【嘉德客服新房服务系列】新房 HST退税 —自住房和出租房退税区别何在？

[多伦多嘉德置业-李丁]

买新房涉及交HST，安省的HST税率为13%。无论新房用来自住还是出租，满足条件的情况下都可以申请HST退税。退税只是退回HST(13%)的一部分，不是退回整个儿13%。买二手房不涉及HST。

• 新房HST退税有两种：

1. 自住房退税：GST/HST new housing rebate ,简称“NHR”.
2. 出租房退税：GST/HST new residential rental property rebate ,简称“NRRPR”.

• HST退税有多少？

HST rebate由2部分构成-联邦部分（GST占5%），和安省部分（PST占8%）。

• 如何计算？

首先找出购房交接时律师给的Statement of Adjustments,找到net sales price，这个数字是“净房价”，实计算的基础。
联邦部分退税：所付的GST*36%：

1. 房价在≤$35万，联邦退税=净房价*5%*36%，最高到$6,300封顶。
2. $35万≤房价≤$45万,(45万-净房价)/10,000*6,300
3. $45万<房价，联邦退税为零

安省部分的退税：所付的PST*75%

1. 房价<$40万，安省退税=净房价*8%*75%，最高到$24,000
2. 房价>$40万，直接拿$24,000

• 自住，退税如何处理？

若新房用来自住，HST退税通常由建筑商代为申请（建筑商先把new housing rebate给你，然后他再去跟CRA申请）。合同上显示的价格实际上是按照“自住”的大前提指定的，退税已经从房价中减掉了。这样的目的是为了使价格看起来较低，有竞争力，刺激购房意愿。
1.自住房强调的是“自住”二字：
（1） 自：自己，以及通过血缘、婚姻、同居和收养而形成的关系，包括父母，子女和兄弟姐妹等。
（2） 住：房主本人或家人必须第一个入住，把新房当作主要居住地（primary residence）.
（3） 自住要显示出一个长期的状态，短期几天或几个月是不行的，建议至少住满一年。
2.保留自住证据
各种账单、银行、保险、驾照、证件地址及时更改，确保能证明“主要、居、所”。

• 新房用于出租：

房东自己申请NRRPR,建筑商不给代办。退税的重点：有一年会更长的租约+ 租客第一个入住+ 2年内申请。

• 自住改出租

自己一开始住了几个月，然后决定出租的，既不符合自住申请NHR，因为房主没住满一年。也不符合租房申请NRRPR, 因为租客不是第一个入住。

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