美国佛罗里达房地产投资（1）

[大雅]

本人最近一段时间老带客户去佛罗里达看投资物业，同时也在多伦多举办佛罗里达投资讲座，感觉不少多伦多有意向投资佛罗里达房地产的客户想对那里有更多的了解。这个系列的文章将谈谈本人在佛罗里达主要是奥兰多的一些见闻，希望能够帮助想投资佛罗里达房地产的朋友多了解一下当地的情形。

在寒冷的冬天当我们坐飞机从多伦多飞往奥兰多时还穿着冬衣，下了飞机出了机场，暖风扑面而来，一看周围的人穿着短袖才意识到这里是夏天。由于奥兰多有世界闻名的迪斯尼，它的旅游产业非常发达，因此跟旅游相关的产业也非常完善。一般在圣诞节过后的一月和二月是当地的淡季，我们可以以很优惠的价钱事先在网上订好了租车和Resort。我们订的租车公司不在机场里面所以我们下了飞机要坐Shuttle Bus去，没等多久Shuttle来了，我们很快就到了租车公司，办了相关手续后就开车赶往酒店了。在奥兰多开车很舒服，无论是高速公路还是Local路都很宽，两边的风景很好，不愧是个花园城市。并且路上都有反光标志，即使在晚上没有路灯的情况下都看得很清晰，道路的维护很好，也没怎么看见路上有修路的标志。在这样的环境下，开车心情真的很舒畅。

我们租的Resort在迪斯尼附近，从机场到迪斯尼的地方大概20多分钟的车程。我们租的这个Resort是一个渥太华的投资者在迪斯尼附近购买的独立屋，有三睡房后院还带一个游泳池，住在里面非常的舒服，里面的设备也很齐全，可以很方便地在附近西人超市买东西在Resort里面煮饭。一个晚上的租金也就是90多美金一晚.如果想挤挤实际上可以住7-8个人都可以，比住酒店划的来。这样类似的做迪斯尼游客生意的Resort在迪斯尼附近有很多，竞争也很激烈，季节性非常强。有些Resort即使在旺季，租金未必能比淡季时高很多。这种Resort实际就是酒店了，所以要做游客的生意需要向Orange County申请相关的牌照才能开业。当然了这些手续和日常的维护也可以找当地的物业管理公司去做。对于这些短期出租的房子物业管理公司一般要收租金的20%到30%的管理费，取决于物业管理公司照看物业的程度了。同时业主也要承担一些很麻烦的事情。我们当时是凌晨一点多到的Resort，但是到了大门口用事先业主告诉我们的密码怎么都打不开大门。我们打电话给物业管理人员，深夜了没有人听电话，好在事先留了业主的电话，我们在深夜一点钟打电话到渥太华吵醒业主问怎么回事，业主也摸不着头脑，说密码应该是对的。到了后来业主才醒悟对我们说估计是物业管理人员忘记更换新的密码了，好在业主还记得旧的密码告诉了我们，这样我们才能进的去，这样前后折腾了半个多小时。我们也很精疲力尽了，好在本人就是做房地产的，理解这些周折，也没怎么去抱怨。不过从这样的小事当中可以看出想做短期出租的不容易，即使是请了当地的物业管理公司业主也不知道什么时候客人打电话过来，整天提心吊胆的，影响自己的生活质量了。如果接不到这样的电话，得罪了客人也就意味着失去了未来生意。

在Resort里安顿好了以后，接着未来的几天就去看房子。下面的几期要谈谈我在奥兰多看到的不同地区不同类型物业的一些见闻。

吴鹏/647-267-9174/pengwurealtor@gmail.com

 

[大雅]

美国佛罗里达房地产投资（2）

在我们安顿好住宿后，好好地睡了一觉后，第二天上午我们出发了。这天要看两个地方，都是属于Builder Sell-off的物业，一个是在迪斯尼附近的Townhouse，另一处是在奥兰多北边一个城市的Condo。

