多伦多好学区购房记

[ppl1992]

登陆不到20天，买到了学区房。为了回报家园，也让即将买房的同学少走弯路，我将自己的实地考察情况、体会、买房、贷款等过程介绍给大家，我就看了以下九个高中及附近的房子，这只是我的个人意见，仅供参考，如果不对之处，敬请指教，另外，York Mills CI确实是个不错的学校，这个学校不参加排名，但附近的房子都是豪宅，2、3百万很正常，远远超出自己的承受范围，没去看过。我列一下我要写的内容：
1、要不要经纪？经纪的作用（2楼）；
2、我的两个经纪的差别（4楼）；
3、价格和下offer前要做的功课（12楼）；
4、抢offer与谈offer（13楼）;
5、要好位置、大lot的旧房子，还是要位置偏、小lot的次新房；（17楼）
6、房子的选择，什么样的房子不要买；（19楼）
7、多伦多好高中学区房之一---Earl Haig Secondary School；（22楼）
8、多伦多好高中学区房之二---Bayview SS；（44楼）
9、多伦多好高中学区房之三---Pierre Elliott Trudeau High School；（51楼）
10、多伦多好高中学区房之四---Unionville High School；（53楼）
11、多伦多好高中学区房之五---A Y Jackson；（54楼）
12、多伦多好高中学区房之六---Don Mills CI；（57楼）
13、多伦多好高中学区房之七---North Toronto CI；（58楼）
14、多伦多好高中学区房之八---Lawrence Park CI；（75楼）
15、多伦多好高中学区房之九---Leaside high School；（76楼）
16、如何看房？（84楼）
17、如何确定自己的价格？（95楼）
18、房屋贷款（mortgage）。（104楼）
19、大多伦多地区好高中学区房之十---Richmond Hill High School

 

[ppl1992]

要不要经纪？经纪的作用

1、国内购房不需要经纪：
在国内买过房子，大家都不喜欢中介，即使那几个大的中介公司的中介人员，因为他们说话没准，而且还要买房人付给他们提成，所以国内购房都希望甩掉中介，举个简单的例子，你找LJ买房，他收你3%的中介费，然后办理过户和贷款还要另外收费，而如果你找卖房人谈好价格，再找这个公司办理所有的手续，一般只要6000元，如果找中介，在北京买一套房子交个3万中介费还是很常见的。所以会出现跳单和被堵锁头眼的事情了，国内完全可以不要中介的。
2、多伦多购房最好找经纪：
1）、多伦多购房最好是要经纪的，除非你是这方面的行家里手，如果是那样，您就跳过我的帖子吧！为什么说要用经纪呢？因为这里经纪的提成不是买家出的，而是由卖家出的，例如卖家按照房款的4.5%出费用给经纪，这个费用由买卖双方的经纪共同分成，每个人各得2.25%，一般的情况下，不会因为买家不需要经纪而降低房价给你的，有人直接找到卖方经纪让卖方经纪担当自己的买房经纪，这样会有风险，为什么呢？如果在抢offer的情况下，卖方经纪能知道各个买方出的价格，他会更希望你成交，因为他可以拿双份的提成，即4.5%，他会告诉你出更高的价格，曾经在家园里面看到一位同学写的帖子，他就被卖方经纪给坑了，所以尽量找自己的经纪。
2）、经纪的作用是不但给你提供房源信息，开车带你看房，最主要的是和对方谈判下offer，而且你的经纪会保障你的利益。同时，大家也要自己做功课，自己盯住要买房子的区域是否有新房子出来，那里最近的成交价格等等。推荐大家用这个网站找房子，那里有实时数据，我只用它的搜索功能，比www.mls.ca便利些哈：
http://www.realmarketwatch.ca/
用这个网站查询这几个学区，编号分别为：
earl haigh主要为C14，如果用这个网站查询，目前选择Willowdale社区
Bayview SS 为N04和N03，如果用这个网站查询，目前选择Rouge Woods社区
Trudeau和Unionville都为N11
A Y Jackson 为 C15
Don Mills CI为 C13
North Toronto CI主要为C10，还有部分C3和C4也属于这个学区的
Lawrence Park CI主要为C4，部分C10也属于这个学区
Leasside为C11

 

[jennifer_0825]

回复: 多伦多好学区购房记

好贴，关注！

 

[ppl1992]

