7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

GF 本来预测将在2月发生的,虽然晚了4个月,终于还是发生了。。
重点如下:

以下为6/21公布的CMHC新政: http://business.financialpost.com/2012/06/21/ottawa-cuts-mortgage-amortizations-to-25-years/
1. 房贷最长偿还期从30年缩减为25年
2. Re-finance 时可借的数量,从85%降至80%
3. 中止(CMHC政府担保的)贷款大于100万
4. 借款债务比例将设定上限:39%

以下为6/21公布的OSFI新政: Guideline B-20 - Residential Mortgage Underwriting Practices and Procedures
1. HELOC 房屋净资产抵押贷款上限减至65%
2. 严格化收入证明
3. 养房费(包括电费，房屋保险，地税，等等)及其他贷款将加入借款债务比例的计算

GF: 如何面对7月9日政府房贷新政 / What are the consequences of new mortgage rules?

Mortgage rules to be tightened further by Ottawa
Amortization rules, home equity borrowing limits to be more strict
Jun 20, 2012 9:07 PM ET

The government announced Wednesday it will reduce the maximum amortization period for a government-insured mortgage, lowering it from 30 to 25 years, and also drop the upper limit that Canadians can borrow against their home equity from 85 per cent to 80 per cent.

http://www.cbc.ca/news/business/story/2012/06/20/mortgage-rules-tightened.html

Ottawa will announce two other changes, according to a source. It will no longer allow high-ratio mortgages over $1-million, and it will cap the gross debt service (which looks at a consumer’s total debt payments as a percentage of their income) at 39 per cent. While many banks tend not to allow mortgages over 40 per cent, there had been no official rule in place.
http://www.theglobeandmail.com/news...no-more-30-year-amortizations/article4358876/

以下为GF在2月底作的预测 - 除了晚了3个月实现以外,极为准确。

GreaterFool 说:
3月展望

GF认为,3月份财长Flaherty 将实施至少一项"打房"政策。
GF在此,以可能性大小排名,列出最可能实施的政策:

可能性最大
1. 再次缩短最长偿还期,从30年降至25年 <- 准确!
2. 缩紧自雇/Stated Income 者的房贷+/-HELOC 借款额度 <- 准确!
3. 再次减少Re-finance 时可借的数量,从85%降至80% (借此控制HELOC贷款量) <- 准确!
4. 要求银行提高自身的资本要求,提高流动资金,及减低杠杆比率 (这可能部分已经暗中实施) <- 准确!
5. 升高最低首付,从5% 增至7.5% 或 10%
6. 调高CMHC房贷保险的保费
7. 设置CMHC政府担保房贷的上限,譬如高过$800k 的房屋,政府不提供CMHC保险 (转由银行自行承担) <- 准确!
8. 强迫银行承担一部分贷款风险 (譬如令银行承担5%的房贷损失,而CMHC承担95% ) <- CMHC总担保金额上限未被提升,目前已濒临上限,未来4年将大幅减少提供保险。
可能性最小

http://www.iask.ca/Forums/viewtopic/p=3952833/lang=schinese.html#3952833

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将紧缩房贷，停止30年贷款。

支持紧缩房贷。利率别升就行。

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将紧缩房贷，停止30年贷款。

确实应该收收了。楼价往哪走不管，银行还是需要稳健一点，否则，早晚得由无辜的纳税人买单。

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将紧缩房贷，停止30年贷款。

有人不高兴了。

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将紧缩房贷，停止30年贷款。

受贷款保险政策影响最大的是，首付不足20%，但有收入的首次购房者。

加拿大的贷款保险政策最初始的最长还款期就是25年。为了刺激经济和地产，一直被拉长至40年。现在有开始回归。

地产市场降降温是非常必要的。

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将紧缩房贷，停止30年贷款。

Greater Fool 说:
GF 本来预测将在2月发生的，虽然晚了4个月，终于还是发生了。。

Mortgage rules to be tightened further by Ottawa
Amortization rules, home equity borrowing limits to be more strict
Jun 20, 2012 9:07 PM ET

The federal Finance Department is moving to further tighter mortgage rules to address concerns over high Canadian household debt.

The government announced Wednesday it will reduce the maximum amortization period for a government-insured mortgage, lowering it from 30 to 25 years, and also drop the upper limit that Canadians can borrow against their home equity from 85 per cent to 80 per cent.

Buyers who purchase a home with a down payment of less than 20 per cent of its value are required to purchase government-backed mortgage insurance through Canada Mortgage and Housing Corporation.

Under the new rules, mortgages amortized over a period longer than 25 years will no longer qualify for that insurance, making it effectively impossible to get a highly leveraged mortgage of more than 25 years in Canada.

The announcement marks the fourth time in four years that the government has clamped down on mortgage rules. It first moved in 2008 by cutting the maximum amortization period to 35 years from 40 and requiring a minimum down payment of five per cent.

