买贵了房子怎么办

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买贵了房子怎么办

原文链接：https://forum.iask.ca/threads/703891/

dface : 2014-03-29#1

最近买了一个带管理费的townhouse，回家后发现隔壁相同的房子一个月前40万成交，内部装饰一致都是开发商统一的，我这个42万成交，这样算下来我至少多花了1.5万。现在很郁闷，如果是你遇到买贵了房子，你们会做什么打算？花钱退房还是过两年持平卖掉？另外发现，在原始购房合同第五页中 confirmation of acceptance 这一栏，seller当时没有签字，过了两天补签的，是否可以作为无效合同为自己解套？实在是郁闷，所以发帖听听大家的想法。谢谢！

我的梦想我的路 : 2014-03-29#2

风物长宜放眼量

五年后赚就可以

lvjiajia : 2014-03-29#3

真是自己喜欢的房子，贵一点也许是因为位置好了一点，也许因为...多想些好的方面。俺的房子也买贵了些，但它不是独一无二的嘛，注定是咱的咱就得多喜欢

咖啡猫 : 2014-03-29#4

你根本不需要郁闷，尤其是买新房的话！我前段时间看了北边开的一个新盘，某个户型 preview opening 的时候价格60万起，一周以后正式开盘的时候，同一期被大家挑剩的lot ，同样户型63万起，

，在新房销售中这种情况正常，说明他的盘卖的好，当然坐地起价了！！

如果真的喜欢那个房子，这就不算亏，开开心心搬家，好好享受。象楼上说的，也许不用5年就觉得赚了。退一万步讲，就算房价跌了，也有人比你损失多。你永远不会是最倒霉或者最幸运的那个人，不要去和别人比，享受当下。

flashlight : 2014-03-29#5

砸售楼处去。

dface : 2014-03-29#6

谢谢楼上各位！说明一下，这个房子不是新的是个二手房，是在mls上看到后第一时间冲去看房然后找对方经纪买的，第二天就下了offer，属于冲动购房，回来后发现不是很喜欢这个房子而且也买贵了，如果真是自己喜欢的房子贵了我也就认了。此刻的想的更多的不是赚钱而是逃顶，如何将损失降到最低。

smartworm : 2014-03-29#7

dface 说:
最近买了一个带管理费的townhouse，回家后发现隔壁相同的房子一个月前40万成交，内部装饰一致都是开发商统一的，我这个42万成交，这样算下来我至少多花了1.5万。现在很郁闷，如果是你遇到买贵了房子，你们会做什么打算？花钱退房还是过两年持平卖掉？另外发现，在原始购房合同第五页中 confirmation of acceptance 这一栏，seller当时没有签字，过了两天补签的，是否可以作为无效合同为自己解套？实在是郁闷，所以发帖听听大家的想法。谢谢！

不是太理解你的烦恼，如果一个月后房价就涨2万，合理的预期是自己持有的房也会以此速度涨价。我高度怀疑你在炫耀。

枫叶红棉 : 2014-03-29#8

对方经纪一次赚两份钱，肯定不希望你退房，但就可以给他发信问问，能退的话对方必须负责任回答，也有可能经纪会自己拿出部分佣金补偿给你。毕竟一两万对六十多万的房子不到2.5%，算不上大数,楼主不舒服的话本人推荐你坚持看论坛里面龙马的贴，他每周都会报告房价大涨10%以上，而且数据充分准确，多看几次，心里就舒服了。

dface : 2014-03-29#9

枫叶红棉说:
对方经纪一次赚两份钱，肯定不希望你退房，但就可以给他发信问问，能退的话对方必须负责任回答，也有可能经纪会自己拿出部分佣金补偿给你。毕竟一两万对六十多万的房子不到2.5%，算不上大数,楼主不舒服的话本人推荐你坚持看论坛里面龙马的贴，他每周都会报告房价大涨10%以上，而且数据充分准确，多看几次，心里就舒服了。

谢谢！我买的是42万的房子，差不多买贵了4个点。你说的龙马的贴在哪里？

oops : 2014-03-29#10

枫叶红棉说:
对方经纪一次赚两份钱，肯定不希望你退房，但就可以给他发信问问，能退的话对方必须负责任回答，也有可能经纪会自己拿出部分佣金补偿给你。毕竟一两万对六十多万的房子不到2.5%，算不上大数,楼主不舒服的话本人推荐你坚持看论坛里面龙马的贴，他每周都会报告房价大涨10%以上，而且数据充分准确，多看几次，心里就舒服了。

从这个角度，马版的帖子确实有这个功效

枫叶红棉 : 2014-03-29#11

我看成是六十万房子，不好意思。

马龙就是本版版主，置顶就有他的贴，家园ID：Horse Dragoon

http://forum.iask.ca/threads/投资condo楼花的十大技术-绝对原创.505518/

反正你没事多到家园的置业版看看，心情就会好的了，这点是无需置疑的。

sky001 : 2014-03-29#12

我跟楼主情况差不多，也是冲动购房，至少也买贵了1.5到2万，但地段和环境非常好。新的评估价跟我当时购买价已经很接近了。所以如果打算长住，不会亏很多的。

dface : 2014-03-29#13

枫叶红棉说:
我看成是六十万房子，不好意思。

马龙就是本版版主，置顶就有他的贴，家园ID：Horse Dragoon

http://forum.iask.ca/threads/投资condo楼花的十大技术-绝对原创.505518/

反正你没事多到家园的置业版看看，心情就会好的了，这点是无需置疑的。

谢谢！已经看了版主的帖子，确实好帖。

dface : 2014-03-29#14

sky001 说:
我跟楼主情况差不多，也是冲动购房，至少也买贵了1.5到2万，但地段和环境非常好。新的评估价跟我当时购买价已经很接近了。所以如果打算长住，不会亏很多的。

谢谢！请问新的评估价在哪里查？

dface : 2014-03-29#15

枫叶红棉说:
对方经纪一次赚两份钱，肯定不希望你退房，但就可以给他发信问问，能退的话对方必须负责任回答，也有可能经纪会自己拿出部分佣金补偿给你。毕竟一两万对六十多万的房子不到2.5%，算不上大数,楼主不舒服的话本人推荐你坚持看论坛里面龙马的贴，他每周都会报告房价大涨10%以上，而且数据充分准确，多看几次，心里就舒服了。

