据加国物业信贷局（CMHC）的分析报告指出，多伦多2004年重售房会有近84000个交易，新房也有375000落成入户。楼市多项指标创历史最高，重售房均价升幅7.2%，将达到314000元的新高。
**2004 年地产业是否“理性繁荣”？
记得2003年的岁晚，笔者曾撰文分析2003/2004 的地产市道，曾汇集三大机构，CMHC， REMAX，ROYAL LEPAGE 对2004 年的预测。当时大机构都认为2004年由于利息上调的压力会呈现，房市会趋缓。最为保守的ROYAL LEPAGE 仅预计2004有1%的增幅，一向中肯的CMHC 也只预计4.5%年增幅。但2004年的实际结果让保守者大跌眼镜。
2004年的结果进一步地证明了房贷利率是影响房价走势的主要因素。在年初，大家都认为2004年中利息会上升至6.5%以上的水准，但实际全年都在6%以下。利息没有大幅上升，房市自然升势强劲。不过10-11月前后，美国联邦储蓄局及加国央行已多次上调利息，许多拥有反方观点的人士又开始看淡明年走势。
2004年的房市延续了许多过往的特点。首先，GTA 西部（主要是密市，宾顿）的房产交易量继续占有40%的GTA市场份额，GTA北部由于受环保规划的限制，交易量比例增长放缓。其次，反映市场活跃程度的指标――成交量与新挂盘量之比，在大多数地区仍处于50%或以上的水准，这表明，卖方仍在左右市场。另外，2004年北约克（C13，C14，C15），烈治文山，万锦，甚至密市（W19，W20），大部分时期，成交价与挂盘价之比都超过99%，意味着50%的交易是在多重报价的竞争状态下完成的。在密市，春季时，7-8 个报价争一个物业的情况也时有发生。有鉴于此，审慎的买家应提早规划和行动，尽量避免春季入市的被动。
从物业结构来看，独立屋的比例由1995年的58%下降至2004年的48%，而condo 高层的比例正逐年增加，这反映出土地资源的匮乏及低价位住房需求的增大。高层condo 市道仍十分疲软，但基本持平。随着2005年新一轮单位的落成入户（有分析指出超过25000单位），市道将继续受到打压。
**华人置业的新动向
随着物业价格的连年上涨，许多传统的热选社区正失去往日的风采。北约克HW404/401地带的半独立屋均价已超越30万水准，如单家居住，该家庭收入必须达到7万左右，加上首期逾7.5万的一次性支出，单收入家庭不靠其他弥补，将难以为济。这迫使该区购房者考虑出租部分物业。虽然前有恶性伤害的旧痛，但后来者仍前赴后继。出租物业需求的增多，对社区来讲，并不是什么好的福音。
士嘉堡E5 和E7 区仍是华人主要的聚散地，有过10万人在此居住。有识之士不断地投入心血和捐赠力图改善社区服务和形象。近来，东有中华文化中心的扩建，北有大统华的开张和锦绣中华商城的规划，加上Town Center 的完善，该区独领华人社区建设的风骚。不过，成也萧何，失也萧何，华人聚集带来了人气，却造成了族裔倾斜的弊端。学校的英文环境渐弱，加上局部地区的治安问题，让新移居者可近而不可亲。
烈治文山、万锦、密市是多伦多市外的新兴城市，虽社区规划完善，设施崭新，但近年来，年房价升幅都在10%以上，烈治文山和万锦房价直逼北约克，而密市（W19，W20）更超越士嘉堡（E5，E7）。这些地区的问题是上班的交通， 养多一辆车是治本的方法，但却削弱了新区、新房的优势。郊区另一优势在于教育体系的健全，无论从EQAO的及格率，还是研究机构的排名报告，郊区许多学校的成绩都好过北约克的“名校”。而在特殊教育科程，和学校设施及财力物力方面，新兴城市更是底气十足。也少有罢教、罢教课外活动的怪事。宾顿近来以其低价位，新房和便捷的交通，渐被新移民所接受。由于区域广大，发展迅速，对于首次买房者，又不受交通限制的人士，不妨考虑一下用北约克condo 的价格，做独立屋主人的方案。
展望2005年，华人置业将会更两极化发展。人民币的升值和中国对移民资产外移管制的放松，将使商业广场、高级住宅的交易有所上升。业内人士正在密切关注中国跨国购房团的动向，并正酝酿与国内业界的双向业务合作。而同时，初到加国的新移民们仍需深居俭租，不断创业。
**2005年的展望
如上图可见，专业机构预计2005年房价仍将继续上升，悬念在于上升的百分比，而不是拐点。对这一观点，许多人无法接受，吴女士就是其中的一位。她是本地大金融机构的白领人士，由于职业的关系，2004年初，就认为：地产会走下坡路，而股市的上扬会进一步抽紧地产银根。于是将积蓄放入股市淘金，本想打个滚后，来抄地产底价，年关就到，房市不跌还升，资金还被套牢，下一步，只有等待时来运转。
其时，多伦多的房市上涨并非离行离市。据统计，美国东西岸的房价过去三年内上涨了60%，英国上涨了55%，香港仅过去12个月上涨了50%，中国上海过去三年内房价翻了一翻。这些地区同样是房价上升，租金下降。相比而言，多伦多的地产年度增幅5-7%还算理性。这种全球性的上涨，应归功于作弊的核数师和萎靡不振的股市。老百姓总得找个避风塘，将养老金保本吧。这种投资文化被各国百姓所接受的结果，进一步推高了房市。 当然居安思危是必要的，但且不可因噎废食，连基本的安居需求也节俭了。
