房屋贷款的疑问

[marianboo]

各位朋友，我有一个问题需要请教大家。现在我的房屋贷款快要到期了，看到很多同学提前三个月左右就把下一阶段或者2年或者5年的还款利率就锁定了。如果在还款合约到期后没有再锁定任何一种固定或者浮动利率还款的合约，会对我本身的贷款有什么影响吗？我肯定也会像其他朋友在本次还款合同到期前再锁定个固定或者浮动利率还款合同，但还是想请懂的朋友给讲讲如果不再锁定任何利率会对还款产生什么影响。先谢谢了。

 

[WorryFree]

没有影响，只是越到后面讨价还价的余地少了。

 

[marianboo]

没有影响，只是越到后面讨价还价的余地少了。

谢谢您的回复。

 

[sorbuct]

根据你的问题好像你对加拿大的房贷是怎么操作的还不太清楚.

加拿大这里的房贷和国内的概念不一样.

据我观察国内房贷都是一锤子买卖,和哪个银行签了合同就是终身制,要一直在这家银行履行到房贷还清,期间的利率变化根据央行基准利率统一调整. 以你贷30年为例,不存在房贷合同到期的情况,只可能是:1.要么你提前(比如在第22年的时候)把贷款还清了,合同结束. 2. 你在规定的时间内(第30年)把贷款还清了,合同结束.(不敢100%确定是这么操作的,因为我在国内没贷过房贷).

加拿大房贷的自由度比国内灵活的多. 说白了就是房贷是个长期工程,需要分割成好多段来实施.不同的时段既可以选择不同的银行,也可以选择不同的房贷产品.唯一确定的东西是在你还清房贷前,你必须始终要有房贷.

你的房贷快到期了,只是说明你这一个term的合同快到期了.在到期后,除非你把剩下的房贷本金一笔付清,从此和房贷说再见,否则你必须再转到下一个term,不过下一个term的合同怎么选，由你自己说了算：你可以选择换一家银行，或者换一个产品（比如open, 或者2，3，5年期close，固定或浮动，再或者还款期限也可以改）。

所以你的问题“如果在还款合约到期后没有再锁定任何一种固定或者浮动利率还款的合约”是不成立的（除非到期后你把剩下的房贷本金一笔付清），你的房贷到期之前银行肯定会联系你和你谈下一个合同的。

因此，在房贷合同快到期前，尽早和其他的银行谈房贷可以掌握更大的主动权，各大银行其实都差不多，任何一家的offer其他银行都可以match的。

如果你房贷马上到期的时候才开始谈，那主动权就完全落入你现在的银行之手了，因为它知道你肯定不可能在很短的时候内在市场上找到很好的deal，它就不会给你很好的优惠。 而一旦房贷到期，你就别无选择，只能在原来那家银行继续签下一个term的合同。

所以说，房贷到期前一定要尽早行动。 我是在房贷到期前5个月左右开始和各家谈的，最后提前四个月和我之前的银行敲定了下一期的合同，一到距离房贷到期前3个月，新合同马上生效（因为我的新合同比老合同利率低，所以尽早转了）

 

[marianboo]

谢谢sorbuct,你这一讲我是豁然开朗，说的太清楚了，那我一定提前掌握主动权，把下一个term提前谈好。多谢多谢！

 

[sorbuct]

谢谢sorbuct,你这一讲我是豁然开朗，说的太清楚了，那我一定提前掌握主动权，把下一个term提前谈好。多谢多谢！

不客气。 通常来说继续留在你原来的那家银行会比较方便，这样就不用再提供一堆证明材料而且什么时候转也比较灵活。 你可以先问你目前的银行，看能给到你什么利率（他们这个时候告诉你的利率肯定不是最低的，但如果你目前的房贷马上就要到期了，他们就会咬住这个数不松口的），然后再找其他银行问，如果比你目前的银行利率低，就可以再回去找你的当前银行来match.

或者直接找个broker（这个是比较高效的办法，不过由于你不是办首次房贷，不能通过他们来替你操作，但打听打听行情总是可以的）,他们会比较清楚目前的某个银行最低利率能给到多少(但你很难拿到broker告诉你的那个数，因为你不是办首次房贷，只是renew，但应该不会差太多。我当时broker告诉我最低能做到2.09%，但任凭我怎么说，银行只答应给我从2.20%降到2.10%。不过当时市面上很多号称最优惠的利率都是2.30%左右，如果不是broker告诉我最低能到2.09%，我会以为2.20%已经很优惠了），然后拿着这个数再去找你目前的银行谈。如果你时间上有比较充足的提前量，银行通常都会松口，给你一些further discount的。

 

