Oakville奥克维尔置业与安居——房市月度概览、地产市场分析、好房推荐、学区分析

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BrittneyJiang
2015-05-11
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2015-06-13
#21
奥克维尔主要社区的独立屋实际成交价格分析(2015年1月1日——2015年6月12日)

每有新朋友找到我,问我的第一个问题往往是某个预算在奥克维尔能够选择哪个社区、哪个学区?这两天我把朋友们普遍关心的社区的实际成交价格做了汇总,分享给大家,供各位参考。

社区位置的分布图,可以参看我在第一页13楼的贴图

各社区独立屋的实际成交情况汇总

汇总表.PNG

平均成交价格(独立屋,由高至低排列)

社区平均价格.PNG

Eastlake.PNG IR North.PNG

Bronte East.PNG Glen Abbey.PNG

River Oaks.PNG Clearview.PNG

West Oak Trails.PNG Bronte West.PNG

IR South.PNG College Park.PNG


(所有原始数据来源于多伦多地产局,图表经个人整理,原创)
 
最后编辑: 2015-06-20
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2015-06-19
#22
喜欢奥克维尔的理由(之三)——隐藏在排名背后的学区优势


很多朋友在给孩子择校的时候,往往只看菲莎排名的最终名次,根据名次的先后做为择校的顺序,这种做法往往有失偏颇。因为菲莎中学排名的结果仅仅反映了9、10年级的数学和英语的安省统一测试成绩,并不能全面反映一个学校真实的整体实力。关于排名的具体来源,请参阅本人旧文《菲莎(Fraser)安省中学排名解读》



排名.PNG

而真正考评一所学校实力的标准有很多,譬如毕业生的高校录取比例,顶级名校录取比例,学校师资、硬件水平,毕业生若干年后的职场发展、收入等等方面构成。以美国大学排名为例,最具权威性的排名是《US News & World Report》,排名的标准有7项:同行评议,新生留校率,毕业率,教师资源,学生选拔性,校友捐赠率,财政资源。

反观菲莎研究所,在所有上述数据完全不做收集和分析的基础上,仅凭孩子们在9、10年级的数学和英语测试结果来给出排名的做法,并不能准确反映学校的教学水平和孩子们的学术能力,再被有些华人朋友误解为全面反映学校综合实力的中学排名,颇有些以讹传讹的味道。当然,也不是说菲莎排名完全没有用处,在没有全国统一高考、没有SAT考试的情况下,最简单的办法就是根据目前仅有的两次安省统一考试给学校做个比较,因为这个结果至少还是反应了孩子们的一部分学术能力。

所以各位家长们在看这个排名的时候,我觉得,需要使用排除法,就是舍弃排名非常靠后的学校,譬如后200名的学校;但排名前100的学校中,更靠前的学校,不一定就是更好的学校,我们不能完全根据名次来选择,还要了解学校的内部实力和外部声誉,根据学校所在社区的人文、地理环境等多方因素综合考虑,再结合一下Open House或实地走访,就能得到非常直观和全面的感受。

好在菲莎排名报告还是给了一些数据,这些数据完全没有计入在排名的结果中,譬如ESL学生比例和家庭收入两项,可以让我们对学区的氛围有所了解,下图是奥克维尔的主要高中与其它华人热点区域高中的比较。

ESL比例.PNG
家庭平均收入.PNG

为了理清菲莎排名的两个主要依据,这里把几所学校间的英语和数学的成绩做了单独比较,按照两场考试的成绩之和由高到低排列。从图中可以看出,奥克维尔的几所高中在英语上领先,而对比的中学在数学上具有优势。

数学测试结果(按照两项之和由高到低排列)

数学测试.PNG

英语测试结果(按照两项之和由高到低排列)

英语测试.PNG

此文的目的并不是想说哪个学校好、哪个学校不好,我只是想建议家长朋友们,不要仅仅根据菲莎排名一项指标来择校,而要根据孩子的特点选择适合孩子的学校。特别是看到有些家长朋友仅仅为了最新的菲莎排名能够靠前一些,就要购买高价的学区房,我觉得有些不值得。

孟母三迁的故事说得好:“昔孟母,择邻处”,为了孩子我们当然应该迁,这么多朋友移居加拿大的最主要目的,不就是为了孩子能有一个良好的学习和成长环境吗?但到了加拿大后,千万不要忘了“邻”是关键,“邻”不等于“排名”,所以是“择邻处”,不是“择排名而处”。最后,祝各位身体健康,端午节快乐!

