因为租约期间,涨房租很难,比例有政府限制, 不可以多涨,而大温的房租,整体看涨,有时涨的较快。​
电话接到爆,可能意味租金设定的太低,相反地如果没有电话进来,则可能是租金太高。房东可以从当地报纸或网上查找当区目前租金情况,设定符合市场行情的租金。​
信用调查重中最重, 您可以要求申请者填写完整的个人信息表格, 重要的是目前雇主的联系方式,并亲自电话询问,可以要求申请者自己提供信用分数单,有个软件是可以免费查询的, 要么房主花钱自己亲自查询, 高于600分为佳,低于550分小心。 低于500分一定不理睬。不要妇人之心,否则引狼入室。​
对于短租的房子,上述不适用。​
如果没有时间亲自处理出租的房产,需要雇用专门管理的经理人。花点时间雇用一个最佳的管理人选,能够事半功倍。如果经理人处理事务不当,你或许也要负财务上的责任。事先对经理人做好透彻的背景调查,订出经理人明确要遵守的权利与义务,可以防止未来问题的发生。​
带子女的家庭一般是首选客人,单身男士一般需要多多谨慎核实。​
2. 解决纠纷,让租客开心​
找到一个好房客、一个稳定的房客,是一个可以降低费用最好的方法。当房客反应房子内有任何需要维修的地方,要及时维修,随时保持房子的良好情况。甚至有时提供一些可以拉近距离的小恩小惠给房客,譬如过年过节,送他们电影票、巧克力、餐券等,让房客住的开心,建立起良好的关系,他们更愿意及时付租并维护好房子。​
根据法律规定,房东进入租赁的住宅有一定的要求,如果非得进入房客的房间,记得尽可能至少24小时前通知,等到房客允许之后,房东才能进入他们出租的住宅。还有要保持公正的态度,公平地对待各个房客,设法了解他们的立场。​
要求租客购买租客保险,这一条,对于公寓是必须的, 对于独立房就未必需要。​
尽量避免投诉到租房委员会, 一旦投诉,您能意味着损失更大。​
3. 注意​
最后一个月最好不收支票,以防租客人走跳票。​
出租房屋,一般不会投入大金额装修,因为租金并不会随装修费上涨,但一定要干净整洁清爽。​
购置用于出租的房子,没有必要一定天车站附近,因为很多租客都有车,近天车站的房子往往价格较高,尽管租金较高,但很多客人是不愿租住人声鼎沸的嘈杂之地。​
周边环境差,往往烂人就多,烂账的概率就大。​
大温房地产投资,专家广辉博士陪伴您一路前行。​


5. 出租房子,哪些费用可以抵扣?
与自住房不同的是, 出租物业会涉及较为复杂的税务问题。​
每年房租收入的申报比较简单,但相关费用的申报需要符合税局的规定。具体来说,房屋出租的日常费用如水电气费、房屋维修保养费、地税、贷款利息(不是每月还款的本金加利息)、保险费、广告费等可以从租金收入中直接抵扣。​
要注意以下事项:​
  • 预付费用只能抵扣当期发生的部分,比如,你预付了2年的房屋保险,只能分两年抵扣。
  • 付给他人的物业管理费,剪草铲雪的费用也是日常费用,但只能付给他人,不能就房主自己的劳动部分付费。
  • 有关汽车费用,抵扣需要满足若干条件,比如你自己做出租物业的维护而不是找人来维护,你需要运送工具及材料去你的出租物业处等。如果仅仅是去出租物业处收取租金,你需要有两个或以上的出租物业才能抵扣相关汽车费用。
日常费用及置产费用​
房屋购买的成本中所包含的建筑物部分,购买时产生的经纪费用、会计费用、法律服务费用、及添置家具或设备的费用、房屋装修等费用称为置产费用或资本支出,,置产费用不可用来直接抵扣当年的租金收入,而是要根据会计收入与支出配比的原则在之后若干年根据出租物业的购买年份及设备的类别作资本折旧来抵扣各年度的租金收入。​
如何判别所发生的费用是日常费用还是置产费用呢?​
主要看该投入是为近期带来利益还是为今后若干年带来利益,如果是后者,则是资本支出。​
比如购房后将房屋进行改造和装修以便房屋更适合出租,在卖房之前的维修和装修费用可以作为资本支出,但装修和改造期间发生的软性成本比如贷款利息,地税,管理费等却不能作为资本支出。如果报税时出租出现亏损,即净出租收入为负数,则可以从个人其它收入如工作收入扣除这部分金额。​
由于资本性支出是为未来若干年带来利益,在计算每年费用时是将其摊销到若干年来进行也就是所谓的折旧,在税法上称为资本成本摊销(Capital Cost Allowance,简称CCA)。折旧的提取在税法上有明确规定。税局将类似的固定资产会归类,然后按照其类别确定折旧率。通常这个比例是在未折完的剩余价值的基础上计算,也就是说,折旧会逐年减少。​
另外,折旧有一个基本规定,通常资产的折旧在第一年时要减半计算。比如你为出租物业购买的厨房设备比如冰箱炉具假设购买价为$3,000,属于资产类别第8类,折旧率为20%,但按照第一年折旧减半原则,第一年折旧费用最多为$300,第二年最多为$540。​
需要注意的是如果申报了折旧(CCA),卖房时如果价格高于未折旧剩余部分,以前抵扣过的折旧会被加回(Recapture)到当年的收入中纳税。比如,出租物业购入价60万,过去申报折旧12万,卖出时95万,已折旧的12万会被当作卖房当年的收入,另外赚的35万是资本增值,50%需计入当年收入纳税,这样一来在卖出物业的那一年收入会很高, 超过13.5万的部分收入税率将超过46%,所以是否提取折旧要综合权衡,切莫贪图眼下多退税日后反而交更多的税。​


6. 关于房屋分租
在BC省,至少40%的卑诗省民将住房分租,以租养房。如果在温哥华的你想要将住房分租,需要注意什么问题?​
首先,在自己的住宅中增加一套出租房的做法是从1950年代开始在加拿大出现的,主要针对独立屋,半独立屋和部分连排屋。但针对连排屋的要求和限制相对更多一些。​
作为自己的住宅一部分,次级套房的出租必须拥有独立的洗手间、厨房和居住空间,有直接通往户外的门。需要注意的是,出租房间的面积不能比主要的生活空间更大。也就是说,如果你的主要居住面积仅为1000平方尺,你不能将面积为1200平方尺的地下室出租给他人。​
要获得许可出租,必须符合住宅规划要求,物业法规、住户标准、健康和安全规范,以及火、电等要求。​
比如,2004年4月20日之间建造的房屋,只需要有一个停车位;但此后建造的房屋则要求有两个停车位(一个是原屋主使用,另一个则是租客使用。)​
再比如,出租房间80%的区域屋顶高度要达6‘6”高。​
在温哥华,如果你想要将房屋分租,有这样几个步骤。​
1. 申请市政府的检查,确定是否需要进行改建。​
2. 市政府其后会给你发信,其中包括许可、改建要求等内容。​
3. 将必要的计划和信件一起拿到市政厅。​
4. 改建过程中需要按规定接受市政府的进一步检查。​
5. 如果工程符合要求,将会获得批准。​
6. 申请每年的营业许可。​
费用:​
房屋检查:$171.15​
综合开发和建筑许可:$694​
电力许可:$61​
管道许可:$163​
天然气许可:$163​
年费:​
经营许可$64​
一次性申请费:$5​
费用仅供参考,随市场变动​

广辉地产微信号:kevin5787
逯广辉:
(Kevin Lu Personal Real Estate Corp. of Royal Pacific Realty Corp.),金融博士,早年定居加拿大,精通英语法语,金牌经纪,擅长房地产稳健投资.一朝服务,终生为友,让客户:放心 省心 安心 顺心 开心.
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#7
【素里楼花】崛起中的素里


从人口增长,工作机会增加,以及运输网络的持续发展来看,在未来的5年,素里市将成为最具有房产投资价值的城市


1. 楼盘: Avani Center



楼盘位置:King George Boulevard 和 98 Avenue,Surrey

楼盘户型:studio,1-3室,30层高层公寓&城市屋,181单位

预计完工:2020年

建筑商:Avani Investment Group

内部设计公司: Giraffe Design Group

尽快联系我们选择户型,机会稍纵即逝













户型图随时提供










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2. Linea 项目


楼盘名称: Linea
楼盘地址: 13318 104 Avenue, Surrey
开发商: Rize
户型:28 层 236套单位 包括Studio
1-3睡房及townhouse城市屋
474尺至1491尺。
预计交房: 2021
价格区间: 35万起











3. 崛起中的素里


素里南北18公里,分为中素里,南素里,北素里。 北素里有两个大统华,也有市政府,SFU大学,购物中心等等, 华人喜欢的台湾村就位于北素里东北部。天车站都在北素里,目前的终点将往东延伸至GUILDFORD MALL, 这应该是首期可以预期的项目。 然后是往中部NEWTON的天车延伸项目,也是可以预期的。
目前素里的发展进入快车道, 由于温哥华,本那比,列治文的发展受到地域因素的限制, 素里则是低陆平原最大的城市, 是BC省未来发展的重点城市。
素里已经连续四年被房地产投资网络(REIN)评为BC最佳投资城市。得益于低廉的商业地产租金和完善的基础设施建设,越来越多的企业搬入素里。同时,大量年轻人因为该地房价物美价廉,又大举在素里置业定居。有统计显示,每月新迁入素里的人口超过1000人,给素里带来大量新劳动力。投资与劳动力的同步发展,给素里注入勃勃的生机,形成良性循环的大趋势。
很多项目投资向素里倾斜,已经开始让周边的城市羡慕嫉妒恨。
1. PATTULLO大桥将2019年开工
连接新西敏(New Wesetminster)和素里(Surrey)的Pattullo桥重建计划将于明年夏季开始,预计2023年完成。工程费用约13.77亿元万加元,由省政府独立承担。
素里是最大的受益城市。
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2. 温哥华西雅图高铁项目

许多人把这条线路视为今后20年太平洋西北海岸的经济动脉400km的时速,只要40分钟就能跑到美国西雅图去买买买,一个半小时便可直达波士顿逛逛哈佛大学,想想就好刺激!以后在西雅图找份好差事,每天坐高铁上下班再也不是梦!当然直接的最大受益城市是素里,未来高铁南北贯穿整个素里。


3. 新梅西大桥继续建造

新梅西大桥重要性和对大温未来的发展影响远大于Pattullo大桥,既然Pattullo大桥可以获得13.8亿加元的预算,新梅西大桥理应获得26亿加元的预算。尽管NDP看了部分预算,但还是计划上马的。

这必将大大加速素里和三角洲的发展步伐, 99号高速是大温前往美国的生命线。一旦发生致命地震,BC省所需的救援物质和救援力量必须通过99号高速和1号高速获取。灾区的疏散也需要畅通无阻的99号高速。现有的梅西隧道很容易使这条生命线瞬间瘫痪。



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建成后的新梅西大桥将增强公交车道和HOV车道,用于缓解高峰期拥堵。新桥的设计还将适应未来的快速公交服务。


4. 素里轻轨项目


素里轻轨路线是一条10.5公里长,共11站的L型路线,这条轻轨线路将沿104大道和King George Boulevard大道,穿过Guildford、素里市中心和Newton中转站。
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轻轨项目将于2024年启用,启用后的轻轨车队将拥有16辆 30米长的单铰接列车,车辆容量约为200名乘客,这将比现在的快线B线多容纳约80名乘客。车站站台长度约60米长,这个长度可以允许列车长度加倍。

轻轨项目的承载能力为每小时每个方向可承载2,040名乘客,以32辆双车车辆列车同时运行的理论,将可增加6,000pphpd的客容量。目前,Canada Line的高峰小时运载能力为6,000pphpd,但有能力将运载量扩大为15,000pphpd。
高峰期的运行频率将设定为5分钟一班次,高峰期和中午时段每7.5分钟一般次。从起始站至终点站预计将花费27分钟,仅比现在的96-B线快2分钟。

SNG 轻轨项目将有自己独立的运行和维护中心,这个中心将会设立在位于该轻轨线南端Newton社区的King George Boulevard。SNG的设施中心将包括一个用于控制的行政大楼、维护大楼、运营商设施、服务区、变电站和轻轨站。
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结合上一轮的公众意见,SNG轻轨项目也根据民众的意见在设计上做出了相对的调整。车站的屋顶结构将覆盖大部分的平台区域,从而可以更好的保护乘客,信息板和LED照明灯也会被安装起来。车站设计中还包括更多安全元素,如紧急呼叫电话,下一班列车提示牌以及Compass卡验证器,目前入站验票站台还未设计出来。
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为了保护乘客免受列车运行以及相邻行驶车辆的影响,站台将会设立在道路的中间或马路任意一侧。此外,两边道路将会设有安全栏杆以确保乘客的安全。


同时,King George Boulevard的自行车道将被改为专用人行横道,并设有行人灯以确保过往乘客的安全。为了解决交通拥堵问题,104大道四条行车道的70%将作为轻轨行车道,剩余的30%为两道宽车道,方便更多的车辆向右转道。
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按计划,素里轻轨项目将于2018年底开始准备,2019年将正式施工。五年后将开始运行,预计乘客数量每天在42,000-46,000间,这个数据将比现在的96-B线多3倍。2030年,乘客人数将增至每天51,000-55,000人,2045年会增至71,000-77,000人,预计2030年素里人口将增至800,000,比2017年增加520,000人。
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5. SFU 获 1.26亿拨款扩建,周边社区全面升级


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kevin lu来自广辉地产00:0002:05


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【今日楼花】南素里 联排别墅 2019年交房



买房送2万




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我们已经帮助上百人拿到各类楼盘,只有个别朋友不能如愿,我们会尽力协助!



