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- 发布时间 2009-02-16
回复: 买房经纪能真正维护买房人的利益吗?
支持“爱潜水的鱼”和“Bruceyag”!!
加分分鼓励一下！
如果想DIY自己动手或了解更多买房知识， 这个帖子也许可以帮到您：
“不需要经纪也可以买卖房屋”：http://forum.iask.ca/showthread.php?t=276451
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从头到尾读了一遍,好累啊. 感觉大家潜水的鱼和Bruce的用意还是好的,让大家擦亮眼睛,辨别真伪(其实无法分辨骗子也是为什么骗子会存在的一个原因,不过主要错误还是骗子不应该行骗). 很多应该算是Constructive Criticism.
看大家批判的有两点问题:
1.入门低,技术含量不够,与提供的价值与所收取的费用不成正比.
2.因为有利益冲突,所以有人认为经纪"忽悠"自己的客户而不是为客户着想. Strictly Speaking属于骗人。
第1点比较容易,如果这是真的，根据Market Effeciency Theory,这种情况不应该持续太就,用不了多久价格就会调整,如果价格不调整,那么暴利会吸引一些精英加入竞争,技术含量就应该有所提升. 只是这个过程有可能需要几年或者需要几十年.
第2点比较复杂. 不过说到底就是一个"诚信"的问题. 我不想只说经纪,说说所有的人吧. 在这个社会上生存,几乎不可能不跟其他人交易,交易的时候我们是否可以相信当我付给对方我所承诺的时候对方是否确实会给我他所承诺的. 我如果付了相应的佣金(羊毛出在羊身上的思维方式), 我就需要得到相对的服务,也就是你要为我的利益为出发点考虑. 在这一点上,法律规定是经纪需要为客户考虑, 因为fiduciary duty 是针对客户的. 在这一点上Bruce说的不对，Agent Breach 这个Duty是违法行为而且有Agent因为这个Breach被起诉并且败诉。
但是值得注意的是这个Fiduciary Duty不是只在经纪关系中存在。在雇主与雇员当中也存在。雇员当拿薪水，他在合法以及符合一定道德标准的情况下必须要从雇主的角度出发，作对雇主有利的事情（reasonably expected). 举个例子，雇员趁老板不在，手里的活做得稍微慢点，或者稍微偷偷懒，这都属于Breach这个Duty。这里职员没有履行他们的承诺，拿了钱没有Reasonably努力地工作。为了不被报复，明明知道上司挪用公司的钱，会计却不出言制止或向公司汇报，这算是什么呢？医生为了赚钱（或回扣）让没病的病人检查一通用一些根本不需要的药品，律师一天竟然工作了27个小时，出租车司机带着外地人为城市转圈。经理代对方公司代表去豪华酒店吃饭有时候是为了自己跟着享受，决定公司的车必须在某个地点维修因为这个维修点的免费给他个人修车。
追求利益这是很普遍的行为，这种利益体现在资本主义中的商人对产品的一些缺点的进行隐瞒，表现在按需分配中一些人的偷懒耍滑，这都是人在追求利益所作出来的事情。监管可以解决诚信危机吗？监管了还有“信”吗？有很多都是违反的协议，有些甚至违法，但是如何面对这个问题呢？这永远都是一个“道高一尺，魔高一丈。愈进愈阻，永无止息”的问题。
至于这个问题有多严重，难说。这里Perception Matters. 听过一句话，很Sterotyping而且我觉得是错的，但是值得思考。“台湾人和大陆人的区别在于，台湾人听对方说话，现是相信对方，然后再想是否有不相信对方的理由。而大陆人是先不相信对方，然后再想是否有相信对方的理由。”