[marianboo]

再次感谢sorbuct这么耐心的解释，的确对这个贷款的事情糊里糊涂。当时办贷款的时候就没有什么比较，人家说多少就是多少了。后来在论坛看到大家都是比较之后决定的，才知道自己做的功课太不足了。这次一定要认真对待自己的钱包，省点是点。
我有一个朋友她还有一年多才到期，但因为她觉得她之前的贷款利率高，就找银行问如果提前renew银行会怎么做。后来在同一家renew了一个新的5年term,利率比之前的低，中间有一个提前renew的罚款好像也是因为在同一家银行做的变更，所以银行给减免了还是怎么着的，反正她觉得挺满意的。

 

[denmark]

学习了

 

[changtong]

不客气。 通常来说继续留在你原来的那家银行会比较方便，这样就不用再提供一堆证明材料而且什么时候转也比较灵活。 你可以先问你目前的银行，看能给到你什么利率（他们这个时候告诉你的利率肯定不是最低的，但如果你目前的房贷马上就要到期了，他们就会咬住这个数不松口的），然后再找其他银行问，如果比你目前的银行利率低，就可以再回去找你的当前银行来match.

或者直接找个broker（这个是比较高效的办法，不过由于你不是办首次房贷，不能通过他们来替你操作，但打听打听行情总是可以的）,他们会比较清楚目前的某个银行最低利率能给到多少(但你很难拿到broker告诉你的那个数，因为你不是办首次房贷，只是renew，但应该不会差太多。我当时broker告诉我最低能做到2.09%，但任凭我怎么说，银行只答应给我从2.20%降到2.10%。不过当时市面上很多号称最优惠的利率都是2.30%左右，如果不是broker告诉我最低能到2.09%，我会以为2.20%已经很优惠了），然后拿着这个数再去找你目前的银行谈。如果你时间上有比较充足的提前量，银行通常都会松口，给你一些further discount的。

能不能偷漏下哪家２．１％　　？

 

[aws007]

不客气。 通常来说继续留在你原来的那家银行会比较方便，这样就不用再提供一堆证明材料而且什么时候转也比较灵活。 你可以先问你目前的银行，看能给到你什么利率（他们这个时候告诉你的利率肯定不是最低的，但如果你目前的房贷马上就要到期了，他们就会咬住这个数不松口的），然后再找其他银行问，如果比你目前的银行利率低，就可以再回去找你的当前银行来match.

或者直接找个broker（这个是比较高效的办法，不过由于你不是办首次房贷，不能通过他们来替你操作，但打听打听行情总是可以的）,他们会比较清楚目前的某个银行最低利率能给到多少(但你很难拿到broker告诉你的那个数，因为你不是办首次房贷，只是renew，但应该不会差太多。我当时broker告诉我最低能做到2.09%，但任凭我怎么说，银行只答应给我从2.20%降到2.10%。不过当时市面上很多号称最优惠的利率都是2.30%左右，如果不是broker告诉我最低能到2.09%，我会以为2.20%已经很优惠了），然后拿着这个数再去找你目前的银行谈。如果你时间上有比较充足的提前量，银行通常都会松口，给你一些further discount的。

谢谢。收藏学习。

 

[dragonsea movers]

谢谢分享，学习了

 

[钟健 - CIBC 房贷顾问]

房贷到期要续期的朋友请看过来！

CIBC 银行现推出重大优惠，即日起至10月31日，对所有转贷款业务（Transfer/Switch），包括再贷款（Refinance），免除客户任何费用（提前还款的罚款除外）。免除的费用包括房房屋评估费（appraisal fees），律师费（legal fees, document fees） 等。

举例：30万贷款余额25年还款期，原银行转之前的5年固定利率为2.55%，未来5年内共需偿还利息为$35,252。假定转之后的5年固定利率为2.45%，则5年内共需偿还的利息为$33,844。由此可以看出，利率虽仅降低了0.1%，利息支出却可节省$1,408，而这一转贷过程中客户无需支付任何费用。

此外，再贷款（Refinance）还有以下一些好处：
1）增加贷款金额，多出的余额可用作装修或其它家庭费用，或用作投资下一套出租房的首付。
2）可以重新设定还款期（此项同样适用于Transfer/Switch贷款）。例如，原定还款期30年，5年合同到期后与原银行续约，最长还款期剩余为25年。如果转到CIBC，则还可以申请得到最长还款期30年，从而使每月月供减少。
3）更换贷款产品，如将常规按揭贷款转为带信用额度的组合按揭贷款（Home Power Line of Credit），以实现更灵活的家庭理财。

 

[bigtiger8]

贷款的问题好麻烦啊