红雨谈地产投资 工薪族该考虑哪些问题

[自然自在]

发布: 2013-4-20 09:09 |作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 |来源: www.5in.ca 我住加拿大


[FONT=宋体]早年从中国通过技术移民落户加拿大的很多华人，经过自己的奋斗，绝大多数人已经找到了自己的位置，开始了在加拿大的新生活。[/FONT]2013[FONT=宋体]年以来，笔者特别留意到，很多华人朋友开始考虑投资房地产，部分有远见的朋友已经开始收获投资的喜悦了。如何克服投资地产的恐惧感，怎样趋利避害，以及该从哪里入手呢？笔者将撰写系列文章，把有地产投资经验的朋友们的故事，分享给大家。[/FONT]

[FONT=宋体]记得刚来加拿大的时候，理财顾问请我和我太太分别填同一张问卷，要了解一下我们各自对未来家庭财务安排的想法。我们填完之后，理财顾问说：你们两口子都把“早日退休”列为第一目标，心太齐了。是啊，作为工薪族，早日退休是我们朝思暮想的事。早早晚晚会有一天，不想干了，也实在干不动了，生活水平能维持现状吗？如果退休的时候，名下有[/FONT]4[FONT=宋体]套投资房，每套房产每月现金流[/FONT]1500[FONT=宋体]元，就相当于两个人还在上班，月收入[/FONT]6000[FONT=宋体]元。该怎样实现这个目标呢？[/FONT]

[FONT=宋体]工薪族投资地产，不是件遥不可及的事。需要做的准备工作中，第一项，也是最重要的是储蓄首付款。按照加拿大目前的按揭贷款政策，投资房，最低首付款为房价的[/FONT]20%[FONT=宋体]。如果准备投资[/FONT]25[FONT=宋体]万元的房产，至少要准备[/FONT]5[FONT=宋体]万元首付款。如果你发现虽然自己的储蓄不足，但过去几年里[/FONT]RRSP[FONT=宋体]的投资并不理想，可以在休产假期间将这些投资变现取出用于地产投资。假如以前没有过投资地产的打算，只要有闲置的资金就进行自住房按揭贷款的提前还款，并已经累积了房屋净值，则可以重做自住房的按揭贷款，将已经加速偿还的本金部分取出来。如果是自住房已经有了信用额度，从额度项下取款即可，无需重做贷款。[/FONT]

[FONT=宋体]有了首付款，还需要贷款才能完成购买投资房的计划。如果你是工薪收入的家庭，可以先做一个自测题，看看自己的家庭能否申请到投资房按揭贷款。列出每月的下列负债并加总：按揭贷款每月月供款[/FONT]+[FONT=宋体]每月地税[/FONT]+CONDO[FONT=宋体]管理费（如有）[/FONT]+[FONT=宋体]汽车贷款每月的月供[/FONT]+[FONT=宋体]学生贷款每月的月供[/FONT]+[FONT=宋体]信用卡账单上的金额乘以[/FONT]3%=[FONT=宋体]家庭总负债。列出并加总家庭收入：每月基本工资[/FONT]+[FONT=宋体]月均过去两年加班收入[/FONT]+[FONT=宋体]月均过去两年业余工作（[/FONT]part time job[FONT=宋体]）收入[/FONT]=[FONT=宋体]家庭总收入。家庭总负债与家庭总收入的比例在[/FONT]40%[FONT=宋体]以下，是有可能申请到投资房按揭贷款的。从上面的例子来看，有些家庭负债情况银行是不考虑的，例如，自住房按揭贷款余额，各类汽车、房屋、人寿保险的保费支出，汽车贷款的余额，学生贷款的余额等。聪明的读者看到这里应该明白了，能不能获得投资类住房的贷款审批，关键在于每月的负债与每月的收入比，其他因素都不重要。例如，[/FONT]A[FONT=宋体]家庭自主房贷款余额[/FONT]20[FONT=宋体]万，每月月供款[/FONT]3200[FONT=宋体]元，[/FONT]B[FONT=宋体]家庭自住房按揭贷款余额[/FONT]40[FONT=宋体]万，每月月供[/FONT]1600[FONT=宋体]元，其他条件相同的情况下，[/FONT]A[FONT=宋体]家庭被银行拒绝的机会比[/FONT]B[FONT=宋体]家庭高一倍。问题在哪里呢？[/FONT]A[FONT=宋体]家庭当初设置最长还款期时，将还款期设置得太短，导致家庭每月负担过重，并使银行认为，借款人已经没有多余的能力偿还投资房按揭贷款。想要获得银行的按揭贷款，需要做的第一步是将家庭每月的负债金额降下来：将自住房按揭贷款的还款期放置为最长，如，贷款到期时申请重做贷款（[/FONT]refinance[FONT=宋体]）将还款期设为[/FONT]30[FONT=宋体]年；将已经主动调高的月供金额降下来；付清汽车[/FONT]/[FONT=宋体]学生贷款，等等。购买投资类住房，不是什么刚性需求，大家有充分的时间准备，买房之前，最好是申请贷款预授信，确保能够得到贷款批复。[/FONT]

