枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大

[tyhjh栀子花开]

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[太极无敌]

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可爱的小猫！祝福你一切顺利！

 

[太极无敌]

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祝珍妮周未愉快！！

 

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急！！！！！请看悄悄话

 

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可爱的小猫！祝福你一切顺利！

谢谢大师的祝福！！！！俺可是只老猫了，不过是只快乐且不太无务正业的老猫

 

[jenniferlee]

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3年升值20% 房租赚4.5万还亏 加拿大炒房谁赚？

加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-07-07 18:16 来源: 中国经营报 作者: 陈思进 点击: 2168次

.Fkc477 { display:none; } 加拿大炒房谁赚了呢?很显然，地产经纪赚了，银行赚了，政府赚了。炒房者都成了“活雷锋”，为社会提供了工作机会，向政府交了税，这也算是他们的贡献，就算是做了义工吧。 家 园 论 坛

小吴是我的大学同学，他在上海混得很像样。这些年来挣下了可观的家产，单市区一套高级公寓和郊外一栋别墅，就价值1000多万元人民币。3年前，他从上海移民多伦多，卖掉了郊外的别墅换成70多万加币，加上原来的存款30万加币，扣去作为投资移民的40万加币(暂存在加拿大银行)，身边带了60万加币过来了。 爱问搜索,www.iask.ca

他一到多伦多首先问房价，感觉太便宜了，二话不说便砸了40万加币，在多伦多郊外买了一栋花园洋房，比上海卖掉的别墅气派多了，拥有大块的土地，而且大草坪、小森林、游泳池一应俱全。这样的房子在上海至少价值千万元人民币。 www.canada meet.com

刚到多伦多一时半会儿也做不了生意，也绝不可能像我当年下了飞机就找洗碗的地方。帮他买洋楼的地产经纪人摸清了他的底牌，天花乱坠一番说教，说多伦多的downtown造了不少公寓大楼，每年涨 6% 是最保守的估算;向银行贷款也不成问题，可以拿洋房作抵押，买一套公寓只需 20%首付，然后租出去让房客帮你付贷款，房子本身还不断增值，多爽! 园友录,u.iask.ca


小吴一听很对胃口!立刻在地产经纪人的帮助下，在多伦多的金融区买了一套30万加币的公寓，首付6万加币，又买了一辆宝马，剩下的钱作为今后3年的生活费。真是其乐融融。 家 园 论 坛

一晃3年过去了。这其间，美国的金融危机竟然对多伦多房市影响不大，虽然在2008年底到2009年初冷却了一阵，可加拿大政府立刻将利率降到了历史的低位，以阻止多伦多房价下跌。果不其然，2009年下半年，多伦多房市又逆市上升，一直到上个季度末，小吴那套公寓上涨至36万加币。 w w w.i a s k.c a

不料从4月份开始，多伦多的房价已经高处不胜寒，各种新闻相继报道加拿大政府不打算维持低利率，以防信贷泛滥。而一旦利率上升，房价就会掉头向下。小吴觉得该卖出了。 爱问搜索,www.iask.ca


昨晚，小吴来电说那套公寓卖了36万加币，买主1分钱没砍。听起来似乎不错，房子升值了6万加币，房租又赚了四五万加币，短短3年就赚了10多万加币，不用工作让钱生钱，真是一本万利。 园友录,u.iask.ca

可小吴并不兴奋，他口气黯淡地说哪有赚，不亏就满不错了。随后把明细账一笔一笔算给我听。 爱问搜索,www.iask.ca
公寓的买入价是30万加币，卖出价为36万加币,升值6万加币;加上3年的租金收入4.5万加币，总共进账10.5万加币。而支出呢?地产经纪人的佣金为3%，这一买一卖就是2万加币(这还算低的，如果是白人经纪起码收4%)，政府的地税是房价的1.5%,按平均房价33万加币计算,3年下来是1.5万加币;再加上买公寓时的律师费2000加币、验房费1000加币，以及因提前卖房，被银行罚了违约费3000加币…… 园友录,u.iask.ca
我一边听一边心算，这时插了一句：“那也不过4万多加币，你不还赚了六七万加币吗?” www.iask.ca
“慢着，这还没完呢!每个月银行的房贷1200加币，3年下来是4.3万多加币，这还只是贷款利息，本金1分钱还没有还;再加上公寓管理费每个月平均360加币，3年就是2万加币。你说我还有赚吗?!” 加 拿 大 家 园 网

