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加拿大地产经纪“潜规则“: 不问 不知 不说

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亲baby : 2020-12-03#1
加拿大地产经纪“潜规则“: 不问 不知 不说

想像一下,在加拿大炽热的楼市时购买首套房子,会是什么情景﹖



一位网站编辑决定在多伦多西区High Park 的一幢Condo买一个单位,可是售盘很少,即使有,通常在几天之内就卖掉,而且往往高于叫价成交。然而,她终于如意所偿购入一个单位,虽然有多个Offer争,而她出价还比对手低了11,000元。

她的秘密武器?原来有赖一个有说服力的地产经纪。

房产市场买卖旺,除了有需求推动,地产经纪的推销手法也是其中一项因素。

上述那位买家发现,聘用懂得运用销售心理的房地产经纪,确实可以带来回报。事实上,一位了解谈判技巧、可以挽救潜在不利协议、在适当时候施加压力并采正确策略的经纪,确可促进买卖完成,达到双赢的局面。

最重要的一点是,这经纪可以有效使用心理外,而又不会违反道德准则。

不问便不会知道

卡尔加里律师歌登获阿尔伯达省司法部雇用后,她决定置业买个Condo单位。几天之内,她找到了理想的住所,标价为384,000元,这单位一应俱全:一间宽敞的卧室,有独立的书房,一个现代化厨房,位于受到城市人欢迎的社区,距离公交车很近。

但是,在该单位客厅窗户的正下方是一条火车轨。她担心噪音问题,问经纪有关火车声是否很大。房地产经纪技巧地回答:「只要不要打开窗户就成」。

注意:

买家要留意了,经纪不主动提起物业的潜在缺点,并不算是不道德或者是不合法。

不幸的是,商业杂志Inman进行的一项有关房地产经纪的调查中,有60%的受访者认为隐瞒信息是一种常见情况。

多伦多地产经纪拉丝韦尔(Eileen Laswell)以向客户提供全面信息而感到自豪,即使这意味着导致买家放弃交易。就在去年,她便劝一名客户放弃一间叫价不到一百万元的房子。

她说:「我从3楼的卧室看到隔壁房屋的屋顶,这邻屋屋顶的通风口让我感到震惊,这不是专业安装的通风口,而是塞满了管道的黑洞。」她打电话问卖家经纪,对方回答这邻居正在装修,但她从未见过需要窗户上铺上锡纸,觉得可疑,劝喻买家不要买。

这买家很喜欢这房子,很不舍得。但邻屋明显是大麻屋,这会影响他的家庭生活以及会影响房子的未来升值。

拉丝韦尔解释说,从法律上讲,加拿大房地产经纪并不需要对可能影响屋价的未公开或未知事件负责任。结果,该行业内形成了「不问,不知道,不说」的态度。



超出预算

随随便便地将超出预算的影响降到最低。

如果房屋超出买家预算$30,000,可能有人这样说:「每月供款仅多出$100。」

或是会暗示,你可从这物业赚钱是轻而易举的事,包括「加一个厨房,然后租出去很容易。」其实这并非易事:装修费用、申请许可证以及成为房东的许多潜在陷阱。

如果这房屋已经有出租单位,那么有人可能会夸大可以收取的租金:「你可能每月会获得每月$1,500的租金。」即使这是一楼底只有7呎高的地下室。为了保护自己,便要自己进行调查了。例如,与当地警察局联系,大致了解附近地区的犯罪率。如果希望增加一个出租单位,可以查看Kijiji网站,了解附近的房价租金。

当新婚夫妇道格和坦妮亚准备寻找新居时,他们的预算是$45万。 「我们看中一个单位,但是我们发现需要大量的维修工作,」道格忆说,于是他们看其他物业,但售价高出预算$50,000或以上。道格回忆说:「当我们对价格表示担忧时,经纪表示看看不妨。」

一位地产经纪解释说:「买家通常对他们的预算可以买到的东西不切实际,因此,你必须向他们展示额外的$50,000可以得到什么。」

但结果是,对房地产经纪来说,这额外的$50,000是$930至$1,250的额外佣金。对于买家来说,这意味着每月需要多付$180或更多的按揭供款。

所以,买家应拒绝看超出最高预算的任何物业。



适当压力

房地产经纪知道「情绪」可以帮助销售。去年,经纪拉丝韦尔就是通过这种方式,为她的客户成功买入伯灵顿备受追捧的排屋。

该物业甫一推出,拉丝韦尔的客户立即提出Offer。她说:「我建议她给卖方4小时考虑,接受或拒绝Offer,我想提高紧迫性,以便卖方要早早做出决定。」结果,那天她的客户成功购买了这排屋,而且价格还略低于市价,尽管当时有其他潜在买家也要预定看这售盘。