金牌经纪确实与众不同

一、普通经纪：
我到多伦多就休息一天，就开始看房了，这真是个学习的过程，我的第一个经纪也是朋友介绍的，但水平真的一般，看房的时候，基本上，只要确定某天某个时段收集offer的，他就会说：这个要加价多少多少才能买下来，我就很奇怪为什么一定要加价呢？有的定价明显偏高呀！在他带我的十天，下了三个offer，有一个房子为了能得到抢到，我提前花了280刀请了验房师，验了2个小时房子，但最后只差几百元就被别人买到了，郁闷了好久。还有个房子，定价偏高，我说：要下那个房子的offer，他说那就给个asking price，我说不，他说那就降几千，我说要降一万多，他说：那就算了，你没戏！事实证明，我当天如果在我的计划的那个值再低几千也能成交，因为这个房子流拍了，然后降低几万挂价，那个房子后来有6、7个人抢offer才到我原来说的那个价格，所以水平不高的经纪害人呀！哈哈！希望别被人拍砖哈！最让人郁闷的是：在我要下offer的时候，他竟然强迫我签订代理协议，开始是三个月，我坚决不同意，后来是一个月，也被我否定了，最后被迫签订半个月的。否则不让我下单子。其实，他本来能赚到我的钱的哈，但都没成，我也很郁闷，我可是诚心诚意买房子的。
二、第二个经纪：
第一个期满后，不得已，我换了第二经纪。我问他：你会要求你的客户签订代理协议吗？他说：在下offer成功后，我会让我的客户签，这样能保证我拿到提成，之前我不会要求的，我相信我能给对方提供好的服务。他真的很不错，他会了解你的需求、你的偏好、你的价格承受范围。他一直提醒我：看到喜欢的房子可以下单子，如果你觉得不喜欢或者有不如意的地方就别买，防止以后住着的时候总觉得不舒服，而且下单子时，一再问我的LP是否同意买这个房子，呵呵！有的人巴不得你快速成交，人家好拿提成呢。当他看到一个房子以后，他基本能准确评估出这个房子的价值与价格，告诉你：多少钱算便宜，多少钱是正常的市场价，多少钱就有些高了等等。看房子的时候，他会主动提醒你这个房子那里不好，那里有小问题等等，这对我们购房人来说是至关重要的，因为这里卖房子和国内不一样，这里往往很多房子重新粉刷一遍，再挂出来让大家看房，你看房时，经常遇到所有的灯都为你打开着，室内有着香水芳香，还放着轻音乐，有的甚至专门找那种公司，请人家来布置房子，摆放展品，几天show房子之后，人家就把自己的画呀、摆设等展品拿走了，对于我们第一购房的人来说，经纪的提醒是很重要的。我非常感谢他，在我最后出的价格和对方只差2000加元的时候，对方抬腿走人了，而这个价格都已经超出我的预期了，我说那就算了，我的经纪看我真的想买这个房子，就找对方的经纪说：那咱们每个人从提成中拿出1000给卖家吧，对方经纪同意后，对方经纪的助理把卖主叫回来了，就这样成交了。我的房子的卖方经纪是个很有名的大牌经纪，我的经纪和他们都熟悉。这也是找个合适的经纪的好处！特别是在抢offer的情况下，如果你的经纪认识卖方经纪，他肯定多多少少会获得比别的经纪多的信息的，这样你花钱少而且获胜的机会就大了。（备注：为了防止有给经纪做广告的嫌疑，把一些内容删掉，但标题改不了了）

 

[ppl1992]

回复: 多伦多好学区购房记

好贴，关注！

呵呵！谢谢！希望对大家有帮助哈！

 

[jennifer_0825]

回复: 多伦多好学区购房记

加声望了，您继续~

我的想法与您很接近，真的很需要您多写点经验给我们分享下啊！

 

[ppl1992]

回复: 多伦多好学区购房记

加声望了，您继续~

我的想法与您很接近，真的很需要您多写点经验给我们分享下啊！

谢谢！我先带孩子去图书馆还书哈！回来马上写，希望对大家有帮助！

 

[ppl1992]

回复: 多伦多好学区购房记

自己的心得和大家分享真的很不错, 期待你的好文章

谢谢！希望我写到mortgage的时候，你别拍砖哈！

 

[ppl1992]

回复: 多伦多好学区购房记

插个话题哈，关于有的经纪给买方返点的问题，在保障你能花合理的价格买到满意房子的前提下，有返点当然好了。但大家千万别太看重这个返点，大牌经纪很少有返点，如果人家能帮你买到合适而又价格合理的房子，咱们几十万都花了，真不差那几千元哈！如果不合适的经纪帮你买房，你多花个一两万都很正常的，那那个多那个少呢！？最主要的是服务。

