美国房地产在经历了六年熊市以后，明显地开始触底回升。身边越来越多的朋友南下美国买房子，有的是为了提前拣个便宜房子给在美国上学的孩子留着，更多的纯粹是出于投资赢利的目的。

无论是出于何种打算，我也认为，现在去美国买房子确实是几十年一遇的大好机会。

但是，凡事有利必有弊，你知道吗，作为加拿大居民，在买卖或持有美国房产的过程中，可是有好几个陷阱在等着你呢？有的陷阱还挺深。

我先随便列举几个陷阱，已经拥有美国房产的朋友，还有准备去美国买房子的朋友，看看你注意到这些陷阱没有，如果你已经注意到了，你是否已经找到躲过这些陷阱的最经济有效的方法？

陷阱1：如果房主在卖掉房子之前意外去世，在美国的房子可能要经过美国和加拿大两次遗嘱验证才能交到继承人手上，家人可能要等上长达几个月甚至几年才能拿到房子。

陷阱2：在上述情况下，遗嘱验证程序还不是最糟的，更糟的是，非美国居民所拥有的美国房产，可能会被美国征收最高可达55%的遗产税，注意，计算遗产税的遗产额基数可不是当初的购买成本而是征收时的市值，例如，花100万买的房子，如果被征遗产税时已经涨价到了200万，那么遗产税的最高额是200万的55%，即110万，剩下90万给家人继承，房子涨价了最终还赔钱，是不是很不幸？还有更不幸的呢，如果你是付50万首付加50万房贷买的这个房子，你猜遗产税的计算基数是多少？在一般情况下，还是200万。

陷阱3：如果房主因生理或精神伤病失去管理财产的能力，那么在美国的房子可能会被依法放进“监护程序”，房主本人将失去处置房产的权利，其签字将不再有效，在此情况下，家人要处置房产，将经过复杂和漫长的法律程序。

陷阱4：有朋友说，我在美国买房子是短期投资，等房子涨了价，我就把它卖掉了，不会等到我寿终正寝或脑子坏掉那天。也对，但是天有不测风云，人有旦夕祸福，为了家人，不能不防着点意外。所以朋友说，我那个房子本来就是留给在美国上学的女儿的，那我现在就把它转到女儿名下去不就行了吗？听着，你把美国的房子赠与在美国上学的女儿，美国可能要征你赠与税，税率多少呢？还是最高可达55%，计算基数还是市值。

陷阱5：那位朋友说了，还好，我那房子还没买呢，既然有上面说的三个陷阱，那我买房子的时候直接放在我那在美国上学的女儿名下，就算给她的嫁妆不就妥了吗？哈哈，你女儿要是在美国年纪轻轻就拥有价值百万的房子，我保证你很快就会有女婿了。可能你已经知道我要说什么了，女儿要是离婚了，你赠给女儿的嫁妆可能会被前女婿分走的。

陷阱6：又有一位朋友说话了，这些事儿我早知道，我的美国会计师都提醒我了，他已经帮我注册了一个美国公司，房子放在公司名下就没事儿了。果真没事儿了吗？首先，会计师不一定是税务和法律专家，他的“办法”未必能够有效避免遗产税等问题；然后，美国人未必懂得加拿大法律，不恰当的实体结构安排，可能反倒会使你被美国征收更高的资本增值税，同时在加拿大可能还不能抵扣，还要被双重征税，卖掉房子所实现资本增值的综合税率最高可高达60%。

陷阱7：美国房产经纪在向加拿大人推销美国房子时可能会说：你在美国卖掉一个房子赚了钱，只要你把卖房所得的所有钱再拿去买一个更大的房子，资本增值税就可以不缴，这叫“1031 Exchange”，出自美国税法里的一条。其实，美国税法里的这个第1031条并不适用于加拿大居民。

陷阱8：在加拿大，如果一位房主去世，其所拥有的房子如果由配偶以外的继承人继承，则此房子将被视同出售，其未实现的资本增值的50%要计入逝者最后一个税务年度的应税收入，完税以后才能继承；而如果由配偶继承，则可以把房子的成本转移给配偶，继承时不会触发纳税义务。

但是，此原则在美国可能不适用，当一位加拿大居民在美国投资房产，如果此人意外早逝，即使房子由配偶继承，其未实现资本增值可能也要视同实现，要缴完资本增值税后才能继承。

陷阱9：那位朋友说了，半年前我花100万在拉斯维加斯买的5个房子现在都已经涨了50%了，趁我现在还好好的赶快把这些房子都卖了把赚到手的钱收回来不就没事儿了嘛。

问题又出来的，美国的房子，只有持有1年以上，卖掉所获资本增值才能享受“长期资本资本增值”的优惠税率，现在这个税率是最高20%；而如果卖掉时持有时间不超过1年，则属“短期资本增值”，适用普通收入税率，最高可达39.6%。

又这么太晚了，洗洗睡了，明天再接着聊这个话题。

回复: 抄底美国房地产，机会还是陷阱？

坐沙发听讲座。

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有意思，明天等着看。

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说白了，美国的房子看着便宜，吃起来小心把牙磕掉了。

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美国房产不是自住少碰为妙

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唐人出品，必属精品

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唐人Jason 说:

美国房地产在经历了六年熊市以后，明显地开始触底回升。身边越来越多的朋友南下美国买房子，有的是为了提前拣个便宜房子给在美国上学的孩子留着，更多的纯粹是出于投资赢利的目的。