联系好了卖方经纪后，开车十分钟就到了要看的Townhouse。这处Townhouse紧邻自然保护区和迪斯尼，每一排建筑有四个单位，也就是说每一排里一定有两个End Units。开价也不贵，在十万美金左右。这个楼盘是在08年时Builder盖了几栋后由于金融危机烂尾的。在佛罗里达开发房地产的方式和多伦多不太一样，多伦多一般是开发商把一整片地都盖上房子，房子建好后基本上看不到在旁边还有空Lot的情形。目前在佛罗里达不少社区在已有人居住的房子旁边还有不少空地，如果有人向Builder下订那么Buider就开始盖。我们去看的这个楼盘就是属于这个情形了。已盖好的房子已经有4-5年的历史，周围还有不少空Lot。这些Lot已经通了水电等管道，已经是“熟地“了。如果要盖，Builder在3个月就可以把一排Townhouse盖好。

买这样的房子好处是价格还算便宜，三个睡房1500多平方英尺才十万美金左右。坏处是这个社区还没成熟，还有一大半的Lot没有盖房子，还需要花钱去兴建Club House、游泳池等配套设施。这个社区原本就是处于迪斯尼的游客区，本来是打算租给游客住的，后来由于这些配套设施没建好，现在HOA改变原来的规定，也可以用来长租。如果有投资商愿意投入资金，统一开发整个社区那么投资这样的Townhouse在未来也有一定的升值空间。否则不知道要等多少年这样的房子才能升值。毕竟房屋价值直接和位置相关和周围的配套设施相关。一个成熟的社区总能吸引更多的买家，从而推高那个社区的整体房价。

当然投资这样的房子出租没有什么问题。房屋的设计很合理，三间睡房每间都带独立淋浴和洗手间，很适合在迪斯尼工作的人员租住。这样的房子每个月租金大概一千美金左右，三个在迪斯尼工作的单身居住非常合适，摊到每个人头上也就是三百多美金。当然这样的出租形式也有缺点。一般租住在这种社区的租客多数是迪斯尼职位比较低的工作人员，收入比较低，工作不太稳定，人员流动性也很大。即使签了一年的租约，在中途Break租约的可能性很大。还有就是这样的租客不交租金的可能性也很大。我们在看这个楼盘时就看见一辆Sheriff的警车挺在一栋房子门口，Sheriff进房子在驱赶租客。虽然在佛罗里达不如象在安大略省那么保护租客，但是驱赶租客总是件费心又费钱的事，这样的事情对于外国投资者来说能避免就尽量避免了。另外收入低的租客一般来说对物业不那么爱惜，导致业主可能要支付一笔不少的维修费，这对外国投资者很不利，让投资者不但费钱而且费心。

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[大雅]

美国佛罗里达房地产投资（3）

上一期谈了在迪斯尼附近的Townhouse，要补充的一点是一般来说在迪斯尼的东边、南边和西边属于游客区。在这些周边区域兴建了成百上千的面向游客的酒店、Resort等物业。虽然每年迪斯尼吸引了高达五千万人次的游客，但是并不是说投资在迪斯尼附近的短期出租的物业有很丰厚和稳定的回报。恰恰相反，很多这类的物业投资回报一般，原因在于这类短期出租的物业的投资本质是相当于开了一个小旅馆，运作一门小生意。这门生意的成功与否更多的是取决于业主怎么去做市场推广和有效管理自己的出租物业。这个和我们大众想的房地产投资有很大不同。每个投资领域都有其门道，如果运作得当，一样可以带来很丰厚的回报。当中很重要的一点是选择有相当经验和专业知识以及诚实可靠的专业人士帮忙，可以减少投资的风险，增加投资的回报。当然如果认为自己就有足够的经验和知识，也未尝不可。
在本人接触到的投资者中不乏来自各行各业的成功人士。他们的共同点是聪明、敏锐，善于捕捉机会。很多人以为这样的人更容易取得成功，但是就本人多年的观察，结论是不一定。其实投资成功与否更多的是看人能否战胜自己，超越自己，和聪明程度没有直接的联系。其中一个很著名的例子是牛顿投资南海公司股票失败的例子。

一个苹果砸在牛顿的头上，引发了牛顿的思考，并使他发现了万有引力定律。在牛顿的生活中，还曾有另一只“苹果”砸过他的头，那就是英国南海公司发行的股票，这只“烂苹果”使他赔了两万英镑。不只是牛顿，成千上万的英国人都在“南海泡沫”中损失惨重，这就是发生在300年前的英国南海股票事件。这一事件也使英国股份公司和股票市场整整沉寂了一个世纪之久。