我打算把那个40万的房子发给对方经纪，看他什么反应。其实之前已经和对方经纪沟通想退房并愿意补偿卖家1万，但是他说卖家不愿意，我们会被起诉，所以目前也就这么拖着。

盘古 : 2014-03-29#16

dface 说:
最近买了一个带管理费的townhouse，回家后发现隔壁相同的房子一个月前40万成交，内部装饰一致都是开发商统一的，我这个42万成交，这样算下来我至少多花了1.5万。现在很郁闷，如果是你遇到买贵了房子，你们会做什么打算？花钱退房还是过两年持平卖掉？另外发现，在原始购房合同第五页中 confirmation of acceptance 这一栏，seller当时没有签字，过了两天补签的，是否可以作为无效合同为自己解套？实在是郁闷，所以发帖听听大家的想法。谢谢！

刚娶完老婆，发现刚结婚的朋友的老婆比自己的老婆漂亮，而朋友不如自己潇洒，这种情况下该离婚还是退婚？

dface : 2014-03-29#17

房子是商品，不具有可比性。

sofia : 2014-03-29#18

dface 说:
我打算把那个40万的房子发给对方经纪，看他什么反应。其实之前已经和对方经纪沟通想退房并愿意补偿卖家1万，但是他说卖家不愿意，我们会被起诉，所以目前也就这么拖着。

使用对方经纪就是这样，对自己没有保护，而且他说的没错，理论上卖家可以起诉，但是你的condition waive掉了吗？

dface : 2014-03-29#19

sofia 说:
使用对方经纪就是这样，对自己没有保护，而且他说的没错，理论上卖家可以起诉，但是你的condition waive掉了吗？

waive掉了，是个firm offer。如果被起诉不知道会有多大损失？

sofia : 2014-03-29#20

经纪费，mortgage, 如果下一个offer比你的低，之间的差价，律师费等。

dface : 2014-03-29#21

sofia 说:
经纪费，mortgage, 如果下一个offer比你的低，之间的差价，律师费等。

谢谢！这么算肯定高于1万了。

枫叶红棉 : 2014-03-29#22

楼主还是找对方经纪好好聊聊吧，冲动是魔鬼，下单和退房都是，想清楚再决定

大小怪物 : 2014-03-29#23

一直不建议直接找卖方经纪，没人听得进去。
只会买贵不会买到便宜，卖方经纪是为卖方服务的。
他靠什么说服卖方答应他代理买方？
即便他想，他也不能为买方争取低价，何况他根本不会这么去做，不会也不允许从买方角度去比较可选房源。
他的任务是卖出手里这个房子。

从楼主的角度来说，房子也不存在买贵不买贵的比较。
在那个时点，那个房子就那个价格，你没能力谈下价格，接受了那个价格就接受了。
之前一个月的房子又买不到。
不是这家店卖100刀，隔壁店才卖80刀，那才能说是买贵了。

退房来说，也不是没得谈，卖方虽然可以起诉，但卖家的目的是卖房子，并不是起诉，那会耗费无数时间精力。
如果这房子卖方真的是好价钱成交了，怎肯吐出？
换句话说，买的越“贵”，越没机会谈拢解约。
如果略低市场价格的合约，买方因个人原因改变主意，争取到很少损失甚至没有损失解约也不是绝对不可能的事情。

xyxx1121 : 2014-03-29#24

楼主，真心劝您几句：买了房子不是用来比价的，开心就好。人生更不是这么糟蹋自己的，开心价值几何？你说呢？

tom1 : 2014-03-29#25

中国人xxx满脑子就是房子，蝗虫蔓延，所到之处就涨价,不管澳洲，还是其他移民国家，结论移民国家应该对所有中国人关门

dface : 2014-03-29#26

谢谢楼上的各位回复！我明白要为自己的决定承担后果，看来只有用时间来冲淡这个阴霾和造成的经济损失了。

zhenzhaoji : 2014-03-29#27

在加拿大买什么都有十天的后悔期，签了合同也可以退，不妨问问看！祝好运

dface : 2014-03-30#28

zhenzhaoji 说:
在加拿大买什么都有十天的后悔期，签了合同也可以退，不妨问问看！祝好运

谢谢您！不过听说只是针对楼花的，我会再问问。

温哥华家庭旅馆之星 : 2014-03-30#29

大小怪物说:
一直不建议直接找卖方经纪，没人听得进去。
只会买贵不会买到便宜，卖方经纪是为卖方服务的。
他靠什么说服卖方答应他代理买方？
即便他想，他也不能为买方争取低价，何况他根本不会这么去做，不会也不允许从买方角度去比较可选房源。
他的任务是卖出手里这个房子。

从楼主的角度来说，房子也不存在买贵不买贵的比较。
在那个时点，那个房子就那个价格，你没能力谈下价格，接受了那个价格就接受了。
之前一个月的房子又买不到。
不是这家店卖100刀，隔壁店才卖80刀，那才能说是买贵了。

退房来说，也不是没得谈，卖方虽然可以起诉，但卖家的目的是卖房子，并不是起诉，那会耗费无数时间精力。
如果这房子卖方真的是好价钱成交了，怎肯吐出？
换句话说，买的越“贵”，越没机会谈拢解约。
如果略低市场价格的合约，买方因个人原因改变主意，争取到很少损失甚至没有损失解约也不是绝对不可能的事情。

同意

HUANGW : 2014-03-30#30

国内是去砸开发商的路，哈哈，

ted : 2014-03-30#31

能理解楼主的心情，但是你在买这个房子之前，肯定是喜欢这个房子的，除非你现在发现了特别不喜欢它的理由，没有十全十美的房子。反之，如果你发现买的比被人便宜你还会放弃吗？每个房子都有它的特点，买了最好就不要去比较它的价钱，去享受它，不要为难自己。

洋葱头LI : 2014-03-30#32

吃一堑长一智，以后买东西记得货比三家，花两万买个教训！还有买卖属于自愿，不是被逼或者被骗就没啥好找人家麻烦的了！

thunderbird : 2014-03-30#33

自己回家面壁三年@

shi-ma-he : 2014-03-30#34

冲动犯罪一样承担后果，恐怕没机会翻盘了。

STILLWELL : 2014-03-30#35

dface 说:
谢谢楼上的各位回复！我明白要为自己的决定承担后果，看来只有用时间来冲淡这个阴霾和造成的经济损失了。

如果你用的是卖方经纪，他是否应该给你回佣或者免佣或部分佣金什么的？毕竟他是代表卖家的，拿两份佣金也有点不好意思吧。你可以开口要要试试....这方面你可以请教下专业经纪。
不给的话，支持你去小额法庭...

dface : 2014-03-30#36

STILLWELL 说:
如果你用的是卖方经纪，他是否应该给你回佣或者免佣或部分佣金什么的？毕竟他是代表卖家的，拿两份佣金也有点不好意思吧。你可以开口要要试试....这方面你可以请教下专业经纪。
不给的话，支持你去小额法庭...