2. 附:房子各组件的寿命



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#9
【加拿大搬家后这些一定要改!】


1.

移民和居住到加拿大,不少人都会遇到经常搬家的情况。有的人几年搬一次家,有的人一年搬一次家,有的人甚至一年搬几次,最令人头疼的除了打包整理收拾和搬运东西之外便是更改地址的问题了。随着我们都日益融入这个社会,牵涉到的邮寄就越来越多,如果粗心大意忘记改邮寄地址,搬新家后就可能会遗漏掉非常重要的信件,甚至遗失重要个人信息。
小编为大家整理了一份清单和搬家改地址的攻略,希望可以供大家参考!
搬家后遗漏了改地址项目有什么后果?
搬家需要改地址的项目繁多,很容易忘记遗漏。一旦重要的事物忘记改地址,可能造成很多麻烦。
比如汽车保险,你搬家后地址变更没做的话,一旦出了车祸,保险公司可能不赔偿你,一辆车几万块钱不打紧,要是有人受伤那巨额医疗费可是无法承担的。
再比如,如果从一个省搬到另外一个省,如果不改地址,医疗保健卡可能用不了了。此外,政府提供的福利,牛奶金等,如通过支票的方式支付,地址不变更的话就收不到钱了。
Last but not least,政府税务局的地址不变更的话,有可能与税务相关的政府通知你没收到,后果也要自负的。

怎么改地址?
加拿大人每次搬家都要亲自前往去好多地方改地址。身份相关的卡,比如驾照,健康卡等需要到政府机构改地址。各省的政府机构都设有很多地点可以让大家就近前往申请更改地址。
所有更改地址都是免费的,而且带地址的卡一般会在两周左右寄到你的新地址,带有新地址的新卡也全是免费的。不带地址的卡,则一般不会给你新卡,但他们数据库系统会更新你的地址。
如果搬家后电话号码有变更,电话公司也提供一个月的免费留言服务。
加拿大邮局信件临时转寄服务
加拿大邮局(Canada Post)有一项服务:更改地址信件临时转寄服务(Mail Forwarding for Movers),收费不贵而且非常方便实用。加拿大邮局更改地址信件临时转寄服务可以网上操作,填写必须的信息经邮局验证后,寄到你原址的信件就会自动被转到新地址去。

加拿大邮局建议使用12个月的转寄服务,所以一年的服务价格也相对便宜,个人邮件转寄服务月费算下来才$6.83。该项转寄服务,一次申请可以最多转寄同一地址四个名字的信件,该项服务最多可以使用12月。
网上申请一共简单的4个步骤,自申请日起至少需要3天后才生效,因为网上申请可以选择生效日,为避免意外状况建议提前2周申请。除了网上申请,你也可以去就近的邮局申请此项服务,需要携带证明原址的信件等材料,以及你的带照片的身份证明。
在服务生效后,寄到你原地址注明你以及所有其他申请者名字的信件,就会被贴上一张黄标签然后自动转寄到你的新地址,非常方便省心。
此外,还有一种邮局信件服务也可以考虑:邮件暂存服务(Hold Mail Service),5天价格$40.95,之后每天$7.5,价格稍贵,但比较适合临时外出度假不想把信件留在家门口邮箱内的朋友。
改地址检查清单
除了上述的驾照,健康卡等证明你身份的证件。还有不少需要你一一更新修改地址。

税局
迁居后你可以用以下方式通知CRA加拿大税务局:打电话或写信给离你最近的联邦税务局;带身份证亲自到上述的部门;填一张换址通知卡。
汽车房屋保险公司
应及时将新地址通知你的汽车保险公司。通知时要说明:持执照人的姓名,出生年月日,社会保险号,驾驶证号码,以及新、旧地址和新、旧电话号码等。
如果有房屋保险的,也要通知房屋保险你的新地址,一般也会有新的保险费收费额。
电话
包括家用电话和手机。如果你在电话公司的地址不去修改,则你在搬家后,不是电子帐单的话会收不到电话单。如逾期不付,电话公司会停止你的电话,所以别忘了打电话给你的电话公司更新地址。
银行
你的钱!和你财产息息相关的银行和金融机构一定别忘了通知TA们你改地址了,包括BANK CARDS所有银行卡,VISA/MASTER/AE信用卡,还有如果有金融投资的比如股票,基金,人寿保险等,另外还有你所有的MORTGAGE按揭贷款。
医疗保险
这个也很重要!迁居后一定要把新地址告诉当地医疗保险局,否则,你去看病时会有不必要的麻烦,而且如果没更新地址,万一你是先垫钱,保险公司报销,那么寄给你的支票也会到老地址。

水电气等帐单
迁居后应尽早将新地址告诉电力局WATER/GAS/HYDRO。这样做起码有两个好处: 迁居后,旧地址的电费不会再算到你的头上; 迁到新址后,马上就有电可以用。
儿童津贴
如果你迁居时正在领取联邦儿童津贴,你可以用下列三种方法通知有关部门: 你每次收到支票时都附有一个回邮信封,背面印有换址通知单,你填好后寄出即可。具体如何去做:你可以到邮局领一张”换址通知卡”,填好后寄出;打电话去通知。如果你的儿童津贴是直接拨入你的银行户头内的,那么你也要将新地址通知加拿大健康与社会福利部。如果你换了银行或帐号,则应该到健康与社会福利部领表重新申请,否则无法将津贴直接存入你的帐号内。申请时一定要提供银行名称。银行代号,分行代号和自己的帐号。办好这一切后,你就可以不必每月都将政府支票存入银行,也不必担心当真要搬家时还要通知政府了。
社会福利金
社会福利金领取者迁居时,将新地址填在每月寄给你的回邮的信封背面寄出就可以。但有时你有必要到当地省劳工处询问一下迁址后你的档案是否也需要转送。如果需要的话,你还要亲自到新住址所在地区的社会福利处,去重新填表。
失业金
如果你正在领取失业金,那么迁居后,应将新地址填在“失业金领取者申报卡”上寄出。如果不是在同一地区的范围内搬家,也同样要到新住址所在地区的加拿大就业中心Employment Center去重新填表。 工伤事故赔偿 工伤事故赔偿金迁居时,可以用两种方式将新地址告诉有关部门: 打电话通知省政府健康与劳动安全委员会在本地区的办公室;写信通知该办公室的行政负责人。 汽车事故赔偿汽车事故赔偿金领取者迁居时,可以打电话或写信给当地汽车保险公司“申请赔偿者服务处”,告诉你的姓名,档案号,以及新、旧地址等。
养老金
养老金可用以下方式通知有关部门:利用每月寄支票来的信封背面上的换址通知单; 给加拿大健康与社会福利部打电话,提供你的蓝卡上的登记号或社会保险号,出生年月日等;去邮局拿换址通知卡,填好后寄给加拿大健康与社会福利部。
退休金
退休金领取者迁址后,可以用以下两种方式将新地址通知有关的部门 将新地址填在每月寄来的信封背面寄出。打电话给当地退休金办公室,并提供领取人的姓名,社会保险号,以及新、旧地址。

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#10
【草地维护】

1.

大家都知道,影响草地最重要的是:水和营养
营养:每年春天如果有条件应该做Raking, Aerating & Top Dressing。

Raking就是把前一年的干枯的草用耙子清理干净,如果很多年没有仔细清理过最好去home depot租一部Raking machine, 一般4个小时起租,Aerating是把草地打洞,这样水分和养分可以尽可能的进入泥土里,如果地方小的话可以用钢叉,如果大的话建议去home depot租Aerator, 也是4个小时起租,这些机器都比较重,home depot的员工可以帮你搬上车,但你要有人在家帮你搬下来,一般的SUV和VAN都可以装得下。另外这些都可以和你的邻居share,可以减少费用,最主要的是你根本不需要这么长时间,如果大家分担就可以节省很多。最后就是Top Dressing,建议买那种big yellow bag,$135-150之间,但注意别买top soil,那是给你调整不平的地方,营养成分很低,最好买lawn soil. 如果其他店里搞活动的时候也不是很贵,原价一般5块左右一小包,特价的时候最低可以2块钱一包,如果看到这个价格就别犹豫了,起码买个十几二十包。


准备工作做完之后就是要施肥了,我相信这个是大家最摸不着头脑的地方,肥料一般有3个数字,第一个数字是代表草的绿色部分也就是地上部分,如果你的草发黄而且比较细或稀疏,那就要找第一个数字高的肥料。第二个数字代表草的根部,如果你的草根部不够健壮,那就会给杂草有机可乘。第三个数字代表all around的养分。春天在雪都化掉但草还没开始长的时候最好买些有weed prevent的肥料,我见过最好的deal是在costco, 一般$59一大包,但每年都会有2个星期的特价,最多再减$12. 当你的草已经开始长出来并且有杂草也开始长出来的时候, weed prevent就没有用了。要买专门拔杂草的工具,一般特价的时候$35, home depot and Canadian tire都有。

施肥一般一年最少要三次:spring (with weed prevent), summer and fall, 买肥料的时候一般袋子上都会写的很清楚那些是专门秋天用的。工具方面建议大家一定要买个spreader, 而且不建议买手摇的,建议买带轮子的,不需要太大,这个施肥,撒种,冬天撒盐都有用,而且带轮子的spreader又分垂直播撒和分散播撒两种,垂直的好处就是不会让你的草种或肥料撒到花地或drive way上面,缺点是覆盖面积比较小。

每年要做三次播撒新种,其实就是覆盖。不要买那种2块钱一包的草种,那种你要象照顾儿子一样才会有效果。建议买 coated grass seed, 最好在costco买大包的比较划算。春天,夏天,和晚秋各一次就够了。
水是任何植物都需要的重要生命元素,有人会说光也是,没错,不过我们的草地是不能挪动的,所以光我们没有办法控制,这里就不提了,除非你是种大麻的。标准的草地用水量是每个星期一寸,这是个什么概念呢?最简单的办法是在你的sprinkle旁边放一个平底的盆,等水喷到盆里的时候,你就会很容易弄清楚究竟多少才是一寸。另外给草撒水最好在早上进行,因为那个时候的温度比较低,而且太阳也很快就会帮助你的草进行光和运动,晚上只有水没有光效果不是最好的。

剪草也是很重要的,有的人比较懒,把草剪的很短,这对草来说不是最好的,记住每次剪草不要超过草一半的长度,我想大家上学的时候都学过“顶端优势”,保持一定的长度可以有效的防止杂草的生长。特别现在安省已经不让用化学的杀杂草的农药了,就算你家没有杂草,可是别人家和路边的蒲公英吹到你家的草地上的时候,如果你的草够长,蒲公英在没有落到泥土之前经过阳光照射已经死掉了,一旦落进土里你就很难控制了。

剪草机的维护很重要,最主要的是换油和保持刀片锋利。冬天把所有的汽油和机油都放掉,春天再换干净的机油,最好再清洗化油器和检查火花塞,这样可以让你的剪草机用很多年。机油很便宜,这个不要省。

如果有条件最好装lawnsprinkle, 一般大概前后院各$500左右,不过要看你的面积了。

请不要相信任何的lawncare company, 他们收的每年300以上只是帮你施肥而已,他们不会帮你拔杂草,不会帮你浇水,也不会帮你剪草,他们做的都是最简单轻松的施肥,这个只要知道买哪种肥料根本不需要他们。当然如果你是土豪请人剪草就另当别论了。

最后告诉大家最最最重要的就是不能懒,如果春天犯懒施肥,清理干草,撒种,夏天的时候你才会看到它的影响,杂草满地,草地稀疏,这时候已经晚了,以此类推,夏天要干的活不要等到秋天。希望这个帖子对大家有所帮助,我就是每年都在某一时候都会犯懒,时至今日,虽然知道一点草地的维护知识,可是每年都没有做全以上的活,导致我家的草地一直都不是很好,希望今年做到吧!​

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#11
【加拿大频繁换房有税务隐患】

1.

