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温哥华房价的无耻谎言(1): 公寓楼是怎么回事?

原文链接:https://forum.iask.ca/threads/851569/

王放谈美加 : 2018-05-28#1
最近关于温哥华房价和住房难的话题,又一次甚嚣尘上。

这个问题的最初重要起因是温哥华政府要向房屋估价在300百万以上的物业,额外再征收高额的地税,引发强烈不满。

基本上在政府控制或影响之下的各大传媒,在假装公正的讨论这个问题的同时,有意无意的不让公众了解房价问题的实质,不仅只讨论枝节问题,而且还有人再次试图将公众的怒火引向中国人。

我从这一期开始,用几个篇幅,完整讲述温哥华房价问题的本质,把那些被某些人故意混淆的是是非非,纠正过来,还中国人一个清白。

今天我们先讲公寓楼的房价问题。

在温哥华,公寓楼的房价很高,高到不可思议,原因是政府在有意无意的出错!

为什么呢?

因为温哥华政府并没有优先开发出租公寓,而且很显然它是有意的。

在北美,以成熟的美国房地产开发为例,城市中心区域的公寓楼的开发,至少应该有70%的地块都应该用于建设出租公寓,不许买卖,永远不得改变。道理很简单,在城市中心地带,租公寓的人多是年轻人,他们收入少存款少,又特别需要就近上班。

政府完全掌握城市土地使用的规划权,一块市中心地段的公寓建设,一切都由政府说了算。

所以,你如果去西雅图看看,市中心的几乎所有好地段的公寓,无论高大上的还是平民化的,清一色全部都是只出租不出售的。你想在市中心找一个出售的公寓都难。

由于有足够量的出租公寓的制衡,大批最需要租房的年轻人可以轻易而平价的从市场上租到公寓,买卖公寓的市场就不能被炒作起来了。所以,即使像西雅图这样的高科技公司极其密集的城市,公寓的价格也远低于温哥华。

想不到吧?!

相反,温哥华这些年来,几乎所有贴近轻轨的新建公寓开发项目都是出售的。年轻人买不起,只能是投资者来买。既然是投资,并不是为了自住,那房子自然就拿来炒了。

所以在我们开始讲温哥华房价问题的时候,我们首先要大声的问一句:

温哥华政府,你当初规划的时候、你当初审批的时候,干什么去了?

qlm88 : 2018-05-28#2
还不都是中国人在炒房造成的?

UrMysuperhero : 2018-05-28#3
还不都是中国人在炒房造成的?
中国人还是喜欢住公寓

Mayeye : 2018-05-28#4
中国人还是喜欢住公寓

不是中国人喜欢住公寓,而是‘懒’人喜欢住公寓,住house有太多需要打理得地方。时间宝贵或者身体不适合的都适合住公寓,相当于花钱买服务。

UrMysuperhero : 2018-05-28#5
不是中国人喜欢住公寓,而是‘懒’人喜欢住公寓,住house有太多需要打理得地方。时间宝贵或者身体不适合的都适合住公寓,相当于花钱买服务。
house真心很累,尤其人少的,还不安全

波波KIKO : 2018-05-28#6
加拿大政府太nice,对外来资金完全不设防。

非居民不给贷款,全付和收高额地税就可以了。利国利民。

学下丹麦吧,不是居民不能买房,投资房重税,屋主不自住的房子不能出租。

山中幸盛 : 2018-05-28#7
在北美,以成熟的美国房地产开发为例,城市中心区域的公寓楼的开发,至少应该有70%的地块都应该用于建设出租公寓,不许买卖,永远不得改变。道理很简单,在城市中心地带,租公寓的人多是年轻人,他们收入少存款少,又特别需要就近上班。

你能找出任何一份美国加拿大的政府文件,有这种规定:'至少应该有70%的地块都应该用于建设出租公寓,不许买卖,永远不得改变',我直播吃手机电池。

waren : 2018-05-28#8
你能找出任何一份美国加拿大的政府文件,有这种规定:'至少应该有70%的地块都应该用于建设出租公寓,不许买卖,永远不得改变',我直播吃手机电池。
改行的经纪遇上专业人士了。

Mayeye : 2018-05-28#9
加拿大政府太nice,对外来资金完全不设防。

非居民不给贷款,全付和收高额地税就可以了。利国利民。

学下丹麦吧,不是居民不能买房,投资房重税,屋主不自住的房子不能出租。

加拿大没法学北欧,必须要靠各种方法吸引移民,否则早完蛋了,所以某些时候看起来显得“贱”了一些。欧洲小国是地小人多,已经快装不下了。这里是相反,世界第二大面积的领土却只有3400万人,靠自然繁衍完全是负增长,只能不断吸引移民填充

sabre的马甲 : 2018-05-28#10
你能找出任何一份美国加拿大的政府文件,有这种规定:'至少应该有70%的地块都应该用于建设出租公寓,不许买卖,永远不得改变',我直播吃手机电池。
我想看看拉出来是什么

