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公寓投资

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SLS : 2019-01-10#1

从来没有投资过公寓，现在每年有很多的现金结余，没好的地方投资。不知道现在BC，卡城公寓投资怎么样，20%的首付出租能把基本费用（如管理费，地税，保险？维修基金以及按揭利息）收回来吗？按揭的本金部分就不指望了。

kds晓君 : 2019-01-10#2

首付50%投资在温哥华的公寓，完全可以cover所有的费用还有结余

家园小千 : 2019-01-10#3

kds晓君说:
首付50%投资在温哥华的公寓，完全可以cover所有的费用还有结余

还要考虑50%的首付本身就应该有的回报

SLS : 2019-01-10#4

100%付款，那更肯定有收益了？

awander : 2019-01-10#5

家园小千说:
还要考虑50%的首付本身就应该有的回报

如果考虑首付的投资回报且不考虑公寓升值预期，则很难为公寓投资辩护。

cacalc : 2019-01-10#6

SLS 说:
100%付款，那更肯定有收益了？

未必，如果公寓的价格未来跌了呢？

家园小千 : 2019-01-10#7

awander 说:
如果考虑首付的投资回报且不考虑公寓升值预期，则很难为公寓投资辩护。

万一公寓以后跌了呢？

SLS : 2019-01-10#8

公寓涨跌谁也不好预测，但租金起码应该能支付基本费用吧？

awander : 2019-01-10#9

家园小千说:
万一公寓以后跌了呢？

这就是风险

荣耀 : 2019-01-10#10

家园小千说:
还要考虑50%的首付本身就应该有的回报

opportunity cost

紫葡青柠 : 2019-01-10#11

看人口净流入。。。。

laox888 : 2019-01-10#12

SLS 说:
从来没有投资过公寓，现在每年有很多的现金结余，没好的地方投资。不知道现在BC，卡城公寓投资怎么样，20%的首付出租能把基本费用（如管理费，地税，保险？维修基金以及按揭利息）收回来吗？按揭的本金部分就不指望了。

在多伦多温哥华不可能的，其他很多地方应该可以，但那些地方没什么升值潜力。

紫葡青柠 : 2019-01-10#13

laox888 说:
在多伦多温哥华不可能的，其他很多地方应该可以，但那些地方没什么升值潜力。

房价低的地方。。。
正现金流不难。。。
可也多少年不升值。。。
看搏那一头了。。。

awander : 2019-01-10#14

SLS 说:
公寓涨跌谁也不好预测，但租金起码应该能支付基本费用吧？

今天的多伦多市中心，假定25%首付，找到租金能支付基本费用的公寓的概率近乎零。

pragmatist : 2019-01-10#15

SLS 说:
从来没有投资过公寓，现在每年有很多的现金结余，没好的地方投资。不知道现在BC，卡城公寓投资怎么样，20%的首付出租能把基本费用（如管理费，地税，保险？维修基金以及按揭利息）收回来吗？按揭的本金部分就不指望了。

Mark

哈法 : 2019-01-10#16

laox888 说:
在多伦多温哥华不可能的，其他很多地方应该可以，但那些地方没什么升值潜力。

这种情况也说明了一个问题。

laox888 : 2019-01-10#17

哈法说:
这种情况也说明了一个问题。

说明这两个城市华人多，呵呵。

温东仔 : 2019-01-10#18

家园小千说:
还要考虑50%的首付本身就应该有的回报

站的高！看的远！

温东仔 : 2019-01-10#19

家园小千说:
万一公寓以后跌了呢？

公寓假如再跌，于是抗通胀的最好工具！最好是购买旧公寓，我2009年买的公寓16万，今年评估是32万，假如卖掉，再搬去维多利亚，还可以从中套现几万加元。

温东仔 : 2019-01-10#20

投资房地产最佳是长期投资，短期炒作基本没有回报空间。

Backin10 : 2019-01-10#21

50%首付cover不了。你还漏算了请人打理的服务费。如果你自己出租自己维修那可能差不多。不过温哥华公寓这几年还是涨的。

家园小千 : 2019-01-10#22

温东仔说:
公寓假如再跌，于是抗通胀的最好工具！最好是购买旧公寓，我2009年买的公寓16万，今年评估是32万，假如卖掉，再搬去维多利亚，还可以从中套现几万加元。