无论是出于何种打算，我也认为，现在去美国买房子确实是几十年一遇的大好机会。

但是，凡事有利必有弊，你知道吗，作为加拿大居民，在买卖或持有美国房产的过程中，可是有好几个陷阱在等着你呢？有的陷阱还挺深。

我先随便列举几个陷阱，已经拥有美国房产的朋友，还有准备去美国买房子的朋友，看看你注意到这些陷阱没有，如果你已经注意到了，你是否已经找到躲过这些陷阱的最经济有效的方法？

陷阱1：如果房主在卖掉房子之前意外去世，在美国的房子可能要经过美国和加拿大两次遗嘱验证才能交到继承人手上，家人可能要等上长达几个月甚至几年才能拿到房子。

陷阱2：在上述情况下，遗嘱验证程序还不是最糟的，更糟的是，非美国居民所拥有的美国房产，可能会被美国征收最高可达55%的遗产税，注意，计算遗产税的遗产额基数可不是当初的购买成本而是征收时的市值，例如，花100万买的房子，如果被征遗产税时已经涨价到了200万，那么遗产税的最高额是200万的55%，即110万，剩下90万给家人继承，房子涨价了最终还赔钱，是不是很不幸？还有更不幸的呢，如果你是付50万首付加50万房贷买的这个房子，你猜遗产税的计算基数是多少？在一般情况下，还是200万。

陷阱3：如果房主因生理或精神伤病失去管理财产的能力，那么在美国的房子可能会被依法放进“监护程序”，房主本人将失去处置房产的权利，其签字将不再有效，在此情况下，家人要处置房产，将经过复杂和漫长的法律程序。

陷阱4：有朋友说，我在美国买房子是短期投资，等房子涨了价，我就把它卖掉了，不会等到我寿终正寝或脑子坏掉那天。也对，但是天有不测风云，人有旦夕祸福，为了家人，不能不防着点意外。所以朋友说，我那个房子本来就是留给在美国上学的女儿的，那我现在就把它转到女儿名下去不就行了吗？听着，你把美国的房子赠与在美国上学的女儿，美国可能要征你赠与税，税率多少呢？还是最高可达55%，计算基数还是市值。

陷阱5：那位朋友说了，还好，我那房子还没买呢，既然有上面说的三个陷阱，那我买房子的时候直接放在我那在美国上学的女儿名下，就算给她的嫁妆不就妥了吗？哈哈，你女儿要是在美国年纪轻轻就拥有价值百万的房子，我保证你很快就会有女婿了。可能你已经知道我要说什么了，女儿要是离婚了，你赠给女儿的嫁妆可能会被前女婿分走的。

陷阱6：又有一位朋友说话了，这些事儿我早知道，我的美国会计师都提醒我了，他已经帮我注册了一个美国公司，房子放在公司名下就没事儿了。果真没事儿了吗？首先，会计师不一定是税务和法律专家，他的“办法”未必能够有效避免遗产税等问题；然后，美国人未必懂得加拿大法律，不恰当的实体结构安排，可能反倒会使你被美国征收更高的资本增值税，同时在加拿大可能还不能抵扣，还要被双重征税，卖掉房子所实现资本增值的综合税率最高可高达60%。

陷阱7：美国房产经纪在向加拿大人推销美国房子时可能会说：你在美国卖掉一个房子赚了钱，只要你把卖房所得的所有钱再拿去买一个更大的房子，资本增值税就可以不缴，这叫“1031 Exchange”，出自美国税法里的一条。其实，美国税法里的这个第1031条并不适用于加拿大居民。

又这么太晚了，洗洗睡了，明天再接着聊这个话题。

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俺听讲来啦……

请教，关于陷阱5，这类风险在国内是可以通过婚前财产公证来化解的，而且，因为房产有登记制度，即使不经过公证，一方在婚前购置、且已付清房款的房产，也是很容易被界定为其名下的婚前财产的。

在美国和加拿大，这个风险难以回避吗?

回复: 抄底美国房地产，机会还是陷阱？

Mirage2000 说:

俺听讲来啦……

请教，关于陷阱5，这类风险在国内是可以通过婚前财产公证来化解的，而且，因为房产有登记制度，即使不经过公证，一方在婚前购置、且已付清房款的房产，也是很容易被界定为其名下的婚前财产的。

在美国和加拿大，这个风险难以回避吗?

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公证财产？那要人家同意才行呀，你去上海问问，男方要求婚前财产公证的，有谁肯嫁给你。

回复: 抄底美国房地产，机会还是陷阱？

马克

回复: 抄底美国房地产，机会还是陷阱？

Jason 说得好，学习了。

但问题是，等你把各种风险都考虑好了，应对策略都想周全了，机会没了。

回复: 抄底美国房地产，机会还是陷阱？

大爱。看到我头都大了，还是不买好了。

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唐人Jason 说:

美国房地产在经历了六年熊市以后，明显地开始触底回升。身边越来越多的朋友南下美国买房子，有的是为了提前拣个便宜房子给在美国上学的孩子留着，更多的纯粹是出于投资赢利的目的。

无论是出于何种打算，我也认为，现在去美国买房子确实是几十年一遇的大好机会。

但是，凡事有利必有弊，你知道吗，作为加拿大居民，在买卖或持有美国房产的过程中，可是有好几个陷阱在等着你呢？有的陷阱还挺深。

我先随便列举几个陷阱，已经拥有美国房产的朋友，还有准备去美国买房子的朋友，看看你注意到这些陷阱没有，如果你已经注意到了，你是否已经找到躲过这些陷阱的最经济有效的方法？

