- 主题发起人 回归大地
- 发布时间 2011-06-04
回复: 在路上――萨省投资生意纪实
第十一篇 STRIP MALL
STRIP MALL是若干间连在一起的商业物业，出租给不同的商户，如便利店、诊所、银行等，一般在街角。作为被动型投资，STRIP MALL是不错的选择，一般回报率在7-8%。虽然只有7-8%的回报，但mall内的单位租期往往是不同时间到期，这样每到期一家，租金就可以提高到市场水平，过2-3年回报率就可以达到10%以上的水平。另外，MALL内不同的租户组合可以满足社区的综合需要，比单一物业有优势。因此，只要不是位置太差，一般的MALL很容易租出去。
我看过4-5家STRIP MALL，有的投资太高无力承担。有1-2个小一点也不错，只是仔细考察，发现停车场太小，没有足够的停车位，这样将来租金上调的潜力就比较小。本想压压价格，结果卖家不让多少，自然就作罢。
STRIP MALL一般是私售，挂牌交易的较少。有的商业物业经纪人手头会有卖家，但卖家通常不希望挂牌，怕影响租户。萨省经济好，所以有的好位置、LOT大的MALL业主会待价而沽。有合适的机会，买下一家MALL会使生活无忧，等过了5-6年，物业大幅升值后卖掉，既有眼前的稳定租金收入，又有将来的升值，是不错的选择。
第十一篇 STRIP MALL
STRIP MALL是若干间连在一起的商业物业，出租给不同的商户，如便利店、诊所、银行等，一般在街角。作为被动型投资，STRIP MALL是不错的选择，一般回报率在7-8%。虽然只有7-8%的回报，但mall内的单位租期往往是不同时间到期，这样每到期一家，租金就可以提高到市场水平，过2-3年回报率就可以达到10%以上的水平。另外，MALL内不同的租户组合可以满足社区的综合需要，比单一物业有优势。因此，只要不是位置太差，一般的MALL很容易租出去。
我看过4-5家STRIP MALL，有的投资太高无力承担。有1-2个小一点也不错，只是仔细考察，发现停车场太小，没有足够的停车位，这样将来租金上调的潜力就比较小。本想压压价格，结果卖家不让多少，自然就作罢。
STRIP MALL一般是私售，挂牌交易的较少。有的商业物业经纪人手头会有卖家，但卖家通常不希望挂牌，怕影响租户。萨省经济好，所以有的好位置、LOT大的MALL业主会待价而沽。有合适的机会，买下一家MALL会使生活无忧，等过了5-6年，物业大幅升值后卖掉，既有眼前的稳定租金收入，又有将来的升值，是不错的选择。
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第十二篇 闲话交易价格
一般在MLS挂牌的住宅物业报价相对合理，而商业物业特别是私售的商业物业就不一定了。生意也是一样。于是新移民看中了一个商业物业或者生意，心里没底，干脆砍一半下OFFER。其实这也不是一个办法，要价和还价都还是要有根据的。有的生意你砍一半还是有风险，有的即使加价也还是值得。对生意或商业物业估值当然是专业人员做的事，但也没有那么复杂，有经验的投资者可能比专业评估师更能做出正确的投资选择。
说到不靠谱的要价，举两个小例子。一日，偶然发现有一生意出售，传统的夕阳行业。按说我对此生意没兴趣，只是醉翁之意不在酒，我看中的是生意所在的物业。于是联系考察，待看过财务报表后，正如预先判断的一样：营业额不高，利润基本没有，勉强度日。一问价格，吓了我一跳。卖家要价35万，没有物业（租的），没有固定资产，关键是没有前景。这道没什么，在预料之中，倒是卖家的表达方式让我感兴趣。这样一个生意，卖家一脸真诚，不是装出来，一直在强调：The demand is so big. There is no competition.是的，没有竞争，可整个行业几乎快没了！
另一个也是一个传统行业，只是生意还好。这个生意在私售，是西人的生意，有一日朋友知道我在找生意，于是就介绍见面。一切都谈完后，我问了一句，卖家支支吾吾，说了一个价格。这个价格比原来的价格高出了50%。