 

[顶级？金牌？]

回复: 多伦多好学区购房记

正在看房，有两个问题请教？
1为什么楼主给的链接网站的几个分类菜单无法打开呢？例如：about us，读不到自我介绍？现在骗人的东西太多了，不知道底细，不敢接触。
2楼主说的金牌经纪是那个机构给发的呢？是黄金金牌经纪好呢？还是白金金牌经纪好？或者是那钻石经纪更棒？好像还有翡翠经纪？
继续关注。。。。。顺便加一句：感情那金牌，应该不是我发的吧。。。。？？？

 

[ppl1992]

价格和下offer前要做的功课

先说一下asking price和sold price，这边卖主挂价一般采用的方式是：第一、低价挂牌。别看这个价格低，但不是卖主想要的价格，至少一种策略而已，为了吸引更多人来看房子和下offer，下offer的人一多，自然把价格抢上去了；第二、高价挂牌，让你砍价，如果遇到脑袋大的，直接挂牌价成交，卖主当然高兴；最后、基本就是市场价了，加几千或减几千都差不多成交的。
下offer之前，你该做些什么？那就是功课，第一、了解附近的成交价，这只能做参考，因为不同的房子，装修情况不一样，地下室是否装修、那个房子是否在两个路的交叉点等等，都是影响价格的因素；第二、了解房子附近的情况，最好是亲临那个社区，对自己要买的房子谁最关心，那当然是你自己了。我在下offer之前，会到附近走走，看看邻居都是什么样的人居住，特别是我成功买到的这个房子，我除了在网上了解情况，我在附近转了几个小时，到房子前后听噪音，看看附近出入的都是什么人，找邻居聊聊，我计算了两次从房子都好的高中步行的时间，还特意步行到附近的地铁站，看用多少时间等等。咱们中国人喜欢新房子和次新房哈，但老外喜欢住在绿化好、树木大、lot大的旧房子，我和他们聊，说房子太旧了，他明确说：尽管是旧房子，但质量很好，用的都是好木料，而且外砖都是双层等等优点，还说新房子很多lot小，质量并不太好。
关于condition: 下offer的时候，会有两个条件：一个是验房，如果买家发现有不满意的地方，5天内可以退房；第二个是如果买方没有批下来贷款，也可以无条件退房。在抢offer的前提下，如果加上这两个条件，80%你得不到这个房子，哪怕你出的价格比别人多几千，因为你可以找个理由就不买这个房子了，卖方经纪一般不愿意冒这个风险。那如果你想买这个房子，但又不知道它存在问题与否怎么办呢？那就是下offer前，花钱请验房师验房，如果没有大的问题，就可以去掉验房条件，这样做的风险就是你花了钱，不一定买到这个房子。而贷款，那就要在下offer前问问银行首付多少能否贷款给你，这个一般没有问题的，即使这个银行不贷给你，那别的银行也可能贷给你。这两个条件都不是问题了，就可以去掉它们了，这样成功的几率变大。

 

[ppl1992]

抢offer和谈offer

抢offer: 当卖方经纪设定某个时间前注册，某个时间到某个地点做presentation的时候，你要下offer，有两种方式，一个是让你的经纪写好价格，你签上字，传真给对方经纪；另一个方式是你的经纪带着你去现场做presentation，一般采用后种方式的多，这样你可以知道有几个offer，有几轮出价机会，两人以上就叫抢offer了，下offer的买家越多，竞争越激烈。如果只有你一家有买的意愿，那就转变成谈offer了，这样成交价一般会低于ask price；当两个人下offer，一般是ask price价格或者要价略低一点或者略高一点就能成交的，人多加价就更厉害了。据说中东人加价比较厉害，然后是咱们同胞哈，西人是败给咱们的。抢offer前，你要确定：这个房子是不是势在必得，如果是这样，你要告诉你的经纪，他会确定出价策略；如果无所谓，那就出到市场价为止，高了就没必要跟了，有的房子抢得厉害，加十几万很常见，例如，最近Bayview那边一个房子要价68.8，最后的成交价是81.8，加了13万。
谈offer：当做presentation只有你一家，或者这个房子流拍了，或者人家就没设定presentation，你就可以和你的经纪找对方谈了，这个出价和抢offer一样出价很重要，这就是用经验丰富经纪的好处，他知道该怎么出价，采取什么策略。我的经纪在和对方经纪约定时间的时候，就试探对方，对方明确说低于某个数开头的就别谈了，而且那个价确实是低于市场价，这样我的经纪第一轮给价的时候就是出了那个对方能谈的最低价来试探对方，通过多个来回和双方经纪的让步，我最终买到了房子。

