温版人多，求助：关于房屋一般贷款和HELOC贷款的区别与利弊

[山鹰]

今天到银行谈贷款，贷款经理极力推荐HELOC贷款，说利率比正常的贷款利率低，而且还有一些其他的优点，也记不清楚什么具体优点了。因为贷款经理一直强调HELOC,我总觉的有点不太对，回复她要了解考虑下。


房子已经看好了，贷款的问题需要尽快解决，有没有哪位朋友或者银行业的专业人员能给解释下，这里先谢过！

 

[sofia]

有人给你HELOC当然要接受，以后再申请比较麻烦。

 

[月夜梧桐]

Heloc 不是壞事 一起申請不麻煩 。如果不需要 就放在那裡 。以後再申請很麻煩的 。

 

[山鹰]

谢谢，楼上二位回复！

刚在网上搜了下，说HELOC大概有三个问题：
一，是贷款期到了，如果要转别家银行的话，需要找律师办理；
二，实际算下来的利率，HELOC比一般贷款的要付的利息总额多；
三，可能对贷款人的信用有直接关系和影响。

第一个问题大概理解。
第二个问题，贷款经理给我的一般贷款利率从书面上看是比HELOC要高，为什么HELOC算下来却比一般贷款付的利息总额多？
第三个问题，本身我有一般性质贷款对个人信用就用影响，为什么说HELOC对个人信用影响更大呢？

 

[山鹰]

SOFIA,是专业人士，期待您的进一步回复。
同时也请“月夜梧桐”朋友和家园朋友知无不言，谢谢！

 

[Horse Dragoon]

一般正常的房贷利率只有2%--3%， 起决于1--3年固定的还是 5浮动的，
HELOC 的利率是 P+0.5 或1， P=2.75， 所以最少3.25%， 你的银行顾问说HELOC 利率低，不是瞎说吗。

如果要买房贷款，最好拿到正常贷款，用利率低的贷款月供是最佳办法，再拿到 HELOC备用，

楼主是哪种银行？， 5大行是一类贷款机构，还有2类，3类贷款机构， 利率不等从2% 到7%，

收入不高，自雇的，信用不好的只能从2，，3类机构贷款，

HELOC的好处是可以只还利息，不还本金。

有的银行在评估你贷款能力时把你已有的 HELOC额度算成债务，对个人信用没有关系，反而是信用越好越能拿到HELOC。

 

[sofia]

HELOC只是一个总称，在这个下面可以选择不同的品种，比如说你总贷款额是50万，如果你经常有不定期的bonus，你可以HELOC50万，同时选择做30万2年固定利率因为现在2年的是利率最低的，10万5年浮动的，如果你认为银行还会降息，剩下10万就做完全HELOC，一般是P+0.5-1，好处是你可以付任何数额的payment，低到只付利息，如果你有多余的钱，一下子付10万也没有罚款，而且你pay down的额度你可以随时借出来用，不需要重新审批，比如你付完了10万进去，某一天你想买个车，车行有1万rebate给现金购车的，你就可以用你的HELOC里的额度作为现金购车，以后还钱的利率也不过P+0.5-1而已。如果你想再买一套房，也可以用来做首付，如果你还你贷到其余的款项。

 

[fangcool]

你用现金流计算HELOC和普通房贷的IRR，就会发现HELOC的低不少，IRR可以作为一个资金成本的衡量指标，主要原因是因为前者不需要还本金。

 

[stonegump]

TD

一般正常的房贷利率只有2%--3%， 起决于1--3年固定的还是 5浮动的，
HELOC 的利率是 P+0.5 或1， P=2.75， 所以最少3.25%， 你的银行顾问说HELOC 利率低，不是瞎说吗。

