closing day一周前去看房发现个别窗户破损严重可以要求sellers修理或赔偿吗

[alarter]

大家好，

我遇到了一个让人气愤的事情。事情简单说就是seller在收房前拒不修理损坏的窗户，请问

我有什么办法能让seller修好窗子，或者赔偿我。

具体情况如下：
4月份的时候第一次看房，确实没有注意到窗户是否有问题
5月28日第二次看房。
两次看房都是在我的经纪的陪同下进行的,第一次是经济本人陪我们去看房，第二次是经纪的老婆带我们去看房（她也是这个团队的经纪）。

问题出在第2次看房的时候。

5月28日下午两点，我们和经纪都准时达到，屋内各种包裹行李堆积如山，很不方便查看，我们和经纪先查看车库，车库的开启关闭都由经纪操作。

然后，我们进入屋内，由于不方便行走，我们只能对方便到达的地方进行了查看，我太太随机开关了三个房间的窗户，我和经纪跟随，结果这三个房间的窗户全部不能正常使用，其中一间最为严重，刚刚打开一点，太太即看见窗户的crank有问题，随即让经纪到窗前操作一番，确实不能继续打开也不能关闭，我们拍照做了记录。

目前的情况是：
1. 当时即刻让经纪联系对方经纪，但是一直没有任何回复；
2.转天周一，我们请我方律师正式发函给对方律师要求修理或者赔偿，对方在收到我方律师函的第二天进行了回复，seller的回复就是百般抵赖，说车库门被我们弄坏了，他家的bedroom closet被我们翻动了，因此窗户的crank也是我们自己弄坏的（原文就是这么回复的），拒绝任何修理和赔偿。事实是车库门根本没坏，我们也根本没有翻动他家的closet，在我看来这是对我们的诬陷，比窗户坏了更让人气愤。

我方律师的建议是如期交房，拿钥匙，在closing day拿钥匙的当天，找个第三方验房师，一起去，拿着记录报告，然后去小额法庭告他。

我们是希望律师在closing day时能hold住一部分钱，但是律师说没有seller的签字同意，他不能这么做，但是明摆着seller肯定不会同意hold住一部分钱。一旦closing day了，seller更是逃之夭夭了。

请园友们帮忙出出主意，有什么好的解决办法，不但要他们赔偿我的窗户，更要教训教训这个睁眼说瞎话诬陷人的seller？

 

[laox888]

房地产律师都是赚点手续费的，都是息事宁人，不要对他们期望太高。

谁主张谁举证，要是打官司对方要举证你们搞坏了东西，而且三个窗一下子都搞坏了，有难度。上法庭你们赢得机率很高。看你律师愿不愿意按照这个意思写封信给对方律师，然后看对方反应。

看看马龙或地产经纪有什么妙招。

 

[kittylee]

关注

 

[scarlett6]

买房不验房抢offer的恶果。

 

[民工加拿大]

验屋是必须要花的钱。新移民根本不懂house的水有多深

 

[kent88]

要看你们下的什么offer，有没有提出验房的要求。

 

[1971]

拒不收房，所有人都急眼了。。。

 

[大温小雯]

遇到过相似问题，我买房的时候用的卖家的经纪，dual agent，closing day那天发现屋里很多地方不尽人意，经纪特别混不给修理（当然有一些写进合同里也没有修）。律师出的主意是因为这个dual agent拿到的commission 相当的高（第一次买房什么也不懂），建议我直接写信给这个经纪的公司，complain她并要求多少日内做出回应。照做后来这个经纪赔钱。只有几百块钱应该比你这个少很多，但供你借鉴吧。小额法庭慢不说，光file也是几百？估计你这个律师只想close deal拿钱而已。

 

[alarter]

拒不收房，所有人都急眼了。。。

我们现在就想hold住seller一部分钱，可是律师说这样就不能交房，说我们风险很大，对方会反咬一口，要求我们赔偿，会这样吗？

 

[alarter]

房地产律师都是赚点手续费的，都是息事宁人，不要对他们期望太高。

谁主张谁举证，要是打官司对方要举证你们搞坏了东西，而且三个窗一下子都搞坏了，有难度。上法庭你们赢得机率很高。看你律师愿不愿意按照这个意思写封信给对方律师，然后看对方反应。

看看马龙或地产经纪有什么妙招。

从来没有接触过打官司，如果我们去小额法庭告对方，法庭会不会让我们举证？
我们很后悔之前没有验房，现在我已经用完了2次的看房机会，只能等着收房（马上就是closing day了），我有什么办法收集证据让法庭相信窗子是收房前就不工作的？验房师就可以吗，还是请其他的专业人士？
另外昨天seller方律师的回函里面，seller陈述说在我们第一次看房的时候那扇窗子是好的，还说他们是去年才新安装的crank。可是我们第一次看房也根本没注意他们的窗户。如果真是才1年的crank，怎么可能开一次窗户就broken了呢？而且我们周一发给seller的律师函根本没提到什么crank broken了，因为我们根本不知道是哪个地方的毛病，我们只是让他们修好。

 

[rw777]

楼主新来的吧？我买房前业主各种费用都没结清，属律师不尽责。难不成为了两三千去小额法庭打四五年官司？有那闲功夫，早把那钱挣回来了。这世上没啥可以完美。差不多就成了。为了扇窗户难不成你要放弃整个房子？且把心放平，放阔。否则日后纠结烦心的事多着呢。

 

[alarter]

楼主新来的吧？我买房前业主各种费用都没结清，属律师不尽责。难不成为了两三千去小额法庭打四五年官司？有那闲功夫，早把那钱挣回来了。这世上没啥可以完美。差不多就成了。为了扇窗户难不成你要放弃整个房子？且把心放平，放阔。否则日后纠结烦心的事多着呢。