sabre的马甲 : 2018-05-28#11
改行的经纪遇上专业人士了。
不许买卖, 永远不得更改,
听着吓人啊,就差一条永远不许涨价, 只能降低房租,

山中幸盛 : 2018-05-28#12
改行的经纪遇上专业人士了。

我最见不得信口开河的,所谓新闻博士,难道不最应该尊重事实吗

还有这句:政府完全掌握城市土地使用的规划权,一块市中心地段的公寓建设,一切都由政府说了算。

土地规划(planning)中的重点:用途,密度,市政府只能给出建议,决定权在民选的市政council,期间还有法定的听证会咨询会来听取民意。

土地开发(development)阶段,是在用途,密度确定之后,开放商/建筑商具体提交建筑方案,这个阶段,小型项目比如独立屋,市政可以直接批准(法律上来讲仍然是city council来批准,但操作上council授权给行政来审批),大型项目,比如市中心那些高层,仍然需要召开公众的听证会咨询会,最后由一个 panel来做最后决定(名称可能是design committee之类的,然后成员主要是行政官员,可能还会有市议员代表,市民代表,第三方建筑师工程师代表。法理上这个panel只是咨询机构,但实际上它给出的意见,行政审批官员几乎是一律采纳的)

波波KIKO : 2018-05-28#13
可是靠庞式骗局也不是发家致富的路子呀。。。。。
加拿大没法学北欧,必须要靠各种方法吸引移民,否则早完蛋了,所以某些时候看起来显得“贱”了一些。欧洲小国是地小人多,已经快装不下了。这里是相反,世界第二大面积的领土却只有3400万人,靠自然繁衍完全是负增长,只能不断吸引移民填充

sabre的马甲 : 2018-05-28#14
我最见不得信口开河的,所谓新闻博士,难道不应该最应该尊重事实吗

还有这句:政府完全掌握城市土地使用的规划权,一块市中心地段的公寓建设,一切都由政府说了算。

土地规划(planning)中的重点:用途,密度,市政府只能给出建议,决定权在民选的市政council,期间还有法定的听证会咨询会来听取民意。

土地开发(development)阶段,是在用途,密度确定之后,开放商/建筑商具体提交建筑方案,这个阶段,小型项目比如独立屋,市政可以直接批准(法律上来讲仍然是city council来批准,但操作上council委托行政来审批),大型项目,比如市中心那些高层,仍然需要召开公众的听证会咨询会,最后由一个 panel来做最后决定(名称可能是design committee,可能是permit board,然后成员主要是行政官员,可能还会有市议员代表,市民代表,第三方建筑师工程师代表。法理上这个panel只是咨询机构,但实际上它给出的意见,行政审批官员几乎是一律采纳的)
好帖, 赞,
加拿大是三级政府, 有些法律还有重叠管理的现象, 比如, 文物建筑, 河湖边, 还受省和联邦法律管制,

山中幸盛 : 2018-05-28#15
好帖, 赞,
加拿大是三级政府, 有些法律还有重叠管理的现象, 比如, 文物建筑, 河湖边, 还受省和联邦法律管制,

heritage的对于多温蒙可能有比较大影响。阿省的文物建筑不多,我对这块不太了解。

sabre的马甲 : 2018-05-28#16
政府建设的公寓, 美国有一个惨痛经验, 圣路易, pruitt-igoe,
五十年代建, 到了七十年代, 经营不下去了, 33个楼, 都给炸了,
小插曲, 建筑师山崎实, 现代建筑的大腕,
他设计的另外被炸大楼, 世界贸易中心, 双塔,


qlm88 : 2018-05-28#17
加拿大没法学北欧,必须要靠各种方法吸引移民,否则早完蛋了,所以某些时候看起来显得“贱”了一些。欧洲小国是地小人多,已经快装不下了。这里是相反,世界第二大面积的领土却只有3400万人,靠自然繁衍完全是负增长,只能不断吸引移民填充
怎么都集中在美加边境附近地区?再多移民去黄刀?去北极地区?

盘古 : 2018-05-28#18
改行的经纪遇上专业人士了。

李鬼现形记,呵呵。

下次我也改个名字,盘古谈宇宙。

beibeibear : 2018-05-28#19
有道理,但中国大部分apt也是可以可以,而且是必须销售的,原因很简单:租售比很低,回报率很低,因为买房的主要目标就是抵抗通货膨胀,抵抗过度发钞。

山中幸盛 : 2018-05-28#20
溜图,流程见图:

