大都市的房价为什么越来越难以负担，是投资者推高了房价吗？CMHC在2018年2月公布了一份报告，Examining Escalating House Prices in Large Canadian Metropolitan Centres，从几个方面分析了加拿大都市房价高的现象。投资者是不是房价的推手，是这份报告第8章的内容。多伦多作为人口最多的城市，当受到地产投资者青睐的时候，表现如何呢，租客的命运如何，且看报告分析。这份报告的分析角度以及数据来源，是基于租金收入的报税记录。关于是不是投资者推高了房价，报告没有结论，但分析所用的数据非常宝贵，是从未发表过的，反应出的现象，更是出乎所有人的意料。
多伦多背景资料介绍。加拿大的所有纳税人中，多伦多市纳税人比例占比最高，多伦多纳税人口占加拿大总纳税人口的16%，蒙特利尔占11%，温哥华占7%。在申报了租金收入的纳税人中，多伦多租金纳税人的比例也是最高，多伦多租金收入纳税人占全国租金收入纳税人的18.9%，蒙特利尔是13.7%，温哥华是9.3%。 加拿大人平均租金收入占总收入的5%，多伦多人的租金收入占总收入的比例6.3%是三个大城市里最低的，温哥华是7.4%，蒙特利尔是6.7%。多伦多是申报租金收入人数增长最快的城市，2006到2014年，多伦多申报了租金收入的人数从17万增长到了28万人，增幅超过所有其他大城市。多伦多纳税人中的移民比例最大，申报租金收入的移民人数增速最快。
申报租金收入的纳税人，人数逐年增加，主要原因是地产投资的收入与固定收入的金融资产相比，回报更高，尤其是2010年以来低利率环境下，对比尤为明显。投资者转向地产投资的最根本原因是投资回报更高。2014年，加拿大人的租金230亿，多伦多是所有大都市中租金收入最高的，总计44亿，其次是蒙特利尔40亿，温哥华25亿。
值得注意的是，房东的平均租金收入在过去几年中是下降趋势。2009年全国平均租金收入$18,165，到2011年下降到了$14,991，到2012年反弹至$15,456，趋势是下降的。申报租金的人数增加了，平均租金下降了，说明了一个问题：在加拿大，房子已经成为共享经济的先驱，房东分租自己的地下室，卧室的人数在增加。分租现象在多伦多尤为严重。2014年蒙特利尔平均租金收入$19,539，温哥华$17,666，而多伦多只有$15,721，甚至低于埃德蒙顿的$15783。
移民，指不是在加拿大出生的加拿大公民或永久居民。在房地产投资领域，移民表现得非常突出。移民们正在用地产投资的方式，追赶本地加拿大人的财富水平。2014年加拿大有480万纳税人是移民，占纳税人口的18%，多伦多移民纳税人数占比高达41%，是大城市中比例最高的，温哥华移民纳税人数占比37%，而蒙特列只有20%，可以说， 多伦多是个移民城市。2012年，在申报租金收入的多伦多纳税人中，移民申报租金收入的人数占比为50.1%，首次超过了本地居民，到了2014年，这个比例已增长为53.5%。从统计数据上看，多伦多本地人申报的人均租金收入高于移民，所有大城市中，多伦多移民申报的租金平均收入最低，这说明多伦多的移民分租房产的情况最严重，或租金收入最低。暴露了多伦多移民购买超过自己负担能力房产，以租养房的事实。
城市中的老年人，是卖了房子享受退休生活去了，还是依然持有投资房不放，继续收租金呢？这份报告做了详细分析，结论很清楚：老人家还在65岁之后继续持有投资房。2010-2014年，加拿大65岁以上老年人申报租金人数的增长率超过了任何年龄组。人们在分配自己的储蓄存款到各类资产时会考虑机会成本，过去几年，不投资房地产，机会成本最高，有选择能力的老年人中，更多的人把选票投给了房地产。