像这样明显不靠谱的要价，相信华人朋友都有一个正确的判断。难的是看起来不错的物业或生意可能不是馅饼，而是陷阱。除了咨询专业机构或人士外，就只能靠自己的经验了。
第十二篇 闲话交易价格
一般在MLS挂牌的住宅物业报价相对合理，而商业物业特别是私售的商业物业就不一定了。生意也是一样。于是新移民看中了一个商业物业或者生意，心里没底，干脆砍一半下OFFER。其实这也不是一个办法，要价和还价都还是要有根据的。有的生意你砍一半还是有风险，有的即使加价也还是值得。对生意或商业物业估值当然是专业人员做的事，但也没有那么复杂，有经验的投资者可能比专业评估师更能做出正确的投资选择。
说到不靠谱的要价，举两个小例子。一日，偶然发现有一生意出售，传统的夕阳行业。按说我对此生意没兴趣，只是醉翁之意不在酒，我看中的是生意所在的物业。于是联系考察，待看过财务报表后，正如预先判断的一样：营业额不高，利润基本没有，勉强度日。一问价格，吓了我一跳。卖家要价35万，没有物业（租的），没有固定资产，关键是没有前景。这道没什么，在预料之中，倒是卖家的表达方式让我感兴趣。这样一个生意，卖家一脸真诚，不是装出来，一直在强调：The demand is so big. There is no competition.是的，没有竞争，可整个行业几乎快没了！
另一个也是一个传统行业，只是生意还好。这个生意在私售，是西人的生意，有一日朋友知道我在找生意，于是就介绍见面。一切都谈完后，我问了一句，卖家支支吾吾，说了一个价格。这个价格比原来的价格高出了50%。
像这样明显不靠谱的要价，相信华人朋友都有一个正确的判断。难的是看起来不错的物业或生意可能不是馅饼，而是陷阱。除了咨询专业机构或人士外，就只能靠自己的经验了。
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第十三篇 冷门生意
在加拿大，有些生意非常冷门，一个城市可能找不到几个。曾经注意到有一个婚礼服装出租的生意在卖，价格非常便宜，基本上只有存货，还打个折。因为客户很少，生意也就很难支撑下去。后来看好另一个城市的一个老建筑，房子内也有一个这样的生意。我心想只要房子能谈下来，再搭个生意也不错。谁知，房主房子要价很高，谈不下来，生意要另外卖，也就作罢。
看过的其他冷门生意有高尔夫球场、二手店等。基本上，这些生意营业额很低，顾客冷清，有的只有上了年纪的老顾客时不时的光顾一下。在一个小地方，经营一家过时行业的生意，无论怎么努力都很难有成效。如果只是为了兴趣倒也罢了，如果为了养家糊口，还是找一个成熟的或有发展的生意较好。
第十三篇 冷门生意
在加拿大，有些生意非常冷门，一个城市可能找不到几个。曾经注意到有一个婚礼服装出租的生意在卖，价格非常便宜，基本上只有存货，还打个折。因为客户很少，生意也就很难支撑下去。后来看好另一个城市的一个老建筑，房子内也有一个这样的生意。我心想只要房子能谈下来，再搭个生意也不错。谁知，房主房子要价很高，谈不下来，生意要另外卖，也就作罢。
看过的其他冷门生意有高尔夫球场、二手店等。基本上，这些生意营业额很低，顾客冷清，有的只有上了年纪的老顾客时不时的光顾一下。在一个小地方，经营一家过时行业的生意，无论怎么努力都很难有成效。如果只是为了兴趣倒也罢了，如果为了养家糊口，还是找一个成熟的或有发展的生意较好。
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第十四篇 投资住房
很多华人朋友喜欢投资HOUSE 或 APARTMENT用于出租，原因是住房容易出租，易于打理，长期看房子有增值的潜力，出售比较容易。目前市场比较好，自然很多人是乐此不彼。但不管是公寓或是HOUSE，租金回报率并不太高。比如，一套1800-2000尺50万元的新房子，收2500元的月租金，除去各种费用，可能只有5%的回报。当然专用于出租的旧一点的房子可能要便宜一些，但HOUSE出租回报率很少超过7%。