规划阶段的公告牌,找了一张中英双语的,要在华人区更改一块地的用途



开发阶段的公告牌,这栋楼是世界最高的木结构之一



典型的公众咨询会

sabre的马甲 : 2018-05-28#21
现有的最高木结构好像在UBC, 一个学生宿舍,
温哥华爱玩新概念,

山中幸盛 : 2018-05-28#22
现有的最高木结构好像在UBC, 一个学生宿舍,
温哥华爱玩新概念,

有利于bc的木材出口。

北美大款 : 2018-05-28#23
温哥华之所以房价居高不下是因为其基本面造成的,即:平地少,风景、气候好。想来的人多,但是可供盖房的土地少。加之以温哥华在地震带上,高楼大厦不行。所以基本面不改,房价走势也没法改。最终逃不开市场决定~价高者得

山中幸盛 : 2018-05-28#24
温哥华房价问题,跟香港一模一样,一句话概括就是选票绑架了房价

2002-2003年,时任香港特首董建华提出“85计划”,即每年建设85000套公屋,低价提供香港中低收入人群,争取5年解决70%市民的住房问题。香港土地面积等于五个新加坡,实际未开发的土地面积足以解决住房问题。

董建华曾希望利用政府手中的土地资源,一举解决香港房价问题。但这一提议却遭到了香港主流民意、尤其是“有房者”们的集体抵触。

一旦计划实施,香港的中产阶级,房产价值会继续贬值。这样的社会情绪,成功为香港泛民议员所有左右,这才有了2003年的香港“50万人大游行”,绞杀了董建华的公屋计划。

高企的房价摧毁了一批人,而正是因为被摧毁的这批人“自我保护”的意志,降低房价的政策无法展开,香港楼市开始进入新一轮的循环

温哥华地区的土地政策,归根到底也是由选票决定。一边是无房者的怨气,一边有房产者不愿意房产价值下跌。举个例子,你住着两百万独立屋,你愿不愿意离你家不远的地方新竖起几幢高楼,住进来一批中低收入居民,道路图书馆泳池学校各类设施变得拥挤,同时住房供应增加,你自己的房产估值停滞不前甚至下跌,那么某个主张 affordable housing 的 councilor候选人,你还会投他的票么?

而且跟香港不同,港岛一个政府控制着近三千平方公里的土地。而大温地区有三十多个市政当局各自为政,核心区域的市政:温,北温,本那笔等等,实际已经没有闲置的农林土地可供开发,政府即使有心改善住房问题,在它自己的辖区内也没有腾挪空间。强行更改既有的居住工商用地的密度与用途,只会面临选民的反弹。

所以,归根到底,香港和大温的住房,都是选票绑架了房价。

如果是强势的政府,则可以轻松控制房价走向,让它高就高(大陆),让它低就低(新加坡)。

而民选政府,碰上特殊的地理限制,则就变成香港和大温这种局面。

香港部分参考了这个链接:
https://zhuanlan.zhihu.com/p/36907488

westend : 2018-05-28#25
温哥华和其他北美城市相比, 是最没有北美特色的
看看其他北美城市, downtown基本上都是商业区, 居民区的比例非常小
高楼都是办公楼, 而温哥华的downtown, 大部分的高楼都是住宅楼
downtown可供开发的地盘已经基本上分配完了, 剩下的必然是高价
在70年代, 温哥华把westend开发出来修了很多只供出租的低层公寓
现在这些公寓基本上都会一个一个被拆掉, 代之以高层, 就是为了能够容纳
更多的住户.

小刘子 : 2018-05-28#26
温哥华连公寓都买不起的,为什么不去小地方??

小雷音 : 2018-05-28#27
我想看看拉出来是什么
IPhone Xp

cacalc : 2018-05-28#28
温哥华连公寓都买不起的,为什么不去小地方??
工作,气候,生活便利度都需要考虑

qlm88 : 2018-05-28#29

小刘子 : 2018-05-28#30
工作,气候,生活便利度都需要考虑
去小地方成本更低赚的比温哥华还高,没人逼他们继续待在这里。好多中国开发商正等着土逼白人滚蛋呢

cacalc : 2018-05-28#31
去小地方成本更低赚的比温哥华还高,没人逼他们继续待在这里。好多中国开发商正等着土逼白人滚蛋呢
什么地方,请推荐,谢谢!

sofia : 2018-05-28#32
什么地方,请推荐,谢谢!
我们这里。

jack_4 : 2018-05-28#33
已经习惯了这些房产经纪或者是炒房者的言论了: "怪政府不放地, 房子太少" 要么就是"政府规划问题", 新西兰的主要华人媒体也是这个论调, 要理解他们, 他们看到房价跌了, 着急了, 当初房价猛涨的时候, 他们数钱的时候, 怎么没出来怪政府...