Further changes were announced in February 2010, and came into effect April of that year.

http://www.cbc.ca/news/business/story/2012/06/20/mortgage-rules-tightened.html

好！

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将紧缩房贷，停止30年贷款。

房价到了这个地步，利率不升也无法维持涨势。

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将紧缩房贷，停止30年贷款。

reduce the maximum amortization period for a government-insured mortgage, lowering it from 30 to 25 years

影响的是购买CMHC保险的低首付客户。但是影响是肯定会传递的。

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将紧缩房贷，停止30年贷款。

ZF是想维稳，实际上出台的政策是助涨助跌。

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将紧缩房贷，停止30年贷款。

beihorse 说:
ZF是想维稳，实际上出台的政策是助涨助跌。

肯定是助跌。

首付比例不足20%，需要购买CMHC保险的人相当多，这个30年减少到25年，会把部分人挤出市场。不要小看每个月一百多到数百的钱，很多人会因此无力承担。

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将紧缩房贷，停止30年贷款。

以下为GF在2月底作的预测 - 除了晚了3个月实现以外,极为准确。

GreaterFool 说:
3月展望

GF认为,3月份财长Flaherty 将实施至少一项"打房"政策。
GF在此,以可能性大小排名,列出最可能实施的政策:

可能性最大
1. 再次缩短最长偿还期,从30年降至25年 <- 准确!
2. 缩紧自雇/Stated Income 者的房贷+/-HELOC 借款额度 <- 准确!
3. 再次减少Re-finance 时可借的数量,从85%降至80% (借此控制HELOC贷款量) <- 准确!
4. 要求银行提高自身的资本要求,提高流动资金,及减低杠杆比率 (这可能部分已经暗中实施) <- 准确!
5. 升高最低首付,从5% 增至7.5% 或 10%
6. 调高CMHC房贷保险的保费
7. 设置CMHC政府担保房贷的上限,譬如高过$800k 的房屋,政府不提供CMHC保险 (转由银行自行承担) <- 准确!
8. 强迫银行承担一部分贷款风险 (譬如令银行承担5%的房贷损失,而CMHC承担95% ) <- CMHC总担保金额上限未被提升,目前已濒临上限,未来4年将大幅减少提供保险。
可能性最小

http://www.iask.ca/Forums/viewtopic/p=3952833/lang=schinese.html#3952833

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将紧缩房贷，停止30年贷款 (降至25年)

长远影响说不好，不过最近正在炒楼花的人会死的很惨。

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将紧缩房贷，停止30年贷款。

支持。

Greater Fool 说:
以下为GF在2月底作的预测 - 除了晚了3个月实现以外,极为准确。

http://www.iask.ca/Forums/viewtopic/p=3952833/lang=schinese.html#3952833

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

这里银行是市场化的，也必须听财长的吗

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

When will this take effect?

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

7 月9日实施。

bluespume 说:
When will this take effect?

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

准备买房的飘过

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

:wdb26:

房价会跌吗？

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

谁能估计一下一年之内会跌多少？会有5%吗，或是说会迅速消化了这个利空，又继续大涨呢

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

盈儿说:
房价会跌吗？

就如另一个帖子所说，"重大利空"

政府上次紧缩房贷是2011年春。那时给了市场两个月缓冲期。
这次7月9日便实行，只有两个多礼拜缓冲期。

从今日到7月9日，是卖方在未来中短期剩下最好的卖房时机。

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

back up

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

世事难料，真的很难说。不过世界经济形势不妙，一切皆有可能

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

Greater Fool 说:
就如另一个帖子所说，"重大利空"

政府上次紧缩房贷是2011年春。那时给了市场两个月缓冲期。
这次7月9日便实行，只有两个多礼拜缓冲期。

从今日到7月9日，是卖方在未来中短期剩下最好的卖房时机。

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

Greater Fool 说:
就如另一个帖子所说，"重大利空"

政府上次紧缩房贷是2011年春。那时给了市场两个月缓冲期。
这次7月9日便实行，只有两个多礼拜缓冲期。

从今日到7月9日，是卖方在未来中短期剩下最好的卖房时机。

你是个大仙？你的话没人信。

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

还有一个重大的因素，美国没出QE3，中国也没有4万亿。美指上涨。
结合目前世界经济形式。房事涨不了了

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将紧缩房贷，停止30年贷款。

Greater Fool 说:
以下为GF在2月底作的预测 - 除了晚了3个月实现以外,极为准确。

http://www.iask.ca/Forums/viewtopic/p=3952833/lang=schinese.html#3952833

N B .

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

两年前买的房也不让贷款30年

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

orangebrook 说:
两年前买的房也不让贷款30年

真正对25／3０年敏感的，就已经属于过渡借贷的范畴。根源就是压根不该贷这么多！

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

我就关心已经拿到preproof的还算不算数，是不是要重新申请？订金都给了，贷款条件拿掉了，这下怎么办？

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

所谓吆喝首付、利率、房价太高买不起房的，有很大一部分也是要求很过分！小两口加个孩子买个房，既要求新房新装修、面积不少于1500、n房n卫，还要有景幽静，学校还要排名前多少名，还得出门3分钟就能坐公车，最好还要靠近购物中心游泳池图书馆电影院，etc，最后价格还不能超过xx万，能出租赚钱，n年后还能翻番赚一笔。。。靠！

生活本来应该是量力而行，一步一个台阶。

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

其实挺可笑的。绕呀绕，基本又绕回（还没有到）2000年初的政策。

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

改到25年之后，想给个首付用月租养房已绝无可能 :wdb26:

。

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

GTA 房价实在变态：如在 us 呆过，看到这价格能晕倒，
2004，2005 以后见过大陆房事的井喷式增长，比较能适应，

个人觉得 GTA 的1-2 百万房子，质量面积等综合条件大致相当 houston, Dallass 20-40 万的。
所以，房子涨到百万以上的，卖掉去 US ，就可以退休了。

不知那些各种千奇百怪头衔的地产从业人员能不能忽悠新来的移民接盘？

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将紧缩房贷，停止30年贷款。

Greater Fool 说:
以下为GF在2月底作的预测 - 除了晚了3个月实现以外,极为准确。

http://www.iask.ca/Forums/viewtopic/p=3952833/lang=schinese.html#3952833

你是自己分析出来的还是有内部消息?够神的啊.

