- 主题发起人 边缘人
- 发布时间 2010-07-07
回复: 从零开始的投资经历
11. [FONT=宋体]讨论多伦多的房子的投资[/FONT]
[FONT=宋体]这里我完全从一个买房人的角度，而且是门外汉的眼光来讨论多伦多房子的投资。为什么想到投资房子，我前面提到，如果从可靠的投资收入的角度来说，房租是一个较好的投资。我自己买过好几次自住的房子，升值的比例都比市场高一些，所以也就有一些自信。当然因为从没买过房子作为投资，所以这里我的分析是理论上的，有经验的朋友欢迎指出不当之处。当然我正准备在年底左右买入两个[/FONT]condos, [FONT=宋体]所以也不纯粹是纸上谈兵。[/FONT]
[FONT=宋体]先讲一个故事，是我的中介告诉的，不知真假。一对福建夫妇找他买房子，给他打电话说：“我们没钱，只好买一个大房子。”中介有些没有反应过来，没钱怎么买大房子？那对夫妇解释道：“我们现在花六百元一个月租地下室住，如果我们买一个大学附近的大房子，出租每个房间，我们自己住主卧，房租可以抵消一切的费用，还有一些收益。”中介问你们的首付怎么来，他们告诉他说他们可以向他们同乡以银行的利息借贷。有一些人可能看不起偷渡的福建人，其实他们和我们一样，追求更美好的生活，只是他们没钱没技术，只好偷渡。偷渡是需要勇气的，我是没有这勇气。这对夫妇如果不用这种方法，那他们可能永远买不起房子。我这里讨论的不是这种投资，但对于一些人也是一种方法。如果家里有小孩，那得找到好的房客，毕竟小孩的安全是最重要的。[/FONT]
[FONT=宋体]如果看多伦多的历史房价，可以看到房价平均每年以大约[/FONT] 5%[FONT=宋体]的价格增长。从[/FONT]1985[FONT=宋体]年到[/FONT]1989[FONT=宋体]年，房价飞涨，接着的五年房价大跌，价格又回到[/FONT]5%[FONT=宋体]的直线上。[/FONT]2008[FONT=宋体]年房价跌了[/FONT]10%[FONT=宋体]，去年大涨又回到[/FONT]5%[FONT=宋体]的线上。如果历史继续的话，我们可以相信多伦多的房价在将来的长时间仍会以[/FONT]5%[FONT=宋体]涨。短期房价可能大涨大跌，但多伦多长期房价的走势还是明确的。有些人认为多伦多的房价会步美国的房价泡沫破灭的后尘，我认为这比较没有道理。美国佛罗里达州，阿拉斯加，加州这些地方在[/FONT]2007[FONT=宋体]年之前好几年房价以两位数的速度飞涨，有些地方三年内房价翻倍，就和多伦多[/FONT]1989[FONT=宋体]年之前的几年情况一样。多伦多从[/FONT]1995[FONT=宋体]年开始，房价基本上是温和增长，应该说没有大的泡沫。后面我们就以房价每年[/FONT]5%[FONT=宋体]的增长率来讨论投资房价的回报。当然我们这里讨论的是长期投资，而不是短期的炒房。而且[/FONT]Location [FONT=宋体]很重要，[/FONT] [FONT=宋体]有的[/FONT]Location [FONT=宋体]增长比[/FONT]5%[FONT=宋体]高，有的[/FONT]Location [FONT=宋体]甚至是负增长。[/FONT]
[FONT=宋体]多伦多长期房价看涨的一个理由是：每年加拿大三分之一的移民选择多伦多，这些移民迟早都会买房子。你或许会说这些移民相对于多伦多的总人口来说比例太小，其实考虑到每年也就一小部分房子出售，如果假定没有移民房市产是一个买卖双方平衡的市场，那么这些移民的涌入就打破平衡。加拿大从[/FONT]90[FONT=宋体]年代向移民大量开放之后，房价就没有大的下跌。[/FONT]