其实在加拿大炒房，有一个计算成本的公式，就是每年房价至少得升6%才能打平手。如果不是这几年利率低，炒房很容易得不偿失。由于小吴这3年没有其他收入，房租收入基本不用申报所得税，还算打个平手。但年底报税时，他必须交付房产的升值税。不过听他这郁闷的口气，我暂时不想对他提起，为了安慰他，给他讲了老丁炒House(独立小洋楼)的故事。 家园新闻,news.iask.ca


我的朋友老丁，买了一幢独立的小洋楼，虽然不像公寓需要交管理费，但保险费、供暖费、水电费、物业管理费和维修费等等，都得房东自己支付。而其中最不容易预测的就是维修费了。 w w w.c a n a d a m e e t .c o m


一次老丁在国内度假，半夜时分一阵电话铃把他从梦中惊醒，是房客打来的，说厕所漏水了，要他赶紧找人修理，不然就要“水漫金山”了。老丁急忙对房客说，这三更半夜我到哪儿找人去啊。那房客说，三更半夜，不是中午吗?哦，原来有12个小时的时差。老丁身边没有带相识的水管工，只能上网找了家“正规”的修理公司，赶紧去了电话，让他们出个“急症”。但因老丁不在边上,丰台写字楼出租，只能随他们开价了，结果月底收到账单，1200美元!老丁只能怨自己度假没挑准好时候。 w w w.i a s k.c a


更倒霉的是老丁度假回去后，房客说他失业了，3个月不付他房租。老丁那个急啊，房客是受法律保护的，还不能随便赶他走，否则法庭上见，说不定输官司的还是他。 家园论坛,forum.iask.ca/


听到这儿小吴感到很欣慰，他说在加拿大真可谓“房客是爷，房东是孙子”，难怪我的房客每年薪资10多万美元，照样租我的房子。 家 园 论 坛

小吴和老丁的故事告诉我们,虽然他们的房子都幸运地低买高卖了，表面上都赚了，但仔细一算并非如此，还费时费事费劲。那么加拿大炒房谁赚了呢?很显然，地产经纪赚了，银行赚了，政府赚了,银网中心。炒房者都成了“活雷锋”，为社会提供了工作机会，向政府交了税，这也算是他们的贡献，就算是做了义工吧。 加拿

的确是这么回事！

这里的老公寓和老CONDO更可怕，俺表妹在斯嘉堡住的那楼，物业费一个月要将近900刀了。因为物业费太高，转手都没有人敢要，所以，7年前买的什么价，现在还是什么价！

据说这里的HOUSE价格倒是看涨，但是涨幅也很有限。如果按照投资回报来说，还不如买点基金什么的回报高，还省心呢。。。

这里的政府还限制租金价格的增长，这其实就是不让房价涨啊。安省规定2011年房租最高涨幅不得超过0。7%，而由于合并税以及水电气暖和服务费到在涨价，所以，这么低的房租涨幅，事实上是在降低业主的房产投资收益。


当然，限制房租涨幅也有好处，就是社会和谐了。


不过，如果在房价还比较合理的大学城投资可能回报会比较高些。

 

[jenniferlee]

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潜水看了这么久，很佩服MM的心态、理性和睿智，超赞同你对“财富”的认识，这不是很多人在一开始就能明白的，甚至是不少人至死都没能明白的。

谢谢夸奖！


金钱与流水一样：水能载舟亦能覆舟，钱会助人也会毁人。。。。

 

[jenniferlee]

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难为情。上述免费行李仅针对新移民。

表不好意思。介绍得很清楚，对大家很有帮助！谢谢！

 

[kevin6096]

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不过，如果在房价还比较合理的大学城投资可能回报会比较高些。

你好，看过你的所有帖子了，有心和用心的人，赞一个。不知道你对加拿大的农场有何了解，能否发表些见解？谢谢。

 

[jenniferlee]

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邮件收到了吗？怕你有部分打不开，436页已经改好。请务必看悄悄话

知道了！谢了！

 

[jenniferlee]

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祝珍妮周未愉快！！

同样的祝福也送给大师！谢谢！

 

[may2626]