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

test1998 说:
GTA 房价实在变态：如在 us 呆过，看到这价格能晕倒，
2004，2005 以后见过大陆房事的井喷式增长，比较能适应，

个人觉得 GTA 的1-2 百万房子，质量面积等综合条件大致相当 houston, Dallass 20-40 万的。
所以，房子涨到百万以上的，卖掉去 US ，就可以退休了。

不知那些各种千奇百怪头衔的地产从业人员能不能忽悠新来的移民接盘？

或者去迈阿密，檀香山之类的退休也可以，比达拉斯稍贵，但是环境也要好些。

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

silverkw 说:
或者去迈阿密，檀香山之类的退休也可以，比达拉斯稍贵，但是环境也要好些。

这些地方跟温哥华多伦多差远了

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

abc123q 说:
这些地方跟温哥华多伦多差远了

没去过吧？别跟我说大温是湾区，大多是曼哈顿啊。

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

也是想知道如果7月9号前银行贷下来但closingday 9月份那算不算30年，还是从closingday那天算

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

早该跌了。

回复: 6月20日讯: 加国财长明日将紧缩房贷，停止30年贷款。

bestsideofvan 说:
你是自己分析出来的还是有内部消息?够神的啊.

可能只有财长及总理Harper 等人才有内幕消息吧 : )

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

若好好想想第三条新政:
"政府将停止担保房价大于$1M的贷款"

这将影响高收入的当地买家。
原本收入20多万的人可以用10% 首付买下一个$1.2M房 (首付$150K, 贷款$1.05M)

新政实施后,政府不再提供小于20%首付的贷款给价位超过$1M 的房,
这买家在7月9日后必须要拿出$240k 的首付 (20%) 才能贷到款买这$1.2M 房。

首付要多拿出近十万。

这新政不但会影响首次买房者的低价位房,亦会影响大于一百万的独立屋。

只是。。大温独立屋的均价大于一百万。。某些区的独立屋均价近两百万。。。

大温房市将会是此新政实施后最大的受害者。

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

大温这个头羊会跌得很惨。

Greater Fool 说:
若好好想想第三条新政:
"政府将停止担保房价大于$1M的贷款"

这将影响高收入的当地买家。
原本收入20多万的人可以用10% 首付买下一个$1.2M房 (首付$150K, 贷款$1.05M)

新政实施后,政府不再提供小于20%首付的贷款给价位超过$1M 的房,
这买家在7月9日后必须要拿出$240k 的首付 (20%) 才能贷到款买这$1.2M 房。

首付要多拿出近十万。

这新政不但会影响首次买房者的低价位房,亦会影响大于一百万的独立屋。

只是。。大温独立屋的均价大于一百万。。某些区的独立屋均价近两百万。。。

大温房市将会是此新政实施后最大的受害者。

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

怎么不见人出来拍砖？反对者都被这个消息大蒙了？

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

Greater Fool 说:
若好好想想第三条新政:
"政府将停止担保房价大于$1M的贷款"

这将影响高收入的当地买家。
原本收入20多万的人可以用10% 首付买下一个$1.2M房 (首付$150K, 贷款$1.05M)

新政实施后,政府不再提供小于20%首付的贷款给价位超过$1M 的房,
这买家在7月9日后必须要拿出$240k 的首付 (20%) 才能贷到款买这$1.2M 房。

首付要多拿出近十万。

这新政不但会影响首次买房者的低价位房,亦会影响大于一百万的独立屋。

只是。。大温独立屋的均价大于一百万。。某些区的独立屋均价近两百万。。。

大温房市将会是此新政实施后最大的受害者。

这么说低于1百万的独立屋利好??

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

dudu0905 说:
这么说低于1百万的独立屋利好??

这一系列打房新政，对不同房型的影响只是利空的程度/速度不同而已。

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

这次震动很大，损失的是真金白银，都忙着处理存货了，没时间光顾了。GF分析得很对，大温的物业是严重贬值了。

happyny 说:
怎么不见人出来拍砖？反对者都被这个消息大蒙了？

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

估计权势阶级想打压房市fever, 如果不退烧，再来一针大剂量的。

希望加拿大权势阶级智库中能有不太短视的智者。

历史的，全球的看房事：房事投机会毒害全世界，有学者认为,以下事件有因果联系：
1920 年代佛罗里达房市泡沫－－> 1930 大萧条-->德意法西斯上台-->二战-->
共产主义在东亚掌权--> what ever ?? 大跃进？文化革命？

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

拭目以待，静观其变。希望房价回归理性

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

test1998 说:
估计权势阶级想打压房市fever, 如果不退烧，再来一针大剂量的。

希望加拿大权势阶级智库中能有不太短视的智者。

历史的，全球的看房事：房事投机会毒害全世界，有学者认为,以下事件有因果联系：
1920 年代佛罗里达房市泡沫－－> 1930 大萧条-->德意法西斯上台-->二战-->
共产主义在东亚掌权--> what ever ?? 大跃进？文化革命？

ZT:

1926[FONT=宋体]年美国佛罗里达房地产泡沫[/FONT]

