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新移民头两年报税都没有报海外资产,现在想卖国内自住房汇款过来怎么办?

2009-04-13
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2017-04-04
在加拿大所得税法意义上,你是这个房子的注册所有人,而妈妈是受益所有人,为这个房子所产生的所得承担纳税义务的不是你,而是妈妈。

至于妈妈是否要为出售这个房子所实现的资本增值向加拿大纳税,则还要弄清楚几个问题:

1. 妈妈虽然拥有加拿大永久居民身份,但是在税务意义上,她是否加拿大居民?

如果这个问题的答案是“否”,则结论是她不用为出售这个房子所获资本增值向加拿大纳税,而且出售以后所获现金在向子女分配以前存在中国的银行里所获利息也不用向加拿大纳税,妈妈把钱赠予你也不用缴税,因为加拿大不征赠与税,你得到赠与以后大大方方汇来加拿大就是了。

如果答案是“是”,那么,

2. 妈妈是哪一年成为税务意义上的居民的?

3. 这个房子是哪一年买的?

4. 这个房子是自用还是出租?

(并非专业税务意见,信息仅供参考。)
请教唐人Jason:
1、关于“另外,在所得税意义上,当一个房子被出售从而实现了资本增值,为这些资本增值所得承担纳税义务的未必是房产证的那个人(注册所有人),而是受益所有人。”的如下理解是否正确?比如房产证上只有丈夫的名字,那么报税时填报Principle Residence时,可以报在妻子名下;同时,房产变现后的现金因为存在妻子帐户上,所以投资收益也应该报在妻子名下?还是遵循房产证上是谁的名字,Principle Residence就得报在谁名下,房产变现后的现金投资收益,即便在妻子帐户上,报税时也应该算在丈夫名下?看到CRA网站上关于资产转移后的收益问题,意思是要记在资产原拥有人的名下。如果房产证上只有丈夫一个人的名字,是否在税务意义上就是丈夫一个人拥有的资产,不关妻子啥事?还是说因为是婚后共同财产,所以夫妻任何一人报Principle Residence和相应的投资收益都行?
2、Principle Residence出售后,如果房产变现后打到银行帐户上的卖房款超过10万刀,除了要报Schedule 3外,还需要填报海外资产T1135吗?根据之前你的解释,我理解是要报的,因为放在银行帐户上会产生利息或者理财收益。是这样吗?
3、如果房产变现后的现金(超过10万刀)先是打到丈夫帐户上,然后两三天内就转到妻子帐户上,丈夫没有投资收益,那么丈夫还需要报海外资产T1135吗?

非常感谢!
 

唐人Jason

能把鸡蛋立起来
2006-05-27
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2017-04-06
请教唐人Jason:
1、关于“另外,在所得税意义上,当一个房子被出售从而实现了资本增值,为这些资本增值所得承担纳税义务的未必是房产证的那个人(注册所有人),而是受益所有人。”的如下理解是否正确?比如房产证上只有丈夫的名字,那么报税时填报Principle Residence时,可以报在妻子名下;同时,房产变现后的现金因为存在妻子帐户上,所以投资收益也应该报在妻子名下?还是遵循房产证上是谁的名字,Principle Residence就得报在谁名下,房产变现后的现金投资收益,即便在妻子帐户上,报税时也应该算在丈夫名下?看到CRA网站上关于资产转移后的收益问题,意思是要记在资产原拥有人的名下。如果房产证上只有丈夫一个人的名字,是否在税务意义上就是丈夫一个人拥有的资产,不关妻子啥事?还是说因为是婚后共同财产,所以夫妻任何一人报Principle Residence和相应的投资收益都行?
2、Principle Residence出售后,如果房产变现后打到银行帐户上的卖房款超过10万刀,除了要报Schedule 3外,还需要填报海外资产T1135吗?根据之前你的解释,我理解是要报的,因为放在银行帐户上会产生利息或者理财收益。是这样吗?
3、如果房产变现后的现金(超过10万刀)先是打到丈夫帐户上,然后两三天内就转到妻子帐户上,丈夫没有投资收益,那么丈夫还需要报海外资产T1135吗?