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[FONT=宋体]你好，jennifer,请问你：国内网银在国外可以操作吗？比如我到加拿大开户后，能否通过网银把钱划到加拿大我的账户？[/FONT]

 

[tyhjh栀子花开]

刚才修改后又检验了一次，把6、7、8、9都重新发给你了，但愿不要再错了，不然要抓狂了

 

[沉默是金]

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俺登陆的时候，坐的是加航从北京直飞多伦多的航班，每个人（包括孩子在内），只准许带两个158大包，加上一个中包（可以随身携带的），和一个手提包。

球拍和小提琴之类的乐器可以随身背上，不算行李件数。俺们登陆时，就背了网球拍和羽毛球拍。

每个航空公司关于新移民可以携带行李的规定可能不一样，即便是同一家公司，不同时间段的规定也不一样。在俺登陆前的两个月乘坐加航的新移民，每个人就可以带三件158大包。可是，像俺们这样在暑期登陆的，就没有什么优惠可以享受。

所以，一定要问清楚你自己将要乘坐的航班的允许行李件数。

好的，谢谢珍妮！

 

[沉默是金]

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回复：

这里的大多数大学，都要求学生在加拿大或者其他英语为母语的国家学习四年及以上，才能免于TOEFL考试或者其他的语言考试，但是，也有几所本地大学只需要学生在英语为母语的国家学习三年以上即可。

现在俺得知的这些学校中比较好的学校有马克马斯特大学和皇后大学。但是，这些学校需要拿学生的其他科目的成绩作为参考。

不过，俺觉得，差一个月其实并没有什么太大关系，因为，在学生成绩报告单上，孩子的成绩是完整的，从9年级开始的每个学期的成绩都有。

珍妮，谢谢你！看了你的帖子，我现在心里对儿子去加的适应充满了忧虑，我担心语言的障碍、朋友的缺失会加重他的失落感。我们移民的初衷是为了孩子，别到头来反而耽误了他！而且，我们取签信下来后他爸爸跟他郑重的谈了一次话，感觉他并不是太向往，我现在心里七上八下的，孩子的问题毕竟不是小问题呀

 

[太极无敌]

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祝福珍妮！
祝福热心此贴的各位同学！

 

[jenniferlee]

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[FONT=宋体]加拿大的个人所得税（二十八）[/FONT]-----[FONT=宋体]公司的所得申报（[/FONT]1[FONT=宋体]）[/FONT]


1． [FONT=宋体]公司纳税的概念和股东的权利[/FONT]

[FONT=宋体]公司是独立法人，是独立的报税主体。[/FONT]

[FONT=宋体]作为公司的拥有者，即便是作为公司唯一的股东，也没有权利随意提取公司利润。[/FONT]

[FONT=宋体]作为公司的拥有者或者股东，可以选举董事会，然后，由被选出的董事会来决定公司的利润分配。[/FONT]

[FONT=宋体]公司作为独立纳税主体，与个人一样，申报所得税时可以享受一些所得扣除额，例如财务成本，销售成本，资本性与非资本性损失的结转等。[/FONT]

[FONT=宋体]公司也需要纳联邦所得税和省所得税。[/FONT]

2． [FONT=宋体]企业的种类[/FONT]

A． [FONT=宋体]“加拿大人控制的私人公司[/FONT]CCPC[FONT=宋体]”[/FONT]Canadian controlled private corporation

[FONT=宋体]在加拿大这种未上市的由加拿大人控制的私人企业，在税法上被称为“小型企业”[/FONT]small business corporation[FONT=宋体]。[/FONT]

[FONT=宋体]小型企业需要满足以下几个条件：[/FONT]
1) [FONT=宋体]企业主必须是加拿大居民。[/FONT]
2) [FONT=宋体]未公开上市。[/FONT]
3) 90%[FONT=宋体]以上的资产用于在加拿大开展经营活动。[/FONT]

B． [FONT=宋体]其他类型的私人企业[/FONT]

[FONT=宋体]这类企业具有以下特征：[/FONT]
1） [FONT=宋体]在加拿大境内运作的企业。[/FONT]
2） [FONT=宋体]不是上市公司。[/FONT]
3） [FONT=宋体]非由一个或者多个公众公司掌控。[/FONT]
4） [FONT=宋体]非由联邦公营企业控制。[/FONT]
5） [FONT=宋体]非由前两条中所指的公司之联合控制。[/FONT]