南海公司于1711年创立，新公司邀请持有英国政府公债达900万英镑的个人，将债券兑换成南海公司的股票，由于这项服务能够回收部分国债，国王专门授予南海公司代表英国同南太平洋诸岛和南美洲开展贸易。但是当时统治南美洲大部分地区的西班牙不愿开放殖民地和英国进行贸易往来。但是与古往今来所有技法娴熟的高手一样，南海公司知道如何向愚蠢而贪婪的公众推销诱人的故事。1720年，南海公司向国会抛出了一个难以抗拒的诱饵：公司将通过发行南海股票，吸收3100万英镑，这几乎是全部的国债。来自南海公司的消息称：英国和西班牙正就允许英国在所有西班牙殖民地开展自由贸易的协定进行磋商。来自新大陆的黄金白银将汇入英国，将使南海的股东们成为世界上最富有的人。随着议案的通过，投机狂潮开始了，南海股票从1720年1月的每股128英镑飙升至8月令人瞠目的1000英镑7个多月涨了约8倍。　牛顿就是在南海公司股票上涨过程中参与了一把，很快，他的投资就实现了翻倍，当时还比较谨慎的牛顿出清了所有的股票，获利不菲。但是刚刚卖掉股票，牛顿就后悔了，因为到了8月，股票价格达到了1000英镑，几乎增值了8倍。随后发生的事件表明，牛顿决定加大投入继续追进。然而此时的南海公司已经出现了经营困境，此前的6月英国国会通过了“反泡沫公司法”，这原是南海在背后运作出台的，试图限制那些模仿南海公司盈利模式的跟风者，没想到聪明反被聪明误，公司也引起了投资者的怀疑。同时包括南海公司董事长在内的董事抛售各自持有的股票消息传开后，南海公司泡沫最终开始破灭，股价一落千丈，到12月份已经跌到了约124英镑，包括许多国会成员在内的数千户英国家庭面临财政崩溃，同时一场大规模的商业萧条也降临到这片土地上。牛顿也未及脱身，几乎血本无归。事后，据称牛顿感到自己枉为科学界名流，竟然测不准股市的走向，感慨地说：“虽然我能计算出天体的运行轨迹，但我却估计不出人们疯狂的程度。”

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[大雅]

美国佛罗里达房地产投资（4）

上一期谈到牛顿投资南海公司股票失败的例子充分说明了投资成功的关键并不是人是否聪明，而是人能否克服贪婪和恐惧这两个人性的弱点。本人多年投资实践中接触到不少人总想找到当前市场上最划算的交易，发现别人发现不了的黑马。现实是这个市场很有效率也很透明。人并不总是那么好运气，每个划算的交易都让你拿到。具体到去异地投资房地产，这样的机会对于外国投资者来说几乎是零。任何商品的交易，价钱贵有其价钱贵的道理，便宜有其便宜的原因。从古到今，在投资市场上能挣到钱的永远是少数人。要想成为这其中的少数人就要做多数人做不到的事情。多数人能做到的是在市场上不断发掘所谓的划算交易，多数人不能做到的是看清大方向，持之以恒地坚持下去。做投资不要总是担心些细致末节的事情，知道自己该什么时候入市，什么时候退出，这样才容易成功。

一个人一辈子多少都会碰到一些机会，能抓住其中的一两次就足够了。如果前怕狼后怕虎，该你贪的时候不贪，那么你就失去机会了，当然如果盲目胆大，该你恐惧的时候不恐惧，那么灾难也离你不远了。其实整个投资的过程就是在和你自己搏斗的过程，如何战胜自己的贪婪和恐惧是永恒的主题。虽然专业人士可以提供一定的协助，但是成功的关键还是自己。

在投资领域中还有一个很重要的一点是要相信常识，而不是所谓的“奇迹”。这就象要相信四季是春夏秋冬循环往复的，而不是一直就一个季节。同样道理任何市场不可能一直都往上涨而不跌，也不可能一直往下跌而不涨。任何高于市场回报率很多的投资或者比一般交易划算的交易都值得质问自己“自己真的就那么好运气吗？眼光就是比其他人更独到吗？“从世界范围来看，财富的积累要靠长期的契而不舍的投资去积累，而不是靠短期的投机行为。