[FONT=宋体]工薪族做房地产投资，需要多积累经验和智慧，只要能在退休之前，用投资收入把工薪收入替换出来就可以。很多人认为，地产投资是李嘉诚，等超级富豪才能做的事。其实不然，只要有[/FONT]20%[FONT=宋体]以上的首付款，有良好的信用和借款能力，地产投资马上就可以开始。[/FONT][FONT=宋体]房地产投资是一项长期投资，不会像买彩票那样，要么杳无音讯，要么一夜暴富；更不像买股票，涨跌都掌握在别人手里，一旦企业破产，投资人全数损失。工薪族投资地产要先戒掉一个“炒”的概念。今天买，明天卖，甚至是打算买下楼花，在没交房之前就转让，这些投机心理都不是我要讨论的话题。另外，常有人误导工薪族将自住房分租，或将投资房做非法分租，自住类房产的分租有很多限制，大家可以在[/FONT]GOOGLE[FONT=宋体]中输入“[/FONT]rooming house[FONT=宋体]”搜素一下，加拿大有多少恶性事件是由于非法分租引起的。因此，工薪族做地产投资还要戒一个“贪”字，同时也要找具备一定职业素养和经验丰富的专业人士合作。鉴于地产投资的长期性，以及工薪族没有太多时间和精力维护房产，以及打理租客的诉求，因此，最适合工薪族投资的物业应该是比较新的[/FONT]CONDO[FONT=宋体]。[/FONT]

[FONT=宋体]万事开头难，一旦掌握了入门的技巧，其他事情就轻松了。工薪族做地产投资，最难过的是心理障碍这一关。有人敢用[/FONT]5[FONT=宋体]万元买共同基金，但不敢用[/FONT]5[FONT=宋体]万元做首付买房子做投资。恐惧感来自于担心借了银行的钱还不上。通常来说，借钱给别人的一方更担心对方不还钱，如果银行批了贷款给你，你就好好找房子就可以了，因为银行已经衡量过信用风险，认为你有能力还款，才会批复贷款。如果你要买[/FONT]10[FONT=宋体]万共同基金，自己出[/FONT]5[FONT=宋体]万，不会有人愿意借钱给你另外的[/FONT]5[FONT=宋体]万元；但你买房产就不同了，你自己出[/FONT]5[FONT=宋体]万，银行愿意借你[/FONT]20[FONT=宋体]万用于购买[/FONT]25[FONT=宋体]万的房产，为什么？因为有房产做抵押。所以，你和银行都没有太多担心，因为用房子做了按揭。[/FONT]

[FONT=宋体]为什么选择地产投资，而不是别的投资？工薪族没时间打理房产，这是众所周知的。怎样能不操心费力，又能安全地得到年投资收益率[/FONT]7%[FONT=宋体]以上的回报呢？从目前加拿大的房地产市场，以及利率水平来看，投资房地产从可以实现这个目标。我们这里所说的年投资收益[/FONT](ROI)7%[FONT=宋体]完全没有考虑房产升值的因素，这样的收益仅仅是利用了投资人[/FONT]20%[FONT=宋体]的首付，良好的信用记录，稳定的收入，以及从银行取得的[/FONT]80%[FONT=宋体]的房屋贷款，用于房地产投资的结果。[/FONT]

[FONT=宋体]炒房与地产投资有本质的区别，地产投资也不是以房养房式的分租。炒房，是指在短期内买卖房产，博取差价，是典型的投机冒险行为，需要较大的风险承受能力。以房养房不仅会影响自己的正常生活，同时也会惹来不必要的法律纠纷。地产投资涉及的法律和会计知识较多，涉足地产投资之前要做好充分的准备工作。[/FONT]

