还在为在温哥华买房子太贵烦恼吗？
还在为几十万买不到投资的房子而烦恼吗？
还在为100多万只能买一个2000来尺房子，4000多尺占地而唏嘘吗？
来洛杉矶看看吧，4-50万可以买到不错的学区房，出租投资收入比6-8%甚至更高，这些价位的房子，普遍200多元一尺，租金是1.5-2元一尺100多万可以买超级大豪宅，泳池景色豪装一应齐全

嘿嘿，终于到了中期休假时间了，老虎一票飞到洛杉矶，开始考察当地房地产，在国内网上做功课的时候，就发现，美国大部分地区房地产未来都有暴涨的潜力，尤其是华人喜欢的洛杉矶等地，而且租售比偏高，部分中价位几十万的房子租金可以覆盖按揭款
经常有人问我温哥华的房子还有没有投资价值，我给的答复都是暂时没有了，除非是自住
看看这些4-50万的房子，http://www.mrmlsmatrix.com/Matrix/Public/Portal.aspx?ID=22441712334在洛杉矶属于中等地区，学区很好，房子不错，但是房价却相当于本那笔十几年前的房价，试试预测一下，几年之后，这个房子价格会是多少？我想翻倍应该不难，而现在租金是大约2000多元
http://www.mrmlsmatrix.com/Matrix/Public/Portal.aspx?ID=20754603892第一个房子土地20000多尺，房子4000多尺的豪宅不错吧？才120多万，试想想十几年前西温或者列治文这样的房子卖多少钱？似乎也是100万左右，现在呢？好像得3-400万了吧？嘿嘿
20多万美元拥有一套20年新、带泳池，2000多尺建筑面积、6000多尺土地，可以租1700-1800元的准豪宅哪里有？美国洛杉矶地区的lancaster市(地税1.6%）有！http://www.mrmlsmatrix.com/Matrix/Public/Portal.aspx?ID=22556010395
睡觉睡觉，洛杉矶时间现在是早晨6点
9点开始去看这些房

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顶

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学习~~~排队等看直播

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4-50万的租2000多好像不多吧，地税不知会不会很高。

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看个热闹，好房子本来就没怎么跌

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想知道楼主最近通过买房挣了多少了？给大家一个鼓舞

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旧金山比较熟，洛杉矶不熟啊，安排时间去转转
美国房产就是持有成本太高了点

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如果地价不胀房子永远不会涨的，LA的地价会暴涨吗？

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保证不会亏本，赚钱多多。不过外国人在美国买房政策不了解，税收和各种费用不明白，出租及打理是否对于在中国和加拿大居住的人是否麻烦，这些需要学习了解，等待老虎先生多多提供经验信息。

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请问国内护照，如果过去买房，需要注意些什么？

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看了下链接，四五十万的房子，也只有1600尺啊，2001年左右，里面也不咋地，第二个链接，一百多万，在多伦多也能买到这样的，那为啥要去洛杉矶买？离得远，不了解持有和维护，贷款政策等都不一样

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地震超高风险区，比温哥华风险大多了，温哥华了不起震动一下，加州万一500年一次的超级大地震发生，整个半岛都可能滑入太平洋消失...便宜有什么用。

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也搬个板凳坐着看，LA的房产好久前就知道有人囔囔涨了涨了，怎么楼主到现在才来？

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beibeibear 说:

也搬个板凳坐着看，LA的房产好久前就知道有人囔囔涨了涨了，怎么楼主到现在才来？

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同问

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这个地点离LA downtown的距离应该相当于Mission到Vancouver了吧，那怎么能拿Mission房价和大温比呢？

要说租售比，去BC北部买房就可以了吧。

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你把钱扔美国那你怎么远程调控呢, 地税管理费都搞哭你,很多美国人都是常住哪才开始买房, 换地方工作一般都把房子卖了的, 因为管理起来实在麻烦而且磨人, 你还专门跑那么远投资房产, 真的不走寻常路额.......

乐颠颠老妈说：

美国地税很高哦！

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老虎眼光一向独到，狂顶一下。
P.S. 以上评论仅代表本人观点。

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我在Alberta 工作，这边很多小镇上的四五十万的房子租金超过4000，也没见房价疯涨，大家都只是在这里工作，都不愿意在这种地方买房子。

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还是买黄金吧！

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LA这个夏天真是hot啊！
身边几个朋友这几年都不约而同奔去尔湾买了房，话说价格不便宜，三年前买的usd90万，去年有朋友买也到了usd120万了，今年暑假又有两家人去美国买房，一打听又是尔湾，让我开始对这个没太注意的城市刮目相看了，不知tiger此行是否也会去考察？

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非常期待楼主的研究结果

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保尔柯察金 说:

还是买黄金吧！

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那还不如躺在银行睡大觉

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青紫蓝 说:

LA这个夏天真是hot啊！
身边几个朋友这几年都不约而同奔去尔湾买了房，话说价格不便宜，三年前买的usd90万，去年有朋友买也到了usd120万了，今年暑假又有两家人去美国买房，一打听又是尔湾，让我开始对这个没太注意的城市刮目相看了，不知tiger此行是否也会去考察？

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羡慕你们这些材物自由的人,俺还在为三顿饭奔波
不过俺比印度人强,我一个印度朋友每天只吃两顿

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青紫蓝 说:

那还不如躺在银行睡大觉

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wyx2000 说:

4-50万的租2000多好像不多吧，地税不知会不会很高。

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加州的地税是1.25%。Prop13法案规定加州地税按照房子的成本价或是市场价，哪个低就按哪个作为base计算。这也是为什么旧金山，Palo Alto等城市房子越贵就越贵的原因。人们不愿意轻易卖掉成本低的房子。而且房子在夫妻，孩子，亲戚可以继续用最原始的买入价来转让。

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Lilia_Van 说:

你把钱扔美国那你怎么远程调控呢, 地税管理费都搞哭你,很多美国人都是常住哪才开始买房, 换地方工作一般都把房子卖了的, 因为管理起来实在麻烦而且磨人, 你还专门跑那么远投资房产, 真的不走寻常路额.......

