Oakville奥克维尔置业与安居——房市月度概览、地产市场分析、好房推荐、学区分析

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BrittneyJiang
2015-05-11
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2017-08-20
底部区域,伺机反弹——奥克维尔Oakville2017年7月楼市报告

从今年四月开始,整个大多伦多楼市出现了剧烈下跌,下跌的态势和年初的上涨一样,来得猝不及防而又凶猛异常,纵观上半年的走势,如果用波澜壮阔来形容,可以说毫不为过。相比华人聚集的城北区域,诸如列治文山、万锦,奥克维尔的楼市虽然相对平稳一些,但动荡依旧剧烈。



平均成交价:7月的平均价格为106万,相比三月份的130万,整整下跌了19%,楼市价格回到了去年下半年的水平。从上图可以看出,楼市价格从今年二月出现了急剧爬升,2、3两个月都维持在130万的高点,到4、5两个月份出现了连续小幅下跌,跌幅不猛;但6月却出现了断崖式的下跌,108万的价格,相比5月的121万,单月下跌了10.6%;7月的106万,环比跌幅已经急剧缩小,极有可能预示底部就在眼前,甚至马上就要触底反弹了。



成交数量:7月的成交数量为189套,远远低于去年同期的332套,只相当于今年3月成交量的39%。如果我们纵观近四年的成交数量,每个月的成交相比去年同期都是逐步增加的,但是从今年的四月开始出现转折,连续四个月都少于去年的同期,而5、6、7三个月的成交数量,竟然退回到2012年的水平,市场的库存量之高也就理所当然。



新上市房源:
从数字上看,新上市房源数量为492套,虽然远远低于几个月前700到900套的水平,但和去年7月的同期相比,还是创下了新高。需要说明的是,由于近期库存量大增,有不少滞销房源通过反复上市来吸引眼球,所以真实的数字,要比492低不少。如果扣除这个因素来看,未来的新上市房源数量将回归正常。如何解释今年3、4、5这三个月的超大供应量?我猜测可能有两方面原因,一个是有些投机者看到房价暴涨之后的投机行为,他们将自己的房子在高点卖出,再选择租房或者回租自己的房子;另一个有可能是卖家将卖出计划提前,预计下半年的新增供应量将减少。



在售房源数量:7月为800套,虽然新上市房源减少,但是成交数量也同步减少,造成了5、6、7三个月,市场都维持在800套以上的高库存水平,现在市场的在售房源数量,几乎相当于去年同期的两倍,图表中可以看出,分水岭就是在4月和5月之间,说明4月出台的15%的外国买家税,严重打击了当时买家对于未来的预期。7月的可售房源数量在历史高位,成交数量却在历史低位,两个数字的巨大反差,说明在价格下降过程中,买卖双方出现了僵持,双方都没有能在现有的价格水平上达成一致,这可能是市场已经见底或者即将见底的信号。因为时间对买家不利,年初的那批现买后卖的置换人士,已经杀跌开出局,而随着开学季的到来,卖家的心态往往比较平稳了。



平均成交天数:25天,比去年同期的19天增加了6天,比6月的22天又增加了3天,今年的2、3、4月份,都是仅有10余天的成交时间,现在成交时间几乎增加一倍。说明市场已经进入了买方市场。如果我们仅用一个指标来判断楼市冷暖,那么成交天数可能是比较好的指标,个人对楼市的一个不成熟的经验,可以把20天作为一个分水岭,少于20天通常说明楼市转暖,进入卖方市场;高于20天,则说明楼市转冷,进入了买方市场。

总结:市场已经进入了买方市场,由于大陆对外汇流出的管制,在未来的很长一段时期,楼市不具备急剧上涨的可能。但7月的价格跌幅已经大幅度缩小,说明市场已经进入了底部区域。另外,最近房租一直在上涨,说明住宅的刚需依旧强劲,房价很难有大幅下跌的可能。如果您一定要问我何时是底部,我猜测底部就在当下,或者是今年11月到明年1月之间的某个时间段。

(原创文章,所有数据来源于多伦多地产局MLS,图表经个人整理,转发请注明作者信息)
 