一位女孩的叔叔,是一个非常辛苦劳作的第一代移民。20多年前来到加拿大后就一直身兼数职,甚至从事薪水高,但安全堪忧的苦力工作,就为了一家老小的生活可以早日安定下来。
后来,就是多数移民身上都在上演的加拿大梦的实现:她的叔叔买了自住屋,并且不断搬家,小屋换大屋,然后又买了另外两个出租物业。总之,这位叔叔在落地加拿大的12年里,一共搬了10回家!
说到这里,估计您已经知道我要说什么了。因为,就在他最近的一次搬家后,他被税务局调查了。这个时候,她的叔叔其实已经开始考虑退休。他想和他的家人一起搬迁到温哥华,他最亲近的一个表哥在那里开超市。他想在安省最后的这个自住屋里住上一年,就可以顺利卖掉物业,享受退休生活。

这里就说到了频繁搬家,可能存在的税务隐患。
加拿大是万税之国,但是每一项税收都有其根源和理由。加拿大税务局对于购买自住房的居民,给予极大的便利和优惠。如果您是从建筑商手里直接买,在购买价格里已经包括了大约25000加币左右的合并税。
如果您买的是二手屋,并且用来自住,在卖出后所获得增值部分不需要交税。
我这朋友的叔叔,就是利用了政府的这个政策,基本每年换个房子,每次都衔接的很好,不用交增值税,并且获利丰厚。
对房产投资的热爱,印度人和我们华人比较一致。这几年,我经常会听到华人客户询问这方面的问题。甚至有些客户,在把出租物业租出几年,看到有升值,准备将其卖掉的前一年左右去住,意图给政府一种自住物业的印象。
俗话说:道高一尺,魔高一丈。加拿大税务局不是吃干饭的,更不是我们的朋友。他们的任务就是赚着纳税人的钱,去缴收纳税人的税。这是好事情,否则,我们每一个公民及居民的各项福利怎么会得到保障?
话说朋友的这位叔叔在最后税务局查到后,觉着很冤枉。他的理由是,他没有交这份房产增值税,因为他每一个房子都是用来自住的。并且,每个房子都住过了一年。
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住满一年就算自住房,这是一个有道理,但是在税务局那里说不通的事情。所谓住满一年就算自住房只是一个约定俗成的概念,来源的基础是,如果是投资出租,怎么可能住一年?
加拿大税务局对于自住房的居住期限完全没有规定,对于是否自住房还是投资房,只看最重要的一点:你买房的目的是什么?
即使你在你的自住屋里只住了半年,可是紧急工作调动,或者另外省份的家人生病需要你照顾,你可以立刻把房子卖掉,增值部分并没有因为你需要紧急卖房而失去自住房的获利优惠。
税务局只要求你有足够的理由,和证据,来为你的自住房背书。
朋友叔叔这个案子,最后被判定,除了第一,二个房子属于自住物业免增值税,其它所有的房子都作为生意收入来全额交税。因为前边的房子卖出的时间很久,累计的利息很惊人,加上罚款和由于收入总数的增加累加的税,足以令人接近倾家荡产的边缘。
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这个叔叔不得不取消去温哥华的计划,妻子这些年考取的护士证书也派上用场,开始出去找工作。
税务局的理由就是:朋友叔叔的买屋意图,从第三个房子开始,已经开始了变化。前两个房子,他是真的要住在里边。但是,后来看到房产升值,开始把买进卖出作为一种盈利的手段来经营,这让他的自住物业变成了他的生意,这就必须按照生意收入来交税。
所以,投资房产有必要,自住屋用来自住更有必要。但是,处心积虑钻税务局空子没必要。这就好比开车闯红灯,您每次都过,没人追究,并不意味着您做的对,更不意味着您永远平安无事。
其实,投资房产,有很多合理避税的方法。问问你的会计师,他们都会从税务角度来为你合理的规避税务方面的开支提出中肯建议。
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#12
【加拿大独立屋朝向如何选?】

1.

广辉博士按语
对于刚刚登陆加拿大并计划购买独立屋的人士来说,如何选择房屋朝向颇费脑筋。通常来说,国内的别墅基本都是坐北朝南,但加拿大的房屋各个朝向都有,它们都有哪些优缺点呢?

坐北朝南:大门朝南,后院朝北
一楼的家庭房family room(一般是一家人活动最多的地方)、厨房/早餐区以及二楼的主卧室朝北。夏季由于日照长,下午3、4点过后,这几个房间的温度偏高。后院朝北,不喜欢晒日光浴的就比较麻烦。晚上7、8点在后院BBQ,还会很晒。不过该朝向的好处是,大门和车道朝南,冬天积雪少,门前比较干净,所以冬天白天最好改在living room活动。

坐南朝北:大门朝北,后院朝南Family Room、厨房以及楼上的主卧室或其他一到两个卧室朝南。在加拿大漫长的冬季里,能有阳光照进这些家里人活动多的房间,就会显得非常温暖舒适。而在夏天,由于正午的阳光是直射的,不会直接照射到室内,所以这几个房间温度不会太高。后院朝南,晚上没有阳光,一家人围坐后院BBQ最好不过了。另外,喜欢在下班在后院种点蔬菜瓜果、劳作一番的人士也比较喜欢这种朝向。缺点是大门口和车道朝北,冬天积雪多,容易结冰,应特别注意防滑。


坐西朝东:大门朝东,后院朝西在本地生活时间长的西人可能更喜欢这种朝向的房子,因为他们很多人喜欢日光浴。夏天阳光灿烂的周末,他们或光着膀子,或穿着比基尼,在自家的后院享受日光浴。但华人往往不喜欢,原因自然是“西晒”,由于主卧朝西,经常会热得待不了人,到了半夜,房间还是很热。另外由于西晒,应特别注意窗框和门框的保养。坐东朝西:大门朝西,后院朝东这种朝向的房屋特别适合喜欢“折腾”后院的屋主。迎着朝阳,不怕西晒,一天中似乎任何时候都可以跟花花草草来个亲密接触。与坐西朝东的房子类似,大门一侧的门窗保养非常重要。​
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#13
【广辉谈房】大温买房流程 珍藏版

1. 地段,地段,还是地段

a.学区
一般好的地段和好的学区常常是划等号的。一般新的技术移民大都以家庭为单位。一半以上已有孩子,也有很多人准备要孩子。所以,买房在一个好的学区是所有因素中最优先考虑的。

小学是以住区划分的,只有极个别极个别的学校是跨区招生,买在一个好的学区意味着你的孩子可以上得到更好的教育。在好学区的学校,家长比较富裕,给学校的捐赠比较多一点,学校也就有更多的钱进行硬件投资和招聘到跟好的老师,同时,好学区的学生家长在孩子身上花钱更多,学生的普遍素质较高,意味着你 的孩子会有比较好的同学。
所以,如果你准备要个孩子的话,最好选择好学区,毕竟,买房子是个长期投资,换来换去花的时间和精力实在太多,还是一次性选好了再买。
b.路程和气候
买房应该以上班地点附近为宜,毕竟,上班是天天去,而泡吧和逛街则不是,所以,选择上班地点附近的房子是比较实际的,每天时间上的宽裕会使你比别人多出一到二个小时的休息时间,生活质量有很大提高,而且非常的节省汽油费。气候和路况对房子地段的巨大影响是大温哥华地区比较特有的情况,原理上房子可以买的远一些,开车的话,也就多开十几二十分钟的路,但实际上这是自己骗自己,在高速上,并不是每天能够开一百公里的速度,大温哥华路况层次不齐,坑坑洼洼补不胜补,高速个别路段窄小,高速路道设计不合理,有些高速开着开着有红灯,这些高速,一到风雪天,偶遇车祸,必会堵车,卡城一年里有大半年是冬天,上下班如果碰上堵车,一是费时,二是费油费车,三是窝心着急。

这种特有情况,成为了本地的地段房价的倍增器,成为了一些靠近市区的住宅区比远一点的贵的多的重要原因之一。

另一个特殊情况就是城市四周山峦起伏,区区之间路途不近,从长久来看,以市区中心为圆心,买近不买远是个基本常识。地段远了,其房屋就升值慢。但如果市区内的价格过于炒高,炒家也会向周边地区渗透,比如兰里,素里,艾伯斯福德,米讯,枫树岭等等。在政府强调可负担性的今天,可负担房价的地区应该首先考虑。
地段说到底是个供求关系,市区房屋供不应求,所以房价高,偏远地区房屋供大于求,所以房价低。
c.邻居,安全和环境
好的邻居和小区环境是非常重要的,有很多要素,这要综合来看。
首先,自己中意的房子的附近旁边是否都是房子,还是公寓楼,如果是出租性而非自住性质的公寓楼,就会意味着常会有很多陌生人来往,对安全会有一定影响。
其次,小区的地理位置是怎样的,靠近高速,大马路,机场和货运铁路,就意味着会有噪声。小区是否封闭,封闭的小区,意味着外人不太容易进来,安全性好,并且经过车辆也少。
再次,看小区格局,房子之间间距大,绿化好,树木茂盛,小区就好




2. 买方经纪,卖方经纪,没有经纪

找有经验的经纪人是非常值得的,但一定要经纪人弄明白你的想法。买方找自己的买方经纪,并通过他(她)下Offer,这绝非可有可无。2018年6月16日开始,BC省地产经纪被立法严格限制经纪人同时代理买卖双方,也就是说,买方需要有自己的经纪人。
首先
,我们仔细思考一下,把房子委托给经纪卖的时候, 卖方的经济人会承诺保护卖方的利益,最大程度的售出好价钱,一般卖主会和他(她)的代理人已经有了长期的接触甚至会有一定的交情,亲疏远近可想而之。如果你直接找卖方经纪,卖方经纪会不会从买房者的角度考虑, 提买方省钱?其次,直接找卖方经济人并不能帮您省钱。如果是卖方经纪在帮你下Offer,需要你签一份Dual Agency Consent,表示你同意并了解规章,全部的代理费都要归这个经纪,一般他(她)不会把经纪费降下来。而通过买方的经纪人下OFFER, 您的经纪人是不向您收取服务费的, 因为根据协议, 买卖双方的经纪人会根据一定的比例从卖方提供的代理服务费中分摊。

再者,没有自己经纪人的帮助,您的信息是不完全的。对于公众能看到的MLS,除了信息在时间上滞后两个星期以外,比Agent的能了解到的信息也少很多,比如:您下OFFER的这所房子以前的买入价是多少,周边房源最近以来的成交价和成交的情况等。你没有REALTOR的帮助如何知道要价是否合理呢?

