出售房屋时候，经纪要求我签订Exclusive listing合同

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出售房屋时候，经纪要求我签订Exclusive listing合同

原文链接：https://forum.iask.ca/threads/819611/

i0021200i : 2017-03-21#1

第一、合同上面的第三点listing prise，如果我填的是110W～140W，那是不是，在签订合约后，经纪就有权利在不经过我允许下就以110W的价格卖给他朋友了，即使我收到另外一个130W的offer？那么如果我突然想便宜点卖给朋友，例如是100W，请问合同允许这样做吗？
第二、合同时效性是合同上面的第二点吗？如果时间过了，是不是合同自动作废？
第三、Exclusive listing就是所谓的暗盘吗？不是MSL的盘？
第四、在合同有限期时间里，如果取消，会有什么的代价呢？
请问，签订这合同还有些什么需要的地方呢？万分感谢各位朋友的回答。
谢谢。

awander : 2017-03-21#2

1. 没有你的签字，经纪没有权利以任何价钱成交。你通常应该但不一定知道所有的offer价钱。签合同后，你在有效期内不能私卖。你也不能在有效期后卖给经纪联系的顾客。
2. 过了有效期，合同自动作废。
3. 不是暗盘。在加拿大，必须上MLS。
4. 我想你不能取消。

laox888 : 2017-03-21#3

先不要签，具体为什么一会儿有时间跟你讲。

erugigonc : 2017-03-21#4

关键经纪会隐瞒offer 这点很看控制，太滑头的经纪有风险

sherlock : 2017-03-21#5

如果买方已下offer，卖方接受，但是过户时间是2个月后，如果2个月后，买方反悔，有什么处罚措施？

chips : 2017-03-21#6

签这种exclusive的合同对卖家没任何好处。一般都是卖房经纪想把房子卖给自己的客户，赚2份钱。除非卖家坚持自己的高卖价，最后只能上MSL吸引更多买家。

donghao : 2017-03-21#7

laox888 说:
先不要签，具体为什么一会儿有时间跟你讲。

谢谢你谈一谈

awander : 2017-03-21#8

sherlock 说:
如果买方已下offer，卖方接受，但是过户时间是2个月后，如果2个月后，买方反悔，有什么处罚措施？

买方必须赔偿卖方一切损失。
比如说，买方offer为100万，反悔后，立即损失5万定金。卖方如果将房子贱卖了80万，一定会起诉买方赔偿15万。

sherlock : 2017-03-21#9

awander 说:
买方必须赔偿卖方一切损失。
比如说，买方offer为100万，反悔后，立即损失5万定金。卖方如果将房子贱卖了80万，一定会起诉买方赔偿15万。

非常感谢回复

laox888 : 2017-03-21#10

楼主这个经纪太滑头，应该考虑换一个。楼主问的这些问题经纪有责任解释清楚，在楼主不明白的情况下就要求签合同很不厚道。

Exclusive listing 不是MLS，对卖家有一百个坏处没有几个好处。经纪会忽悠你说他有很多客户想买你这样的房，exclusive佣金可以低点，但是这年头经纪之间竞争激烈，MLS也可以把佣金谈下来，而且为了佣金exclusive是丢了冬瓜捡芝麻，即使省了一点佣金丢掉了大量潜在买家也不划算。市场行情好时，潜在买家越多越有可能卖出更高的价；市场行情不好时，更加要用MLS曝光。除非楼主不想邻居知道在卖房，强烈建议走MLS。

商业楼宇很多是Exclusive，因为业主不想商业客户或员工知道在卖房而影响生意和士气。

回答你的具体问题：

1. Listing price 不要110w-140w。定下一个价钱（比如140w）就坚持一段时间再说，一般要定在经纪建议价位上再加10%-20%。经纪的目的是尽快成交，多卖少卖几万刀对他没多大影响但他要为你那几万付出很多时间，所以他们会以各种理由建议一个比较低的价。没有你签字经纪不能卖你的房子，即便是买方出价比你要价高。每次来回讨价还价都需要你签字并规定还价有效期。合同期内你自己卖给朋友也必须付经纪费，除非合同上注明你可以卖给朋友并写上具体名字不必付佣金。

2. 合同有效期过后还有滞后期，不良经纪会填上6个月甚至一年，在这期间你卖给看过房的人也要付经纪费。滞后期2到3个月很合理，但是我曾经签过没有滞后期的合同，当然这是你要自己争取的，经纪不会随便给你这种好事。