[FONT=宋体]你是否对房地产投资动心了呢？是否希望通过投资会友，结交一些专业人士和志同道合的朋友呢？笔者将在近期举办相关知识的讲座和论坛，订阅相关信息，[/FONT][FONT=宋体]请发邮件至[/FONT]wanghongyu888@gmail.com

[FONT=宋体]以上内容仅为个人观点，不构成任何投资或报税建议。[/FONT]​

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[FONT=宋体]作者：[/FONT][FONT=宋体][/FONT]王红雨[FONT=宋体][/FONT]加拿大房贷[FONT=宋体]专家电话：416-880-5089[/FONT]​

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[linda123456]

回复: 红雨谈地产投资 工薪族该考虑哪些问题

孩子将去多大读书，请问，多伦多市中心的金融区和多大校区附近，是不是一个地方，如何划分，谢谢。

 

[jennychen]

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孩子将去多大读书，请问，多伦多市中心的金融区和多大校区附近，是不是一个地方，如何划分，谢谢。

不在一个地方但不太远.你是在考虑新出的那个楼盘吧?

 

[littlebenben]

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投资房地产，在这里就要考虑税。如果是工薪层，买房投资就是在给银行打工。如果是公寓，升值空间有限。我现在觉得，与其投多个房子，不如考虑投资自住房，可以由小换到大，位置越换越好，房子升值也不用交税。到老了，再换小的。我这只针对工薪阶层说的，因为他们都在交税工作，投资地产也要交税，相当于达打2份工。我家里2人工作，考虑这个问题很久，觉得税务是无法避免的。自住房升值多且自己好掌控，又不用交税。但自住房就要一定位置好，房子新旧都不重要。

 

[God Hand]

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[FONT=宋体]名下有[/FONT]4[FONT=宋体]套投资房，每套房产每月现金流[/FONT]1500[FONT=宋体]元，就相当于两个人还在上班，月收入[/FONT]6000[FONT=宋体]元。该怎样实现这个目标呢？[/FONT]

王专家，我不得不说您是在是太太太太太幽默了，你想整死别人吗。
把钱全部往房子上投的，实质跟砸锅卖铁买黄金买股票意思一样，你是想等到这边收遗产税资本所得税或者加息的时候让这些人去跳楼吗，还是想用你专家的称号把这半死不活的市场给托起来，跟你的JJ太太一起赚个盆满钵满。
写的文章的大前提就是错的，还在这指手画脚指点江山，you, sucks

 

[枫叶红棉]

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不在一个地方但不太远.你是在考虑新出的那个楼盘吧?

新的楼盘要2018年才交收，估计到时你孩子都毕业好几年了。


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作为工薪阶族，除非家庭年收入在12W以上吧，否则就别搞什么房产投资了，一个月，单单供房的费用和日常开支就够你受的，更别说其它什么生活质量了。

如果是选择把自己的房子分租出去的，一来你的总体收入就高了，缴税就高了，如果房客是属于不缴税的那种，那你的租金高极都有限。

每月还既要侍候租客，又要侍候房子，除非你是属于东北大汉，特别能干的那种，否则单单房屋维修就够你受的，更加没有时间去提高自己的职业水平了。



非常不赞同楼主的所谓一般工薪阶层都要懂投资房产的说法，纯粹纸上谈兵，房屋维护，租客侍候等实际问题一点都不敢谈。尤其是新移民，单单应付环境适应和找工作就够自己受的了，那里还来的精力管房子。

一定要投资？！除非这样，在买房前先和楼主签订协议，以后什么房子维修维护啊，租客迟交不交租金啊，通通由楼主来负责，那再考虑工薪族投资房子的事情。

 

[自然自在]

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非常不赞同收入12万以上才能考虑投资地产的说法。

自己出20%，银行出80%，租金用于支付地税、管理费和银行利息，每个人都有这个权利，但不一定有这个能力。如果有一定的储蓄，有良好的信用记录和稳定的收入，没有什么不可能的。

对付租客？难道租客是你的敌人吗？我从来没租过房子，但我出租过房子，我和租客的关系非常良好，他知道爱护我的房子，我没觉得要对付他。我买的是新CONDO出租，至今没有我需要维修的事情发生。LS想怎么伺候你的房客，我不知道，我没伺候过。租客的确有迟付的情况，当时租给他的时候，咨询过他原来的房东，的确有这种情况，但都付了，没有拖过10天的。

怕交税就减少收入的想法是非常消极的。赚了钱，缴税是很正常的，要习惯加拿大的税制才是积极的态度。

 