陷阱1：如果房主在卖掉房子之前意外去世，在美国的房子可能要经过美国和加拿大两次遗嘱验证才能交到继承人手上，家人可能要等上长达几个月甚至几年才能拿到房子。

陷阱2：在上述情况下，遗嘱验证程序还不是最糟的，更糟的是，非美国居民所拥有的美国房产，可能会被美国征收最高可达55%的遗产税，注意，计算遗产税的遗产额基数可不是当初的购买成本而是征收时的市值，例如，花100万买的房子，如果被征遗产税时已经涨价到了200万，那么遗产税的最高额是200万的55%，即110万，剩下90万给家人继承，房子涨价了最终还赔钱，是不是很不幸？还有更不幸的呢，如果你是付50万首付加50万房贷买的这个房子，你猜遗产税的计算基数是多少？在一般情况下，还是200万。

陷阱3：如果房主因生理或精神伤病失去管理财产的能力，那么在美国的房子可能会被依法放进“监护程序”，房主本人将失去处置房产的权利，其签字将不再有效，在此情况下，家人要处置房产，将经过复杂和漫长的法律程序。

陷阱4：有朋友说，我在美国买房子是短期投资，等房子涨了价，我就把它卖掉了，不会等到我寿终正寝或脑子坏掉那天。也对，但是天有不测风云，人有旦夕祸福，为了家人，不能不防着点意外。所以朋友说，我那个房子本来就是留给在美国上学的女儿的，那我现在就把它转到女儿名下去不就行了吗？听着，你把美国的房子赠与在美国上学的女儿，美国可能要征你赠与税，税率多少呢？还是最高可达55%，计算基数还是市值。

陷阱5：那位朋友说了，还好，我那房子还没买呢，既然有上面说的三个陷阱，那我买房子的时候直接放在我那在美国上学的女儿名下，就算给她的嫁妆不就妥了吗？哈哈，你女儿要是在美国年纪轻轻就拥有价值百万的房子，我保证你很快就会有女婿了。可能你已经知道我要说什么了，女儿要是离婚了，你赠给女儿的嫁妆可能会被前女婿分走的。

陷阱6：又有一位朋友说话了，这些事儿我早知道，我的美国会计师都提醒我了，他已经帮我注册了一个美国公司，房子放在公司名下就没事儿了。果真没事儿了吗？首先，会计师不一定是税务和法律专家，他的“办法”未必能够有效避免遗产税等问题；然后，美国人未必懂得加拿大法律，不恰当的实体结构安排，可能反倒会使你被美国征收更高的资本增值税，同时在加拿大可能还不能抵扣，还要被双重征税，卖掉房子所实现资本增值的综合税率最高可高达60%。

陷阱7：美国房产经纪在向加拿大人推销美国房子时可能会说：你在美国卖掉一个房子赚了钱，只要你把卖房所得的所有钱再拿去买一个更大的房子，资本增值税就可以不缴，这叫“1031 Exchange”，出自美国税法里的一条。其实，美国税法里的这个第1031条并不适用于加拿大居民。

又这么太晚了，洗洗睡了，明天再接着聊这个话题。

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mark

建立一个trust账户呢？

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会不会大家误解了唐人jason的意思？俺的理解是lz并不是不叫人买美国房产，而是警示如不懂税务安排、财务规划和两国的相关政策，那么买美国房产就是陷阱；如请教了专家，那lz写的很多“可能”就不会发生，收益就能大增，买美国房产就是机会。
机会和陷阱，可相互转换！

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就算冬天南下过冬都值啦。

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good to know.
Thanks.

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mark

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学习了〜

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请问陷阱7,如果是中国人购买呢?

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mark

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美国房子便宜，10万就能买大豪斯。记着死前卖了就好了。

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hr1551 说:

美国房子便宜，10万就能买大豪斯。记着死前卖了就好了。

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谁知道什么时候死

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懂了,睡覺前絲路比較廣.






台北仁

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Mark

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gordondeng 说:

谁知道什么时候死

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多几个人联名买,不至于一起死吧.

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mark

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gordondeng 说:

公证财产？那要人家同意才行呀，你去上海问问，男方要求婚前财产公证的，有谁肯嫁给你。

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1、在国内，财产公证不需经过谁同意，自己去公证处公证就可以。在美国或加拿大，婚前财产公证要征得婚后的对方同意才可以吗?

2、在国内，有证据证明财产是你婚前就拥有的，比如房产证的日期在结婚证的日期之前，无需公证，这财产也是你个人的，对方无法在离婚时分割。正因为如此，俺才对＂陷阱5＂比较好奇。

3、上海人怎么做，俺不关心，俺想知道美国人是怎么做的。

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唐人Jason 说:

美国房地产在经历了六年熊市以后，明显地开始触底回升。身边越来越多的朋友南下美国买房子，有的是为了提前拣个便宜房子给在美国上学的孩子留着，更多的纯粹是出于投资赢利的目的。

无论是出于何种打算，我也认为，现在去美国买房子确实是几十年一遇的大好机会。

但是，凡事有利必有弊，你知道吗，作为加拿大居民，在买卖或持有美国房产的过程中，可是有好几个陷阱在等着你呢？有的陷阱还挺深。

我先随便列举几个陷阱，已经拥有美国房产的朋友，还有准备去美国买房子的朋友，看看你注意到这些陷阱没有，如果你已经注意到了，你是否已经找到躲过这些陷阱的最经济有效的方法？