好的房子,如果要价合理,一般会很快卖掉,甚至超出要价,这种情况在买方或卖方市场都可能出现, 卖方市场会经常出现。​




3. 看房

一旦看到了中意的房子,就要和经纪预约看房

a.整体印象
一幢房子的整体印象是很重要的,如果看上去破破烂烂的,那么房主在平时就疏于保养,懒得连卖房前的稍是整修都不弄,暗示着买下后会化大价钱去修,一幢房子花大钱的地方常常是看不到的地方,如承重墙裂缝,墙内管道堵塞,房顶漏水等等。而房主可能恰恰是这些个原因才想把房子出手的。
整洁干净的房子代表着房主勤于修缮。当然,许多卖方经纪会让卖主化些小钱整一整,最常见的是把内墙刷一刷,顺带把裂缝抹平,看房的时候,要透过现象看本质。

b.房型
本地房子一般有如下几种房型:
平房(Bungalow)——地上地下各一层,一般占地稍大,适合年纪稍大的人居住,不用爬很多楼梯
楼房(Cottage)——地下一层,地上常见为二层,也有三层的
错分层(Split)——房子左右高度错开半层,一般占地也稍大
按照房子的连接情况,分为:
独立房(Detach)
半联体(Semi-Detach)
镇屋或排屋(townhouse)
一般同等房子,价格以独立房为最贵,其次半联体,最后镇屋,占地也是独立房最大,但冬天取暖,以镇屋最省电
c.新房和旧房
新房还是旧房,要根据个人情况而定,毫无疑问,每个人都喜欢新房子,但是,事情并非一概而论。
新房子的好处,在于其新,入住后几年内没有维修的烦恼,最重要的是,住着心情舒畅。一般来说,新房的房型设计更好些,更现代些。自己又是一手屋主,隐患也较少。但同时,其缺点也是挺多的,因为新房子一般造在较偏远地方,就面临着前面讲到过的地段问题,学校一般,交通不便,小区不成熟等等。同时,越靠近市区,越是无地可圈,即使有市区新房,那也是极少数极少数的,成本高昂,求远大于供,房价会是个天文数字。另外,新房子的质量也是个问题,这和近年来建筑商的急功近利有关,常常入住后发现大量问题,而这些问题往往要经历半年时间才能基本彻底解决,同时,由於原材料大幅涨价的原因,建筑商一般都用较便宜的木料,用便宜木料的坏处,短期内是感觉不出来的,但好坏木料的耐久性上是有很大区别的。
买老房子,在於看中其地段,反过来说,几乎好地段的房子全是有年头的,如前所述,好地段意味着好的学校,方便的交通,成熟的小区等等,并且,很多老房子本身情况并不差,屋主好的房子,常年在维护,里里外外早换过了,而且老房子一般占地较大些。有些房子的结构用水泥,外墙用石头的,更是没有问题。老房子的问题是,可能会有些隐患存在,验房要特别注意,并且,总体上,今后的维护费用会比新房子多许多,需要注意的零零碎碎比较多,也比较费心。
d.结构和地基
每间房子的用材都是不同的,以内支柱结构来说,有水泥,钢,原木,合成木,水泥和钢为好,合成木最次。即使在同一间房子内,也会有分别,常见的是地下室的地基部分用水泥和钢支撑,上层用木结构支撑,用原木支柱的大多为有年头的老房子,也只有以前造的房子才用得起原根的大木,原则上原木问题不大,这些硬木如果不受潮腐烂,支撑个上百年都没问题。现在有些新造的房子,支柱都用的是细细的木头,为了支撑起上层,通过计算,以增加支柱数量来做到,然后用内墙一封,什么都看不到了,这就好比是用一排牙签支起一个碗,质量是很低的。
每个房子的横梁和地板也是很能说明建筑商的用料的,好的横梁应该用整块硬木来做,但由於成本的原因,很多房子的横梁是用几条薄的长木并合在一起来代替一整块硬木,部分地方甚至用合成木屑木来代替,成本的下降是以质量为代价的。
地基是一个房子的根本,好的地基让房子不会倾斜,地基不好,地面就会沉降,造成房子倾斜,影响地基的因素有很多,一般除了造房子时打下的先天因素,后天因素通常有雨水,树木和土壤三种。有些房子地势较低,这就应该沿着外墙四周挖排水道,否则,四面八方的雨水和雪水汇聚倒灌,造成房子地基常年泡在水里。有些房子紧贴屋边种了树木,要知道,即便是树种在院子的那一头,如果是棵大树的话,它的长长的树根也极又可能已经钻过了地基,树根力量的巨大是我们没有估计到 的,一旦钻透了地基和外墙,就会把房子往上拱,破坏力量是很大的。

e.屋顶
冬季气候使得屋顶损耗很快。每年冬季的来临是屋顶强烈收缩,而到了夏天,屋顶又受热膨胀,冬夏二季,从最冷的零下几度到最热的零上30度之间可以有巨大温差。所以一般屋顶过了15年以上就要考虑更换了。
外房顶和里面房间顶之间有个空隙层,这个空隙在冬天必须保持和室外温度相近,换句话说,温度必须很低,否则,这个空隙层的热气会使外屋顶的雪融化,再结冰, 这样,渗入屋顶缝隙的水结冰后会膨胀,对屋顶的破坏力是成倍的。而有些屋主根本不知道这个知识,不只屋顶受损,而且导致屋内暖气上漏,是暖气费大幅增加。

所以买房子的时候,要抬头看看屋顶,看有没有起壳,是不是平整,同时,问一问房顶的年纪,超过年的房顶就极可能会漏水,在进内屋看的时候,要看看内房顶有没有水渍。很多经纪会告诉你房顶可以撑个15年,或者告诉你这个房顶是25年质量的,对此,你不可全信,最多将信将疑,姑且听之,。一般一个房顶起码$5000-$15000左右,是买房后维修的大头。
f.供暖
按供暖系统的能源类型,有用电,用油和用煤气三类。一般用电的最多。用油的常常为老房子,用油相对要麻烦些,家中地下室会有一个大油箱,很占地方也不太安全,而且要定期检查。用气的就比较少。
以散热类型来说,有电热板,热通风,和热水汀三种。电热板最老式,最常见,也最耗电,室温上升慢而且回使房间过分干燥,但可以通过各个房间分别安装定时调节 器来控制室温以达到最大效率的利用能源。热通风的好处是室温上升快,而且效率高较省电,缺点是分别控制室温不易,要热全部热,某种程度上造成浪费,与省电 的好处相抵消。热水汀的好处是房间不会很干,但热的最慢,而人离开后即使关了实际上还有一段加热期,与电热板一样,时间差的原因造成隐形浪费,而且没有定时控制器可装以节能。
一般来说,热通风型加热形式最好,一次性投资也比较大,主要是铺设管道铺设和安装炉子的成本很大,如果把其他类型改造成热通风型,有可能总投资达$20000以上。
g.外墙
看房时,应该绕屋走几圈,看看外墙。从外墙可以看出许多问题,有裂缝的话,就要看方向,如果是横向的话,问题还不是很大,但如果是纵向,而且较长的话,就有可能是地基出现不平,或者有树根拱抬,危及房屋根本,维修起来可能是笔大钱。
有些老屋四面墙爬满了藤,有人认为很浪漫,其实这对房子是非常不好的,由於植物的力量是惊人的,这些藤会钻入墙体,造成很大破坏,而且房子常年被藤遮盖,很阴湿,又晒不到阳光,会造成霉菌的滋生,风水学上也忌讳这种太阴的情况。
h.窗和门
把全部门和窗换一下大约$1500-$2000左右,自己换门还行,换窗可就难一些了,如果请人做,成本会大增。而且,就门和窗本身而言,其代价从$50-$250不等,尤其那些带玻璃格的法式门窗,用好木头做的都在$200以上。
冬天看房的时候要注意窗上是否有水的雾汽,如果有,说明窗不密封,漏冷风进来。
随机开一二扇窗看看,看看是不是难于开启,会有一些感性认识。

i.下水道
下水道是比较难查的,主要看水斗下水快不快,如果下水很慢,说明有堵塞。

要问问下水道的材料是什么做的,能耐多长时间,如果下水道漏水,那可是要砸了墙去修的。
看看各处地板和屋角,有没有经过水浸的痕迹,就大致心里有个数。
j.地下室
大温哥华地区气候湿润,但一般地下室不会象中国一些城市那样比较潮湿,也要稍稍注意一下,如果地下室湿度大,可能是有漏水,或者通风不够。
地下室如果是没有装修过的,那么装修一下全部大概要2-3万,看其大小而定,装修过的,要看隔温隔水好不好,如果隔温太薄,或者漏风,地下室是很容易一年让你在暖气费上多花上个几百块的。
k.固定附着物
按照法律规定,所有的固定附着物属於房子的一部分,前房主不可随意取走或敲掉。但是,还是有些东西属於擦边球,所以不管怎样,问清每一样东西的情况可以避免以后的纠纷。
玻璃和镜子,灯,画,窗帘,固定在墙上的橱和架子,以及其他一些固定装饰,都有必要问清和记牢。
当然,这一般在有意下单的第二次看房时才去问这些细节。
l.其他以及修缮费评估
一个房子的细节处很多,无法一一细述,而且,每个房子有各自的特点,优点多于缺点的就是好房子,并且,千万不要被原房主的个人装饰装潢以至于气味误导,因为哪些与你无关,你买的是个空房子。
一般在验房后都会得到一份验房报告,这份报告其实是本大致有400页的大书,里面罗列了各种情况以及修缮费用,但问题是你要看中验房后才有,所以,借一本或廉价买本旧的先研究一下,增长些知识后再看房也是个明智之举。​


4. 合理报价

杀价是个重头戏,也是一场比耐心比智慧的战斗,它直接关系到你投资的成败。价格是心理游戏,任何房子本身,就是全新的也不值那么多钱。买房更多买的是地皮,而地段的价值是没有办法估量的,因此,只能通过参考同地段别的房子,以及目前市场价位来衡量,而且,同样一间房,不同的房主心里要价是不一样的,而且,不同的卖方经纪也有不同的影响力。
a.喊价的构成因素
房主的叫价一般由三个部分组成:房主的心目中实际所得,经纪人佣金和房主心目中留给买家的还价余地。举例来说,房主希望实际收益为$200000,并且留给买家的还价余地为$20000,付给经纪费用为:200000*7%=14000,所以他要叫价$200000+$20000+$14000=$234000
当然,这里面的任何一项并不是一成不变的,要知道,还价就像一根橡皮筋,经纪的作用是把它往二头拉,如果买方这里拉不动了,就在卖方这里压,如果买方还价比较坚决,经纪人为了促成成交,会反而反过来帮助买方劝说卖方降低心理价位。并且,如果没有买方经纪,卖方经纪会很乐意的向房主表示愿意降低一部分佣金,因为,即便是降了佣金,也是独吞,也比和买方代理平分了好。