Investors Group投资专家唐鹏曾经在我们联合举办的讲座中提到现在奥兰多房地产市场和多伦多1997时的房地产市场很相似，都是刚从最困难的时候恢复过来，展现出良好的长期投资价值。那时北约克的好区和士嘉堡一般的区同类的房屋差价以现在的眼光看非常小。那时如果差距在几万的房子，现在的差距就可能是几十万了。有人慨叹如果当时先知先觉，倾其所有，在好的区买自己能负担得起的最贵的房子，那么现在的投资回报就非常可观了。这个例子也说明了要想投资成功，就一定要做多数人做不到的事情。也就是看清大方向，不贪婪，不恐惧，持之以恒。

如果认同目前奥兰多市场类似于多伦多1997年房地产市场的朋友，想想如果在1997年时应该如何投资，就不难发现答案了。大家可以让自己的经纪提供1997年和现在不同地区不同类型的物业的MLS成交价格，结果不言而喻。

这个市场规则很简单，在有正确投资方向以及控制好风险后，投入多自然回报多，投入少回报也少，不投入没回报。看准趋势，顺势而为，”大道至简”这句话永远不过时。

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[大雅]

美国佛罗里达房地产投资（5）

上一期讲了些一些投资的题外话，下面接着讲我在奥兰多的房地产投资见闻。我们参观完迪斯尼边上的Townhouse后就直接驱车前往Apopka，一个位于奥兰多市中心西北大约30分钟车程的一个城市。我们从迪斯尼沿着429收费高速公路向北前行。美国的收费高速公路似乎比多伦多的407要合理多了，走了那么长的路也就收5元美金左右。高速公路两边风景优美，绿色植被和湖泊交相辉映。如果能住在这样的一个花园城市里的一个好社区，生活还是很惬意的。

在我们抵达目的地之前，我们经过了Apopka的市中心。一眼看过去印象不太好，街道两边建筑十分老旧，感觉周围的社区是那种蓝领聚居的社区。好在我们要去看的Condo离市中心有段距离，似乎影响不大。这个Condo开出的条件十分吸引人，售价从接近7万美金起，保证两年出租，免两年物业管理费，算下来现金流非常好，建筑本身也才十年新。目前投资回报可以达到8%到9%。和多伦多昂贵的Condo相比买这几万美金的Condo对于不少中国人来说还是轻而易举的。这样的物业对海外买家吸引力很大，甚至在前两年本人开始涉足美国地产投资是也想买这样的物业。

不过就这些年的房地产市场表现说明购买此类二手Condo未必是收益率较高的投资。对于普通购买几套二手Condo的投资者，想靠现金流来积累的财富非常有限。这样的Condo未来升值空间很有限，并且随着时间的推移，管理费和维修费会越来越高，对于外国投资者很不利。谁都不想自己时不时被物业管理公司送上个几百美金的维修发票，谁也不想自己被物业管理公司告知租住这种几万块钱左右的Condo蓝领租客突然消失了，留下一堆烂摊子。不但要花钱重新找过租客还要花钱重新刷墙换地毯等。很不幸的是这就是已经投资那些二手Condo的很多外国投资者身上正在发生的事情。

就目前在多伦多投资美国地产的人当中，到现在还抱着买几万美金的Condo想法的还大有人在。不少人期待奇迹的发生。算一下这类物业在前两年也就是高峰时价格的30%左右。如果是在2009年到2011年上半年期间或许是个时机，毕竟买入价还算便宜，只要不嫌弃买这类Condo物业管理上的麻烦和日益增长的维修费用。现在那里的房地产发生了很大变化，一方面二手Condo的价格不象以前那么便宜，另一方面投资其他类型的物业更有回报。

在我们看完Apopka的Condo后我们接着去Daytona Beach看了一个海边的Condo楼盘。下一期讲讲这个楼盘。

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[大雅]

美国佛罗里达房地产投资（6）

Daytona Beach是一个在奥兰多东北面的一个中型城市，从奥兰多沿4号高速公路开一个小时就到了。这个城市最出名的就是赛车了，因为这里有世界级的汽车赛道，所以每年各种各样的赛事在这里举行。同时这里也是北美各类学校组织春假活动最流行的地方，如果有在这里读过大专院校的朋友对这个城市应该不会陌生的。这个城市不大，整个大Daytona Beach人口也就60万左右。