对方经纪没有提到返佣，如果上小额法庭是否我的损失会更大？

sofia : 2014-03-30#37

STILLWELL 说:
如果你用的是卖方经纪，他是否应该给你回佣或者免佣或部分佣金什么的？毕竟他是代表卖家的，拿两份佣金也有点不好意思吧。你可以开口要要试试....这方面你可以请教下专业经纪。
不给的话，支持你去小额法庭...

上小额法庭告谁？

STILLWELL : 2014-03-30#38

sofia 说:
上小额法庭告谁？

只有一个卖房经纪，他主要为卖方服务的，不可能尽力为买房服务，所以情理上觉得他不应该得到买房的全款佣金。LZ可以试着和经纪沟通，就他的服务酬情付他部分佣金，如果不给，可以上小额法庭诉讼，至少尽力去减少损失。

STILLWELL : 2014-03-30#39

dface 说:
对方经纪没有提到返佣，如果上小额法庭是否我的损失会更大？

但你可以提，很少有人愿意主动放弃拿钱的。
你可以先去小额法庭咨询一下。
你自己准备好，逻辑严谨些。不用请律师的吧。
可能会浪费时间但收获的是经历，也有可能会赢。
至少在尽力后，即使什么都没得到，也不会象现在这样懊悔。

dface : 2014-03-30#40

STILLWELL 说:
但你可以提，很少有人愿意主动放弃拿钱的。
你可以先去小额法庭咨询一下。
你自己准备好，逻辑严谨些。不用请律师的吧。
可能会浪费时间但收获的是经历，也有可能会赢。
至少在尽力后，即使什么都没得到，也不会象现在这样懊悔。

谢谢！只能先沟通一下了。

sofia : 2014-03-30#41

STILLWELL 说:
只有一个卖房经纪，他主要为卖方服务的，不可能尽力为买房服务，所以情理上觉得他不应该得到买房的全款佣金。LZ可以试着和经纪沟通，就他的服务酬情付他部分佣金，如果不给，可以上小额法庭诉讼，至少尽力去减少损失。

如果买方主动找卖方经纪做经纪，卖方是client，买方是customer，没有规定他不能得到全额佣金，实际上佣金就是付给卖方经纪的，合同上就是卖方经纪同意付给买方经纪一半的佣金，但现在他本身就是买方经纪，所以他拿全部佣金是合理合法的，上法庭根本就没有case。

sofia : 2014-03-30#42

dface 说:
谢谢！只能先沟通一下了。

如果是事先讲还好，都到firmed offer了应该很难讲了，试试可以，同意最好了，人家不同意也别太放心上，别为这个太上火了，本来每个房子都是unique的，喜欢就好了，一个月前的价格看看就是了，不一定你的一定买贵了。

STILLWELL : 2014-03-30#43

sofia 说:
如果买方主动找卖方经纪做经纪，卖方是client，买方是customer，没有规定他不能得到全额佣金，实际上佣金就是付给卖方经纪的，合同上就是卖方经纪同意付给买方经纪一半的佣金，但现在他本身就是买方经纪，所以他拿全部佣金是合理合法的，上法庭根本就没有case。

我没说不合法啊，只是建议楼主为自己的利益争取一下。
假如买房人自己的职业也是房屋经纪的话，找到卖房经纪给自己买房，买方佣金一般怎么分配的？

STILLWELL : 2014-03-30#44

sofia 说:
如果是事先讲还好，都到firmed offer了应该很难讲了，试试可以，同意最好了，人家不同意也别太放心上，别为这个太上火了，本来每个房子都是unique的，喜欢就好了，一个月前的价格看看就是了，不一定你的一定买贵了。

经纪目的是早成交早拿钱。
如果买方想让贷款办不下来的话，就会成交不了。
还得继续忙活找下家，下家不一点象Lz这样不请经纪的，到时他只能拿卖方的佣金。那经纪也会衡量一下利弊的。
如果lz已经付款完毕，让经纪吐钱出来有些困难。但是试试无妨吧？

sofia : 2014-03-30#45

STILLWELL 说:
经纪目的是早成交早拿钱。
如果买方想让贷款办不下来的话，就会成交不了。
还得继续忙活找下家，下家不一点象Lz这样不请经纪的，到时他只能拿卖方的佣金。那经纪也会衡量一下利弊的。
如果lz已经付款完毕，让经纪吐钱出来有些困难。但是试试无妨吧？

LZ的condition已经waive掉了，贷款下不来也不行了。
试试可以，别鼓励LZ去告人家啊，没道理呀。

sofia : 2014-03-30#46

STILLWELL 说:
我没说不合法啊，只是建议楼主为自己的利益争取一下。
假如买房人自己的职业也是房屋经纪的话，找到卖房经纪给自己买房，买方佣金一般怎么分配的？

既然不是不合法的，为什么要到小额法庭告人家？
按正常经纪给，法律规定不是持牌经纪的是不能拿佣金的。

STILLWELL : 2014-03-30#47

sofia 说:
LZ的condition已经waive掉了，贷款下不来也不行了。
试试可以，别鼓励LZ去告人家啊，没道理呀。

去小额法庭先咨询一下看看。
没试怎么知道，谁知道法官怎么想的啊。
为自己的权利主张行法律手段也很正常啊。

STILLWELL : 2014-03-30#48

sofia 说:
既然不是不合法的，为什么要到小额法庭告人家？
按正常经纪给，法律规定不是持牌经纪的是不能拿佣金的。

法律规定是一回事，具体怎么操作是另一回事。也没在看到论坛上有人提到那些返佣的经纪和买家有什么法律上的麻烦。
看您知道挺多，从事相关行业？

dface : 2014-03-30#49

sofia 说:
如果是事先讲还好，都到firmed offer了应该很难讲了，试试可以，同意最好了，人家不同意也别太放心上，别为这个太上火了，本来每个房子都是unique的，喜欢就好了，一个月前的价格看看就是了，不一定你的一定买贵了。