小雷音 : 2018-05-28#34
已经习惯了这些房产经纪或者是炒房者的言论了: "怪政府不放地, 房子太少" 要么就是"政府规划问题", 新西兰的主要华人媒体也是这个论调, 要理解他们, 他们看到房价跌了, 着急了, 当初房价猛涨的时候, 他们数钱的时候, 怎么没出来怪政府...
以前不怪政府和现在怪政府的不是同一拨人,怪政府的是我们无房的族

jack_4 : 2018-05-28#35
以前不怪政府和现在怪政府的不是同一拨人,怪政府的是我们无房的族
我不这么认为, 无房者怪的是炒房者更多一些, 然后才是怪政府管控,规划等等.
房产经纪现在需要交易, 需要赚钱, 他们只能怪政府, 怪不了炒房者, 也怪不了其他人.
炒房者, 现在要忽悠新人或者不懂的人来接盘, 喜欢制造或者支持房价继续涨的言论, 直到找到接盘者. 期间骂骂政府, 推卸自己炒房的责任.

小雷音 : 2018-05-28#36
我不这么认为, 无房者怪的是炒房者更多一些, 然后才是怪政府管控,规划等等.
房产经纪现在需要交易, 需要赚钱, 他们只能怪政府, 怪不了炒房者, 也怪不了其他人.
炒房者, 现在要忽悠新人或者不懂的人来接盘, 喜欢制造或者支持房价继续涨的言论, 直到找到接盘者. 期间骂骂政府, 推卸自己炒房的责任.
我反正现在的价不想接盘

飞熊 : 2018-05-28#37
你能找出任何一份美国加拿大的政府文件,有这种规定:'至少应该有70%的地块都应该用于建设出租公寓,不许买卖,永远不得改变',我直播吃手机电池。
哈哈,想看你直播。

hr1551 : 2018-05-28#38
温哥华房价是中国通胀输出的结果,不承认这个还洋洋洒洒写这么多屁话也是醉了。

小刘子 : 2018-05-28#39
以前不怪政府和现在怪政府的不是同一拨人,怪政府的是我们无房的族
你当初要是找个华人老公,你现在能没房子?

小雷音 : 2018-05-28#40
你当初要是找个华人老公,你现在能没房子?
我已经实践过了啊,就是没有房

小刘子 : 2018-05-28#41
温哥华房价是中国通胀输出的结果,不承认这个还洋洋洒洒写这么多屁话也是醉了。
自己没踩对点,没赶上车,赖谁呢。

北美大款 : 2018-05-28#42
假如你有500万加元现金,你会怎么投资呢?在温哥华,个人觉得还是买房,特别是对于普通老百姓。炒房和投资房地产划等号么?无论投资什么,目的无非一是保值,二是升值盈利。从这个意义来说,投资房地产和其它任何一种有什么区别呢?但是一旦你冠之以“炒”,就听着好像做错了什么?
举例来说,我除了现在自住的房,还买了两处大宅,留给俩儿子的,当然儿子们现在都还不到10岁,所以都在我名下。现在先空置着,将来儿子18岁后再过户给他们。我这算炒房还是自用?

qlm88 : 2018-05-28#43
假如你有500万加元现金,你会怎么投资呢?在温哥华,个人觉得还是买房,特别是对于普通老百姓。炒房和投资房地产划等号么?无论投资什么,目的无非一是保值,二是升值盈利。从这个意义来说,投资房地产和其它任何一种有什么区别呢?但是一旦你冠之以“炒”,就听着好像做错了什么?
举例来说,我除了现在自住的房,还买了两处大宅,留给俩儿子的,当然儿子们现在都还不到10岁,所以都在我名下。现在先空置着,将来儿子18岁后再过户给他们。我这算炒房还是自用?
算炒房,大款就喜欢炒
用小孩做借口

jack_4 : 2018-05-28#44
假如你有500万加元现金,你会怎么投资呢?在温哥华,个人觉得还是买房,特别是对于普通老百姓。炒房和投资房地产划等号么?无论投资什么,目的无非一是保值,二是升值盈利。从这个意义来说,投资房地产和其它任何一种有什么区别呢?但是一旦你冠之以“炒”,就听着好像做错了什么?
举例来说,我除了现在自住的房,还买了两处大宅,留给俩儿子的,当然儿子们现在都还不到10岁,所以都在我名下。现在先空置着,将来儿子18岁后再过户给他们。我这算炒房还是自用?

投资者看长线, 会持有相当长一段时间,经得起涨涨跌跌的动荡, 炒房者是短线, 低点入, 高点出(短时间内完成, 拿钱就走人)

北美大款 : 2018-05-28#45
算炒房,大款就喜欢炒
用小孩做借口
净瞎说,千真万确是给娃们买的

qlm88 : 2018-05-28#46
净瞎说,千真万确是给娃们买的
10岁的孩子买房就是借口,实际就是投资炒房

laox888 : 2018-05-28#47
假如你有500万加元现金,你会怎么投资呢?在温哥华,个人觉得还是买房,特别是对于普通老百姓。炒房和投资房地产划等号么?无论投资什么,目的无非一是保值,二是升值盈利。从这个意义来说,投资房地产和其它任何一种有什么区别呢?但是一旦你冠之以“炒”,就听着好像做错了什么?
举例来说,我除了现在自住的房,还买了两处大宅,留给俩儿子的,当然儿子们现在都还不到10岁,所以都在我名下。现在先空置着,将来儿子18岁后再过户给他们。我这算炒房还是自用?
将来过户给孩子的时候你要给一大笔资本增值税。