[FONT=宋体]另外常常担心的问题是：房子租不出去怎么办？房客不交房租怎么办？多伦多房子的空置率大约是[/FONT]2%[FONT=宋体]，就是说你的房子平均[/FONT]50[FONT=宋体]个月有一个月租不出。没有数据告诉我们多少房客不交房租，我相信是很小的比例，原因很简单：在北美你的[/FONT]credit [FONT=宋体]是跟随你一辈子的，除非[/FONT]credit [FONT=宋体]差的人破罐子破摔，否则很少人会因为几个月的房租破坏自己的[/FONT]credit[FONT=宋体]。[/FONT] [FONT=宋体]而[/FONT]credit history[FONT=宋体]是很容易查到的，在租房子给一个人之前都得[/FONT]check [FONT=宋体]他的[/FONT]credit[FONT=宋体]。那为什么网上老有这种故事呢？因为老老实实交房租的人是不会有故事的，就那么几个例外的倒是制造了很多故事，经过反复的加工，越来越吓人。凡投资都有风险，但有的风险是被夸大了。[/FONT]
[FONT=宋体]我们看一下两个我自己有兴趣的地点：多伦多大学附近的[/FONT]condos [FONT=宋体]和[/FONT]Mississauga Square one. [FONT=宋体]多伦多大学附近的[/FONT]condos[FONT=宋体]应该是最安全的投资，升值的潜力也不小，但是用租金来衡量的话，房价相对来说是高的。比如，多伦多大学附近的[/FONT] Bay St [FONT=宋体]的[/FONT] 1+1 [FONT=宋体]的[/FONT]condo [FONT=宋体]出售的价格是[/FONT] 33[FONT=宋体]万[/FONT] [FONT=宋体]左右，房租大约是[/FONT] 1600. [FONT=宋体]考虑到[/FONT]condo fee 300[FONT=宋体]左右，税[/FONT]250[FONT=宋体]，以利息[/FONT]5%[FONT=宋体]，[/FONT]30[FONT=宋体]年的贷款来说的话，至少首付[/FONT]13[FONT=宋体]万房租才可以完全抵消费用。那么十年之后，这[/FONT]13[FONT=宋体]万的投资回报是：[/FONT]3.5[FONT=宋体]万元的本金，[/FONT] [FONT=宋体]加上[/FONT]20 [FONT=宋体]万的房价增长（以[/FONT]5%[FONT=宋体]的年增长率来计算）。当然这是估计了，[/FONT]condo fee [FONT=宋体]会增加，房租也会增长，而且房租的绝对增长值应该说大过[/FONT]condo fee [FONT=宋体]的增长值。这里投资的优点是：绝对的保值，房子也肯定可以租出去，房客也是高素质，而且我相信房价的增长会比多伦多的平均高一些。缺点也是明显的：为了保持收支平衡，首付较高，至少三分之一。[/FONT]
Mississauga Square One [FONT=宋体]的[/FONT]condo [FONT=宋体]用租金来衡量的话，房价比多伦多大学附近便宜，比如[/FONT]3515 KARIYA DR 2 bedroom [FONT=宋体]的[/FONT] condo [FONT=宋体]卖[/FONT]26[FONT=宋体]万左右，房租是[/FONT]1500[FONT=宋体]，[/FONT]condo fee [FONT=宋体]大约是[/FONT]350[FONT=宋体]，税大约是[/FONT] 200[FONT=宋体]，你需要[/FONT]6[FONT=宋体]万的首付就可以保持收支平衡。十年之后，这[/FONT]6[FONT=宋体]万的投资回报是：[/FONT]3.5[FONT=宋体]万元的本金，[/FONT] [FONT=宋体]加上[/FONT]15[FONT=宋体]万的房价增长（以[/FONT]5%[FONT=宋体]的年增长率来计算）。回报率比多伦多附近的回报率高。相比起来，投资的优点是：首付较低。缺点是：房子肯定没有多伦多大学附近容易租出去，而且在房市下降期保值不如多伦多大学的[/FONT]condos. [FONT=宋体]当然升值的潜力可能也差些，但这一点倒是有可能例外，比如[/FONT] Mississauga [FONT=宋体]可能造地铁，那[/FONT]square one [FONT=宋体]的房子肯定比[/FONT]downtown [FONT=宋体]涨的快，因为起点低一半。你可能会觉得[/FONT]Mississauga subway[FONT=宋体]是个天方夜谭，但从十到二十年的时间的角度来看，并非不可能。[/FONT]想想Mississauga [FONT=宋体]三十年前还是个农村呢。[/FONT]