最后编辑: 2017-08-22
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2017-10-04
轻微回暖,但无力上攻——奥克维尔Oakville2017年9月楼市报告











9月的平均价格为109万9千,少许高出7月的106万和8月的107万,比2016年同期的均价106万,上涨了3.6%。

成交数量为205套,比7月的189套高出8%,但比8月的221套下降了7%;相比于2016年同期的339套,成交数量整整下滑了40%。

新上市房源为641套,远高于7、8两月的400到500套的水平,也比去年同期的544套,高出了17.8%。

有效上市房源数量为819套,比8月的704套有明显的上升,约为去年的两倍。库存的再度走高,说明市场的需求受到严重抑制。

平均成交天数为28天,和7、8两月差别不大,但如果看一下去年同期的16天,说明市场已经天差地别。

从整体的数据来看,奥克维尔的楼市虽然在平均价格上,从7月开始有连续的小幅回暖,但是由于成交数量的持续不足,新上市房源不减反增,导致的结果是库存数量的大大增加,使得当前房价的基础有些脆弱。在当前如此高库存的压力下,政府仍然在持续地收紧购房贷款,本地银行对新移民的贷款政策也彻底改变,即使新移民首付到了35%,也要根据收入情况来审核贷款额,造成很多购房的需求得不到资金上的支持,成了无效需求。

如果银行的贷款政策不能迅速放宽,那么房价在年底前还有进一步下探的可能,但已购房的朋友也不用担心,个人认为,即使房价再次下探,幅度不会太大,持续时间也不会很长。只要等到明年春季,银行的贷款政策再度放松的时候,房价就会有比较明显的回升,建议即将购房的朋友可以好好利用楼市波动的这个时间窗口。

祝朋友们中秋快乐,平安!

(原创文章,所有数据来源于多伦多地产局MLS,图表经个人整理,转发请保留作者信息)
 
最后编辑: 2017-10-04
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2017-10-05
大多伦多华人主要热点区域的房价下跌数据和原因分析(Brittney蒋蓓,原创)

多伦多今年的楼市可谓是大起大落、天上人间,因此大家对于楼市所经历的涨跌格外关心。最近有一些关于房价涨跌的文章,由于作者们引用的数据对象不一,或者是考察的时间跨度不够,或者是作者的立场各异,使得数据的说服力不够。这里我希望能通过统一的指标对象的比较,尽量客观地分析多伦多今年的楼市变化;也希望通过各区域的比较,来找出一些背后的规律,同时也印证我们之前对于涨跌原因的猜测。

对于多伦多的新移民来说,最多被考虑到的主要定居点有这么几个,位于城北约克区(York Region)的列治文山、万锦、旺市、奥罗拉和新市;位于城西荷顿区( Halton Region)的奥克维尔、伯灵顿,还有皮尔区(Peel Region)的密西沙加。

关于数据的分析对象,我选择的是多伦多地产局公布的各区独立屋均价,而不是所有的房屋类型的均价,因为各个区域成交的房屋类型的占比有时候差别很大,所以集中分析楼市中最主流的独立屋的价格变化,这样相对比较有说服力。

下图就是各区域独立屋从今年1月到9月的价格变化,红色表示当月是目前今年的最高价,绿色表示最低价。最下面两行,分别代表了下跌的比例,我这里说的“跌幅”是指和历史数据相比较。打个比方,如果房价从50万下跌至40万,那么跌幅就是20%,但是“涨幅损失”就是25%,换句话说就是,如果有朋友在市场高点买入,未来要上涨25%才能回到您当时的买入价格。

总体来看,多伦多的楼市在今年的春季达到高峰,之后经历了非常快速的下跌,跌幅大约在15%到25%之间,从9月最新公布的数据来看,有些区域已经见底,但有几个区域还没有看到见底的迹象。