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好的property manager是很重要的。Property manager可以成就也能毁了地主的事业

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青紫蓝 说:

LA这个夏天真是hot啊！
身边几个朋友这几年都不约而同奔去尔湾买了房，话说价格不便宜，三年前买的usd90万，去年有朋友买也到了usd120万了，今年暑假又有两家人去美国买房，一打听又是尔湾，让我开始对这个没太注意的城市刮目相看了，不知tiger此行是否也会去考察？

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尔湾英文是什么？老搞不清是个什么城市。

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Lilia_Van 说:

你把钱扔美国那你怎么远程调控呢, 地税管理费都搞哭你,很多美国人都是常住哪才开始买房, 换地方工作一般都把房子卖了的, 因为管理起来实在麻烦而且磨人, 你还专门跑那么远投资房产, 真的不走寻常路额.......

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每套房子，老虎会安排入住一个保姆，她负责一切事务。

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灯火闪亮 说:

尔湾英文是什么？老搞不清是个什么城市。

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Irvine. Broadcom headquarter there.

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老虎有点忽悠了。

外国人买房成本要比美国当地居民或公民要高。主要是售房后的税较高，所以主要营利考虑租金这块。

租金收入，地税要比当地人略高，再算上路途远需要找管理公司，这样又要付出10%的管理费用。

所以好的房屋投资利润若能在4-5%就已经相当不错了。

指望日后房价疯涨，不敢说不可能，但希望较小。

个人看法，愿参与讨论。

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KingDavid 说:

Irvine. Broadcom headquarter there.

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谢谢哈。只知道在硅谷的Broadcom。那附近的房价从来就没掉过。

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purewind 说:

老虎有点忽悠了。

外国人买房成本要比美国当地居民或公民要高。主要是售房后的税较高，所以主要营利考虑租金这块。

租金收入，地税要比当地人略高，再算上路途远需要找管理公司，这样又要付出10%的管理费用。

所以好的房屋投资利润若能在4-5%就已经相当不错了。

指望日后房价疯涨，不敢说不可能，但希望较小。

个人看法，愿参与讨论。

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看了老虎贴的link里有个30万的房子，如果地段好，容易出租到1800，那还是可以的。

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KingDavid 说:

Irvine. Broadcom headquarter there.

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就是这个英文名，介于la和圣地亚哥之间的城市，应该属于orange 郡，据去过的朋友说城市比较新，规划不错，学区不错，治安不错，气候不冷也不热，有一些高科技公司落户于此。说的我自己都心驰神往了哈！
朋友中有一个是3年前买的全新房，usd90万，租给一球星，租金usd5000/月。个人觉得是朋友运气好，大家算资金回报时可能要低点儿算。

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长得帅俺也木办法 说:

不过俺比印度人强,我一个印度朋友每天只吃两顿

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俺也只吃两顿，最好是不吃，最怕晚上别人请吃饭

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顶老虎!

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虎兄的视野比较开阔，顶！

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Ten10 说:

这个地点离LA downtown的距离应该相当于Mission到Vancouver了吧，那怎么能拿Mission房价和大温比呢？

要说租售比，去BC北部买房就可以了吧。

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julius87 说:

美国地税很高哦！

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青紫蓝 说:

就是这个英文名，介于la和圣地亚哥之间的城市，应该属于orange 郡，据去过的朋友说城市比较新，规划不错，学区不错，治安不错，气候不冷也不热，有一些高科技公司落户于此。说的我自己都心驰神往了哈！
朋友中有一个是3年前买的全新房，usd90万，租给一球星，租金usd5000/月。个人觉得是朋友运气好，大家算资金回报时可能要低点儿算。

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我打听过，新区房地税高哦

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名词解释：
银行屋：按揭不起，被银行收回拍卖或者准备拍卖的房子，去年这样的房子，会比市价便宜30%，现在比市价便宜10%左右
短售屋：已经开始断供，但没有被银行收回，业主通过中介紧急出售的房子，比市价便宜10-30%


昨晚看了一天的房子，由于提前在网上做过功课，目的明确：投资升值快，出租容易，出手快，价值50万左右的房子-因此效率奇高，一天就看了洛杉矶地区的二个城市，并决定今天下一个offer：正在高速发展的chine hill和洛杉矶的温哥华西区;san mainno
chine hill的学区是洛杉矶有名的，但已经开始了2011年温哥华抢房的状态，只要有银行屋和短售屋出来，必然有几十个offer进去抢，想要买到比市价便宜的房子，已经很难，除非你是带着全款，看中既买！这个城市有许多5-60万的房子，土地普遍在6-7000尺，房子面积2000尺左右，出租的租金2000多元，这样的房子因为适合老百姓，所以升值潜力高，出手也快，但是去年和今年同期的价格，已经涨了10%了，不过，未来还有爆发力，是退可守（出租抵按揭），进可供（未来升值后卖掉），这个市的房子，暂时没有扒掉重建的潜力，因为储备土地还很多，只能买成熟社区的普通house
san marino是好洛杉矶中好学区之首，华人喜欢的城市，整个城市比温哥华还小许多，而放售的房子只有10几栋，有人说笑：把san maino封闭了，全洛杉矶一半的律师都会不见！这个区是确实的中产富人区，主要居住的时医生律师和华人大亨们，区里的房子没有温哥华西区那么多豪宅，都是老房子，却整齐有序，古典味十足
恩，马上要去下offer了，晚上再继续这个平民投资话题