[FONT=宋体]　　“历史的教训就是人们从不吸取历史教训”著名哲学家黑格尔的名言正被历史不断地重演着，“古为今用，以史为鉴”，这是人类对待历史最正确的方法。中国的房地产业发展到今天，已进入了一个敏感时期，中国的房地产现在有没有泡沫？如果有，在什么激变条件下会出现逆转性破裂？应如何应对？这叁个问题是中国政府必须面对的问题，也是房地产企业和相关行业必须面对的问题，也是中国的金融机构必须面对的问题，这个问题也关系着每个中国普通老百姓的利益。[/FONT]
[FONT=宋体] 中国的房地产业是在一个特殊的体制和国度中产生的特殊产业，它更像一个过度发育的肥胖少年，它还没有经历过任何大的风雨洗礼。虽然中国的香港、海南、北海等地历史上也出现过局部的房地产泡沫（我们另案研究），作为历史上可供研究的典型的房地产泡沫案例，我们之所以选了这三个案例有以下几个重要的遴选原则：[/FONT]1[FONT=宋体]）相似性原则。这个原则决定了我们研究的现实应用性。[/FONT]2[FONT=宋体]）影响深远性。这决定我们研究的重要性。[/FONT]3[FONT=宋体]）典型性。这决定了研究的可靠性和正确性。我们研究案例的目的是为了解决现实问题，回首历史是为了更好地把握历史。[/FONT]

1） [FONT=宋体] 美国佛罗里达房地产泡沫[/FONT]

[FONT=宋体] 美国的崛起（泡沫产生的坚实基础）[/FONT]

[FONT=宋体] 人类历史上最早可考证的房地产泡沫，发生在[/FONT]1923[FONT=宋体]－[/FONT]1926[FONT=宋体]年，这就是美国佛罗里达州的房地产热。[/FONT]
20[FONT=宋体]世纪目睹了美国作为超级大国的兴起。事实上，从[/FONT]19[FONT=宋体]世纪最后[/FONT]30[FONT=宋体]年开始，美国经济就呈现出一种跨跃式发展的态势。进入[/FONT]20[FONT=宋体]世纪后，美国的经济更是快速发展，让英、法、德、日等望尘莫及。在第一次世界大战前夕的[/FONT]1913[FONT=宋体]年，美国的工业生产已经占世界总额的三分之一以上，超过了英、法、德、日的总和。[/FONT]
[FONT=宋体] 到了[/FONT]20[FONT=宋体]世纪[/FONT]20[FONT=宋体]年代初，美国经济欣欣向荣，工作机会多，待遇优厚，除了本薪外又有休假，人人都在享受经济发达带来的繁荣，同时中产阶级也开始买得起私家车，可以自由驾车旅行，不再受制于火车了。由于经济的发展，美国人开始变得物质主义、拜金主义起来，一切只注重享受。天性乐观的美国人，现在更是花钱如流水??买车、买房、度假。。。。。。沉浸在幸福之中的美国人相信，[/FONT]20[FONT=宋体]世纪的美国将会“永久繁荣”。[/FONT]
[FONT=宋体] 美国人乐观的心理首先表现在股票和房地产上。当时，股票天天涨，很多投资者都一跃成为富翁，房地产市场也是一片欣欣向荣。看上去，只要进行合适的投资，任何人都可以发财致富。[/FONT]

[FONT=宋体] 旅游的兴起（社会需求下的投资价值产生）[/FONT]

[FONT=宋体] 佛罗里达州位于美国的东南端，靠近古巴。佛罗里达的气候有些类似中国的海南岛，冬季温暖湿润。相比北方的寒冬冰雪，这里冬季的气候更为宜人，于是它就成了美国人的冬日度假的胜地，来佛罗里达度假一时蔚然成风。尤其是佛罗里达迈阿密市以北的棕榈滩岛，更是成了美国富人聚集的天堂。棕榈滩岛东临墨西哥暖流，岛上草木茂盛，海滩上满布高大的棕榈树，优越的海洋性环境气候在世界众多一流的旅游胜地中也名列前茅。优美的自然风光，不但使棕榈滩成了世界各地旅游者心目中向往的天堂，更吸引了来自纽约等经济发达但冬季严寒的美国北部地带的有钱人来此避寒。每到旅游旺季，那些富翁便纷纷南下，就如同加拿大黑雁一样那样有规律，令人印象深刻。由于棕榈滩岛上汇集的富翁如此这多，有人形象地说“美国四分之一的财富在这里流动。”[/FONT]
[FONT=宋体] 在第一次世界大战之前，由于地处偏僻，佛罗里达的土地均价一直较美国其它地方低得多。然而，由于汽车的迅速普及改变了这种状况。第一次大战结束后，许多拥有汽车的旅游者在冬季纷纷涌向佛罗里达，在那里休闲度假。佛罗里达因此变成了有钱人的玩乐之都，非法的赌场、酒吧充斥迈阿密市??佛罗里达最繁华的城市。[/FONT]
[FONT=宋体] 冬季的度假热潮，对佛罗里达产生了很大的影响。在[/FONT]1920[FONT=宋体]以前，大多数来佛罗里达的人是一些上了年纪的人、富翁或者来此休养的病人。但随着佛罗里达的旅游业开始兴旺发达，许多年龄较轻的中产阶级开始来到佛罗里达。对他们来说他们更愿意在这里购买一个冬天度假的小屋或买块土地作为日后定居的理想场所。于是房地产也跟着逐渐繁荣起来。许多眼光敏锐的投资人看准了这一点，便到这里来，迫不及待地购买房地产。佛罗里达成了很多人心目中理想的投资地。[/FONT]

