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2006年中期, 我发现DOWNTOWN靠BAY街近湖畔有个超高层楼盘已经发售了, 做好功课后去下了手, 挑了个朝东无敌风景加湖景的1+1户型, 楼层11, 面积是630尺, 那个DEN可做第二卧, 买价$245,000 (无parking), 单价是$390/尺, 首付20%, 剩5%到交楼时付, 可转让, 但要付$3500转让费, 该楼当年夏末开工, 历经3年施工, 09年夏天开始陆续交楼了.
09年4月, 当时楼市还不太好, 但我经了解, 那边的价格已到了$490/尺左右了, 决定在交楼前卖掉, BUILDER的信来了,要我 6月去 PPDI, 即交楼前的现场验收, 7月交楼, 我赶紧找了我的经纪, 准备LISTING, 验房后, 我凭自己的专业经验向BUILDER提出个别整改, 叫DEFFICIENCY, 有意拖点时间, 6月份后, 楼市看涨, 很快, 买家同意成交价是$308,700. 即$490/尺了, ( 现在要$530/尺了), 最终在交楼前转手，每尺赚$100.
捂了三年, 收入（赚）: 308700-245000=$63700,
DOWNPAY本金: 20%*245000=$49000（分四次一年内付完）
投资成本:
１．转让费ASSIGNMENT FEE $3500,
２．买家JJ佣金( 本人JJ不收卖房时COMMISSION): 2.5%*308700=$7720,
３．增值税( 夫妻各分一半): (38%+21%)*63700/4=$9396,
４．本金利息损失: 1.5%* 49000*3=$2200,
四项加起来, TOTAL COST: $22816,
收入: BENEFIT=CAPITAL GAIN=$63700,
净收入BENEFIT - COST: 63700-22816=$40884,
投资效益分析:
BCR 效益成本比: 63700/22816=2.8>>>1，VERY GOOD!
ROI 收益率: 40884/22816=180%, VERY GOOD!
本金毛回报: 63700/49000=130%, VERY GOOD!
本金净回报: 40884/49000=83%, VERY GOOD!
结论: 三年投入首付$49000, 资本收益$ 63700, 两项加起来, 共回手$112700, 最后到帐$89884.
2007年下半年, 本人又分别买了2个CONDO楼花, 当时有点买到了高点, 但现在回头看, 又是低点, 目前市场价格比07年均涨$70/尺, 按660尺的算, 每个UNIT已有毛收益: 70*660=$46200, 今年计划卖掉其中一个, 回手来的资金今年再买2个.
控制得好, 这样每隔3年左右滚动一次, 收益会越积越多.
以前我也考虑过, 买基金吧, 也就涨7% 一年, 买$50000, 就多3千多快, 遇到危机, 就跌惨了, 股票更不行, TSX 07年, 是14000点, 现在就11500点, 还是套着, 还是房子好, 投$50000, 其实是$250000的本, 年涨4%, 就是 $10000, 即杠杆放大效果, 让你的钱5倍10倍的去生钱.
投资CONDO楼花, 不费时间,不费体力, 不费精力, 工作生活两不误, 平时该干啥干啥, 不影响上班打工, 就当是三年定期存笔钱, 又安全, 最少是保本的, 因为几年平均下来, 通货膨胀率总会小于房价的上涨率, 加拿大房价是10年翻一番, 多伦多是11---13年翻一番.
如果遇到最差的时候, 不赚时(B-C<0或=0时) , 只能买下出租, 楼市低迷时, 出租市场很火,还抢OFFER, 且新楼会涨得较快, 几年后, 看是否值得卖掉.
实际上, 有很多香港, 台湾, 大陆移民在做这样的投资, 很多JJ自己也买了很多楼花.
TORONTO CONDO 市场, 买家是投资目的, 占30%.
赚多赚少, 有赔有赢, 因人而异, 原因很多很多.