[FONT=宋体]我在这里只是选择两个我知道些的例子来说明：市场是公平的，保值好升值潜力大的好区房价肯定贵，反之也对，这也是我自己放难之处。投资房子应该也跟投资股票一样，找现在没热但将来会热起来的地方，这就需要大量功课。如果有人对多伦多的房子投资有什么看法和建议，不妨分享一下。[/FONT]
11. [FONT=宋体]讨论多伦多的房子的投资[/FONT]
[FONT=宋体]这里我完全从一个买房人的角度，而且是门外汉的眼光来讨论多伦多房子的投资。为什么想到投资房子，我前面提到，如果从可靠的投资收入的角度来说，房租是一个较好的投资。我自己买过好几次自住的房子，升值的比例都比市场高一些，所以也就有一些自信。当然因为从没买过房子作为投资，所以这里我的分析是理论上的，有经验的朋友欢迎指出不当之处。当然我正准备在年底左右买入两个[/FONT]condos, [FONT=宋体]所以也不纯粹是纸上谈兵。[/FONT]
[FONT=宋体]先讲一个故事，是我的中介告诉的，不知真假。一对福建夫妇找他买房子，给他打电话说：“我们没钱，只好买一个大房子。”中介有些没有反应过来，没钱怎么买大房子？那对夫妇解释道：“我们现在花六百元一个月租地下室住，如果我们买一个大学附近的大房子，出租每个房间，我们自己住主卧，房租可以抵消一切的费用，还有一些收益。”中介问你们的首付怎么来，他们告诉他说他们可以向他们同乡以银行的利息借贷。有一些人可能看不起偷渡的福建人，其实他们和我们一样，追求更美好的生活，只是他们没钱没技术，只好偷渡。偷渡是需要勇气的，我是没有这勇气。这对夫妇如果不用这种方法，那他们可能永远买不起房子。我这里讨论的不是这种投资，但对于一些人也是一种方法。如果家里有小孩，那得找到好的房客，毕竟小孩的安全是最重要的。[/FONT]
[FONT=宋体]如果看多伦多的历史房价，可以看到房价平均每年以大约[/FONT] 5%[FONT=宋体]的价格增长。从[/FONT]1985[FONT=宋体]年到[/FONT]1989[FONT=宋体]年，房价飞涨，接着的五年房价大跌，价格又回到[/FONT]5%[FONT=宋体]的直线上。[/FONT]2008[FONT=宋体]年房价跌了[/FONT]10%[FONT=宋体]，去年大涨又回到[/FONT]5%[FONT=宋体]的线上。如果历史继续的话，我们可以相信多伦多的房价在将来的长时间仍会以[/FONT]5%[FONT=宋体]涨。短期房价可能大涨大跌，但多伦多长期房价的走势还是明确的。有些人认为多伦多的房价会步美国的房价泡沫破灭的后尘，我认为这比较没有道理。美国佛罗里达州，阿拉斯加，加州这些地方在[/FONT]2007[FONT=宋体]年之前好几年房价以两位数的速度飞涨，有些地方三年内房价翻倍，就和多伦多[/FONT]1989[FONT=宋体]年之前的几年情况一样。多伦多从[/FONT]1995[FONT=宋体]年开始，房价基本上是温和增长，应该说没有大的泡沫。后面我们就以房价每年[/FONT]5%[FONT=宋体]的增长率来讨论投资房价的回报。当然我们这里讨论的是长期投资，而不是短期的炒房。而且[/FONT]Location [FONT=宋体]很重要，[/FONT] [FONT=宋体]有的[/FONT]Location [FONT=宋体]增长比[/FONT]5%[FONT=宋体]高，有的[/FONT]Location [FONT=宋体]甚至是负增长。[/FONT]
[FONT=宋体]多伦多长期房价看涨的一个理由是：每年加拿大三分之一的移民选择多伦多，这些移民迟早都会买房子。你或许会说这些移民相对于多伦多的总人口来说比例太小，其实考虑到每年也就一小部分房子出售，如果假定没有移民房市产是一个买卖双方平衡的市场，那么这些移民的涌入就打破平衡。加拿大从[/FONT]90[FONT=宋体]年代向移民大量开放之后，房价就没有大的下跌。[/FONT]
