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为什么炒CONDO楼花要选20,30层以上高度的楼盘? (CONDO投资技术之一)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1.要挑选高层和超高层CONDO 至少20层以上的楼盘, (安省规范: 超高层楼须24层以上, 80米),
2. 也不是越高越好, 但建筑容积率(FSI)要大的, 高度在30--40层为最佳,
3. 从下定金的那天到你卖掉时的阶段为投资期, 3--5年为佳,
4. 记住: 本地开发商从发售, 开始施工到建好到交楼的时间(DURATION) 一般为: 20层的2年, 30层的 3年, 40层的 4年, 50层的4---5年,
本地承包商受法规保护, 早7晚3工作, 周末休息, 假日放假, 隔2年还罢工一
个月, 行业里还有LWD, 即恶劣天气可以停工, 跟中国的农民工没法比, 跟中国的施工速度不能比.
5. TIME IS MONEY, 炒楼花, 就是以时间换空间, 让她在建设期中慢慢升值, 太短, 有风险, 20层以下的不要考虑, 太长, 5年以上也不好, 投资周期长了, 资金周转和再用收益再投入下一个楼花的搭接数减少, 对长期赢利计划不利.
6. 3--5年的时间, 万一遇到房市低迷, 比如08年底, 可以消化掉低迷期的价格波动, 房价会有时间回弹, 比如09年6月后,
7. 开发商在售楼时宣传的建成年份不要相信, 即ESTIMATED COMPLETION DAY. 说２年后交楼, 你要打个系数: 1.2---1.5才准,
一句话, 高的Condo 建设期较长, 有升值空间, 投资回报会稳妥.
为什么炒CONDO楼花要选可靠的著名开发商的楼盘? (CONDO投资技术之二)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1. 挑选CONDO 楼花就象挑选投资品种或产品, 她的质量,信誉, 品牌价值, 升值潜力跟开发商的实力, 名气, 历史背景, 已有建成楼盘的效应, 售后服务,物业管理, 管理基金储备, 等等有着密切的关系.
2. 在大多伦多,开发商有几百个之多,但是一些知名的大开发商, 他们的CONDO项目一直是投资者关注和非常感兴趣的购买对象.
3. 再有的是, 这些开发商设计的楼盘无论从建筑外观, 绿色环保(LEED)等级, 地点的选址, 总体布局, 功能配套等方面都具备优秀的经验和更具竞争力及高人一档的特长.
比如, TRIDEL CORP, 年年评奖获奖, 成为本地和本国的模范建筑商, 它的楼盘很好卖, 并领导绿色建筑设计, 环保先锋, 多座大厦都是LEED 银级.
比如, MONARCH CORP, 现代化管理的楷模, 10年前建成的CONDO, 2室的UNIT, 800尺, 一个月的物管费只要$320.
4. 再举个例子, ONE BLOOR TOWER 是2007开盘的TORONTO 号称最高的豪华公寓, 80层, 257米高, $4.5亿的建设成本, 当时的疯购情景很多人都知道的, 开发商BAZIS却是在东欧的卡萨卡斯坦(KAZAKSTAN) , 结果08年的金融海啸一来, 这家的老底给泡了, 它资金链中的股份银行遇到了坏帐, 好象还有资金被中东的项目给套牢了, 并引发了资金欺诈的法律官司, 就发生了大批投资人要求退还首付和放弃的风潮, 直到09年, 本地两家有实力的开发商联手把BAZIS付出的土地钱给买下了, 并在协商是否把楼盘继续盘活下去, 所以说这就是风险.
一句话, 买CONDO尽量买著名的大开发商的项目, 你会从中获取较高的收益和避免风险的冲击.
以下列出的本地16个有名的开发商(不能含盖全部, 只做例子):
Monarch Corp, 北美最大开发商, 总部在美国,
Concord Adex, 加拿大最大开发商, 李嘉诚旗下的, 北美总部在温哥华
Tridel Corp,
Menkes Develop,
Daniel Corp,
Empire Communities,
MintoUrban Communities,
Canderel Stoneridge
Conservatory Group,
Reminton Group,
Pemberton Group,
Great Gulf Homes,
Liberty Develop,
Cityzen Develop,
Fernbrook Homes,
Lanterra Group,
为什么炒CONDO楼花要选首付比例低的楼盘? (CONDO投资技术之三)
1. 楼花出售时, 开发商会有不同的销售方式, 其中首付比例各有不同, 一般是房价的20%或25%, 也有低的15% 甚至于10%的DOWN PAYMENT, 比方叫$D%. 一般说, 市场低迷和竞争较高时会有低的机会.
2. 绝大多数是你留最后的5%到交楼(CLOSING)时才付清全部首付, 前面的$(D-5) % 你必须在下定金签OFFER后的一年内分期付掉.
3. 比如: 首付款是房价的25%, 你买的一个楼花SUITE 是$35W, 这里的付款次序是, 签约时当场付$5000, 一个月内补足第一个5%, 三个月后再付5%, 9个月后再付5%, 12个月时再付5%, 共付了20% , $70000, 剩下的最后5%要在建成交楼时付清, 也许是3年后的事了.
4. 记住: 这笔钱并没有直接给开发商, 而是存在一个律师事务所帐上, 开发商拿不到大家的首付钱, 这是加拿大很好的一条法规来保护投资者的利益, 即如果开发商倒闭了, 大家的首付款会得到退还保障的, 开发商只有把楼花卖掉至少75%后, 才有资格向银行申请贷款，得到批准, 并加上自有资金, 然后才能招标承包商开工建楼.
5. 回到问题上, 从投资角度讲, 大家都知道投资回报率要越大越好, 在差不多的增值水平上, 你投资成本越小越好, 即杠杆比例越大越好.