  1. 列治文山:最高价出现在2017年4月,之后一路下跌至9月,近期能否止跌还不能看出;从最高的188万到现在的140万,相比于当时的188万,整整下跌了25.6%;相比于现在的140万,等于抹去了34.4%的涨幅;
  2. 万锦:最高价出现在今年2月的173万,8月132万见底;下跌了23.8%,31.2%的涨幅被抹去;
  3. 奥克维尔:最高价在3月的163万,6月见底131万,下跌了19.3%,相当于23.9%的涨幅被抹去;
  4. 旺市:最高价也是在今年3月,161万,7月创下新低127万,下跌了21.1%,相当于26.8%的涨幅被抹去;
  5. 密西沙加:最高价在今年3月125万,9月又有新低102万,下跌了18.4%,等于22.5%的涨幅被抹去;
  6. 奥罗拉:最高点在4月的148万,最低点在8月的114万,下跌了22.7%,相当于29.4%的涨幅被抹去;需要说明的是由于奥罗拉9月独立屋的价格涨幅巨大,但由于只有27套成交,所以145万的数据可能会有些失真,具体反弹情况有待观察;
  7. 伯灵顿:最高点在5月108万,7月见底92万,下跌了14.9%,相当于17.5%的涨幅被抹去;
  8. 新市:最高点在今年2月120万,一路跌至9月的89.5万,下跌25.6%,相当于34.4%的涨幅被抹去;
地区差异的原因分析:
  • 跌幅排行榜的并列第一是列治文山和新市,第二梯队的是万锦和奥罗拉,第三的是旺市,第四是密西沙加和奥克维尔,跌幅最小的是伯林顿。这个顺序,基本和各地区的华人所占的购房比例正相关,就是说购房比例中以华人为主的跌幅就大,本地人为主的跌幅就小,这个结果也符合大家的想象。
  • 但同样是华人购房比例高的地区中,万锦的跌幅略微少于列治文山,也比列治文山提前反弹,个人猜测有可能是因为今年的高中排名结果比较好的原因,相反,列治文山今年的高中排名有些下滑,华人的学区房效应还是挺明显的。
  • 荷顿区的奥克维尔和伯林顿见底较早,分别于6月和7月见底;而约克区的几个城市基本都还在下跌,到8、9月还不一定能见底;这个差异很可能是因为国内的外汇流出减少有关,以中国人为主的区域的价格支撑还是比较脆弱,但好处是,只要外部的政策宽松,就会迅速上涨。
整体房价下跌的原因分析:
  1. 2017年的年初,中国外汇管制政策的突然变化,让很多人的购房计划提前,但偏偏在2、3月份是库存的低谷,极少的库存下又有突发的购房需求,造成了春季楼市在2、3月井喷,市场到4月已经力竭,技术上存在调整的需要;
  2. 从去年开始的中国楼市调控,冻结了房地产市场的流动性,国内的楼市资产无法变现;
  3. 加拿大本地银行的利率上调和贷款政策的持续收紧,现在已经不分是否新移民,贷款银行都要审核收入,而且对申报人提供的国内收入材料的审核也比较严格,这里阻挡了不少潜在买家;
  4. 政府在4月下旬出台的海外买家税,只是下跌的导火索,并不是楼市现在还在下调的主要动因,因为真正投机的海外买家并不多,有些虽然以海外买家的身份购房,但很多已经是移民申请在审批当中,或者是子女已经在本地留学,这些人只是把未来的需求提前了;
  5. 政府出台海外买家税的时机点很好,因为每年4、5、6月房源会大量上市,当时即使没有政策出台,房价也会在缓步调整,政府选择这个时间点放狠招,正好借力打力。


上图是从2010年至今的7年的独立屋的价格走势图,从图中可以看到列治文山和万锦的房价,是如何一步步从各区域中脱颖而出的。这两个是华人购房比例最高的两个地区,它们的快速上涨,和近些年国内外汇的大量流出有非常大的关系。

从长期来看,楼市肯定能跑赢通胀,但今后也很难复制今年春季的那种暴涨行情。很多国人总是用中国房价的上涨来想象加拿大,这有些不现实,因为中国在30多年的时间里实现了经济的快速起飞,全国平均工资的上涨超过40倍,楼市虽然有泡沫,但还是有实际收入作为支撑的。安省在2010年的最低时薪大约是10.25加币,现在也就11.6加币,在收入上涨如此之慢的情况下,政府很难容忍房价出现如此巨大的涨幅,所以也难怪加拿大政府会连续出重手调控楼市了。但从长期来看,房价上涨还是符合政府的利益,政府的调控目的不是长期打压房价,而是让房价的涨幅不至于造成民怨沸腾,至少控制在民怨能够容忍的限度里。相信通过这次暴涨的经历,多伦多老百姓对房价上涨的容忍度会有不少提高,这也为政府未来的楼市政策提供了比较宽松的舆论环境。