警告:

不过,此策略也可以对买家不利。

一般来说,买家通常会看过15至20间物业才作购买决定,如果高于这个数字,有些房地产经纪会实施一些计策。

作为买家的你,是否曾经在看房子时碰到另一个潜在买家?尽管这可能是偶然发生的,但也有可能是「特别安排」的,这让买家产生「有人争的危机意识」,尽速作出决定。

更糟糕的是,以前房产买卖曾出现虚假竞购战,换句话说,根本没有其他买家竞争。安省政府去年通过一项新法律,针对这种欺骗性行为,防止经纪试图抬高房屋的售价、或是推动买家竞购。违法经纪会收到书面警告、罚款、或吊销其执照。

cncba : 2020-12-03#2
调查过民众
加拿大最不信任的行业第一名是房屋中介
第二名是修车
跟人无关,行业有关。

家园小千 : 2020-12-03#3
调查过民众
加拿大最不信任的行业第一名是房屋中介
第二名是修车
跟人无关,行业有关。
外加移民留学中介,不过这个跟本地人无关,在华人里口碑也不怎么样

cncba : 2020-12-03#4
外加移民留学中介,不过这个跟本地人无关,在华人里口碑也不怎么样
哦,忘了这个,的确官司不少。

bfbs : 2020-12-03#5
调查过民众
加拿大最不信任的行业第一名是房屋中介
第二名是修车
跟人无关,行业有关。
确实是行业名声,和个人无关。我有朋友做中介,也有朋友修车。人都很好。
修车很难DIY,但是买卖房子完全可以自己做呀,为什么大家还是要找中介?

starry starry night : 2020-12-03#6
其实挺好奇的, 地产经纪为啥有必要存在。居民自己也可以买卖房。被骗被坑的可能性有但也不是很高。就大街上溜达着,就像买东西似的,哪里open house进去看一下,合适买了就完了。越好时间交易,找个律师走个法律交接程序就完了,为啥还非得找个中介交一笔中介费。

bfbs : 2020-12-03#7
其实挺好奇的, 地产经纪为啥有必要存在。居民自己也可以买卖房。被骗被坑的可能性有但也不是很高。就大街上溜达着,就像买东西似的,哪里open house进去看一下,合适买了就完了。越好时间交易,找个律师走个法律交接程序就完了,为啥还非得找个中介交一笔中介费。
我卖房的话,肯定找中介。所以,中介就产生了。
我买房的话,不想找中介,可是中介已经在那等着我了。

Mayeye : 2020-12-03#8
其实挺好奇的, 地产经纪为啥有必要存在。居民自己也可以买卖房。被骗被坑的可能性有但也不是很高。就大街上溜达着,就像买东西似的,哪里open house进去看一下,合适买了就完了。越好时间交易,找个律师走个法律交接程序就完了,为啥还非得找个中介交一笔中介费。

这倒不能完全类比,有经纪在中间,特别是负责专业的经纪,卖家和买家完全不需要见面的,就可以完成deal,这样挺好。我夏天卖了一套投资房,从一个佛系华人经纪换到一个精明强悍的西人团队经纪,两个多月一个offer没有到2天收5个offer, 直到最后顺利售出。过程中有大量与对方交涉,bargain, negotiation的技巧和工作,以及paperwork. 再加上房子和我住处相隔两个城市,很多工作都是远程完成。

改天我写一篇长文分享过程。

cncba : 2020-12-03#9
确实是行业名声,和个人无关。我有朋友做中介,也有朋友修车。人都很好。
修车很难DIY,但是买卖房子完全可以自己做呀,为什么大家还是要找中介?
房屋买卖可以自己上网来卖
中介还是有些作用
只是中介的最终目的是买卖房屋
不管如何有职业道德