比如: $35万的楼花, 如果首付是25%, 一年内, 你要先付出$7W (20%), 假设经济发展平稳, 3年后, 楼价达到$40W, 在CLOSING 前转手, 你卖掉楼花赚$5W, ( CAPITAL GAIN)
投入毛回报率是 5Ｗ/7Ｗ=71%.
如果首付是15%, 你要先付出$3.5W (10%), 回报率是5Ｗ/3.5Ｗ=142%.
看，差一倍了, 就是你用$3.5W投入, 杠杆比例是35/3.5=10倍, 而用$7W时, 是35/7=5倍. 故, 用少的首付得到大的回报.
再从更专业的财务投资分析比较, 如果首付25%
一, 效益成本比 BCR( BENEFIT COST RATIO):
BENEFIT= $5W,
COST 有: 1. $7W利息损失大概$4200, (假设2%定存)
2. 增值税,TAX =$5W*50%*46%=$11500,
3. 经纪佣金, 按5%=$40WX5%=$2W,
最少净赚: B-C=5-(0.42+1.15+2)=5-3.57=$1.43W
( 很多帮你卖的JJ 不收, 可降为 2.5% , B-C= $2.43W)
BCR=5/(0.42+1.15+2)=1.4>1, OK!
二, 投资收益率 ROI ( RETURN ON INVESTMENT )
= (B-C)/C
= (5-3.57) /3
= 40%
注意: 本金$7W在卖掉后会退还给你, 故$7W不是COST, 而是PRINCIPAL.
如果首付15%, 我们会重算一下:
BCR=1.5 >1.4, MORE OK!
ROI=49 % > 40 %, MORE OK!
差不太大, 但你可省下$3.5W, 如果多买一个楼花, 将是双倍效果,
或留着去干其它的事．
三, 另外还有办法使收益变大:
JJ帮你买楼花时, 跟他约好卖掉时可不付他佣金, (买的时候, 佣金是开发商付的, 跟房价无关, 与你自己买一样)
交税时, 夫妻各分担一半增值部分,非两人税前都有$12W/年.
这样下来, COST 会省$12 W, BCR 和ROI 会提高很多.
如果首付25%, BCR=2.15, 多出50%,
ROI=115%, 多出187%,
一句话, 买楼花要尽量找到首付比例低的楼盘, 你的收益和回报相对较高, 同时资本金风险也小.
为什么炒CONDO楼花要选这三大地区内的楼盘? (CONDO投资技术之四)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1. 多伦多有三大地区是投资CONDO 的最佳LOCATION.
2), MIDTOWN，从BLOOR ST 到北边ELGLINTON AVE, 主要沿YONGE STREET 两边,
3),北约克中心是指从南边HIGHWAY 401开始, 沿YONGE STREET两边, 到北边的STEELES AVE EAST 这一长廊区域, 又叫北约克DOWNTOWN,
湖滨西区是指沿GARDINER EXPRESSWAY 湖滨高速路的南边到大湖, 东从PARKSIDE DR ( HIGH PARK) 到西边的ROYAL YORK RD, 主要集中在 HUMBER BAY 一带.
这些区域的优点和优势我就不唆和累牍了, 举个价格真例, 李嘉诚旗下的CONCORD ADEX在2000年开始发售DOWNTOWN 的CITY PLACE雍景豪城第一栋大楼时, 价格在$200/尺, 到2009年最新的PARADE楼花价格在$600/尺左右, 300%的涨幅.
2. 再看看2005年到2009年以来, 这些地方的楼花价格变化:
市区中心: DOWNTOWN & MIDTOWN, 从 $330/尺到$600/尺, 涨80%,
北约克中心: NORTH YORK CENTE, 从 $300/尺到$500/尺, 涨66%,
湖滨西区: LAKESHORE BLVD WEST, 从 $315/尺到$550/尺, 涨75%.
注意: 以上价格不包括超豪华和次豪华高级公寓, 只是普通高级公寓, 指一般工薪族和白领阶层可负担的.
一句话, 买楼花要尽量选以上区位的楼盘, 她的增值速度和回报相对较高.
为什么炒CONDO楼花要选开发商允许转让的楼盘? (CONDO投资技术之五)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1. DEFINITION:
An Assignment (i.e. purchase) of the right to purchase a property The Builder has given the Buyer the RIGHT TO ASSIGN the unit (sell the agreement) to another Buyer, it can be the transfer of a contract to purchase, before occupancy. After occupancy, the property can be sold and is classified as a 'resale'.
2. 楼花在销售时, 开发商有规定投资人能否在建成之前提前转手楼花, 不同的楼盘合同有这三种形式, 关于在CLOSING之前能否提前转让的条例:
1), NO ASSIGNMENT FEE, 即签约后在交楼(OCCUPANCY)之前任何时间可以转手, 开发商不收任何转让费,
2), 签约后在CLOSING之前任何时间可以转手, 但开发商收转让费$3000--$5000,
3), 签约后在CLOSING之前任何时间都不可以转手, 只有OCCUPANCY后可再次出售RESALE,
也有很少的开发商要求在工程进度到75%或90%时才允许你转卖,,
第3种对于想转手就比较麻烦, 但并不是不行, 要经纪和律师合作才行, 还要专门的转手合约去和后面的买家共同签证, 但最好不要开发商知道, 是一种私下转让.
3. 由于在CLOSING或OCCUPANCY后, 买家还要最后付5%的首期, 这样会加大投资的本钱, 对于炒楼花来讲, 为得到最大回报和收益, 要选能提前转手的且不收转让费的楼盘去投资, 或从风险控制方面, 即使收转手费, 也选可转让的楼盘.
一句话, 买楼花要尽量选可转手的楼盘, 她的回报相对较高, 随时可把握机会出手, 并控制风险.