你知道维多利亚的公寓价格吗？
32万可以买什么样的公寓先查查

温东仔 : 2019-01-10#23

Backin10 说:
50%首付cover不了。你还漏算了请人打理的服务费。如果你自己出租自己维修那可能差不多。不过温哥华公寓这几年还是涨的。

今后还会涨，不过会是一个漫长的周期，就当定期储蓄好了。

温东仔 : 2019-01-10#24

家园小千说:
你知道维多利亚的公寓价格吗？
32万可以买什么样的公寓先查查

在市中心一室的旧公寓，靠近维多利亚唐人街，我去年感恩节去看过房，哪边的经纪也请好，很早就规划去维多利亚颐养天年。

Backin10 : 2019-01-10#25

32万的数字哪里出来的？

温东仔 : 2019-01-10#26

Backin10 说:
32万的数字哪里出来的？

MLS上有，google一下就可以看见，是免费的。

温东仔 : 2019-01-10#27

家园小千说:
你知道维多利亚的公寓价格吗？
32万可以买什么样的公寓先查查

现在估计会跌一些，维多利亚毕竟工作机会少，适合退休人士享清福。

温东仔 : 2019-01-10#28

Backin10 说:
32万的数字哪里出来的？

用英语即可查看，什么地段的房价都有，但我单身只买个一室的就够了，我喜欢矮层的老公寓，2到3层ok。

家园小千 : 2019-01-10#29

温东仔说:
在市中心一室的旧公寓，靠近维多利亚唐人街，我去年感恩节去看过房，哪边的经纪也请好，很早就规划去维多利亚颐养天年。

维多利亚有地震海啸风险，所以要买新的高层住宅

Daiting1 : 2019-01-10#30

SLS 说:
从来没有投资过公寓，现在每年有很多的现金结余，没好的地方投资。不知道现在BC，卡城公寓投资怎么样，20%的首付出租能把基本费用（如管理费，地税，保险？维修基金以及按揭利息）收回来吗？按揭的本金部分就不指望了。

我最近在看卡城(市中心)的公寓，10年左右的公寓降幅较大，售价$400——$500/尺左右，旧公寓的地段和价格诱人，但毕竟使用了10年，三、五年后的维修费用，是不可把控的。

新公寓（去、前年交房）降幅很小，最多降幅10%（多是尾房）。新公寓的增值前景，目前是看不到，将来不赔钱就算是良性资产了。

所以，投资公寓，应该选择“热点城市的核心路段”，贵有贵的道理！

如果是喜欢卡城，又有点余钱，忽略增值因素，买个小公寓，目前是好时机。

以上只是个人感受，希望得到各位的指点！

kms : 2019-01-10#31

SB,投资你妈逼，加拿大的房市就是你们这些了人祸害的。

pragmatist : 2019-01-10#32

Daiting1 说:
我最近在看卡城(市中心)的公寓，10年左右的公寓降幅较大，售价$400——$500/尺左右，旧公寓的地段和价格诱人，但毕竟使用了10年，三、五年后的维修费用，是不可把控的。

新公寓（去、前年交房）降幅很小，最多降幅10%（多是尾房）。新公寓的增值前景，目前是看不到，将来不赔钱就算是良性资产了。

所以，投资公寓，应该选择“热点城市的核心路段”，贵有贵的道理！

如果是喜欢卡城，又有点余钱，忽略增值因素，买个小公寓，目前是好时机。

以上只是个人感受，希望得到各位的指点！

最近公寓貌似涨了一些。独立屋依旧

pragmatist : 2019-01-10#33

Daiting1 说:
我最近在看卡城(市中心)的公寓，10年左右的公寓降幅较大，售价$400——$500/尺左右，旧公寓的地段和价格诱人，但毕竟使用了10年，三、五年后的维修费用，是不可把控的。

