简单看了几个REITS，感觉这是个糟糕的投资品种啊。

[jimmy_huang]

仅仅谈加拿大的REITS，知名的有AP SmartCentres, RioCan，但是，我大概看了下历史股价和分红（Distribution），发现至少这几个REITS和加拿大银行股比起来，对于个人投资者来说，是一个很不划算的品种。原因如下：

1 股价上涨，以5年来算，这几个品种股价基本上就是没怎么涨，特别是riocan，从2011开始，就没涨价。
2 分红比例并不比银行股高多少，而且，REITS的distribution税务上不算eligible dividend也不算non eligible，没有任何的tax credit，但是都得gross up，这导致税后收益reits会少很多。
3 对于个人投资者来说，盈利能力和银行股比，差，表现在，没法像银行股那样稳定的提高每股的分红，甚至有持续10年没有涨过每股分红的REITS。

我感觉，reits适合能从银行贷款的人，每个月都有distribution，可以按照月份还贷，现金流压力小，如果能不断贷款，然后买reits赚利息差，还是挺好的。

 

[lovemapleleaf]

投资REITs主要是看重现金流，加拿大这些REITs基本上都是每月分红，年分红大概6%左右，比较适合退休人员，投资REITs的主体也是退休人士。

如果担心税务问题，可以放在tfsa账号

 

[mirana]

现在因为疫情，跌了很多，疫情之后估计会涨吧

 

[jimmy_huang]

投资REITs主要是看重现金流，加拿大这些REITs基本上都是每月分红，年分红大概6%左右，比较适合退休人员，投资REITs的主体也是退休人士。

如果担心税务问题，可以放在tfsa账号

TFSA每年才6000元，对于投资来说，太少了。当然，还可以放RRSP，每年也能放差不多3万加元。

如果考虑到加拿大银行股最近几十年都能稳定提高每股分红的金额的话，动态来看，哪怕是TFSA，也还是银行股好过REITS啊。

这么看来，唯一的好处就是按月发钱了，但是，其实只要自己稍微规划好点，按月发钱其实也不是什么优势。

 

[Mr.White]

为了那点dividends你需要拿出多少资金去买reits啊 。。。

 

[jimmy_huang]

为了那点dividends你需要拿出多少资金去买reits啊 。。。

从历史表现来看，reits总的来说还是比存银行强的。要不是遇上了covid-19，基本上可以看作一个高利息的准活期存款。

还有就是，由于gross up，报税的收入会比实际的distribution高不少，这样子在一些需要用到“税前收入”的地方会比较有用？毕竟每个月固定有收入嘛。

还有就是我看前面提到的，堵疫情后的恢复，股价可以恢复上涨，这个逻辑还是很不错的。

 

[mirana]

从历史表现来看，reits总的来说还是比存银行强的。要不是遇上了covid-19，基本上可以看作一个高利息的准活期存款。

还有就是，由于gross up，报税的收入会比实际的distribution高不少，这样子在一些需要用到“税前收入”的地方会比较有用？毕竟每个月固定有收入嘛。

还有就是我看前面提到的，堵疫情后的恢复，股价可以恢复上涨，这个逻辑还是很不错的。

当在tfsa里面不就是没有税务的问题了吗

 

[north_america_1996]

疫情消失后稍微好过银行

 

[Wood2011]

和投资实体房屋相比，买REIT的优点还是很多的：
1. 可以分散投资，买REIT比买整个一栋房子的资金压力小，同时不需要自己管理。
2. 税率要低很多：如果是投资房，赚到的钱需要缴纳的税率为50%,而REIT则可以分期分批出售，在税率方面一定会比买卖投资房要低很多。
3. 杠杆低，所以风险小：你用买首付的钱去买REIT,同时也可以在BROKER 那里贷款(可以找到比较低的Margin Rate)买更多的REIT(但是贷款杠杆会比买房低很多，好像最多可以贷本金的100%？不像房子只要付20%的首付，就可以贷到全款，即本金的400%)
所以和买实体房子相比，买REIT的缺点主要是贷款的杠杆比较低，因此看起来买REIT赚的钱比买房子少。

REIT要挑比较小,比较新的REAL ESTATE INVESTMENT FUND：原因在于越老，越大的房地产管理公司所管理的地产越多越旧，需要修缮的房屋也越多，那么花的管理费就会偏高，给投资人剩余的钱就少了: 就像老的condo需要的condo fee 高一样....
但同时也要注意防范风险，挑选REIT要注意他的资产负债率，如果负债率不高，那么盘子小的REIT还是比银行股强的。

银行股的风险其实很高（现在银行的负债率都比较高，而且还有很多坏账）只不过一般国家不会让银行倒闭而已，中国的商业银行靠发债转股弥补资金不足，再发高股息吸引投资者持有银行股票……那么美加的银行通过合并重组转移出坏账，或者买进有坏账多的资产，一般这些幕后交易在账面上根本发现不了。本来银行资产很健康，但是管理层被行贿后就会购入坏账很多的资产，这些问题投资人根本发现不了……所以最好不要买那些收购和出售资产频繁的银行股，这其中有很多欺诈行为