谢谢安慰！那个房和我这个几乎一样，因为都是比较新的联排，朝向装修都一样，我看过照片。我比较在意的是，他同时作为买方经纪没有告诉我40万这个信息，让我判断失误。今天他给我的反馈是，每个月成交价不一样，我赶上了hot三月。

STILLWELL : 2014-03-30#50

可以到这里卜一卦看看是否能要到钱
卡版免费算卦 http://forum.iask.ca/threads/免费算卦.11218/page-250#post-9892964

东方预测免费算卦 http://www.yuce360.com/?fromuid=25

STILLWELL : 2014-03-30#51

dface 说:
谢谢安慰！那个房和我这个几乎一样，因为都是比较新的联排，朝向装修都一样，我看过照片。我比较在意的是，他同时作为买方经纪没有告诉我40万这个信息，让我判断失误。今天他给我的反馈是，每个月成交价不一样，我赶上了hot三月。

hot 三月？
这个月比上个月的成交量高很吗？
您经纪是西人还是华人？

sofia : 2014-03-30#52

STILLWELL 说:
法律规定是一回事，具体怎么操作是另一回事。也没在看到论坛上有人提到那些返佣的经纪和买家有什么法律上的麻烦。
看您知道挺多，从事相关行业？

正在考，所以相关法律规定是现炒现卖，返佣不违法，但字面上不会叫commission，因为佣金是可以讲价的，事先怎么讲都可以。

dface : 2014-03-30#53

经纪是阿拉伯裔的

STILLWELL : 2014-03-30#54

sofia 说:
如果是事先讲还好，都到firmed offer了应该很难讲了，试试可以，同意最好了，人家不同意也别太放心上，别为这个太上火了，本来每个房子都是unique的，喜欢就好了，一个月前的价格看看就是了，不一定你的一定买贵了。

lz就是觉得不喜欢才后悔的啊。
如果是自己喜欢的东西贵了就贵了。喜欢的东西买不到的时候才会懊恼。

sofia : 2014-03-30#55

dface 说:
谢谢安慰！那个房和我这个几乎一样，因为都是比较新的联排，朝向装修都一样，我看过照片。我比较在意的是，他同时作为买方经纪没有告诉我40万这个信息，让我判断失误。今天他给我的反馈是，每个月成交价不一样，我赶上了hot三月。

所以自己没有经纪没有好处，你是他的customer，他对你没有义务披露这些信息，卖家是他的client，他得为卖家负责。

sofia : 2014-03-30#56

STILLWELL 说:
lz就是觉得不喜欢才后悔的啊。
如果是自己喜欢的东西贵了就贵了。喜欢的东西买不到的时候才会懊恼。

他是觉得贵了才开始不喜欢的。

STILLWELL : 2014-03-30#57

sofia 说:
正在考，所以相关法律规定是现炒现卖，返佣不违法，但字面上不会叫commission，因为佣金是可以讲价的，事先怎么讲都可以。

事后觉得不公平也可以沟通的吧。
假如您现在是那个经纪，既然您说了您也是买房的经纪了，一般经纪会了解周边的市场给买方一个参考，而您没有做这方面的工作。这是lz房子买贵的一个主要原因。lz现在觉得不公平，开口向您要返佣，您返不返？

sofia : 2014-03-30#58

dface 说:
经纪是阿拉伯裔的

去和他谈谈试试，能要他给你一点是一点，要不来也就高高兴兴搬家吧，别为了这个影响心情。
我买的第一个房买进后就开始跌，24万的房一共跌了5万多，so what, 自己住着开心就好了，为了已经花出去的钱影响自己的心情不值得。

STILLWELL : 2014-03-30#59

dface 说:
谢谢楼上各位！说明一下，这个房子不是新的是个二手房，是在mls上看到后第一时间冲去看房然后找对方经纪买的，第二天就下了offer，属于冲动购房，回来后发现不是很喜欢这个房子而且也买贵了，如果真是自己喜欢的房子贵了我也就认了。此刻的想的更多的不是赚钱而是逃顶，如何将损失降到最低。

sofia 说:
他是觉得贵了才开始不喜欢的。

我没觉得lz是因为贵才不喜欢这个房子的。是因为觉得不喜欢这个房子同时又为这个不喜欢的房子多付了钱...

假如我看中什么衣服觉得贵不会当时买。如果我回到家还是老想着的话，过两天我肯定会再去买的。因为喜欢它贵也买。

sofia : 2014-03-30#60

STILLWELL 说:
事后觉得不公平也可以沟通的吧。
假如您现在是那个经纪，既然您说了您也是买房的经纪了，一般经纪会了解周边的市场给买方一个参考，而您没有做这方面的工作。这是lz房子买贵的一个主要原因。lz现在觉得不公平，开口向您要返佣，您返不返？

见我上面和前面大小怪物的贴，既然是卖方出经纪费，为什么不给自己找个为自己服务的经纪？

Feat : 2014-03-30#61

我一直在劝告，买房子差这几个月吗。

STILLWELL : 2014-03-30#62

sofia 说:
见我上面的贴，既然是卖方出经纪费，为什么不给自己找个为自己服务的经纪？

卖房出经纪费，那只是字面的意思，羊毛出在羊身上。
我看网站上挂了一冬天的房子不少，如果我确定只有我一个人offer的话，我宁愿和卖家共用一个经纪，让他去给我谈价格，让他赚双倍的佣金。否则不尽力的话，我马上另找经纪。

sofia : 2014-03-30#63

STILLWELL 说:
我没觉得lz是因为贵才不喜欢这个房子的。是因为觉得不喜欢这个房子同时又为这个不喜欢的房子多付了钱...