从2010年至今的房价走势图来看,在目前的阶段,个人感觉房价的调整已经接近尾声,楼市进入了平稳的步调,未来出现大跌和大涨的可能性都不大,但中长期来看,房价将会保持一个比较健康的稳步上涨的态势。

(原创文章,所有数据来源于多伦多地产局MLS,图表经个人整理,转发请保留作者信息)
 
最后编辑: 2017-10-07
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2017-12-31
可能是迄今为止最准确、最详实的大多伦多族裔报告(Brittney蒋蓓原创)

有不少新移民在登陆多伦多后,常常根据朋友的建议,以为这样就可以省去自己的考察过程,匆忙中买下了朋友家附近的房子,住了一段时间后,发现并不满意周边的环境。其实,好朋友的建议当然没错,因为他是根据自己的喜好选择了定居地点,但是错在我们把好朋友的喜好,当成自己的喜好。

不少人最后不得不决定换房的原因,往往就是族裔,我经常听客户说:“附近某某人太多,某某人也特别多,时间长了,觉得有些不舒服。”选择自己喜欢的族裔为邻,是非常合理的需求, 中国人如此,印度人如此,本地的白人也是如此。

下面,我把大多伦多主要地区的族裔结构做了一个统计比较,由于族裔问题比较敏感,之前不少文章往往个人感性的因素比较多,有的虽然有统计数据,但没有针对整个大多伦多的主要城市,做统一标准下的横向比较。维基百科虽然信息内容都有涉及,但数据错误很多,有的甚至错误百出,而且又没有横向的可比性,不得已只能全部放弃。

好在加拿大2016年的人口普查数据早已公布,人口调查中,关于种族这一项的记录非常细致,但可能由于处于某种立场的考虑,没有把种族这一栏作为一个横向对比和检索的对象,各地的族裔数据也都散落在每个城市单独的表格中,我只能逐个调阅,手工收集整理。



加拿大人口普查里的分类非常有趣,首先把民族分成6大类,按照顺序分别是
  1. 北美原住民,
  2. 欧洲,
  3. 加勒比,
  4. 拉丁与中南美洲,
  5. 非洲,
  6. 亚洲。
各位仔细看一下政府的分类顺序,发现了什么吗?我觉得可能是按照各个民族先后登陆加拿大的顺序来排列的。

欧洲这一项,又细分成七类,把英国和法国单独作为一类,反映了加拿大最重要的两个民族的地位。
  1. 英伦三岛:英格兰、苏格兰、爱尔兰;
  2. 法国;
  3. 西欧(法国以外):奥地利、德国、荷兰等;
  4. 北欧:丹麦、芬兰、瑞典等国;
  5. 东欧:波兰、俄罗斯、乌克兰等;
  6. 南欧:意大利、葡萄牙,希腊、西班牙等;
  7. 其它欧洲裔:犹太,吉普赛人等;

亚洲地区分为三类:
  1. 西亚和中东,包含伊朗、伊拉克、以色列、阿富汗等;
  2. 南亚,包含印度、巴基斯坦、斯里兰卡、孟加拉国等;
  3. 东南亚,中国、菲律宾、韩国、越南等。
本文选择的对象为多伦多城区、万锦、列治文山、旺市、奥克维尔、伯灵顿、密市、宾顿,这八个城市,基本涵盖了GTA人口最多和宜居指数最高的地方。








最后,特别声明:本文没有任何族裔倾向,提供数据的目的,是为了大家了解大多伦多的真实情况。

祝各位朋友2018新年快乐!

