美国投资移民 合伙直投和个人自投EB-5项目

[EB-5黑马]

市面上扑天盖地的都是区域中心的项目。另外EB-5项目还有合伙直投和个人自投项目，特别是个人自投项目，可以给一些投资人一些启示。

合伙直投项目

纽莱芙养老特护中心一（售罄）
纽莱芙养老特护中心二 （售罄）
纽莱芙养老特护中心三
save a lot 超市项目
麦当劳后勤供应商项目

个人自投

加州贸易公司
纽约奶茶店

欢迎自投的投资人跟贴补充，交流分享成功经验。

 

[Tony-EB5]

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一直很关注马大姐的文章，应该是从ZOEMA开始的，只不过一直在潜水。最近市场风雨飘摇，不过探索还要继续。不知道马姐是否方便把联系方式发我悄悄话，以便请教，想给几个客户朋友多个选择。

 

[穿着马甲说实话]

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马姐，加州贸易公司是怎么个情况？能具体说说吗？也可以悄悄话给我，谢谢！！！

 

[aruibeckham]

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不出意外的话
加州贸易公司---蔷薇的公司
纽约奶茶店---Wesley做的项目

 

[wxww]

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不出意外的话
加州贸易公司---蔷薇的公司
纽约奶茶店---Wesley做的项目

应该是的，支持原创！！！

 

[穿着马甲说实话]

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不会吧? 马姐应该有更多的节目吧？

没下文了？！！

 

[EB-5黑马]

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不会吧? 马姐应该有更多的节目吧？

没下文了？！！

自投项目自从1990年eb-5立法以来就存在，国会给了10000个绿卡签证，但因推广不利，使用率不高。这样国会推出了区域中心试点模式，来推广eb-5移民。

截至2010年，就近9000个投资人通过了526申请，其中10％为自投，就是有900个投资人做了不同的自投项目，项目的总数应该比区域中心的所推出的项目多。只是区域中心的项目规模大，一个项目招收的投资人可达300－500人之众，所有通过区域中心移民的人数就多。但还是自投的eb-5项目的数量多的。

自投项目要求投资人是真正的企业家，对美国的商业环境和法规熟悉，这种限制下，中国人做自投的比较少。自投要求投资人亲自操作，经营，但项目没有限制，任何可雇用10个员工的生意都满足要求。区域中心的项目有诸多限制，只能是移民局批准的特定区域，特定行业才可以做eb-5。

合伙直投项目是新兴的eb-5投资模式。除了资深的eb-5律师懂得这类模式外，普通的律师都是闻所未闻。

合伙直投项目就是投资人参加合资公司，在美国做实业。合资公司可以是合伙公司，也可以是股份公司，目的是投资人集资做需要大投入的实业，如建造经营养老院，呼叫中心等项目。这种项目和自投一样，是做劳动密集型的实业。这种项目可以是2个人合资，也可以是4－5个人合资。不管怎样包装，只要一个项目有超过一个投资人，项目就是合资投资项目。

直投项目和自投项目都是做实业的，而不是借贷公司。自投和直投项目所选择的领域非常广泛，比如50万save a lot 超市项目（2个店，2个投资人）, 麦当劳的后勤供应项目（建全美后勤店，5－20个投资人）。

 

[visatousa]

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一般来讲，股权型的项目没有退出机制。

投资者必须心里明白，股权型容易进，很难出。投资人拿到绿卡之后不能在股票市场上卖他的股份，只能自己找下家，现实中，找到下家很难，即便能找到，压得价钱也会很低。

比如说50万的股份，你要卖50万，没人买。你卖40万，别人要看你这个项目是不是确实赚钱，如果不赚很多钱的话也不会买，因为40万买回来以后想卖又难了。卖30万？每年分红有4万？那下家可能会考虑，但是这时候，投资人还肯卖么？卖只能卖30万，每年分红倒有4万，还不如一直持有下去吃红利呢。

目前，贷款型项目越来越红火，原因就是退出机制比较好。比如说这个项目从投资者那边募集资金，然后把钱借给一个A公司，然后公司用资产做抵押，5年还贷。那5年后，A公司把钱还给项目，项目解散，把钱还给投资人，此时投资人也已经拿到永久绿卡了。钱回来了，绿卡也拿到了。

 