陷阱1：如果房主在卖掉房子之前意外去世，在美国的房子可能要经过美国和加拿大两次遗嘱验证才能交到继承人手上，家人可能要等上长达几个月甚至几年才能拿到房子。

陷阱2：在上述情况下，遗嘱验证程序还不是最糟的，更糟的是，非美国居民所拥有的美国房产，可能会被美国征收最高可达55%的遗产税，注意，计算遗产税的遗产额基数可不是当初的购买成本而是征收时的市值，例如，花100万买的房子，如果被征遗产税时已经涨价到了200万，那么遗产税的最高额是200万的55%，即110万，剩下90万给家人继承，房子涨价了最终还赔钱，是不是很不幸？还有更不幸的呢，如果你是付50万首付加50万房贷买的这个房子，你猜遗产税的计算基数是多少？在一般情况下，还是200万。

陷阱3：如果房主因生理或精神伤病失去管理财产的能力，那么在美国的房子可能会被依法放进“监护程序”，房主本人将失去处置房产的权利，其签字将不再有效，在此情况下，家人要处置房产，将经过复杂和漫长的法律程序。

陷阱4：有朋友说，我在美国买房子是短期投资，等房子涨了价，我就把它卖掉了，不会等到我寿终正寝或脑子坏掉那天。也对，但是天有不测风云，人有旦夕祸福，为了家人，不能不防着点意外。所以朋友说，我那个房子本来就是留给在美国上学的女儿的，那我现在就把它转到女儿名下去不就行了吗？听着，你把美国的房子赠与在美国上学的女儿，美国可能要征你赠与税，税率多少呢？还是最高可达55%，计算基数还是市值。

陷阱5：那位朋友说了，还好，我那房子还没买呢，既然有上面说的三个陷阱，那我买房子的时候直接放在我那在美国上学的女儿名下，就算给她的嫁妆不就妥了吗？哈哈，你女儿要是在美国年纪轻轻就拥有价值百万的房子，我保证你很快就会有女婿了。可能你已经知道我要说什么了，女儿要是离婚了，你赠给女儿的嫁妆可能会被前女婿分走的。

陷阱6：又有一位朋友说话了，这些事儿我早知道，我的美国会计师都提醒我了，他已经帮我注册了一个美国公司，房子放在公司名下就没事儿了。果真没事儿了吗？首先，会计师不一定是税务和法律专家，他的“办法”未必能够有效避免遗产税等问题；然后，美国人未必懂得加拿大法律，不恰当的实体结构安排，可能反倒会使你被美国征收更高的资本增值税，同时在加拿大可能还不能抵扣，还要被双重征税，卖掉房子所实现资本增值的综合税率最高可高达60%。

陷阱7：美国房产经纪在向加拿大人推销美国房子时可能会说：你在美国卖掉一个房子赚了钱，只要你把卖房所得的所有钱再拿去买一个更大的房子，资本增值税就可以不缴，这叫“1031 Exchange”，出自美国税法里的一条。其实，美国税法里的这个第1031条并不适用于加拿大居民。

又这么太晚了，洗洗睡了，明天再接着聊这个话题。

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逻辑严谨，环环相扣，谢谢LZ分享！

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Mirage2000 说:

1、在国内，财产公证不需经过谁同意，自己去公证处公证就可以。在美国或加拿大，婚前财产公证要征得婚后的对方同意才可以吗?

2、在国内，有证据证明财产是你婚前就拥有的，比如房产证的日期在结婚证的日期之前，无需公证，这财产也是你个人的，对方无法在离婚时分割。正因为如此，俺才对＂陷阱5＂比较好奇。

3、上海人怎么做，俺不关心，俺想知道美国人是怎么做的。

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是否要对方同意，不结婚做个傻子财产公证，结婚前做财产公证，是不是要告诉那个要嫁给或者娶的人？对方的观感如何？都结婚了还要考虑婚前婚后财产，不如不结婚，抱着钱过日子不是更好。
国内的婚姻法就是个笑话

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因话题相关联，抄个帖子过这边来：

灯火闪亮 说:

这条我研究过，对于non-resident alien, 如果是现金是从美国账户作为礼物或遗产转出，需要交gift and estate tax. 等我下周二把Final考好，如您需要，我可以找找authority.

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呵呵，谢谢灯兄！你说的也是对的，但是结论不是那么简单的一句话。

如果问一位美国税务律师：非美国居民在美国的现金遗产会被征遗产税吗？非美国居民赠与美国居民的现金会被征赠与税吗？律师的标准回答是：“Maybe.”

对于非美国居民，遗产税方面，一般来说，征税基础是存在于美国的有形资产、房地产，以及存在于世界上任何地方的美国证券。如果现金是存在美国投资机构的投资账户里，则会被视作美国证券而被计算进征税基础（U.S. situs assets）；但如果现金是存在美国银行的储蓄账户里，则不会被计算进征税基础。

而非美国居民所做赠与，在赠与税方面，其征税基础是存在于美国的有形资产，而无形资产（比如股票、债券），则无论其存在于美国还是美国以外都不被征赠与税；现金呢就复杂了，如果赠与的是钞票或硬币，则可能被看作有形资产而被征赠与税；如果赠与的现金是通过银行转账、电汇，或汇票、支票这类途径支付到受赠人的美国银行账户，则可能属灰色地带，美股银行账户收到的受赠现金属有形还是无形是有争议的。

确定不会被征赠与税的最安全的做法是：在美国以外完成现金赠与，或通过美国的投资账户（因为投资账户确定属无形资产）完成现金赠与。

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gordondeng 说:

是否要对方同意，不结婚做个傻子财产公证，结婚前做财产公证，是不是要告诉那个要嫁给或者娶的人？对方的观感如何？都结婚了还要考虑婚前婚后财产，不如不结婚，抱着钱过日子不是更好。
国内的婚姻法就是个笑话

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婚前就对将来可能会出现的财产分割问题做好安排，这不是绝大多数富豪在娶妻前的做法吗? 中国、美国、加拿大都一样吧。

另外，公证跟婚姻法有什么关系?