[FONT=宋体] 政府的支持（政策引导）[/FONT]

[FONT=宋体] 佛罗里达州政府和各地方当局都全力以赴地改善当地的交通和公共设施，甚至不惜以高息大举借债来兴建基础设施，以吸引旅游者和投资者。于是，到了[/FONT]20[FONT=宋体]年代初，佛罗里达的房地产进入了一个新的阶段。在迈阿密近海的[/FONT]200[FONT=宋体]公里地段，各种建设项目如雨后春笋般四处矗立。沼泽地的水抽干了，[/FONT][FONT=宋体]铺上新的道路。高楼大厦遍地开花，高尔夫球场、私人俱乐部、休闲山庄处处林立，临海公寓更是抢手。。。。。整个佛罗里达都变成了一个大工地。[/FONT]
[FONT=宋体]1923[/FONT][FONT=宋体]－1926 年，佛罗里达的人口成几何数增长，而土地的价格升幅更是惊人。棕榈滩上的一块地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年竟高达 400万美元。当时买土地的定金是10%，因此土地价格每升10%，炒家的利润便是100%！与土地相比，房子的价格升幅更是惊人。一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是。[/FONT]

[FONT=宋体]疯狂的投机（快速赚钱效应的驱使）[/FONT]

[FONT=宋体]　随着房地产价格的飙升，购房者的羊群效应行为使这股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。有一个数据能说明当时的疯狂：据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了两千多家地产公司，当时该市仅7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做房地产买卖！＜＜迈阿密先驱报＞＞因刊载巨量的房地产广告而成为当时世界上最厚的报纸。到佛田罗里达投资成了美国人致富的途径之一。开往迈阿密的火车轮船上，挤满了做发财梦的美国人。[/FONT]
[FONT=宋体]一时间，无数的财富竞相投入到佛罗里达，市区街道两侧的房屋均被高价买下，甚至呗郊区尚未规划的土地也分区卖出。事实上，这些买房地产的投机者根本不在乎房子的位置何处，因为他们买房子不是为了自住，而是等待它上涨后抛出，从中获得差价。[/FONT]

[FONT=宋体]银行推波助澜（资金驱动型投机）[/FONT]
[FONT=宋体]　[/FONT]
[FONT=宋体]在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者的行列。银行通常是保守的，其贷款主要是按借款人的还贷能力而定。但在疯狂的时刻，也很难保持清醒的头脑。随着房地产价格的不断升高，银行批准贷款也不再看借款人的财务能力而专注于房地产的价格。银行并不是忘了行规，但你不做生意，其它银行抢着做。[/FONT]
[FONT=宋体]投资者甚至不需要很多钱。因为他们很容易地从银行获得贷款。佛罗里达当地银行宽松的贷款条件给这股房地产热火上加油。一般人在购房时只需10%的首付，其余 90%的房款完全来自银行贷款。投资者只需支付一定的利息，就可以坐等一个好时机将房子转卖出去，而售价往往是原价的两倍以上。还清贷款后，所赚得的利润可达十倍以上！在最狂热的时候，地产商甚至把海底的地皮也卖了出去。[/FONT]

[FONT=宋体]泡沫破裂（高位下反向激变因素的集合出现）[/FONT]

[FONT=宋体]只要是泡沫，就会有吹破的那一天。到了1925年底，佛罗里达整体地产的价格使得土地的价格贵到仅有少数的土地买卖能够成交，该来买房的人也差不多都来了，新来的人陆续减少，所以价格也就冲不上去了。随着沼泽地一块又一块投入市场，新进的资金不够支撑土地价格的不断飙升，那些财力不够雄厚的炒手首先被贷款压垮，不得不举手投降，银行只好收回土地到市场拍卖，这些土地又带给市场新的压力。[/FONT]
[FONT=宋体]慢慢地，有的地方价格开始下滑，下滑的消息一传开，立刻引起恐慌，于是抛售的狂潮就开始了。不断上涨的房地产价格需要大量资金的不断注入，但这个时候，获利的投机者都争先恐后地试图从中解脱出来，开始大量抛售他们手中的房地产。房价自然不进则退，整个市场立刻处于崩溃的边缘。[/FONT]
[FONT=宋体]屋漏偏遇呗夜雨，1926年9月，一场大飓风以每小时125英里的速度横扫佛罗里达，整个地区立刻变成废墟，飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地，状况惨不忍睹，这次天灾摧毁了13000座房屋，415人丧生。佛罗里达的农业也出了问题。地中海果蝇把整个佛罗里达州的橘园破坏殆尽，让当地引以为豪的水果业受到了沉重的打击。这些天灾犹如雪上加霜，让曾经高高在上的房地产价格急速下跌。[/FONT]
[FONT=宋体]1926[/FONT][FONT=宋体]年底，不可避免的崩溃终于来临了，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元急剧萎缩到了1926年的1.4亿美元。许多后来投入房市的人开始付不起每个月的房贷，于是破产的呗锁反应就此展开了。投资人亏损累累，许多人甚至手无寸金，一贫无洗。许多破产的银行家、企业家或发疯、或自杀，有的则沦为乞丐。转眼之间，人们不再讨论只升不降的佛罗里达房地产价格。银行业对前来求贷的房地产买家换了一副嘴脸，要求的定金远远超过原来的10%。当然，新的买主即刻消失，只留下一家又一家倒闭的银行。[/FONT]
[FONT=宋体]　[/FONT]
[FONT=宋体]插曲[/FONT]
[FONT=宋体]1）[/FONT] [FONT=宋体]股票投资好手杰西・利弗莫尔也参加了这一游戏，他也认为佛罗里达的土地会继续攀升。他当年在金融界的地位就如同今天的索罗斯。[/FONT]
[FONT=宋体]2）[/FONT] [FONT=宋体]麦当劳的创始人雷・克洛克当时是一位房地产的中介，也因为投机而一贫如洗，此后做了整整17年的纸杯推销员。[/FONT][FONT=宋体]