假如我看中什么衣服觉得贵不会当时买。如果我回到家还是老想着的话，过两天我肯定会再去买的。因为喜欢它贵也买。

同意，如果你看好一件衣服on sale，觉得又便宜又喜欢就买下了，回家觉得买贵了又没那么喜欢了，拿回去商家说是final sale不退不换了，你怎么办？

dface : 2014-03-30#64

sofia 说:
所以自己没有经纪没有好处，你是他的customer，他对你没有义务披露这些信息，卖家是他的client，他得为卖家负责。

我还以为他是有义务的，看来还是有区别。那再请教一下，在原始购房合同第五页中 confirmation of acceptance 这一栏，seller当时没有签字（漏签了），过了两天补签的（发邮件给我，原始那套还在我手里），是否可以作为无效合同？

sofia : 2014-03-30#65

STILLWELL 说:
卖房出经纪费，那只是字面的意思，羊毛出在羊身上。

那实际上呢？就算是都是买家出，找个自己的经纪也不会有损失吧。

sofia : 2014-03-30#66

dface 说:
我还以为他是有义务的，看来还是有区别。那再请教一下，在原始购房合同第五页中 confirmation of acceptance 这一栏，seller当时没有签字（漏签了），过了两天补签的（发邮件给我，原始那套还在我手里），是否可以作为无效合同？

你的offer里有没有必须在什么时间之前accept有效？应该就在你签名的上面几行，有的只有24小时有效期。如果那里没填有效期，他什么时候签都可以了。

STILLWELL : 2014-03-30#67

sofia 说:
同意，如果你看好一件衣服on sale，觉得又便宜又喜欢就买下了，回家觉得买贵了又没那么喜欢了，拿回去商家说是final sale不退不换了，你怎么办？

既然是on sale就不会贵吧。
前几周孩子生日，收了几件final sale的衣服。没收据...衣服不是我喜欢的... final sale价格也撕了...我拿去商店说一句不合适顺利换款式... 但我不会去退...
该为自己争取的时候当然为自己争取.

kenny1 : 2014-03-30#68

买之前想清楚吧，为什么要买来炒房呢？

dface : 2014-03-30#69

有的，在第一页，IRREVOCABILITY: This offer shall be irrevocable by Buyer until 11:59pm on the xx day of xx month, xxx year, after which time, if not accepted, this offer shall be null and void and the deposit shall be returned to the Buyer in full without interest.

STILLWELL : 2014-03-30#70

sofia 说:
那实际上呢？就算是都是买家出，找个自己的经纪也不会有损失吧。

那要看lz是怎么想的了。
反正我是有房产经纪朋友的。钱给谁赚都可以，我是当然给自己信任的诚信通情理的朋友赚了。不过我老公是另一回事，他不在意让卖房经纪赚两份的。

sofia : 2014-03-30#71

STILLWELL 说:
卖房出经纪费，那只是字面的意思，羊毛出在羊身上。
我看网站上挂了一冬天的房子不少，如果我确定只有我一个人offer的话，我宁愿和卖家共用一个经纪，让他去给我谈价格，让他赚双倍的佣金。否则不尽力的话，我马上另找经纪。

理论上讲，他不会给你讲价的，因为他要为卖家负责，但实际操作中有人会那么做，没有尽力不尽力的问题，因为你不是他的client。

STILLWELL : 2014-03-30#72

kenny1 说:
买之前想清楚吧，为什么要买来炒房呢？

买房子之前做好功课，知道自己想要什么，一有自己意中的房子果断（有可能加价）下单。
因为发现我喜欢的房子在市场没1，2周就消失了。有的第一天上市，第二天就没了。

sofia : 2014-03-30#73

dface 说:
有的，在第一页，IRREVOCABILITY: This offer shall be irrevocable by Buyer until 11:59pm on the xx day of xx month, xxx year, after which time, if not accepted, this offer shall be null and void and the deposit shall be returned to the Buyer in full without interest.

那他后补的是在这个日子之后？
你下的是无条件offer还是有条件后来又解除的？如果是前者也许还可以争议，如果是后者，就说明你当时已经认可他后补的签字，默认这是个有效的合同了。

dface : 2014-03-30#74

sofia 说:
那他后补的是在这个日子之后？
你下的是无条件offer还是有条件后来又解除的？如果是前者也许还可以争议，如果是后者，就说明你当时已经认可他后补的签字，默认这是个有效的合同了。

在第一页规定的deadline两天之后，我们收到他补签的电子版offer，电子版上卖家补签的日期是在第一页规定的deadline之前的。我们手头的原件没有这个签字。
我们下的无条件offer。

STILLWELL : 2014-03-30#75

sofia 说:
理论上讲，他不会给你讲价的，因为他要为卖家负责，但实际操作中有人会那么做，没有尽力不尽力的问题，因为你不是他的client。

理论上，呵呵...
尽力不尽力，看他是不是想赚2份的佣金了。当然他可以等其他买家赚1份佣金.我也可以去找其他房子。

STILLWELL : 2014-03-30#76

如果我是那经纪，我肯定会返还买家经纪方佣金的70％给lz的。

David Liu : 2014-03-30#77

这个案例的时间关键点是买方签waiver的时间，如果那个时候卖方已经补签了字，那么这个买卖合约就彻底的确定了。

dface : 2014-03-30#78

David Liu 说:
这个案例的时间关键点是买方签waiver的时间，如果那个时候卖方已经补签了字，那么这个买卖合约就彻底的确定了。

您指的是waiver condition的时间吗？Offer上的condition在下offer时已经划掉了，在卖方补签之前。

David Liu : 2014-03-30#79

dface 说:
您指的是waiver condition的时间吗？Offer上的condition在下offer时已经划掉了，在卖方补签之前。

哦，也就是说你根本就没有签一个叫做 WAIVER的表（Form 123)?

这样的话还有一点，你后来认可了对方的补签字，反过来如果是你漏签字了，你倒是可以以此为理由退出。

sofia : 2014-03-30#80

David Liu 说:
哦，也就是说你根本就没有签一个叫做 WAIVER的表（Form 123)?

这样的话还有一点，你后来认可了对方的补签字，反过来如果是你漏签字了，你倒是可以以此为理由退出。

如果他在对方签字后什么也没签的话，他应该可以以对方在规定时间内没签字申请此合同无效吧？

sofia : 2014-03-30#81

dface 说:
在第一页规定的deadline两天之后，我们收到他补签的电子版offer，电子版上卖家补签的日期是在第一页规定的deadline之前的。我们手头的原件没有这个签字。
我们下的无条件offer。

那他第一次发给你的合同上都签什么了？

David Liu : 2014-03-30#82

sofia 说:
如果他在对方签字后什么也没签的话，他应该可以以对方在规定时间内没签字申请此合同无效吧？

问题是到现在好像几天了，那个IRREVOCABILITY时间应该早就过掉了。

dface : 2014-03-30#83

David Liu 说:
哦，也就是说你根本就没有签一个叫做 WAIVER的表（Form 123)?

