温哥华买房心得

[温哥华的天空]

温哥华买房心得

１买房从那里入手
　　先跟据自己的经济情况，大概定一个价位．新移民，可以从银行获得贷款，银行一般要求首期付３５％－４０％．按揭的时间通常为２５年．现在年利率在５％以下．如果有了工作，在加拿大住了几年后，首期可以降低．有的只要５％．再考虑是买新房还是买旧房．加拿大对新房，要叫买主额外交７％的GST．网上的新房挂价，往往是不包GST的．这里的旧房一般保养的也很好，特别是西人住的，总体感觉比华人的保养要好．这里买的房，都是装修好的，洗衣机，冰箱什么的，都有配．地段与学区的考虑
　　温哥华的学校分公校与私校，公校按地区划分上学，费用很少．私校要看情况，有的是教会学校，收教友的孩子，有的要求捐钱．有的要求孩子有特殊的才能，光捐钱还不行．听说谢霆锋就读过的圣．乔治中学，有人想捐２００万加币，来让小孩读书，都没收．学校在加拿大有排名，公校与私校一起排．因此，好的公校学区的房子价格相对来说会贵一点．这里由于冬天时间比较长，小学生一般都是家长接送．中学生会坐校车或公车．走路上学的不多，骑自行车的很少.就温哥华来说，温西好的公校比较多．但是温西的房价较贵．

 

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区域的考虑：１．西温，北温．海景房，风景一流．大别墅多，价格贵，生活不放便．吃饭，买东西的地方不多．房子一般都是在山上，冬天到了山路积雪，路不好走．几乎没有工作机会．
２．温西，高档社区多，近UBC，生活方便，好学校多．价格贵．
３．本那比，工作机会多，华人多，生活方便．近几年房价涨的很快．
４．richmand,华人多，生活最方便．水平面低过海平面．最怕地震与海啸．
其它区本人不熟，没有发言权．
设定好价位，地区什么的以后，我就在网上开始找房子了．补充一句，温哥华的房子比我以前想像中贵很多！找房子我主要用了２个网址２张图．
　　１个网址是http://www.mls.ca/map.aspx这是加拿大最权威的找房子的地方，你可以按你的要求输入，很快就会有很多选择．
　　另一个是http://www.macrealty.com/schinese/　　这个网址有中文，还有每套房子的地税是多少，这很重要，因为从地税是可以大至知道这套房子的政府估价．而政府估价一般又是比市场价会低一点．今年温哥华的房价涨了不少，而政府估价又是比这套房子去年的市场价要低一点，因此，如果你最后的买价能比较接近政府估价，那一般就说明你买值了．银行内部消息，如果你的买价在政符估价的１２５％以内，银行一般是会同意贷款的．他觉得你的买价是合理的．地产中介，能进入他们内部的一个网站，可以直接查到房屋的政府估价．估价分两个方面：１是这套房子地的价格２是这套房子的估价．
　　第一张图是温哥华的地图http://ca.maps.yahoo.com/
　　第２张图是温哥华的中小学，校区图．

 

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有了以上的两图两址后，我就开始在网上找房了．我把从MSL上找到符合我的条件的房子记下来，可以只记MSL编号．加拿大的房子都是用英尺算面积的，在MSL上，每套房子的右下角，有一个方块，可以换算成平方米．加拿大的房子的面积是用使用面积算的，与国内的不同，国内大多用建筑面积算，两者要差２０％以上．每套房子都有一个POSTAL CODE,你把它记下来．用POSTAL CODE,从温哥华的地图上，你就可以找到这套房子的具体位址了．再对照学校地图，你就可以知道住这套房子，可以读什么小学，可以读什么中学．以及离学校有多少远．在温哥华，中学的排名很重要．特别是公校．在FCH这里有一张全加拿大地区的中学排名表．
做为辅助工具，我还有一个GOOGLE EARTH软件，可以用卫星在空中看到这套房子，可以看看它周围的绿化，大马路的情况．这是我到了温哥华才用的，很不错．
关于按揭:
最新的消息：一般都是２５年按揭．２年利率锁定，现在利率一般是４．５５％／年．３年利率所定是４．７５％／年．锁定期到了，再与银行谈下２年或３年的利率．这时，你也可以选择把钱都还了．锁定还款的，每年可以按个人的情况，最多一定的钱，最多可以多还１５％／每年．不定还款数量的，这里叫Open还款，利率一般是基准贷款利率－０．５％．现在的基准利率是５％，基准利率是会变的．这里在银行贷款与去菜市场买菜一样，你可以多问几家银行，进行讨价还价．我最后拿到的银行利率是３年锁定，４．４％．听说是非常不错的．要总行批．

 

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看看大家反应如何,再决定要不要继续.