[自然自在]

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投资房地产，在这里就要考虑税。如果是工薪层，买房投资就是在给银行打工。如果是公寓，升值空间有限。我现在觉得，与其投多个房子，不如考虑投资自住房，可以由小换到大，位置越换越好，房子升值也不用交税。到老了，再换小的。我这只针对工薪阶层说的，因为他们都在交税工作，投资地产也要交税，相当于达打2份工。我家里2人工作，考虑这个问题很久，觉得税务是无法避免的。自住房升值多且自己好掌控，又不用交税。但自住房就要一定位置好，房子新旧都不重要。

银行是把存款人的资金借给需要的人，银行要付利息给存款人。借款人不是给银行打工。准确地讲是银行把别人的钱借给你，这些钱为你打工。

如果有工薪收入，又有租金收入，年底报税的时候边际税率是会提高的。只要你在加拿大生活，就要适应这里的税制。自住房升值部分不用缴税，但自住房只能有一套啊，退休的时候卖掉，升值部分有限，能不能够养老，很难讲。

 

[wgwt]

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在另一个贴子里你说要有６套condo每套１０００现金流。现在又说４套，每套１５００现金流。你有谱没谱？我曾经和你面对面讨论过贷款问题，我只能说你是满嘴跑火车。除了贷款的纯技术问题你还明白，剩下的就一个主题：客人一定要找你才能贷到最合适的款。家园网里新移民比较多，你在这里上窜下跳象个小丑似的。

 

[深圳老虎先生]

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红雨老大，听说现在5年后的老移民，如果在加拿大没有收入，已经不可以贷款了？

 

[自然自在]

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红雨老大，听说现在5年后的老移民，如果在加拿大没有收入，已经不可以贷款了？

如果依然持有枫叶卡，原来的申请贷款时，是按照新移民政策批准的，如果你在我们银行还有贷款余额，或信用额度，换房或买投资房，依然可以享受新移民政策。如果贷款在其他银行就不可以了。

 

[自然自在]

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如果买6套投资房，退休的时候想全部付清是很难的，所以如果有贷款，当然现金流就少了。如果有4套，有可能付清了大部分放贷，现金流自然就好些。很简单的道理。

 

[qlm01]

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LZ这个人人品有问题

 

[Amy-Geng]

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如果大家都听从专家的意见,每个人都投资4-6套房,那谁来租房子呢?有物业的人越来越有钱,买越来越多的物业,租房子的人就要世世代代租房子,永无翻身之日.有点儿像现在的天朝,不过估计也长不了了!

 

[qlm01]

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这个专家以为这里是天朝，他在害人，其实离开大城市，这里的房价是很低的

 

[yoyomm]

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一看有人指导你投资，告诉你怎么发财，就高兴。好人太多啦！

 

[olivierzh]

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一看 红雨，大周6，（地产经纪最忙时间），几小时接连发帖，直觉楼市不咋地。

 

[走马看花]

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一看 红雨，大周6，（地产经纪最忙时间），几小时接连发帖，直觉楼市不咋地。

男夕红雨

 

[xq1998]

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关于加拿大公寓市场的贴子已经写了很多了，也不想再重复累述。作为工薪阶层这样一个群体，家庭收入有限，即使想做房地产投资，也一定要擦亮眼睛，多做做研究工作，量力而为。如果想做房东，就跟现在已经是房东的人多聊聊，如果要投资公寓，就跟现在已经拥有公寓的人聊聊，特别是有一定楼龄的公寓业主，了解一下他们的实际使用情况和感受。这些都是投资专家们无法告诉你的。
房地产之所以会升值，其实就是土地的升值，而房屋本身是不断地贬值折旧的。公寓楼价值中，土地比重不高，随着年限的增加，其总体价值应该是在下跌的。这个特点，公寓投资者一定要明白。所以无论地段多好，在当时多高端的公寓，在30-50年后，其功能设施也会全面退化，原先的设计也会过时老旧。这个时候的公寓，由于使用价值降低，而维护成本极高，价格会持续走低。
对公寓作长期投资，最好不要超过10-15年的黄金年限。
国内的公寓，偷工减料也比较严重，从普遍的工程质量，使用寿命应该也就40-50年，有的更短，到时候不知道会怎么样。

 

[惜惜猫]

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Condo公寓肯定不能持有太久，在现在的市场情况下。管理费年年涨，楼房折旧，最终就公寓房价格都很低，但管理费都很高。