(本文所有数据来源于Fraser2013-2015年的安省排名报告,原创文章,转发请注明作者信息)
 
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2005-08-03
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2015-06-22
#23
细读, 楼主真的非常用心!
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2015-07-02
#25
奥克维尔热点区域独立屋的成交趋势分析(Iroquois Ridge North,Glen Abbey和Eastlake 社区)


奥克维尔的10多个社区中,关注Iroquois Ridge North, Glen Abbey和Eastlake这三个社区的朋友很多,因为它们所对应的三所高中——Iroquois Ridge、Abbey Park和Oakville Trafalgar都曾是本地排名最高的高中。我这里分别把它们从2012年至今的历史成交趋势做了汇总(截止至2015年6月24日),方便朋友们了解它们的市场变化,更好的做出买卖决策。

  • 成交量:由于2015年的成交数量统计至6月24日,所以今年的成交数量只是大致半年的数量。总体看,从2012年至2014年的三年时间里,三个社区的成交量基本都保持逐年减少的趋势,唯一出现例外是2014年的IR North,成交数量略有上升。但今年的成交量可能会有上升,因为从2015年上半年的成交数据看,Glen Abbey社区的成交非常突出,全年成交一定会超过去年,而Eastlake和IR North预计将和去年持平甚至超过
年度成交数量(2012-2015).PNG

  • 平均成交价:从2012年至今的平均成交价来看,Eastlake累计上涨10.5%,Glen Abbey累计上涨26.5%,IR North累计上涨28.4%。三个社区中数Eastlake涨幅最慢,但还是逐年增长,需要说明的是,因为Eastlake在2014年有一套1450万的成交,所以拉高了当年的平均价格,其它几年的最高价通常都在500万左右,所以这年的数据有失真。Glen Abbey虽然前三年的涨幅不及IR North,但今年上半年相对去年的价格涨幅就达到11.9%,IR North则为7.7%。
年度平均价格(2012-2015).PNG

  • 平均上市天数:三个社区的平均上市天数基本都是逐年下降,但Glen Abbey今年明显下降的更快,仅为15天,明显超过IR North的 19天,从一个侧面也佐证了价格快速上涨的原因。另外,豪宅区Eastlake的平均上市天数也快速下降,预示今后价格升幅可能会加快。
年度平均上市天数(2012-2015).PNG


从上述数据来看,当前的市场明显还是卖方市场,对于每一个希望在这三个社区中购房的家庭来说,每个社区的全年成交只有200套不到,遇上自己心仪的、而又符合自己预算的房子机会还是非常难得的,所以建议各位朋友顺应市场的大趋势,迅速而准确地做出决策。


(所有原始数据和图片来源于多伦多地产局,经个人整理,原创,转发请注明作者信息)
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2015-07-09
#26
奥克维尔房市概览(2015年6月)

成交量:奥克维尔整个6月成交了419套,创出年内新高,比去年同期的329套高出了27%,而以往的年内高点往往在5月止步;
销售数量.PNG

平均价格:82.2万,高于去年同期的80.9万,也基本与上个月的$82.3万持平;
平均价格.PNG

新上市房源数量:597套,低于上个月的641套,但高于去年同期的512套;
新上市房源.PNG

有效房源:截止到6月底市场上的有效房源为684套,低于上个月的740套,也低于去年同期的710套,说明买盘非常旺盛,造成待售的房源不足;
有效房源.PNG

平均上市天数:23天,虽然比上个月的21天有所增加,但还是处于非常低的水平;
平均上市天数.PNG

从奥克维尔的房屋数据走势来看,今年6月的成交量创出新高,虽然价格与上月持平没有走高,但考虑到有效房源数量的下降,而且平均上市天数也仍然维持在23天的低位,如果不考虑外部宏观因素的影响,预计买卖两旺的趋势将延续到7、8两月。

但考虑到今年中国股市在6月出现年内5178点的高点,之后就出现一轮断崖式下跌,如果大陆股市在短期内不能强劲反弹的话,很有可能在未来会冻结一部分从中国流入的购房资金,下半年多伦多华人热点区域的房价走势可能会存在变数。

(所有原始数据和图片来源于多伦多地产局,经个人整理,原创,转发请注明作者信息)
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2015-07-26
#27
房价真的涨了吗?