我也这样想了，好事多磨吧，其实大不了换窗。而是死鬼佬很气人，无中生有，还说我们翻他家东西，说实话这个死鬼佬邋遢的要死，我就是想翻动，都下不去脚。看我们外来的新人好欺负，银行贷款做评估时都很不顺利，不配合，不让去，真奇葩，没见过。

 

[alarter]

遇到过相似问题，我买房的时候用的卖家的经纪，dual agent，closing day那天发现屋里很多地方不尽人意，经纪特别混不给修理（当然有一些写进合同里也没有修）。律师出的主意是因为这个dual agent拿到的commission 相当的高（第一次买房什么也不懂），建议我直接写信给这个经纪的公司，complain她并要求多少日内做出回应。照做后来这个经纪赔钱。只有几百块钱应该比你这个少很多，但供你借鉴吧。小额法庭慢不说，光file也是几百？估计你这个律师只想close deal拿钱而已。

谢谢建议

 

[二分之一]

如果LZ放弃了验房，这些小毛病真的只能自己修了。如果窗户都到坏的程度了，也确实需要换，卖家肯定不愿承担换窗户的费用，毕竟offer都已经签完了。不过换窗户的钱比起房价来说真的不算啥，再说换了新窗户住着也舒服不是么。别折腾了，收了房换个窗户，过几个月就能把这事给忘了。好好enjoy你的新房吧。

 

[kent88]

楼主没明白这边买房是怎么回事。你没要求验房，房子出现的问题就要自己承担的。就是房子漏水，也要自己修。现在再找人验房，已经晚了。

 

[Horse Dragoon]

楼主是你自己的问题，
1，OFFER 没有验房条件，没有验房。
2， 没有发现窗坏，把修理窗户等写在购房合同或 OFFER上，
3，马上就交割了，再来找后账，没有法律支持。

几百刀的小事， 跟 100多万的豪斯比不值得。

建议： 履行交割， 别自找麻烦！


我去年的 康都卖掉时， 买家也是在交割前最后一次还有3天再看房， 发现洗手间的镜子上的壁灯一个玻璃灯罩没有了，其实他们下OFFER的第一次看房时就坏了没有的，OFFER上没提。

结果在交割前一天来话说要我修好灯罩或换一个类似的全新的灯，

我根本不理他们，交割那天正常过户交钱。

现在那个买家应该笑了， 才买了 6个月房价又涨了3万。一个破灯 80刀。

 

[alarter]

如果LZ放弃了验房，这些小毛病真的只能自己修了。如果窗户都到坏的程度了，也确实需要换，卖家肯定不愿承担换窗户的费用，毕竟offer都已经签完了。不过换窗户的钱比起房价来说真的不算啥，再说换了新窗户住着也舒服不是么。别折腾了，收了房换个窗户，过几个月就能把这事给忘了。好好enjoy你的新房吧。

谢谢大家的宽慰，我也不是很在意换窗的费用。我是在想我们中国人的思维

楼主是你自己的问题，
1，OFFER 没有验房条件，没有验房。
2， 没有发现窗坏，把修理窗户等写在购房合同或 OFFER上，
3，马上就交割了，再来找后账，没有法律支持。

可是买房合同里明明写着"seller warrants that all mechanical, electrical, heating, ventilation, air conditioning systems, boilers and all other equipment on the real property shall be in good working order on completion".
这不算是法律依据吗？难道seller没有责任维修好吗，至少得能正常打开和关闭吧，这也不是什么过分的要求。

 

[Horse Dragoon]

谢谢大家的宽慰，我也不是很在意换窗的费用。我是在想我们中国人的思维


可是买房合同里明明写着"seller warrants that all mechanical, electrical, heating, ventilation, air conditioning systems, boilers and all other equipment on the real property shall be in good working order on completion".
这不算是法律依据吗？难道seller没有责任维修好吗，至少得能正常打开和关闭吧，这也不是什么过分的要求。

这都是文本的标准格式，不要太较真。

你是可以提出要求修理， 对方也可以拒绝， 但你不能拒绝交割， 因为你有定金被押着。

主要是怪你没有验房，签了 WAIVER。

没有10全10美的东西， 看你自己如何平衡。

 

[alarter]

这都是文本的标准格式，不要太较真。

你是可以提出要求修理， 对方也可以拒绝， 但你不能拒绝交割， 因为你有定金被押着。

主要是怪你没有验房，签了 WAIVER。

没有10全10美的东西， 看你自己如何平衡。

版主说的有道理，我们自己是有责任，但是这个窗户在我第一次看房时还是好的，并不像你的condo在卖房时买家就已看到。上述我说没注意，是因为我的确拿不出法律上的证据，因此我说我没注意到，就算我拍了照片，在法律上讲，证据可能也是比较苍白。

不知道版主是否有经验，在签完offer之后发现大门，外窗等有损坏，算哪方的责任呢？什么样的证据算是有力的证据？

 

[alarter]

简单的说，我现在真的不在乎修理窗户，或者全部换掉，也没什么坏处，自己住着也舒服，主要是想得到经验教训，也是想让家园网的网友在买房时注意保护自己的利益，就是在签订了confirmed offer到closing day这段期间，作为买方如何保护自己的利益，不要拿到房子时看到的都是堵心的景象，自己的利益收到侵害。像我们这次遇到的卖家很奇葩，不单单是一个窗户的问题，中间很多事情不可理喻。像版主遇到的买家，一个破灯泡还说事的，也挺奇葩的。