即将温式暴涨的美国地产！洛杉矶地产投资大热！

[深圳老虎先生]

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两年多前在圣荷西买房时没银行肯贷款，是全款付清的，以巿场价一半左右的租金租给朋友的二位华人同事，我不再负担包括税金及维修等任何费用。等我卖时如果要略作整修的话，这些租金收入还不知够不够。所以如果房价不能上涨的话，不光损失汇率及利息损失，可能还要损失本金。
投资美国房产要千万慎重。

没有必要便宜出租，完全可以把房子交给你的经纪管理，我的经纪原来并不认识他，看到网上购房帖子说他不错，就联系了他，买了房子后，就交给他管理，100元一个月，而出租的价格，比市价便宜5%-10%就有人排队租用你的房子了

 

[灯火闪亮]

回复: 即将温哥华式暴涨的美国洛杉矶地产！美国洛杉矶看房记

美国大部分地区的房地产现金流不好，但是在华人喜欢的好学区高档住宅区，旧房子一如温哥华般地火热，现在洛杉矶华人高档住宅区如阿凯迪亚，好学区中档住宅区奇诺岗等，一个40-80万的旧房子出来，只要价格合理，成交价格都是高于挂牌价格的，而新房子的情况就不是那么好了

南加州俺不熟悉，不过相信老虎的眼光不会错的。现在美国房子房价3级跳，看看如果能停个2-3年，俺准备些子弹再飞一飞。

 

[灯火闪亮]

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没有必要便宜出租，完全可以把房子交给你的经纪管理，我的经纪原来并不认识他，看到网上购房帖子说他不错，就联系了他，买了房子后，就交给他管理，100元一个月，而出租的价格，比市价便宜5%-10%就有人排队租用你的房子了

老虎，有个建议。一般管理公司不要选那种兼买卖房产的经济。最好找专门的管理公司。另外要问清楚是否garbage, water等utility不付，人家会给你的title放上个lien.如果是，那你要自己付这些费用，然后将成本计入房租。否则租客不付，你的房子就有可能被拍卖。还有你的PM要能够做eviction. 不然驱逐租客对异地地主很麻烦。如果每月付11元左右eviction prevention，是很值的。

 

[mashengji0304]

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为什么你要以半价出租？找个PM不过付10%管理费。现在San Jose的3beds的SFH,不是好学区能租到3000/月。如果你便宜个1百元，好租客多了去的。地税是买价的1.25%。保险700差不多了。修理方面买个home warranty，一年不过400，每个修理不过60元。如果你的租客每月都要修理，可以将修理费的一半加租，或换租客。税方面，也是withholding 9.55%，但是报税时应该能退税的。再有，外国人是不能直接管理租屋的，否则以后如果有官司你肯定输。

这两年San Jose 的房子升值起码40%了吧。保守估计，不知你在san jose那个地方。

涨了50%以上吧（上面贴子提到了）
现在是租的2000，算过不含修理费的话少借了4、500吧，这样省心很多。
以前我有套在纽约的公寓也是通过公司管理出租的，太烦心了，现在也同样的办法借给以前同学了。
我投资美国房产只是资产配置，并不是以收租为目的的，想要以收租为目的的话，我不会选择不大去的地方房产作为标的的。

 

[mashengji0304]

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没有必要便宜出租，完全可以把房子交给你的经纪管理，我的经纪原来并不认识他，看到网上购房帖子说他不错，就联系了他，买了房子后，就交给他管理，100元一个月，而出租的价格，比市价便宜5%-10%就有人排队租用你的房子了

租是有人租，管理也是可以找人来做。
但是碰到麻烦的租客或不称职的管理人真是够喝一壶了。

 

[mashengji0304]

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老虎，有个建议。一般管理公司不要选那种兼买卖房产的经济。最好找专门的管理公司。另外要问清楚是否garbage, water等utility不付，人家会给你的title放上个lien.如果是，那你要自己付这些费用，然后将成本计入房租。否则租客不付，你的房子就有可能被拍卖。还有你的PM要能够做eviction. 不然驱逐租客对异地地主很麻烦。如果每月付11元左右eviction prevention，是很值的。

