这一年来我对大温房市的感受

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这一年来我对大温房市的感受

原文链接：https://forum.iask.ca/threads/633653/

飞鱼 : 2013-03-18#1

以下短文均来自本人的个人体验和想法，不构成投资建议。

房市调整已经一年有多，这段时间我们经纪的生意虽受影响成交不多，但跑路不少，看房很多，做了很多很多的工作，感觉并不清闲。
主要原因还是买卖双方的较力，拉锯依然继续。卖方经济压力不大，而买方不见兔子不撒鹰。

受影响最大的地区：
西温，温西，列治文

这三个地区因为过去几年里涨幅很大，吸引了很多炒房者，尤其是温西和列治文地区，尤为明显。价位在200万以上的house明显难卖。而在这几个地区150万左右的house却成交很快，尤其在今年新年之后反映非常明显，偶有抢offer现象。但凡是有抢offer的房子，都属于学区好，地区好，交通方便，社区环境好，房子本身没有什么硬伤的情况。应了一句话：好房子在任何时候都抢手

受影响最小的地区：
高桂林满地宝

在过去一年里这两个地区的房市交易依然活跃，尤其是去年上半年。下半年，特别是在10月以后，明显减慢。应是受大温房市大环境的影响开始走低。

受影响最大的房型

公寓城市屋豪宅

公寓供应量太大，相类似可比物很多，只有那些位置好户型好朝向好的公寓依然抢手。好比本人在二月中旬挂牌的一处公寓，上市一周即卖出且是该楼自去年初以来的最高成交价。

城市屋感觉是过去几年里炒作太大，价位普遍偏高，而类似物业在市场上也过多，因此是比较难出手的。但不排除那些条件好的城市屋表现依然出色。

以上两种户型是受贷款政策影响最大

豪宅
受移民政策影响最大。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

还有一个感受就是：钢需开始抬头。

牛奶蛋桶 : 2013-03-18#2

回复: 这一年来我对大温房市的感受

哈哈，支持飞鱼姐姐，是不是买家越来越挑剔了。

rabbit : 2013-03-18#3

回复: 这一年来我对大温房市的感受

谢飞鱼大温地产走势贴。

整个加拿大地产市场前几年过份炒作，大温大多成交量大幅萎缩，listing上升，说明市场已经不好。这种状况持续下去，会导致大量抛盘。

投资地产，一年养护费用达3-4万，靠出租物业很难平衡。只有靠物业大幅增值才行，目前低迷的房地产行情，投资者很难承担高额的养房费用。目前投资房地产是赔本的。

由于前几年的低利率和过分炒作，买家已经被提前投资了。刚性需求也减少了，即使有，没有很好的稳定专业工作，也很难支付起大温大多过高的房价。

阿省是富裕省份，人均收入位列加国前位，目前好成交的基本房价在30，40万的。超过50万的房子很难成交。

加国房地产处于下降期。房地产不太适合投资。

@@@ : 2013-03-19#4

回复: 这一年来我对大温房市的感受

rabbit 说:
谢飞鱼大温地产走势贴。

整个加拿大地产市场前几年过份炒作，大温大多成交量大幅萎缩，listing上升，说明市场已经不好。这种状况持续下去，会导致大量抛盘。

投资地产，一年养护费用达3-4万，靠出租物业很难平衡。只有靠物业大幅增值才行，目前低迷的房地产行情，投资者很难承担高额的养房费用。目前投资房地产是赔本的。

由于前几年的低利率和过分炒作，买家已经被提前投资了。刚性需求也减少了，即使有，没有很好的稳定专业工作，也很难支付起大温大多过高的房价。

阿省是富裕省份，人均收入位列加国前位，目前好成交的基本房价在30，40万的。超过50万的房子很难成交。

加国房地产处于下降期。房地产不太适合投资。

真是不想跟你较真' 多少钱的房子养护费用3／4万啊？

你怎么胡诌八咧呢？你养护过房子吗？你是不是听哪个不靠谱朋友瞎说的啊？

看了你在两个帖子里说出租屋养护年费用3／4万了'。胡扯

douglas1984 : 2013-03-19#5