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yindd 说:

我打听过，新区房地税高哦

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嗯，听说还额外收个治安费用，没去过尔湾，不知为啥华人都去那儿扎寨。

在阿凯迪亚住过8个月，还是喜欢圣马利诺这样的传统好地角。

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湾区的房子好贵好贵啊, 好不容易从国内吓死人的房价逃出来, 再也不要在北美也当房奴了, 独自打拼没有爹拼的80后都是苦逼.......

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一分价钱一分货，还是温哥华好

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深圳老虎先生 说:

名词解释：
银行屋：按揭不起，被银行收回拍卖或者准备拍卖的房子，去年这样的房子，会比市价便宜30%，现在比市价便宜10%左右
短售屋：已经开始断供，但没有被银行收回，业主通过中介紧急出售的房子，比市价便宜10-30%


昨晚看了一天的房子，由于提前在网上做过功课，目的明确：投资升值快，出租容易，出手快，价值50万左右的房子-因此效率奇高，一天就看了洛杉矶地区的二个城市，并决定今天下一个offer：正在高速发展的chine hill和洛杉矶的温哥华西区;san mainno
chine hill的学区是洛杉矶有名的，但已经开始了2011年温哥华抢房的状态，只要有银行屋和短售屋出来，必然有几十个offer进去抢，想要买到比市价便宜的房子，已经很难，除非你是带着全款，看中既买！这个城市有许多5-60万的房子，土地普遍在6-7000尺，房子面积2000尺左右，出租的租金2000多元，这样的房子因为适合老百姓，所以升值潜力高，出手也快，但是去年和今年同期的价格，已经涨了10%了，不过，未来还有爆发力，是退可守（出租抵按揭），进可供（未来升值后卖掉），这个市的房子，暂时没有扒掉重建的潜力，因为储备土地还很多，只能买成熟社区的普通house
san marino是好洛杉矶中好学区之首，华人喜欢的城市，整个城市比温哥华还小许多，而放售的房子只有10几栋，有人说笑：把san maino封闭了，全洛杉矶一半的律师都会不见！这个区是确实的中产富人区，主要居住的时医生律师和华人大亨们，区里的房子没有温哥华西区那么多豪宅，都是老房子，却整齐有序，古典味十足
恩，马上要去下offer了，晚上再继续这个平民投资话题

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这照片是在列之门或者素里拍的吧

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青紫蓝 说:

最怕晚上别人请吃饭

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下次能不能答应下来，我替你去

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LA的亲戚朋友都到拉斯维加斯买房去了

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辅机旁路 说:

这照片是在列之门或者素里拍的吧

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洛杉矶 奇诺岗市的房子照片，2000尺房子，8000尺土地

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深圳老虎先生 说:

洛杉矶 奇诺岗市的房子照片，2000尺房子，8000尺土地

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老虎真有钱。尽管房价已涨了不少，现金流也不是那么好了，不过同意房价才刚起步。加州东湾有些房子已经涨了60%，不过当初跌的时候也够狠的。

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Lilia_Van 说:

湾区的房子好贵好贵啊, 好不容易从国内吓死人的房价逃出来, 再也不要在北美也当房奴了, 独自打拼没有爹拼的80后都是苦逼.......

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你讲的湾区是旧金山湾区（San Francisco Bay Area）吧。现在讨论的是LA的房子，天壤之别啊。
两年前在圣荷西买了一幢房，当时已经是加价4轮抢下的offer，现在涨了50%多。不过现时点抛的话（当地已经在讨论泡沫问题了），考虑汇价因素、税金等，只是和国内的理财收益差不多，还不包括来往的差旅费。
在美国买房，要想赚大钱很难很难，只能作为资产配置

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其实传统的好区投资价值反而不大，因为跌得不多。觉得在美国持有成本高，要看现金流多余物业价值的增长。

现金流的话，最有投资价值的是跌得最多的，太阳城，迈阿密，韦加斯 等等。

这些地方的投资公寓，正现金流那才叫高呢。

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瞎折腾啥，买地建房子当小开发商才能挣钱，收租属于没出息的玩法。

即将温哥华式暴涨的美国洛杉矶地产！平民地产的最后投资机�

20多万美元拥有一套20年新、带泳池，2000多尺建筑面积、6000多尺土地，可以租1700-1800元的准豪宅哪里有？美国洛杉矶地区的lancaster市有！
这里的房子真的是便宜得你不敢相信，20多万的准豪宅比比皆是，从洛杉矶机场开车过去一个多小时就可以到lancaster，外国人可以贷款60%，利息是4.25%（华美银行）20多万的房子，首期10万元，月供几百元（万元月供系数50元），租金1700-1800元很好出租，租金除了地税和按揭款之外还有盈余（lancaster市的地税为1.6%），并且美国的经济在复苏，当地房产在不停升值，试想想：每尺100元的售价，比造价150元还低50元，房价还有可能会跌吗？哈哈！现在不买，更待何时？http://www.mrmlsmatrix.com/Matrix/Public/Portal.aspx?ID=22556010395