C． [FONT=宋体]由上市公司控制的企业[/FONT]
D． [FONT=宋体]上市公司[/FONT]
E． [FONT=宋体]其他企业[/FONT]

 

[jenniferlee]

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珍妮，谢谢你！看了你的帖子，我现在心里对儿子去加的适应充满了忧虑，我担心语言的障碍、朋友的缺失会加重他的失落感。我们移民的初衷是为了孩子，别到头来反而耽误了他！而且，我们取签信下来后他爸爸跟他郑重的谈了一次话，感觉他并不是太向往，我现在心里七上八下的，孩子的问题毕竟不是小问题呀

非常理解！

的确有一些孩子不太适应加拿大的生活。

俺的建议是：孩子能在这里很快，或者较快地交上朋友非常重要。所以，先去ESL是很有帮助的。因为，那里的孩子都是新移民，大家语言程度半斤八两，不会让咱们的孩子感觉很抑郁。此外，开始可以选择中国人多一点的地方，这样孩子会有伴，就会好很多。ESL老师对于教新移民孩子也很富有经验，同时也耐心，这样，如果孩子的语言很快能够进步，他们也会感觉好很多。

正处在青春期的孩子家长，一定要非常关注孩子移民后的各方面情况变化。

如果孩子的性格比较OPEN，那么过来一定没有问题。

国内的许多从小生活条件很优越的孩子，是不怎么愿意来加拿大的。不是现在，而是几年前就这样了。

 

[沉默是金]

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MILTON简介


前些天,有TX问关于MILTON的情况,俺因为不了解无法做答.昨天正巧在报纸上看到一篇关于这个小城的介绍,就摘抄其中的部分以供参考.


MILTON位于MISSISSAUGA以西,401高速公路以南,它的城区距离密市西部边界约8KM.

MILTON成立于1857年,1974年成为了HALTON地区的首府.2001年MILTON人口仅为3.1万人,但到了2009年,MILTON已经拥有10万的人口.因此,MILTON市是全加范围内,成长最快的社区之一.


作为一个迅速发展起来的小城,MILTON的人口相对年轻,相对富裕.这里的居民中,1/3为19岁以下的儿童或青少年,65岁以上人口只占比10%.这个相对富裕的小城,拥有住房的家庭年收入达到了9.5万刀(双方工作),而单方工作的达到6.5万刀.


MILTON的人口族裔的主体是以英语为母语的居民,占比高达90%.


MILTON的交通相对便捷,并且还正在快速得到改善.它紧邻401,纵向的407收费高速公路在其东侧贯穿南北,并有GO-TRAIN(城际火车)可以搭乘以去往多伦多.开车走401免费高速去密市只需要5分钟.并且,作为MILTON市交通主干道的401高速的拓宽工程已经由省政府列入议事日程.


作为一个迅猛发展起来的城市,MILTON的社区活动中心,医院,购物中心等基础设施已经比较完善,颇具规模,并且由于很新的缘故,设施硬件相对较好.几乎所有的大百货连锁商店或者超市,如WALMART,CANADIAN TIRE,FUTURE SHOP, BEST BUY,COSTCO等,在MILTON都有卖场分布.


对于华人来说,在MILTON生活唯一感到不方便的就是那里没有华人超市.但是,如果开车去密市的大统华,元明和黄金广场等中国超市,只需要20分钟.


在大多地区西部的三个城市:MISSISSAUGA,BRAMPTON,和OAKVILLE中,OAKVILLE一直属于房价较高的小镇,密市的房价近年来涨幅也较大,并且发展空间已经很有限.而BRAMPTON,则由于是印巴人集居之地,所以,少有华人问津.相对而言,MILTON的房价水平比密市要低一些.40万在密市只能买到1,700平方尺的半独立,而同样的价格,在MILTON却可以买到2,000平方尺,6年新的独立屋.

珍妮你好，今天看你编辑成册的帖子时看到了你关于milton的介绍，真是感谢你的细心和爱心！真是有心人！我的闺蜜现在那儿，所以我们想在那儿暂时落脚，这样心理上会踏实一些。不管怎么说，谢谢你，今天我还在那儿想，如果能跟你做邻居真是一件再幸运不过的事情呢！

 

[jenniferlee]

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祝福珍妮

！
祝福热心此贴的各位同学！

谢谢大师！