由于工作的关系,免不了和客户聊起房价,由于客户身份的不同使他们对房价的看法也是天壤之别。

本地的朋友一直抱怨房价年年涨,越来越买不起。即使出手买房,预算也往往卡的非常紧,本地新闻也说房价上涨的好厉害,特别是华人钟爱的一些好学区的独立屋,每年都有10%以上的涨幅。可是国内过来的客户,特别是来自北、上、广的朋友们,到了多伦多却连呼房价好便宜,只要国内出手一套2居室的Apartment,都能轻松换成这里的百万豪宅,所以买房时预算往往比较宽松,80万的房子看不中就看100万的,100万的看不中就上120万的。

平均房价(2011年4季度——2015年一季度)



加元兑人民币汇率(2008年至今)



这两类朋友对房价的计量尺度是不一样的,本地的朋友以加元来计量房价,而国内的朋友是以人民币来计量。以加元的角度看,从2011年4季度至2015年1季度,Oakville的平均房价从61万涨到了83万,Richmond Hill从62万涨到82万,Markham的平均房价从55万升至77万,涨幅从32%到40%不等。

但如果考虑汇率因素,情况则完全不同。从2011年4季度至2015年1季度,由于汇率从6.3下跌至4.9,如果以人民币计价,Oakville的平均房价从384万微涨至402万,Richmond Hill从391万到402万,Markham的平均房价从347万升至377万,这四年的房价基本在原地徘徊,如果考虑通胀因素甚至还有下跌。

而这四年,对于国内朋友们来说,得益于股市和房市泡沫的持续膨胀,资产增值速度可用迅猛来形容。同期上海的学区房涨幅普遍在50%以上,如果考虑汇率的因素,以加元计价上海的学区房房价的话,则有整整升值一倍的升幅;国内股市所带来的资产神话也比比皆是,我有一位上海的朋友,去年以自有资金人民币300万融资300万,共600万杀入股市,在今年5月底从股票账户中提取600万购房从而锁定盈利,账户中还余有600万继续留在股市搏杀,虽然近期也有不少损失,但本金无大碍。

这周有新闻说,现在加元兑人民币的汇率已经跌至20年的低点。如果加元下跌的趋势不减,那么未来从国内过来的新移民和留学生家庭的购买力将更加凶猛。因为对国内同胞来说,利用加元低位的好时机在多伦多置业,既实现了资产的安全配置,也是一笔很划算的投资;而对于已经在这里工作和生活的老移民来说,趁早买下未来华人流入地区的房子,不失为抵御汇率下跌所造成资产损失的一种非常有效的办法。

(所有本地房产数据来源于多伦多地产局,经个人整理,汇率数据来源于新浪财经,原创,转发请注明作者信息)
 
最后编辑: 2015-07-26

yifan

园友
2007-06-26
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2015-07-26
#28
拜读楼主的好文,受益匪浅。请楼主推荐Oakville的两所最好之列的高中及其所属社区,现在住BURLINGTON。谢谢!
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2015-07-26
#29
拜读楼主的好文,受益匪浅。请楼主推荐Oakville的两所最好之列的高中及其所属社区,现在住BURLINGTON。谢谢!
Yifan,谢谢您的信任:wdb6:!已悄悄话给您,欢迎来Oakville:wdb32:,再分享两张我先生最近拍的奥克维尔湖岸风光。


 
最后编辑: 2015-07-26
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2015-08-08
#31
奥克维尔房市概览(2015年7月)


平均价格:奥克维尔7月的市场数据不同于以往,回顾2013年和2014年,市场在7月都出现了明显的价格回落,而今年平均价格非但没有回落,反而超过了5、6两个月,达到了82.8万的水平。
平均价格


成交量
330套,不管是环比前几个月还是同比去年,都还是一个非常正常的量,说明需求依然在稳步走高。
成交数量


平均上市天数
从6月的平均23天卖出快速上升至27天,也高于之前的5个月,估计一方面是由于7月的假期效应,延缓了成交的节奏;另一方面,也可能是买家对于当前市场的高价格所作出的抵抗,当然从最终的结果看,卖家完胜这一轮的较量;
平均上市天数


新上市房源和在售房源
7月的新上市房源数据为436套,不但大大低于6月的597套,也低于去年同期的458套,如果按照以往的上市节奏,今年7月的新上市房源应该在500套左右,偏少的新上市房源造成了在售房源的不足,而买家的下单节奏却没有变化,这种供不应求的市场状况,最终导致了本月价格的继续走高。希望下月新上市房源的数量有所增加,来缓解目前市场供应的不足。
新上市房源