整栋的APARTMENT出租回报率要高一些，特别是在不太好的区域，反而回报率要高。只是你要衡量你是否能搞得掂那些租户。另外，小一些城市的租金回报要高一些，有的可以达到9%-10%。只是现在在大一点的城市很难找到建筑质量好、租金回报高同时价格又合理的出租物业。
目前萨省的住房市场火爆，大量挂牌交易，价格也坚挺。这对投资可不是一件好事情。一旦央行大幅度加息，价格至少不会继续大幅上涨，现在全世界的经济都面临着极大的挑战，萨省经济能独善其身吗？
第十四篇 投资住房
很多华人朋友喜欢投资HOUSE 或 APARTMENT用于出租，原因是住房容易出租，易于打理，长期看房子有增值的潜力，出售比较容易。目前市场比较好，自然很多人是乐此不彼。但不管是公寓或是HOUSE，租金回报率并不太高。比如，一套1800-2000尺50万元的新房子，收2500元的月租金，除去各种费用，可能只有5%的回报。当然专用于出租的旧一点的房子可能要便宜一些，但HOUSE出租回报率很少超过7%。
整栋的APARTMENT出租回报率要高一些，特别是在不太好的区域，反而回报率要高。只是你要衡量你是否能搞得掂那些租户。另外，小一些城市的租金回报要高一些，有的可以达到9%-10%。只是现在在大一点的城市很难找到建筑质量好、租金回报高同时价格又合理的出租物业。
目前萨省的住房市场火爆，大量挂牌交易，价格也坚挺。这对投资可不是一件好事情。一旦央行大幅度加息，价格至少不会继续大幅上涨，现在全世界的经济都面临着极大的挑战，萨省经济能独善其身吗？
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第十五篇 加拿大的银行
我对加拿大的银行没有好感。登陆前在某国际银行的中国分行开一个加拿大分行户口，折腾了一个多月的时间才开好户口，期间提供证件、资料，补充资料，总算拿到了银行卡。这哪像中国开户那么方便，半个小时绝对搞掂。谁知，这还没完。来到加拿大后本想试试卡好不好用，谁知吞卡了，与分行交涉，说是帐户不完整，结果又重新开户。前前后后开一个户口竟然花了3个月的时间。初来咋到体会到了加拿大的效率。
其实，效率低不光是在开户上，申请信用卡、办按揭贷款、转账等待环节都需要耐心。记得美国投资大师罗杰斯曾经比较过美国和中国银行业的成熟度和效率，他的结论是美国比中国要先进的多。美国的银行我不了解，但加拿大的银行效率比中国低恐怕是不争的事实。即使在国内深恶痛绝的四大行也比加拿大的银行效率高。当然这只是个人见解，也许有人有相反的结论，我就不评论了。
加拿大银行的另一个令人不习惯的地方是收费，开户要收月费，转账要收费，买支票要收费，取款要收费。已经习惯于中国银行不收费的优良传统，对加拿大的银行收费的确需要一段时间才能习惯。
当然，加拿大银行也有好的一面。比如，个人按揭贷款利率就比中国低得多。这恐怕也是大量中国移民蜂拥买房的原因之一。这是目前我想到的唯一一点好处。
第十五篇 加拿大的银行
我对加拿大的银行没有好感。登陆前在某国际银行的中国分行开一个加拿大分行户口，折腾了一个多月的时间才开好户口，期间提供证件、资料，补充资料，总算拿到了银行卡。这哪像中国开户那么方便，半个小时绝对搞掂。谁知，这还没完。来到加拿大后本想试试卡好不好用，谁知吞卡了，与分行交涉，说是帐户不完整，结果又重新开户。前前后后开一个户口竟然花了3个月的时间。初来咋到体会到了加拿大的效率。
其实，效率低不光是在开户上，申请信用卡、办按揭贷款、转账等待环节都需要耐心。记得美国投资大师罗杰斯曾经比较过美国和中国银行业的成熟度和效率，他的结论是美国比中国要先进的多。美国的银行我不了解，但加拿大的银行效率比中国低恐怕是不争的事实。即使在国内深恶痛绝的四大行也比加拿大的银行效率高。当然这只是个人见解，也许有人有相反的结论，我就不评论了。