 

[jimmy_huang]

和投资实体房屋相比，买REIT的优点还是很多的：
1. 可以分散投资，买REIT比买整个一栋房子的资金压力小，同时不需要自己管理。
2. 税率要低很多：如果是投资房，赚到的钱需要缴纳的税率为50%,而REIT则可以分期分批出售，在税率方面一定会比买卖投资房要低很多。
3. 杠杆低，所以风险小：你用买首付的钱去买REIT,同时也可以在BROKER 那里贷款(可以找到比较低的Margin Rate)买更多的REIT(但是贷款杠杆会比买房低很多，好像最多可以贷本金的100%？不像房子只要付20%的首付，就可以贷到全款，即本金的400%)
所以和买实体房子相比，买REIT的缺点主要是贷款的杠杆比较低，因此看起来买REIT赚的钱比买房子少。

REIT要挑比较小,比较新的REAL ESTATE INVESTMENT FUND：原因在于越老，越大的房地产管理公司所管理的地产越多越旧，需要修缮的房屋也越多，那么花的管理费就会偏高，给投资人剩余的钱就少了: 就像老的condo需要的condo fee 高一样....
但同时也要注意防范风险，挑选REIT要注意他的资产负债率，如果负债率不高，那么盘子小的REIT还是比银行股强的。

银行股的风险其实很高（现在银行的负债率都比较高，而且还有很多坏账）只不过一般国家不会让银行倒闭而已，中国的商业银行靠发债转股弥补资金不足，再发高股息吸引投资者持有银行股票……那么美加的银行通过合并重组转移出坏账，或者买进有坏账多的资产，一般这些幕后交易在账面上根本发现不了。本来银行资产很健康，但是管理层被行贿后就会购入坏账很多的资产，这些问题投资人根本发现不了……所以最好不要买那些收购和出售资产频繁的银行股，这其中有很多欺诈行为

REITS的一个最大问题，我发现，那就是，2014到2017，温哥华和多伦多很多房子直接翻翻，即不考虑杠杆，都有100%以上的收益，但是，REITS这段时间，至少那几个知名的reits，没这个行情，更多的reits反而是价格下跌的。

而且，确实我发现2010年往前数10年，和如今往前数10年，reits的股价增长放缓非常多。

 

[Wood2011]

REITS的一个最大问题，我发现，那就是，2014到2017，温哥华和多伦多很多房子直接翻翻，即不考虑杠杆，都有100%以上的收益，但是，REITS这段时间，至少那几个知名的reits，没这个行情，更多的reits反而是价格下跌的。

而且，确实我发现2010年往前数10年，和如今往前数10年，reits的股价增长放缓非常多。

温哥华翻倍的房产大都是居民住宅，但是很多REIT投资的是办公大楼，基本上价格上涨有限，有些还在下跌，因为办公楼的地与住宅用地的许可证不太一样。而且一般公司都会租房很少买房，所以办公楼的地产上涨有限，但是出租率还是不错的。

 

[jimmy_huang]

温哥华翻倍的房产大都是居民住宅，但是很多REIT投资的是办公大楼，基本上价格上涨有限，有些还在下跌，因为办公楼的地与住宅用地的许可证不太一样。而且一般公司都会租房很少买房，所以办公楼的地产上涨有限，但是出租率还是不错的。

那要这么说的话，我看有些reits的业务是建设apt/condo然后出租，那岂不是股价升值会好很多？不过condo升值还是不如house啊，但是至少比办公楼好多了？

 

[Wood2011]

那要这么说的话，我看有些reits的业务是建设apt/condo然后出租，那岂不是股价升值会好很多？不过condo升值还是不如house啊，但是至少比办公楼好多了？

总体来说，我认为投资实体的房屋要看地点。由于温哥华的地理位置优越，所以一般在大温的房地产很少下跌，上涨幅度较大。可是在阿省投资房地产，经济一不好，就会下跌幅度很大。同时house确实比apt 升值潜力更大。但问题的关键在于，地点好的house，价格也很贵，一般工薪阶层能攒钱养一处房子就不错了，再养第二套投资房，压力很大，而且升值的一半都要交税（西温的不少投资房是以公司的名义买入的，这样增值后出售才会能避税)。那么从这个角度来看，总体来说，股市的指数和整体房地产市场的升值幅度基本一致，但肯定不如location 好的地区升值快。

 

[north_america_1996]

reits 就是集资炒，租，房地产。操作人员的工资奖金，超大额贷款利息后再分红。
貌似有政府监管。凭直觉，疫情渐渐平息后，联储加息前会有好的回报。
就怕美联储加拿大央行等在疫情未好前加息。