对异乡人来说，要了解的太多了，没在当地长期生活过是很难了解透彻的。

 

[mashengji0304]

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南加州俺不熟悉，不过相信老虎的眼光不会错的。现在美国房子房价3级跳，看看如果能停个2-3年，俺准备些子弹再飞一飞。

有胆量的话去雅加达房产市场博一次吧，跟10年前的上海很像。

 

[深圳老虎先生]

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2013年洛杉矶获得杰出学校名单 （初中和高中）

 

[深圳老虎先生]

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老虎，有个建议。一般管理公司不要选那种兼买卖房产的经济。最好找专门的管理公司。另外要问清楚是否garbage, water等utility不付，人家会给你的title放上个lien.如果是，那你要自己付这些费用，然后将成本计入房租。否则租客不付，你的房子就有可能被拍卖。还有你的PM要能够做eviction. 不然驱逐租客对异地地主很麻烦。如果每月付11元左右eviction prevention，是很值的。

明白了，谢谢经验传授

 

[深圳老虎先生]

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关于美国购房的资金证明问题

(2013-04-26 09:59:37) 转载▼

标签： 美国购房

洛杉矶房地产

洛杉矶地产

美国地产中介

洛杉矶房价

分类： 美国房地产知识
在美国看上房子出价的时候， 要提供资金证明。有了资金证明，卖方才会考虑买方的出价。
那么这个资金证明怎么准备呢？
1. 如果您是全款购买， 不需要贷款的话，那就要给对方看您有足够的资金负担这个房子。
那什么样的证明可以呢？ 这个美国并没有具体的规定， 一般认为能被卖方接受的东西就可以。
一般经常使用的是 银行开具的资金证明(Proof of Funds statement）；您的银行月结对账单；或银行专们为您出示的证明； 网上银行下载的您账户余额的文件；您股票或是其它资金的账户余额，等等。
因为现在中国客人很多，有的买方没有美国银行的对账单，这种情况下我建议买方尽量提供自己有的材料。作为经纪人，我们会尽量和卖方讲解，希望卖方能够接受您提供的文件。

2. 如果您需要从银行贷款，那么除了头款的资金证明以外， 您还需要提供一份从贷款机构出示的预先核准贷款的证明 (Pre-approval letter)。这表明贷款方在预审了你的收入，信用和资产后，愿意借出资金给您买房。也就是说您是该贷款机构格合的贷款人。因为目前市场情况，看房前建议先得到贷款机构核准贷款证明。

举例说明：如果您想买一栋100万美元的房子，您准备用40元头款，再贷款60元。您需要提交一份银行资金证明来显示您至少有40元的资金。剩下的60万美元您需要提供一份预先核准贷款的证明。

 

[naonaoma]

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请问老虎，加拿大永久居民购买美国的房产的遗产税部份是怎样的? 之前查外国人只有6万美金是免遗产税的。

 

[深圳老虎先生]

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世界日报消息：
「这波房价才刚起步，到2016年至2018年，才可能达到高峰」。拥有28年资历的资深房地产经纪，爱家房地产公司唐冠军，25日在世界日报2013年居家园艺展上，提供多年购屋经验。他认为「天下没有买不到的房子」，但需先准备自己的能力，认清当前房屋市场。
唐冠军表示，现在市场房屋缺货严重，低价房屋更少，从华裔看中的好学区，到郊区通通涨。他举例，从3月到6月，好区房价已上涨20％，其中又以康斗最明显。而实际成交价，几乎都要加价才有机会买得到，至少加「5％至10％」。他更指出，大部分现在的房屋交易，60％现金成交，40％放五成头期款。
唐冠军并指出，这波房屋价格飙涨，中国丶台湾丶印度丶韩国丶新加坡等外来投资客推波助澜有影响，他们大多极具实力。一些学区好的如核桃丶钻石吧丶喜瑞都丶亚凯迪亚丶尔湾等，都是他们眼中的热门区。
郊区也是投资客目标，如安大略南边Eastvale，与210号与15号公路的库卡蒙加牧场丶芳塔那北边，一些十年以下房屋等都是他们选择之一，除价格较低，也比较新。
至于房屋该怎么买，「首先自己要做好准备」。唐冠军说，包括是否有现金丶能负担多少贷款等都很重要，「千万不要打肿脸充胖子」。