为什么炒CONDO楼花要选小户型的单位? (CONDO投资技术之六)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1. CONDO里的单位主要有这几种: 单室套(BACHELOR OR STUDIO), 1房的, 1+1房的, 2房的, 2+1房的,
2. 目前在好的地区, 比如DOWNTOWN 和NORTHYORK CENTER, 二手CONDO成交最多的是1+1 房的, 其次是1房的, 租房市场以1+1最好出租, 然后是1房和2房的,
投资CONDO的买家, 以1+1的最多, 其次是1房的, 在DOWNTOWN有些价格较高的楼盘, 比如单价在$650--750/尺的, 很多STUDIO的房型很受欢迎,
3. 再从财务和收益角度考虑, 小户型即面积小, 价格就比大的要便宜, 那么首付价也少,
对于我们刚进入投资CONDO的人讲, 可以先买小的, 比如, 一个1房的要价$30万, 2房的要$40万, 如果首期要20%, 那么它们分别要付$6万和$8万, 买小的可省$2万,
如果面积分别是600尺和800尺, 那么每尺增值$100的话, 分别增加了$6和$8万,
本金回报率都是一样100%，故宁愿买小的投资.
4. 还有, 在你要卖掉楼花时, 小户型的价格要少, 买家容易出手购买, 而且, 年轻的白领一般会买小户型的做为有房一族的起步阶段, 对1房, 1+1房和STUDIO的很感兴趣，
5. 目前开发商设计的户型面积大概如下:
厨房都只有一个,
BACHELOR/STUDIO，350--500 平尺,
1房1厅1卫, 500--650尺, ( 现有一种1+1STUDY, 还是属1房)
1房1 DEN 1厅1卫, 600--700尺,
2房1厅2卫, 700--850尺,
2房1 DEN 1厅 2卫, 850---1200尺,
PENTHOUSE （顶层单位）另外专门设计.
一句话, 买楼花要尽量选小户型的, 交投最活跃, 出手容易, 风险也小.
为什么炒CONDO楼花要选地铁沿线和站点的楼盘单位? (CONDO投资技术之七)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1.多伦多的地铁交通很方便, 关键是很安全, 上班族, 学生等大多喜欢这种交通方便和生活热闹的住房环境,
2.从downtown的union 站到北边的finch 站沿线, 是最繁华的yonge街, 20分钟内地铁即可穿越这长达18KM 的路程.
3.从湖边的LAKESHORE 到BLOOR, 沿途CONDO的出租和买卖十分抢手, 都因为地铁的效应, 楼花价格已在$650--$850/尺, 还不包车位和储物间, 房租金: 2房的高达$2800/月, 1+1的高达$2200/月, 1房的高达$1800/月, 其实很多买家和租客工作和上学基本不用开车, 走路或搭街车很容易了, 冬天还有地下城
ATH.
4.再从BLOOR/YONGE这个最大的十字街口看, 地铁在这里交汇, 东西向更直达STC和ETOBICOKE, 附近的500米范围内CONDO更是一手难求,
2007年, 因工作的原因, 我曾登上MINTO建造的45层高的CONDO楼顶, 南望大湖和金融中心, 北望北约克中心, 真是好地方呀.
5.更大的热点区在北约克中心, 俗称多市的第二DOWNTOWN, 从404到STEELES, 主要集中在SHEPPARD和FINCH这段上, 楼花已达$600/尺, 700尺的二手CONDO已卖到$33万, 华人生活方便, 花少的钱住都市的房, 20分钟直达湖边市中心. 而且从SHEPPARD站转车去东面, 即有大型华人超市, 今后从DONMILLS的地铁沿SHEPPARD东向一但建成和STC连环, 将更便捷, 高效.
6.开发商就好在地铁站附近建新CONDO, 以跟上经济发展的节奏, 还是体现了以人为本的原则.
一句话, 买楼花要尽量选交通方便的地铁主要沿线的楼盘, 升值最快, 交投活跃, 出手容易, 风险也小.
为什么炒CONDO楼花要买内部价, 要经纪的VIP价,要排队去买? (CONDO投资技术之八)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1. 炒楼花的原则是低买高卖.
同样的楼花, 能买到最优价就是成功的投资, 怎样买到低价的楼花呢?
2. 目前楼花的价格大可分四个档次:
A: 开发商的内部员工价和给CREDIT高的经纪VIP价,
B: 开发商分配给的经纪的VIP价,
C: 开盘当天公开发售的优惠价,
D: 开盘发完后的普通售价.
3. 如果以D的对外售价为例子来看: $350000, 买一个1房的CODNO,
一般可以算出A,B,C的价格大致是:
C: 345000,
B: 340000,
A: 335000,
A和D之间差了$15000, 就是4%呀, 再算上杠杆效果, 啥概念, 就是如果首付20% = $70000,
15000/70000= 21%的利润回报呀.
4. A价要有内部名额, 经纪必须曾经卖过此开发商的好多楼盘,
B价是投资人很容易拿到的,只要跟经纪熟,
C价是大伙去现场开盘第一天排队的, 且要你的经纪排队才行, 抢手的楼花,
一个经纪只能一人买两个,所以为啥开盘前四五天就有人连夜排队了.
D价是谁都可以买到的, 去售楼处就行, 自个签或带经纪去签约都行.
5. 所以, 做为投资人, 最不要的是D价, 最好得到是A和B价, C价也是可行
的.
一句话, 买楼花要尽量买到内部价和VIP价,找经纪买比自己买靠谱,价格低, 收益就高,风险也小.
为什么炒CONDO楼花要买有景观的和朝向好的, 而非越高楼层越好呢? (CONDO投资技术之九)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1. 股市里有句话,叫: 买得好不如卖得好,还有: 能逃顶的才是真高手.
可是炒楼花却要反过来, 就是成不成功的楼花投资就在买的时候定下来了.
2. CONDO大多是高层建筑, 所谓站的高看的远嘛, 同样的楼花, 能买到有景观的是成功的投资.
3. 有景观一般是指坐在家里从窗看出去前面没有视觉阻挡, 没有近处的大楼挡住, 能看到远处的湖水, 山水, 海水, 河流, 绿地, 树林, 街道街景, 或远处的高楼大厦等市景, 当你劳累一天后站在窗前或阳台上看看并欣赏着美景时,那是一种多么地享受呀, 疲劳也会随之消失, 心情大好.