b.谈判技巧和策略
总体来讲,就是一个字:坚决。你是付钱的人,任他讲的天花乱坠或口干舌噪,如果你觉得对方水分太大,但是还是还不下来,情愿放弃。
一般,首次还价一定要狠些,应该比计算出来的更加低一点,一方面给房主一个心理打击,暗示着这个房子不值那么多钱,一方面,为下次的还价作个好的开端,如果上来就给了个好价钱,以后就压不下来了。
谈的时候,应该是他急你不急,调整好心态很重要,即便很想买下来,还是要表现出无所谓的态度。当然,可以通过罗列一些有利于还价的因素,如地段的缺陷和房子 本身的毛病,来帮助说服对方降价,其实,有些时候,即便是有经验的老经纪,也不一定可以把针对某房的降价的因素研究的很透。通过罗列一些缺点,可以提醒对方经纪还有其他一些原因可以帮助说服屋主降价。
对方经纪是没有权力同意任何价格的,但他可以对房主有很大影响。 任何时候,不要被对方误导,可以仔细听,但未必全部相信。 有些时候,观察和等待是了解真正价位的一个办法,如果在市场上放了一段时间还卖不掉,房主自己就会调整价位。当然,风险在於,喜欢的房子很可能被别人买去了。其实,你要的是质高价廉的 房子,这点心里要明确。坚决的态度不等同于固执,如果真的看到了非常好的房子,价钱也合适,适当的展现一些灵活是必要的,如果一点弹性都没有,是买不到房子的。
c.附加条件
银行贷款成功和对验房结果满意是非常重要的二大必要成交条件。如果没有把列入贷款成功条件而银行方面有贷款的问题,并且房子已经买了,那么,就会有法律上的麻烦。而如果没有把满意验房作为条件的话,那根本不用花钱请人验房,因为结果都一样,你无论好坏必须得买。
有一些大件常常是随房卖的,以价值次序依次为:炉头,冰箱,洗衣机,烘干机,洗碗机等等,尽管不是固定附着物,也常常是随着卖的,有时,因为东西比较新,也比较高档,房主不把这些罗入包含之列,对此,在还价时应该把它们全部列入附加条件,要求成交价包含这些大件电器,不要白不要的,当然,必要是可放弃要求, 作为退让的一部分条件。这些电器全部买新的也要好几千加币至少窗帘一般也可以指明要,但这跟家具有个颜色配套的问题,有些卖主要带走的,无关紧要,虽然不一定要,但可作为讨价还价的一个条件。
看房子的时候,尽量注意固定附着物,如依墙固定的柜子,镜子等,把这些一一列入该房价包括的清单,以防交房时,这些东西都被拆走了,并且留下一个难看的又难处理的墙洞。
d.陷阱和欺骗
买房人常常会发现自己在和别人竞争同一间房子,这就陷入了一个二难的陷阱,不喊高吧,买不到,喊高了吧,不甘心让房主渔翁得利,在这种情况下,建议是情愿失去机会,也不要盲目竟标哄抬。如果连竞价的对手是谁,甚至这个“对手” 有没有,存不存在都不知道,竞价的结果常常是再次太抬高价格,刺激对方再加价,就是买成了,也是当了回冤大头。
正确的作法是让对手叫价,自己旁观,由於房主有一个后备的买主,常常不会接受较低的价钱,而如果没有卖成,等到对手退出后,房主的心态会不同,因为已经少了一个买主,就剩下你一个了,他也比较容易接受低一点的价格,在实际情况中,第一个高的价钱没有接受而过了一个月接受了更低价钱的卖主还是不乏其人的。
卖房子是不可以在房子的缺陷上说假话的,所以,当你问到某些细节,对方说不知道或不清楚的话,那就很可能有问题,记住这些地方,下次验房时让验房师告诉你真正的情况。

房子在卖以前,会小饰装修,常见的是刷墙,刷过的墙有些水渍和裂缝就看不见了,验房师也是人,你看不见了,验房师也一样,所以还是要自己留个心眼。

看房的时候,卖方经纪会搞一些小花招,例如,放一些柔和的音乐,房间内喷香水,把房间搞得干干净净的,放一些家庭照片,尤其是小孩成长的照片,暗示你买下 后,也会是这样的一个健康而幸福的家庭,靠近街的,会把门窗都关上,防止街上噪音进入,后院和台阶比较破旧的,会把后门关的很严,夏天的话,把空调开足, 在地下室放台风扇通风等等。这些都称不上欺骗,但都是些扬长避短,给出好印象的手段。​


5. 验房

买好房子,都要请验房师验房。对于新房子的验收,一般人家都是自己验房,但是如果经济允许,也可以考虑请验房师来帮助挑毛病。
a.验房师
任何人都可以自称验房师而不用负法律责任。加拿大是不颁发验房师执照的。所谓的验房师证明或执照,都是各公司自己颁发给自己属下的验房师的。所以聘请专业大公司的验房师比聘请个人或小公司的验房师会好些,因为大公司对旗下的专业人员要求会严一些,防止一些滥竽充数的人损害公司名誉。
目前每个省都有自己的验房师协会,由该省的各大验房公司共同参加,整个加拿大总验房协会,目前正在形成之中,其实,合格过硬的验房师并不多,各验房师擅长的地区是不一样的,由於一些验房师专门验某个地区,所以他会对这一地区的房子结构,特点和常有缺陷特别熟悉,聘请验房师时要从候选名单中挑选熟悉该地区的验房师。
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一般不要从经纪推荐的名单中挑选验房师。验房师本身这个职业是挑毛病找缺点,而经纪人当然是希望毛病越少越好,也就越容易成交,所以二者的根本点是相抵触 的,有些验房师由于太敬业,老是找到很多毛病,就会被经纪列上黑名单,而经纪可以拒绝让某个验房师验房。如果为你把关的验房师是经纪推荐的,结果可想而 知。
b.验房过程
验房一般需要3小时左右,少于3小时说明验房师可能没有很仔细地验房子。在这段时间内,切记一定要跟着验房师跑上跑下,看明白弄仔细,不懂的或者有疑问的地方一定要马上问,验房师是你花钱请的,回答你任何问题是天经地义的事,千万不要浪费这个大好的挑毛病和学习的机会,过了这次,很难再有机会有这样一个有经验的高手帮你全面答疑和查问题。
并且,验房师也是赚钱吃饭,例行公事而已,如果你不问,他也不会主动说。所以,验房过程中不要和经纪聊天谈话,以免失去更多了解房子的机会。而且,在出验房报告前,不要让经纪和验房师有单独谈话的机会,以免验房师受到经纪的影响。
验房结束时,验房师会给出一份详细的验房报告。这份验房报告其实是一本几百页厚厚的验房手则,从房子的所有方方面面给出一份评估,验房师会化上半个小时给你解释每一部分的结果,你要尽量全部搞懂,因为每个结果都意味者将来可能的费用。如果有些还是不能当场明白,验房手则都有详细说明。但有一点必须问清,就是需要多少钱才能修好。
c.验房后的还价
一般验房后如果没有重大问题,可以选择接受,或者根据验房结果小幅还价,一般房主不太会再次降价,但是,如果的确会发生一些维修费用的话,验房报告是再谈价的很好的依据,当然,如果谈不成的话,你会面临着无条件接受,还是损失几百元的验房费而撤退的问题。
千万不要当场就签字同意验房通过,这是房子最后成交的最大障碍,十有八九双方经纪会逼夹着你让你马上签字画押,这是很不道德的,你一定要回家冷静,作出分析判断,决定是否再还价或让对方作出改进,只有当你满意房产状况,才可以签字。​


6.

所有的条件和要求,必须白底黑字写在OFFER上,口说无凭,切记。



需要注意几个日期的问题:
验房期限:一般以OFFER接受之日起十天(含休息日),过期不验自动认为满意。这里千万不可掉以轻心,因为这几天你联系或中意的验房师不一定有空,所以尽量要求多点时日。
贷款期限:一般以OFFER接受之日起十天(含休息日),通常时间等同于验房时间,以便期限到了后,统一签署条件解除文件。如果贷款批不下来,offer视为失效。就谈不上24小时内缴付押金。
过户日:过户日也是公证日,在BC省,您的律师或公证师有可能需要您提前几天去办公室签署文件并缴齐房款。公证那天开始,理论上房子就是你的。但您未必能拿到房子钥匙。

交房日:offer里有确定,交房日是拿去房屋钥匙的日期,公证那天开始,理论上房子就是你的,但有些卖主希望在公证后几天之后才撤空,这对于你会很麻烦,但只要offer里有写定,买家就必须遵守,并不是说免费借给卖方住,因为通常买卖双方费用的切割是按交房日期,这项有律师完成。买方需要注意的就是, 提前安排好装修以及电气网络等的开始时间。


7. 贷款


2018年初开始,各大银行收紧贷款政策,人们发现,贷款难度大大增加,不但金额减少许多,而且条件也越发苛刻,特别是利用再抵押来购买投资房的行为被极大地遏制了。
a.时机

贷款利率的洽谈实际上应该是所有步骤中的第一步,在看房前早就应该谈好的,等到卖主接受还价,房子都买好了再去谈已经是太晚了。原因是一旦OFFER被接受,对方一般只给出10天时间,注意,并不是10个工作日,在这个10天里,你要完成验房,银行贷款确认,再还价直至最终合同所有条件满足,时间非常的紧,根本没有时间到各大银行分别约谈贷款利率事宜,就没有时间进行比较。而且即使随便谈个银行,谈的利率就是那个星期的利率,如果利率是上涨趋势的话,就失去了得到前几个月低利率的机会。b.获得最低利率
任何一个银行和任何一个放贷员决不会傻到一上来就给个最低利率给你,要知道,利率上差个零点几,动不动就差个成千上万的,放贷员是能给高尽量给高,他们个个是身经百战的谈判,高手,每天的工作的,很大一部分就是和客户谈利率,对於他们不要太费口舌,因为这不是你的强项,而应该在约谈前在网上搜索好,知道了最低利率,心里有底,就直接问他能不能同意更低或者相同的利率。一般就能够和网上该年限最低利率持平,或多个0.1-0.2%,如果能够比最低利率少个0.1-0.2%,已经是相当不错了。