[/FONT]

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

温哥华来场地震就像佛罗里达了

test1998 说:
ZT:

1926[FONT=宋体]年美国佛罗里达房地产泡沫[/FONT]

[FONT=宋体]　　“历史的教训就是人们从不吸取历史教训”著名哲学家黑格尔的名言正被历史不断地重演着，“古为今用，以史为鉴”，这是人类对待历史最正确的方法。中国的房地产业发展到今天，已进入了一个敏感时期，中国的房地产现在有没有泡沫？如果有，在什么激变条件下会出现逆转性破裂？应如何应对？这叁个问题是中国政府必须面对的问题，也是房地产企业和相关行业必须面对的问题，也是中国的金融机构必须面对的问题，这个问题也关系着每个中国普通老百姓的利益。[/FONT]
[FONT=宋体] 中国的房地产业是在一个特殊的体制和国度中产生的特殊产业，它更像一个过度发育的肥胖少年，它还没有经历过任何大的风雨洗礼。虽然中国的香港、海南、北海等地历史上也出现过局部的房地产泡沫（我们另案研究），作为历史上可供研究的典型的房地产泡沫案例，我们之所以选了这三个案例有以下几个重要的遴选原则：[/FONT]1[FONT=宋体]）相似性原则。这个原则决定了我们研究的现实应用性。[/FONT]2[FONT=宋体]）影响深远性。这决定我们研究的重要性。[/FONT]3[FONT=宋体]）典型性。这决定了研究的可靠性和正确性。我们研究案例的目的是为了解决现实问题，回首历史是为了更好地把握历史。[/FONT]

1） [FONT=宋体] 美国佛罗里达房地产泡沫[/FONT]

[FONT=宋体] 美国的崛起（泡沫产生的坚实基础）[/FONT]

[FONT=宋体] 人类历史上最早可考证的房地产泡沫，发生在[/FONT]1923[FONT=宋体]－[/FONT]1926[FONT=宋体]年，这就是美国佛罗里达州的房地产热。[/FONT]
20[FONT=宋体]世纪目睹了美国作为超级大国的兴起。事实上，从[/FONT]19[FONT=宋体]世纪最后[/FONT]30[FONT=宋体]年开始，美国经济就呈现出一种跨跃式发展的态势。进入[/FONT]20[FONT=宋体]世纪后，美国的经济更是快速发展，让英、法、德、日等望尘莫及。在第一次世界大战前夕的[/FONT]1913[FONT=宋体]年，美国的工业生产已经占世界总额的三分之一以上，超过了英、法、德、日的总和。[/FONT]
[FONT=宋体] 到了[/FONT]20[FONT=宋体]世纪[/FONT]20[FONT=宋体]年代初，美国经济欣欣向荣，工作机会多，待遇优厚，除了本薪外又有休假，人人都在享受经济发达带来的繁荣，同时中产阶级也开始买得起私家车，可以自由驾车旅行，不再受制于火车了。由于经济的发展，美国人开始变得物质主义、拜金主义起来，一切只注重享受。天性乐观的美国人，现在更是花钱如流水??买车、买房、度假。。。。。。沉浸在幸福之中的美国人相信，[/FONT]20[FONT=宋体]世纪的美国将会“永久繁荣”。[/FONT]
[FONT=宋体] 美国人乐观的心理首先表现在股票和房地产上。当时，股票天天涨，很多投资者都一跃成为富翁，房地产市场也是一片欣欣向荣。看上去，只要进行合适的投资，任何人都可以发财致富。[/FONT]

[FONT=宋体] 旅游的兴起（社会需求下的投资价值产生）[/FONT]

[FONT=宋体] 佛罗里达州位于美国的东南端，靠近古巴。佛罗里达的气候有些类似中国的海南岛，冬季温暖湿润。相比北方的寒冬冰雪，这里冬季的气候更为宜人，于是它就成了美国人的冬日度假的胜地，来佛罗里达度假一时蔚然成风。尤其是佛罗里达迈阿密市以北的棕榈滩岛，更是成了美国富人聚集的天堂。棕榈滩岛东临墨西哥暖流，岛上草木茂盛，海滩上满布高大的棕榈树，优越的海洋性环境气候在世界众多一流的旅游胜地中也名列前茅。优美的自然风光，不但使棕榈滩成了世界各地旅游者心目中向往的天堂，更吸引了来自纽约等经济发达但冬季严寒的美国北部地带的有钱人来此避寒。每到旅游旺季，那些富翁便纷纷南下，就如同加拿大黑雁一样那样有规律，令人印象深刻。由于棕榈滩岛上汇集的富翁如此这多，有人形象地说“美国四分之一的财富在这里流动。”[/FONT]
[FONT=宋体] 在第一次世界大战之前，由于地处偏僻，佛罗里达的土地均价一直较美国其它地方低得多。然而，由于汽车的迅速普及改变了这种状况。第一次大战结束后，许多拥有汽车的旅游者在冬季纷纷涌向佛罗里达，在那里休闲度假。佛罗里达因此变成了有钱人的玩乐之都，非法的赌场、酒吧充斥迈阿密市??佛罗里达最繁华的城市。[/FONT]
[FONT=宋体] 冬季的度假热潮，对佛罗里达产生了很大的影响。在[/FONT]1920[FONT=宋体]以前，大多数来佛罗里达的人是一些上了年纪的人、富翁或者来此休养的病人。但随着佛罗里达的旅游业开始兴旺发达，许多年龄较轻的中产阶级开始来到佛罗里达。对他们来说他们更愿意在这里购买一个冬天度假的小屋或买块土地作为日后定居的理想场所。于是房地产也跟着逐渐繁荣起来。许多眼光敏锐的投资人看准了这一点，便到这里来，迫不及待地购买房地产。佛罗里达成了很多人心目中理想的投资地。[/FONT]