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由于所从事的专业服务工作，我需要经常跟各个领域的律师打交道，所认识的律师中，有一位的专业领域很有意思，我叫他老A，他把自己叫做“跨境律师”，因为他是美国和加拿大双料律师，专门帮加拿大人解决跨境去美国投资、做生意、度假、居住，以及成年子女去美国上学或居住所带来的税务和其他法律问题，与此相关的所有事务统称“跨境事务”，问题解决方案统称“跨境方案”。几年交道下来，我发现，这个领域还真是个很专业的领域。比如税务方面吧，你在美国可以找到很多美国税务方面的专业律师，在加拿大也不难找到加拿大税务律师，但是，当你的税务问题涉及加拿大和美国两边时，你需要的是一位同时精通两国法律，能够帮你分析问题并给出直截了当的解决方案的律师。美国虽大，要找到这样一位律师还真不太容易，而在加拿大呢，反倒不难。

老A的律师楼在温哥华、多伦多、蒙特利尔、卡尔加里、亚利桑那和佛罗里达都开有分号，专门提供加拿大——美国跨境税务和遗产规划、跨境房地产买卖、跨境搬迁、跨境生意等跨境法律咨询和事务。

从老A那里了解到，其实对于加拿大人来说，涉及这类跨境事务的机会是很大的。传统上加拿大就有“雪鸟”（snowbird）这样一个称呼，专指那些夏天住加拿大，冬天住美国南方，每年飞来飞去的加拿大人。雪鸟们都是在美国拥有房产的。加拿大家庭的孩子长大了去美国上大学，留在美国生活也是寻常现象。加拿大人很多也在美国有生意，有资产。

所以，一楼所列举的那些问题，在我们这些刚从中国搬过来的移民看起来会被吓一跳，没想到美国的水原来这么深。但是，在加拿大人看来，这些并不是刚刚出现的新问题，而是由来已久的老问题了，既然是老问题，就一定早就有成熟的解决方案。而老A这类“跨境律师”，就是专门提供这些成熟解决方案的跨境法律专家。

前面提到的那些问题，如果深入探讨下去，每一个都很复杂，就像楼上刚刚提到的现金会不会被美国征遗产税和赠与税这个问题，你看有多复杂。但是，这些都是老问题，都有成熟的解决方案。解决法律问题的方案如果要称得上成熟，当然要具备这么几个要件：

1. 久经考验；
2. 简单；
3. 代价低廉。

接下来咱们就简单讨论一下解决方案。

回复: 抄底美国房地产，机会还是陷阱？

[FONT='Verdana','sans-serif']

Mirage2000 说:

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Mirage2000 说:

俺听讲来啦[FONT='Verdana','sans-serif']……[/font][FONT='Verdana','sans-serif'] [/font][FONT='Verdana','sans-serif'][/font]
[FONT='Verdana','sans-serif'] [/font]
请教，关于陷阱[FONT='Verdana','sans-serif']5[/font]，这类风险在国内是可以通过婚前财产公证来化解的，而且，因为房产有登记制度，即使不经过公证，一方在婚前购置、且已付清房款的房产，也是很容易被界定为其名下的婚前财产的。[FONT='Verdana','sans-serif'][/font]
[FONT='Verdana','sans-serif'] [/font]
在美国和加拿大，这个风险难以回避吗[FONT='Verdana','sans-serif']?

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如果从一开始就懂得法律，则回避这个风险并不难。问题时，大多数人自己是不会懂那么多法律知识的。

就拿中国来说吧，单纯的婚前财产公证其实并不能保证达到财产保护的目的。如果婚前财产公证只是对个人带进婚姻的财产列一个清单，对其所有权做一个记录的话，那么问题还是大大的。举例来说吧，比如公证材料上记录的是男方在结婚前就已经拥有的一套房子，而并没有夫妻双反关于结婚后如何使用这个房子，日后如果离婚如何处置这个房子的约定的话，那么日后真的离婚了，这个房子在结婚当时的价值，比如说是1百万吧，属婚前财产无疑，但是如果在离婚时市值1千万，那么在婚内增值出来的9百万究竟算男方的个人财产还是算夫妻同有财产还是有一场官司可打的。

如果这个事情发生在BC省，那么在今年3月18日以前，离婚时这个房子整个属家庭共有财产，男女双方各拥有这个房子5百万的权益；而依照今年3月18日生效的新家庭法，就这个房子来说，那个在结婚时的1百万价值属于男方的个人财产，但婚内增值的9百万属家庭共有财产。离婚时如果房子男方分走，则男方还要支付女方450万现金。

当然，婚姻财产协议可以在一定程度上解决这个问题，就是双方在结婚前就书面约定好离婚时对财产的处置方法。但是，即使有这个协议，到最后也还是可能有问题，例如，上面说的那个房子在协议里约定离婚时全部价值归男方所有，但是如果在婚姻期间这个房子是家庭唯一的居所，而女方又因为要照顾孩子和家不能去学习和工作而做出个人牺牲的话，到离婚的时候女方又没有其他个人财产以供生活，那么法庭还是可能判决这个房子的一部分价值归女方。
所以说，在法律问题上，自己想出来的办法往往是解决不了问题的，还是需要法律专家的协助。