 

[ppl1992]

回复: 多伦多好学区购房记

正在看房，有两个问题请教？
1为什么楼主给的链接网站的几个分类菜单无法打开呢？例如：about us，读不到自我介绍？现在骗人的东西太多了，不知道底细，不敢接触。
我只用这个网站的搜索功能，例如查询Bayview SS的新房情况，我就在左侧新房那里选N04或N03查询，我是没注册！
2楼主说的金牌经纪是那个机构给发的呢？是黄金金牌经纪好呢？还是白金金牌经纪好？或者是那钻石经纪更棒？好像还有翡翠经纪？
呵呵！不知道是什么机构发的呢，据说是根据销售业绩确定的。希望有知道的同学告知一下哈！谢谢！
祝你买到称心的房子！
继续关注。。。。。顺便加一句：感情那金牌，应该不是我发的吧。。。。？？？

 

[hope2010]

回复: 多伦多好学区购房记

感谢分享。

 

[ppl1992]

回复: 多伦多好学区购房记

感谢分享。

谢谢Hope姐光临！

 

[ppl1992]

要好位置、大lot的旧房子，还是要位置偏、小lot的次新房

这个问题是个比较纠结的问题，有一个帖子专门做了这方面的投票，似乎地大的选择领先哈！
在这里，比较老的房子占地都很大，而且树也比较茂盛，是大树，有好多人买那种占地大的很旧的老房子，直接拆掉重新建新房子，好位置的旧房子，房子根本就不值几个钱，70%甚至更多体现在土地价值上，而新房的价值主要体现在房子上。
经过几次下班时间去看Richmond Hill和Trudeau附近的房子后，让我对比较远的位置产生了恐惧，多伦多在下班高峰也照样堵车呀，虽然没有北京那么厉害，但还是怕怕地，如果在downtown上班，很多人把车开到Finch地铁站，据说每个月停车费200多元，开到单位停车不好停，据说费用至少300多，然后就转过来关注市区的学区房了。市区的旧房子有的lot还是很大的，就是房龄比较大，具体每个学校的房子，我在后面分别介绍。

 

[李先生]

回复: 多伦多好学区购房记

支持，明年到多伦多买房再问你经纪的问题。

 

[ppl1992]

房子的选择，什么样的房子不要买

什么样的房子不能买？
一、首选肯定是大麻屋不能买。这一项在下offer的时候都有约定，卖主要保证不是大麻屋，我那次请验房师验房的时候，他就在地下室用手电仔细地看地下室的顶棚是否有霉菌，如果有，可能地下室内种植过大麻。
二、马路边的房子不能买。这个马路是指市政的路，你在地图上或者google map上看到路的中间有黄色分隔线的，就是市政路了。如果一定要买，就选那种双向两车道的，这样噪音会小一些。路边主要是噪音污染，同时也有尾气污染。小区内的小路都没问题的，没有路，大家怎么开车回家呢！？
三、路冲房子不要买。所谓路冲是指这个房子正对着直直的路，华人还是忌讳这个的，呵呵，我觉得也不安全，一旦有个醉鬼开车，直接开进这个房子里也是有可能的哈！所以再便宜的路冲房子和两条小区路拐角的房子，我都是不看的，拐角相对来说要好很多，我看到很多拐角的房子，占地面积大，窗子多，这也是优点哈！
四、变电站、无线发射塔、高压线附近的房子不要买。这个道理，大家都知道的。
五、进门后，楼梯直直地直接对着入户门的，尽量别买，中国人忌讳这个，这样的房子，你以后要卖的话，怕不好卖的。但有的人不忌讳这个。
六、就看个人喜好了，有人忌讳门牌号是14和54的，老外不忌讳这个哈！我原来看中一个西人的房子，各方面都很好，就是门牌号是54，但那个房子照样比要价加价7万被别人买走了。

 

[ppl1992]

回复: 多伦多好学区购房记

支持，明年到多伦多买房再问你经纪的问题。

先声明哈，我可不是给别人做广告的。我只是希望后来的同学们少走弯路的。谢谢支持！

 

[ppl1992]

回复: 多伦多好学区购房记

怎么贴图呢？请知道的同学知道一下。谢谢！