回复: 这一年来我对大温房市的感受

列治文的绝大多数公寓，出租已经获得不了正现金流。当然如果你找到一个非常守规矩的租客，那就是好运气了。

飞鱼 : 2013-03-19#6

回复: 这一年来我对大温房市的感受

rabbit 说:
谢飞鱼大温地产走势贴。

整个加拿大地产市场前几年过份炒作，大温大多成交量大幅萎缩，listing上升，说明市场已经不好。这种状况持续下去，会导致大量抛盘。

投资地产，一年养护费用达3-4万，靠出租物业很难平衡。只有靠物业大幅增值才行，目前低迷的房地产行情，投资者很难承担高额的养房费用。目前投资房地产是赔本的。

由于前几年的低利率和过分炒作，买家已经被提前投资了。刚性需求也减少了，即使有，没有很好的稳定专业工作，也很难支付起大温大多过高的房价。

阿省是富裕省份，人均收入位列加国前位，目前好成交的基本房价在30，40万的。超过50万的房子很难成交。

加国房地产处于下降期。房地产不太适合投资。

不好意思。我和您的想法是相反的。我个人认为经过一年多的拉锯，刚性需求已经积累了很长一段时间。

另外，房屋养护费用不太可能有3－4万一年这么高，除非您说的是300万以上的豪宅。一般100万以下的house，地税5000左右，平时剪草铲雪每年大约2000－3000，屋檐沟一年清理两次，每次100，暖气和锅炉每年保养大约200左右。其余，还有什么是每年都必须花的吗？

飞鱼 : 2013-03-19#7

回复: 这一年来我对大温房市的感受

douglas1984 说:
列治文的绝大多数公寓，出租已经获得不了正现金流。当然如果你找到一个非常守规矩的租客，那就是好运气了。

靠公寓出租获得正现金流，这个在大温大多数地方都难以得到。唯有素里市中心的公寓还有这个可能。

zihui : 2013-03-19#8

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这两天查多一些MSL，明显感觉Richmond的公寓，城市屋比Burnaby要贵，估计要调整好长一段时间。

century : 2013-03-19#9

回复: 这一年来我对大温房市的感受

飞鱼说:
不好意思。我和您的想法是相反的。我个人认为经过一年多的拉锯，刚性需求已经积累了很长一段时间。

另外，房屋养护费用不太可能有3－4万一年这么高，除非您说的是300万以上的豪宅。一般100万以下的house，地税5000左右，平时剪草铲雪每年大约2000－3000，屋檐沟一年清理两次，每次100，暖气和锅炉每年保养大约200左右。其余，还有什么是每年都必须花的吗？

兔子的养护费包括按揭。

valor : 2013-03-19#10

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兔子，你打了一版字都废了。呵呵，一个美女用实际经验提出主张，一个忽悠派傻兔就会凭空讲故事...... 都不用想都知道要听谁的了。

飞鱼说:
不好意思。我和您的想法是相反的。我个人认为经过一年多的拉锯，刚性需求已经积累了很长一段时间。

另外，房屋养护费用不太可能有3－4万一年这么高，除非您说的是300万以上的豪宅。一般100万以下的house，地税5000左右，平时剪草铲雪每年大约2000－3000，屋檐沟一年清理两次，每次100，暖气和锅炉每年保养大约200左右。其余，还有什么是每年都必须花的吗？

health899 : 2013-03-19#11

回复: 这一年来我对大温房市的感受

飞鱼说:
不好意思。我和您的想法是相反的。我个人认为经过一年多的拉锯，刚性需求已经积累了很长一段时间。

另外，房屋养护费用不太可能有3－4万一年这么高，除非您说的是300万以上的豪宅。一般100万以下的house，地税5000左右，平时剪草铲雪每年大约2000－3000，屋檐沟一年清理两次，每次100，暖气和锅炉每年保养大约200左右。其余，还有什么是每年都必须花的吗？