[FONT=宋体] 政府的支持（政策引导）[/FONT]

[FONT=宋体] 佛罗里达州政府和各地方当局都全力以赴地改善当地的交通和公共设施，甚至不惜以高息大举借债来兴建基础设施，以吸引旅游者和投资者。于是，到了[/FONT]20[FONT=宋体]年代初，佛罗里达的房地产进入了一个新的阶段。在迈阿密近海的[/FONT]200[FONT=宋体]公里地段，各种建设项目如雨后春笋般四处矗立。沼泽地的水抽干了，[/FONT][FONT=宋体]铺上新的道路。高楼大厦遍地开花，高尔夫球场、私人俱乐部、休闲山庄处处林立，临海公寓更是抢手。。。。。整个佛罗里达都变成了一个大工地。[/FONT]
[FONT=宋体]1923[/FONT][FONT=宋体]－1926 年，佛罗里达的人口成几何数增长，而土地的价格升幅更是惊人。棕榈滩上的一块地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年竟高达 400万美元。当时买土地的定金是10%，因此土地价格每升10%，炒家的利润便是100%！与土地相比，房子的价格升幅更是惊人。一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是。[/FONT]

[FONT=宋体]疯狂的投机（快速赚钱效应的驱使）[/FONT]

[FONT=宋体]　随着房地产价格的飙升，购房者的羊群效应行为使这股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。有一个数据能说明当时的疯狂：据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了两千多家地产公司，当时该市仅7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做房地产买卖！＜＜迈阿密先驱报＞＞因刊载巨量的房地产广告而成为当时世界上最厚的报纸。到佛田罗里达投资成了美国人致富的途径之一。开往迈阿密的火车轮船上，挤满了做发财梦的美国人。[/FONT]
[FONT=宋体]一时间，无数的财富竞相投入到佛罗里达，市区街道两侧的房屋均被高价买下，甚至呗郊区尚未规划的土地也分区卖出。事实上，这些买房地产的投机者根本不在乎房子的位置何处，因为他们买房子不是为了自住，而是等待它上涨后抛出，从中获得差价。[/FONT]

[FONT=宋体]银行推波助澜（资金驱动型投机）[/FONT]
[FONT=宋体]　[/FONT]
[FONT=宋体]在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者的行列。银行通常是保守的，其贷款主要是按借款人的还贷能力而定。但在疯狂的时刻，也很难保持清醒的头脑。随着房地产价格的不断升高，银行批准贷款也不再看借款人的财务能力而专注于房地产的价格。银行并不是忘了行规，但你不做生意，其它银行抢着做。[/FONT]
[FONT=宋体]投资者甚至不需要很多钱。因为他们很容易地从银行获得贷款。佛罗里达当地银行宽松的贷款条件给这股房地产热火上加油。一般人在购房时只需10%的首付，其余 90%的房款完全来自银行贷款。投资者只需支付一定的利息，就可以坐等一个好时机将房子转卖出去，而售价往往是原价的两倍以上。还清贷款后，所赚得的利润可达十倍以上！在最狂热的时候，地产商甚至把海底的地皮也卖了出去。[/FONT]

[FONT=宋体]泡沫破裂（高位下反向激变因素的集合出现）[/FONT]