4. 开发商在卖楼时会把有好景的, 没好景的, 没景的UNIT分成不同的价格, 当然贵的景就好, 还有, 当你要转让或出售时,有景的UNIT会抢手, 更有, 有景的升值空间越大.
5. 可是为啥买更高的楼层不是景更好吗, 其实是不一定的, 比如一个UNIT在15层, 另一个在35层, 他们的套型朝向和平面位置是相同的话, 如果都能面朝湖水,看到大湖的话, 买35层的就比15层的要多掏2万, 同样首付20%, 一个要交7万, 一个要交7万4, 而同样升值到10万时, 收益率一个是43%, 一个35%, 差了近10%, 而且卖家不愿多花钱买一个跟低很多层也能看到湖的一样的UNIT, 再有, 如果是出租的, 35和15层的租金基本一样, 那么, 用租售比衡量一下, 15的就比35的要好多了.
6. 如果买了CONDO看不到啥景色, 那跟买个HOUSE看不到啥就一样了嘛, 买楼花一定要在现场观查大楼前后左右有无现建成的高楼, 档住的视线在多高, 跟你要买的层数比有无缺陷, 比如南面近处有个10层的旧楼, 那你就不能买12层以下的UNIT, 否则根本看不到景, 全被它挡死了, 窗看窗的, 不如买3楼的好出租.
7. 还有, CONDO的顶层叫PENTHOUSE, 都是豪宅来的, 卖几千万的都有, 就因为有一点, 360度全景,
8. 朝向上讲, 东南和西南角有270度景观为最佳, 南向次之, 朝东和朝西再次之, 朝北最差没有阳光.
总之, 买楼花一定要买有景的和朝向好的, 贵一点不用怕, 回报肯定会有的, 但要合理挑选楼层的高低, 朝向, 套型还有大小, 做到更有效的投资.
为什么炒CONDO楼花最好不要在同一个大楼里买多套, 也不要在同一年内买好多个楼花? (CONDO投资技术之十)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1. 如果把年和时间当做X坐标, 把楼花数量当做Y坐标, 让我们来分析一下如何合理的购买楼花的数量和理性的在不同时间段内投资楼花的频率或节奏,这个题目的要点是风险控制技巧和战略战术.还是老话: 鸡蛋不能放在一个篮子里.
2. 有的人在看中一个楼盘时, 觉得逮到机会了,如果真遇到旁人的鼓动或不良经纪的误导, 一时冲动买下3个4个甚至更多的UNIT, 只是在同一栋大楼或楼盘(有的楼盘会有2--3个群楼), 那可就要注意今后的风险了.
3. 首先的弊端是在同一个时间内要交更多或成倍的首付款,给你资金周转带来压力,第二, 大楼会在同一年内建成时, 你N多个UNIT会在一起验收和交楼,并交付最后的首付款, 同样带来资金压力, 那你说, 我钱多不在乎, 可怕的是第三点, 如果在你下定金后到大楼建好时的3--4年中, 开发商出现问题或承建商出现问题,造成工程停顿, 延期, 把你本来要在原竣工前转卖的计划打乱了, 资金链断档, 更可怕的是, 快建好前的一年或半年, 市场出现动荡, 比如象08年--09年那样出现危机, 房价不涨或下跌, 你的N个UNIT转卖产生困难, 要想在某一段时间内脱手N个楼花的话已不可能,这样的风险就是你的投资失败.
4. 还有, 买很多UNIT在一个楼里, 过了3年, 如果这个大楼周边的环境有变, 比如当你要交楼前, 大楼旁又在开发其他楼盘, 施工期弄得很乱, 给来买你楼花的买家造成不好印象, 或者大楼旁出现其他不好的因素比如多了个医院, 消防站, 清真寺, 那楼盘的价值无形中就不升反降, 给你脱手楼花想赚高利带来巨大压力.
5. 有的人会在一年内买很多楼花, 可能是不同的楼盘, 这样也有风险, 因为同一年开卖的楼盘, 如果都是高层建筑, 一般都会在3--4年内同时竣工交楼, 这样跟上诉的情况很象, 给你转卖和资金链上带来危机.
6. 有人问, 那我不买的话, 明年买不是更贵吗, 有可能的, 但从风险考虑,最好还是分期分时投入资金购买, 留些钱再买更好的,还有, 炒楼花是为了赚差价, 比如今年买的是$600/尺的,三年后涨到$700/尺, 你赚$100/尺, 如果你明年买一个是$650/尺, 再过三年涨到$750/尺, 你还是赚$100/尺, 不过就是明年你下的定金和首付会多一点, 因为同样大小的楼花会价格高一些, 但总比你在同一年内左右交楼或转卖N个楼花要稳妥的多, 更有利的是, 你可以把投资的现金流按不同年份进行操作, 每隔一年你可以有卖掉楼花后的收益, 再把多赚的钱计划好下一次的资金合理的滚动, 也可把每年市场的涨幅或波动给平均或平摊了, 从而有效的规避风险, 不会把一个篮子里的鸡蛋都押宝一样的砸在一堆里.
7. 当然不反对你赌一把, 但如果有不测风云出现, 你会很狼狈很惨.
总之, 买CONDO楼花最好在同一个楼盘里买1到2个, 同一年内也买不要太多, 好的楼盘每年都有, 好的投资项目每年都出现, 有钱就不用急, 好好在X和Y坐标上摆布你的投资点数和时间线, 楼花投资不是3, 5年就能发大财的, 可能会8年,15年,财富才会越积累越多, 但不能不考虑控制风险, 谁控制得风险最好, 长期下来, 谁才是最后的赢家.