我们要去看的这个Condo在Intercoastal Waterway岸边，之所以说Intercoastal是因为隔了没多远就是大西洋了。Intercoaster Waterway象河，但是实际是海来的。站在这个楼盘的九楼以上可以远眺大西洋。当夜幕降临时，远处灯光点点，感觉比在大西洋边上的楼房上看到漆黑一片要好。这个Condo目前售价仅仅是高峰期的40%左右。在前几年房地产市场兴旺时大批人用去买楼花，等到大楼盖好了，经济危机也来了。多数人连订金也不要就弃楼而去了。

其实这个Condo的建筑质量非常好，室内设计很现代，用料很讲究，可以称之为豪华Condo。多伦多现在该的Condo和这个楼盘没法比。多伦多现在盖的Condo估计采纳了香港地产开发商的“先进”经验。楼越盖越高，单位的面积越来越小。我还记得在十多年前去香港探访朋友时看的Condo就和现在多伦多新盖的Condo类似。走进Condo的大堂，感觉还可以，宽敞明亮，装修也还考究，但是进了居住的单位那就象个鸟笼了，小的不得了，四百多五百平方英尺的单位比比皆是。我一直很怀疑多伦多是不是象香港那样缺地，导致这样的建筑格局，感觉更象是开发商想利润最大化。

这样的一个楼盘出租状况还可以，因为靠近大专院校、医院和写字楼，出租一直很抢手，当然租金不算高。虽然现金买也能Cover住费用，但是由于费用不低实际回报不如在Apopka看的Condo高。当然了这样的楼盘的升值空间比那种几万块的Condo大，同时租客的层次也高些，碰到麻烦的机率也少些。每个投资者的偏好不同，投资什么样的物业见仁见智。

Daytona房地产市场和很多佛罗里达的城市一样经历了萧条，今年有所转机。佛罗里达很多城市现在出现的一个共同现象是房屋库存在减少，同时Builder从去年开始新建房屋了，不过就我所见还没有Condo的新楼盘出现。可见目前更受追捧的房屋形式是独立屋和Townhouse。

在看完这个楼盘后天已经很黑了，我们连夜驱车回奥兰多。在回住处之前去一个西人餐馆吃晚餐。里面的炸洋葱很有特色，一个很大的洋葱裹着面包屑炸，非常好吃，在多伦多吃不到这样的东西，感觉很新鲜。在奥兰多这个地方也有些中餐馆，和多伦多没法比，不但难吃，也不便宜。去奥兰多玩，最好还是吃西餐，不但味道好，价钱也很好。吃完了晚餐后我们就回住处了，第二天去Tampa看新楼盘。下一期要介绍下那里的楼盘。

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[大雅]

美国佛罗里达房地产投资（7）

第二天一早起来我们就开车前往Tampa。由于我们住在迪斯尼附近，去Tampa比从奥兰多市中心要节省十多二十分钟。要去看的楼盘在New Tempa，在没到Tampa的市中心前我们就向北转到75号高速公路。这个区位于Tampa市中心的东北面，是新开发区。那里有不少大公司的办公楼，比如保险公司、银行等，是个很不错的生活和居住的地方。由于近一年来美国经济有所好转，公司招聘增加，在这个区域的房子非常好出租。这个区感觉有点类似多伦多这边Richmond Hill的感觉。

由于我们到的太早了，要去看的新楼盘还没开门，刚好见到一墙之隔的社区环境不错，又是大的独立屋，于是就开车进去参观。这个社区是有保安值守的Gated Community，进去是保安需要记录下司机驾驶执照才允许外来车辆进入社区。进入到这样的社区，果然感觉很不一样，里面都是独立屋，Landcaping很漂亮，是个成熟的社区。虽然还有新房卖，但是已经所剩无几了。虽然当地总体房市很一般，但是这个社区的房屋销售似乎很兴旺。

在看完这个社区后我们回到原先本来我们要去参观的社区。这个社区全市Townhouse组成的，虽然只是和隔壁一墙之隔，但是房价就差很远了。那边的房屋一般都要去到三十万，而这边也就是十万上下。最便宜的一个单位也就八万多一点，当然这类单位是不带车库的了，面积不算大，一千平方英尺左右，住起来比五百六百平方英尺的Condo要舒服一些。不过以我在佛罗里达看的Townhouse，这样的面积算是最小的了。投资这样一套房子现金流还可以，不比二手的Condo差，同时具备比二手Condo更大的升值空间，所以这样的房子在我们回到多伦多不久就卖完了，其中有不少是加拿大过去的投资者购买的。