Mayeye : 2020-12-03#10
我卖房的话,肯定找中介。所以,中介就产生了。
我买房的话,不想找中介,可是中介已经在那等着我了。

哲人,请收下我的膝盖 :wdb33:

bfbs : 2020-12-03#11
哲人,请收下我的膝盖 :wdb33:
😄

reed : 2020-12-03#12
我买房的经纪比较有良心,带我看的其中一个房,他仔细地察看了各层的细节,辨别出那个是大麻屋。

Bryson : 2020-12-03#13
确实是行业名声,和个人无关。我有朋友做中介,也有朋友修车。人都很好。
修车很难DIY,但是买卖房子完全可以自己做呀,为什么大家还是要找中介?
老话题了
研究透地产局平台,你就明白为什么还要找中介了
就好象微信并不好用,又臃肿,为什么华人大家还是都在用.聊天软件又不止它一个

yamiyami : 2020-12-03#14
自己选好房子
找中介成交
没啥好怨的
买两台汽车
就跟人家吵了两架
😄

seastar66 : 2020-12-03#15
这倒不能完全类比,有经纪在中间,特别是负责专业的经纪,卖家和买家完全不需要见面的,就可以完成deal,这样挺好。我夏天卖了一套投资房,从一个佛系华人经纪换到一个精明强悍的西人团队经纪,两个多月一个offer没有到2天收5个offer, 直到最后顺利售出。过程中有大量与对方交涉,bargain, negotiation的技巧和工作,以及paperwork. 再加上房子和我住处相隔两个城市,很多工作都是远程完成。

改天我写一篇长文分享过程。

期待...

lvxin070316 : 2020-12-03#16
自己卖房在那里卖呢?正准备卖一个房

Bryson : 2020-12-03#17
自己卖房在那里卖呢?正准备卖一个房
论坛上幺喝
自家草地插牌卖,
但是没几个人鸟你

至少要花几百块钱弄上MLS系统.
但是也没用.
买家经纪好不容易拉到客户,你不给买家经纪佣金,经纪不带它的客户看你的房,随便说这房有问题你不要看了,,你还是很难卖出,你只能等也纯粹没经纪的买家正好看的上你的房.所以你至少还是要给钱上平台,还要给买家经纪佣金才容易卖的出,除非现在是疯抢房的时候.

所以,为什么平台很难绕开,或者只是绕掉半边

鸿运连连 : 2020-12-03#18
这倒不能完全类比,有经纪在中间,特别是负责专业的经纪,卖家和买家完全不需要见面的,就可以完成deal,这样挺好。我夏天卖了一套投资房,从一个佛系华人经纪换到一个精明强悍的西人团队经纪,两个多月一个offer没有到2天收5个offer, 直到最后顺利售出。过程中有大量与对方交涉,bargain, negotiation的技巧和工作,以及paperwork. 再加上房子和我住处相隔两个城市,很多工作都是远程完成。

改天我写一篇长文分享过程。

zhizhi123 : 2020-12-03#19
卖家 找经济没有问题,最多就是便宜点 快点卖掉,这个是 可以接受的,大多数人卖房有底线的, 便宜了不卖。
买家 找经济一定 要知道 经纪是你的敌人,想方设法让你快速掏钱,保证成交,买的房子是否合适,价钱是否合理肯定不是经纪考虑的问题。专业的经纪就是让你快速掏钱 买房。 买房 是不知道真实 房子到底行不行的。一个房子到底是比市价高 还是低 没有明确标准。

经纪的收费方式决定了一个成功的经纪一定是想办法快速成交的。没有成交就没有收入,经纪就饿死了。
还有经纪不太需要回头客,你一辈子买几次房子?
买房子的时候,必须 所有事情亲自出马,除非是买楼花。每次见自己买家经纪心里先默念 10遍 经纪目的是要快速赚自己的钱。

JIGU : 2020-12-03#20
调查过民众
加拿大最不信任的行业第一名是房屋中介
第二名是修车
跟人无关,行业有关。
留学移民中介,保险代理如何?

zhizhi123 : 2020-12-04#21
自己卖房在那里卖呢?正准备卖一个房
卖房建议找经纪,有经验的经纪忽悠人确实很有一套,而且可以配合买家经济一起收割买家。 卖房经纪不太能提高卖价因为不符合卖家经纪的利益,多卖10万也多不了太多commission 但是忽悠能力强的可以显著提高卖出速度。