 

[hedoudou]

sf

 

[duaneduan]

房子

好贴子，严重支持！ 请继续！

如果能加声望的赶紧加声望！不过我暂不能加声望， 就只能先欠着楼主了！

 

[little bird]

顶，期待楼主下文，有计划今年置房。

 

[温哥华的天空]

在网上看房子，我主要会看房子的以下这些情况：
　　１地段，买房最重要是地段，第２重要还是地段！学区，交通，治安，商场，周边．．．
　　２年份．装修．
　　３面积，结构，房间数．
　　４用什么取暖，这很重要，对以后卖出也很有用．最好的是地热．
　　５其它：有没有中央空调（这里夏天不长，但有比没好），HRV（中央空气交换系统），保安系统，有没有中式厨房，．我们做菜，油烟味很大，西人的厨房不合用．屋顶是瓦还是木头还是其它，因为寿命与一样．
关于房屋中介,他能赚多少?
一般中介有买房与卖房两个,听说中介费是总额10万加元以下,约7%.100万以内是3.2%,100万以上是1.6%.很可观哦.中介费是卖方付的.买房要付一个2%左右的交易税.
现在买卖双方谈价,谈到最后还差一点而不能成交时,为了促成交易,买卖双方中介会私下商量各让一点中介费.

 

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买房子时,找一个好的中介还是很有必要的.一般都是由熟人介绍.但是对中介,你可不要过于依赖.中介的目的还是想尽快促成交易.
关于房子的坐向，有一个很简单的方法能区分．从地图上看，温哥华的街是横着平行的，路是垂直的．而地图是上北下南．因此，如果地址是用第几街的，那一般是南北向．用路名的是东西向．有一些房子故意转向的，或斜的路除外．
温哥华house的房价包含土地价与房价两部份，现在温西的地价在１１０－１２０加元一平方英尺，这是目前的市场成交价．本拿比与利治文要低一点，大约在９０－１００一尺．素里再低一点．房价跟据年限，结构等，政府有估价，一般还是比较准的．最近几年涨的是地价，房价没什么好涨的，最多是材料涨了一点.

 

[温哥华的天空]

温哥华的土地是永久拥有权，每年要交０．５－０．６％左右的地税．与国内７０年的使用权不一样．现在新规的house,地一般是３３尺＊１２２尺＝４０００平方尺，房子的使用面积是２２００平方尺．总价＝地价＊地的面积＋房价＊房的面积.
温西的地价格在１１０－１２０元／尺是现在的市场价，相对来说，SH最贵，QU,SG,AR其次，CAB,MAR,OK要低一点．另外，地越大，价格也相对会低一点．在本拿比或利治文，一套４０００尺地的标准房，２２００尺使用面积，１０年的房，大约卖６５万.
关于买新房还是买旧房子,个人认为，从投资的角度看，目前新房性价比不高．不光额外有7%的gst，还价难，房与地都不大．从以后卖的角度看，不保值．在温哥华，换房很多，一般人把房子保养的很好，因此，１０年多一点的房，里面还不错，再稍稍花的钱，就会很好了．我把买房只是看成另一种投资而已．
加拿大政府估计，2006年全加拿大房价约涨６％

 

[nfishn]

谢谢分享。

 

[温哥华的天空]

关于杀价:
说实话,温哥华的好房子很多,就看价格.我对房子的理解是这样的:地是资产,地上的房子是消耗品.房价涨是因为地增值.好了,现在来谈杀价.
首先,杀价要有杀价的时机.买房的时机选择很重要.时机选对了,60%成功了.比如在今年的4-10月,房子一推出来,就有很多报价,经纪告诉我,遇到这种情况,屋主会马上涨价.我看到了许多今年9_10月的成交的房子价格,明显高了.有很多房子是好几个人在抢,最后成交价,比挂价还高.所以,你在报价时,如果有其他人也在报,杀价是很难的.
第2,杀价要分析卖房者的心态.这可以从好多方面看.比如,这套房子挂了多久了,房主有没有搬出,房主有没有回流,这套房子最近有没有降价,(如果有降价,说明房主想尽快出手.)房主是那里人，（一般来说，加拿大本地人，较难还价）.
第３，选到了心仪的房子，想杀价了，我觉得最好有２套，你可以同时杀价．一般挂价还是有一定依据的，最后成交价通常是挂价降５％左右．如果你掌握了前面２点，就可以抓住房主急于出手的弱点，以及没人与你抢房的机会，还价１２－１５％．不过也要有分寸，一般不要杀到政府估价以下，要不卖主会认为你没诚意买，而不理你．有２套房子的好处是，你可以慢慢杀价，当然，同时报价是不可以的，你要等一家还了价，再去杀另一家．第一次报价后，你就要想好第２步与第３步了．在报价时，自己心里，对这套房子的买价早该有了．
第４：对自己的中介也要注意，不能全讲实话，把心里的底价透出．中介一般都是想尽快成交．你把地牌一露，就不好了．有时他就不会很卖力了．在看房时，尽量找它的缺点．既使你很喜欢，也不要露出来．你越是随意，杀价可能越多.

 

[lilianou]

up

 

[tangye]

一般在温哥华按中国人的算法,这样是多少面积呀,大概折现在人民币多少钱

 

[zhouying]

是挺贵的,还要交地税,工资不高都负担不起

 

[温哥华的天空]

一般在温哥华按中国人的算法,这样是多少面积呀,大概折现在人民币多少钱

4000尺的地约370平方米.2200的房指使用面积200零一点平方米.65万加元约455万人民币.

 

[下雨天]

 

[温哥华的天空]

谢谢下雨天.

 

[下雨天]

好文好经验啊

 

[zhouying]

顶