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想在LA买房的，贷款可以找本人

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深圳老虎先生 说:

20多万美元拥有一套20年新、带泳池，2000多尺建筑面积、6000多尺土地，可以租1700-1800元的准豪宅哪里有？美国洛杉矶地区的lancaster市有！
这里的房子真的是便宜得你不敢相信，20多万的准豪宅比比皆是，从洛杉矶机场开车过去一个多小时就可以到lancaster，外国人可以贷款60%，利息是4.25%（华美银行）20多万的房子，首期10万元，月供几百元（万元月供系数50元），租金1700-1800元很好出租，租金除了地税和按揭款之外还有盈余（lancaster市的地税为1.6%），并且美国的经济在复苏，当地房产在不停升值，试想想：每尺100元的售价，比造价150元还低50元，房价还有可能会跌吗？哈哈！现在不买，更待何时？http://www.mrmlsmatrix.com/Matrix/Public/Portal.aspx?ID=22556010395

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这种房子内外装修太烂了，广东番禺、顺德、南海随便的一套农民别墅都比它强多了，有没有价值要看此区最近翻建的新house多不多，否则还是风险很大！

即将温哥华式暴涨的美国洛杉矶地产！房地产投资的最后机会�

在美买房的注意事项
a). 贷款困难
外国人在美国贷款买房子有一定的难度，因为美国能数得出来的大银行中基本上都不提供外国人贷款购房服务。据业内人士透露，目前只有汇丰银行能提供外国客人60%的贷款去购买美国房产，但这对象只限于他们在美国国外有6万美元或在美国国内有10万美元以上存款的VIP客人。其次，偶尔会有一两间中小型银行提供类似服务，但是这一类的贷款利息都会偏高，现在大概在年利率6.125%到6.5%之间(30年期)，贷款总额不超过房屋市值的60%，而且有地区上的限制。而现在美国当地可以按报税查收入的贷款固定年利率在5%到5.25%之间(30年期)
b). 缴纳费用
在美国购房，选择的城市不同，所要交纳的地税也有很大的差别。譬如大洛杉矶地区，基本上每年按交易价的0.0125% 来收取地税。地税主要是以交易价来衡量，如果成交价不正常，远远低于市场价的话，就按政府估价师的重新估价为准。一栋70万美元的房子，每月大概要交纳700美元的地税，政府一年分两次收取。而一些偏远的新区，会有发展商把开发排污丶修路的费用摊分到每家每户按15年或者20年的期限偿还，这样算起来，有些住户就得按0.018%~0.022%的比例来付税。
不过在交定金到公证行之前，弄清楚每年要交纳的费用仍然是购房的一个关键。在七八年前房价以每月10%~20%的幅度上升的时候，政府所收的地税只是按每年最多3%左右的速度递增。当然，在经历过去一两年的房价下滑后，政府现在正对所有的房产作重新估价，调整地税。
成交后要注意的事项也不少。在美国，只要能有居留权的人就会有一个社会安全号，通过这个号码和名字，有关部门可以马上查出一个人的信用度，所以在选择租客的时候审核申请人的信用度是不可忽略的。
在美国，房东不但要负责房产的维护和维修，甚至垃圾费丶水费丶小区的物业管理费……基本上都得房东负责。随着近年来“甩手房东”的增多，一些按租金8%~10%收取管理费的小型物业管理公司也应运而生。
c). 投资方向：人口密集区房产升值空间大
在金融海啸发生后，一些跌幅较大，却又人口稠密的地方成为投资客的新宠。譬如一些在离洛杉矶市中心半个小时到一个小时高速公路车程的地方，一些银行回收屋在两三年前市值达40万美元左右，而现在银行只以10万~15万美元推上市场。这类房子的月租达1300 到1400美元。如果按现在30年固定利息5.25% 来算，一个20万美元的贷款月供才1104美元，加上地税丶房屋火险在内，也不过是1400美元/月左右，这一类房产在未来有很大的上升空间。而且收租的单位公寓，办公楼，都是非常有潜力的投资对象。
什么样的房产值得投资
美国新开放区有很大升值空间
如果想选择有潜在价值丶升值比例大的房屋作为投资，可以考虑美国一些新区。这些新区就像天津的滨海新区一样，是政府新开发的，由于城市具有发展空间，所以其房屋的潜在升值空间也比较大。除此之外，连接城市和城市之间的新区如果有好房型也可以考虑购买。
在美国加州购房须知
1 洛杉矶地理位置分析
a丶洛杉矶市
b丶洛杉矶县
c丶大洛杉矶地区----洛杉矶县，橙县，圣巴蒂诺县，河边县，圣地亚哥县
d丶华人集中区：洛杉矶县：洛杉矶市-中国城，蒙特利尔公园市，阿罕布拉市，圣盖博市，柔斯密市，天普市，埃尔蒙蒂市，阿凯迪亚市，帕萨蒂纳市，圣马力诺市，哈岗市，罗兰岗市，钻石吧市，核桃市，西科文那市，奇诺岗市，喜瑞都市，托伦斯市。橙县：尔湾市，安纳罕穆市
2 美国房屋分类及产权内容独立屋-SFR 城市屋-TH 公寓-CD 不动产产权含义： 永久，可继承，可抵押，可转让。产 权包括： 土地； 土地上一切与土地固定在一起东西（房子，植物等）； 与房子固定在一起的东 西（灯，窗饰等）；土地上层的天空
3 影响房屋价格的几大类因素
a丶类型 Type : 独立屋，城市屋，公寓
b丶城市 City ：包括区，位置( location, location, location)
c丶年 Year :
d丶卧室 Bedroom :几个
e丶卫生间 Bathroom : 几个
f丶使用面积 Living Space : 1000 SF(平方英尺)=90m2
g丶土地面积 Lot space
h丶其他： 客厅living room 院子yard 起居室family room 游泳池pool 厨房kitchen 车库garage 餐厅dinning 壁炉fireplace