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1.要挑选高层和超高层CONDO 至少20层以上的楼盘, (安省规范: 超高层楼须24层以上, 80米),
2. 也不是越高越好, 但建筑容积率(FSI)要大的, 高度在30--40层为最佳,
3. 从下定金的那天到你卖掉时的阶段为投资期, 3--5年为佳,
4. 记住: 本地开发商从发售, 开始施工到建好到交楼的时间(DURATION) 一般为: 20层的2年, 30层的 3年, 40层的 4年, 50层的4---5年,
本地承包商受法规保护, 早7晚3工作, 周末休息, 假日放假, 隔2年还罢工一
个月, 行业里还有LWD, 即恶劣天气可以停工, 跟中国的农民工没法比, 跟中国的施工速度不能比.
5. TIME IS MONEY, 炒楼花, 就是以时间换空间, 让她在建设期中慢慢升值, 太短, 有风险, 20层以下的不要考虑, 太长, 5年以上也不好, 投资周期长了, 资金周转和再用收益再投入下一个楼花的搭接数减少, 对长期赢利计划不利.
6. 3--5年的时间, 万一遇到房市低迷, 比如08年底, 可以消化掉低迷期的价格波动, 房价会有时间回弹, 比如09年6月后,
7. 开发商在售楼时宣传的建成年份不要相信, 即ESTIMATED COMPLETION DAY. 说２年后交楼, 你要打个系数: 1.2---1.5才准,
一句话, 高的Condo 建设期较长, 有升值空间, 投资回报会稳妥.
为什么炒CONDO楼花要选可靠的著名开发商的楼盘? (CONDO投资技术之二)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1. 挑选CONDO 楼花就象挑选投资品种或产品, 她的质量,信誉, 品牌价值, 升值潜力跟开发商的实力, 名气, 历史背景, 已有建成楼盘的效应, 售后服务,物业管理, 管理基金储备, 等等有着密切的关系.
2. 在大多伦多,开发商有几百个之多,但是一些知名的大开发商, 他们的CONDO项目一直是投资者关注和非常感兴趣的购买对象.
3. 再有的是, 这些开发商设计的楼盘无论从建筑外观, 绿色环保(LEED)等级, 地点的选址, 总体布局, 功能配套等方面都具备优秀的经验和更具竞争力及高人一档的特长.
比如, TRIDEL CORP, 年年评奖获奖, 成为本地和本国的模范建筑商, 它的楼盘很好卖, 并领导绿色建筑设计, 环保先锋, 多座大厦都是LEED 银级.
比如, MONARCH CORP, 现代化管理的楷模, 10年前建成的CONDO, 2室的UNIT, 800尺, 一个月的物管费只要$320.
4. 再举个例子, ONE BLOOR TOWER 是2007开盘的TORONTO 号称最高的豪华公寓, 80层, 257米高, $4.5亿的建设成本, 当时的疯购情景很多人都知道的, 开发商BAZIS却是在东欧的卡萨卡斯坦(KAZAKSTAN) , 结果08年的金融海啸一来, 这家的老底给泡了, 它资金链中的股份银行遇到了坏帐, 好象还有资金被中东的项目给套牢了, 并引发了资金欺诈的法律官司, 就发生了大批投资人要求退还首付和放弃的风潮, 直到09年, 本地两家有实力的开发商联手把BAZIS付出的土地钱给买下了, 并在协商是否把楼盘继续盘活下去, 所以说这就是风险.
一句话, 买CONDO尽量买著名的大开发商的项目, 你会从中获取较高的收益和避免风险的冲击.
以下列出的本地16个有名的开发商(不能含盖全部, 只做例子):
Monarch Corp, 北美最大开发商, 总部在美国,
Concord Adex, 加拿大最大开发商, 李嘉诚旗下的, 北美总部在温哥华
Tridel Corp,
Menkes Develop,
Daniel Corp,
Empire Communities,
MintoUrban Communities,
Canderel Stoneridge
Conservatory Group,
Reminton Group,
Pemberton Group,
Great Gulf Homes,
Liberty Develop,
Cityzen Develop,
Fernbrook Homes,
Lanterra Group,
为什么炒CONDO楼花要选首付比例低的楼盘? (CONDO投资技术之三)
1. 楼花出售时, 开发商会有不同的销售方式, 其中首付比例各有不同, 一般是房价的20%或25%, 也有低的15% 甚至于10%的DOWN PAYMENT, 比方叫$D%. 一般说, 市场低迷和竞争较高时会有低的机会.
2. 绝大多数是你留最后的5%到交楼(CLOSING)时才付清全部首付, 前面的$(D-5) % 你必须在下定金签OFFER后的一年内分期付掉.
3. 比如: 首付款是房价的25%, 你买的一个楼花SUITE 是$35W, 这里的付款次序是, 签约时当场付$5000, 一个月内补足第一个5%, 三个月后再付5%, 9个月后再付5%, 12个月时再付5%, 共付了20% , $70000, 剩下的最后5%要在建成交楼时付清, 也许是3年后的事了.
4. 记住: 这笔钱并没有直接给开发商, 而是存在一个律师事务所帐上, 开发商拿不到大家的首付钱, 这是加拿大很好的一条法规来保护投资者的利益, 即如果开发商倒闭了, 大家的首付款会得到退还保障的, 开发商只有把楼花卖掉至少75%后, 才有资格向银行申请贷款，得到批准, 并加上自有资金, 然后才能招标承包商开工建楼.
5. 回到问题上, 从投资角度讲, 大家都知道投资回报率要越大越好, 在差不多的增值水平上, 你投资成本越小越好, 即杠杆比例越大越好.
比如: $35万的楼花, 如果首付是25%, 一年内, 你要先付出$7W (20%), 假设经济发展平稳, 3年后, 楼价达到$40W, 在CLOSING 前转手, 你卖掉楼花赚$5W, ( CAPITAL GAIN)
投入毛回报率是 5Ｗ/7Ｗ=71%.