影响房市的主要因素仍是利率，就业率，和新需求者。后两者在新的一年里，普遍被看好。而大多数业内人士都认为利率在明年不太有可能有1.5%以上的调整， 甚至有可能重复2004年进三退二的足迹。
**2004 年地产业是否“理性繁荣”？
记得2003年的岁晚，笔者曾撰文分析2003/2004 的地产市道，曾汇集三大机构，CMHC， REMAX，ROYAL LEPAGE 对2004 年的预测。当时大机构都认为2004年由于利息上调的压力会呈现，房市会趋缓。最为保守的ROYAL LEPAGE 仅预计2004有1%的增幅，一向中肯的CMHC 也只预计4.5%年增幅。但2004年的实际结果让保守者大跌眼镜。
2004年的结果进一步地证明了房贷利率是影响房价走势的主要因素。在年初，大家都认为2004年中利息会上升至6.5%以上的水准，但实际全年都在6%以下。利息没有大幅上升，房市自然升势强劲。不过10-11月前后，美国联邦储蓄局及加国央行已多次上调利息，许多拥有反方观点的人士又开始看淡明年走势。
2004年的房市延续了许多过往的特点。首先，GTA 西部（主要是密市，宾顿）的房产交易量继续占有40%的GTA市场份额，GTA北部由于受环保规划的限制，交易量比例增长放缓。其次，反映市场活跃程度的指标――成交量与新挂盘量之比，在大多数地区仍处于50%或以上的水准，这表明，卖方仍在左右市场。另外，2004年北约克（C13，C14，C15），烈治文山，万锦，甚至密市（W19，W20），大部分时期，成交价与挂盘价之比都超过99%，意味着50%的交易是在多重报价的竞争状态下完成的。在密市，春季时，7-8 个报价争一个物业的情况也时有发生。有鉴于此，审慎的买家应提早规划和行动，尽量避免春季入市的被动。
从物业结构来看，独立屋的比例由1995年的58%下降至2004年的48%，而condo 高层的比例正逐年增加，这反映出土地资源的匮乏及低价位住房需求的增大。高层condo 市道仍十分疲软，但基本持平。随着2005年新一轮单位的落成入户（有分析指出超过25000单位），市道将继续受到打压。
**华人置业的新动向
随着物业价格的连年上涨，许多传统的热选社区正失去往日的风采。北约克HW404/401地带的半独立屋均价已超越30万水准，如单家居住，该家庭收入必须达到7万左右，加上首期逾7.5万的一次性支出，单收入家庭不靠其他弥补，将难以为济。这迫使该区购房者考虑出租部分物业。虽然前有恶性伤害的旧痛，但后来者仍前赴后继。出租物业需求的增多，对社区来讲，并不是什么好的福音。
士嘉堡E5 和E7 区仍是华人主要的聚散地，有过10万人在此居住。有识之士不断地投入心血和捐赠力图改善社区服务和形象。近来，东有中华文化中心的扩建，北有大统华的开张和锦绣中华商城的规划，加上Town Center 的完善，该区独领华人社区建设的风骚。不过，成也萧何，失也萧何，华人聚集带来了人气，却造成了族裔倾斜的弊端。学校的英文环境渐弱，加上局部地区的治安问题，让新移居者可近而不可亲。
烈治文山、万锦、密市是多伦多市外的新兴城市，虽社区规划完善，设施崭新，但近年来，年房价升幅都在10%以上，烈治文山和万锦房价直逼北约克，而密市（W19，W20）更超越士嘉堡（E5，E7）。这些地区的问题是上班的交通， 养多一辆车是治本的方法，但却削弱了新区、新房的优势。郊区另一优势在于教育体系的健全，无论从EQAO的及格率，还是研究机构的排名报告，郊区许多学校的成绩都好过北约克的“名校”。而在特殊教育科程，和学校设施及财力物力方面，新兴城市更是底气十足。也少有罢教、罢教课外活动的怪事。宾顿近来以其低价位，新房和便捷的交通，渐被新移民所接受。由于区域广大，发展迅速，对于首次买房者，又不受交通限制的人士，不妨考虑一下用北约克condo 的价格，做独立屋主人的方案。
展望2005年，华人置业将会更两极化发展。人民币的升值和中国对移民资产外移管制的放松，将使商业广场、高级住宅的交易有所上升。业内人士正在密切关注中国跨国购房团的动向，并正酝酿与国内业界的双向业务合作。而同时，初到加国的新移民们仍需深居俭租，不断创业。
**2005年的展望
如上图可见，专业机构预计2005年房价仍将继续上升，悬念在于上升的百分比，而不是拐点。对这一观点，许多人无法接受，吴女士就是其中的一位。她是本地大金融机构的白领人士，由于职业的关系，2004年初，就认为：地产会走下坡路，而股市的上扬会进一步抽紧地产银根。于是将积蓄放入股市淘金，本想打个滚后，来抄地产底价，年关就到，房市不跌还升，资金还被套牢，下一步，只有等待时来运转。
其时，多伦多的房市上涨并非离行离市。据统计，美国东西岸的房价过去三年内上涨了60%，英国上涨了55%，香港仅过去12个月上涨了50%，中国上海过去三年内房价翻了一翻。这些地区同样是房价上升，租金下降。相比而言，多伦多的地产年度增幅5-7%还算理性。这种全球性的上涨，应归功于作弊的核数师和萎靡不振的股市。老百姓总得找个避风塘，将养老金保本吧。这种投资文化被各国百姓所接受的结果，进一步推高了房市。 当然居安思危是必要的，但且不可因噎废食，连基本的安居需求也节俭了。
影响房市的主要因素仍是利率，就业率，和新需求者。后两者在新的一年里，普遍被看好。而大多数业内人士都认为利率在明年不太有可能有1.5%以上的调整， 甚至有可能重复2004年进三退二的足迹。