4 购房过程中及过户之后所发生的费用
通常由买方支付的主要费用：
（以买一栋独立房为例子：买价为50万美元，全现金，所有数据均为估计价）
买方的过户公证费（Escrow fee） $1250
房屋检查费 （Home inspection fee） $350
文件准备费 （document Prep） $80
文件公证费 （Notary fee） $120
经纪公司的法律规范监督费（regulatory compliance fee） $250
转户费 （Transaction coordinator） $500
邮费 （Messenger service) $50
一年的房屋保险费（火灾保险）(Hazard insurance) $800（不同的保险公司费用不等）
以上费用合计大约为 $4100
简单粗略的计算方法就以房价的1%来估计 ($5000)
另外还需预付部分地产税（Property tax）和社区费HOA（Home owners association fee）
每年的地产税大约是房价的1.25-1.6% $6250-8000
各地各区都有不同的税率，地产税每年分别在十一月和二月分两次支付。在不同的月份买房，所预付的地产税也不同。
社区费在不同的小区有不同的费用，每月从$0到$500不等（大多数在$100到$200之间，也有少数超过1000美元的）
一般来说，连体房（townhouse）或公寓房（condo）的社区费较高，但已包括了火灾保险。
如果需要贷款，买方还要支付一笔贷款所牵涉的费用，大约是贷款额的1%-2%不等。
外国人买房可以根据个人的情况贷款到50%左右，（但现在却很难找到这样的贷款行）

21 个步骤完成买房的过程
1.与你的房产经纪人讨论购买要求
2.由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明
3.申请正式贷款提前批准信
4.选择想要买房的地区，房屋种类
5.经纪人介绍看房，选房
6.填写买房出价合约书-付定金支票
7.定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow)开始工作
8.做房屋检查
9.要求维修
10.审阅房屋各项结果报告
11.审阅并与公证托管书上签章
12.审阅前期屋主(产权)报告
13.审阅白蚁检查报告
14.购买房屋保险
15.签署贷款资料
16.公证托管结尾步骤(Close Escrow)
17.最后交房检查
18.银行放款
19.资料登记
20.交收钥匙
21.搬入新居

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两年多前在圣荷西买房时没银行肯贷款，是全款付清的，以巿场价一半左右的租金租给朋友的二位华人同事，我不再负担包括税金及维修等任何费用。等我卖时如果要略作整修的话，这些租金收入还不知够不够。所以如果房价不能上涨的话，不光损失汇率及利息损失，可能还要损失本金。
投资美国房产要千万慎重。

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我朋友最近也在看洛杉矶的房子，有几个区据说是治安不错，但房价也挺高。
Thousand Oaks，Calabasas,Glendale，Burbank, Simi Valley.
这几个区哪个治安最好？

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不熟不做啊！

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mashengji0304 说:

两年多前在圣荷西买房时没银行肯贷款，是全款付清的，以巿场价一半左右的租金租给朋友的二位华人同事，我不再负担包括税金及维修等任何费用。等我卖时如果要略作整修的话，这些租金收入还不知够不够。所以如果房价不能上涨的话，不光损失汇率及利息损失，可能还要损失本金。
投资美国房产要千万慎重。

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为什么你要以半价出租？找个PM不过付10%管理费。现在San Jose的3beds的SFH,不是好学区能租到3000/月。如果你便宜个1百元，好租客多了去的。地税是买价的1.25%。保险700差不多了。修理方面买个home warranty，一年不过400，每个修理不过60元。如果你的租客每月都要修理，可以将修理费的一半加租，或换租客。税方面，也是withholding 9.55%，但是报税时应该能退税的。再有，外国人是不能直接管理租屋的，否则以后如果有官司你肯定输。

这两年San Jose 的房子升值起码40%了吧。保守估计，不知你在san jose那个地方。

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灯火闪亮 说:

老虎真有钱。尽管房价已涨了不少，现金流也不是那么好了，不过同意房价才刚起步。加州东湾有些房子已经涨了60%，不过当初跌的时候也够狠的。

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美国大部分地区的房地产现金流不好，但是在华人喜欢的好学区高档住宅区，旧房子一如温哥华般地火热，现在洛杉矶华人高档住宅区如阿凯迪亚，好学区中档住宅区奇诺岗等，一个40-80万的旧房子出来，只要价格合理，成交价格都是高于挂牌价格的，而新房子的情况就不是那么好了

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mashengji0304 说:

两年多前在圣荷西买房时没银行肯贷款，是全款付清的，以巿场价一半左右的租金租给朋友的二位华人同事，我不再负担包括税金及维修等任何费用。等我卖时如果要略作整修的话，这些租金收入还不知够不够。所以如果房价不能上涨的话，不光损失汇率及利息损失，可能还要损失本金。
投资美国房产要千万慎重。