如果要买房贷款，最好拿到正常贷款，用利率低的贷款月供是最佳办法，再拿到 HELOC备用，

楼主是哪种银行？， 5大行是一类贷款机构，还有2类，3类贷款机构， 利率不等从2% 到7%，

收入不高，自雇的，信用不好的只能从2，，3类机构贷款，

HELOC的好处是可以只还利息，不还本金。

有的银行在评估你贷款能力时把你已有的 HELOC额度算成债务，对个人信用没有关系，反而是信用越好越能拿到HELOC。

TD给我的HELOC利息两年期固定是2.09，跟MORGAGE完全一样，说优点是HELOC能65%以外的还以这个利息贷出来，这个还影响信用额度吗？

 

[wangye0410]

TD


TD给我的HELOC利息两年期固定是2.09，跟MORGAGE完全一样，说优点是HELOC能65%以外的还以这个利息贷出来，这个还影响信用额度吗？

请问办理HELOC这个贷款需要另外支付手续费吗？

 

[Horse Dragoon]

TD


TD给我的HELOC利息两年期固定是2.09，跟MORGAGE完全一样，说优点是HELOC能65%以外的还以这个利息贷出来，这个还影响信用额度吗？

我忘了说了 就是 SOFIA说的， HELOC里可再次二贷， 就是 2.09%的利率， 但贷款期只有2年，不是 30年。
不影响信用，只影响到另外贷款机构申办贷款时算债务。

 

[Horse Dragoon]

请问办理HELOC这个贷款需要另外支付手续费吗？

要的，叫评估费， 有专门的评估公司去你家房子里外看看。一般500--700刀，

 

[Horse Dragoon]

HELOC只是一个总称，在这个下面可以选择不同的品种，比如说你总贷款额是50万，如果你经常有不定期的bonus，你可以HELOC50万，同时选择做30万2年固定利率因为现在2年的是利率最低的，10万5年浮动的，如果你认为银行还会降息，剩下10万就做完全HELOC，一般是P+0.5-1，好处是你可以付任何数额的payment，低到只付利息，如果你有多余的钱，一下子付10万也没有罚款，而且你pay down的额度你可以随时借出来用，不需要重新审批，比如你付完了10万进去，某一天你想买个车，车行有1万rebate给现金购车的，你就可以用你的HELOC里的额度作为现金购车，以后还钱的利率也不过P+0.5-1而已。如果你想再买一套房，也可以用来做首付，如果你还你贷到其余的款项。

我买车就这样付的，一次性用HELOC付给车行现金，然后每月还银行的 HELOC，车行的利率高要4--5%， HELOC才 2%。

 

[wgwt]

要的，叫评估费， 有专门的评估公司去你家房子里外看看。一般500--700刀，

HSBC说除了评估费（200刀），还有律师费。我打电话给我买房律师说是要900刀。

 

[happyv]

看來你們都沒在加拿大讀書,加拿大學生的LOC是不需要抵押的,而且免手續費,你們的heloc要抵押房子,而且申請有手續費
畢業了還能繼續用的

 

[sofia]

看來你們都沒在加拿大讀書,加拿大學生的LOC是不需要抵押的,而且免手續費,你們的heloc要抵押房子,而且申請有手續費
畢業了還能繼續用的

利率不一样的。

 

[sofia]

HSBC说除了评估费（200刀），还有律师费。我打电话给我买房律师说是要900刀。

这个不用找买房的律师，银行有in house律师做，只要200-300$。

 

[sofia]

我忘了说了 就是 SOFIA说的， HELOC里可再次二贷， 就是 2.09%的利率， 但贷款期只有2年，不是 30年。
不影响信用，只影响到另外贷款机构申办贷款时算债务。

加拿大贷款期最高5年，现在有没有10年的不太清楚，而且就算有10年的我也不会用的，那就意味着提前还房贷是要面临高额罚款的，25年、30年是用来算月付的。

 

[sofia]

请问办理HELOC这个贷款需要另外支付手续费吗？

不但要支付手续费，还要查收入，很麻烦，所以说如果申请贷款的时候直接给HELOC一定要接受，而且还不过期，否则以后申请很啰嗦。

 

[happyv]

利率不一样的。

heloc可以到p，or p+0.5
學生的免抵押loc p+1
反正都是遠低於信用卡，就不要比較誰低了