最低利率可以到以下网站查到
www.canadamortgage.com

c.浮动利率相比固定利率
浮动利率是个陷阱,一定要固定利率。

在和银行谈的时候,你会发现所有的银行都会极力推荐你选择浮动利率,也会列举数据告诉你浮动利率怎么怎么好,怎么怎么省钱。但是,这是一场猫和老鼠的游戏,银行是利益至上,你省钱了它就少赚,很现实很残酷,这就是银行极力推荐浮动利率的根本原因。
浮动利率的陷阱在於其浮动,以目前情况来说,基本上上浮的可能性大的多,其中有二个未知因素,就是上浮的幅度和上浮的速度,理论上将,第二天利率上浮翻一倍也是可以的,因为你选的是浮动,你没有控制权,什么时候浮,浮多少,银行或是国家说了算。然而,当银行给你算的时候,没有把这些未知数放进去,把浮动利率的百分比以固定利率的公式来计算,当然你就会觉得很省钱了。
浮动利率还有一个问题是利息的计算,因为利率一直在变,计算相对复杂,也有听说过发现银行多年算错,你不可以说银行是故意的,但也不能排除这个嫌疑,就算不是故意的,银行全靠计算机,计算机也有算错了时候,例如网络问题造成数据没有及时更新,导致出现错误计算,并且以后的所有计算都是基於前次错误的结果等等。
还有一个问题是太操心,没有一个人会老是惦记着去查利率变了没有,并根据新利率计算当天利息的,相信很可能有人直到还清了也还闷在鼓里。有许多银行会 试图说服你,告诉你在任何时候都可以改成固定利率,但是,他不会强调如果改成固定利率的话,你只能得到一个非常高的贷款利率,相比直接谈得到的固定利率, 会差了老大一截。这样,又变成了风险承担的问题。以五年期为例举例来说,银行牌价当前固定利率如果为6.05%,而你能谈到4.65%,浮动利率能谈到3.5%,但你贪小选了浮动利率,如果一段时间后利率猛涨,银行牌价成了7%,浮动也涨成了4.5%,这时你希望固定下来,那么银行多半会给你7%-1%=6%的固定利率,比起当初4.65-3.5=1.15%的差价实惠,以后的日子会通过6-4.65=1.35%的差价来赔还,而如果你不去固定,则利率不断升高,心理和经济压力越来越大。所以,归根结底,是风险的问题,浮动利率就是赌利率上涨慢。买房是个大投入,将来的负担应该算清而不宜去赌利率。历史上涨到百分之十几的利率也是常有的。
固定利率就没有这些问题,它其实是个平均预估值,所以比当前浮动利率会高,但它不会在升了。固定利率对於买房者是重要的,它给予了买房者一定的经济前瞻性,在利息几年之内不会有变化,经济上自己可控制。
浮动利率就是银行把风险转嫁给贷款人,银行稳收利息。
d.贷款时限
贷款时限一般人选3-5年为最多,但也不要太长,首先年限太长,利率会很高,因为银行的利率计算公式认为风险很高,所以给出的利率也就很高,其次,一次定的年限太长,会把自己束缚住,如果在短期几年内由於各种原因而要卖房的话,就等於和银行毁约,自己要付很大一笔罚金。
有一个办法可以免除罚金,就是让买你房子的人继承你的贷款,但是,一般买主是不愿意这样做的,因为计算会很复杂,手续也繁琐,而且继承的贷款额度也不一定合适买主,除非当时利率升到很高,而你得到的利率是以前谈的,低很多,这样买主才会感兴趣继承贷款,但总的来讲,会很麻烦。
到底是几年,要根据自己情况,结合利率的长期走向来定,有很多人喜欢5年,但也有人喜欢3年加3年,不一而定,因为利率变化是个不确定因素,没有办法说哪个更好些。
e.银行选择
贷款最好找中等银行,大银行如ROYAL BANK,根本没有谈的余地,一副衙门八字开的官僚面孔,这是因为它客户多,业务多,不在乎你这个小客户,所谓店大欺客。当然,这里并不是指它的接待态度,所有银行人员谈话是都面带笑容,但笑容不能当饭吃,要看它真正肯给你多少利率。
太小的银行,或者没有太多办公地点的银行,感觉不可靠,说不上不好,但一般小银行能给的利率,其他银行也给的出,所以在网上看到最低利率的银行,是因为它银 行小,只有通过放明最低贷款利率来吸引客户,银行基本上大同小异,同样的低利率基本上在好几家银行都争取得到。正确的做法是拿着最低利率的信息,争取找一家相对大些的银行。
NATIONAL, SCOTIA, DEJARSDIN,MONTREAL BANK基本上都属於这类中型银行。
f.利率降低的机会:跟踪贷款利率
一旦谈好了一个好的贷款利率,就应该让银行出个预贷款证明,这是不要钱的,但有二个好处,第一是把谈好的利率白底黑字写在纸上,以防有变,第二是在给OFFER的时候,有时卖主会要求看你的银行同意贷款证明,到时候去弄时间就比较紧了。
谈好了利率并不是一劳永逸了,因为,一般根据协定,在买房前,如果市场贷款利率下降,你有权力要求把利率跟着下降,但一旦市场利率上扬,你的利率是不动的, 这也是为什么谈利率要越早越好。
值得注意的是,利率的下降不是自动随着市场下降的,而要你自己关心,自己去说的。利率一旦谈好,有效期为半年,在这半年内,直至买房,要每星期跟踪利率,如果下降了,要立即和银行谈,不可拖延,因为如果再升回去,你错过机会,就没得谈了。
另外你要明确知道如何及时取得准确的比较信息,如PRIM利率,以作参考。因为你的利率是谈下来的,不是公布价,你如何进行参照是个重要的因素。例如,你可以说,现在我得到的利率是X,而当前银行的PRIM利率是Y,如果那么利率差价为Y-X,如果银行下星期的PRIM降低了Z个百分点,你应该马上向银行要求更新你的利率为X-Z,每个银行的PRIM价有时会不同,但大致差不多。虽然下降可能性不大,但还是要注意。
g.设定还款日
分期还款的周期可以有:每月,每周,每两周,加速每两周之分。其实,其根本在于你尽量一有钱就还,不要把现金过多地,不产生效益地留在手上,一般来讲,还款周期就是个人的工资收入的周期。
例如,你是每二周发薪水,如果你选择每月还X元,那么大多数情况下你根本不必攒到月底,因为你在攒的过程中,攒下的钱并没有立刻产生效益,反而会因此多付利息,正确的做法是选择每两周还。
加速两周其实和每两周偿还没有本质区别,其实就是因为每月有30到31天,是4个星期加2-3天,让你在两个星期的时间还两个星期多一天的钱,银行都把加速两周作为推荐选项,但本质就是每次多还点钱,当然,多还了,还得快了,利息就少了,也用不着25年还清,22年就行了。实际是,如果偿还能力强有多余的钱的人,大多会买更大的房子。这跟个人能力有关,不是利用算法省钱。
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h.和利率一起谈的东西
谈利率,一定要要求如下利益:
首先是免除公证费,或要求报销更高的公证费用额度,目前的公证费都要1100-1400加元,如果银行只给报销一部分,剩下的就要自己掏腰包,好的银行是会给你差不多的额度的,不至於自己掏钱。

其次是免去银行评估费。银行要贷款给你,就要去看看房子值不值,所以有评估费一说,虽然一般都免了,但一定要提出免除,防止以后乱收费。
再次要免除房子交割日以后和开始例行还款日的之间几天的利息,例如,房子公证日为某月一日,你选择每两周发薪日还款,注意公证日(就是交割日) 和第一次还款日的间隔,防止银行找些原因另外加收你几天的贷款利息,然后要求银行给你优惠的信用额度(CREDIT LINE) 的利利率。一般可以谈到等同於PRIM利率。也可以要求增加信用额度,备着以防急用。
最后要问清加速偿还的可能性和额度。一般银行都允许每年年底多还个10-15%左右的,以及允许每月加倍偿还。虽然你可能并没有能力去这样加速偿还,但要留个可能性在那里。
和利率一样,一般根据各银行的不同,放贷员的不同,你本人谈判水平的不同,所有限额都会有所不同。​

8. 公证


BC省,买卖双方各有自己的公证师或律师,自己只跟自己的法律代表联系。不同于中国,这里的公证师不是政府机关,都是私人性质,公证师要考执照,但考出后,是自己开门营业,自己定价。经纪会推荐一些,最好自己到处问那些买了房子的人,每个人那里打电话去问价钱,找一个收费低的。除非疑难问题,对于买房交易,公证师之间区别并不大。
除了公证本身,有一点很重要的是要有一定的现金准备,因为大多数情况是卖方早已经把地税付清,你除了支付公证费,还要支付给卖方已经付给政府的地税。另外,政府的一次性买房“交易税” 也是一笔不小的支出,按目前的算法分段抽取,前20万为1%,20-200万为2%,200-300万为3%,300万以上为4%,由买方支付
值得注意的是,公证那天就是你成为物主的一天,你从此以后就要对物业担负起责任,任何的问题都要靠自己去解决了。​

9. 入住


a.准备入住
房屋保险:
房屋保险必须从公证之日生效,从法律上说,房子从公证日开始就是你的了,如果出了问题而没买保险,自己就要承担全部责任。所以,房屋保险应该在OFFER接 受之日开始,就要四处问价,每个银行每个银行的去问。并且,一般把房屋保险和汽车保险捆绑在一切去问价,房屋和汽车保险在同一家公司承保,车保和屋保同时 都会有一定的折扣。一般不可能车险正好在房子公证日到期,你可以打电话去保险银行问,要求本年度的车险合同提早到公证日取消,一般都允许,免费并且退还未保时期的差价。
房屋保险有很多条款,不同公司有细微不同,要一一问清,不要轻信诸如全保之类的话,要问清到底包含哪些条款,保额为多少,在什么情况下可以申报赔偿。
房屋保险条款的具体情况每家公司都不同,保额也会不一样,有时候一家公司的二个承保条款在另一家公司会是笼统地含入一个条款之中。

除了缺省的这些条款,也要考虑到本身的需要而增加可选条款,如,考虑到下水道已经年代久远,可以增加投保下水道漏水修补这一条以备后患。
选择报警公司:
家中装有中央报警系统会使房屋保费下降,虽然报警系统每月缴费,但是保费的下降可以抵冲掉很大一部分。而且家中安全性能增加。报警公司每月收费从十几到几十块不等,合同常常与是否买它设备有关系。
预留装修时间和装修后时间:
装修典型的是刷墙和铺(或漆)地板。这有一个次序和等待干燥的时间问题,还有,装修后需要留几天通风,以排除有毒气体。
电表,煤气表读数并开通自己家的电气账户:
需要在拿到钥匙后马上检查度数,如果和前屋主公证是讲的出入太大,你可能要付清这个差额的。
通知改地址:
要通知方方面面你改地址了,列出一个单子,逐个打电话,最好在邮局花几十块钱把半年内所有的邮件都转到新地址,因为你100%会漏掉一些该通知的地方,而且有些机构工作效率慢,有时间差通知半年了还往原址寄信的很多。
查看交通线路图:
找出新的地方的交通线路,并发现最优化的路径。

不要随便丢弃“无用” 的东西:
搬家时不要随便丢弃东西,有些看上去没有用的东西,可以想一想再扔,例如很旧的床,有时候会是装修车库或地下室很好的板材,尤其是木头,把一些旧家具拆零可以用来派很多用场。

b.跟据验屋报告决定哪些装修
第一要先换锁,然后选择以后入住后难于装修的要先做,如地板,墙,热隔离等,有些大的项目家具搬入后就没法做了。而热隔离对省电也是立竿见影的要优先做。

c.搬家
搬家是件力气活,不管请人或者自己干,相信绝大多数的搬家者都有打包打到深夜的经历。

如果请人搬家,则搬家公司有好几个档次。如果你的家俱很值钱,最好请正规一点的,好公司会把你的值钱家具包的好好的,很专业地运到目的地,并且,会有搬家保险,砸了包赔,当然,这种搬家公司的收费本身也许已经抵得上一件值钱的家具了。

错开搬家旺季,是省钱的办法。请小时工也是很好的选择。​

10. 首次购房 减税


为帮助初次在加拿大BC省购买房产者买房,政府有个过户税减免项目叫First Time Home Buyers' Program

您初次在BC省购买房产,如果您符合条件,您或许可以得到全部或部分免付过户税(Property transfer tax,简称PTT)。

即使联合购买房产,只要您符合减免PTT条件,就可以按比例得到减免。

比如说,如果您符合减免PTT条件,和您一起购买的其他人不符合条件,买了一个正常市值40万加元的房产;您如果占60%,那么,这60%的部分就可以免交PTT。

您符合减免条件吗?

全免条件如下:
  1. 您必须是加拿大公民或永久居民
2. 连续住在BC省12个月以上或过往6年内至少有2次报税
3. 在全球范围内、任何时候从来都没拥有过房产作为主要住宅
4. 从来没有享受过首次购买房产免过户税或得到过退过户税
5. 房产必须在BC省
6. 所购房产必须作为主要住宅
7. 房产公平市值:
  • 在2014年2月18日之前注册时低于42万5千加元
    在2014年2月19日以后注册时必须低于47万5千加元
8. 土地必须小于半公顷
如果您符合以上8个条件,您就可以免交全部过户税。

如果您符合以下条件,您可以得到部分免交
1. 所购房产
  • 在2014年2月18日之前注册时低于45万加元
  • 在2014年2月19日之后注册时低于50万加元
2. 土地大于半公顷
3. 有另外一个建筑物,但是,不属于主要住宅
如果您是上面3个条件,可以得到部分减免。减免多少可以咨询

如果您在房产注册12个月内成了加拿大居民或永久居民,您依旧可以享受退税。申请退税电话:(250)387-0604

退税必须由您或您的经办人填写退税表格

您申请免税后一年内还必须满足第一年拥有物业,才可以得到全免或部分免过户税。

第一年拥有物业的意思是:注册一年末您会收到一份信,声明您购买的现存物业是注册后92天内搬进去住的,而且是作为主要住所一直连续住着。如果您搬出去住了,那么您只能得到住进天数部分的过户税减免。如果您买地建房,土地的公平市价在2014年2月18日前注册时低于45万,或2014年2月19日以后注册时低于50万(注:当然,这个价格在温哥华、本拿比几乎是不存在的),在一年内把房建好并住进去作为主要住所,才可以豁免过户税。

2016年2月17日,省政府为了给住者有其屋,对新建房屋有了新过户税豁免,就是:这日期之后买的全新房屋,如果低于75万,就免过户税。


广辉地产微信号:kevin5787
逯广辉:
(Kevin Lu Personal Real Estate Corp. of Royal Pacific Realty Corp.),金融博士,早年定居加拿大,精通英语法语,金牌经纪,擅长房地产稳健投资.一朝服务,终生为友,让客户:放心 省心 安心 顺心 开心.
免责声明:本微信公众号所有文章,仅供读者参考,不保证信息即时更新,不构成投资建议.
温哥华地产:778 320 3708
Email:canadabroker777@gmail.com
 
楼主
楼主
2011-12-19
678
65
2018-07-11
#14
【广辉谈房】房产过户后需要办理十三件事情


过户即刻办理的十三件事情

取得房子的钥匙,标志新生活的开始
但下面的事情,需要办理
1. 水电和天然气:你的律师应该已经将所有交接手续办妥,所以留给你要做的实际上不多。但在入住的第一天至少写下s电表的读数,这样你就知道你应该从哪一天开始付费,有的时候电公司会寄送你一大笔的账单,里面包含了以前的房主,或者builder的费用,那个时候你现在记下的这些数字就有用处了。