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没有必要便宜出租，完全可以把房子交给你的经纪管理，我的经纪原来并不认识他，看到网上购房帖子说他不错，就联系了他，买了房子后，就交给他管理，100元一个月，而出租的价格，比市价便宜5%-10%就有人排队租用你的房子了

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深圳老虎先生 说:

美国大部分地区的房地产现金流不好，但是在华人喜欢的好学区高档住宅区，旧房子一如温哥华般地火热，现在洛杉矶华人高档住宅区如阿凯迪亚，好学区中档住宅区奇诺岗等，一个40-80万的旧房子出来，只要价格合理，成交价格都是高于挂牌价格的，而新房子的情况就不是那么好了

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南加州俺不熟悉，不过相信老虎的眼光不会错的。现在美国房子房价3级跳，看看如果能停个2-3年，俺准备些子弹再飞一飞。

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深圳老虎先生 说:

没有必要便宜出租，完全可以把房子交给你的经纪管理，我的经纪原来并不认识他，看到网上购房帖子说他不错，就联系了他，买了房子后，就交给他管理，100元一个月，而出租的价格，比市价便宜5%-10%就有人排队租用你的房子了

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老虎，有个建议。一般管理公司不要选那种兼买卖房产的经济。最好找专门的管理公司。另外要问清楚是否garbage, water等utility不付，人家会给你的title放上个lien.如果是，那你要自己付这些费用，然后将成本计入房租。否则租客不付，你的房子就有可能被拍卖。还有你的PM要能够做eviction. 不然驱逐租客对异地地主很麻烦。如果每月付11元左右eviction prevention，是很值的。

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灯火闪亮 说:

为什么你要以半价出租？找个PM不过付10%管理费。现在San Jose的3beds的SFH,不是好学区能租到3000/月。如果你便宜个1百元，好租客多了去的。地税是买价的1.25%。保险700差不多了。修理方面买个home warranty，一年不过400，每个修理不过60元。如果你的租客每月都要修理，可以将修理费的一半加租，或换租客。税方面，也是withholding 9.55%，但是报税时应该能退税的。再有，外国人是不能直接管理租屋的，否则以后如果有官司你肯定输。

这两年San Jose 的房子升值起码40%了吧。保守估计，不知你在san jose那个地方。

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涨了50%以上吧（上面贴子提到了）
现在是租的2000，算过不含修理费的话少借了4、500吧，这样省心很多。
以前我有套在纽约的公寓也是通过公司管理出租的，太烦心了，现在也同样的办法借给以前同学了。
我投资美国房产只是资产配置，并不是以收租为目的的，想要以收租为目的的话，我不会选择不大去的地方房产作为标的的。

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深圳老虎先生 说:

没有必要便宜出租，完全可以把房子交给你的经纪管理，我的经纪原来并不认识他，看到网上购房帖子说他不错，就联系了他，买了房子后，就交给他管理，100元一个月，而出租的价格，比市价便宜5%-10%就有人排队租用你的房子了

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租是有人租，管理也是可以找人来做。
但是碰到麻烦的租客或不称职的管理人真是够喝一壶了。

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灯火闪亮 说:

老虎，有个建议。一般管理公司不要选那种兼买卖房产的经济。最好找专门的管理公司。另外要问清楚是否garbage, water等utility不付，人家会给你的title放上个lien.如果是，那你要自己付这些费用，然后将成本计入房租。否则租客不付，你的房子就有可能被拍卖。还有你的PM要能够做eviction. 不然驱逐租客对异地地主很麻烦。如果每月付11元左右eviction prevention，是很值的。

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对异乡人来说，要了解的太多了，没在当地长期生活过是很难了解透彻的。

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灯火闪亮 说:

南加州俺不熟悉，不过相信老虎的眼光不会错的。现在美国房子房价3级跳，看看如果能停个2-3年，俺准备些子弹再飞一飞。

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有胆量的话去雅加达房产市场博一次吧，跟10年前的上海很像。

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2013年洛杉矶获得杰出学校名单 （初中和高中）

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灯火闪亮 说:

老虎，有个建议。一般管理公司不要选那种兼买卖房产的经济。最好找专门的管理公司。另外要问清楚是否garbage, water等utility不付，人家会给你的title放上个lien.如果是，那你要自己付这些费用，然后将成本计入房租。否则租客不付，你的房子就有可能被拍卖。还有你的PM要能够做eviction. 不然驱逐租客对异地地主很麻烦。如果每月付11元左右eviction prevention，是很值的。

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明白了，谢谢经验传授

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关于美国购房的资金证明问题

(2013-04-26 09:59:37) 转载▼

标签： 美国购房

洛杉矶房地产

洛杉矶地产

美国地产中介

洛杉矶房价

分类： 美国房地产知识
在美国看上房子出价的时候， 要提供资金证明。有了资金证明，卖方才会考虑买方的出价。
那么这个资金证明怎么准备呢？
1. 如果您是全款购买， 不需要贷款的话，那就要给对方看您有足够的资金负担这个房子。
那什么样的证明可以呢？ 这个美国并没有具体的规定， 一般认为能被卖方接受的东西就可以。
一般经常使用的是 银行开具的资金证明(Proof of Funds statement）；您的银行月结对账单；或银行专们为您出示的证明； 网上银行下载的您账户余额的文件；您股票或是其它资金的账户余额，等等。
因为现在中国客人很多，有的买方没有美国银行的对账单，这种情况下我建议买方尽量提供自己有的材料。作为经纪人，我们会尽量和卖方讲解，希望卖方能够接受您提供的文件。