看完这个Townhouse社区后接着我们去看了附近一个独立屋的社区。这个社区同样也是有保安值守的Gated Community。这个社区非常漂亮，喷泉和草坪十分应景，在多伦多没几个社区比得上它。一套两千平方英尺左右的四睡房的Bunglow也就十九万美金左右，很适合在附近公司工作的家庭购买。在我们参观Model Home时，看见不少穿着还可以的本地人来看房子。这个社区是当地中产阶级居住的社区，不少中产阶级对这里感兴趣。投资这样一套独立屋，出租并不困难，升值的空间也是有的，比Townhouse要大，不过现金流比Townhouse要弱。

如果看好美国未来的方式，投资独立屋是最好的选择。巴菲特在2012年2月接受采访时曾经说过愿意买光全美所有的独立屋。在美国也好，加拿大也好，独立屋的升值空间一向比其他类型的物业要大。当然了每个人的投资偏好不同，选择也不同，投资什么不重要，重要的是能挣到钱。

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[大雅]

美国佛罗里达房地产投资（8）

上面几期谈的房屋是用于长租的，租客主要是本地人。这一期要谈的是面向游客的适合短租的物业。这样的物业在迪斯尼附近特别多，从Condo到独立屋各类物业形式都有。

在看完Tampa的房子后趁还有时间，我们去看了一个迪斯尼附近的度假屋社区。这个社区原来的规划是建Townhouse，后来因为开发商破产，计划停顿下来。新的开发商在接手这个社区后修改了原来的规划，把这个社区改为Townhouse和独立屋混合的社区。

现在这个开发商是美国Top 5的Builder，实力十分雄厚。这家公司在过去几年里收购了不 少这样的烂尾楼盘。现在趁楼市回暖把其中一部分的土地拿出来开发。虽然盖出的新房子售价不如最高峰的那几年，但是由于土地的购买价格十分低廉，利润还是很可观的。其实现在奥兰多的房地产市场正处在一个黄金的投资时期，其中一个很重要的标志是二手楼盘和同类新楼盘差价很小。一旦Builder手头上低价购入的土地库存耗干，那么新楼盘的价格也随之上涨。因为在购买新的土地的价格就不会象以前那么便宜了。当然由于人家开发商是整片开发社区的，盖出来的房子才有人买。如果单独购买其中几个Lot，没有其他的社区配套，这样投资风险有些大。

笔者曾经研究过美加一些城市房地产市场从低谷起步和快到高峰是的状况，发现二者都有一个共同点，那就是新房和二手房的价差变的十分小。如果拿目前多伦多的市场来说，其中一个很显著的例子是Upper Unionville社区四个Builder推出的新房。这个楼盘的房子定价很合理，和同区同类二手房差距不大，以致这四个Builder决定不需要给经纪佣金就可以找到足够的买家购买。现实结果也确实如此，这个楼盘的销售不错。

回到奥兰多的这个楼盘。这个楼盘的买家主要是海外的买家。说句实在话，楼盘的开价有些偏高。估计是因为离迪斯尼进，同时在迪斯尼附近的同类新楼盘很少。对于那些从南美特别是巴西来的买家，贵格几万美金算不了什么，这些买家看重的是地点。这个Builder很聪明，知道海外买家想要些什么。它首先花了不少钱把Club House、游泳池等配套设施建了起来，给潜在的买家一定的信心，用事实告诉买家这个楼盘不会烂尾，放心购买吧。其次象前面提到的这个Builder修改了规划，增加了独立屋这个类型，并且很多都是5-6睡房的大独立屋。

当时看房是我还不是很明白为什么这个Builder要这么做，觉得盖Townhouse Builder应该挣的多些，同时会吸引更多的买家来购买这些Townhouse。后来向当地经纪了解后才明白Builder这样做是顺应市场需求。一般来说在迪斯尼附近的三睡房及以下的物业占大多数，四睡房以上的不多。很多来迪斯尼度假的游客都是好几个家庭一起来的，对能睡十多个人的物业有很大需求。投资这样的物业不但面临的竞争小，同时也比较能保障收益。当然还是那句话，舍得投入才有收获。这样的房子需要三十多万，如果运作得当，一年下来纯利3-4万都是可能的。

