温哥华的房价

[duaneduan]

诸位老大， 温哥华近几年来的房价飙升， 简直就要比得上国内前几年房改后几个大城市房地产市场的涨幅，问题如下
1. 在一个成熟的发达国家，为什么会有如此大的涨幅呢？
2. 据称房地产市场在美国数年来一直上升趋势，那么加拿大这波上升趋势从什么时候开始？预计在什么时候可能减缓？
3. 现在买房子是否有风险？何种风险？
4. 利率是否会再次调高？甚至到历史上的12%？
5. 加拿大移民政策从何时开始？对房价推动作用有多少？
6. 对中国开放以来，中国大陆的移民购房对加拿大房地产市场有多大影响？趋势会怎么样？

请各位老大八仙过海，分析一下。