美国投资移民 EB-5资金只占项目36%的布鲁克林海军工业园改造项目II期

[EB5AEB5]

“如果想想布鲁克林海军工业园正在发生的变化，那么你一定会对纽约市的未来充满信心。海军工业园是我们创造就业机会并提高环境质量决心的一个典范…对于纽约市民而言，这是一个能够创造大量就业并刺激经济发展的项目。”
--纽约市市长 Michael R. Bloomberg

纽约市区域中心非常高兴能够提供又一个位于纽约市中心安全并能够创造就业机会的项目 ?耗资1.125亿的布鲁克林海军工业园改造项目II期（“项目”）。项目将对布鲁克林一条主干道进行改造，该大道连接几个重要的住宅和商业区。项目将对布鲁克林海军工业园最大的大厦77号楼进行翻新，这栋工业大楼沿法拉盛大道而建，面积为100万平方英尺（约92， 903平方米）；在77号大楼对面建设一个有450套住宅单元的适合各收入阶层的住宅项目，从而为该社区的工薪阶层提供住宅，以及8，000平方英尺（约743平方米）的新零售空间；并进行一些具有环境可持续性的基础设施建设工作，包括45，000平方英尺（约4，180平方米）的“绿色”屋顶和布鲁克林海军工业园内一个园林式人行道和自行车道。​

 

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和布鲁克林海军工业园内的第一个项目一样，EB-5资金将与大规模的纽约市政府资金共同用于项目建设。EB-5资金的借款方将是布鲁克林海军工业园开发公司。EB-5投资者将获得布鲁克林海军工业园内所有资产的抵押权以及所有租金、设备和运营账户的转让权。项目位于纽约市政府的土地上。​

 

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布鲁克林海军工业园区项目的成本为1.125亿美元。4000万美元的EB-5资金只占项目总成本的36%。 剩余部分资金来自：
 纽约市政府的2250万美元
 布鲁克林海军工业园主要租户的5000万美元
项目结构能够为EB-5投资者提供安全与保障。原因如下：
1. 就业机会的创造：
 项目将产生1，053个就业机会 ?为EB-5 投资者提供31%的就业盈余率
2. 政府的参与：
 项目有大规模的纽约市政府资金投入
 项目位于纽约市政府所拥有的土地上
3. 投资者的保障：
 EB-5 投资者拥有有形资产作为其投资的抵押品，那就是对1） 布鲁克林海军工业园开发公司在布鲁克林海军工业园内的流动及固定资产（设备）， 2）布鲁克林海军工业园开发公司的应收账款及储蓄账户的抵押权益，及 3）布鲁克林海军工业园内44栋大厦的240家租户所有租金的转让权。
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[EB5AEB5]

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 该地被划为工业用地；
 因为该地属于纽约市所有，因此不需交纳纽约市房地产或者销售税；
 被纽约州定义为“帝国区”，纽约市定义其为“工业区”,为创造就业的企业提供特定的税收优惠；以及
 位于通往曼哈顿的高速公路和大桥旁边
纽约市政府已批准为项目投入2，250万美元。
布鲁克林海军工业园和法拉盛大道改造项目的概念、规划和改造的实施得到了纽约市和纽约州各政府机构的参与：
 布鲁克林海军工业园开发公司 （BNYDC）
 纽约市住房保护和开发署 （HPD）
 纽约市住房开发署（HDC）
 纽约市交通署 （DOT）
 纽约市环境保护署（DEP）​

 

[EB5AEB5]

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就业机会的创造
EB-5投资资金4，000万美元，因此项目共需要80名投资者。因为每一笔50万美元的投资需要创造10个就业机会，因此80名投资者共需要800个就业机会。该项目将产生1，053个新就业机会。因此，项目创造的就业盈余达到253个，就业盈余率为31%。

 

[EB5AEB5]

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投资者的保障
项目的结构将EB-5投资者的风险最小化。这意味着每位投资者得到的不只是承诺还款的一纸空文。相反，每位投资者将得到可观的抵押品作为其投资的担保。其中包括对
1） 布鲁克林海军工业园开发公司在布鲁克林海军工业园内的流动及固定资产（设备）， 2）布鲁克林海军工业园开发公司的应收账款及储蓄账户的抵押权益，及
3）布鲁克林海军工业园内44栋大厦的240家租户所有租金的转让权。
该担保和抵押品的估值超过2.5亿美元。

 

[EB5AEB5]