注意是卖方经济有时候为了快成交会要压低房价。我也遇到过希望看房 但是卖方经纪百般阻挠因为有个offer 了希望push 卖家接,不想让卖家三心二意感到别的希望。

eleclan : 2020-12-04#22
其实挺好奇的, 地产经纪为啥有必要存在。居民自己也可以买卖房。被骗被坑的可能性有但也不是很高。就大街上溜达着,就像买东西似的,哪里open house进去看一下,合适买了就完了。越好时间交易,找个律师走个法律交接程序就完了,为啥还非得找个中介交一笔中介费。
卖房不找中介基本没人来看房 你可以在Craigslist 上list 免费 可是买家会觉得 连中介费都要省 肯定很抠很难打交道 实际也如此 自己卖的房子一点都不比找中介卖的便宜 因为卖家并不会因为少了个中介而让利 卖家就是想自己赚这笔费用

eleclan : 2020-12-04#23
某些情况下,不用中介或者便宜的中介(非全套服务)还买不到房

我朋友的经历,买房时,有一对夫妇也来看房,后来才知道他们的出价比朋友高了2万

但是,那对夫妇请的是便宜的中介(只负责文书,不负责看房的那种),因为有买家经济经济,却没有买家经济陪同看房,直接被卖家经济和卖家一起怀疑无视其可信度,没有接受价格高的OFFER,接受我朋友的低价OFFER(老白经济全程陪同看房)

starry starry night : 2020-12-04#24
卖房不找中介基本没人来看房 你可以在Craigslist 上list 免费 可是买家会觉得 连中介费都要省 肯定很抠很难打交道 实际也如此 自己卖的房子一点都不比找中介卖的便宜 因为卖家并不会因为少了个中介而让利 卖家就是想自己赚这笔费用

房产中介卖自己的房子也要找中介吗?加拿大啥都可以DIY,估计卖买房子应该也是,就是你愿意不愿意花时间去学而已。记得当时买房时候见到个老外卖房子,他就说不用找中介,他什么手续都知道没必要多花那个钱。

Mayeye : 2020-12-04#25
卖家 找经济没有问题,最多就是便宜点 快点卖掉,这个是 可以接受的,大多数人卖房有底线的, 便宜了不卖。
买家 找经济一定 要知道 经纪是你的敌人,想方设法让你快速掏钱,保证成交,买的房子是否合适,价钱是否合理肯定不是经纪考虑的问题。专业的经纪就是让你快速掏钱 买房。 买房 是不知道真实 房子到底行不行的。一个房子到底是比市价高 还是低 没有明确标准。

经纪的收费方式决定了一个成功的经纪一定是想办法快速成交的。没有成交就没有收入,经纪就饿死了。
还有经纪不太需要回头客,你一辈子买几次房子?
买房子的时候,必须 所有事情亲自出马,除非是买楼花。每次见自己买家经纪心里先默念 10遍 经纪目的是要快速赚自己的钱。

很准确的分析,买房从逻辑上来说,经纪确实不和买家在一个利益出发点上。

我认为是在过往几十年的时间里,只有经纪这个群体能获取大量的listing房源,消费者信息渠道闭塞,又不可能像普通商品那样到店选购,没法自己一个街区一个街区的去扫街看挂牌来找。

但在互联网时代,信息获取的渠道爆发式增长和难易程度大大降低。买房经纪着实越来越显得鸡肋了。新房楼花更是开发商直接面对用户,只要没有语言障碍,客户都可以自己按需选择。

有些新楼盘给予经纪返点,大家可以利用一下,多少省点,没有法律风险,羊毛也是出在自己身上,但你不用,这些钱也还是你自己要出的。大家如果看好了某个新楼花,可以了解是否给经纪提成。如果是,可以找一个经纪并deal好大家怎么分这个开发商提成。让他过来走一个流程,经纪拿到提成后再和你分账。
房子毕竟是大宗买卖,哪怕1%的提成也还是很客观(少则几千,多则上万),有些开发商还不止1个点;另外对经纪来说,其实是无本之利,甚至他都没有付出带着人到处看到处选的任何时间成本,靠他的lincense顺手挣这笔钱。对于买家来说,权当打了个折。能在几十百八万的付出面前回来几千万把块钱,也聊胜于无了。

eleclan : 2020-12-05#26
房产中介卖自己的房子也要找中介吗?加拿大啥都可以DIY,估计卖买房子应该也是,就是你愿意不愿意花时间去学而已。记得当时买房时候见到个老外卖房子,他就说不用找中介,他什么手续都知道没必要多花那个钱。
房产中介(靠谱得)不会自己卖自家得房子,一定会找同行代劳