待售房源
 
最后编辑: 2015-08-08
2015-08-09
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2015-08-09
#32
好文,楼主真用心。请问楼主对dundas和sixth line的新房怎么看呢?个人比较喜欢新房子啊。
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2015-08-10
#33
好文,楼主真用心。请问楼主对dundas和sixth line的新房怎么看呢?个人比较喜欢新房子啊。
您好!您所说的地方应该是在Dundas以北,东西介于Sixth Line和Nayagawa Blvd之间的新建社区。这里近两年上市了不少新房,独立屋、半独立屋和Townhouse都有。这个地区对应的中学是White Oaks高中,今年安省排名第47,近五年的排名是57;对应的小学是刚刚建成的Oodenawi小学。

从今年的数据看,这一带的独立屋的平均成交价约100万,最低74.5万,最高126万;半独立屋和镇屋的平均价近64万,最低53万,最高74万。

先说缺点:周边都是空地,在建房也很多,小区的树木都是刚栽下的,社区显得有些孤零零的,感觉不太成熟。

优点当然很多,房型结构好,内部布局非常合理,装修现代,虽然商业配套都在Dundas以南,但距离社区也不远。由于Oakville新医院的关系,从长远来看,今后的需求会有比较稳定的保证。还有非常重要的一点,在Oakville能够用100万左右的预算买到新建独立屋的地方屈指可数,这一带就是一个主要的供应地,而且地理位置比较理想。另一个主要的供应地要到Dundas沿线的Third Line和Bronte Road之间了。

既然你喜欢新房,那么选择这里肯定是没问题的,虽然目前社区不太成熟,但从长远看,恰恰是这种不成熟为今后的价值成长留下了想象空间。
 
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BrittneyJiang
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2015-08-18
#34
新房子,老房子


新房子就一定是好吗?老房子就一定不好吗?

记得小时候,我最爱的房子是上海市中福会少年宫,那种欧洲宫廷风格的美曾深深震撼到我,长大后才知道,这是建于1924年英籍犹太富商嘉道理爵士的公馆,外号叫大理石宫。上海有许多老洋房,譬如陕西南路上北欧风格的马勒别墅,外滩边扬名中外的和平饭店,东湖宾馆的前身——杜月笙公馆,如果你走进去,就会发现老旧的木地板、狭窄的通道和电梯,但这些都丝毫不影响它们的价值,其实只要有独特的地理位置,经典的建筑外观,有故事的老房子也可以是很美的。

近两年,在奥克维尔豪宅区Eastlake置业的华人明显增加,这里的卖家经纪也开始重视华人市场。因为工作的关系,有的西人卖家经纪还会问我如何吸引本地的华人买家、如何选择本地的中文媒体、华人买家的喜好等等问题。这是因为她们遇到一些出乎预料的情况,譬如说,有些西人认为很有价值的房子却鲜有华人光顾,而有些她们不觉得特别出众的房子,反而却受到华人的追捧。

华人通常喜欢新房子、新装修,现代的风格和明亮的色彩,却不太重视装修的细节设计和用料的材质,我丝毫不否认新房子的价值,但这种房子就像是知名的大美人,因为追求者多而往往代价不菲。其实在同样预算的情况下,也可以选择那些结构良好、但却有具有精良装修和不俗品味的老房子。只要得到好的保养和维护,很多超过50年以上的房子也都可以处于很好的状态,特别是老房子用料的扎实程度是很多新房子所不能比拟的。

住宅的本身是不断贬值的,而土地的价值才是真正带动房价上升的核心。土地价值占比高的房子,不但本身也具有很好的抵御市场风险的能力,而且长期涨幅也一定高于土地价值占比低的房子。可是,很多中国的朋友往往不这么看,觉得老房子似乎就等同于破房子,这可能是国内的历史原因所致。根据资料显示,英国的平均建筑寿命是132年,美国是74年,而中国建筑的平均寿命只有25到30年。但这里是加拿大,我们千万不要用国内的眼光来看待这里的房子呀。

像这套开价180余万的房子就是一个明显的例子,位于Eastlake核心区域的大地块,四卧三卫,113×116英尺,位于Morrison和Chartwell路之间,安静街区的Corner,老房子,但保养的非常好,装修品味不俗,温暖低调而又奢华。深褐色的橡木地板,卫生间布有地暖,专门设计定制的厨具,非普通厨具可比拟的,厨房的天花板布有专业的背景音响,前后花园的绿化和步道也都经过精心设计和维护。附近类似地块成交的两套新建独立屋的价格为380万和450万。




(照片使用已经卖方许可)
 
