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你说的这是故意逃税,并不是incur to earn rental income,两回事。你不可以拿逃税的个例来倒推正常经营而亏损的情况。如果这个能通,以后温哥华的空置税就收不上来了。多套房的每年都只租一天,然后一直租不出去,还能抵扣个税!!!
再则,空置税是温哥华城市税,用城市税的思路来推国税系统,这逻辑上也不通。
正常出租,因为各种原因亏损的,抵扣其他来源的收入太正常不过了。
最后编辑: 2019-03-25
你说的这是故意逃税,并不是incur to earn rental income,两回事。你不可以拿逃税的个例来倒推正常经营而亏损的情况。如果这个能通,以后温哥华的空置税就收不上来了。多套房的每年都只租一天,然后一直租不出去,还能抵扣个税!!!
如果你的出租房净收入为负,家具等折旧部分当年不能抵扣,但可以转到以后赚钱了再抵扣。可能当时没有问清楚。因为根据上面的CRA链接,而且报税软件的算法,好像是可以抵的。
但是要注意的是,有些项目,比如维修(指必修的东西)和capital expense的报法是不一样的。很多人把升级装修大项目部分都报到维修成本里,这是不行的。大项目都是算到折旧成本的。应该是小雷音指的,折旧造成的亏损部分不能抵税 。即如果你的出租房收益为零,报税软件不会把折旧成本再去抵扣收入。
另外报亏容易被查税这个说法是比较确定的。朋友家自己也从不报亏。是大多地区。
我觉得应该以CRA官网为主。亏就是亏,也没办法,把收据都放好。
不知道楼主怎么会得出这样的结论。感谢Wodelaoba和laox888两位的答复。现在看来思路比较清晰了。
如果是空置造成的rental loss,是不能抵扣个税的,这种情况下根本就不要填报T776表,否则会误导报税软件。
如果是uncollectible rent造成的损失,可以用来抵扣个税,方法是填报T776表(但不知Netfile怎么向CRA提供证据)
我用的报税软件是TurboTax Standard,它不会区分以上两种情况,填了T776表就等于默认是可抵税的损失。
谢谢指点啊。是的我那个发言还是认识不足,今天一边上班一边看贴一边慢慢学习。不知道楼主怎么会得出这样的结论。
首先,忽略有关uncollectible 规定,因为这与你的情况无关。坚决排除一切杂音。
CRA规定很明确啊,rental loss可以抵消其他收入,你是真正在租房子,支出比收入少,所以有rental loss.
CRA唯一一个明文规定的例外是vacant land,比如你有一块地租给农民入不敷出产生rental loss,这种情况不能抵消其他收入。如果租房子也不能抵消其他收入那CRA就没有必要对vacant land有特别规定了。
CRA如果看到你总是亏损他们可以找你麻烦,不过只要你是真的在出租房子而不是玩猫腻就不用怕。
空置期间产生的费用当然可以抵扣,只要你不是故意空置。而是在招租而没有找到租客。
你的“租金损失”是不可以抵扣的,你没有房客,哪里来的“租金损失”?但找新房客的空置期的养房开销当然可以。
能不能抵扣的前提是看你是不是incur to earn rental income. 只要能证明空置期间你有主动积极的招租,比如你有邀请租房经纪人,有广告招租等
如果你空置是为了省税,不是incur to earn rental income, 那就不能抵扣。
https://www.canada.ca/en/revenue-ag...state-rentals/rental-expenses-you-deduct.html
投资房买卖产生的利润或者损失才叫资本利得capital gain。如果有利润,只有一半算收入需要纳税。如果有损失,总额一半可以抵消其它capital gain产生的利润。肯定是你的错误,报税软件填错项了。房屋没有出租,空置,损失的收入怎么可能抵扣个税?如果是故意填错,数额超过5000,有可能会被追究刑事责任,如果是操作失误,需要及时上报纠正。任何资本利得损失都不能抵扣个税,炒股的损失也不能。温哥华海量的没工作中国人,都在家炒股收租,工资收入0,炒股和房租收入为负5W,难道国税局还要退钱不成???基本常识啊!
比较常见的错误是:出租6个月收入12000,空置6个月收入了,但是出租成本抵扣了全年地税6000,全年保险2000,全年贷款利息8000,还有全年的物业费4000,还有修理,广告,维护等若干2000。这样你申报了净损失1W,你工资年收入10W,然后你报税9W。完全彻底错误。
他第一个贴子说的是租金损失,严格来说是出租物业损失。如果仔细看楼主的帖子,能看出楼主说的的租金损失是指 租金 - 成本(楼贷,水电气,保险,维修等)为负数,而不是说一个月没租出去就有一个月租金的税务抵扣。
楼主的具体情况只有其本人知道,旁人如何完全解释清楚。我贴出CRA网站的信息,供楼主参考就好。不正确你解释下啊,税务局接线员并不比网友高明多少,打过的人都知道,就是照guide念书。抛出个论点,不具体展开看得人心痒痒。