发布: 2010-8-11 23:14 | 作者: 王红雨 加拿大房屋贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大
[FONT=宋体][URL="http://javascript<b></b>:;"]加拿大按揭[/URL]贷款与中国大陆最大的不同是，贷款期与还款期是分开的。如果预计[/FONT]25[FONT=宋体]年还款期，而贷款期只有[/FONT]5[FONT=宋体]年，就存在一个贷款合同到期而贷款没有还清的问题。很多消费者发现，贷款期越短，利率越低，但到期后该如何处理又不太清楚，因此不敢选择短期的按揭贷款。例如，申请按揭贷款的时候符合银行的新移民政策，无需验证收入，如果一年后贷款到期了，借款人再不符合新移民政策，该怎么办呢？[/FONT]
[FONT=宋体]因为很少有人在一个贷款期内可以还清全部按揭贷款，所以绝大多数消费者都会面临贷款到期后如何处理的问题。在加拿大，按揭贷款到期了，通常有以下四种处理方法：[/FONT]
1. [FONT=宋体]借款人全部还清按揭贷款（付清）[/FONT]
2. [FONT=宋体]在原贷款银行续借[/FONT]([FONT=宋体]续借[/FONT])
3. [FONT=宋体]转到其他银行或金融机构[/FONT]([FONT=宋体]转贷款[/FONT])
4. [FONT=宋体]在其他银行重新办理按揭贷款，还清原金融机构的贷款余额[/FONT]([FONT=宋体]重贷款[/FONT])[FONT=宋体]。[/FONT]
[FONT=宋体]到期后，借款人不再受贷款合约的约束，借款人可以选择全部还清按揭贷款。有些消费者在银行申请按揭贷款的同时也申请的房屋净值贷款额度。即使还清了按揭贷款，不解除房屋抵押的情况下，这种额度依然有效。如果需要出售房产，则必须解除抵押。例如，原贷款金额[/FONT]35[FONT=宋体]万，随着贷款余额的逐渐降低，房屋净值额度逐渐增加。还清贷款时，贷款余额为[/FONT]0[FONT=宋体]，但房屋净值额度变成了[/FONT]35[FONT=宋体]万，如果不解除抵押，则这个额度可以继续使用，反之则无法再使用。在不解除抵押的情况下，借款人可以反复使用房屋净值额度用于投资或其他开支。因此，还清贷款，并不等于解除抵押，借款人可以选择何时解除抵押，只有主动申请解除抵押时，才会有解除抵押费发生。[/FONT]
[FONT=宋体]如果贷款到期后尚有余额，则必须想办法找到资金来源维持按揭贷款。原贷款银行在到期前会发出到期通知给借款人，告知银行的联络方式以及贷款续期的选项。续借，对于借款人来说是最简单和方便的。如果与贷款银行始终保持良好的客户关系，借款人可以享受比较优惠的利率。收到银行的通知后，借款人也可以联络自己熟悉的客户经理，了解利率的走势和变化，咨询专业意见，选择最适合自己的贷款期和利率。通常情况下，如果借款人以往的还款记录良好，银行在“续借”时就会认为借款人能够如约履行偿债承诺，因此不会再重新评估房价、验证收入，或是核实新移民身份。如果借款人在贷款期间经常出现不还款的情况，银行则有可能通知借款人不再续约，要求借款人寻找其他资金用于偿还贷款，并解除借贷关系，银行和借款人都不希望看到这种情况发生。很多消费者担心，续借贷款时银行不会把自己看成新客户，不给最好的利率。这种担心有一定的道理，但不全对。银行在发出贷款到期通知的时候会主动提供一些利率的选择，借款人可以自己在市场上比较，如果利率没有竞争性，借款人可以选择在贷款到期时转贷款去其他金融机构。因此，原借款银行一定会视不同的客户关系给出相应有竞争力的利率。如果借款人在原贷款银行有[/FONT]RRSP, TSFA[FONT=宋体]，信用卡等业务，银行一定会想办法挽留。续借，是最省时省力的，而且没有任何费用。[/FONT]