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借款方
海军工业园由布鲁克林海军工业园开发公司（“BNYDC”）管理。BNYDC的董事会成员由纽约市市长亲自任命，其中包括布鲁克林经济发展。社区的领导。BNYDC的主席兼首席执行官由董事会任命，并获得市长批准。纽约市综合年度财政报告中对此有提及。
BNYDC负责对海军工业园的出租，管理和开发。BNYDC的第一要务就是创造工业就业机会。它出租海军工业园内的场地，刺激当地经济发展，开发未被充分利用的空间，并监管海军工业园基础设施的现代化。BNYDC有义务采取战略行动，保持并增加纽约市的就业机会。
BNYDC与纽约市和市长Michael R. Bloomberg 一直致力于海军工业园65年来最大的一次扩建。BNYDC重视工业的发展，因为他们认为工业将保持纽约市的长期繁荣，创造最多的就业机会，包括娱乐和媒体、商业艺术和手工艺、支持现场制造业的高端设计、再循环商品和可再生能源产品、电子商务技术、食品加工和仓储配送。

 

[visatousa]

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1） 布鲁克林海军工业园开发公司在布鲁克林海军工业园内的流动及固定资产（设备）， 2）布鲁克林海军工业园开发公司的应收账款及储蓄账户的抵押权益，及 3）布鲁克林海军工业园内44栋大厦的240家租户所有租金的转让权。

除了固定资产，其他的都不是有形资产。

连应收账款和储蓄账户都拿出来“抵押”，实属少见，空对空。

 

[visatousa]

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该项目本质是属于风险投资，是没有抵押的投资。却没有风投的收益。

 

[EB5AEB5]

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该项目本质是属于风险投资，是没有抵押的投资。却没有风投的收益。

 

[beyond_9]

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看过备忘录 完全是丧权辱国的南京条约...投资人只有责任义务没有哪怕一丁点权利....你说他不是TEA吧 之前1期的I-526还都过了...还有BNYDC是非营利性组织.把钱借给他们符合EB-5法律么.如果不符合..但为什么1期的526都过了？？看不懂啊

 

[村长]

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看过备忘录 完全是丧权辱国的南京条约...投资人只有责任义务没有哪怕一丁点权利....你说他不是TEA吧 之前1期的I-526还都过了...还有BNYDC是非营利性组织.把钱借给他们符合EB-5法律么.如果不符合..但为什么1期的526都过了？？看不懂啊

偶本人公开反对的区域中心不多。但是“纽约市区域中心”绝对是一个。记住这个“纽约市区域中心”这个名字，记住Paul和George这两个烂律师，他们同时也是这个区域中心的两个拥有人。

不是个人恩怨，实际上与他们没有过往来，但是，有心的投资者仔细把“纽约市区域中心”作过的项目都研究一遍，就不难看出他们包装项目的做法有多恶劣了。

我的这个说法不针对中国的中介公司。中介公司只是帮助他们推广而已。

我的个人看法完全针对Paul和George及这两个家伙成立的区域中心。他们是我见过的区域中心里面最懂得如何欺诈的，这种一贯风格和作法是不会改变的！

项目风险是一回事，但是连真实都作不到，你还能指望他们能替投资人的利益着想吗！

中国的中介公司应该联合抵制他们的非常不诚实的项目。纽约另外韩国人的所谓时代广场酒店项目也是如此。有心人要查查他们是否assign lease 99年给他们的母公司。这群恶劣的高丽棒子跟Paul和George学坏学得到TMD很快。

另外，I-526是否通过与项目好坏无关。一个项目蓝图就能让每个投资者拿到I-526批准。但是，真正的是2年的时候，是5年内项目的运营，这个区域中心，你们走着瞧会怎么样。

 

[naxintugu]

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Good job.

 

[USCIS]

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nba项目526过的真的很快 有4个月批的。

偶本人公开反对的区域中心不多。但是“纽约市区域中心”绝对是一个。记住这个“纽约市区域中心”这个名字，记住Paul和George这两个烂律师，他们同时也是这个区域中心的两个拥有人。

不是个人恩怨，实际上与他们没有过往来，但是，有心的投资者仔细把“纽约市区域中心”作过的项目都研究一遍，就不难看出他们包装项目的做法有多恶劣了。

我的这个说法不针对中国的中介公司。中介公司只是帮助他们推广而已。

我的个人看法完全针对Paul和George及这两个家伙成立的区域中心。他们是我见过的区域中心里面最懂得如何欺诈的，这种一贯风格和作法是不会改变的！

项目风险是一回事，但是连真实都作不到，你还能指望他们能替投资人的利益着想吗！

中国的中介公司应该联合抵制他们的非常不诚实的项目。纽约另外韩国人的所谓时代广场酒店项目也是如此。有心人要查查他们是否assign lease 99年给他们的母公司。这群恶劣的高丽棒子跟Paul和George学坏学得到TMD很快。