其实对于这个问题的严重程度主观看法有时候会出错。举个例子，心理学课本读的一个实验:一个外地人故意在纽约叫计程车去一个只有不到两个Block的地方，看看司机是否会带他到处绕圈。36个司机中有大约20个直接把他送到他所要去的地方，十几个热心的司机告诉他路很近，不用做计程车，然后就下车给他指路。36个司机中只有1个司机带他转了很久才把他放到他要去的地方。但是有趣的是，大部分司机都告诉这个人“纽约的骗子很多，外地人在这里一定要小心不要被人骗了。” 所以有时候perception是有错误的。：）
至于人是否值得相信，经纪是否值得相信，我就不下结论了。
至于那个35万买二十几万的房子，我度过一个Case告经纪告成功了的，因为法院判经纪不只是Bring buyer and seller together,而是还有一定Appraiser的功能。我不清楚国内经纪的作用，这里经纪被告赔偿是有的，我看得统计是70%多的因为Misrepresentation，比如7年的锅炉说是新的。。。
国内经纪人的相关法律我不太清楚，这里我比较担心的包括风险，弄不好就倾家荡产了。国内经纪写合同如果不Enforcable也需要对自己客户的损失进行赔偿吗？说道合同，好像不少DIY的人用的都是“地产私人协会”的那套合同文本（这个问题。。。）
写太多了好累啊，还有很多想法没写下来。有想知道的顶一下吧。
Mike
经纪
从头到尾读了一遍,好累啊. 感觉大家潜水的鱼和Bruce的用意还是好的,让大家擦亮眼睛,辨别真伪(其实无法分辨骗子也是为什么骗子会存在的一个原因,不过主要错误还是骗子不应该行骗). 很多应该算是Constructive Criticism.
看大家批判的有两点问题:
1.入门低,技术含量不够,与提供的价值与所收取的费用不成正比.
2.因为有利益冲突,所以有人认为经纪"忽悠"自己的客户而不是为客户着想. Strictly Speaking属于骗人。
第1点比较容易,如果这是真的，根据Market Effeciency Theory,这种情况不应该持续太就,用不了多久价格就会调整,如果价格不调整,那么暴利会吸引一些精英加入竞争,技术含量就应该有所提升. 只是这个过程有可能需要几年或者需要几十年.
第2点比较复杂. 不过说到底就是一个"诚信"的问题. 我不想只说经纪,说说所有的人吧. 在这个社会上生存,几乎不可能不跟其他人交易,交易的时候我们是否可以相信当我付给对方我所承诺的时候对方是否确实会给我他所承诺的. 我如果付了相应的佣金(羊毛出在羊身上的思维方式), 我就需要得到相对的服务,也就是你要为我的利益为出发点考虑. 在这一点上,法律规定是经纪需要为客户考虑, 因为fiduciary duty 是针对客户的. 在这一点上Bruce说的不对，Agent Breach 这个Duty是违法行为而且有Agent因为这个Breach被起诉并且败诉。
但是值得注意的是这个Fiduciary Duty不是只在经纪关系中存在。在雇主与雇员当中也存在。雇员当拿薪水，他在合法以及符合一定道德标准的情况下必须要从雇主的角度出发，作对雇主有利的事情（reasonably expected). 举个例子，雇员趁老板不在，手里的活做得稍微慢点，或者稍微偷偷懒，这都属于Breach这个Duty。这里职员没有履行他们的承诺，拿了钱没有Reasonably努力地工作。为了不被报复，明明知道上司挪用公司的钱，会计却不出言制止或向公司汇报，这算是什么呢？医生为了赚钱（或回扣）让没病的病人检查一通用一些根本不需要的药品，律师一天竟然工作了27个小时，出租车司机带着外地人为城市转圈。经理代对方公司代表去豪华酒店吃饭有时候是为了自己跟着享受，决定公司的车必须在某个地点维修因为这个维修点的免费给他个人修车。