考拉不是熊 : 2018-05-28#48
温哥华的房价,我认为主要是资本的作用,大致看了一下几个移民国家,美国,加拿大,澳大利亚和新西兰,高房价的热门城市,一般都是华人比较密集的城市,城市特点有着一定的相似性,这让我不得不将高房价和中国人联系在一起。

北美大款 : 2018-05-28#49
将来过户给孩子的时候你要给一大笔资本增值税。
是不是加上娃的名字,等我死了,全部产权就自动归娃所有了,借此可以避免你说的那个资本增值税?

考拉不是熊 : 2018-05-28#50
是不是加上娃的名字,等我死了,全部产权就自动归娃所有了,借此可以避免你说的那个资本增值税?
继承,要交一大笔遗产税吧!

sofia : 2018-05-28#51
是不是加上娃的名字,等我死了,全部产权就自动归娃所有了,借此可以避免你说的那个资本增值税?
不行。

小游 : 2018-05-28#52
将来过户给孩子的时候你要给一大笔资本增值税。

只要在加拿大投资,增值部分都得交税吧?这个逃不掉的。不过前提是已经赚了一大笔了,不要太贪心就好。

laox888 : 2018-05-28#53
继承,要交一大笔遗产税吧!
加拿大没有遗产税。

leblanc : 2018-05-28#54
温哥华之所以房价居高不下是因为其基本面造成的,即:平地少,风景、气候好。想来的人多,但是可供盖房的土地少。加之以温哥华在地震带上,高楼大厦不行。所以基本面不改,房价走势也没法改。最终逃不开市场决定~价高者得
是指大温地区包括低陆平原吧?
同意。补充一点:
别看低陆平原大片土地,其实大部分不是海浸区就是洪泛区,只适合农业。中南部内陆地区更少平地,只有北部才有大片平原。
比较多伦多和蒙特利尔,温哥华市区多是独立houses,连半独立都少见,土地利用率相当低。这是历史遗留下的问题。

考拉不是熊 : 2018-05-28#55
加拿大没有遗产税。
那不错,省了一笔钱。

laox888 : 2018-05-28#56
是不是加上娃的名字,等我死了,全部产权就自动归娃所有了,借此可以避免你说的那个资本增值税?
你这个问题牵涉到两个不同的概念 - 遗产继承问题和资本增值税问题。遗产继承问题要看用以下那种方法,资本增值税问题要看是自住房还是投资房。

房产加上孩子的名字要看是用的以下什么方法:
Joint Tenancy
最后生存的拥有所有产权。比如 A、B、C三个人用这种方法共同拥有一栋房子,A去世后B和C共同拥有产权,B再去世则C一个人拥有产权,A和B的亲属没有继承权。两夫妻一般用这个方法,夫妻两个一个去世了房子归生存者。

Tenancy in Common
每个人按商定好的比例拥有产权。比如A50%、B30%、C20%。A去世,A的法定继承人或遗嘱里指定的人继承A的50%,B和C没份。合伙投资一般用这个方法。

资本增值税问题。自住房没有资本增值税,但投资房有。当你把房子过户给孩子的时候,税局当你把房子按市价卖了,如果是自住房那就没有资本增值税,但投资房要按增值金额纳税。如果用公司买房子则可以不过户而把公司股份给孩子,但公司买房按揭比较难办到。

blabla : 2018-05-28#57
是不是加上娃的名字,等我死了,全部产权就自动归娃所有了,借此可以避免你说的那个资本增值税?

大款是个人较关注的很理性的好网民。看了你的问题及几位的解答,都属想当然。

对你的疑惑靠谱的解决办法。(个人上过税法课,写贴的原则,只写事实,说真话,从不瞎话)

1)与美国不同,加国没有遗产税。
2)加国的税法在对于过世人名下的财产,(所有的动产与不动产)推定离世当天为这些名下财产的市场售出价,根据收益,损益,及当年的一切收入,由财产清偿人向税局作此人作为税务居民最后一次的纳税。一般全部解决税务问题都需18-24个月之久。(这就解释了加国许多人,尤其是突然去世,而没有提前作税务安排,继承人(尤其是孩子)无力交付过世人名下财富(房产,股票,地皮等)应交的增值税而出售。当然也会出现过世人资不抵债,继承人放弃继承的情况。(一人在世既会有财产也会有债务,过世了,此人就可以资,债总结啦。)
3)所以,在加国,最好有一份遗嘱。个人认为,最靠谱的作法(也是加国绝大多数居民的作法)人在世时,对自己名下的所有财产提前做好安排。(说个具体的小实例:我每月一次看望一个现住老人院的百岁老人,也是通过与他的聊天,知道温市近百年的变迁,学到了很多。在来老人院前,他太太20年前去世的。他在去年正式住老人院,来前就将他名下的温市3个宅子全部售出,该交的税全部交完,所得净现金依自己的意愿分给了一儿,一女,就连第3,4代都有份。绝不留债务给后人,无税可交)
4)具体到你的实例,最佳解决方案:买房时,配偶名,子女名全加上。房产主逐步自然减少,就没有了过户,加名的问题。更没了遗产继承视为出售的税务问题。因为每一次房产加名均视为交易。交易税费是跑不了滴。(大温的房产很普通都过百万)