如果首付是15%, 你要先付出$3.5W (10%), 回报率是5Ｗ/3.5Ｗ=142%.
看，差一倍了, 就是你用$3.5W投入, 杠杆比例是35/3.5=10倍, 而用$7W时, 是35/7=5倍. 故, 用少的首付得到大的回报.
再从更专业的财务投资分析比较, 如果首付25%
一, 效益成本比 BCR( BENEFIT COST RATIO):
BENEFIT= $5W,
COST 有: 1. $7W利息损失大概$4200, (假设2%定存)
2. 增值税,TAX =$5W*50%*46%=$11500,
3. 经纪佣金, 按5%=$40WX5%=$2W,
最少净赚: B-C=5-(0.42+1.15+2)=5-3.57=$1.43W
( 很多帮你卖的JJ 不收, 可降为 2.5% , B-C= $2.43W)
BCR=5/(0.42+1.15+2)=1.4>1, OK!
二, 投资收益率 ROI ( RETURN ON INVESTMENT )
= (B-C)/C
= (5-3.57) /3
= 40%
注意: 本金$7W在卖掉后会退还给你, 故$7W不是COST, 而是PRINCIPAL.
如果首付15%, 我们会重算一下:
BCR=1.5 >1.4, MORE OK!
ROI=49 % > 40 %, MORE OK!
差不太大, 但你可省下$3.5W, 如果多买一个楼花, 将是双倍效果,
或留着去干其它的事．
三, 另外还有办法使收益变大:
JJ帮你买楼花时, 跟他约好卖掉时可不付他佣金, (买的时候, 佣金是开发商付的, 跟房价无关, 与你自己买一样)
交税时, 夫妻各分担一半增值部分,非两人税前都有$12W/年.
这样下来, COST 会省$12 W, BCR 和ROI 会提高很多.
如果首付25%, BCR=2.15, 多出50%,
ROI=115%, 多出187%,
一句话, 买楼花要尽量找到首付比例低的楼盘, 你的收益和回报相对较高, 同时资本金风险也小.
为什么炒CONDO楼花要选这三大地区内的楼盘? (CONDO投资技术之四)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1. 多伦多有三大地区是投资CONDO 的最佳LOCATION.
- 市区中心: DOWNTOWN & MIDTOWN
- 北约克中心: NORTH YORK CENTER
- 湖滨西区: LAKESHORE BLVD WEST
2), MIDTOWN，从BLOOR ST 到北边ELGLINTON AVE, 主要沿YONGE STREET 两边,
3),北约克中心是指从南边HIGHWAY 401开始, 沿YONGE STREET两边, 到北边的STEELES AVE EAST 这一长廊区域, 又叫北约克DOWNTOWN,
湖滨西区是指沿GARDINER EXPRESSWAY 湖滨高速路的南边到大湖, 东从PARKSIDE DR ( HIGH PARK) 到西边的ROYAL YORK RD, 主要集中在 HUMBER BAY 一带.
这些区域的优点和优势我就不唆和累牍了, 举个价格真例, 李嘉诚旗下的CONCORD ADEX在2000年开始发售DOWNTOWN 的CITY PLACE雍景豪城第一栋大楼时, 价格在$200/尺, 到2009年最新的PARADE楼花价格在$600/尺左右, 300%的涨幅.
2. 再看看2005年到2009年以来, 这些地方的楼花价格变化:
市区中心: DOWNTOWN & MIDTOWN, 从 $330/尺到$600/尺, 涨80%,
北约克中心: NORTH YORK CENTE, 从 $300/尺到$500/尺, 涨66%,
湖滨西区: LAKESHORE BLVD WEST, 从 $315/尺到$550/尺, 涨75%.
注意: 以上价格不包括超豪华和次豪华高级公寓, 只是普通高级公寓, 指一般工薪族和白领阶层可负担的.
一句话, 买楼花要尽量选以上区位的楼盘, 她的增值速度和回报相对较高.
为什么炒CONDO楼花要选开发商允许转让的楼盘? (CONDO投资技术之五)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1. DEFINITION:
An Assignment (i.e. purchase) of the right to purchase a property The Builder has given the Buyer the RIGHT TO ASSIGN the unit (sell the agreement) to another Buyer, it can be the transfer of a contract to purchase, before occupancy. After occupancy, the property can be sold and is classified as a 'resale'.
2. 楼花在销售时, 开发商有规定投资人能否在建成之前提前转手楼花, 不同的楼盘合同有这三种形式, 关于在CLOSING之前能否提前转让的条例:
1), NO ASSIGNMENT FEE, 即签约后在交楼(OCCUPANCY)之前任何时间可以转手, 开发商不收任何转让费,
2), 签约后在CLOSING之前任何时间可以转手, 但开发商收转让费$3000--$5000,
3), 签约后在CLOSING之前任何时间都不可以转手, 只有OCCUPANCY后可再次出售RESALE,
也有很少的开发商要求在工程进度到75%或90%时才允许你转卖,,
第3种对于想转手就比较麻烦, 但并不是不行, 要经纪和律师合作才行, 还要专门的转手合约去和后面的买家共同签证, 但最好不要开发商知道, 是一种私下转让.
3. 由于在CLOSING或OCCUPANCY后, 买家还要最后付5%的首期, 这样会加大投资的本钱, 对于炒楼花来讲, 为得到最大回报和收益, 要选能提前转手的且不收转让费的楼盘去投资, 或从风险控制方面, 即使收转手费, 也选可转让的楼盘.
一句话, 买楼花要尽量选可转手的楼盘, 她的回报相对较高, 随时可把握机会出手, 并控制风险.