加拿大银行的另一个令人不习惯的地方是收费，开户要收月费，转账要收费，买支票要收费，取款要收费。已经习惯于中国银行不收费的优良传统，对加拿大的银行收费的确需要一段时间才能习惯。
当然，加拿大银行也有好的一面。比如，个人按揭贷款利率就比中国低得多。这恐怕也是大量中国移民蜂拥买房的原因之一。这是目前我想到的唯一一点好处。
最后编辑: 2011-06-15
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加拿大的银行系统跟国内确实有很多不同的地方。其实楼主不急着用钱的话，来了后开户也很方便，通常不到半小时就开好了，银行卡也可以马上激活开始使用。
加拿大五大银行是有很多收费的地方，而在中国一般都是免费的。不过也有一个免费银行：PC Financial，在Superstore里面。 开户无月费，信用卡无年费，支票免费，取款CIBC机上免费。在Superstore买东西还有返点。很多中国人都喜欢在PC开一个免费账户，长期攒下来也可以省不少钱呢。
加拿大的银行系统跟国内确实有很多不同的地方。其实楼主不急着用钱的话，来了后开户也很方便，通常不到半小时就开好了，银行卡也可以马上激活开始使用。
加拿大五大银行是有很多收费的地方，而在中国一般都是免费的。不过也有一个免费银行：PC Financial，在Superstore里面。 开户无月费，信用卡无年费，支票免费，取款CIBC机上免费。在Superstore买东西还有返点。很多中国人都喜欢在PC开一个免费账户，长期攒下来也可以省不少钱呢。
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楼主把各种生意分门别类这么一提，同学们立马豁然开朗了！
其实很久以来，中国老移民是3把刀：菜刀、剃刀和杀猪刀，现在随着社会的发展，3把刀的优势只有菜刀还保留着，不过似乎也有败落的迹象：现在中国食品问题多多，传统美食“改良”成国人不爱洋人不闻的地步。当然，很多人在移民之前（包括我在内），算盘打得“piapia ”滴，想当然地认为到了西方国家，咱就开始做国际贸易了，什么便宜货都可以往外面折腾，其实，老外的商业都是几个寡头在经营，人家在中国的渠道可是多了去了，你别想拿到比他更合适的价格了，而且花色品种、物流配送统统都是问题。买些现成的生意吧，高端的做不了。所以最后几乎都是选择买个餐馆、便利店、咖啡馆什么的。我们刚登陆的时候，也曾经考虑过这几个行业，家里领导更是兴致勃勃，想去看看类似生意，结果我一句话就打发了：连自己家的菜都烧不像样，凭什么做给人家吃啊。其实，我知道这些行业起点低、都是靠时间磨出来的，每天守着店，靠自己的4只手是绝对撑不起来的，而且随着华人移民越来越多，竞争会更加激烈。
楼主把各种生意分门别类这么一提，同学们立马豁然开朗了！
其实很久以来，中国老移民是3把刀：菜刀、剃刀和杀猪刀，现在随着社会的发展，3把刀的优势只有菜刀还保留着，不过似乎也有败落的迹象：现在中国食品问题多多，传统美食“改良”成国人不爱洋人不闻的地步。当然，很多人在移民之前（包括我在内），算盘打得“piapia ”滴，想当然地认为到了西方国家，咱就开始做国际贸易了，什么便宜货都可以往外面折腾，其实，老外的商业都是几个寡头在经营，人家在中国的渠道可是多了去了，你别想拿到比他更合适的价格了，而且花色品种、物流配送统统都是问题。买些现成的生意吧，高端的做不了。所以最后几乎都是选择买个餐馆、便利店、咖啡馆什么的。我们刚登陆的时候，也曾经考虑过这几个行业，家里领导更是兴致勃勃，想去看看类似生意，结果我一句话就打发了：连自己家的菜都烧不像样，凭什么做给人家吃啊。其实，我知道这些行业起点低、都是靠时间磨出来的，每天守着店，靠自己的4只手是绝对撑不起来的，而且随着华人移民越来越多，竞争会更加激烈。