希望这贴能帮到你。

小雷音 : 2018-05-29#58
大款是个人较关注的很理性的好网民。看了你的问题及几位的解答,都属想当然。

对你的疑惑靠谱的解决办法。(个人上过税法课,写贴的原则,只写事实,说真话,从不瞎话)

1)与美国不同,加国没有遗产税。
2)加国的税法在对于过世人名下的财产,(所有的动产与不动产)推定离世当天为这些名下财产的市场售出价,根据收益,损益,及当年的一切收入,由财产清偿人向税局作此人作为税务居民最后一次的纳税。一般全部解决税务问题都需18-24个月之久。(这就解释了加国许多人,尤其是突然去世,而没有提前作税务安排,继承人(尤其是孩子)无力交付过世人名下财富(房产,股票,地皮等)应交的增值税而出售。当然也会出现过世人资不抵债,继承人放弃继承的情况。(一人在世既会有财产也会有债务,过世了,此人就可以资,债总结啦。)
3)所以,在加国,最好有一份遗嘱。个人认为,最靠谱的作法(也是加国绝大多数居民的作法)人在世时,对自己名下的所有财产提前做好安排。(说个具体的小实例:我每月一次看望一个现住老人院的百岁老人,也是通过与他的聊天,知道温市近百年的变迁,学到了很多。在来老人院前,他太太20年前去世的。他在去年正式住老人院,来前就将他名下的温市3个宅子全部售出,该交的税全部交完,所得净现金依自己的意愿分给了一儿,一女,就连第3,4代都有份。绝不留债务给后人,无税可交)
4)具体到你的实例,最佳解决方案:买房时,配偶名,子女名全加上。房产主逐步自然减少,就没有了过户,加名的问题。更没了遗产继承视为出售的税务问题。因为每一次房产加名均视为交易。交易税费是跑不了滴。(大温的房产很普通都过百万)

希望这贴能帮到你。
4还是有税的

考拉不是熊 : 2018-05-29#59
有些东西,到网上搜一下,可以更清楚的了解,不是什么难事!

加拿大税法有一条规定,死亡时视同出售(Deemed Dispositions upon Death)。意思就是,人去世后,名下的资产需要清算,增值部分需要申报交税。虽然加拿大没有遗产税, 但以“资本利得(Capital Gain)”的观念课税下,在继承资产时,还有一项遗嘱认证税(probate fee)。加拿大各省的费率是不一样的,其中卑诗省属于高费率的省。

理论上说,加拿大没有遗产税。但是对于遗产处理,加拿大仍有相关的税费政策。一是死者最后一次缴纳收入所得税,当事人去世当年仍要进行纳税,会计师对其名下的所有资产进行核对,然后按当年收入进行税务申报。

二是遗嘱认证税(probate fee)。如果过世者没有遗嘱,继承人需就资产的分配内容向省政府申请遗嘱认证,并缴交遗嘱认证税。有遗嘱认证以后,过世者的资产才能合法地过户移转至继承人名下。

如果过世者立有遗嘱,虽然遗嘱执行人法律上有权根据遗嘱处理遗产,但当转移资产如投资、房产时,通常需要由法庭这一权威机构对遗嘱进行验证。而当遗产在2.5万元以上,是要收费的。

加拿大各省对于遗嘱认证税的费率是不一样的,其中卑诗省规定,每100万元收1.4万,200万元2.8万,依次类推。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除,之后才能进行所得税的申报。

包括物业、银行户口、投资、商业利益、汽车等资产,简单来说,所有列在遗嘱中的全部财产,都要缴付验证费用。不过,并非所有遗产都需要验证。像注册退休储蓄计画(RRSP)、注册退休收入基金(RRIF)、免税储蓄户口(TFSA)和人寿保险,如果有指定受益人,便可扣除在外。另外继承人继承的是现金或保险金理赔,就没有缴税的问题。

在加拿大如果没有立下遗嘱,政府的遗嘱认证部门将会启动法律程序,包括认定合法执行人、委托财务部门清点资产等一系列,都是要收费的。收费标准不低,并且,还是按照政府工作时间长短来收费。所以为了避免交冤枉钱和浪费时间,立一份遗嘱是必要的。如果资产较为复杂,比如涉及公司、股权、房产、多次婚姻关系等,建议找律师会比较稳妥。若是资产简单,那麽可以自己手写。