为什么炒CONDO楼花要选小户型的单位? (CONDO投资技术之六)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1. CONDO里的单位主要有这几种: 单室套(BACHELOR OR STUDIO), 1房的, 1+1房的, 2房的, 2+1房的,
2. 目前在好的地区, 比如DOWNTOWN 和NORTHYORK CENTER, 二手CONDO成交最多的是1+1 房的, 其次是1房的, 租房市场以1+1最好出租, 然后是1房和2房的,
投资CONDO的买家, 以1+1的最多, 其次是1房的, 在DOWNTOWN有些价格较高的楼盘, 比如单价在$650--750/尺的, 很多STUDIO的房型很受欢迎,
3. 再从财务和收益角度考虑, 小户型即面积小, 价格就比大的要便宜, 那么首付价也少,
对于我们刚进入投资CONDO的人讲, 可以先买小的, 比如, 一个1房的要价$30万, 2房的要$40万, 如果首期要20%, 那么它们分别要付$6万和$8万, 买小的可省$2万,
如果面积分别是600尺和800尺, 那么每尺增值$100的话, 分别增加了$6和$8万,
本金回报率都是一样100%，故宁愿买小的投资.
4. 还有, 在你要卖掉楼花时, 小户型的价格要少, 买家容易出手购买, 而且, 年轻的白领一般会买小户型的做为有房一族的起步阶段, 对1房, 1+1房和STUDIO的很感兴趣，
5. 目前开发商设计的户型面积大概如下:
厨房都只有一个,
BACHELOR/STUDIO，350--500 平尺,
1房1厅1卫, 500--650尺, ( 现有一种1+1STUDY, 还是属1房)
1房1 DEN 1厅1卫, 600--700尺,
2房1厅2卫, 700--850尺,
2房1 DEN 1厅 2卫, 850---1200尺,
PENTHOUSE （顶层单位）另外专门设计.
一句话, 买楼花要尽量选小户型的, 交投最活跃, 出手容易, 风险也小.
为什么炒CONDO楼花要选地铁沿线和站点的楼盘单位? (CONDO投资技术之七)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1.多伦多的地铁交通很方便, 关键是很安全, 上班族, 学生等大多喜欢这种交通方便和生活热闹的住房环境,
2.从downtown的union 站到北边的finch 站沿线, 是最繁华的yonge街, 20分钟内地铁即可穿越这长达18KM 的路程.
3.从湖边的LAKESHORE 到BLOOR, 沿途CONDO的出租和买卖十分抢手, 都因为地铁的效应, 楼花价格已在$650--$850/尺, 还不包车位和储物间, 房租金: 2房的高达$2800/月, 1+1的高达$2200/月, 1房的高达$1800/月, 其实很多买家和租客工作和上学基本不用开车, 走路或搭街车很容易了, 冬天还有地下城
ATH.4.再从BLOOR/YONGE这个最大的十字街口看, 地铁在这里交汇, 东西向更直达STC和ETOBICOKE, 附近的500米范围内CONDO更是一手难求,
2007年, 因工作的原因, 我曾登上MINTO建造的45层高的CONDO楼顶, 南望大湖和金融中心, 北望北约克中心, 真是好地方呀.
5.更大的热点区在北约克中心, 俗称多市的第二DOWNTOWN, 从404到STEELES, 主要集中在SHEPPARD和FINCH这段上, 楼花已达$600/尺, 700尺的二手CONDO已卖到$33万, 华人生活方便, 花少的钱住都市的房, 20分钟直达湖边市中心. 而且从SHEPPARD站转车去东面, 即有大型华人超市, 今后从DONMILLS的地铁沿SHEPPARD东向一但建成和STC连环, 将更便捷, 高效.
6.开发商就好在地铁站附近建新CONDO, 以跟上经济发展的节奏, 还是体现了以人为本的原则.
一句话, 买楼花要尽量选交通方便的地铁主要沿线的楼盘, 升值最快, 交投活跃, 出手容易, 风险也小.
为什么炒CONDO楼花要买内部价, 要经纪的VIP价,要排队去买? (CONDO投资技术之八)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1. 炒楼花的原则是低买高卖.
同样的楼花, 能买到最优价就是成功的投资, 怎样买到低价的楼花呢?
2. 目前楼花的价格大可分四个档次:
A: 开发商的内部员工价和给CREDIT高的经纪VIP价,
B: 开发商分配给的经纪的VIP价,
C: 开盘当天公开发售的优惠价,
D: 开盘发完后的普通售价.
3. 如果以D的对外售价为例子来看: $350000, 买一个1房的CODNO,
一般可以算出A,B,C的价格大致是:
C: 345000,
B: 340000,
A: 335000,
A和D之间差了$15000, 就是4%呀, 再算上杠杆效果, 啥概念, 就是如果首付20% = $70000,
15000/70000= 21%的利润回报呀.
4. A价要有内部名额, 经纪必须曾经卖过此开发商的好多楼盘,
B价是投资人很容易拿到的,只要跟经纪熟,
C价是大伙去现场开盘第一天排队的, 且要你的经纪排队才行, 抢手的楼花,
一个经纪只能一人买两个,所以为啥开盘前四五天就有人连夜排队了.
D价是谁都可以买到的, 去售楼处就行, 自个签或带经纪去签约都行.
5. 所以, 做为投资人, 最不要的是D价, 最好得到是A和B价, C价也是可行
的.
一句话, 买楼花要尽量买到内部价和VIP价,找经纪买比自己买靠谱,价格低, 收益就高,风险也小.
为什么炒CONDO楼花要买有景观的和朝向好的, 而非越高楼层越好呢? (CONDO投资技术之九)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1. 股市里有句话,叫: 买得好不如卖得好,还有: 能逃顶的才是真高手.
可是炒楼花却要反过来, 就是成不成功的楼花投资就在买的时候定下来了.
2. CONDO大多是高层建筑, 所谓站的高看的远嘛, 同样的楼花, 能买到有景观的是成功的投资.
3. 有景观一般是指坐在家里从窗看出去前面没有视觉阻挡, 没有近处的大楼挡住, 能看到远处的湖水, 山水, 海水, 河流, 绿地, 树林, 街道街景, 或远处的高楼大厦等市景, 当你劳累一天后站在窗前或阳台上看看并欣赏着美景时,那是一种多么地享受呀, 疲劳也会随之消失, 心情大好.