如果说过户日Completion是11日,交房日Possession是12日,也就是说12日才能拿到钥匙。因此,您可上网或是打电话通知这些公司,告诉他们您的交房日是12日,请他们为您开通天然气和电力服务。而Telus 和Shaw电视电话上网是要提前预约的,可让他们派人12日下午或之后上门服务,为您开通电视电话上网服务。
1.BC省天然气公司中文网站FortisBC ,开通天然气服务申请有两种方式
网上申请:FortisBC BC省天然气服务申请
电话申请:Call a Customer Contact Representative:
Tel604-576-7200 or 1-877-576-7200
Customer Service: 1-800-224-2710
7am – 8am Mon-Fri
9am – 5am Sat, Pacific time
2.BC省电力公司 BC Hydro for requesting a newservice for your new home. 您可以上网注册,也可打电话,有说国语的。
网上申请:Create a MyHydro Profile -英文页面,打开这个网页下载一个 Pre-authorized paymentplan application form
电话申请:Make a phone call at 604-224-9376,接通后可要求中文翻译服务,有说国语的。在联系开户等事宜时,BC省电力公司总会要求和屋主说话,非物业主人不能代表屋主打这个电话。
2. 物业税:同样道理,你的律师应该替你完成过户手续和必要的调整。如果市政府向您寄来一份错误的地税账单,请尽快传真给你的律师,他/她应该会帮你解决这个问题。
3. 通常,您会在closing的下一天从您的经纪人手里取得钥匙(根据occupancy的日期而定)。一旦拿到之后,立刻驱车去到你的新家。进屋后检查有哪些工作那些不工作:电器,车库opener,照明灯,吊灯,空调,电炉等,还要看水管有无漏水,下水道及马桶是否通畅。检查是否有打破的门窗户和玻璃。注意房屋附属品和你在最后的inspection时看到的有没有任何差异和缺少,比如家用电器是否被换成别的型号,或者漂亮的窗帘/窗纱被拿掉了等等。检查有没有堆放着还没有清除的杂物甚至垃圾。如果您发现有任何问题,请立即打电话给律师事务所,或者您的经纪人,即使现在已经是晚上11:30分。肯定没有人接听了但是你一定要留言:清楚的讲出姓名,地址,电话,问题。下一个工作日的早晨一定要在打一个电话去追踪一下。这是在完成交接过程中非常重要的一步,可惜很多人没有重视起来,跳过了它,这样很有可能在后面的日子里与烦恼为伴了。不要等上3天再去联系律师,那时他们不会注意你的。此外,每一件发现的问题最好都照相,作为未来的证据。
4. 如果您是从builder哪里购买品的新房,那么很可能你会发现PDI列表中的很多项目都没有完成:不要慌,开发商会慢慢地一件件地做完的。你现在需要做的是记录下所有在PDI上面的但仍未完成的工作,以及交接后新发现的缺陷,或缺少的工序等,无论多么轻微的的问题,都要写下来,并且不管是否已经在PDI出现过没有。
5. 强烈建议您更改大门的锁匙,从安全的角度这样做是值得的。换一把锁的费用仅有30-50块钱。到HOME DEPOT或CANADIAN TIRE买锁,注意其样板的款式是左向还是右向,对应你的门是左向还是右向开;买回家后,一般不用担心锁芯的长度(中心孔)跟你的门对不对应,因这里的锁芯有两档(一档约6CM, 一档约7CM),拧一下就变档;门锁背面反闩部分最后的固定,可能(视牌子而定)是靠所附配件中一颗微小的零件插进去而大功告成,注意抖开配件包时别把它甩丢了,也别视其无用之物,缺了它你的锁寿命危矣。)
找准锁芯的长度后,最重要的是安装时锁芯是UPSIDE DOWN还是DOWNSIDE UP,这一步做错了,门锁上后钥匙就拔不出来。如发现此问题,把锁芯调个180度就对了。
6. 给加拿大邮政打电话,让他们知道你需要一个新的邮件信箱的锁和钥匙,他们会免费给你配置的。新的密钥将一般会放到门口,有的时候需要自己的当地的邮局去取。另外,可以到旧址所在的邮局,买一项半年期的mail forwarding服务,这样如果有的地方忘了改地址仍然把信寄到到原址的话,邮局会把它自动转到新址。
7. 打电话给你所在市,或浏览市府官网,或下载市府APP,询问如何取得盛放垃圾和循环再生品的盒子,是否付费等,同时要一份收垃圾的日程表。
8. 根据法律规定,你应该在搬家后的一定期限内通知ICBC。你也可以到附近 ICBC 服务机构,申请更改驾照地址。
9. 给所有的相关地方打电话来更新你的地址和电话,这些地方包括:银行,信用卡公司,雇主,学校,保险公司,投资机构,Air Mills,CAA,卫生部,协会/俱乐部等等。
10. 替您的孩子在新的学校注册。您可能需要出示房屋购买合同的,因为这可能是你目前为止唯一的来自新的地址的居住证明。
11. 留意您的信箱里有没有收到律师办公室寄来的交接文件 – 里面应改有Land Transfer/Deeds,就是我们通常讲的地契,以及其他的文件。这是一个非常重要的信件,如果closing之后4周内还没有收到的话,请联系律师。
12. 设法联系telus, shaw ,CIK 的本区代理,他们通常会送传单到门口,找他们的话有可能拿到一个不错的deal,通常比你自己打电话的效果好。在黄页和其他网站上都有这些提供折扣的代理,可以和他们谈谈。不过要小心一点,有一些代理为了和别人竞争,作出虚假承诺,但是到后来你发现他们给的价格根本拿不到。他们有可能在电话了给你一个价钱,而当签单的时候是要转到Customer service那里,要注意他们英文里确认的是不是和代理讲的一样。 安排新的家庭电话:您可以尝试IP电话.
13. 建议全面清理房子,包括管道,除非这件房子处于超洁净的状态。在白天的时候打开所有窗口,让空气流通。如果财务条件许可,可以把地毯换成硬木地板,或者至少要用蒸汽机器将地毯整个清洗一遍。​

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2018-07-12
#15
【2018菲沙中学排行榜】女校,牛!牛!牛!

1. 学校之最

最牛的学校:
温西的York House女校今年及过去5年评分均为满分10分,高居榜首。


进步最快的学校:三角洲的西夸姆中学,在低陆平原的中学中进步最快。



跌幅最大的学校:U-hill 从前5年的第28,跳水到120名。



跌惨了的学校还有:
Magee 从第56 跌到131名
Point Grey从第46跌到第93
Richmond Secondary 从42 跌到71
J.N. Burnett从59 跌到109
列治文是重灾区...





2016至17年度有6间中学获10分满分,分别是位于温西的3家私立女校York House、Crofton House、Little Flower中学、温西私立男校圣乔治学校(St. George’s School)、西温的私校Collingwood中学,以及素里市的索思里奇私立中学(Southridge School),全部是私校。

大温地区共有3间公校进入进步最快10校排名,分别为第7名三角洲西夸姆中学(Seaquam Secondary)、第9名素里约翰斯顿高地中学(Johnston Heights Secondary),以及第10名温哥华斯特拉特德霍尔中学(Stratford Hall Secondary)。



2. 各市中学排名2018














3. 各市小学排名2018
















4. 何为菲沙排名


每年菲莎研究所都会发布中小学的排名,越来越多的华人家长看重这个排名,成为选择学校、租房甚至买房的一个风向标。先无论这个排名是否科学,但是既然现实如此,我们就需要了解这个排名,然后理性地运用这个排名。
加拿大没有统一的会考或者高考,所以菲莎研究所每年用各个省份统考的公开数据来作为评价学校的标准,并发布在http://compareschoolrankings.org这个官网上。这个官网有加拿大各个省份的中小学排名信息.
学校信息可以根据教育局、城市、学校类型等多种方式搜索。评分在0-10分之间。一般7.6-10分,是第一个档次;6.0-7.5是第二个档次。对于中国家长来说,一般7.0以上,是可以接受的。8.0以上,就非常不错了。
菲莎研究所总部在温哥华,它是一个注册的非牟利机构,运作资金来自八个美国大企业和一些本地商业的赞助,最大的赞助商是石油业和医疗行业。除了每年的加拿大中小学校排名表,他们还发表关于经济,医疗,矿产,石油业,国家税收,枪支管理,投资环境等一系列报告。这个机构早年曾经发表过一些非常有争议性的研究论文,包括攻击公共医保服务提倡医疗私有化,对二手烟的辩护说它与疾病无关,敦促加拿大药物管理局加快境外药物审批等,受到了很多专家,政治人士和学者的批评。
从统计学的观点来说,数据是死的,你怎么解读却是活的,解读人的意图和方法很重要。菲莎的许多研究结果被指责是带有偏见且受右翼政治影响的产物。
就拿它公布的学校排名来说吧。作为一个非官方非正式的独立研究机构,它的学校排名是抓取各省教育部公开的统考结果,通过自己的公式运算得出。这个运算公式没有经过专家或者政策机构验证和推敲,因此你不会在任何一个加拿大官方的市教育局网站或者省教育部网站上看到菲沙的学校排名。你也不会听到一个在职教师跟家长肯定这个排名。

让我们来仔细研究一下菲莎决定学校排名的运算公式。在没有小升初、中考和高考的加拿大,每年各省教育部都会对其属下学校学生(三年级,六年级和十年级)进行读写和数学的水平测试,其目的是衡量各个学校/地区的教育资源是否有效地分配以达到整体的平衡,大部分学生是否能够跟上基础教育。这个省统考并不是每个年级都考,也不是每个学生都必须参加考试。菲莎根据省考公布的结果,从以下八个方面按比重算出综合总分:
1. 统考平均分;
2. 统考不及格学生比例;
3. 学校打分和统考打分结果的差距;
4. 男生和女生英语读写平均分的差距;
5. 男生和女生数学平均分的差距;
6. 每个学生完成的学科总数;
7. 按时完成十二年级拿到高中比毕业文凭的比例;
8. 重读生的比例。
这八个方面里每个占不同比重:统考平均分占20%,不及格比例占20%,学校打分和统考打分差距战10%,男女英语平均分差距占5%,男女数学平均分差距战5%,完成学科总数占20%,按时毕业比例占10%,重读比例占10%。这样按比重算出总分加起来,就成了大家非常熟悉的学校排名。
对以上八点,许多教育专家和老师提出过质疑?
学校打分和统考打分差据不能说明学生学得不好,男女平均分差距跟学习效果没有任何关系;学生完成科目总数多不等于学得好。在校的科目那么多,仅仅看英文读写和数学就能够判断一个学校的综合水平吗?如果真的想考量总体学习成绩,应该把所有科目所有学生的分数都考虑进去才算全面。
一个学校如果有天才班,总平均分当然高一点。换了一个学校有智障儿童的班级,分数就被拉低了,但不证明你在那个学校的正常班级念书学习就不好了。有的学校让天才班的孩子参加考试,其他选考,这在很大程度上左右了平均分。有的学校为了改善公众形象,私下地发模拟题让学生回家练习熟悉,也会影响统考平均成绩。更何况不同学校的学生数量不同,学生数量越少,越容易在统计学上造成巨大的偏差。
没有经过标准差计算的原始数据,在统计学上没有多少意义。教育的意义还有在分数以外的领域取得成绩,这对一个年轻人的成长也有长远的帮助和意义,然而这些因素完全没有被纳入菲莎的排名算法里。仅仅看两科的平均分便判断学校好坏,菲莎的排名看看就好了。别太当真,在所谓好学区的不必狂喜,在所谓差学区的不必过忧。
家长应该明白学校不是一个人运作的,它的成绩是由学校的各个方面共同努力的结果。一个很好的学校里可能有不太负责的老师,白白浪费学生的时间。排名不好的学校里也会有好的老师,一样能够带出优秀的学生。​

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#16
【东部投资】商业+土地
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蒙城商业+待开发土地




比较很多城市,蒙特利尔也许是加拿大百万人口大城市里,唯一最有商业投资价值的城市。

蒙城购物中心+开发用地转让,
>>>>>>>
总价格:3,500万加币,
总土地面积:269,486平尺,
商业建筑面积:56,000平尺,
可开发用地:78,377平尺,
目前总租金:163万加币/年,
净租金(NOI): 128万加币/年,
>>>>>>
目前18家商户长期租约,
空置土地可建设公寓项目,
配备超大车场,
大型华人超市,
著名大药店,
花旗银行贷款中心,
租户稳定。
详情约谈。





蒙城,展翅欲飞,下一个房地产热点城市





蒙特利尔这座位于圣劳伦斯谷地的加拿大第二大城市以及世界第二大法语城市,地理位置得天独厚。这座城市距离首都渥太华约190公里;距魁北克首府魁北克市约190公里;距多伦多539公里;距美国纽约市610公里。尽管如此,可是这个城市却一直默默无闻,经济飞速发展的时期,蒙特利尔也没有出现热火朝天的建设和扩张景象;而在经济衰退时期,蒙特利尔照样灯红酒绿,醉生梦死……那么,这个城市到底如何?