这样的话还有一点，你后来认可了对方的补签字，反过来如果是你漏签字了，你倒是可以以此为理由退出。

没有签Form 123这个表，只是在Form 101A （Schedule A）上把condition划掉了。我们的签字没有遗漏，卖家的签字在Form 101的page 5的Confirmation Of Acceptance当时没有签。

sofia : 2014-03-30#84

David Liu 说:
问题是到现在好像几天了，那个IRREVOCABILITY时间应该早就过掉了。

我们这里的合同和安省不大一样，你们这条是买家在这个时间之前可以反悔还是过了这个日子这个offer无效了？

David Liu : 2014-03-30#85

dface 说:
没有签Form 123这个表，只是在Form 101A （Schedule A）上把condition划掉了。我们的签字没有遗漏，卖家的签字在Form 101的page 5的Confirmation Of Acceptance当时没有签。

按照程序上说，当时的合约是无效的。因为，一份安省的买卖合约是否生效，Confirmation Of Acceptance是至为关键的签字，是最后的把关，只要是做个地产经纪的人都知道这点。

但是后来，你有接受的了对方的补签字。

sofia : 2014-03-30#86

David Liu 说:
按照程序上说，当时的合约是无效的。因为，一份安省的买卖合约是否生效，Confirmation Of Acceptance是至为关键的签字，是最后的把关，只要是做个地产经纪的人都知道这点。

但是后来，你有接受的了对方的补签字。

问题是怎么证明他接受对方补签字？
我觉得可以argue一下。

dface : 2014-03-30#87

sofia 说:
那他第一次发给你的合同上都签什么了？

合同是Form 101都签了，就是在Form 101第五页的Confirmation Of Acceptance 没有签名

dface : 2014-03-30#88

sofia 说:
我们这里的合同和安省不大一样，你们这条是买家在这个时间之前可以反悔还是过了这个日子这个offer无效了？

我的理解是约束双方，买家在这个时间之前不能反悔，卖家在这个时间之后没有接受（签字）就是无效。

sofia : 2014-03-30#89

dface 说:
我的理解是约束双方，买家在这个时间之前不能反悔，卖家在这个时间之后没有接受（签字）就是无效。

请专业人士给解释一下。
你的经纪已经给你返佣了吧？如果没有，根据他的这些失误也许可以要一些，如果已经给了就没什么空间了。

kenny1 : 2014-03-30#90

STILLWELL 说:
买房子之前做好功课，知道自己想要什么，一有自己意中的房子果断（有可能加价）下单。
因为发现我喜欢的房子在市场没1，2周就消失了。有的第一天上市，第二天就没了。

心態非常好，所以才会变成炒房炒出”鍋”，人人想买房子，抢房又不自住，是为了什么？

dface : 2014-03-30#91

sofia 说:
请专业人士给解释一下。
你的经纪已经给你返佣了吧？如果没有，根据他的这些失误也许可以要一些，如果已经给了就没什么空间了。

没有返佣，我们发邮件暗示他买贵了，他反而强调月份不一样而且是multiple offer，这个价格就是市场价。

合约上的失误没有和他提。

dface : 2014-03-30#92

David Liu 说:
按照程序上说，当时的合约是无效的。因为，一份安省的买卖合约是否生效，Confirmation Of Acceptance是至为关键的签字，是最后的把关，只要是做个地产经纪的人都知道这点。

但是后来，你有接受的了对方的补签字。

谢谢您的回复！没有发现买贵之前是接受的，现在就看法官是侧重事实还是条款上的严谨了。

sofia : 2014-03-30#93

dface 说:
没有返佣，我们发邮件暗示他买贵了，他反而强调月份不一样而且是multiple offer，这个价格就是市场价。

合约上的失误没有和他提。

他有没有给你签过一个conflict of interest form? 我们这里对dual agent有disclosure 的要求，也许你可以用他的这些失误让他给你退几千块，good luck。

dface : 2014-03-30#94

sofia 说:
他有没有给你签过一个conflict of interest form? 我们这里对dual agent有disclosure 的要求，也许你可以用他的这些失误让他给你退几千块，good luck。

谢谢，有签一个Confirmation of Co-operation and Representation的表。这个阿拉伯经纪态度比较强硬，他也是住在这个社区的。我在考虑是否到地产局告他误导。他在售房过程中只讲加价的例子，却未提及相邻房屋、相同房型且在上一个月售出的情况。

sofia : 2014-03-30#95

dface 说:
谢谢，有签一个Confirmation of Co-operation and Representation的表。这个阿拉伯经纪态度比较强硬，他也是住在这个社区的。我在考虑是否到地产局告他误导。他在售房过程中只讲加价的例子，却未提及相邻房屋、相同房型且在上一个月售出的情况。

你是抢offer，比要价加了多少啊？

dface : 2014-03-30#96

sofia 说:
你是抢offer，比要价加了多少啊？

5000刀

sofia : 2014-03-30#97

dface 说:
5000刀

几个offer呀？

dface : 2014-03-31#98

sofia 说:
几个offer呀？

那天看房是晚上7：30，看完房他说有20个人看过房了，而且明天中午会有人去下offer，如果我们要下就中午过去，我们去了，没一看到其他人。下午去他公司签offer，他就说晚上还有一个offer，那么实际上包括我们就是两个offer。

大小怪物 : 2014-03-31#99

楼主一开始吃亏是因为没依赖专业人员。
现在应该做的是找律师，找专精地产业务（不是只指过户）的律师。

为什么会自己找上去对方经纪，利益得不到保护事后懊恼，还不都是网上七嘴八舌误导的。
还继续来听七嘴八舌，说明教训一点没吸取。

JustInCase : 2014-03-31#100

STILLWELL 说:
卖房出经纪费，那只是字面的意思，羊毛出在羊身上。
我看网站上挂了一冬天的房子不少，如果我确定只有我一个人offer的话，我宁愿和卖家共用一个经纪，让他去给我谈价格，让他赚双倍的佣金。否则不尽力的话，我马上另找经纪。