非常感谢!
1. 假如,房产证上只有丈夫的名字,但实际上丈夫是替妻子持有这个房子,妻子则是这个房子的受益所有人,并且买房子的钱也是妻子出的,那么,这个房子出售后所实现的资本增值收入的纳税义务人只能是妻子,而不能是丈夫;并且,在这个假设的情境下,这个义务人的确定跟买房后所获现金存在谁的账上没有关系,即使钱由丈夫收了,并且在他账上继续其他的投资,这些投资日后所获收入的纳税义务人还是妻子。

2. 存在外国银行或外国金融机构的资金属于T1135所定义的特定外国资产。

3. 延续1的假设,假设妻子是房子以及售房后所得现金的受益所有人,即使这些现金存在丈夫账户里,与此相关的纳税义务人还是妻子而不是丈夫。

总之记住,在加拿大所得税法意义上,资产的所有人,指的是资产的受益所有人,而非注册所有人。

不客气。

再次声明:本人并非会计师,以上信息仅供参考,而非专业税务意见。请就具体情况咨询专业会计师。
 

唐人Jason

能把鸡蛋立起来
2006-05-27
3,939
2,342
2017-04-09
我当年也是两年没报海外资产,卖了国内房把钱转过来,税务局没查。
1. “两年没报海外资产”;

2. “卖了国内房把钱转过来”;

3. “税务局没查”,

以上只是三个独立的事实,三者逻辑关系类似于:

1. 我当年也是两年没看过红绿灯;

2. 有一次低头看着手机就横穿了马路;

3. 汽车没理我。

假设,根据前三者可以得出“根本不用报什么海外资产”的结论,那么,根据后三者便能得出“根本不用理什么红绿灯”这么个结论;显然,第二个结论不成立,所以,第一个结论也得不出来。

这就是逻辑学上的反证法。
 
最后编辑: 2017-04-09
2016-10-22
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2017-04-09
1. 假如,房产证上只有丈夫的名字,但实际上丈夫是替妻子持有这个房子,妻子则是这个房子的受益所有人,并且买房子的钱也是妻子出的,那么,这个房子出售后所实现的资本增值收入的纳税义务人只能是妻子,而不能是丈夫;并且,在这个假设的情境下,这个义务人的确定跟买房后所获现金存在谁的账上没有关系,即使钱由丈夫收了,并且在他账上继续其他的投资,这些投资日后所获收入的纳税义务人还是妻子。

2. 存在外国银行或外国金融机构的资金属于T1135所定义的特定外国资产。

3. 延续1的假设,假设妻子是房子以及售房后所得现金的受益所有人,即使这些现金存在丈夫账户里,与此相关的纳税义务人还是妻子而不是丈夫。

总之记住,在加拿大所得税法意义上,资产的所有人,指的是资产的受益所有人,而非注册所有人。

不客气。

再次声明:本人并非会计师,以上信息仅供参考,而非专业税务意见。请就具体情况咨询专业会计师。[/QUOTE]
1. 假如,房产证上只有丈夫的名字,但实际上丈夫是替妻子持有这个房子,妻子则是这个房子的受益所有人,并且买房子的钱也是妻子出的,那么,这个房子出售后所实现的资本增值收入的纳税义务人只能是妻子,而不能是丈夫;并且,在这个假设的情境下,这个义务人的确定跟买房后所获现金存在谁的账上没有关系,即使钱由丈夫收了,并且在他账上继续其他的投资,这些投资日后所获收入的纳税义务人还是妻子。

2. 存在外国银行或外国金融机构的资金属于T1135所定义的特定外国资产。

3. 延续1的假设,假设妻子是房子以及售房后所得现金的受益所有人,即使这些现金存在丈夫账户里,与此相关的纳税义务人还是妻子而不是丈夫。

总之记住,在加拿大所得税法意义上,资产的所有人,指的是资产的受益所有人,而非注册所有人。

不客气。

再次声明:本人并非会计师,以上信息仅供参考,而非专业税务意见。请就具体情况咨询专业会计师。
请教一个问题,上面说得是夫妻代持。那朋友代持呢?例如:
因朋友无法贷款买房,房主代朋友买房,首付款是朋友支付,还款是朋友用出租房屋租金收益支付。房屋出租是以朋友名义签订合同和收款。
现在房主属于加拿大税务居民,是否收益所有人为朋友,不报租赁收入税。同时还产生另外一个问题,还贷以登记房主名义开银行户,那这个银行账户是否也不需要申报?
 