报告关于大都市房地产投资情况的最后结论是：房价上涨，吸引了民间的微型地产投资。房地产市场的确有利可图。部分房主分租自己的房子，从而提高自己负担房债的能力。投资者的存在刺激了建筑商对房产的供给。加拿大人有5%的纳税人申报了租金收入。所有申报了租金收入的人中，5大城市的人数占比是40%，说明地产投资者高度集中在大都市。 随着租金收入者人数的增多，平均租金收入在下降。租金收入者的人数增加，反映出金融投资收益率低的情况下，人们选择了房地产作为替代品。
CMHC的报告没有对地产投资类型，趋势，分租情况严重性，以及地产投资对房价总体影响做进一步的研究和分析，可能是因为政府给的研究经费不够吧。
从上面信息来看，我个人的感觉是：房地产投资在低利率环境下优于金融资产的投资回报，因此选择地产投资的人数增加了，这些新增加的人可能对地产投资并不了解，所以收益情况可能参差不齐，也难免出现投机行为。多伦多的分租情况，从租金收入与报税人数上得到了充分证明，尤其是移民以租养房的情况非常严重，一方面说明移民买房的动机掺杂了投资，另一方面说明部分移民买了自己难以负担的房产，需要靠分租解决房贷压力。据说，多伦多有上万名华人房东，其中牺牲生活条件，将自住房分租的人应该占了一定比例。分租，严格地说不是地产投资，是一种收入补贴，分租房买家并不是投资者，但却是推高房价的推手。分租要有个度，超过一定限度就属于非法分租，多伦多发生的很多恶性事件、火灾，造成人身伤亡的惨剧，多与房子的非法分租有关。一个房子住4个不同家庭，一定要政府的消防部门检查批准后才能入住。华人新移民，留学生家长要对多伦多这一特有的租房市场情况要给予高度重视。租金便宜的地方，安全隐患通常比较大。
安省和多伦多市政府在租房市场上的管理，可以说在解决问题的思路上是一致的，都是南辕北辙，但方向不同，一个是过度监管，一个是过度放纵。
多伦多市对非法分租并不采取主动的管理措施，如果市民不拨打市政电话311举报邻居非法分租，对社区安全造成隐患，市政很少主动采取行动整治非法分租行为，这是对非法分租的放纵。
安省政府正相反，按照安省的租金管理要求，2018和2019年，房东每年只能加租1.8%，而不是按照市场实际情况调整租金，每个房东都盼着租客赶紧搬家，租给新租客的时候可以按市场价出租。鉴于租金控制的行政要求，大资本不愿意投资专用于出租的公寓建设，只能靠民间的微型地产投资解决出租问题。曼昆在《微观经济》教材里，提到过两个政府干预对经济的帮助远小于伤害的例子，一个是提高最低工资，一个是控制租金，这两个教科书级别的蠢事，正发生在安省。斯宾塞在《人与国家》中提到：“每年都有大量法律被制定出来，限制了一些过去完全自由的事务，强迫公民做一些过去可做可不做的事情；同时，公共负担，尤其是地方公共负担日益沉重，于是通过减少公民可以自由支配的收益份额，增加政府所得税款，进一步限制公民的自由。”勒庞在《乌合之众》里这样描写：“对个人自由的限制与日俱增，这在每个国家都有各种具体的表现形式。不计其数的限制性法令，使得负责实施它们的公务员的数量、权力和影响大大增加。沿着这个方向下去，这些公务员有可能成为文明国家真正的主人。”
经济利益和选票政治，正在扭曲多伦多的地产投资行为，多伦多移民平均租金收入在所有大城市中最低，是令人难堪的。安省对非居民征收炒房税，打击了本地买家的信心，同时对本地地产投资者实施租金控制，两项人为干预房地产市场的政策，正在大幅推高市场租金，以及推动分租市场的蓬勃发展。城市的胜利，来自于文明、秩序、机遇和公平。我们敬佩满怀理想，蜗居在城市一角，正在努力奋斗的新市民，同时也为他们居住和生存状况担忧，住在每月几百元租金的地下室，要有起码的安全保障才行。每年见诸报端，死于恶劣居住条件引发的事件太多了，我们应该为阻止悲剧的发生做点什么。教授告诉毕业生，去租金最贵的城市找机会，那里一定机会最多。事实的确如此，中国的深圳，美国的硅谷和纽约，韩国的首尔，加拿大的多伦多，的确是机会之都，但作为繁华都市的后来者，新来的市民首先要能租得起安全的住所，其次还要有出众的才华，城市不仅需要激情和能量，同时也需要和谐与安全。当多伦多遇到地产投资者时，房价被推高了？租金被推高了？还是把租客推到了地下室？你希望看到哪种情况？政府应该做什么呢？