[FONT=宋体]另外常常担心的问题是：房子租不出去怎么办？房客不交房租怎么办？多伦多房子的空置率大约是[/FONT]2%[FONT=宋体]，就是说你的房子平均[/FONT]50[FONT=宋体]个月有一个月租不出。没有数据告诉我们多少房客不交房租，我相信是很小的比例，原因很简单：在北美你的[/FONT]credit [FONT=宋体]是跟随你一辈子的，除非[/FONT]credit [FONT=宋体]差的人破罐子破摔，否则很少人会因为几个月的房租破坏自己的[/FONT]credit[FONT=宋体]。[/FONT] [FONT=宋体]而[/FONT]credit history[FONT=宋体]是很容易查到的，在租房子给一个人之前都得[/FONT]check [FONT=宋体]他的[/FONT]credit[FONT=宋体]。那为什么网上老有这种故事呢？因为老老实实交房租的人是不会有故事的，就那么几个例外的倒是制造了很多故事，经过反复的加工，越来越吓人。凡投资都有风险，但有的风险是被夸大了。[/FONT]
[FONT=宋体]我们看一下两个我自己有兴趣的地点：多伦多大学附近的[/FONT]condos [FONT=宋体]和[/FONT]Mississauga Square one. [FONT=宋体]多伦多大学附近的[/FONT]condos[FONT=宋体]应该是最安全的投资，升值的潜力也不小，但是用租金来衡量的话，房价相对来说是高的。比如，多伦多大学附近的[/FONT] Bay St [FONT=宋体]的[/FONT] 1+1 [FONT=宋体]的[/FONT]condo [FONT=宋体]出售的价格是[/FONT] 33[FONT=宋体]万[/FONT] [FONT=宋体]左右，房租大约是[/FONT] 1600. [FONT=宋体]考虑到[/FONT]condo fee 300[FONT=宋体]左右，税[/FONT]250[FONT=宋体]，以利息[/FONT]5%[FONT=宋体]，[/FONT]30[FONT=宋体]年的贷款来说的话，至少首付[/FONT]13[FONT=宋体]万房租才可以完全抵消费用。那么十年之后，这[/FONT]13[FONT=宋体]万的投资回报是：[/FONT]3.5[FONT=宋体]万元的本金，[/FONT] [FONT=宋体]加上[/FONT]20 [FONT=宋体]万的房价增长（以[/FONT]5%[FONT=宋体]的年增长率来计算）。当然这是估计了，[/FONT]condo fee [FONT=宋体]会增加，房租也会增长，而且房租的绝对增长值应该说大过[/FONT]condo fee [FONT=宋体]的增长值。这里投资的优点是：绝对的保值，房子也肯定可以租出去，房客也是高素质，而且我相信房价的增长会比多伦多的平均高一些。缺点也是明显的：为了保持收支平衡，首付较高，至少三分之一。[/FONT]
Mississauga Square One [FONT=宋体]的[/FONT]condo [FONT=宋体]用租金来衡量的话，房价比多伦多大学附近便宜，比如[/FONT]3515 KARIYA DR 2 bedroom [FONT=宋体]的[/FONT] condo [FONT=宋体]卖[/FONT]26[FONT=宋体]万左右，房租是[/FONT]1500[FONT=宋体]，[/FONT]condo fee [FONT=宋体]大约是[/FONT]350[FONT=宋体]，税大约是[/FONT] 200[FONT=宋体]，你需要[/FONT]6[FONT=宋体]万的首付就可以保持收支平衡。十年之后，这[/FONT]6[FONT=宋体]万的投资回报是：[/FONT]3.5[FONT=宋体]万元的本金，[/FONT] [FONT=宋体]加上[/FONT]15[FONT=宋体]万的房价增长（以[/FONT]5%[FONT=宋体]的年增长率来计算）。