唐人Jason

能把鸡蛋立起来
2006-05-27
3,939
2,342
2017-04-09
1. 假如,房产证上只有丈夫的名字,但实际上丈夫是替妻子持有这个房子,妻子则是这个房子的受益所有人,并且买房子的钱也是妻子出的,那么,这个房子出售后所实现的资本增值收入的纳税义务人只能是妻子,而不能是丈夫;并且,在这个假设的情境下,这个义务人的确定跟买房后所获现金存在谁的账上没有关系,即使钱由丈夫收了,并且在他账上继续其他的投资,这些投资日后所获收入的纳税义务人还是妻子。

2. 存在外国银行或外国金融机构的资金属于T1135所定义的特定外国资产。

3. 延续1的假设,假设妻子是房子以及售房后所得现金的受益所有人,即使这些现金存在丈夫账户里,与此相关的纳税义务人还是妻子而不是丈夫。

总之记住,在加拿大所得税法意义上,资产的所有人,指的是资产的受益所有人,而非注册所有人。

不客气。

再次声明:本人并非会计师,以上信息仅供参考,而非专业税务意见。请就具体情况咨询专业会计师。

请教一个问题,上面说得是夫妻代持。那朋友代持呢?例如:
因朋友无法贷款买房,房主代朋友买房,首付款是朋友支付,还款是朋友用出租房屋租金收益支付。房屋出租是以朋友名义签订合同和收款。
现在房主属于加拿大税务居民,是否收益所有人为朋友,不报租赁收入税。同时还产生另外一个问题,还贷以登记房主名义开银行户,那这个银行账户是否也不需要申报?[/QUOTE]

澄清几个问题:

1. “房主”是指登记的房产登记所有人吗?

2. “朋友”是指房子的受益所有人吗?

3. “房主”和“朋友”在贷款合同里分别是什么角色?
 
最后编辑: 2017-04-09

lgss

园友
2017-04-13
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2017-04-13
帮朋友请教唐人一个问题
国内来的硕士留学生,她丈夫工签,孩子读初中,卖国内一套房产,但没有报税时说明。这有影响吗?
 

xiaoa

园友
2009-06-28
473
386
2017-04-18
唉......这个话题又来了,年重一年,日复一日。

1. 如果“报海外资产”的意思是向加拿大政府报告你在中国拥有多少财产的话,那么忘掉这件事吧,这是个讹传。

2. 如果“报海外资产”的意思是填报T1134, T1135, T1141, T1142的话,那么这四张外国信息披露报表上没有一张上面反映你的自用资产,自己住的房子是自用资产,你没有义务向加拿大税务局报告你的任何自用资产,加拿大税务局也没有兴趣知道。

3. 如果你是税务意义上的加拿大居民,那么在你处置位于中国的自用房产后,如果你能够把拥有这个房产的所有税务年度都指定其为主居所的话,那么这个处置没有任何税务后果,也就是说买房子赚了多少钱都是免税的;如果某些税务年度这个房子没有被指定为主居所,则这些年度的资本增值的50%要在处置后计入你当年的应税收入。

4. 你从中国汇款来加拿大,这个动作没有任何税务后果,因为加拿大从来没有汇款税这么个税种,个人收入税也跟汇款毫无关系,并且,加拿大是自由世界的一部分,你把属于自己的钱汇进加拿大,这是你个人的权利,没有人有权干涉你。