追求利益这是很普遍的行为，这种利益体现在资本主义中的商人对产品的一些缺点的进行隐瞒，表现在按需分配中一些人的偷懒耍滑，这都是人在追求利益所作出来的事情。监管可以解决诚信危机吗？监管了还有“信”吗？有很多都是违反的协议，有些甚至违法，但是如何面对这个问题呢？这永远都是一个“道高一尺，魔高一丈。愈进愈阻，永无止息”的问题。
至于这个问题有多严重，难说。这里Perception Matters. 听过一句话，很Sterotyping而且我觉得是错的，但是值得思考。“台湾人和大陆人的区别在于，台湾人听对方说话，现是相信对方，然后再想是否有不相信对方的理由。而大陆人是先不相信对方，然后再想是否有相信对方的理由。”
其实对于这个问题的严重程度主观看法有时候会出错。举个例子，心理学课本读的一个实验:一个外地人故意在纽约叫计程车去一个只有不到两个Block的地方，看看司机是否会带他到处绕圈。36个司机中有大约20个直接把他送到他所要去的地方，十几个热心的司机告诉他路很近，不用做计程车，然后就下车给他指路。36个司机中只有1个司机带他转了很久才把他放到他要去的地方。但是有趣的是，大部分司机都告诉这个人“纽约的骗子很多，外地人在这里一定要小心不要被人骗了。” 所以有时候perception是有错误的。：）
至于人是否值得相信，经纪是否值得相信，我就不下结论了。
至于那个35万买二十几万的房子，我度过一个Case告经纪告成功了的，因为法院判经纪不只是Bring buyer and seller together,而是还有一定Appraiser的功能。我不清楚国内经纪的作用，这里经纪被告赔偿是有的，我看得统计是70%多的因为Misrepresentation，比如7年的锅炉说是新的。。。
国内经纪人的相关法律我不太清楚，这里我比较担心的包括风险，弄不好就倾家荡产了。国内经纪写合同如果不Enforcable也需要对自己客户的损失进行赔偿吗？说道合同，好像不少DIY的人用的都是“地产私人协会”的那套合同文本（这个问题。。。）
写太多了好累啊，还有很多想法没写下来。有想知道的顶一下吧。
Mike
经纪
回复: 买房经纪能真正维护买房人的利益吗?
第一点是真的。经纪这个行业对技术要求低，但是对客户心理把握能力要求高。所以，高中毕业就能干，也许比PHD干得还好。不过说得不好听点，就是忽悠客户的能力要很强。
第二点的诚信，其实关键是买家经纪和买家的立场是对立的。买家经纪永远都希望尽快成交，这样好去做下一个客户。经纪协会经过多年的运作，磨合，在这方面已经积累了大量的经验。绝大多数时候被骗的买家都是“合法”被骗，暗示，误导等各种手段，都是让买家吃哑巴亏。这些话就是录音都没用。
总结一下，我告诉大家不要轻信。Mike经纪说，轻信经纪无妨。孰对孰错，大家自己判断吧。
第一点是真的。经纪这个行业对技术要求低，但是对客户心理把握能力要求高。所以，高中毕业就能干，也许比PHD干得还好。不过说得不好听点，就是忽悠客户的能力要很强。
第二点的诚信，其实关键是买家经纪和买家的立场是对立的。买家经纪永远都希望尽快成交，这样好去做下一个客户。经纪协会经过多年的运作，磨合，在这方面已经积累了大量的经验。绝大多数时候被骗的买家都是“合法”被骗，暗示，误导等各种手段，都是让买家吃哑巴亏。这些话就是录音都没用。
总结一下，我告诉大家不要轻信。Mike经纪说，轻信经纪无妨。孰对孰错，大家自己判断吧。
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有些话确实录音了也没用. 而有些话是可以用来起诉经纪(或医生或其他行业).