回报率比多伦多附近的回报率高。相比起来，投资的优点是：首付较低。缺点是：房子肯定没有多伦多大学附近容易租出去，而且在房市下降期保值不如多伦多大学的[/FONT]condos. [FONT=宋体]当然升值的潜力可能也差些，但这一点倒是有可能例外，比如[/FONT] Mississauga [FONT=宋体]可能造地铁，那[/FONT]square one [FONT=宋体]的房子肯定比[/FONT]downtown [FONT=宋体]涨的快，因为起点低一半。你可能会觉得[/FONT]Mississauga subway[FONT=宋体]是个天方夜谭，但从十到二十年的时间的角度来看，并非不可能。[/FONT]想想Mississauga [FONT=宋体]三十年前还是个农村呢。[/FONT]
[FONT=宋体]我在这里只是选择两个我知道些的例子来说明：市场是公平的，保值好升值潜力大的好区房价肯定贵，反之也对，这也是我自己放难之处。投资房子应该也跟投资股票一样，找现在没热但将来会热起来的地方，这就需要大量功课。如果有人对多伦多的房子投资有什么看法和建议，不妨分享一下。[/FONT]
最后编辑: 2010-08-08
回复: 从零开始的投资经历
对不起，salute, 拉了到这问题没回答。你谈的其实是一个非常好的问题。
首先buy and hold 没错，重要的是经常注意一下股票的技术分析，如果股票的primary trend 从uptrend 到 downtrend, 那就不要hold，快速处理掉。注意的是：这时会有很多的专家出来说：现在这股票跌了些，是买的好时机，不要理会他们。我 buy and hold 好几个股票两三年，如我谈到的 RIMM 和 GE，它们给我好的回报。你也可以把 buy and hold 看作是 based on primary trend 的 trade.
我有一些朋友做 day trading, 只有一个成功，其他的都亏钱，我自己也 try for a while, hard to control the emotion，放弃了。我去过多伦多的一个day trading 公司，跟老板谈了好一会儿（这些公司在多伦多好像不少），觉得他说话很有诱惑力，但是缺少自己的方法，根本不可能成功。我的唯一成功day trading 的朋友是一个很静的家伙，而且他自己琢磨出一套方法。
做波段是一个中期trade的好选择，我建议你看看Elliott Wave的书，有些复杂，但能帮你判断期望的买卖值。
对不起，salute, 拉了到这问题没回答。你谈的其实是一个非常好的问题。
首先buy and hold 没错，重要的是经常注意一下股票的技术分析，如果股票的primary trend 从uptrend 到 downtrend, 那就不要hold，快速处理掉。注意的是：这时会有很多的专家出来说：现在这股票跌了些，是买的好时机，不要理会他们。我 buy and hold 好几个股票两三年，如我谈到的 RIMM 和 GE，它们给我好的回报。你也可以把 buy and hold 看作是 based on primary trend 的 trade.
我有一些朋友做 day trading, 只有一个成功，其他的都亏钱，我自己也 try for a while, hard to control the emotion，放弃了。我去过多伦多的一个day trading 公司，跟老板谈了好一会儿（这些公司在多伦多好像不少），觉得他说话很有诱惑力，但是缺少自己的方法，根本不可能成功。我的唯一成功day trading 的朋友是一个很静的家伙，而且他自己琢磨出一套方法。
做波段是一个中期trade的好选择，我建议你看看Elliott Wave的书，有些复杂，但能帮你判断期望的买卖值。
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