企业的安乐窝
毕马威(KPMG)公布的一项调查数据显示,在全世界主要工业地区中间,大蒙特利尔地区的经营成本最具有竞争优势。
除墨西哥这个唯一被列入研究的新兴国家的城市之外,在10个研究对象国家的41个居民人口超过两百万人的城市中间,蒙特利尔名列榜首。
毕马威公司确认,综合各项因素,大蒙特利尔地区比美国各城市的平均经营成本优势高出5.8%。 在临床研究(22%)、电子系统研究(18%)、程序设计和网站/多媒体设计(14%)、以及生物技术(12%)等方面,蒙特利尔的优势尤其明显。
毕马威公司确信,总体来说,蒙特利尔的成本优势主要表现在非制造业领域,其中包括信息服务和企业服务,以及研发服务等方面。
毕马威公司蒙特利尔地区代理经理Luc Lacharité先生肯定地说,蒙特利尔地区在高科技方面突出的成本优势主要得益于良好的研发财政激励、魁北克省和加拿大联邦政府对研发给与的优惠等。

毕马威公司的这项研究比较了10个国家100多座城市开办一家企业的成本。 其中包括:德国、澳大利亚、加拿大、美国、法国、意大利、日本、墨西哥、荷兰和英国。
这项研究比较分析了26项综合因素,所有这些因素中,最具有影响力的当数在10年期限内17类企业的地理位置因素。

过日子的好地方,但是上班不方便
蒙特利尔的许多生活指标都名列前茅,譬如:较低的犯罪率、较低的生活开支、较好的空气质量、较完善的教育和职业培训体系,等等。调查研究的结论是:蒙特利尔的确是个过日子的好地方。美中不足的是,蒙特利尔的各项经济指标排名多比较靠后,尤其是上班——在路上浪费的时间太多了。在交通方面,蒙特利尔的排名为倒数第二,倒数第一是多伦多。

受多伦多商会的委托,加拿大论坛(Conference Board of Canada)最近对全球24个城市做了一次调查研究。这次调查研究的结果显示,蒙特利尔居民来往于工作地点和居住场所的平均时间为76分钟,多伦多居民上班和回家的平均时间是80分钟。
就上班路上花费的时间而言,巴塞罗那居民平均用48.4分钟,波士顿居民平均用55.8分钟,柏林居民平均用63.2分钟,纽约居民平均用68.1分钟。即使是象洛杉矶这样的大城市,居民上下班也只花费56.1分钟,比魁北克省居民快得多。
根据上星期蒙特利尔市长谭布雷(Gérald Tremblay)公布的预算,堵车为蒙特利尔带来的损失有十亿加元。我们是否距离国际大都市交通发展太远了呢?对于这种结果,Transport 2000总经理Normand Parisien对研究结果表示怀疑。他说:“对于把蒙特利尔排在倒数第二的数据,我们百思不得其解。我们认为,就上下班而言,蒙特利尔的情况没有那么糟糕。”他建议,类似的调查研究应该做得更认真一些,据他所知,蒙特利尔是北美上下班距离最短的城市之一。


繁华程度:比上不足,比下有余
这项研究比较了北美、欧洲和一些新兴国家几个主要城市,建立了一个所谓的“城市繁华排行榜”。因为经济比较强劲,居民收入比较高,市民平均受教育程度比较高等原因,波士顿荣登榜首。多伦多排在第4位,而蒙特利尔则排在第15位,排在卡尔加里、西雅图、香港后面,但是排在东京、斯德哥尔摩、米兰、柏林等城市前面。
在城市吸引力方面,蒙特利尔排在前一位。在凶杀案件发生率的比较中,蒙特利尔排在最末位,仅次于香港。在私有物业购买能力方面,蒙特利尔排在第四位。在生活成本开支方面,西雅图最佳。
在经济发展方面,蒙特利尔的排名为第20位。蒙特利尔的人均国民生产总值是这些研究对象城市中最低的城市之一,生产力也最为低下。
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#17
【今日房源】蓝莓园
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1.

地址:Pitt Meadows
土地面积:约8.64英亩(约合52.5中国亩)
房屋面积:2138平方英尺
叫价:198万​


2. 名校区 蓝莓园


名校区:pitt meadows中学,全省公立中学第二名
地处富饶魅力的菲沙江畔匹特草原市(PittMeadows),主要作物蓝莓,果树衬托环绕,远眺壮观群山美景,近观江流玉带缠腰。距离市中心商业及生活区3分钟车程,4分钟可达市政厅和学校,15分钟可达最近的医院;与高贵林港仅一桥之隔,10分钟可达兰里市,20分钟抵达素里市。

带2138尺独立屋,长期租客,目前租金$1300/月
根据海外买家税政策,购买农场只需交纳现有房屋价值的20%作为额外海外买家税,农地不需要缴纳20%。当买家在成交日算起一年内获得加拿大永久居民身份后,所缴纳的20%额外税费可获返还(具体实施办法请以BC省政府网站相关细则为准)。





当地政府规划,
可以建宾馆,离机场近,可以建立蓝莓酒庄,可以开农副产品超市,可以建幼儿园,离市区2公里
也就是说,此蓝莓园上可建占地面积约18,818英尺的住房,并可拥有出租单位, 可发展农业旅游,经营农产品零售,家庭客栈等业务。发展这些业务可办理加拿大BC省提名移民项目(即BC PNP)。具体移民事宜需要接洽专业移民顾问或律师垂询为妥。




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#18
【今日楼花】Berkeley House ,列治文商业圈内

项目简述
列治文Berkeley 项目,polygon开发
1.2020年交房
2.著名开发商,品质保证
3.周边商业云集,
4.最大室内绿地公园今年投用
5.未来尚有潜力,
6.价格附图,可负担范围,
7.定金2万, 10%+15%
8.出租回报不错
9.尺价$800
778-320-3708



有图识真相








Berkeley House 展销中心位于9191 Odlin , richmond, 本周六也就是七月七日中午开放预览。​


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#19
【今日白石南素里】


1. 白石南素里今日房源,不到60万的新联排








listing by Macdonald Realty​


2. 白石南素里是犯罪率最低的地区

白石/南素里位于Boundary湾东南部的半岛上。其中白石镇很小,在半岛的最南面中央的部分,而半岛的绝大部分为南素里,南素里与白石由16 Ave分界。

南素里

南素里是素里市南部社区的总称,它毗邻白石镇,是素里拥有年龄超过60岁的长者居民密度最高的社区。



从地理区划上来讲,南素里包括了Semiahmoo半岛上除了滨海的楔形地带--白石镇之外的素里南部社区,西北边界至Mud Bay,南部一直延伸到Semiahmoo海湾。南素里具体可分为10个小社区,他们分别是Crescent Beach, Crescent Heights, Elgin, Chantrell Creek, Grandview Heights, Hazelmere, Johnson Heights, Morgan Creek, Ocean Park, 以及Sunnyside。

南素里地区一共有四所中学,包括三所著名的公立中学:Semiahmoo Secondary School, Earl Marriott Secondary School, Elgin Park Secondary School,以及一所顶尖的私立中学 Southridge School。

南素里以独立屋为主。152 街是它主要的商业街。南素里风景秀丽,西面和西北面是Boundary湾,南面隔海与美国相望。南素里和白石一样,缺点是离大温较远,不适合在大温工作的工薪族。但距离美国边境很近,南下购物和旅游方便。



白石

白石紧邻美国边境,终年属于海洋气候,夏天平均温度23°C,冬天6°C,名副其实的冬暖夏凉。
沿着海边是远近闻名的休闲散步一条街,偶尔开过的火车也成为海边风景的一个点缀。

白石居民以退休人士为主,还包括在本地工作的居民、不需要按时间上下班的富豪,以及来此度假的游客。
镇北是山坡,镇南是海湾,白石镇的漂亮房子依山坡而建。

一面享受着大温最充足的阳光,一面是太平洋上的习习微风,这使得白石海湾称为大温的一个异类,在温哥华阴冷潮湿的冬季也能充满阳光气候宜人。
白石是大温地区恶性犯罪率最低的区域之一。​

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#20
【阿伯茨福德 - 魅力之城】
原创: kevin 广辉地产


1. 阿伯茨福德 - 魅力之城
据业内人士估算,到2040年,将有120万居民涌入大温地区,人口总数将上升至340万,为解决人口问题,预计需新建房屋57.4万套。根据目前的人口流动趋势,人口朝着低房价地区流动,土地资源丰富的地区当属素里,兰里,阿伯茨福德等。这些地区房价具有可负担性,未来发展潜力可观!热点在哪里?不言自明!​
这里重点介绍一下魅力之城 - 阿伯茨福德​
阿伯兹福德城市介绍
阿伯兹福德(Abbotsford)位于加拿大卑诗省低陆平原(Lower Mainland)中部,毗邻大温哥华,是菲沙河的沿岸城市,属于菲沙河谷地方行政区(Fraser Valley Regional District)。​
阿伯茨福德是不列颠哥伦比亚省第五大城市, 其人口普查都会区是加拿大第23大都会区。该市也是全加拿大人口普查都会区中少数民族人口比例第三高的地区,仅次于大多伦多地区与大温哥华。​
阿伯茨福德是不列颠哥伦比亚最大的自治市。 菲莎河谷大学(University of the Fraser Valley)、菲沙河谷贸易展览中心(Fraser Valley Trade and Exhibition Centre,TRADEX)及阿伯茨福德国际机场皆位于此地,后者也是阿伯茨福德国际航空展的场地(Abbotsford International Airshow)。​
阿伯茨福德南边是美加边界,与华盛顿州霍特科姆县相邻;西为兰里(Langley)、北为菲莎河与Mission东边则是智利瓦克 (Chilliwack)。大部分阿伯茨福德地区可见到贝克山(东南方)与海岸山脉(北方)。​
1531712860417.png
62%的阿伯茨福德劳动人口是在本地工作,其他有38%是通勤至温哥华及其郊区(主要是素里与兰里),或是 Mission 与chilliwack, 超过25%的阿伯茨福德劳动人口是来自其他地区。​
加拿大咨议局(Conference Board of Canada)将本地经济定为是全国最多样化的地区之一。 阿伯茨福德的产业以农业、交通运输、制造业和零售业为主。该市是全国每英亩农业用地产值最高的地方,高于尼亚加拉地区(Niagara)与北奥肯拿根(North Okanagan)。 此地也是三座联邦监狱的所在地,而 Cascade Aerospace 与康奈尔集团在此地的航太工业也逐步发展。​
Abbotsford Tulip Festival 郁金香
五月前每天都开放的 Abbotsford Tulip Festival 是大温四月最美的室外活动之一​
地址如图:​


2. 房价可负担性高
阿市应该说是目前聪明房地产投资客挣钱的地方, 房价仅仅相当于温哥华的1/3,而房租是温哥华的1/2. 性价比较高。​
从大温的一小时经济圈范围来看, 这个地区潜力巨大的投资机会,吸引了大批华人投资客。​
看看这些实惠房源吧:​
listed by RE/MAX Little Oak Realty (Surrey)​
listed by RE/MAX Treeland Realty​

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