3. Exclusive 是广义的暗盘，不是MLS。（你能否告诉大家你经纪用什么理由来要求你签Exclusive listing?）

4. 在合同有效期内想取消合同必须经双方同意。经纪不同意的话你只有等到合同过期再换经纪，所以有效期尽量短点，这样也可以给经纪压力。如果不想卖了就还价的时候还的高高的就行了。

太滑头的经纪最好换掉，不然处处提防太累了。

laox888 : 2017-03-21#11

awander 说:
买方必须赔偿卖方一切损失。
比如说，买方offer为100万，反悔后，立即损失5万定金。卖方如果将房子贱卖了80万，一定会起诉买方赔偿15万。

理论上是这样，但是诉讼期间房子不能卖也是个麻烦。

VVdemajia : 2017-03-21#12

换一个经济就是了，这年头卖房的经济还不多么

i0021200i : 2017-03-21#13

awander 说:
买方必须赔偿卖方一切损失。
比如说，买方offer为100万，反悔后，立即损失5万定金。卖方如果将房子贱卖了80万，一定会起诉买方赔偿15万。

这个应该只是赔偿定金而已。如果在交接日期后才说不够钱购买，才需要赔偿卖房一切损失。
谢谢。

i0021200i : 2017-03-21#14

laox888 说:
楼主这个经纪太滑头，应该考虑换一个。楼主问的这些问题经纪有责任解释清楚，在楼主不明白的情况下就要求签合同很不厚道。

Exclusive listing 不是MLS，对卖家有一百个坏处没有几个好处。经纪会忽悠你说他有很多客户想买你这样的房，exclusive佣金可以低点，但是这年头经纪之间竞争激烈，MLS也可以把佣金谈下来，而且为了佣金exclusive是丢了冬瓜捡芝麻，即使省了一点佣金丢掉了大量潜在买家也不划算。市场行情好时，潜在买家越多越有可能卖出更高的价；市场行情不好时，更加要用MLS曝光。除非楼主不想邻居知道在卖房，强烈建议走MLS。

商业楼宇很多是Exclusive，因为业主不想商业客户或员工知道在卖房而影响生意和士气。

回答你的具体问题：

1. Listing price 不要110w-140w。定下一个价钱（比如140w）就坚持一段时间再说，一般要定在经纪建议价位上再加10%-20%。经纪的目的是尽快成交，多卖少卖几万刀对他没多大影响但他要为你那几万付出很多时间，所以他们会以各种理由建议一个比较低的价。没有你签字经纪不能卖你的房子，即便是买方出价比你要价高。每次来回讨价还价都需要你签字并规定还价有效期。合同期内你自己卖给朋友也必须付经纪费，除非合同上注明你可以卖给朋友并写上具体名字不必付佣金。

2. 合同有效期过后还有滞后期，不良经纪会填上6个月甚至一年，在这期间你卖给看过房的人也要付经纪费。滞后期2到3个月很合理，但是我曾经签过没有滞后期的合同，当然这是你要自己争取的，经纪不会随便给你这种好事。

3. Exclusive 是广义的暗盘，不是MLS。（你能否告诉大家你经纪用什么理由来要求你签Exclusive listing?）

4. 在合同有效期内想取消合同必须经双方同意。经纪不同意的话你只有等到合同过期再换经纪，所以有效期尽量短点，这样也可以给经纪压力。如果不想卖了就还价的时候还的高高的就行了。

太滑头的经纪最好换掉，不然处处提防太累了。

非常感谢你的解答，谢谢。
因为这是我一个朋友介绍的朋友的经纪，说是非常熟悉，但一坐下来谈就要签这个exclusive listing，感觉是要被坑。

i0021200i : 2017-03-21#15

awander 说:
1. 没有你的签字，经纪没有权利以任何价钱成交。你通常应该但不一定知道所有的offer价钱。签合同后，你在有效期内不能私卖。你也不能在有效期后卖给经纪联系的顾客。
2. 过了有效期，合同自动作废。
3. 不是暗盘。在加拿大，必须上MLS。
4. 我想你不能取消。