另外，I-526是否通过与项目好坏无关。一个项目蓝图就能让每个投资者拿到I-526批准。但是，真正的是2年的时候，是5年内项目的运营，这个区域中心，你们走着瞧会怎么样。

 

[村长]

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nba项目526过的真的很快 有4个月批的。

有个简单的纸面上的商业计划就能把I-526批下来。真正看项目，I-526完全不是重点。我可以做一个什么都没有的区域中心，就计划等投资者的钱进来才去买一块地盖写字楼，你把钱存监管帐户里，偶就可以把各位的I-526办下来。这步太简单了。

号称NBA的这个项目，你们当中如果有人去施工现场亲自去看还会了解另外的一些与移民不相干事情，与那块小三角场地一桥之隔的铁道线（要增扩的部分）紧邻纽约最大的口口口，很晦气。在纽约作旅游的人都知道。

真正懂得纽约市房地产经纪的人才会了解，虽然与曼哈顿如一河之隔，但是布鲁克林根本就不是该进的地方。原来纽约政府为了把废弃厂房林立的布鲁克林区没有生气的经济重新提振起来，鼓励公司进驻给了很多优惠条件，UBS搬了过去，不到两年不得不搬回来，什么优惠条件都不要了。为什么呢？布鲁克林那片地区的楼你要去看看是什么样就知道，没有中国政府发誓让天津滨海建起来，投入5000亿的做法，靠其自我发展，这块地区没戏唱。

这也是偶坚持地产开发，除非你了不起的大，都该顺势而为。向帝国中心那样去建新城的造镇计划，那绝对是把握不大的冒险。（抱歉，这是呕一直不看好帝国中心项目的原因。再加上其最佳大环境时期已过。）

纽约有开发商在那片地区折腾吗？市里面懂得地产的人是不去的。与纽约地产界交流一下就知道了。NBA的投资者完全没有捡任何便宜。有能力的话，你们把钱聚一起找个代表跟纽约市政府谈条件，说你们将在布鲁克林作开发，看看政府会给你什么样的好条件，估计政府会免费给你很多地或旧厂房。为什么呢？原因只有一个，没人敢往里进，往里白扔钱。几千万美元，甚至几个亿美元想改变晚上都没有人敢去的现状，九牛一毛。上Google地图上，沿着街走走，看看两边都是什么样的情况就知道这是不是一个好项目了。就连他们的一期都一样，看他们建成后是否会有好公司，有品牌的公司进驻就马上知道了。那就不是有点名气的公司会进驻的地方。

建议今后这类项目，“风行投资”或者“移民超市”这种第三方EB-5媒体公司去走走，采访一下周围的行人和住户，看看周边现在是什么样的店铺，录录像，然后放网上来，看看大家会怎么看。估计那块小三角裤衩儿一样的地还不如洛杉矶美国生活要建万豪酒店的地儿大。多数投资者没有去过纽约，那种烂地方连北京6环内都找不到。小不说，就周边的环境而言，快跟中国大城市周边地区一样了。也是纽约，但是你亲眼看过就知道你敢不敢试试晚上在那里随便走走。靠近高速也就是靠近三角裤衩顶点这边因为商店比较多，人比较多还凑合。

 

[beyond_9]

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有个简单的纸面上的商业计划就能把I-526批下来。真正看项目，I-526完全不是重点。我可以做一个什么都没有的区域中心，就计划等投资者的钱进来才去买一块地盖写字楼，你把钱存监管帐户里，偶就可以把各位的I-526办下来。这步太简单了。

号称NBA的这个项目，你们当中如果有人去施工现场亲自去看还会了解另外的一些与移民不相干事情，与那块小三角场地一桥之隔的铁道线（要增扩的部分）紧邻纽约最大的口口口，很晦气。在纽约作旅游的人都知道。

真正懂得纽约市房地产经纪的人才会了解，虽然与曼哈顿如一河之隔，但是布鲁克林根本就不是该进的地方。原来纽约政府为了把废弃厂房林立的布鲁克林区没有生气的经济重新提振起来，鼓励公司进驻给了很多优惠条件，UBS搬了过去，不到两年不得不搬回来，什么优惠条件都不要了。为什么呢？布鲁克林那片地区的楼你要去看看是什么样就知道，没有中国政府发誓让天津滨海建起来，投入5000亿的做法，靠其自我发展，这块地区没戏唱。