遗嘱可以不断修改,执行时则以最终版本为准。法律对遗嘱的规定是,只要求年满19岁、必须书面并亲笔签名、以及有2名见证人即可。其中有两个见证人的要求,是用来证明你的遗嘱是在合理合法的环境下设立的,这样才能保证遗嘱的合法性。需要注意的是,遗嘱需要选定一个执行遗嘱的人,不然当意外发生或者百年后,你的遗嘱将会面临没有执行人的尴尬局面。

而除了财产之外,遗嘱的另一个重要作用还体现在孩子的监护权问题上。如果父母同时因为意外去世,而没有遗嘱的话,孩子的监护权,将有可能被政府指定不相干的人来监护。而不是孩子的爷爷奶奶等亲戚。如果立下遗嘱就可以指定监护权。

另外,如果没有立遗嘱,按照加拿大的遗产分配原则,配偶有权终身使用不动产,这称为“终生权益(life interest)”。同时,配偶还可以首先获得遗产里的65,000元。然后配偶和子女便会接着分配余下的遗产如果只有一名子女即平分;如果子女超过一名,则配偶得三分之一,余下的由子女分。非婚生子女的待遇和家中其他子女一样。但通常继子女不算在内。

避免缴纳遗嘱认证税有两种方法,设立信託和共同拥有业权。

前者是最有效的方法,不仅政府不会抽税,过世者生前欠债也不会追溯至继承者身上。但设立信託门时需要费用,之后还需缴付管理费,较为昂贵。

信托除了有效地规划税务和躲避第三方债权人索偿外,还有一个最大的特点就是,可以指定受益人,有效地将资产指定给自己所想给的人,这与其他的资产分配的方式是不一样的。比如,就遗嘱来说,是必须要在家庭成员之间进行公平分配,如果不进行公平分配,受到不公平待遇的一方可以向法院进行起诉。遗嘱如果不建立在公平性的基础上,是无效的。信托正好避开了这一点,信托可以指定专门的受益人,保证了资产的转移和传承可以按照资产所有人的意愿来进行调配。

另外就是“共同拥有业权(Joint Tenancy)”。当财产为夫妻共同持有时,任何一方配偶过世时,资产都会以最简单的方式传交给另外一个在世的配偶。而且,因为用联名持有方式持有的资产在一方先过世后是不进入这个人的遗产的,所以还节省了遗产认证费。

而“共同拥有业权”不局限于配偶之间,孩子也可以加入“共同拥有业权”。但前提是孩子必须也要住在这幢房屋内,才能免去相关税项。父母可以提前写下遗嘱,日后政府便会依照遗嘱来分配资产。不过缺陷是,如果让孩子共同拥有房屋,代表孩子已拥有物业,孩子便不能享有“首次购屋优惠”。

另外当你想和你的子女联名拥有你的资产时,你也需要注意以下这些问题:你可能会需要向税务局缴纳资本增值税。举例说:如果目前的房产是在你一个人名下,现在你想把你的儿子的名字也加上去,和他以联名拥有这个物业。在税务局看来,你是将你的物业的50%以市场价值处置掉了,这部分的增值部分的一半,需要计入你过户那年的收入上税。当然,如果这个物业是你的主要住宅,就不会存在这个问题。

http://gcpnews.com/2017/04/27/加拿大没有遗产税?继承遗产还要缴纳其他费用/

有些问题,网上的回答只做参考,详细的情况,还是需要去找专业的人士来帮助解决。

flashlight : 2018-05-29#60
有些东西,到网上搜一下,可以更清楚的了解,不是什么难事!

加拿大税法有一条规定,死亡时视同出售(Deemed Dispositions upon Death)。意思就是,人去世后,名下的资产需要清算,增值部分需要申报交税。虽然加拿大没有遗产税, 但以“资本利得(Capital Gain)”的观念课税下,在继承资产时,还有一项遗嘱认证税(probate fee)。加拿大各省的费率是不一样的,其中卑诗省属于高费率的省。

理论上说,加拿大没有遗产税。但是对于遗产处理,加拿大仍有相关的税费政策。一是死者最后一次缴纳收入所得税,当事人去世当年仍要进行纳税,会计师对其名下的所有资产进行核对,然后按当年收入进行税务申报。

二是遗嘱认证税(probate fee)。如果过世者没有遗嘱,继承人需就资产的分配内容向省政府申请遗嘱认证,并缴交遗嘱认证税。有遗嘱认证以后,过世者的资产才能合法地过户移转至继承人名下。

如果过世者立有遗嘱,虽然遗嘱执行人法律上有权根据遗嘱处理遗产,但当转移资产如投资、房产时,通常需要由法庭这一权威机构对遗嘱进行验证。而当遗产在2.5万元以上,是要收费的。

加拿大各省对于遗嘱认证税的费率是不一样的,其中卑诗省规定,每100万元收1.4万,200万元2.8万,依次类推。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除,之后才能进行所得税的申报。