看完了迪斯尼附近的度假屋以后当晚我们去了当地一个很大型的Mall。在多伦多看不到这么大型和装修这么好的Mall。Mall里人头涌涌，并且大多是本地人，游客很少。在这里似乎根本见不到经济萧条的景象，周围的一切都很欣欣向荣。我们是冲着这里的Cheese Factory餐馆来的，结果没有位置，等了二十分钟才有位置。这个餐馆食物水准很不错，服务也非常好，价格很适宜，大家吃的很尽兴，至此这次佛罗里达房地产投资考察也就结束了。下面几期将会讲述另外一次去奥兰多房地产投资见闻，希望能够对大家有所帮助。

吴鹏/647-267-9174/pengwurealtor@gmail.com

 

[大雅]

本周（12月16日）奥兰多物业精选

本周推荐坐落在奥兰多迪斯尼北门不远的一栋镇屋。这个地区主要的产业是旅游、娱乐、金融、政府和地产相关行业。

请登录 Realtor.com网站，"For Sale"标签下输入#O5134293。可以找到以下物业

13959 DANIELS LANDING CIR # na, (MLS#O5134293)

我本来喜欢在最好的社区找可以吸引大多数买家愿意在那里居住的最好的房子，这些物业往往是未来的买家愿意花大价钱购买的物业。因此如何这样的物业能够吸引这类的买家那么我认为这样的物业有很多的升值空间。我只推荐有在未来有巨大升值的空间的物业。

具体的投资回报请看PDF附件，里面有我计算的详情。

对于物业管理费，我一般取租金的10%。如果你自己管理物业那么你可以把这项删除。

对于维修费用，我用300美金在镇屋和Condo上，用500美金在独立屋上。如果需要业主自己维护草坪，我加上每个月80美金的草坪维护费用。有些投资者因为不打算长期持有物业，所以不把维修费和草坪维护费用加在成本里面。对于镇屋和Condo来说这些费用往往是包含在HOA（Home Owner Association，业主委员会）里面了。因此对于镇屋或者Condo我不包括草坪维护费，同时把维修费减半。

对于保险费来说，我用0.5%的房屋价格来计算承保较少的情况，如果业主承保较多或者在有洪水淹没风险的地区，往往保费要再加多200美金。

在这个计算中我没考虑任何的减税的优惠，如果需要考虑，投资者应该向自己的财务顾问咨询税务节省详情。同时也也没考虑任何未来的物业升值空间，因为我认为每个人有自己的判断。如果有什么疑问可以咨询我。

吴鹏/647-267-9174/pengwurealtor@gmail.com

 

[男孩看见野玫瑰]

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ANY PICS FOR THE SAID HOUSES PLZ

 

[大雅]

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[大雅]

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[bluespume]

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你贴照片这个房子
1 哪种产权。freehold？
2 每年地税多少？

 

[hzhelena]

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写的真好！再多介绍介绍！

 

[大雅]

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你贴照片这个房子
1 哪种产权。freehold？
产权是Fee Simple，但是有HOA费。

2 每年地税多少？

目前地税一般在售价的2%左右

 

[大雅]

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写得很好。多谢。请问：

1.美国是否有些地方不允许房子长期空置?
居民住宅没有听说过

2. 距离远,打理起来费用比较高?
物业管理费一般在租金的10%。请别人打理一定比自己管理费用高。

3.税收问题,(买个股票,美股对非税务居民股息都要扣30%,)尤其是遗产税,本金也要上税?
除非是买超过1百万美金的房子才需要担心遗产税。如果申请美国税号则30%预扣可以避免。
4.房屋保险费用高,很多保险都不包括台风, 要的话要再加不少钱?
佛罗里达保险费用并不高，一间30万的房子保险费很容易在7-8百美金每年可以搞定，一般都包括飓风险。

5.外国人在美国买房贷款政策?
如果以Second Home 形式购买，则可能申请到贷款。但是手续繁杂，时间很长，一般要60天的时间。因为这个原因，目前多数加拿大人在加拿大申请HELOC用现金形式投资美国房地产。

 

[竹山2]

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楼主辛苦！喜欢读！

 

[大雅]

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多谢捧场！

 

[shw019]

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冬天不急着买, 夏天再看看那里的气候如何.

 

[landholder]

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这房大概多少美金？