美国大选中候选人说过一句话:"Never question people's motives."我想了很久才想明白为什么.一直觉得动机是决定好人与坏人的分界线, 可实际问题是, 真正的动机是其他人永远都无法判断的. 所以其他人只能猜测. 比如说,心理学书上还举了另一个例子"女孩收到男孩的一束花。女孩可以想男孩是为了维护他们之间的感情而送的。或者她也可以想男孩是为了跟她发生性关系才送花的。”两种思维方式有两种不同的效果。
至于成功的关键是不是“忽悠"，我不敢妄下结论。但是中国古代在用人方面也有可以借鉴的地方：有一句话说：“以言取人，人饰其言。以行取人，人竭其行。”希望在对大家选择人方面有所帮助（包括选择经纪或其他的人）。
"Mike经纪说，轻信经纪无妨。" 我说过这话吗? 我只是说人与人之间的关系是复杂的.只是经纪的问题是浮现在表面冰山而已,而下面更深一层的问题值得我们思考. 你总结我的话总结的不恰当，希望改正。
Mike
有些话确实录音了也没用. 而有些话是可以用来起诉经纪(或医生或其他行业).
美国大选中候选人说过一句话:"Never question people's motives."我想了很久才想明白为什么.一直觉得动机是决定好人与坏人的分界线, 可实际问题是, 真正的动机是其他人永远都无法判断的. 所以其他人只能猜测. 比如说,心理学书上还举了另一个例子"女孩收到男孩的一束花。女孩可以想男孩是为了维护他们之间的感情而送的。或者她也可以想男孩是为了跟她发生性关系才送花的。”两种思维方式有两种不同的效果。
至于成功的关键是不是“忽悠"，我不敢妄下结论。但是中国古代在用人方面也有可以借鉴的地方：有一句话说：“以言取人，人饰其言。以行取人，人竭其行。”希望在对大家选择人方面有所帮助（包括选择经纪或其他的人）。
"Mike经纪说，轻信经纪无妨。" 我说过这话吗? 我只是说人与人之间的关系是复杂的.只是经纪的问题是浮现在表面冰山而已,而下面更深一层的问题值得我们思考. 你总结我的话总结的不恰当，希望改正。
Mike
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第一，想听什么具体结论阿?你想要的"具体"结论是不是非得是以下两点中的一点阿:
a. 经纪可信.
b. 经纪不可信.
如果是这样,那我告诉你,这两个都不全对. 这两句话从哲学角度说只是Contrary而不是Contradictory. 所以两句话并不包括所有的选择,如果只非要从这里选一,那么我们就把问题想得太简单了.
再说一次,我并不想指某个行业或某个个人,只想在大家说得"利益对立"的方面（包括所有的利益对立问题）进行一些分析。总结我上面说的很清楚了，问题是复杂的所以：
“人可信，也不可信。” 或者说“人不可信，也不可不信。”
（凡是交易，如果只看眼前的利益，都会有利益冲突）
第二，“拐弯抹角说了半天，一点具体结论都不“敢”说。” 这句话不对，我没有拐弯抹角。 我有下结论，更没有敢不敢的问题。希望Bruce改正。
“其实还是在暗示一句话，经纪是好人，大家可以相信。”我没有这样暗示，希望Bruce改正。
“Mike经纪给大家举了一个很好的例子，什么是误导”我所说的话没有误导别人，你这句话语事实不符，希望Bruce改正。
Mike
第一，想听什么具体结论阿?你想要的"具体"结论是不是非得是以下两点中的一点阿:
a. 经纪可信.
b. 经纪不可信.
如果是这样,那我告诉你,这两个都不全对. 这两句话从哲学角度说只是Contrary而不是Contradictory. 所以两句话并不包括所有的选择,如果只非要从这里选一,那么我们就把问题想得太简单了.