任何人都可以自己卖房子,很多种低价得方式,甚至免费挂牌,很容易学,缺点是很少人来看

starry starry night : 2020-12-05#27
房产中介(靠谱得)不会自己卖自家得房子,一定会找同行代劳

任何人都可以自己卖房子,很多种低价得方式,甚至免费挂牌,很容易学,缺点是很少人来看

反正我有个朋友他的房子就是瞎逛时候买的,也没找专门的中介。就是他送孩子上兴趣班等下课时候转悠着,看到挂牌open house,进去看了合适j就买了,直接跟房主聊天,还便宜了一点,就拿下了。感觉就是特随意就拿下了,根本没找中介找房源。还挺满意的。就跟买件衣服似的。根本不用那么正式的找中介,跟中介签合同啥的。觉得有些中介夸大自己的价值,特别强调那些没中介买、卖亏了的案例。就像好多华人回去老强调世界不了解中国。最后就是,如果想找人帮忙让世界了解中国,这种海外背景的华人是最合适的人选。


是不是真有这个缺点也不见得,先挂着卖呗,卖不到心里价位,再找中介也不迟。我也见过很多找中介最后买亏了房子的。我一个朋友的房子单车库挨着铁道也不是学区,要卖,我都觉得他不可能卖好,结果没想到100多万卖出去了,也是2中介捣鼓的。反正是买她房子的那家够亏的。她合适了,但是中介手续费好像也贵。

当时我卖我家房子的时候,找的中介,进门就跟我压价。把周围房子的低价给我看。假招的找了我家附近三家最低价格成交价的房子给我看,然后问我想卖多少,好在我做过功课,我有个底线,给了他底线以后。他也只好答应,人一走,我名片直接仍掉,绝对不找这样的中介。人不老实就想赚钱。进门不了解,不问问我房子的特点利弊,也不好好看看房子。上来就给我看周边最低价的房子价格,逼我给低价。



记得曾经有个中介良心发现弄了个网站可以看所有房子最近的历史成交价。结果被起诉了,网站开了几个月最后被关闭了。其实就是中介们不像让卖、买房子的人知道这个信息。不利与他们操作。所以中介们是为了赚钱的,不是帮你卖房的。想法设法的让你走交易。他们好赚钱。你要是想中间卖不好想等等先租着,就告诉你租房种种不好。加拿大遇到的的谎言就是说的都是实话,做的都是实事儿,但是根据自己的需要夸大,缩小利弊和导向。即便你觉得不有些对劲甚至造成损失了,但你也说不出他什么来。


我说的都是我就亲身看到经历的。不想造谁的谣言。所以弄房子找不着中介,价位多少还得自己心里有个谱。觉得加拿大弄房子非得自己弄专业了才行,你要是指望找个专业人士帮你,被骗被涮可能性很大。你懂了他们不敢骗你,你要是不懂,他们就可着劲刷了。家里装修也是这样。以后有装修的话题咱再分享那点猫腻。

简单自在 : 2021-06-13#28
有经验的经纪忽悠人确实很有一套,而且可以配合买家经济一起收割买家。
卖家经纪 买家经纪 都希望烘托气氛发疯抢offer成交利益一致,谁主动会提示房子的潜在缺点和风险

susiesuking : 2021-08-29#29
卖家 找经济没有问题,最多就是便宜点 快点卖掉,这个是 可以接受的,大多数人卖房有底线的, 便宜了不卖。
买家 找经济一定 要知道 经纪是你的敌人,想方设法让你快速掏钱,保证成交,买的房子是否合适,价钱是否合理肯定不是经纪考虑的问题。专业的经纪就是让你快速掏钱 买房。 买房 是不知道真实 房子到底行不行的。一个房子到底是比市价高 还是低 没有明确标准。

经纪的收费方式决定了一个成功的经纪一定是想办法快速成交的。没有成交就没有收入,经纪就饿死了。
还有经纪不太需要回头客,你一辈子买几次房子?
买房子的时候,必须 所有事情亲自出马,除非是买楼花。每次见自己买家经纪心里先默念 10遍 经纪目的是要快速赚自己的钱。
关键买房咨询的时候,还忽悠,这就说不过去了:你懂还是我懂
不是不想信任,而是信任太难,增加买家的负担