经纪怎么会帮你去谈价格？从哪里听来的服务项目？

sofia : 2014-03-31#101

大小怪物说:
楼主一开始吃亏是因为没依赖专业人员。
现在应该做的是找律师，找专精地产业务（不是只指过户）的律师。

为什么会自己找上去对方经纪，利益得不到保护事后懊恼，还不都是网上七嘴八舌误导的。
还继续来听七嘴八舌，说明教训一点没吸取。

同意。

icppss : 2014-03-31#102

1. offer具有时效性。一个月前的成交价只能做参考。不要说一个月前的了，一天之差都不一样，每间房间出售的情况都不一样。所以说自己买贵了什么的，这个立场不成立。
2. 指望卖方agent来披露其他成交信息。那你以为他是做慈善吗？劝你不要买？卖给你便宜点？现在人家开价都是贴着最高成交价来做心理底价的，谁是按照最低成交价来卖的啊？你找他就是希望佣金少，成交价可以低一点。但很多人往往忽视了其中的风险。也不是说所有买方经纪都能保障自己所有的利益，但比相信卖方经纪风险指数低一点。
3. 签名超过 valid period的在实际操作中大家都是认可的。从法律严谨度上来说的确有漏洞。请找专业律师。

如果单纯是从买亏了方面考虑，我觉得楼主过虑了。如果真心不喜欢这套房子，精神上不爽，就去想办法退房吧，总有办法退的，就是要花点代价。准备好所有证据，证词，律师费，和打官司的精力就可以了。good luck!

卡城新人2014 : 2014-03-31#103

买房为啥要下无条件offer？估计当时是太急于拿到这套房子了！condition永远都是保护买家的，一般情况下别忽略掉，即使不用贷款的理由，也得验房啊，万一买个大麻屋呢？万一房子有大问题呢？从验房上随便找个问题都能把offer waive了。另外我也听经纪说即使都签了字的offer 买家还有时间去反悔的。我当时还感觉很奇怪，都签了字了，怎么还可以反悔，那卖家岂不是很郁闷？你好好的咨询下律师，不要仅仅找卖家的realtor，他总是要想让自己的利益最大化的。多找相关专业人士问问，good luck

dface : 2014-03-31#104

icppss 说:
1. offer具有时效性。一个月前的成交价只能做参考。不要说一个月前的了，一天之差都不一样，每间房间出售的情况都不一样。所以说自己买贵了什么的，这个立场不成立。
2. 指望卖方agent来披露其他成交信息。那你以为他是做慈善吗？劝你不要买？卖给你便宜点？现在人家开价都是贴着最高成交价来做心理底价的，谁是按照最低成交价来卖的啊？你找他就是希望佣金少，成交价可以低一点。但很多人往往忽视了其中的风险。也不是说所有买方经纪都能保障自己所有的利益，但比相信卖方经纪风险指数低一点。
3. 签名超过 valid period的在实际操作中大家都是认可的。从法律严谨度上来说的确有漏洞。请找专业律师。

如果单纯是从买亏了方面考虑，我觉得楼主过虑了。如果真心不喜欢这套房子，精神上不爽，就去想办法退房吧，总有办法退的，就是要花点代价。准备好所有证据，证词，律师费，和打官司的精力就可以了。good luck!

说实话，经过这么个过程后真心不喜欢想退房，就是担心代价太大。即便住进去，也是在一两年内会卖掉的。

dface : 2014-03-31#105

卡城新人2014 说:
买房为啥要下无条件offer？估计当时是太急于拿到这套房子了！condition永远都是保护买家的，一般情况下别忽略掉，即使不用贷款的理由，也得验房啊，万一买个大麻屋呢？万一房子有大问题呢？从验房上随便找个问题都能把offer waive了。另外我也听经纪说即使都签了字的offer 买家还有时间去反悔的。我当时还感觉很奇怪，都签了字了，怎么还可以反悔，那卖家岂不是很郁闷？你好好的咨询下律师，不要仅仅找卖家的realtor，他总是要想让自己的利益最大化的。多找相关专业人士问问，good luck

谢谢回复！

STILLWELL : 2014-03-31#106

JustInCase 说:
经纪怎么会帮你去谈价格？从哪里听来的服务项目？

等你卖房子的时候且你自己把价格定的不是很合理又没人抢offer的时候就知道了。
不过合格的经纪会帮卖家分析协助卖家定一个合理的市场价。也有些经纪为了让卖家委托给自己，许诺给卖家在能卖多好的价格。
抢offer的时候是另一回事了。去年在地段不错的地方看中一套68万老旧平房，必须重装才能住的那种，（房子空着，业主老太太在养老院住了2,3年了）让我老公多加些，他不肯他觉得他加的数有胜算。有人加了5万，那套房子只在网上挂了一个下午就成交了。再过一个多月，发现又上市了，只是换了把旧地毯换成木地板价格又加了10万。气人吧。觉得这价格再加上自己重装就100万多了。不过过一个月房子也卖了。

喜欢这个老旧房子的地点,周边环境，交通，地的面积，房子的格局。我觉得买房这几点最重要。

龙家堡 : 2014-03-31#107

一个月前的成交价有非常重要的参考价值，但也不能绝对等同于你的房价，因为没有两个房子是百分之一百一样的，另外市场也在变化之中。

龙家堡 : 2014-03-31#108

提供小区最近相同房子的成交价，分析市场价格，这是卖方经纪的基本工作之一，这些信息对买家来讲非常的重要，关系到你出什么样的买价，很显然你的经纪人失职了。不管是出于什么原因，他没有做好他自己的工作，他就不应该得到相应的报酬。他的Business conduct 和integrity 很成问题，建议你去地产局和经纪协会去投诉他。

大小怪物 : 2014-03-31#109

龙家堡说:
提供小区最近相同房子的成交价，分析市场价格，这是卖方经纪的基本工作之一，这些信息对买家来讲非常的重要，关系到你出什么样的买价，很显然你的经纪人失职了。不管是出于什么原因，他没有做好他自己的工作，他就不应该得到相应的报酬。他的Business conduct 和integrity 很成问题，建议你去地产局和经纪协会去投诉他。

这个CASE好像是双重代理，经纪不允许损害代理人的利益，这里指的是双方。该经纪不允许暗示或提示买方可能的更低或者更高叫价，这样做才能不损害双方利益。
虽然作为买方代理，他没有尽到保护买方最大利益的责任，但同时他是卖方经纪，只能这么做，不能损害一方而为另一方谋取利益。告到地产局也没用的。

这是为什么不要用卖方经纪，因为责任真的和买方经纪不一样。
而这种责任的不一致也同时发生在卖方，卖方也知道的，他愿意放出他的卖方经纪来给你做买方经纪，你觉得是为什么呢？