更正必须是500万以上

andi宝宝 : 2013-03-19#12

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好题目请教飞鱼你所说的刚需包括独立屋吗？呵呵

wanggqi : 2013-03-19#13

回复: 这一年来我对大温房市的感受

除了新房，每年总还要修补补的。5000地税在很多地方是不止的。总之你这算法也太乐观了！

飞鱼说:
不好意思。我和您的想法是相反的。我个人认为经过一年多的拉锯，刚性需求已经积累了很长一段时间。

另外，房屋养护费用不太可能有3－4万一年这么高，除非您说的是300万以上的豪宅。一般100万以下的house，地税5000左右，平时剪草铲雪每年大约2000－3000，屋檐沟一年清理两次，每次100，暖气和锅炉每年保养大约200左右。其余，还有什么是每年都必须花的吗？

fannyd : 2013-03-19#14

回复: 这一年来我对大温房市的感受

请教一下，如果买第二套，有什么建议吗？第二套目前拿不准是不是该等2，3年，过了调整期再说？

futely : 2013-03-19#15

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century 说:
兔子的养护费包括按揭。

当然应该包括按揭成本，这有什么可笑的？！真是奇怪 :wdb2:

malingny : 2013-03-19#16

回复: 这一年来我对大温房市的感受

douglas1984 说:
列治文的绝大多数公寓，出租已经获得不了正现金流。当然如果你找到一个非常守规矩的租客，那就是好运气了。

租客那么差么？我怎么觉得一般租客都挺守规矩的，只有运气特“好”才会遇到麻烦；

有了租客，虽然没有+现金流，但地税，保险，按揭，strata fee都几乎能cover。总的来说还是有利润的（按揭里的一部分是还借借款的）；

如果银行办按揭容易一点，刚性需求，投资需求都有可能推高楼价；否则也有可能跌，但不可能跌44%。

SPIKE : 2013-03-19#17

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所谓“刚需”也算是我们神奇伟大的“祖国”或“前祖国”的发明吧，房子和粮食一样属于生活必需品的，豪宅就像鱼翅燕窝等高级食物，普通房子就像大米面粉。曾几何时豪绅们也在饥荒年囤积粮食然后高价出售，那才是真正的“刚需”。现在时代进步了，基本粮食由国家管控了，现在“衙内们”和“豪绅们”开始囤积房子了。

万水千山走遍 : 2013-03-19#18

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飞鱼分析的很中肯。赞一个！ :wdb37:

relyace : 2013-03-19#19

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不是不想买，而是买不了。
华人首付足够，本地固定收入却不是很高，如果已经不是新移民了，现在贷款很困难，150万以上的房子很难贷款。
我一朋友，投资了个公寓，32万，已经付了25%，此外，自住房子可以取出来用的LOC有25万，另外还有7万现金存款和若干股票，可是去申请贷款居然被几家银行拒绝了。一气之下，他就全款付清了。

fufu : 2013-03-19#20

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futely 说:
当然应该包括按揭成本，这有什么可笑的？！真是奇怪

按揭都被兔子这样的帮忙还了,人家当然觉得可笑了.难道自己付租金帮房主养房,还说房主吃亏自己占便宜了,这样的人不可笑吗.哈哈哈哈.

虾米米 : 2013-03-19#21

回复: 这一年来我对大温房市的感受

@@@ 说:
真是不想跟你较真' 多少钱的房子养护费用3／4万啊？

你怎么胡诌八咧呢？你养护过房子吗？你是不是听哪个不靠谱朋友瞎说的啊？

看了你在两个帖子里说出租屋养护年费用3／4万了'。胡扯

养护费3，4万的房子在温哥华到处都是，前年买的房子145万成交，地税6700多，每年的维修剪草也得3000左右，贷款100万，利息差不多三万，这已经远远超过4万了，一年有一万二的租房收入，还不够付一年的本金。

50万的本金要是存在国内的话还有15人民币的利息，这算不算成本？

silubi : 2013-03-19#22

回复: 这一年来我对大温房市的感受

@@@ 说:
真是不想跟你较真' 多少钱的房子养护费用3／4万啊？

你怎么胡诌八咧呢？你养护过房子吗？你是不是听哪个不靠谱朋友瞎说的啊？

看了你在两个帖子里说出租屋养护年费用3／4万了'。胡扯

兔子他没有房子，他根本就不懂

fufu : 2013-03-19#23

回复: 这一年来我对大温房市的感受

虾米米说:
养护费3，4万的房子在温哥华到处都是，前年买的房子145万成交，地税6700多，每年的维修剪草也得3000左右，贷款100万，利息差不多三万，这已经远远超过4万了，一年有一万二的租房收入，还不够付一年的本金。

50万的本金要是存在国内的话还有15人民币的利息，这算不算成本？

量力而行啊,住100万的水平非要买200万的,养房困难是房价造成的还是自找的?

futely : 2013-03-19#24

回复: 这一年来我对大温房市的感受

fufu 说:
按揭都被兔子这样的帮忙还了,人家当然觉得可笑了.难道自己付租金帮房主养房,还说房主吃亏自己占便宜了,这样的人不可笑吗.哈哈哈哈.