我看好TORONTO的CONDO市场, 长期讲, 会越来越火, 因为人越来越多, 城市用地越来越少, 越来越贵, ,,,,
最后一点: 房产投资是有风险的, 长期的, 5年, 10年, 25年,,,,要有耐心, 再耐心才行.
09年4月, 当时楼市还不太好, 但我经了解, 那边的价格已到了$490/尺左右了, 决定在交楼前卖掉, BUILDER的信来了,要我 6月去 PPDI, 即交楼前的现场验收, 7月交楼, 我赶紧找了我的经纪, 准备LISTING, 验房后, 我凭自己的专业经验向BUILDER提出个别整改, 叫DEFFICIENCY, 有意拖点时间, 6月份后, 楼市看涨, 很快, 买家同意成交价是$308,700. 即$490/尺了, ( 现在要$530/尺了), 最终在交楼前转手，每尺赚$100.
捂了三年, 收入（赚）: 308700-245000=$63700,
DOWNPAY本金: 20%*245000=$49000（分四次一年内付完）
投资成本:
１．转让费ASSIGNMENT FEE $3500,
２．买家JJ佣金( 本人JJ不收卖房时COMMISSION): 2.5%*308700=$7720,
３．增值税( 夫妻各分一半): (38%+21%)*63700/4=$9396,
４．本金利息损失: 1.5%* 49000*3=$2200,
四项加起来, TOTAL COST: $22816,
收入: BENEFIT=CAPITAL GAIN=$63700,
净收入BENEFIT - COST: 63700-22816=$40884,
投资效益分析:
BCR 效益成本比: 63700/22816=2.8>>>1，VERY GOOD!
ROI 收益率: 40884/22816=180%, VERY GOOD!
本金毛回报: 63700/49000=130%, VERY GOOD!
本金净回报: 40884/49000=83%, VERY GOOD!
结论: 三年投入首付$49000, 资本收益$ 63700, 两项加起来, 共回手$112700, 最后到帐$89884.
2007年下半年, 本人又分别买了2个CONDO楼花, 当时有点买到了高点, 但现在回头看, 又是低点, 目前市场价格比07年均涨$70/尺, 按660尺的算, 每个UNIT已有毛收益: 70*660=$46200, 今年计划卖掉其中一个, 回手来的资金今年再买2个.
控制得好, 这样每隔3年左右滚动一次, 收益会越积越多.
以前我也考虑过, 买基金吧, 也就涨7% 一年, 买$50000, 就多3千多快, 遇到危机, 就跌惨了, 股票更不行, TSX 07年, 是14000点, 现在就11500点, 还是套着, 还是房子好, 投$50000, 其实是$250000的本, 年涨4%, 就是 $10000, 即杠杆放大效果, 让你的钱5倍10倍的去生钱.
投资CONDO楼花, 不费时间,不费体力, 不费精力, 工作生活两不误, 平时该干啥干啥, 不影响上班打工, 就当是三年定期存笔钱, 又安全, 最少是保本的, 因为几年平均下来, 通货膨胀率总会小于房价的上涨率, 加拿大房价是10年翻一番, 多伦多是11---13年翻一番.
如果遇到最差的时候, 不赚时(B-C<0或=0时) , 只能买下出租, 楼市低迷时, 出租市场很火,还抢OFFER, 且新楼会涨得较快, 几年后, 看是否值得卖掉.
实际上, 有很多香港, 台湾, 大陆移民在做这样的投资, 很多JJ自己也买了很多楼花.
TORONTO CONDO 市场, 买家是投资目的, 占30%.
赚多赚少, 有赔有赢, 因人而异, 原因很多很多.
我看好TORONTO的CONDO市场, 长期讲, 会越来越火, 因为人越来越多, 城市用地越来越少, 越来越贵, ,,,,
最后一点: 房产投资是有风险的, 长期的, 5年, 10年, 25年,,,,要有耐心, 再耐心才行.
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最后编辑: 2011-03-20