[FONT=宋体]“转贷款”在加拿大是很普通和常见的事。借款人在贷款到期后有权选择其他银行的贷款，手续非常简便。借款人由于种种原因决定在贷款到期时转去其他银行，则可以在到期前[/FONT]2-3[FONT=宋体]个月内即向其他银行申请按揭贷款。到期之前，新银行会向原贷款机构发出通知，请求对方告知到期时的贷款余额及相关费用，新银行在到期日将款项汇至原贷款银行从而完成转贷款过程。转贷款的前提是原按揭贷款属于常规按揭贷款，而非组合按揭贷款。对于消费者来说，“转贷款”必然发生的费用是解除抵押费。新银行有可能会帮助承担房产估价费。消费者在决定转贷款的时候需要早做准备，因为对于新银行来说需要全面评估借款人的信用和借款能力，以及房价。另外，原贷款银行会尽力挽留，实在挽留不住，也有故意拖延和刁难的情况发生。笔者曾遇到过一个贷款机构，在收到新银行通知后，迟迟不答复，拒绝告知借款人的贷款余额，理由是没有接到借款人的口头通知。因为借款人英文不好，只好求助新银行的工作人员帮助打电话，才最终解决问题。当然，转贷款并不像买房时那么紧张，必须在到期日完成交易，拖延几天是很正常的事情。[/FONT]
[FONT=宋体]最后我们来看看“重贷款”的情况。如果借款人到期后希望转到其他金融机构，而且贷款金额有所增加，或贷款产品发生变化，都需要“重贷款”。例如，借款人的原贷款是低首付的高比例按揭贷款，即，买了保险的贷款，在转到其他金融机构时希望做成常规按揭贷款，就必须做成“重贷款”；如果转到新的贷款机构时依然是高比例贷款，则只是“转贷款”，因为贷款产品没有变。再比如，原贷款是常规按揭贷款，转到新贷款机构后希望做成组合按揭贷款，也需要做“重贷款”。另外一种较常见的情况就是增加贷款金额。借款人由于不断清偿贷款本金，房价又有所上升的情况下，很多消费者希望从房子中借出更多钱，用于日常支出或投资，可以通过“重贷款”的方式解决。例如，[/FONT]5[FONT=宋体]年前购房价格[/FONT]25[FONT=宋体]万，贷款金额[/FONT]20[FONT=宋体]万，当前本金[/FONT]15[FONT=宋体]万，房价市值[/FONT]30[FONT=宋体]万，借款人可以向新贷款机构申请[/FONT]24[FONT=宋体]万贷款，其中[/FONT]15[FONT=宋体]万用于偿还原贷款银行，[/FONT]9[FONT=宋体]万自用；或申请[/FONT]15[FONT=宋体]万按揭贷款和[/FONT]9[FONT=宋体]万信用额度的组合贷款。中国大陆的贷款政策不允许从房子套现，但香港很普遍。香港同胞称这种方式为“加按”。[/FONT]2007[FONT=宋体]年香港房价飘升的时候很多人“加按”然后去炒股、炒楼。金融风暴过后，一些“加按”的消费者不得不申请个人破产。很多金融工具都是双刃剑，用不好就会伤到自己，“加按”一定要小心。“重贷款”的全部费用包括解除抵押费，律师费，以及房产评估费。很多银行使用[/FONT]First Canadian Title[FONT=宋体]充当律师的作用，从而大大降低了消费者“重贷款”的负担。[/FONT]
[FONT=宋体]贷款到期前，借款人需要有所准备，给大家如下建议供参考：[/FONT]
l [FONT=宋体]与贷款银行维持良好的客户关系。目前，加拿大的[/FONT]RBC[FONT=宋体]皇家银行，[/FONT]CIBC[FONT=宋体]帝国商业银行，[/FONT]BMO[FONT=宋体]满地可银行，[/FONT]HSBC[FONT=宋体]汇丰银行，均不接受贷款经纪人的代理，其主要目的之一就是加强银行与客户的关系，更好地了解自己的客户。如果你喜欢原贷款银行的产品和服务，最好采取“续借”的方式。如果利率不满意，可以去找你熟悉的银行工作人员商议。[/FONT]
l [FONT=宋体]如果决定转去其他金融机构，需要早做准备。每个人的情况在过去几年中都会发生变化。如果由于原来的条件不好而选择了不理想的金融机构，可以利用贷款到期的机会转出来。如果现状比从前差，最好还是留在原贷款机构。如果在初次申请按揭贷款时没有选择好适合自己的贷款产品，可以借贷款到期的时机重新选择贷款产品，也可以利用这个机会增加贷款金额用于其它目的。[/FONT]
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最后编辑: 2010-08-19