美国的各州，以及加拿大的各省，在家庭法方面都是独立立法，法律各有不同，涉及到的时候必须征询当地法律专家的意见

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三木 说:

Jason 说得好，学习了。

但问题是，等你把各种风险都考虑好了，应对策略都想周全了，机会没了。

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好在，这些问题都不是新问题，无数前人早就替我们把应对策略想好了，也实践过无数次了。我们要做的只是张嘴问一问：

陷阱都在哪儿？

怎么绕开？

张嘴问路不会耽误赶路的。

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new_mic 说:

mark

建立一个trust账户呢？

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好问题。

只是，信托不是个账户，而是个法律安排。恰当的信托安排确实可以解决上述若干问题。

下面的问题是：

信托有无数种，你需要哪一种？信托契约应如何起草？

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MAIL98 说:

请问陷阱7,如果是中国人购买呢?

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还是陷阱。

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hr1551 说:

美国房子便宜，10万就能买大豪斯。记着死前卖了就好了。

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好主意！

两年前我就一个具体案例问老A律师回避那个遗产税的最好办法是什么，老A的回答是：

在2013年1月1日前去见上帝。

回复: 抄底美国房地产，机会还是陷阱？

new_mic 说:

多几个人联名买,不至于一起死吧.

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都跟谁联名？是配偶还是子女？

怎么联名法？是JTWRS，还是JTIC？

恐怕联名带来的新问题比要解决的老问题还严重。

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双居民也要小心

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Good good study, day day up!

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只看了标题， 就做自己的感想： 凭直觉 ，美国人不比过去投资的人傻多少。。。

回复: 抄底美国房地产，机会还是陷阱？

很好

回复: 抄底美国房地产，机会还是陷阱？

好人。祝福！

回复: 抄底美国房地产，机会还是陷阱？

真专业。就爱看你的帖子。

回复: 抄底美国房地产，机会还是陷阱？

唐人Jason 说:

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如果从一开始就懂得法律，则回避这个风险并不难。问题时，大多数人自己是不会懂那么多法律知识的。

就拿中国来说吧，单纯的婚前财产公证其实并不能保证达到财产保护的目的。如果婚前财产公证只是对个人带进婚姻的财产列一个清单，对其所有权做一个记录的话，那么问题还是大大的。举例来说吧，比如公证材料上记录的是男方在结婚前就已经拥有的一套房子，而并没有夫妻双反关于结婚后如何使用这个房子，日后如果离婚如何处置这个房子的约定的话，那么日后真的离婚了，这个房子在结婚当时的价值，比如说是1百万吧，属婚前财产无疑，但是如果在离婚时市值1千万，那么在婚内增值出来的9百万究竟算男方的个人财产还是算夫妻同有财产还是有一场官司可打的。

如果这个事情发生在BC省，那么在今年3月18日以前，离婚时这个房子整个属家庭共有财产，男女双方各拥有这个房子5百万的权益；而依照今年3月18日生效的新家庭法，就这个房子来说，那个在结婚时的1百万价值属于男方的个人财产，但婚内增值的9百万属家庭共有财产。离婚时如果房子男方分走，则男方还要支付女方450万现金。

当然，婚姻财产协议可以在一定程度上解决这个问题，就是双方在结婚前就书面约定好离婚时对财产的处置方法。但是，即使有这个协议，到最后也还是可能有问题，例如，上面说的那个房子在协议里约定离婚时全部价值归男方所有，但是如果在婚姻期间这个房子是家庭唯一的居所，而女方又因为要照顾孩子和家不能去学习和工作而做出个人牺牲的话，到离婚的时候女方又没有其他个人财产以供生活，那么法庭还是可能判决这个房子的一部分价值归女方。
所以说，在法律问题上，自己想出来的办法往往是解决不了问题的，还是需要法律专家的协助。

美国的各州，以及加拿大的各省，在家庭法方面都是独立立法，法律各有不同，涉及到的时候必须征询当地法律专家的意见

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同意，法律问题应当交由法律专家去解决。

美加都是联邦制国家，各州（省）都有独立立法权，而且美国还是实行判例法，他们的法律体系尤为繁琐复杂，非相应专家不能详解。

中国实行条文法，相对简单一些。根据国内婚姻法的司法解释，婚前一方购置的房产、包括该房产婚后产生的增值部分，均属于房产所有人的个人财产，离婚时另一方无权分割。

条文法的缺陷是百密难免一疏，存在的法律空子比较多，另外还有各法条彼此解释不清、甚至矛盾的地方。实际上，婚前房产婚后增值部分的归属问题，在国内的法律界也不是毫无争议。

不能拿国内的经验考量在加拿大遇到的问题，这是俺来加后学到的第一件事。

专业问题交由专业人士解决。但作为普通人，了解一些ABC级别的专业知识也是有好处的，唐人兄在这方面做了很多普及工作，敬佩!

谢谢唐人兄详尽的解释，继续关注您的贴子。

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Jason说的透彻

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Mirage2000 说:

1、在国内，财产公证不需经过谁同意，自己去公证处公证就可以。在美国或加拿大，婚前财产公证要征得婚后的对方同意才可以吗?