新公寓（去、前年交房）降幅很小，最多降幅10%（多是尾房）。新公寓的增值前景，目前是看不到，将来不赔钱就算是良性资产了。

所以，投资公寓，应该选择“热点城市的核心路段”，贵有贵的道理！

如果是喜欢卡城，又有点余钱，忽略增值因素，买个小公寓，目前是好时机。

以上只是个人感受，希望得到各位的指点！

市中心公寓，你查查出租情况如何？市中心公寓供应量很大，但是居住环境真不太好。

单位线 : 2019-01-11#34

分区，需要算一下。

cryi7667 : 2019-01-11#35

选个小城市大学旁边很容易出租回报率很快

温东仔 : 2019-01-11#36

家园小千说:
维多利亚有地震海啸风险，所以要买新的高层住宅

不愧是小诸葛哈，看问题就是运筹帷幄，决胜于千里之外。

家园小千 : 2019-01-11#37

温东仔说:
不愧是小诸葛哈，看问题就是运筹帷幄，决胜于千里之外。

和你一样我也想在以后住维城，目前大概是1-3年新的公寓5-6百尺在30万左右，旧公寓就不要考虑，维城旧房子太多了

温东仔 : 2019-01-11#38

家园小千说:
和你一样我也想在以后住维城，目前大概是1-3年新的公寓5-6百尺在30万左右，旧公寓就不要考虑，维城旧房子太多了

假如是住在悉尼和撒哪虚也许更便宜，但是买东西不是太方便，市中心的话基本是步行的距离。

温东仔 : 2019-01-11#39

家园小千说:
和你一样我也想在以后住维城，目前大概是1-3年新的公寓5-6百尺在30万左右，旧公寓就不要考虑，维城旧房子太多了

我喜欢很旧的房子，比较有历史感。

家园小千 : 2019-01-11#40

温东仔说:
假如是住在悉尼和撒哪虚也许更便宜，但是买东西不是太方便，市中心的话基本是步行的距离。

哦，我说的是downtown的价格，悉尼太远了，最近维城人口增长的快，早晚堵车厉害，，维城的downtown是我见过最有特色而且又热闹的

温东仔 : 2019-01-11#41

家园小千说:
和你一样我也想在以后住维城，目前大概是1-3年新的公寓5-6百尺在30万左右，旧公寓就不要考虑，维城旧房子太多了

你不是会开车吗，也许可以住到更远的地方，比如盐泉岛。

家园小千 : 2019-01-11#42

温东仔说:
我喜欢很旧的房子，比较有历史感。

维城100年的老房子不少，不贵

家园小千 : 2019-01-11#43

温东仔说:
你不是会开车吗，也许可以住到更远的地方，比如盐泉岛。

住公寓就住市中心了，

温东仔 : 2019-01-11#44

家园小千说:
哦，我说的是downtown的价格，悉尼太远了，最近维城人口增长的快，早晚堵车厉害，，维城的downtown是我见过最有特色而且又热闹的

悉尼靠近渡轮码头啊！是一个很安静的小城镇。

家园小千 : 2019-01-11#45

温东仔说:
悉尼靠近渡轮码头啊！是一个很安静的小城镇。

地震危险，靠海太近，前阵子就是附近海域的地震

温东仔 : 2019-01-11#46

家园小千说:
住公寓就住市中心了，

我去年去维多利亚看房子，住在国际青年旅舍，是一幢历史悠久的老建筑，床位一晚30加元，早餐免费咖啡和黄油面包。

温东仔 : 2019-01-11#47

家园小千说:
地震危险，靠海太近，前阵子就是附近海域的地震

当然我也可以搬去哈利法克斯，据说更欧化，大西洋对面就是欧洲，我可以先去考察一下。

温东仔 : 2019-01-11#48

家园小千说:
住公寓就住市中心了，

什么时候介绍介绍日本拉面的做法？

家园小千 : 2019-01-11#49

温东仔说:
我去年去维多利亚看房子，住在国际青年旅舍，是一幢历史悠久的老建筑，床位一晚30加元，早餐免费咖啡和黄油面包。

这个需要办年卡才能住，有好几家

温东仔 : 2019-01-11#50

家园小千说:
住公寓就住市中心了，

不过有加拿大护照，也可以搬去南非开普敦，和温哥华有的一拼。

温东仔 : 2019-01-11#51

家园小千说:
这个需要办年卡才能住，有好几家

若有空床位，随到随住，我是住过几次了，有一年维多利亚节去，床位满了，要我等到第二天下午1点，我就在他们门口过了一晚，体验了homeless一把。

温东仔 : 2019-01-11#52

家园小千说:
这个需要办年卡才能住，有好几家

温东仔 : 2019-01-11#53

家园小千说:
住公寓就住市中心了，

这个价格完全可以接受，看来这次回上海的吃饭问题解决了。

家园小千 : 2019-01-11#54

温东仔说:
浏览附件521854

这个价格完全可以接受，看来这次回上海的吃饭问题解决了。

这是弄堂口饮食小店的价格，水平有限，材料不奢望

ccyyyycc : 2019-01-11#55

家园小千说:
这是弄堂口饮食小店的价格，水平有限，材料不奢望

在加拿大连这种水平有限的中餐都难找，一般是食堂以下水准。

家园小千 : 2019-01-11#56

ccyyyycc 说:
在加拿大连这种水平有限的中餐都难找，一般是食堂以下水准。

那是卡城吧，温多的选择就多了，我吃的烤鸭比在国内的还好吃。

Andywolf : 2019-01-11#57

家园小千说:
那是卡城吧，温多的选择就多了，我吃的烤鸭比在国内的还好吃。

你在哪里吃的？是Broadway那家吗？

Andywolf : 2019-01-11#58

CNN: 加拿大未来三年将接受超过一百万的新移民
https://www.cnn.com/2019/01/10/world/canada-immigration-trnd/index.html

家园小千 : 2019-01-11#59

Andywolf 说:
你在哪里吃的？是Broadway那家吗？

没有，那家是专做烤鸭的吧，听过没去过，我喜欢阿伯丁3楼的钓鱼台，烤鸭包饼/鸭肉包生菜包2吃50刀，好吃不贵吧。

sofia : 2019-01-11#60

SLS 说:
从来没有投资过公寓，现在每年有很多的现金结余，没好的地方投资。不知道现在BC，卡城公寓投资怎么样，20%的首付出租能把基本费用（如管理费，地税，保险？维修基金以及按揭利息）收回来吗？按揭的本金部分就不指望了。

wikispecial 说:
每年几千块的正现金流。所说只是蚊子腿，但怎么也有肉不是。
这地方的房子，不会猛涨，但是正现金流一套套滚动，房客帮忙把本钱都还上了，以后卖掉就是挣的，还是很不错的。

35万独立屋，20%首付，租金2500怎么样？

awander : 2019-01-11#61

温东仔说:
浏览附件521854

这个价格完全可以接受，看来这次回上海的吃饭问题解决了。

家园小千说:
这是弄堂口饮食小店的价格，水平有限，材料不奢望

这种地方吃饭真需要一点勇气。

家园小千 : 2019-01-11#62

awander 说:
这种地方吃饭真需要一点勇气。

@温东仔
听到了吗？

SLS : 2019-01-11#63

sofia 说:
35万独立屋，20%首付，租金2500怎么样？

你说的是分租，还是整租？

awander : 2019-01-12#64

sofia 说:
35万独立屋，20%首付，租金2500怎么样？

每月800刀房贷利息，200刀地税，出租收入1500刀。按8万刀（7万首付加其它开支）投资额，投资回报率22%。
这回报率真不错，可以笑傲多伦多的房价升值了。

问题是2500租金稳定吗？空房率高吗？

相比多伦多市中心1+1康斗， 70万售价，同样20%首付， 2400租金，每月房贷利息1600刀， 500刀管理费，300刀地税，每月出租收入0刀。感谢委婆子的租金管制，如果康斗系两年前出租，也许租金只有2100刀，则每月租金收入-300刀。