[EB-5黑马]

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所谓借贷型项目有退出机制，实际也就是区域中心和中介给投资人的一个糖球吃。5年后项目方退还给区域中心的贷款，究竟有多少成功的案例呢？区域中心20年了，除了canam外，怎么没听说哪个区域中心真正100％退款了。历史久的区域中心也不少啊，南达州区域中心退了多少钱了。中介心里很明白，区域中心退款给投资人又是中介制造的假说！

借贷给另外一个公司做实业，条件就是这个公司能够5年后还款。那么这个公司是怎样做到5年后还款的呢？现在市场的eb-5项目，不是酒店就是商店，这些项目怎样能5年后还款呢，就是到银行借贷，替换eb-5的资金。一个实体企业寻求银行贷款，就要有好的现金流，没有好的现金流，有多少抵押的固定资产，也不能从银行贷款，也就没有办法替换eb-5的资金。现在酒店，商业地产都是很难从银行贷款的项目，这些借贷方的promisory note 也就是一句空话。

eb-5投资能否收回投资和股权型／借贷型项目没有任何关系，只和项目企业是否有健康的经济效益，现金流有至关重要的关系。

 

[go2northamerica]

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所谓借贷型项目有退出机制，实际也就是区域中心和中介给投资人的一个糖球吃。5年后项目方退还给区域中心的贷款，究竟有多少成功的案例呢？区域中心20年了，除了canam外，怎么没听说哪个区域中心真正100％退款了。历史久的区域中心也不少啊，南达州区域中心退了多少钱了。中介心里很明白，区域中心退款给投资人又是中介制造的假说！

借贷给另外一个公司做实业，条件就是这个公司能够5年后还款。那么这个公司是怎样做到5年后还款的呢？现在市场的eb-5项目，不是酒店就是商店，这些项目怎样能5年后还款呢，就是到银行借贷，替换eb-5的资金。一个实体企业寻求银行贷款，就要有好的现金流，没有好的现金流，有多少抵押的固定资产，也不能从银行贷款，也就没有办法替换eb-5的资金。现在酒店，商业地产都是很难从银行贷款的项目，这些借贷方的promisory note 也就是一句空话。

eb-5投资能否收回投资和股权型／借贷型项目没有任何关系，只和项目企业是否有健康的经济效益，现金流有至关重要的关系。

股权项目退出机制这个缺点是显而易见的，怎么能叫没有任何关系？无力而苍白的狡辩可以省省了！

黑马！你不黑区域中心你会死啊？不黑区域中心就不会说话是不是？

你怎么不说现在绝大部分的区域中心项目不到约定还款时间？再说区域中心项目也不全是借贷型！什么逻辑！

真正的借贷型项目都有抵押品，这个你又选择性地忘了提了。

EB-5项目运作的规律：短期内还钱不可能是靠项目的本身利润，都是靠再融资。

 

[写在墙上的脸]

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马大姐又一次运用拉低智商再反扑的战术成功的拖住了两个初哥。

 

[写在墙上的脸]

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直投项目和自投项目都是做实业的，而不是借贷公司。自投和直投项目所选择的领域非常广泛，比如50万save a lot 超市项目（2个店，2个投资人）, 麦当劳的后勤供应项目（建全美后勤店，5－20个投资人）。

save a lot，我们曾经与他们的片区经理直接面谈过，也考察了他们在加州的两家店。他们提供的资料显示正常情况下，一个店只需要3个全职。那么，剩下7个又得像你的养老院一样靠砸钱了吧？

在一个成熟的竞争激烈的市场中经商不像你想的那么简单容易。老是想一出是一出的信口开河怎么行。

 

[EB-5黑马]

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EB-5项目运作的规律：短期内还钱不可能是靠项目的本身利润，都是靠再融资。

你这话算是说到点子上了。请问，这些酒店项目，商场项目，靠什么再融资还钱给eb-5？ 光靠抵押品（如果还没被抵押出去给别的银行的话），没有良好的现金流，在美国是不能再融资的。项目再融资不是靠耍嘴皮子，打白条的。

你说养老院不能再融资，只是你不知道，除了普通银行的商业贷款外，政府有专门的贷款条例给养老院项目。养老院项目贷款有双重渠道。请问，那些酒店项目，商场项目，除了商业银行不愿贷款外，有政府的专门贷款政策给他们吗？