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2011-12-14
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2015-08-27
#36
赞一个,看得出楼主做事严谨细腻的风格,这么多的统计数据以及分析,看来原来就是和数字打交道的吧。我也即将落户于奥克维尔,而且,看房子,关注楼市也是我的爱好,希望以后能多和楼主交流,也能从楼主这里了解和学习这边的各种生活之道。
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2015-09-04
#37
赞一个,看得出楼主做事严谨细腻的风格,这么多的统计数据以及分析,看来原来就是和数字打交道的吧。我也即将落户于奥克维尔,而且,看房子,关注楼市也是我的爱好,希望以后能多和楼主交流,也能从楼主这里了解和学习这边的各种生活之道。
:wdb6:多谢您的鼓励!欢迎来奥克维尔安家:wdb32:,以后我是会发些关于这里学习和生活的帖子,希望有机会能一起交流。
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2015-09-04
#38
奥克维尔Oakville房市概览(2015年8月)


平均价格:奥克维尔8月的市场如同天气一样十分火热,平均价格几近90万,远高于去年的75万,也高于今年二月的87万5,相当令人吃惊。但如果仔细分析具体的成交状况,就会发现平均价格的突然蹿升,不少因素是源自于豪宅市场在8月的集中成交造成。今年以来,整个奥克维尔900万以上的豪宅成交2套,全部位于8月;300万以上的豪宅共成交18套,有6套位于8月。粗略估计这部分的豪宅成交带动了约4至5万的平均价格的上升,如果剔除这部分因素,8月的平均价格依然突出。


销售数量:为261套,高出去年的239套约9个百分点,但明显低于今年3月到7月间的三、四百套的成交量。


新上市房源:380套,高出去年的339套,但依然远低于前几个月600套左右的数量。


在售房源:586套,低于去年同期的624套,也低于前五个月的六、七百套的数量。


平均销售天数:28天,比上月的27天多一天,比去年同期的30天少了两天。


总体来看,由于今年6月市场销售的突然放量,之后新上市房源数量却没有显著跟上,致使在售房源数量在6、7、8三个月都低于去年同期,最终导致了7、8两个月价格的居高不下,往年夏季的价格回落现象今年没有出现。而在价格不断上升的情况下,销售天数却依然能保持28天的低位,也佐证了这里依然是卖方主导的市场。

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BrittneyJiang
2015-05-11
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2015-10-07
#40
淡季不淡——奥克维尔Oakville房市观察(2015年9月)

成交均价


成交数量


新上市房源数量


在售房源数量


平均上市天数



奥克维尔的房屋均价,从今年年初以来始终稳定在80万以上。这个月的平均成交价格为80.8万,虽然低于8月的89.99万,也低于去年同期的82.7万,但如果我们仔细分析其中的所有房屋构成,可以发现一个非常有意思的现象——整个九月300万以上的豪宅零成交。年初以来,300万以上的豪宅累计成交18套,6套位于8月。由于每栋豪宅的成交将会将奥克维尔当月均价提升一万左右,所以在没有豪宅成交的情况下,9月的均价依然能够保持在80万以上,市场的热度可见一斑。


本月的其它交易数据也反映出当前市场的热度,本月的实际成交数量为278套,相对于去年同期236套的成交量,高出约18%,这个数据也高于上月261套的数据。


成交量的上升,主要受益于本月新上市房源的增加,本月新上市房源为551套,大大超出8月的380套约45%,说明假期后不少卖家开始挂牌卖房了。但由于销售去化的速度太快,市场上存量的在售房源依然不足,只有658套,虽然比上月的586套高出12%,但这个数字还是低于去年同期698套的数据。需要说明的是,因为新上市房源中包含了许多重复上市的房源,所以在售房源的数量才是观察市场供应的主要数据。


当月成交房源中的平均上市天数的统计,是一个非常好的反应本月市场热度的数据,本月的平均上市天数为23天,大大少于上月的28天,也少于去年同期的27天。


纵观今年以来每月数据,都反映出奥克维尔在房源不足的情况下,成交时间的缩短和房价的跃升。根据本人近期市场上的粗略观察,在Eastlake、IR North和Glen Abbey这几个华人热点的学区,大约每三个买房者中就有一个中国人。毫无疑问,中国人的进入是本地房价快速上升的主要原因。这对于已经在本地落户的华人朋友说,是一件大好事,由于目前Oakville的华人比例还是过少,很多学校华人在校生仅为10%左右。随着华人家庭的不断进入,今后的族裔比例将更趋于合理,家长朋友们对于孩子交不到华人朋友的顾虑可以大大缓解啦:wdb9:

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