2. 如果您需要从银行贷款，那么除了头款的资金证明以外， 您还需要提供一份从贷款机构出示的预先核准贷款的证明 (Pre-approval letter)。这表明贷款方在预审了你的收入，信用和资产后，愿意借出资金给您买房。也就是说您是该贷款机构格合的贷款人。因为目前市场情况，看房前建议先得到贷款机构核准贷款证明。

举例说明：如果您想买一栋100万美元的房子，您准备用40元头款，再贷款60元。您需要提交一份银行资金证明来显示您至少有40元的资金。剩下的60万美元您需要提供一份预先核准贷款的证明。

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请问老虎，加拿大永久居民购买美国的房产的遗产税部份是怎样的? 之前查外国人只有6万美金是免遗产税的。

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世界日报消息：
「这波房价才刚起步，到2016年至2018年，才可能达到高峰」。拥有28年资历的资深房地产经纪，爱家房地产公司唐冠军，25日在世界日报2013年居家园艺展上，提供多年购屋经验。他认为「天下没有买不到的房子」，但需先准备自己的能力，认清当前房屋市场。
唐冠军表示，现在市场房屋缺货严重，低价房屋更少，从华裔看中的好学区，到郊区通通涨。他举例，从3月到6月，好区房价已上涨20％，其中又以康斗最明显。而实际成交价，几乎都要加价才有机会买得到，至少加「5％至10％」。他更指出，大部分现在的房屋交易，60％现金成交，40％放五成头期款。
唐冠军并指出，这波房屋价格飙涨，中国丶台湾丶印度丶韩国丶新加坡等外来投资客推波助澜有影响，他们大多极具实力。一些学区好的如核桃丶钻石吧丶喜瑞都丶亚凯迪亚丶尔湾等，都是他们眼中的热门区。
郊区也是投资客目标，如安大略南边Eastvale，与210号与15号公路的库卡蒙加牧场丶芳塔那北边，一些十年以下房屋等都是他们选择之一，除价格较低，也比较新。
至于房屋该怎么买，「首先自己要做好准备」。唐冠军说，包括是否有现金丶能负担多少贷款等都很重要，「千万不要打肿脸充胖子」。

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二天的考察，根据往日在温哥华投资房产的经验，果断下了洛杉矶地区华人喜欢的好学区、豪宅区阿凯蒂亚二个房子的offer：
第一个是地大6500尺，建筑面积1388尺，虽然是50年的老房子，环境安静优美，花园打理得一丝不苟，门口一颗百年橡树潇洒自然，屋子内装修豪华，挂牌价71.8万，我下了73.118万的offer，三房二卫，原来业主是一对台湾夫妇，租金估计可以达到2500-2800元，按照美国华美银行贷款60%的额度计算，首期30万，按揭43。118万，30年按揭，月供2100元，地税率1.25%，每月地税700元，租金基本覆盖按揭款和地税，交完首期后，基本不需要再花费任何费用，静静地等着物业升值，和美国人一起分享美国经济迅速恢复的成果

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虽然对美国地产看法有异，也还是希望老虎的投资有高回报！

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老虎的冰酒怎样了。摊子太大，要一群虎娃来当帮手

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深圳老虎先生 说:

二天的考察，根据往日在温哥华投资房产的经验，果断下了洛杉矶地区华人喜欢的好学区、豪宅区阿凯蒂亚二个房子的offer：
第一个是地大6500尺，建筑面积1388尺，虽然是50年的老房子，环境安静优美，花园打理得一丝不苟，门口一颗百年橡树潇洒自然，屋子内装修豪华，挂牌价71.8万，我下了73.118万的offer，三房二卫，原来业主是一对台湾夫妇，租金估计可以达到2500-2800元，按照美国华美银行贷款60%的额度计算，首期30万，按揭43。118万，30年按揭，月供2100元，地税率1.25%，每月地税700元，租金基本覆盖按揭款和地税，交完首期后，基本不需要再花费任何费用，静静地等着物业升值，和美国人一起分享美国经济迅速恢复的成果

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您同等水平地段的房去年卖多少呢？这一年涨幅多大？

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深圳老虎先生 说:

二天的考察，根据往日在温哥华投资房产的经验，果断下了洛杉矶地区华人喜欢的好学区、豪宅区阿凯蒂亚二个房子的offer：
第一个是地大6500尺，建筑面积1388尺，虽然是50年的老房子，环境安静优美，花园打理得一丝不苟，门口一颗百年橡树潇洒自然，屋子内装修豪华，挂牌价71.8万，我下了73.118万的offer，三房二卫，原来业主是一对台湾夫妇，租金估计可以达到2500-2800元，按照美国华美银行贷款60%的额度计算，首期30万，按揭43。118万，30年按揭，月供2100元，地税率1.25%，每月地税700元，租金基本覆盖按揭款和地税，交完首期后，基本不需要再花费任何费用，静静地等着物业升值，和美国人一起分享美国经济迅速恢复的成果

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这两年LA好像也涨了好多了
以前一直觉得LA和湾区的价差很大的

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尺价比我在圣荷赛的2003年建的现价还贵

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gordondeng 说:

老虎的冰酒怎样了。摊子太大，要一群虎娃来当帮手

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已经交给专业团队是运作了，估计7月份开始宣传和推出，我只做军师，不做将军

灯火闪亮 说:

您同等水平地段的房去年卖多少呢？这一年涨幅多大？

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今年上半年，这个地方就涨了20%

mashengji0304 说:

这两年LA好像也涨了好多了
以前一直觉得LA和湾区的价差很大的

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是的，继续暴涨，现在已经开始抢offer了

mashengji0304 说:

尺价比我在圣荷赛的2003年建的现价还贵

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这个房子的价值，主要在土地上，房子本身已经不值钱了，该地区的房子价格在400-600元之间，但是土地普遍在8000尺左右或以上
洛杉矶现在的普通house的建筑价格在150-180左右

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干的好！俺看的流口水。

By the way，您买的是白玉房，不是白菜房。管理方法会有所不同。

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深圳老虎先生 说:

二天的考察，根据往日在温哥华投资房产的经验，果断下了洛杉矶地区华人喜欢的好学区、豪宅区阿凯蒂亚二个房子的offer：

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阿凯迪亚的好学区,都是冲着ARCADIA HIGH SCHOOL去的,很好出租.

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第二个offer是下了附近另外一个占地7500尺，建筑2389尺5房5卫的旧house，这个旧house很好玩，前面1200尺的2房2卫生是1940年建的，中间的客人房子1房1卫和后面的2房2卫是2002年加建的，而且分别有独立的出入口，可以独立出租，挂牌价88.88万。
这个house的主人不在美国，出租给几个附近学院的学生住，看到房子，我不禁佩服这些大学生：整个house跟猪窝一样，衣服到处乱丢，厕所脏得跟公厕一样，估计大部分看房子的人都不会仔细看这个房子回头就跑，但是我仔细看了，看得出这个房子无论现在出租的回报或者将来的升值潜力都很高---因为这是个位置很好，且有三套独立出租单位的house！
研究了一下这房子的网上资料，发现他一个月前报价91万，一个月后又降低到88.88万，估计房东着急用钱，而且因为房子乱七八糟，影响看房，没人下offer所以房东和经纪都着急，因此不顾我方经纪的警告（他认为这个房子88.88万已经很超值，事实也确实如此，因为这个房子的出租收入超过4000元，位置也很好，市场价值应该是100万左右），但是我看得出这个卖方很着急，经纪也不是太负责任，负责任的经纪应该会让卖方清理租客，布置好房子再卖，所以，我决定违背现在该地区的市场都在抢offer的原则，下了一个83.8万的offer。
晚上经纪就回了offer，同意我的offer

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青紫蓝 说:

阿凯迪亚的好学区,都是冲着ARCADIA HIGH SCHOOL去的,很好出租.

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是的，学区好，位置好，每天早晨，都有大批的孔雀和鹦鹉在飞舞，所以，arcadia也叫孔雀园

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灯火闪亮 说:

干的好！俺看的流口水。

By the way，您买的是白玉房，不是白菜房。管理方法会有所不同。

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写得复杂，其实就只是一周时间，去旅游，顺便买了二个房子而已

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深圳老虎先生 说:

第二个offer是下了附近另外一个占地7500尺，建筑2389尺5房5卫的旧house，这个旧house很好玩，前面1200尺的2房2卫生是1940年建的，中间的客人房子1房1卫和后面的2房2卫是2002年加建的，而且分别有独立的出入口，可以独立出租，挂牌价88.88万。
这个house的主人不在美国，出租给几个附近学院的学生住，看到房子，我不禁佩服这些大学生：整个house跟猪窝一样，衣服到处乱丢，厕所脏得跟公厕一样，估计大部分看房子的人都不会仔细看这个房子回头就跑，但是我仔细看了，看得出这个房子无论现在出租的回报或者将来的升值潜力都很高---因为这是个位置很好，且有三套独立出租单位的house！
研究了一下这房子的网上资料，发现他一个月前报价91万，一个月后又降低到88.88万，估计房东着急用钱，而且因为房子乱七八糟，影响看房，没人下offer所以房东和经纪都着急，因此不顾我方经纪的警告（他认为这个房子88.88万已经很超值，事实也确实如此，因为这个房子的出租收入超过4000元，位置也很好，市场价值应该是100万左右），但是我看得出这个卖方很着急，经纪也不是太负责任，负责任的经纪应该会让卖方清理租客，布置好房子再卖，所以，我决定违背现在该地区的市场都在抢offer的原则，下了一个83.8万的offer。
晚上经纪就回了offer，同意我的offer

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有眼光。老虎精力旺盛，我是太懒了。
不过，我投资过的房产清一色是：买入时收益率高的物件涨幅偏小甚至下跌，当时收益率低的均大涨、暴涨。
但下手新目标时又不自觉地把收益率作为一个硬指标。

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http://www.iask.ca/news/world/2013/0616/203900.html，哈哈，加油涨！

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请问老虎为何最后没有考虑chino hills的房子呢？看你之前有提过这里.

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naonaoma 说:

请问老虎为何最后没有考虑chino hills的房子呢？看你之前有提过这里.

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后来实地考察发现，奇诺岗大量的荒山有待开发，土地资源丰富的地方，房价涨起来肯定没有土地资源稀缺的地方快，所以选择了阿凯蒂亚和圣马尼诺

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国内银行钱荒，股市暴跌，也许是中国金融危机开始了，配备美金资产是必须的

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深圳老虎先生 说:

国内银行钱荒，股市暴跌，也许是中国金融危机开始了，配备美金资产是必须的

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阿凯蒂亚豪宅：http://mrmlsmatrix.com/Matrix/Public/Portal.aspx?ID=22747223033