包括物业、银行户口、投资、商业利益、汽车等资产,简单来说,所有列在遗嘱中的全部财产,都要缴付验证费用。不过,并非所有遗产都需要验证。像注册退休储蓄计画(RRSP)、注册退休收入基金(RRIF)、免税储蓄户口(TFSA)和人寿保险,如果有指定受益人,便可扣除在外。另外继承人继承的是现金或保险金理赔,就没有缴税的问题。

在加拿大如果没有立下遗嘱,政府的遗嘱认证部门将会启动法律程序,包括认定合法执行人、委托财务部门清点资产等一系列,都是要收费的。收费标准不低,并且,还是按照政府工作时间长短来收费。所以为了避免交冤枉钱和浪费时间,立一份遗嘱是必要的。如果资产较为复杂,比如涉及公司、股权、房产、多次婚姻关系等,建议找律师会比较稳妥。若是资产简单,那麽可以自己手写。

遗嘱可以不断修改,执行时则以最终版本为准。法律对遗嘱的规定是,只要求年满19岁、必须书面并亲笔签名、以及有2名见证人即可。其中有两个见证人的要求,是用来证明你的遗嘱是在合理合法的环境下设立的,这样才能保证遗嘱的合法性。需要注意的是,遗嘱需要选定一个执行遗嘱的人,不然当意外发生或者百年后,你的遗嘱将会面临没有执行人的尴尬局面。

而除了财产之外,遗嘱的另一个重要作用还体现在孩子的监护权问题上。如果父母同时因为意外去世,而没有遗嘱的话,孩子的监护权,将有可能被政府指定不相干的人来监护。而不是孩子的爷爷奶奶等亲戚。如果立下遗嘱就可以指定监护权。

另外,如果没有立遗嘱,按照加拿大的遗产分配原则,配偶有权终身使用不动产,这称为“终生权益(life interest)”。同时,配偶还可以首先获得遗产里的65,000元。然后配偶和子女便会接着分配余下的遗产如果只有一名子女即平分;如果子女超过一名,则配偶得三分之一,余下的由子女分。非婚生子女的待遇和家中其他子女一样。但通常继子女不算在内。

避免缴纳遗嘱认证税有两种方法,设立信託和共同拥有业权。

前者是最有效的方法,不仅政府不会抽税,过世者生前欠债也不会追溯至继承者身上。但设立信託门时需要费用,之后还需缴付管理费,较为昂贵。

信托除了有效地规划税务和躲避第三方债权人索偿外,还有一个最大的特点就是,可以指定受益人,有效地将资产指定给自己所想给的人,这与其他的资产分配的方式是不一样的。比如,就遗嘱来说,是必须要在家庭成员之间进行公平分配,如果不进行公平分配,受到不公平待遇的一方可以向法院进行起诉。遗嘱如果不建立在公平性的基础上,是无效的。信托正好避开了这一点,信托可以指定专门的受益人,保证了资产的转移和传承可以按照资产所有人的意愿来进行调配。

另外就是“共同拥有业权(Joint Tenancy)”。当财产为夫妻共同持有时,任何一方配偶过世时,资产都会以最简单的方式传交给另外一个在世的配偶。而且,因为用联名持有方式持有的资产在一方先过世后是不进入这个人的遗产的,所以还节省了遗产认证费。

而“共同拥有业权”不局限于配偶之间,孩子也可以加入“共同拥有业权”。但前提是孩子必须也要住在这幢房屋内,才能免去相关税项。父母可以提前写下遗嘱,日后政府便会依照遗嘱来分配资产。不过缺陷是,如果让孩子共同拥有房屋,代表孩子已拥有物业,孩子便不能享有“首次购屋优惠”。

另外当你想和你的子女联名拥有你的资产时,你也需要注意以下这些问题:你可能会需要向税务局缴纳资本增值税。举例说:如果目前的房产是在你一个人名下,现在你想把你的儿子的名字也加上去,和他以联名拥有这个物业。在税务局看来,你是将你的物业的50%以市场价值处置掉了,这部分的增值部分的一半,需要计入你过户那年的收入上税。当然,如果这个物业是你的主要住宅,就不会存在这个问题。

http://gcpnews.com/2017/04/27/加拿大没有遗产税?继承遗产还要缴纳其他费用/

有些问题,网上的回答只做参考,详细的情况,还是需要去找专业的人士来帮助解决。
海外资产呢?

北美大款 : 2018-05-29#61
卧槽,太吓人了,我赶紧念念阿弥陀佛,盼着我长生不老吧

考拉不是熊 : 2018-05-29#62
海外资产呢?
我不是专业人士,不太了解。

cg2006 : 2018-05-29#63
m

qlm88 : 2018-05-29#64
卧槽,太吓人了,我赶紧念念阿弥陀佛,盼着我长生不老吧
大款有的是钱,还用得着怕? 对大款来说有钱能解决的事情都不是事