偷换概念！你就偷着笑吧，小心呛着

fufu : 2013-03-19#25

回复: 这一年来我对大温房市的感受

futely 说:
偷换概念！你就偷着笑吧，小心呛着

请参看上贴

飞鱼 : 2013-03-19#26

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andi宝宝说:
好题目请教飞鱼你所说的刚需包括独立屋吗？呵呵

包括的

钢需在我个人的概念里指的是自住

阿布仪蓉 : 2013-03-19#27

回复: 这一年来我对大温房市的感受

虾米米说:
养护费3，4万的房子在温哥华到处都是，前年买的房子145万成交，地税6700多，每年的维修剪草也得3000左右，贷款100万，利息差不多三万，这已经远远超过4万了，一年有一万二的租房收入，还不够付一年的本金。

50万的本金要是存在国内的话还有15人民币的利息，这算不算成本？

145万的房子年租才1万2？ :wdb2:

health899 : 2013-03-19#28

回复: 这一年来我对大温房市的感受

阿布仪蓉说:
145万的房子年租才1万2？

分租了

rabbit : 2013-03-19#29

回复: 这一年来我对大温房市的感受

通往美国Keystone XL油砂管线命悬一线，整个加国的油砂会受到影响。Suncor 3百亿的油砂升级项目取消了，经济不好啊。石油不好，相关的产业都会受到影响。

别太乐观了。看看今日的底特律房市状况，没有好的经济，房市是不行的。加拿大的经济主动力就是能源，受到页岩油的影响，加国经济步履艰难，房市会经历大跌的。

rabbit : 2013-03-19#30

回复: 这一年来我对大温房市的感受

房子出租，对物业的损害是全面的，重新维护没几万是下不来的。

health899 说:
分租了

fufu : 2013-03-19#31

回复: 这一年来我对大温房市的感受

rabbit 说:
房子出租，对物业的损害是全面的，重新维护没几万是下不来的。

按你话说,买房养房都是铁定亏本的,那你还在这里干啥?房价和你有什么关系?你关心租金就行了.

gordondeng : 2013-03-19#32

回复: 这一年来我对大温房市的感受

rabbit 说:
房子出租，对物业的损害是全面的，重新维护没几万是下不来的。

要真这样，房东们都不出租了，你住哪里？公园么？有需求就有市场，现在供房费用少，当然买房子供，租金也上不去，到了供款高于租金的时候，租房子才合算。供款要扣除本金的，单指利息部分。现在一个40万公寓2房，至少1300租金吧，贷款7成，每月利息部分也就700多，加上保险，地税啥的1000到顶了。

虾米米 : 2013-03-20#33

回复: 这一年来我对大温房市的感受

阿布仪蓉说:
145万的房子年租才1万2？

虾米米 : 2013-03-20#34

回复: 这一年来我对大温房市的感受

fufu 说:
量力而行啊,住100万的水平非要买200万的,养房困难是房价造成的还是自找的?

感觉是自找的。

阿布仪蓉 : 2013-03-20#35

回复: 这一年来我对大温房市的感受

health899 说:
分租了

若是分租了，自住的部分换成租金再看看赚还是赔？不要将将投资和自住混在一起，帐要算清了 :wdb23:

qlm001 : 2013-03-20#36

回复: 这一年来我对大温房市的感受

fufu 说:
按你话说,买房养房都是铁定亏本的,那你还在这里干啥?房价和你有什么关系?你关心租金就行了.