纽约有开发商在那片地区折腾吗？市里面懂得地产的人是不去的。与纽约地产界交流一下就知道了。NBA的投资者完全没有捡任何便宜。有能力的话，你们把钱聚一起找个代表跟纽约市政府谈条件，说你们将在布鲁克林作开发，看看政府会给你什么样的好条件，估计政府会免费给你很多地或旧厂房。为什么呢？原因只有一个，没人敢往里进，往里白扔钱。几千万美元，甚至几个亿美元想改变晚上都没有人敢去的现状，九牛一毛。上Google地图上，沿着街走走，看看两边都是什么样的情况就知道这是不是一个好项目了。就连他们的一期都一样，看他们建成后是否会有好公司，有品牌的公司进驻就马上知道了。那就不是有点名气的公司会进驻的地方。

建议今后这类项目，“风行投资”或者“移民超市”这种第三方EB-5媒体公司去走走，采访一下周围的行人和住户，看看周边现在是什么样的店铺，录录像，然后放网上来，看看大家会怎么看。估计那块小三角裤衩儿一样的地还不如洛杉矶美国生活要建万豪酒店的地儿大。多数投资者没有去过纽约，那种烂地方连北京6环内都找不到。小不说，就周边的环境而言，快跟中国大城市周边地区一样了。也是纽约，但是你亲眼看过就知道你敢不敢试试晚上在那里随便走走。靠近高速也就是靠近三角裤衩顶点这边因为商店比较多，人比较多还凑合。

我从JFK机场往曼哈顿的路上横穿整个布鲁克林....那个叫破啊..好多老黑不说..旁边的楼都是破破烂烂的...跟曼哈顿简直是两个世界..但也因为这样才符合EB-5的条件吧...曼哈顿上能符合TEA么？
有报道说布鲁克林海军1期开发商行贿被调查被换掉了...那到829阶段移民局估计会搞怪说你MATERIAL CHANGE了 唉..本来还考虑做2期的..

 

[村长]

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我从JFK机场往曼哈顿的路上横穿整个布鲁克林....那个叫破啊..好多老黑不说..旁边的楼都是破破烂烂的...跟曼哈顿简直是两个世界..但也因为这样才符合EB-5的条件吧...曼哈顿上能符合TEA么？
有报道说布鲁克林海军1期开发商行贿被调查被换掉了...那到829阶段移民局估计会搞怪说你MATERIAL CHANGE了 唉..本来还考虑做2期的..

你照个录像放上来给大伙瞧瞧，那两个区域中心的大忽悠律师牛逼烘烘地说他们的项目都是世界级（world class）的。投资者应该问候一下他妈，以为中国人没有见过世面。丫挺的一个SB纽约名不见经传的房地产律师你丫见过我们中国的大裤衩吗！你们丫见过天安门旁边的茶叶蛋吗，就世界级的，知道什么叫世界级的吗。这两个人日后会被投资者告上法庭的。

要是将“实在”程度，你看的LA万豪虽然有点贪婪，但至少比纽约市区域中心的欺诈作风要实在。美国生活呕不喜欢，但不像纽约市区域中心令人厌恶。

 

[美新]

回复: EB-5资金只占项目36%的布鲁克林海军工业园改造项目II期

NBA项目的I-526批的是相当顺利, 让人羡慕. 要知道现在好多526都在PENDING, 有的近一年了也没有消息, 折磨人啊.

 

[youyiqian]

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你照个录像放上来给大伙瞧瞧，那两个区域中心的大忽悠律师牛逼烘烘地说他们的项目都是世界级（world class）的。投资者应该问候一下他妈，以为中国人没有见过世面。丫挺的一个SB纽约名不见经传的房地产律师你丫见过我们中国的大裤衩吗！你们丫见过天安门旁边的茶叶蛋吗，就世界级的，知道什么叫世界级的吗。这两个人日后会被投资者告上法庭的。

要是将“实在”程度，你看的LA万豪虽然有点贪婪，但至少比纽约市区域中心的欺诈作风要实在。美国生活呕不喜欢，但不像纽约市区域中心令人厌恶。

我是2个月前去的纽约..布鲁克林除了DOWNTOWN那一片还成..其他很大一片都是破破烂烂的。我也有朋友做了NBA场馆那个项目，虽然526过了，只能是自求多福了。EB-5选项目确实很不容易，基本没有好项目，有好项目也就不会来筹EB-5的钱了.这些个律师区域中心他妈的就是欠缺监管，投资人成立的新商业公司也不用在SEC注册.就是专门来坑外国人的..这里面移民局起了很大重要。在美国这个傻逼EB-5法案之下，就是本来再好的项目或者负责任的区域中心也没有incentive和motivation去保障你投资人的利益

 

[beyond_9]

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NBA项目的I-526批的是相当顺利, 让人羡慕. 要知道现在好多526都在PENDING, 有的近一年了也没有消息, 折磨人啊.

偶是索尼的,WAC1年了.....
你是哪个项目的...