谢谢关注公众号“王红雨在加拿大”，具体房贷问题可以加我个人微信 henry-bmo。更多干货，更多分享，还在路上。
多伦多背景资料介绍。加拿大的所有纳税人中，多伦多市纳税人比例占比最高，多伦多纳税人口占加拿大总纳税人口的16%，蒙特利尔占11%，温哥华占7%。在申报了租金收入的纳税人中，多伦多租金纳税人的比例也是最高，多伦多租金收入纳税人占全国租金收入纳税人的18.9%，蒙特利尔是13.7%，温哥华是9.3%。 加拿大人平均租金收入占总收入的5%，多伦多人的租金收入占总收入的比例6.3%是三个大城市里最低的，温哥华是7.4%，蒙特利尔是6.7%。多伦多是申报租金收入人数增长最快的城市，2006到2014年，多伦多申报了租金收入的人数从17万增长到了28万人，增幅超过所有其他大城市。多伦多纳税人中的移民比例最大，申报租金收入的移民人数增速最快。
申报租金收入的纳税人，人数逐年增加，主要原因是地产投资的收入与固定收入的金融资产相比，回报更高，尤其是2010年以来低利率环境下，对比尤为明显。投资者转向地产投资的最根本原因是投资回报更高。2014年，加拿大人的租金230亿，多伦多是所有大都市中租金收入最高的，总计44亿，其次是蒙特利尔40亿，温哥华25亿。
值得注意的是，房东的平均租金收入在过去几年中是下降趋势。2009年全国平均租金收入$18,165，到2011年下降到了$14,991，到2012年反弹至$15,456，趋势是下降的。申报租金的人数增加了，平均租金下降了，说明了一个问题：在加拿大，房子已经成为共享经济的先驱，房东分租自己的地下室，卧室的人数在增加。分租现象在多伦多尤为严重。2014年蒙特利尔平均租金收入$19,539，温哥华$17,666，而多伦多只有$15,721，甚至低于埃德蒙顿的$15783。
移民，指不是在加拿大出生的加拿大公民或永久居民。在房地产投资领域，移民表现得非常突出。移民们正在用地产投资的方式，追赶本地加拿大人的财富水平。2014年加拿大有480万纳税人是移民，占纳税人口的18%，多伦多移民纳税人数占比高达41%，是大城市中比例最高的，温哥华移民纳税人数占比37%，而蒙特列只有20%，可以说， 多伦多是个移民城市。2012年，在申报租金收入的多伦多纳税人中，移民申报租金收入的人数占比为50.1%，首次超过了本地居民，到了2014年，这个比例已增长为53.5%。从统计数据上看，多伦多本地人申报的人均租金收入高于移民，所有大城市中，多伦多移民申报的租金平均收入最低，这说明多伦多的移民分租房产的情况最严重，或租金收入最低。暴露了多伦多移民购买超过自己负担能力房产，以租养房的事实。
城市中的老年人，是卖了房子享受退休生活去了，还是依然持有投资房不放，继续收租金呢？这份报告做了详细分析，结论很清楚：老人家还在65岁之后继续持有投资房。2010-2014年，加拿大65岁以上老年人申报租金人数的增长率超过了任何年龄组。人们在分配自己的储蓄存款到各类资产时会考虑机会成本，过去几年，不投资房地产，机会成本最高，有选择能力的老年人中，更多的人把选票投给了房地产。
报告关于大都市房地产投资情况的最后结论是：房价上涨，吸引了民间的微型地产投资。房地产市场的确有利可图。部分房主分租自己的房子，从而提高自己负担房债的能力。投资者的存在刺激了建筑商对房产的供给。加拿大人有5%的纳税人申报了租金收入。所有申报了租金收入的人中，5大城市的人数占比是40%，说明地产投资者高度集中在大都市。 随着租金收入者人数的增多，平均租金收入在下降。租金收入者的人数增加，反映出金融投资收益率低的情况下，人们选择了房地产作为替代品。