养房贵了，房价跌，这就是关系

qlm001 : 2013-03-20#37

回复: 这一年来我对大温房市的感受

gordondeng 说:
要真这样，房东们都不出租了，你住哪里？公园么？有需求就有市场，现在供房费用少，当然买房子供，租金也上不去，到了供款高于租金的时候，租房子才合算。供款要扣除本金的，单指利息部分。现在一个40万公寓2房，至少1300租金吧，贷款7成，每月利息部分也就700多，加上保险，地税啥的1000到顶了。

1300，谁来租，工资全给你吗

havefun : 2013-03-20#38

回复: 这一年来我对大温房市的感受

刚需指自住？这个量现在还能有多少？

fufu : 2013-03-20#39

回复: 这一年来我对大温房市的感受

qlm001 说:
养房贵了，房价跌，这就是关系

还是那句话量力而行，说实话现在养房不便宜，但要影响房价还差得远，另外，为养房操点心比看着房价高高在上买不起而闹心感觉好多了，前者只不过是累点，后者恐怕就是绝望了。

fufu : 2013-03-20#40

回复: 这一年来我对大温房市的感受

qlm001 说:
1300，谁来租，工资全给你吗

你还真不了解市场，我1房1den能租1450,而且很容易租哦。

fufu : 2013-03-20#41

回复: 这一年来我对大温房市的感受

havefun 说:
刚需指自住？这个量现在还能有多少？

为啥兔子大傻这些人这么欢实，告诉你，都是刚需闹的。

God Hand : 2013-03-20#42

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gordondeng 说:
要真这样，房东们都不出租了，你住哪里？公园么？有需求就有市场，现在供房费用少，当然买房子供，租金也上不去，到了供款高于租金的时候，租房子才合算。供款要扣除本金的，单指利息部分。现在一个40万公寓2房，至少1300租金吧，贷款7成，每月利息部分也就700多，加上保险，地税啥的1000到顶了。

貌似没算管理费

贷28万每个月利息要700多啊，没算过，好贵啊

买个新公寓出租如果除掉本金没有正现金流或者现金流就这么两三千块钱，房价不涨的话把房子租给别人住我觉得真亏了，自己住还差不多，租出去几年房子都不知道搞成什么样子。

其实出租住宅是最不划算的，比起商铺回报率低多了，像国内持房成本低还好，这边加上地税什么的到手上没几个钱了，特别是公寓。

飞鱼 : 2013-03-20#43

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原来有的朋友把资金成本也计算在房屋养护费用里面，这倒是我没有想到的。可是，做什么事是没有资金成本和资金风险的呢？

比如存银行，这边银行的存款利息不到2%, 而国内的利息6％以上的有很多选择，那么把钱存在这边银行就意味着亏了。是不是应该这样理解？

那，租房的租金算什么成本呢？

飞鱼 : 2013-03-20#44

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不过在我的计算里确实漏算了一项，就是房屋保险费用。一般一个100万左右的house保险费在2000－3000之间每年。

Elite : 2013-03-20#45

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要是这几十万买Max彩票，中了就是5千万，所以你看看这房子养护费用多大啊啊啊啊啊～～～

valor : 2013-03-20#46

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手，你住apartment住多了吧，管理费，呵呵

God Hand 说:
貌似没算管理费

贷28万每个月利息要700多啊，没算过，好贵啊

买个新公寓出租如果除掉本金没有正现金流或者现金流就这么两三千块钱，房价不涨的话把房子租给别人住我觉得真亏了，自己住还差不多，租出去几年房子都不知道搞成什么样子。

其实出租住宅是最不划算的，比起商铺回报率低多了，像国内持房成本低还好，这边加上地税什么的到手上没几个钱了，特别是公寓。

发财树 : 2013-03-27#47

回复: 这一年来我对大温房市的感受

fufu 说:
你还真不了解市场，我1房1den能租1450,而且很容易租哦。

两居公寓在列治文1600轻松租出去，我都租出好几年了，房子好有人租的起的。反正我是看见正现金流了。

imatvancouver : 2013-04-26#48

回复: 这一年来我对大温房市的感受

qlm001 说:
1300，谁来租，工资全给你吗

看来不了解市场

jennychen : 2013-04-26#49

回复: 这一年来我对大温房市的感受

阿布仪蓉说:
145万的房子年租才1万2？

我前年买20几万的公寓一个月都要租1450了,不过我在多伦多.

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