再说一次,我并不想指某个行业或某个个人,只想在大家说得"利益对立"的方面（包括所有的利益对立问题）进行一些分析。总结我上面说的很清楚了，问题是复杂的所以：
“人可信，也不可信。” 或者说“人不可信，也不可不信。”
（凡是交易，如果只看眼前的利益，都会有利益冲突）
第二，“拐弯抹角说了半天，一点具体结论都不“敢”说。” 这句话不对，我没有拐弯抹角。 我有下结论，更没有敢不敢的问题。希望Bruce改正。
“其实还是在暗示一句话，经纪是好人，大家可以相信。”我没有这样暗示，希望Bruce改正。
“Mike经纪给大家举了一个很好的例子，什么是误导”我所说的话没有误导别人，你这句话语事实不符，希望Bruce改正。
Mike
回复: 买房经纪能真正维护买房人的利益吗?
说你含糊其辞，应该是比较客气的说法吧。掩饰掉事实，再抹掉正反的结论，最后的目的是什么？做善事吗？
作为经纪，你是否承认有相当多的买房经纪在误导买家呢？不需要因此把所有的经纪都一棍子打死，但是让大家小心些还是十分必要的。行业的陋习让人提高警惕是很正常的，Mike经纪反驳我，具体是什么用意呢？大家不用猜就可以知道吧。
这不是探讨哲学吧。经纪作为一个行业，经纪协会设立的原则让买家和买家经纪利益冲突。在现实生活中，由于双方信息不对称，被经纪骗的买家比比皆是。Mike经纪身处其中，对此不可能不知道。把这些事实全部忽略掉，然后出来含糊讲“人不可信，也不可不信”这些套话，用意很明确吧。
说你含糊其辞，应该是比较客气的说法吧。掩饰掉事实，再抹掉正反的结论，最后的目的是什么？做善事吗？
作为经纪，你是否承认有相当多的买房经纪在误导买家呢？不需要因此把所有的经纪都一棍子打死，但是让大家小心些还是十分必要的。行业的陋习让人提高警惕是很正常的，Mike经纪反驳我，具体是什么用意呢？大家不用猜就可以知道吧。
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很高兴Mike经纪出来给大家澄清，大家也可以从中看到几个经纪常用的手法：
1. 彬彬有礼，说话很客气
。
2. 不说很有结论的话，含糊其辞。作为多年在市场上活动的经纪，他们对房子，价格的感觉是很准的，但是他们不可能告诉买家真话。
3. 尽量不留痕迹的误导，录音都没用。看看Mike经纪的话，在反驳我让大家提高警惕的同时，说过一句谎言吗？没有，一句都没有。说过一句有意义的真话吗？也没有。结论呢？也没有。
4. 经纪这些行为是很正常的市场现象，我无意于说Mike经纪的为人如何。也许在现实生活中，他是个很好的人。但是走在市场上，一个扭曲的游戏规则，他不得不这样，否则无法生存。一个好经纪耐心陪客户看房，也许2个月才能成交。但是一个不良经纪，不停的误导，也许2周就可以成交。慢慢的，前者或者被市场淘汰，或者安于贫穷。这是没办法的事。
作为买家，只能多做功课，提高警惕。要是你的经纪说，不需要提高警惕，经纪这个行业信用很好，那么怎么办呢？只能换人了。
很高兴Mike经纪出来给大家澄清，大家也可以从中看到几个经纪常用的手法：
1. 彬彬有礼，说话很客气
。
2. 不说很有结论的话，含糊其辞。作为多年在市场上活动的经纪，他们对房子，价格的感觉是很准的，但是他们不可能告诉买家真话。
3. 尽量不留痕迹的误导，录音都没用。看看Mike经纪的话，在反驳我让大家提高警惕的同时，说过一句谎言吗？没有，一句都没有。说过一句有意义的真话吗？也没有。结论呢？也没有。
4. 经纪这些行为是很正常的市场现象，我无意于说Mike经纪的为人如何。也许在现实生活中，他是个很好的人。但是走在市场上，一个扭曲的游戏规则，他不得不这样，否则无法生存。一个好经纪耐心陪客户看房，也许2个月才能成交。但是一个不良经纪，不停的误导，也许2周就可以成交。慢慢的，前者或者被市场淘汰，或者安于贫穷。这是没办法的事。
作为买家，只能多做功课，提高警惕。要是你的经纪说，不需要提高警惕，经纪这个行业信用很好，那么怎么办呢？只能换人了。