(主要数据来源于加拿大2016年人口普查官网,图表经个人整理,原创文章,转发时请保留作者信息)
 
最后编辑: 2018-01-01
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2018-02-19
蒋蓓点评菲莎2018高中排名

2018安省的高中排名公布了,对于已经选择了学区房的华人家庭来说,可谓是有人欢喜有人忧。

其实,学区排名的二、三十名以内的变化,有一定的偶然性,因为排名的全部依据,仅仅是根据9年级的数学和10年级的英语测评得出的,如果把这个结果作为当地小学教育的测评,我反而觉得更为恰当。

加拿大没有统一的全国性高考,大学遴选高中生的依据,仅仅是11年级和12年级上半学期的成绩,不会仅仅因为高中排名靠前,名校的招生官在录取的时候给的比例就特别的多,排名落后,孩子的GPA成绩就被招生官打折扣。而且公立学校的老师也都是自由流动的,这里的公立学校之间师资和硬件的差异,远远小于国内的北、上、广。所以,一所高中的排名出现了变化,可能仅仅就是学校的生源有了些变化,并不代表学校的教学质量有了变化

但是,由于华人新移民家庭对于排名的崇拜效应,很多华人购房者是把排名作为购房的主要依据。譬如,四卧四卫三千尺的房子,列治文山和奥克维尔的两个高中,同样都在排名10名左右,如果价格差异大了,那么就会有人倾向于选择更有“性价比”的房子。所以排名虽然不影响孩子的教育质量,但影响房价的升值。哈哈,下面我就要从房产经纪人的角度,点评一下最新高中排名对房价的影响。

奥克维尔的6所公立高中有升有降、基本稳定,但是全部进入前60的成绩,对于一个华人比例不高的地区来说,还是含金量很高的。

Abbey Park高中(第2),2016年第10,2017年下滑到第42,今年一举跃升到第2,可喜可贺,为历年来的最好成绩。去年Glen Abbey社区房价的下跌幅度超过IR和Eastlake,今年排名的飞跃对于学区内的房价有极为正面的作用,同样的市场环境下,个人预计在未来的一年之内,这个排名结果对于该社区至少有5-10%的房价提升;

Oakville Trafalgar高中(第11),
从2016年第8,2017年第4,2018年第11,下降7名,对房价影响稍有负面。因为今年排名最高的Glen Abbey社区的房子普遍在160万以下,所以,个人预计对于Eastlake区内的高端房没有影响,但对于160万以下的房子稍有影响。

Iroquois Ridge高中(第25),过去两年均维持16名的成绩,今年下滑9位,排名第25名,对IR社区的房价有微小的负面影响。

Garth Webb高中(第33),2016年第60,2017年第65,2018年第33,进步非常大,作为2012年建校的新高中,短短几年间,就比肩一些老牌名校,非常的了不起。由于所处的West Oak Trails和Palermo West社区的房龄普遍较新,总价不高,整体装修和保养的状态却好于列治文山和万锦的华人聚集区,预计排名结果对这两个社区的房价有很大的正面刺激。

White Oaks高中(第43),2016年第42,2017年第30,2018年第43,由于历年基本都在30名到50名之间,而且白橡树高中一直也不是本地排名最前的学校,所以我觉得对于River Oaks的房价影响很小。

T.A.Blakelock高中(第59),2016年第130,2017年第72,2018年59名,稳步前进,非常不错的结果。

附录:其它地区的主要高中排名

列治文山的主要高中排名基本稳定:

Richmond Hill高中
,2016年排名第25,2017年排名第12,2018年排名19,下滑7位;

Bayview高中,过去两年排名16 ,2018年排名第9,重回前10名;

Richmond Green高中,2016年第60,2017年第35,2018年下滑到第97,对学区内的房价影响比较负面。

万锦的高中排名总体还算稳定,但在华人比例那么高的地区,没有一所高中进入前10,稍有遗憾:

特鲁多高中
,2016年第10,2017年第3,今年第19,下降16位;

Markville,2016年第25,2017年第6,今年第11,上升5位;

Bur Oak,2016年第10,2017年第20,今年第39,下降19位;

Middlefield,2018第8,2017年第27,今年54名,下降27位;

Unionville,2016年第,2017年第20,今年第17,上升3位;


密西沙加的John Fraser高中,2016年第41,2017年第16,今年第19;
伯灵顿的Nelson高中,去年第65,今年第47;
Aurora高中,去年排名42,今年59;
Newmarket高中,去年排名57,今年43;
北约克的俄亥高中去年第20,今年47。
 
最后编辑: 2018-02-19