4. 开发商在卖楼时会把有好景的, 没好景的, 没景的UNIT分成不同的价格, 当然贵的景就好, 还有, 当你要转让或出售时,有景的UNIT会抢手, 更有, 有景的升值空间越大.
5. 可是为啥买更高的楼层不是景更好吗, 其实是不一定的, 比如一个UNIT在15层, 另一个在35层, 他们的套型朝向和平面位置是相同的话, 如果都能面朝湖水,看到大湖的话, 买35层的就比15层的要多掏2万, 同样首付20%, 一个要交7万, 一个要交7万4, 而同样升值到10万时, 收益率一个是43%, 一个35%, 差了近10%, 而且卖家不愿多花钱买一个跟低很多层也能看到湖的一样的UNIT, 再有, 如果是出租的, 35和15层的租金基本一样, 那么, 用租售比衡量一下, 15的就比35的要好多了.
6. 如果买了CONDO看不到啥景色, 那跟买个HOUSE看不到啥就一样了嘛, 买楼花一定要在现场观查大楼前后左右有无现建成的高楼, 档住的视线在多高, 跟你要买的层数比有无缺陷, 比如南面近处有个10层的旧楼, 那你就不能买12层以下的UNIT, 否则根本看不到景, 全被它挡死了, 窗看窗的, 不如买3楼的好出租.
7. 还有, CONDO的顶层叫PENTHOUSE, 都是豪宅来的, 卖几千万的都有, 就因为有一点, 360度全景,
8. 朝向上讲, 东南和西南角有270度景观为最佳, 南向次之, 朝东和朝西再次之, 朝北最差没有阳光.
总之, 买楼花一定要买有景的和朝向好的, 贵一点不用怕, 回报肯定会有的, 但要合理挑选楼层的高低, 朝向, 套型还有大小, 做到更有效的投资.
为什么炒CONDO楼花最好不要在同一个大楼里买多套, 也不要在同一年内买好多个楼花? (CONDO投资技术之十)
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
1. 如果把年和时间当做X坐标, 把楼花数量当做Y坐标, 让我们来分析一下如何合理的购买楼花的数量和理性的在不同时间段内投资楼花的频率或节奏,这个题目的要点是风险控制技巧和战略战术.还是老话: 鸡蛋不能放在一个篮子里.
2. 有的人在看中一个楼盘时, 觉得逮到机会了,如果真遇到旁人的鼓动或不良经纪的误导, 一时冲动买下3个4个甚至更多的UNIT, 只是在同一栋大楼或楼盘(有的楼盘会有2--3个群楼), 那可就要注意今后的风险了.
3. 首先的弊端是在同一个时间内要交更多或成倍的首付款,给你资金周转带来压力,第二, 大楼会在同一年内建成时, 你N多个UNIT会在一起验收和交楼,并交付最后的首付款, 同样带来资金压力, 那你说, 我钱多不在乎, 可怕的是第三点, 如果在你下定金后到大楼建好时的3--4年中, 开发商出现问题或承建商出现问题,造成工程停顿, 延期, 把你本来要在原竣工前转卖的计划打乱了, 资金链断档, 更可怕的是, 快建好前的一年或半年, 市场出现动荡, 比如象08年--09年那样出现危机, 房价不涨或下跌, 你的N个UNIT转卖产生困难, 要想在某一段时间内脱手N个楼花的话已不可能,这样的风险就是你的投资失败.
4. 还有, 买很多UNIT在一个楼里, 过了3年, 如果这个大楼周边的环境有变, 比如当你要交楼前, 大楼旁又在开发其他楼盘, 施工期弄得很乱, 给来买你楼花的买家造成不好印象, 或者大楼旁出现其他不好的因素比如多了个医院, 消防站, 清真寺, 那楼盘的价值无形中就不升反降, 给你脱手楼花想赚高利带来巨大压力.
5. 有的人会在一年内买很多楼花, 可能是不同的楼盘, 这样也有风险, 因为同一年开卖的楼盘, 如果都是高层建筑, 一般都会在3--4年内同时竣工交楼, 这样跟上诉的情况很象, 给你转卖和资金链上带来危机.
6. 有人问, 那我不买的话, 明年买不是更贵吗, 有可能的, 但从风险考虑,最好还是分期分时投入资金购买, 留些钱再买更好的,还有, 炒楼花是为了赚差价, 比如今年买的是$600/尺的,三年后涨到$700/尺, 你赚$100/尺, 如果你明年买一个是$650/尺, 再过三年涨到$750/尺, 你还是赚$100/尺, 不过就是明年你下的定金和首付会多一点, 因为同样大小的楼花会价格高一些, 但总比你在同一年内左右交楼或转卖N个楼花要稳妥的多, 更有利的是, 你可以把投资的现金流按不同年份进行操作, 每隔一年你可以有卖掉楼花后的收益, 再把多赚的钱计划好下一次的资金合理的滚动, 也可把每年市场的涨幅或波动给平均或平摊了, 从而有效的规避风险, 不会把一个篮子里的鸡蛋都押宝一样的砸在一堆里.
7. 当然不反对你赌一把, 但如果有不测风云出现, 你会很狼狈很惨.
总之, 买CONDO楼花最好在同一个楼盘里买1到2个, 同一年内也买不要太多, 好的楼盘每年都有, 好的投资项目每年都出现, 有钱就不用急, 好好在X和Y坐标上摆布你的投资点数和时间线, 楼花投资不是3, 5年就能发大财的, 可能会8年,15年,财富才会越积累越多, 但不能不考虑控制风险, 谁控制得风险最好, 长期下来, 谁才是最后的赢家.
最后编辑: 2011-11-07