大多地产余浩 : 2014-03-31#110

楼主，我接到你的两次电话询问此问题，我已经给你做了解答，我觉得你可以找个律师问问吧，别在论坛上找别人问意见了，别人的意见没有太多的权威性。找一个律师咨询一下吧。

xiao2pp : 2014-03-31#111

dface 说:
谢谢！只能先沟通一下了。

冲动素魔鬼呀。。

dface : 2014-03-31#112

大多地产余浩说:
楼主，我接到你的两次电话询问此问题，我已经给你做了解答，我觉得你可以找个律师问问吧，别在论坛上找别人问意见了，别人的意见没有太多的权威性。找一个律师咨询一下吧。

谢谢您的帮助！发帖除了了解一下大家的想法，更多的是宣泄一下自己的情绪。我已经约好律师，会听听他的建议。

同时我也想告诫那些准备买房的朋友：找个专业的买方经纪，尽量避免抢offer，不要waiver所有的条件，这几个要素是买到好房的关键。

龙家堡 : 2014-04-01#113

大小怪物说:
这个CASE好像是双重代理，经纪不允许损害代理人的利益，这里指的是双方。该经纪不允许暗示或提示买方可能的更低或者更高叫价，这样做才能不损害双方利益。
虽然作为买方代理，他没有尽到保护买方最大利益的责任，但同时他是卖方经纪，只能这么做，不能损害一方而为另一方谋取利益。告到地产局也没用的。

这是为什么不要用卖方经纪，因为责任真的和买方经纪不一样。
而这种责任的不一致也同时发生在卖方，卖方也知道的，他愿意放出他的卖方经纪来给你做买方经纪，你觉得是为什么呢？

我去年在白石买了房，使用了卖方的经纪。她帮我分析了这个房子的最低价中间价和最高价，她说这个价格分析她也会说给卖方。最后在她的帮助下达成了交易。我相信在此过程中她充分地维护了双方的利益。

大小怪物 : 2014-04-01#114

龙家堡说:
我去年在白石买了房，使用了卖方的经纪。她帮我分析了这个房子的最低价中间价和最高价，她说这个价格分析她也会说给卖方。最后在她的帮助下达成了交易。我相信在此过程中她充分地维护了双方的利益。

给你看的这个最低价中间价和最高价分析，叫CMA，是和卖家商定ASKING PRICE时候做的那份，是确定ASKING PRICE的依据。卖家早看过了。
第一，她不会再做一份得出不一样的结论，高了是不诚实对你，低了损害卖家利益。就只能是说服asking price多么合理的那份。
第二，如果隔壁一条街同样的房子，比手上这个要价低，她不能主动告诉你。

我也相信作为合格的经纪，她充分维护了“双方的利益”，她诚实公平的对待了双方，做为双方代理，纪律约束，她能做的仅限于此。
这是双重多重代理的性质决定的，不是经纪个人操守品质的问题。

xing1 : 2014-04-01#115

dface 说:
谢谢您的帮助！发帖除了了解一下大家的想法，更多的是宣泄一下自己的情绪。我已经约好律师，会听听他的建议。

同时我也想告诫那些准备买房的朋友：找个专业的买方经纪，尽量避免抢offer，不要waiver所有的条件，这几个要素是买到好房的关键。

围城效应，没有买到后悔，买到了也后悔，反正怎么着都是后悔。

dface : 2014-04-02#116

David Liu 说:
按照程序上说，当时的合约是无效的。因为，一份安省的买卖合约是否生效，Confirmation Of Acceptance是至为关键的签字，是最后的把关，只要是做个地产经纪的人都知道这点。

但是后来，你有接受的了对方的补签字。

谢谢！如果有证据显示我接受过对方的补签字，是否就视为offer有效，没有翻盘的机会了？

David Liu : 2014-04-02#117

dface 说:
谢谢！如果有证据显示我接受过对方的补签字，是否就视为offer有效，没有翻盘的机会了？

还是看看你的律师怎么说更妥当。

jessieliu83 : 2014-04-03#118

dface 说:
waive掉了，是个firm offer。如果被起诉不知道会有多大损失？

不好意思，菜鸟，问一下，什么是waive?

JustInCase : 2014-04-03#119

jessieliu83 说:
不好意思，菜鸟，问一下，什么是waive?

字典我就不帮你查了，在房屋买卖过程中，这个动作是指买家认可了房屋的状态，放弃了‘放弃offer“的权利，使一个”可能“的offer变成”firm offer“，算是买家确认买卖的最后一步，之后就不能再用验房啊之类的理由来取消offer了。

在multi offer的时候，为了争取优势地位，有些人往往下没有条件的offer，这种offer对于买家的吸引力就在于，只需要卖家签字，offer就生效，买家没有返回的余地。

水手辛巴德 : 2014-04-05#120

那要是有一个卖家觉得卖得少了，能不卖么？难道合同是折纸飞机用的？

水手辛巴德 : 2014-04-05#121

但愿我这一辈子也不用和楼主这样的人打交道，但愿。

STILLWELL : 2014-05-01#122

sofia 说:
理论上讲，他不会给你讲价的，因为他要为卖家负责，但实际操作中有人会那么做，没有尽力不尽力的问题，因为你不是他的client。

引用爱丽丝刘的帖子的内容（官方）
Pledge of Competition
Member Boards and Associations of The Canadian Real Estate Association support free and open competition. We believe in the principles embodied in the Competition Act of Canada. Therefore we adhere to a Code of Conduct which includes the following standards:

Commission rates or fees members charge for services offered to the public, and the division of those fees among cooperating members, are solely the choice of those providing the services.
A brokerage may offer any variety of services e.g. exclusive, open, MLS® listings etc. Boards and real estate Associations accept MLS® listings regardless of the price, commission rates or fees, or the division thereof.
Advertising by members and non-members is subject to the discretion of the individual, as long as it is honest and lawful. We encourage creative, competitive choice in the services advertised to the public.
The business relationships between broker members, their salespersons and non-members is theirs to determine. With regard to Board and Association membership, members may choose for themselves to work full or part time, as long as they remain available to serve the public on a regular basis and provided provincial enabling legislation does not otherwise authorize a limitation of such choice.

All members are required to meet uniform and reasonable financial and educational standards. They are required to demonstrate integrity and character necessary to protect the public.
By using the MLS® and REALTOR® trademarks, all member Boards and Associations of The Canadian Real Estate Association proclaim adherence to these principles, designed to preserve free and open competition.

“Commission rates or fees members charge for services offered to the public, and the division of those fees among cooperating members, are solely the choice of those providing the services.”

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