同样的多伦多市中心的康斗，如果10年前购买， 35万刀，同样是2400刀租金， 800刀房贷利息，500刀管理费，300刀地税，每月出租毛收入亦有800刀，投资回报率亦有12%。考虑到多伦多康斗10年升值一倍，则10年前的8万投资，（不计复利）年回报率高达50%。

10年前的多伦多市中心，此类康斗虽然售价为35万刀，但那时租金只有1800刀左右而利息则高达1100刀，因此购买时仍然难以保证正现金流。

sofia : 2019-01-12#65

SLS 说:
你说的是分租，还是整租？

整租。

sofia : 2019-01-12#66

awander 说:
每月800刀房贷利息，200刀地税，出租收入1500刀。按8万刀（7万首付加其它开支）投资额，投资回报率22%。
这回报率真不错，可以笑傲多伦多的房价升值了。

问题是2500租金稳定吗？空房率高吗？

相比多伦多市中心1+1康斗， 70万售价，同样20%首付， 2400租金，每月房贷利息1600刀， 500刀管理费，300刀地税，每月出租收入0刀。感谢委婆子的租金管制，如果康斗系两年前出租，也许租金只有2100刀，则每月租金收入-300刀。

同样的多伦多市中心的康斗，如果10年前购买， 35万刀，同样是2400刀租金， 800刀房贷利息，500刀管理费，300刀地税，每月出租毛收入亦有800刀，投资回报率亦有12%。考虑到多伦多康斗10年升值一倍，则10年前的8万投资，（不计复利）年回报率高达50%。

10年前的多伦多市中心，此类康斗虽然售价为35万刀，租金只有1800刀左右，而利息则高达1100刀，那时购买仍然难以保证正现金流。

空房率在1%左右。地税350/月左右。

sofia : 2019-01-12#67

https://www.cbc.ca/news/canada/edmo...tak89PLTJwPE1f_8snfRhmDSdLk8Cj3HebTxgrFqjUMI8

ccyyyycc : 2019-01-12#68

家园小千说:
那是卡城吧，温多的选择就多了，我吃的烤鸭比在国内的还好吃。

我说的是多伦多，卡家里还差，温就去过一周，吃过的中餐也就是聚和阿伯丁饮食广场，和卡水平相似。国内烤鸭店我从来就不怎么吃烤鸭，都是点鸭下水。

SLS : 2019-01-12#69

sofia 说:
整租。

在不考虑房价升跌的情况下，投资回报率是不错，实现正现金流应该不成问题。如果居住在哪，应该考虑投资。不过远程投资就算了。我也居住在小城市，也有正现金流的房产，不想再多买。

家园小千 : 2019-01-12#70

ccyyyycc 说:
我说的是多伦多，卡家里还差，温就去过一周，吃过的中餐也就是聚和阿伯丁饮食广场，和卡水平相似。国内烤鸭店我从来就不怎么吃烤鸭，都是点鸭下水。

可惜啊，既然到了阿伯丁，即别去快餐了，没有好的，除了日本猪排店，同样3楼的海鲜餐厅钓鱼台广东菜和茶点很地道，天天排队

ccyyyycc : 2019-01-12#71

家园小千说:
可惜啊，既然到了阿伯丁，即别去快餐了，没有好的，除了日本猪排店，同样3楼的海鲜餐厅钓鱼台广东菜和茶点很地道，天天排队

就是因为排队所以没去。

家园小千 : 2019-01-12#72

ccyyyycc 说:
就是因为排队所以没去。

那你就遗憾了，他家早茶天天这样，是我吃过的早茶里最好的，价格小贵但质量好，其实你不知道里面很大，实际不会等很长时间，写个名字周围逛一圈就到了，一大窝龙虾粥才20刀，茶点也很细致到位。

ccyyyycc : 2019-01-12#73

家园小千说:
那你就遗憾了，他家早茶天天这样，是我吃过的早茶里最好的，价格小贵但质量好，其实你不知道里面很大，实际不会等很长时间，写个名字周围逛一圈就到了，一大窝龙虾粥才20刀，茶点也很细致到位。