CMHC的报告没有对地产投资类型，趋势，分租情况严重性，以及地产投资对房价总体影响做进一步的研究和分析，可能是因为政府给的研究经费不够吧。
从上面信息来看，我个人的感觉是：房地产投资在低利率环境下优于金融资产的投资回报，因此选择地产投资的人数增加了，这些新增加的人可能对地产投资并不了解，所以收益情况可能参差不齐，也难免出现投机行为。多伦多的分租情况，从租金收入与报税人数上得到了充分证明，尤其是移民以租养房的情况非常严重，一方面说明移民买房的动机掺杂了投资，另一方面说明部分移民买了自己难以负担的房产，需要靠分租解决房贷压力。据说，多伦多有上万名华人房东，其中牺牲生活条件，将自住房分租的人应该占了一定比例。分租，严格地说不是地产投资，是一种收入补贴，分租房买家并不是投资者，但却是推高房价的推手。分租要有个度，超过一定限度就属于非法分租，多伦多发生的很多恶性事件、火灾，造成人身伤亡的惨剧，多与房子的非法分租有关。一个房子住4个不同家庭，一定要政府的消防部门检查批准后才能入住。华人新移民，留学生家长要对多伦多这一特有的租房市场情况要给予高度重视。租金便宜的地方，安全隐患通常比较大。
安省和多伦多市政府在租房市场上的管理，可以说在解决问题的思路上是一致的，都是南辕北辙，但方向不同，一个是过度监管，一个是过度放纵。
多伦多市对非法分租并不采取主动的管理措施，如果市民不拨打市政电话311举报邻居非法分租，对社区安全造成隐患，市政很少主动采取行动整治非法分租行为，这是对非法分租的放纵。
安省政府正相反，按照安省的租金管理要求，2018和2019年，房东每年只能加租1.8%，而不是按照市场实际情况调整租金，每个房东都盼着租客赶紧搬家，租给新租客的时候可以按市场价出租。鉴于租金控制的行政要求，大资本不愿意投资专用于出租的公寓建设，只能靠民间的微型地产投资解决出租问题。曼昆在《微观经济》教材里，提到过两个政府干预对经济的帮助远小于伤害的例子，一个是提高最低工资，一个是控制租金，这两个教科书级别的蠢事，正发生在安省。斯宾塞在《人与国家》中提到：“每年都有大量法律被制定出来，限制了一些过去完全自由的事务，强迫公民做一些过去可做可不做的事情；同时，公共负担，尤其是地方公共负担日益沉重，于是通过减少公民可以自由支配的收益份额，增加政府所得税款，进一步限制公民的自由。”勒庞在《乌合之众》里这样描写：“对个人自由的限制与日俱增，这在每个国家都有各种具体的表现形式。不计其数的限制性法令，使得负责实施它们的公务员的数量、权力和影响大大增加。沿着这个方向下去，这些公务员有可能成为文明国家真正的主人。”
经济利益和选票政治，正在扭曲多伦多的地产投资行为，多伦多移民平均租金收入在所有大城市中最低，是令人难堪的。安省对非居民征收炒房税，打击了本地买家的信心，同时对本地地产投资者实施租金控制，两项人为干预房地产市场的政策，正在大幅推高市场租金，以及推动分租市场的蓬勃发展。城市的胜利，来自于文明、秩序、机遇和公平。我们敬佩满怀理想，蜗居在城市一角，正在努力奋斗的新市民，同时也为他们居住和生存状况担忧，住在每月几百元租金的地下室，要有起码的安全保障才行。每年见诸报端，死于恶劣居住条件引发的事件太多了，我们应该为阻止悲剧的发生做点什么。教授告诉毕业生，去租金最贵的城市找机会，那里一定机会最多。事实的确如此，中国的深圳，美国的硅谷和纽约，韩国的首尔，加拿大的多伦多，的确是机会之都，但作为繁华都市的后来者，新来的市民首先要能租得起安全的住所，其次还要有出众的才华，城市不仅需要激情和能量，同时也需要和谐与安全。当多伦多遇到地产投资者时，房价被推高了？租金被推高了？还是把租客推到了地下室？你希望看到哪种情况？政府应该做什么呢？
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