 

[深圳老虎先生]

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二天的考察，根据往日在温哥华投资房产的经验，果断下了洛杉矶地区华人喜欢的好学区、豪宅区阿凯蒂亚二个房子的offer：
第一个是地大6500尺，建筑面积1388尺，虽然是50年的老房子，环境安静优美，花园打理得一丝不苟，门口一颗百年橡树潇洒自然，屋子内装修豪华，挂牌价71.8万，我下了73.118万的offer，三房二卫，原来业主是一对台湾夫妇，租金估计可以达到2500-2800元，按照美国华美银行贷款60%的额度计算，首期30万，按揭43。118万，30年按揭，月供2100元，地税率1.25%，每月地税700元，租金基本覆盖按揭款和地税，交完首期后，基本不需要再花费任何费用，静静地等着物业升值，和美国人一起分享美国经济迅速恢复的成果

 

[RONA]

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虽然对美国地产看法有异，也还是希望老虎的投资有高回报！

 

[gordondeng]

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老虎的冰酒怎样了。摊子太大，要一群虎娃来当帮手

 

[灯火闪亮]

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二天的考察，根据往日在温哥华投资房产的经验，果断下了洛杉矶地区华人喜欢的好学区、豪宅区阿凯蒂亚二个房子的offer：
第一个是地大6500尺，建筑面积1388尺，虽然是50年的老房子，环境安静优美，花园打理得一丝不苟，门口一颗百年橡树潇洒自然，屋子内装修豪华，挂牌价71.8万，我下了73.118万的offer，三房二卫，原来业主是一对台湾夫妇，租金估计可以达到2500-2800元，按照美国华美银行贷款60%的额度计算，首期30万，按揭43。118万，30年按揭，月供2100元，地税率1.25%，每月地税700元，租金基本覆盖按揭款和地税，交完首期后，基本不需要再花费任何费用，静静地等着物业升值，和美国人一起分享美国经济迅速恢复的成果

您同等水平地段的房去年卖多少呢？这一年涨幅多大？

 

[mashengji0304]

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二天的考察，根据往日在温哥华投资房产的经验，果断下了洛杉矶地区华人喜欢的好学区、豪宅区阿凯蒂亚二个房子的offer：
第一个是地大6500尺，建筑面积1388尺，虽然是50年的老房子，环境安静优美，花园打理得一丝不苟，门口一颗百年橡树潇洒自然，屋子内装修豪华，挂牌价71.8万，我下了73.118万的offer，三房二卫，原来业主是一对台湾夫妇，租金估计可以达到2500-2800元，按照美国华美银行贷款60%的额度计算，首期30万，按揭43。118万，30年按揭，月供2100元，地税率1.25%，每月地税700元，租金基本覆盖按揭款和地税，交完首期后，基本不需要再花费任何费用，静静地等着物业升值，和美国人一起分享美国经济迅速恢复的成果

这两年LA好像也涨了好多了
以前一直觉得LA和湾区的价差很大的

 

[mashengji0304]

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尺价比我在圣荷赛的2003年建的现价还贵

 

[深圳老虎先生]

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老虎的冰酒怎样了。摊子太大，要一群虎娃来当帮手

已经交给专业团队是运作了，估计7月份开始宣传和推出，我只做军师，不做将军

您同等水平地段的房去年卖多少呢？这一年涨幅多大？

今年上半年，这个地方就涨了20%

这两年LA好像也涨了好多了
以前一直觉得LA和湾区的价差很大的

是的，继续暴涨，现在已经开始抢offer了

尺价比我在圣荷赛的2003年建的现价还贵

这个房子的价值，主要在土地上，房子本身已经不值钱了，该地区的房子价格在400-600元之间，但是土地普遍在8000尺左右或以上
洛杉矶现在的普通house的建筑价格在150-180左右

 

[灯火闪亮]

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干的好！俺看的流口水。

By the way，您买的是白玉房，不是白菜房。管理方法会有所不同。