2、在国内，有证据证明财产是你婚前就拥有的，比如房产证的日期在结婚证的日期之前，无需公证，这财产也是你个人的，对方无法在离婚时分割。正因为如此，俺才对＂陷阱5＂比较好奇。

3、上海人怎么做，俺不关心，俺想知道美国人是怎么做的。

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1. 如果财产公证的意思只是把自己的财产产权证明文件拿去公证处公证的话，那么无论在中国、加拿大还是美国，都不需要他人同意，所有权人自己去做公证就是了。

2. 在美国的一些州和加拿大的一些省，一旦结婚，夫妻各自在婚前已经拥有的财产都可能成为家庭共有财产，离婚时可能要被分割，BC省在2013年3月18日以前就是这样。

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Mirage2000 说:

婚前就对将来可能会出现的财产分割问题做好安排，这不是绝大多数富豪在娶妻前的做法吗? 中国、美国、加拿大都一样吧。

另外，公证跟婚姻法有什么关系?

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在加拿大和美国，拥有财产较多的人与拥有财产较少的配偶结婚，双方签署婚姻协议是比较常见的，这个协议主要就是约定离婚时如何分割财产。

婚姻协议通常是由夫妻各自的律师协商起草，签字时有律师见证，所以也就不需要公证了。

财产的所有权方面，因为这边产权比较清晰，所以对财产所有权进行公证并没有太大的必要。有时候公证也未必有用，比如说，女方在婚前接受父母赠与的100万现金，即使有公证书记录着这件事，但如果婚后女方把这100万与家庭的其他钱或收支混在一个账户里，那么这笔钱还是可能成为家庭共有财产。

所以，一方在婚前或婚后所接受的亲友赠与、保险赔付这类财产，如果不想让它成为家庭共有财产，必须要放在单独的账户里，要花也不能花在家庭生活方面，只能给自己一个人花，比如，女方把父母给的100万存在一个单独的账户，如果她只花钱给自己买衣服还好，但是如果她从这个账户里拿钱买了一张双人床的床单，则可能使这个账户里的钱变成了家庭共有财产。

如果父母给的是一个房子，则如果这个房子用作了婚后的家，则可能是其成为家庭共有财产。如果房子不用做家，只是出租，那么收的租金也必须单独存放。即使是这样，离婚时配偶的律师还可能说：出租房是由你自己打理的，而你打理房子所耗费的时间和精力属家庭共有资源，所以，婚后房子所产生的租金收入和资本增值仍属家庭共有财产。

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m

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唐人Jason 说:

在加拿大和美国，拥有财产较多的人与拥有财产较少的配偶结婚，双方签署婚姻协议是比较常见的，这个协议主要就是约定离婚时如何分割财产。

婚姻协议通常是由夫妻各自的律师协商起草，签字时有律师见证，所以也就不需要公证了。

财产的所有权方面，因为这边产权比较清晰，所以对财产所有权进行公证并没有太大的必要。有时候公证也未必有用，比如说，女方在婚前接受父母赠与的100万现金，即使有公证书记录着这件事，但如果婚后女方把这100万与家庭的其他钱或收支混在一个账户里，那么这笔钱还是可能成为家庭共有财产。

所以，一方在婚前或婚后所接受的亲友赠与、保险赔付这类财产，如果不想让它成为家庭共有财产，必须要放在单独的账户里，要花也不能花在家庭生活方面，只能给自己一个人花，比如，女方把父母给的100万存在一个单独的账户，如果她只花钱给自己买衣服还好，但是如果她从这个账户里拿钱买了一张双人床的床单，则可能使这个账户里的钱变成了家庭共有财产。

如果父母给的是一个房子，则如果这个房子用作了婚后的家，则可能是其成为家庭共有财产。如果房子不用做家，只是出租，那么收的租金也必须单独存放。即使是这样，离婚时配偶的律师还可能说：出租房是由你自己打理的，而你打理房子所耗费的时间和精力属家庭共有资源，所以，婚后房子所产生的租金收入和资本增值仍属家庭共有财产。

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显然，美国加拿大的法律不支持年轻人啃老。

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好贴

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陷阱8：在加拿大，如果一位房主去世，其所拥有的房子如果由配偶以外的继承人继承，则此房子将被视同出售，其未实现的资本增值的50%要计入逝者最后一个税务年度的应税收入，完税以后才能继承；而如果由配偶继承，则可以把房子的成本转移给配偶，继承时不会触发纳税义务。

但是，此原则在美国可能不适用，当一位加拿大居民在美国投资房产，如果此人意外早逝，即使房子由配偶继承，其未实现资本增值可能也要视同实现，要缴完资本增值税后才能继承。

陷阱9：那位朋友说了，半年前我花100万在拉斯维加斯买的5个房子现在都已经涨了50%了，趁我现在还好好的赶快把这些房子都卖了把赚到手的钱收回来不就没事儿了嘛。

问题又出来的，美国的房子，只有持有1年以上，卖掉所获资本增值才能享受“长期资本资本增值”的优惠税率，现在这个税率是最高20%；而如果卖掉时持有时间不超过1年，则属“短期资本增值”，适用普通收入税率，最高可达39.6%。

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有得赚总比没有赚好

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问一下唐人大哥，这在美国炒房，缴了税以后，收入在加拿大还要扣税么？

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好贴，献花

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我的希望 说:

有得赚总比没有赚好

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当然。

不该丢的钱，不丢也总比丢了的好。

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gordondeng 说:

问一下唐人大哥，这在美国炒房，缴了税以后，收入在加拿大还要扣税么？

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加拿大居民要为其获自全世界的收入，当然也包括获自美国的资本增值收入，向加拿大承担纳税义务。