给你个链接，看看威州各种资助建造养老院项目的贷款政策。

http://www.wiaffordableassistedliving.org/development/financing_tools.html

 

[EB-5黑马]

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开超市，3个全职工作以外还有part-time的吧，不要告诉我一个100万投资（美方50万投资，eb-5投资50万）的save a lot店只需要3个人卖7天货吧。移民局允许job sharing，这样足可以够10个人的雇工要求了。这个店不是我开的，我也不用费力解释。

有些人对养老院雇人的标准感到好奇。实际上，重症养老院雇工分配，政府是有明确规定的。重症护理情况下，一个护工只可以照顾4个老人。我想少雇人是会被吊销执照的。移民局没有你说的那么白痴，他们若看到临时多雇人，他们不会批准的。我们直投合伙公司项目投资人28天就拿526批准，说明移民局知道我们不在开玩笑。

 

[写在墙上的脸]

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亲，这边正说50万一个店，那边您老嗖的一声又蹦出100万。。。鬼能说过你啊。做生意不是看看资料动动笔就能做的，你有实地考察过没有？纸上谈兵。

 

[EB-5黑马]

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市面上扑天盖地的都是区域中心的项目。另外EB-5项目还有合伙直投和个人自投项目，特别是个人自投项目，可以给一些投资人一些启示。

合伙直投项目

纽莱芙养老特护中心一（售罄）
纽莱芙养老特护中心二 （售罄）
纽莱芙养老特护中心三
save a lot 超市项目
麦当劳后勤供应商项目

个人自投

加州贸易公司
纽约奶茶店

欢迎自投的投资人跟贴补充，交流分享成功经验。

上边列出的save a lot超市项目是一个美国店主要开2个save a lot特许超市，每个超市他们出现金50万，另招eb-5投资50万。地点是芝加哥的南区。 定明年夏天开业。哪个人认为50万可以开个save a lot，可能是白日做梦呢。

有兴趣的投资人，我可以帮助联系。我是他们的eb-5策划顾问，没有别的经济关系。

麦当劳后勤供应商的项目，我也是eb-5策划顾问。

 

[写在墙上的脸]

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上边列出的save a lot超市项目是一个美国店主要开2个save a lot特许超市，每个超市他们出现金50万，另招eb-5投资50万。地点是芝加哥的南区。 定明年夏天开业。哪个人认为50万可以开个save a lot，可能是白日做梦呢。

大姐，这个坛子里最早放风50万可以开save a lot的就是你啊。。。看来经过调查了解，你现在终于知道是白日做梦了。所以说， 没有调查就没有发言权，你进步啦！

 

[EB-5黑马]

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请看清楚，我没有说只有50万现金就可以开个save a lot. 50万是eb-5投资，但需要save a lot的25万的incentive。有个中国人去save a lot 申请，但不够资格。我一直说的是和美国店主合作开save a lot.

你也进步不少啊，准备eb-5养牛了。

 

[写在墙上的脸]

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大姐啊，不用我翻旧贴证明了吧。我说的是你是最早放风说50万的，现在知道不行了。怎么说你进步了还不乐意了。

我要养牛，养山羊，还要按照中国民航局的规范培训飞行员，还收了个高尔夫度假村玩。还有很多呢。

 

[EB-5黑马]

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你这话算是说到点子上了。请问，这些酒店项目，商场项目，靠什么再融资还钱给eb-5？ 光靠抵押品（如果还没被抵押出去给别的银行的话），没有良好的现金流，在美国是不能再融资的。项目再融资不是靠耍嘴皮子，打白条的。

养老院项目享有政府的双重优惠政策，同样享有这种政策是经济型公寓项目。政府的双重优惠政策体现在，1）政府担保的项目工程贷款和再融资贷款 2）入住养老院和经济型公寓的租客的补贴 （低收入的租客可以享有免费的租金和服务的福利待遇），租金和养老费用由政府来承担，这些优惠政策就大大降低了项目的商业风险。

这是一般商业地产开发项目没有的优势。如果商业银行不给这些酒店，商铺再融资贷款，他们的开发商也就没有可能得到政府担保的贷款。


http://www.wiaffordableassistedliving.org/development/financing_tools.html