求解：房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

[自然自在]

请有经验的地产投资朋友或地产经纪发表意见，如题，房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

1。房贷金额是房价的80%，结果现金流为负数，每月负现金流100元。
2。房贷金额是房价的70%，正现金流100元。

上述两种情况，如果你是投资人，而且有能力借款至投资房房价的80%，请问你会选择哪一种？

 

[czsurgeon]

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1 是负债
2 是投资

当然是总的投资回报和资金风险要考虑的。

 

[多伦多过期]

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兄弟，正负才100元，好象没多大区别吧，现金流能再大点吗？
老卜比较保守，喜欢现金流，但是如果只有100元的正现金流，那还是选择借80%好了。

 

[自然自在]

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35.7万的CONDO, 2.49%的利率，30年还款期，LTV80%，即，贷款金额$285600，每月还款$1125, 管理费和地税$600，租金收入$1650，现金流是负的每月75元。这是第一种情况。

第二种情况，借款$267000，LTV 只有75.6%，同样的利率，租金，还款期，每月还款$1050,现金流正好打平。

你选哪种投资？

 

[自然自在]

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这个问题很有意思，是我在实际工作中遇到的，一位投资者让我建议如何选。TA有能力借到80%，也有能力付25%的首付。作为一个投资者，或者你就是我，会如何建议客户呢？

 

[czsurgeon]

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如果是condo，那就不是好的投资，风险远大于回报，不值得投。

 

[努力学习者]

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尽可能的向银行多借钱,如有其他投置,反之,少借.

 

[多伦多过期]

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我选第二种，每月不往里贴钱，就很开心啦。

 

[自然自在]

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还有其他答案吗？

 

[Kentucky Grass]

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35.7万的CONDO, 2.49%的利率，30年还款期，LTV80%，即，贷款金额$285600，每月还款$1125, 管理费和地税$600，租金收入$1650，现金流是负的每月75元。这是第一种情况。

第二种情况，借款$267000，LTV 只有75.6%，同样的利率，租金，还款期，每月还款$1050,现金流正好打平。

你选哪种投资？

其中缺少一项指标，即客户的Capital Cost，其中涉及risk & return的问题，就不展开了。
换另一种不专业的回答，如果客户不发生资金断裂的情况，建议如下：

对贷款差额部分（35.7万的5%），客户的其他投资回报大于利息2.49%，借款80%，否则75%。

 

[就爱红木]

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你确认问你问题的人是个投资者吗？

 

[自然自在]

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我帮客人算了一下，大家看看，我的答案是不是合理。

大家也可以验算：计算器http://www.lendingmax.ca/calculator.php

第二种情况，第一年，租客帮投资人偿付本金$6067，投资人自己投入$90000。第一年资本利得比例为：$6067/90000=6.74%


第一种情况：第一年，租客帮投资人偿付本金$6499元，投资人每月亏损75元，全年亏损总计900元，投资人自己投入71400元（20%房价），第一年资本利得比例为 ($6499-900)/71400=7.84%

 

[自然自在]

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我建议客人选第一种——多借。
第一年，本金最大，利息支出最多，收益能达到7.84%，是非常可观的。第二年，收益会更高，因为本金已经降低了，所以，租客帮投资人在第二年偿付的本金金额更大，而原投资金额不变。

地产以外的投资，如果收益高于7%，则风险太大了。所以，收入好，能从银行多借出来钱做地产投资，是没错的。

 

[jennychen]

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不能只看现金流,本金越少,越大限度使用杠杆必然本金的回报就越高,但风险也就变大.这个投资的租售比不理想,不是个好的选择.

35.7万的CONDO, 2.49%的利率，30年还款期，LTV80%，即，贷款金额$285600，每月还款$1125, 管理费和地税$600，租金收入$1650，现金流是负的每月75元。这是第一种情况。

第二种情况，借款$267000，LTV 只有75.6%，同样的利率，租金，还款期，每月还款$1050,现金流正好打平。

你选哪种投资？

 

[自然自在]

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不能只看现金流,这个投资的租售比不理想,不是个好的选择.

我自己感觉：很多认为租售比好的房子，管理起来不容易。甚至有人非法分租。我曾听过一个所谓xxx俱乐部的投资经验分享，竟然是分享非法出租地下室等经验，后来我就再也不去听这样的讲座了。上面这个例子，是很典型的普通投资产品的例子，如果有人认为每年7%的资本回报率还低，我是不知道有什么样的，合法的，稳健的投资比地产投资还好。

现金流重要，但资本收益率更重要。如果投资人其他现金收入非常少，我会建议投资人选择后者。

 

[桃李]

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其实这是个简单的杠杆问题。如果房价上涨，当然从银行贷得越多回报率越高。如果赶上一波上升波段，那回报率是惊人的。反之，碰上下跌，也是很惨的，不知道美国这几年的法拍房有没有处理干净，但这些投资者是血本无归还信用破产。

我很保守，看重现金流，而且考虑worst scenario，留safety margin，这是我们做工程师的职业习惯。

在中国，有几个朋友投资风格非常aggressive，最大化利用投资杠杆，确实赚得很多，但07年调控时候差点破产（多亏四万亿投资），而我在形势最糟糕的时候也没有害怕过，就是因为有现金流。

我等工薪阶层，小本经营，还是稳健点好。

 

[自然自在]

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我说的例子，完全没有考虑资本利得。即，卖的时候，房价一分钱都没涨，只是每年的资本收益，已经非常可观了。

 

[自然自在]

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我要说的是一个更简单的问题：如果你有72000存款，是投资地产还是所谓的长期收益债券或互惠基金。

很多人被基金经理忽悠，说，N年收益可以达到多少。

地产投资是立竿见影的。每年不低于7%的资本回报率，年年可以看到实际收益。

比比吧，你还投资基金吗？

 

[自然自在]

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除了首付款之外，还有其他花销。如果算细账，上面的例子，可以说并不是一个典型的，成功的投资。

我发现很多地产经纪是有财商的，会帮客人算账，会帮客人选房。这样的地产经纪会非常成功。买自住房的人，买了一间，下次再买就没时候了，但投资客，只要有20%首付款，一定先选择地产投资，不断地再买房，能帮到投资客的地产经纪，生意一定会好。

 

[Horse Dragoon]

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请有经验的地产投资朋友或地产经纪发表意见，如题，房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

1。房贷金额是房价的80%，结果现金流为负数，每月负现金流100元。
2。房贷金额是房价的70%，正现金流100元。

上述两种情况，如果你是投资人，而且有能力借款至投资房房价的80%，请问你会选择哪一种？

俺选第一种, 省10%的首付可能就是3万, 用来补贴100刀可以贴近30年...
如果是好的地点, 每年升值不止1万, 远大于100X12=1200刀,
80%和70%的杠杆也差了50% ( 一个是5倍除以一个是3.3倍),
回报率不一样.


第二年涨房租50刀, 第三年再涨50刀, 现金流就不负啦..