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如果这个世界真的是只有白或者只有黑，而故意（记住是故意）把它说成或黑或白，那才是含糊其辞。但是可惜这个世界并不是这样的，真实世界本身就是黑白相间的（至少我是这样认为的，你可能反对）。我只是把这个真实世界说出来而已。如果我非要把他说成全白或全黑，那才是说谎吧。
即使不从所有交易出发，单单谈Agency的问题。Agency的问题是一个比较深的学问。Agency Theory对Agent的定义不局限于地产经纪或RESP经纪。比如说企业拥有者（或东家）就是Principle,而他们所雇用的经理（或掌柜）就是Agent。Agent拿了钱本应该用Principle给与自己的权力为Principle做事情，可是却有利益冲突。有些经理决策的时候还考虑自己的利益，怎么办啊？这是个几千年大家一直想努力解决的问题。注意观察，小心谨慎确实是大家比较认可的办法之一。Bruce,你还有什么好的想法（或设立原则）解除，或缓解这类冲突不妨提出来，帮帮大家。
至于地产经纪是不是从不犯错误，在地产协会的网站上可以看得很清楚，相关的Disciplinary Decisions, 和licence suspensions 都是在网上公开的信息。
http://www.recbc.ca/complaints/discipline.htm
我也会看这些Decisions引以为戒。
最后我觉得Bruce，你猜测对方动机（目的）的时候因该像你不轻信经纪一样谨慎才好（不要轻易下结论，动机是其他人永远无法证实的）。
一句话：“论事不论心，论心自古无完人。”
指出以下方面请注意一下：
“用意很明确吧。” 真的明确吗？
“最后的目的是什么？做善事吗？” 这是。。。？从何谈起，怎么还出善恶的问题了？
“Mike经纪反驳我，具体是什么用意呢？”我没有否定你的观点，只是把它推的更广。
Mike
如果这个世界真的是只有白或者只有黑，而故意（记住是故意）把它说成或黑或白，那才是含糊其辞。但是可惜这个世界并不是这样的，真实世界本身就是黑白相间的（至少我是这样认为的，你可能反对）。我只是把这个真实世界说出来而已。如果我非要把他说成全白或全黑，那才是说谎吧。
即使不从所有交易出发，单单谈Agency的问题。Agency的问题是一个比较深的学问。Agency Theory对Agent的定义不局限于地产经纪或RESP经纪。比如说企业拥有者（或东家）就是Principle,而他们所雇用的经理（或掌柜）就是Agent。Agent拿了钱本应该用Principle给与自己的权力为Principle做事情，可是却有利益冲突。有些经理决策的时候还考虑自己的利益，怎么办啊？这是个几千年大家一直想努力解决的问题。注意观察，小心谨慎确实是大家比较认可的办法之一。Bruce,你还有什么好的想法（或设立原则）解除，或缓解这类冲突不妨提出来，帮帮大家。
至于地产经纪是不是从不犯错误，在地产协会的网站上可以看得很清楚，相关的Disciplinary Decisions, 和licence suspensions 都是在网上公开的信息。
http://www.recbc.ca/complaints/discipline.htm
我也会看这些Decisions引以为戒。
最后我觉得Bruce，你猜测对方动机（目的）的时候因该像你不轻信经纪一样谨慎才好（不要轻易下结论，动机是其他人永远无法证实的）。
一句话：“论事不论心，论心自古无完人。”
指出以下方面请注意一下：
“用意很明确吧。” 真的明确吗？
“最后的目的是什么？做善事吗？” 这是。。。？从何谈起，怎么还出善恶的问题了？
“Mike经纪反驳我，具体是什么用意呢？”我没有否定你的观点，只是把它推的更广。
Mike
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