[FONT=宋体]只要是泡沫，就会有吹破的那一天。到了1925年底，佛罗里达整体地产的价格使得土地的价格贵到仅有少数的土地买卖能够成交，该来买房的人也差不多都来了，新来的人陆续减少，所以价格也就冲不上去了。随着沼泽地一块又一块投入市场，新进的资金不够支撑土地价格的不断飙升，那些财力不够雄厚的炒手首先被贷款压垮，不得不举手投降，银行只好收回土地到市场拍卖，这些土地又带给市场新的压力。[/FONT]
[FONT=宋体]慢慢地，有的地方价格开始下滑，下滑的消息一传开，立刻引起恐慌，于是抛售的狂潮就开始了。不断上涨的房地产价格需要大量资金的不断注入，但这个时候，获利的投机者都争先恐后地试图从中解脱出来，开始大量抛售他们手中的房地产。房价自然不进则退，整个市场立刻处于崩溃的边缘。[/FONT]
[FONT=宋体]屋漏偏遇呗夜雨，1926年9月，一场大飓风以每小时125英里的速度横扫佛罗里达，整个地区立刻变成废墟，飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地，状况惨不忍睹，这次天灾摧毁了13000座房屋，415人丧生。佛罗里达的农业也出了问题。地中海果蝇把整个佛罗里达州的橘园破坏殆尽，让当地引以为豪的水果业受到了沉重的打击。这些天灾犹如雪上加霜，让曾经高高在上的房地产价格急速下跌。[/FONT]
[FONT=宋体]1926[/FONT][FONT=宋体]年底，不可避免的崩溃终于来临了，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元急剧萎缩到了1926年的1.4亿美元。许多后来投入房市的人开始付不起每个月的房贷，于是破产的呗锁反应就此展开了。投资人亏损累累，许多人甚至手无寸金，一贫无洗。许多破产的银行家、企业家或发疯、或自杀，有的则沦为乞丐。转眼之间，人们不再讨论只升不降的佛罗里达房地产价格。银行业对前来求贷的房地产买家换了一副嘴脸，要求的定金远远超过原来的10%。当然，新的买主即刻消失，只留下一家又一家倒闭的银行。[/FONT]
[FONT=宋体]　[/FONT]
[FONT=宋体]插曲[/FONT]
[FONT=宋体]1）[/FONT] [FONT=宋体]股票投资好手杰西・利弗莫尔也参加了这一游戏，他也认为佛罗里达的土地会继续攀升。他当年在金融界的地位就如同今天的索罗斯。[/FONT]
[FONT=宋体]2）[/FONT] [FONT=宋体]麦当劳的创始人雷・克洛克当时是一位房地产的中介，也因为投机而一贫如洗，此后做了整整17年的纸杯推销员。[/FONT][FONT=宋体]

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回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

用心良苦，比直接生息聪明。

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至少两年以前就该如此，现在 GTA 的 1－2百万的房子基本上象破烂了，合理价格应是 10－20 万。
2009 年无理降息到　０.25 %；地产业人员　不管不问地　胡乱叫　涨。许多没见过US 理性房价的新移民多花2－10 倍，买了无法维护的烂房。

toronto 人平静舒适的生活被毫无基础的高房价搞残了，何时才能再成为最宜居城市？

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2006年保守党政府上台，就是这位财长把以前的25年按揭贷款改成40年，当时财长不也是拯救加拿大人，让人人都能买起房子？现在又改回到原来的25年，还是拯救加拿大。所以这届政府就是SB，瞎折腾了这些年。有点想念 Paul Martin 总理。。。

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对有房者是个喜讯，对有钱买房子的没影响，对没钱买房子的就惨了。

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arm 说:
对有房者是个喜讯，对有钱买房子的没影响，对没钱买房子的就惨了。

房价跌=对没钱买房子的没影响(至少以后赚多点钱低价买)
房价跌=对有钱买房子的是个喜讯(等一等，低价买)
房价跌=对有房子的 (尤其是炒楼花的): 惨了

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玄武六说:
2006年保守党政府上台，就是这位财长把以前的25年按揭贷款改成40年，当时财长不也是拯救加拿大人，让人人都能买起房子？现在又改回到原来的25年，还是拯救加拿大。所以这届政府就是SB，瞎折腾了这些年。有点想念 Paul Martin 总理。。。

听起来这个财长是变化快，不知道他自己是怎么解释这种前后矛盾的行为？

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小插曲，据内幕消息指示，财长Flaherty 在无预警的情况下制定打房政策，原因在于他听到BMO 正准备推出2.09%-5年固定利率。他闻之大怒，召集了5大银行高层干部，要求他们更加严谨地审核房贷及HELOC借款。

而隔天他便制定了这些打房新政。

另外有消息指示，银行将把非CMHC 贷款(即首付大于20%的)也同时设定25年的上限，且将同步设定相同等级的收入证明，借贷比例等门槛。

let's wait and see...

回复: 7月9日执行: 加国财长从4个方向紧缩房贷: 1.停止30年贷款 2..

最可恶的就是银行这些金融机构，自恃有“免死牌”（Too big to fall），根本不考虑风险。他们的逻辑就是，红利是自己拿的，风险是后人来承担的。

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Greater Fool 说:
小插曲，据内幕消息指示，财长Flaherty 在无预警的情况下制定打房政策，原因在于他听到BMO 正准备推出2.09%-5年固定利率。他闻之大怒，召集了5大银行高层干部，要求他们更加严谨地审核房贷及HELOC借款。

而隔天他便制定了这些打房新政。

另外有消息指示，银行将把非CMHC 贷款(即首付大于20%的)也同时设定25年的上限，且将同步设定相同等级的收入证明，借贷比例等门槛。

let's wait and see...

BMO好像在几年前的金融危机里就是表现最不好的加拿大银行，不知道现在评级是什么？

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mushhead 说:
最可恶的就是银行这些金融机构，自恃有“免死牌”（Too big to fall），根本不考虑风险。他们的逻辑就是，红利是自己拿的，风险是后人来承担的。

风险最大的房屋贷款（首付低于20%), 都由CMHC担保，而CMHC又是联邦政府的公司，也就是说全体加拿大纳税人为高风险的房屋贷款担保，而银行只能发财，承担的是0风险。

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玄武六说:
风险最大的房屋贷款（首付低于20%), 都由CMHC担保，而CMHC又是联邦政府的公司，也就是说全体加拿大纳税人为高风险的房屋贷款担保，而银行只能发财，承担的是0风险。

这就是为什么加拿大银行这几年来被评为最安全银行前几名。
privatized gains, socialized loses.

加拿大家园论坛

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原文链接：https://forum.iask.ca/threads/576124/

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