在美国已缴资本增值税，原则上将形成加拿大的外国税款抵扣额，用以抵扣加拿大的应纳税款。

但是，如果出于遗产规划以及资产保护方面的考虑，把美国的房产放在某种公司或信托结构里，不恰当的结构可能导致失去这个外国税款抵扣额，从而造成双重纳税的结果；而恰当的结构则可能既起到资产保护的作用，又可避免美国遗产税和赠与税，同时又使资本增值和租金收入的税赋最小化。

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好贴。mark

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这种帖子才是真正有用的好帖子！

不加分都对不起自己的眼睛！

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唐人Jason 说:

美国房地产在经历了六年熊市以后，明显地开始触底回升。身边越来越多的朋友南下美国买房子，有的是为了提前拣个便宜房子给在美国上学的孩子留着，更多的纯粹是出于投资赢利的目的。

无论是出于何种打算，我也认为，现在去美国买房子确实是几十年一遇的大好机会。

但是，凡事有利必有弊，你知道吗，作为加拿大居民，在买卖或持有美国房产的过程中，可是有好几个陷阱在等着你呢？有的陷阱还挺深。

我先随便列举几个陷阱，已经拥有美国房产的朋友，还有准备去美国买房子的朋友，看看你注意到这些陷阱没有，如果你已经注意到了，你是否已经找到躲过这些陷阱的最经济有效的方法？

陷阱1：如果房主在卖掉房子之前意外去世，在美国的房子可能要经过美国和加拿大两次遗嘱验证才能交到继承人手上，家人可能要等上长达几个月甚至几年才能拿到房子。

陷阱2：在上述情况下，遗嘱验证程序还不是最糟的，更糟的是，非美国居民所拥有的美国房产，可能会被美国征收最高可达55%的遗产税，注意，计算遗产税的遗产额基数可不是当初的购买成本而是征收时的市值，例如，花100万买的房子，如果被征遗产税时已经涨价到了200万，那么遗产税的最高额是200万的55%，即110万，剩下90万给家人继承，房子涨价了最终还赔钱，是不是很不幸？还有更不幸的呢，如果你是付50万首付加50万房贷买的这个房子，你猜遗产税的计算基数是多少？在一般情况下，还是200万。

陷阱3：如果房主因生理或精神伤病失去管理财产的能力，那么在美国的房子可能会被依法放进“监护程序”，房主本人将失去处置房产的权利，其签字将不再有效，在此情况下，家人要处置房产，将经过复杂和漫长的法律程序。

陷阱4：有朋友说，我在美国买房子是短期投资，等房子涨了价，我就把它卖掉了，不会等到我寿终正寝或脑子坏掉那天。也对，但是天有不测风云，人有旦夕祸福，为了家人，不能不防着点意外。所以朋友说，我那个房子本来就是留给在美国上学的女儿的，那我现在就把它转到女儿名下去不就行了吗？听着，你把美国的房子赠与在美国上学的女儿，美国可能要征你赠与税，税率多少呢？还是最高可达55%，计算基数还是市值。

陷阱5：那位朋友说了，还好，我那房子还没买呢，既然有上面说的三个陷阱，那我买房子的时候直接放在我那在美国上学的女儿名下，就算给她的嫁妆不就妥了吗？哈哈，你女儿要是在美国年纪轻轻就拥有价值百万的房子，我保证你很快就会有女婿了。可能你已经知道我要说什么了，女儿要是离婚了，你赠给女儿的嫁妆可能会被前女婿分走的。

陷阱6：又有一位朋友说话了，这些事儿我早知道，我的美国会计师都提醒我了，他已经帮我注册了一个美国公司，房子放在公司名下就没事儿了。果真没事儿了吗？首先，会计师不一定是税务和法律专家，他的“办法”未必能够有效避免遗产税等问题；然后，美国人未必懂得加拿大法律，不恰当的实体结构安排，可能反倒会使你被美国征收更高的资本增值税，同时在加拿大可能还不能抵扣，还要被双重征税，卖掉房子所实现资本增值的综合税率最高可高达60%。

陷阱7：美国房产经纪在向加拿大人推销美国房子时可能会说：你在美国卖掉一个房子赚了钱，只要你把卖房所得的所有钱再拿去买一个更大的房子，资本增值税就可以不缴，这叫“1031 Exchange”，出自美国税法里的一条。其实，美国税法里的这个第1031条并不适用于加拿大居民。

陷阱8：在加拿大，如果一位房主去世，其所拥有的房子如果由配偶以外的继承人继承，则此房子将被视同出售，其未实现的资本增值的50%要计入逝者最后一个税务年度的应税收入，完税以后才能继承；而如果由配偶继承，则可以把房子的成本转移给配偶，继承时不会触发纳税义务。

但是，此原则在美国可能不适用，当一位加拿大居民在美国投资房产，如果此人意外早逝，即使房子由配偶继承，其未实现资本增值可能也要视同实现，要缴完资本增值税后才能继承。

陷阱9：那位朋友说了，半年前我花100万在拉斯维加斯买的5个房子现在都已经涨了50%了，趁我现在还好好的赶快把这些房子都卖了把赚到手的钱收回来不就没事儿了嘛。

问题又出来的，美国的房子，只有持有1年以上，卖掉所获资本增值才能享受“长期资本资本增值”的优惠税率，现在这个税率是最高20%；而如果卖掉时持有时间不超过1年，则属“短期资本增值”，适用普通收入税率，最高可达39.6%。

又这么太晚了，洗洗睡了，明天再接着聊这个话题。

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谢谢share，楼主辛苦了

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