不知道这么解释以后疙瘩解开没有?
没有,如果卖房得钱60万加币,如果加拿大税务局要求解释你汇入的这些钱的来源,你怎么解释?如果你实话说是卖房的钱,那么原来税务表上问的你没有海外资产超过10万的那个回答你是说谎了,而且如果认定你的那个房子不是主要居所,那么要交税加罚款。
 

wlhisya

家园赞助商
2010-10-12
4,255
700
2017-04-18
每年的税表都有一项问海外资产是否超过10万,
这个海外资产不包括自用房,比如度假屋,不一定是免税的主居所
 

wlhisya

家园赞助商
2010-10-12
4,255
700
2017-04-18
没有,如果卖房得钱60万加币,如果加拿大税务局要求解释你汇入的这些钱的来源,你怎么解释?如果你实话说是卖房的钱,那么原来税务表上问的你没有海外资产超过10万的那个回答你是说谎了,而且如果认定你的那个房子不是主要居所,那么要交税加罚款。
自用房不用报海外资产,但卖掉时要缴税,只有主居所免税
 

GUTU16079

活跃园友
2013-07-09
1,789
1,367
2017-04-18
卖房子的钱是哪年卖房哪年报税。如果不是自住房,交税按照登陆时价格和卖价差交税,其余的房价所得都可以合法打入加拿大。如果你在加拿大没房子,卖国内的房子完全可以说是自住房,所有卖房钱都可以合法打入。
楼主因为第一年在加拿大报税时没有报国内固定资产(房产),现在想把国内房产卖了,把钱汇到加拿大来,这不前后矛盾吗?说没有固定资产,现在哪儿来的卖房钱?这不明摆着欺骗吗?我看只能按着上面一位网友说的,说成是父母馈赠的可能好一点。
 

wlhisya

家园赞助商
2010-10-12
4,255
700
2017-04-18
楼主因为第一年在加拿大报税时没有报国内固定资产(房产),现在想把国内房产卖了,把钱汇到加拿大来,这不前后矛盾吗?说没有固定资产,现在哪儿来的卖房钱?这不明摆着欺骗吗?我看只能按着上面一位网友说的,说成是父母馈赠的可能好一点。
自用房不用报海外资产,卖掉时直接报税就行
 

唐人Jason

能把鸡蛋立起来
2006-05-27
3,939
2,342
2017-04-19
帮朋友请教唐人一个问题
国内来的硕士留学生,她丈夫工签,孩子读初中,卖国内一套房产,但没有报税时说明。这有影响吗?
如果她是税务意义上的加拿大居民,那么出售物业以后必须在当年税表上反映。
 

唐人Jason

能把鸡蛋立起来
2006-05-27
3,939
2,342
2017-04-19
没有,如果卖房得钱60万加币,如果加拿大税务局要求解释你汇入的这些钱的来源,你怎么解释?如果你实话说是卖房的钱,那么原来税务表上问的你没有海外资产超过10万的那个回答你是说谎了,而且如果认定你的那个房子不是主要居所,那么要交税加罚款。
T1税表上问的不是“有没有海外资产超过10万”,而是问的“你在这个税务年度内是否曾经拥有成本值超过10万加元的特定外国资产”。

自用的房子不属于特定外国资产。
 
2017-04-19
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2017-04-19
唐人先生好,
三个问题:
1.2004年岳父母年龄已经大了,没有办法贷款了,以我妻子名义买的房子。按照您说的,我妻子是注册人,而我岳父才是实际收益人。但是,如何证明我妻子是代持啊?岳父后来卖了自己一套单位房子,把钱给了我们,但这个证据不好找了。CRA能认我们代持吗?自己名下的房子不能说谁是注册人谁就是注册人吧?
2.Principal residence是不是需要在每年报税的时候都填T2091去指定?还是在处置的那年才指定?
3.活动性商务物业,是不是指其它翻译为经营性资产的房子?我有三个合伙人,大家以个人名义一起购置几套房产,租给公司用,是不是收取租金,就是资产回报,需要纳税,而不收租金了,就是活动性商务物业?如果是,几个股东可以以后不收,也就是不缴资本盈利税了?