也谈不上遗憾，本也不是为了吃饭去的。龙虾的各种吃法，除了不吃生所以不碰刺身之外，葱姜和椒盐是我首选，龙虾粥完全无感。当然是个人喜好，午茶应该也不会提供葱姜和椒盐的。

家园小千 : 2019-01-12#74

ccyyyycc 说:
也谈不上遗憾，本也不是为了吃饭去的。龙虾的各种吃法，除了不吃生所以不碰刺身之外，葱姜和椒盐是我首选，龙虾粥完全无感。当然是个人喜好，午茶应该也不会提供葱姜和椒盐的。

早茶期间菜品全部供应，我就是早茶时间点的烤鸭

soleil_lee－太阳李 : 2019-01-12#75

有全职工作的做出租房生意不划算。因为雇佣收入再加上租金收入，可能要被扣很高的marginal tax rate
昨天晚上有点时间算了算2018年的出租房收入，之后又看了看需要补交的税款。今天整个人都不好了。

sofia : 2019-01-12#76

soleil_lee－太阳李说:
有全职工作的做出租房生意不划算。因为雇佣收入再加上租金收入，可能要被扣很高的marginal tax rate
昨天晚上有点时间算了算2018年的出租房收入，之后又看了看需要补交的税款。今天整个人都不好了。

我4年前就不好了，在会计师的帮助下成立了管理公司才好点了。

温东仔 : 2019-01-12#77

家园小千说:
@温东仔
听到了吗？

你觉得温哥华的日本拉面如何？我基本都品尝过了，还有一种是加黑色的味曾汤，面条是绿色的，叫什么：竹盐味曾什么的，我忘了。

澳门首家线上赌场开业啦 : 2019-01-12#78

sofia 说:
35万独立屋，20%首付，租金2500怎么样？

四十万的独立屋，在埃德蒙顿只能租到1800-2000

sofia : 2019-01-12#79

澳门首家线上赌场开业啦说:
四十万的独立屋，在埃德蒙顿只能租到1800-2000

我不在埃德蒙顿。

SLS : 2019-01-13#80

sofia 说:
我不在埃德蒙顿。

大草原都是租给油田上的工人，这点投资回报率不是太吸引人。前几年我们这有个小镇叫伊斯帝湾。地下室的房间租到1200块一个月，还不准做饭。月月满租。5间房的房子也才30万。现在，随着石油热度的退潮。房子都空在那。有不少人亏的厉害。小城市如果有稳定工作买房还行。

澳门首家线上赌场开业啦 : 2019-01-13#81

SLS 说:
大草原都是租给油田上的工人，这点投资回报率不是太吸引人。前几年我们这有个小镇叫伊斯帝湾。地下室的房间租到1200块一个月，还不准做饭。月月满租。5间房的房子也才30万。现在，随着石油热度的退潮。房子都空在那。有不少人亏的厉害。小城市如果有稳定工作买房还行。

有租房需求，没购房需求，比较典型的boom town

sofia : 2019-01-13#82

SLS 说:
大草原都是租给油田上的工人，这点投资回报率不是太吸引人。前几年我们这有个小镇叫伊斯帝湾。地下室的房间租到1200块一个月，还不准做饭。月月满租。5间房的房子也才30万。现在，随着石油热度的退潮。房子都空在那。有不少人亏的厉害。小城市如果有稳定工作买房还行。

我在这里10+年，涨涨跌跌的都见过，这里和你说的小镇的区别是我们这里不仅仅是石油产业，还有煤气，农业和林业，所以在油价跌的时候，我们这里的状况比埃德蒙顿，卡尔加里和FortMac好很多。

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