非常感谢你的回复，谢谢。
但你第二条和第三条跟10楼的朋友观点有点不一样。
希望继续讨论，纠正各自错误。
这使我们以后买卖都可以小走点弯路。
谢谢

i0021200i : 2017-03-21#16

zq91128 说:
关键经纪会隐瞒offer 这点很看控制，太滑头的经纪有风险

经纪可以隐瞒OFFER的吗？不是必需要卖方签名的吗？谢谢

i0021200i : 2017-03-21#17

laox888 说:
楼主这个经纪太滑头，应该考虑换一个。楼主问的这些问题经纪有责任解释清楚，在楼主不明白的情况下就要求签合同很不厚道。

Exclusive listing 不是MLS，对卖家有一百个坏处没有几个好处。经纪会忽悠你说他有很多客户想买你这样的房，exclusive佣金可以低点，但是这年头经纪之间竞争激烈，MLS也可以把佣金谈下来，而且为了佣金exclusive是丢了冬瓜捡芝麻，即使省了一点佣金丢掉了大量潜在买家也不划算。市场行情好时，潜在买家越多越有可能卖出更高的价；市场行情不好时，更加要用MLS曝光。除非楼主不想邻居知道在卖房，强烈建议走MLS。

商业楼宇很多是Exclusive，因为业主不想商业客户或员工知道在卖房而影响生意和士气。

回答你的具体问题：

1. Listing price 不要110w-140w。定下一个价钱（比如140w）就坚持一段时间再说，一般要定在经纪建议价位上再加10%-20%。经纪的目的是尽快成交，多卖少卖几万刀对他没多大影响但他要为你那几万付出很多时间，所以他们会以各种理由建议一个比较低的价。没有你签字经纪不能卖你的房子，即便是买方出价比你要价高。每次来回讨价还价都需要你签字并规定还价有效期。合同期内你自己卖给朋友也必须付经纪费，除非合同上注明你可以卖给朋友并写上具体名字不必付佣金。

2. 合同有效期过后还有滞后期，不良经纪会填上6个月甚至一年，在这期间你卖给看过房的人也要付经纪费。滞后期2到3个月很合理，但是我曾经签过没有滞后期的合同，当然这是你要自己争取的，经纪不会随便给你这种好事。

3. Exclusive 是广义的暗盘，不是MLS。（你能否告诉大家你经纪用什么理由来要求你签Exclusive listing?）

4. 在合同有效期内想取消合同必须经双方同意。经纪不同意的话你只有等到合同过期再换经纪，所以有效期尽量短点，这样也可以给经纪压力。如果不想卖了就还价的时候还的高高的就行了。

太滑头的经纪最好换掉，不然处处提防太累了。

可以了解一下，如果是卖的时候，收到一个高于我listing prise的无条件OFFER，但因为我突然不想卖了，这算毁约吗？

erugigonc : 2017-03-21#18

i0021200i 说:
经纪可以隐瞒OFFER的吗？不是必需要卖方签名的吗？谢谢

延迟不告诉你，发生过很多回了。等你做了决定在高速你很多这样的

i0021200i : 2017-03-21#19

zq91128 说:
延迟不告诉你，发生过很多回了。等你做了决定在高速你很多这样的

对我，哎。他们套路太深了。

donghao : 2017-03-21#20

我曾经碰到一个卖房中介叫我出低一点的offer，当然我也许若，如果出低的offer都能成交的话，我会给他一笔好处费，但实在为那个卖家汗颜，怎么找这样一个中介，该名中介是硬度人

donghao : 2017-03-21#21

但房卖不出去，中介其实也是有压力的，因为他赚不到钱，所以出的价格很重要，宁高勿低

donghao : 2017-03-21#22

所以最好是钓鱼的心态，开高一点，吊到鱼就卖，吊不到就不卖，如果中介吃准了你一定要卖，你就被动了

laox888 : 2017-03-21#23

i0021200i 说:
可以了解一下，如果是卖的时候，收到一个高于我listing prise的无条件OFFER，但因为我突然不想卖了，这算毁约吗？

不算毁约，你不卖没人能强迫你卖。你跟经纪的合同是她为你服务你付佣金，但你没有义务一定要卖。另外，现在很多经纪建议以低价挂牌吸引眼球争取买家抢offer，比如100w的房子只挂80w，offer高于要价毫无意义。

happyv : 2017-03-21#24

i0021200i 说:
可以了解一下，如果是卖的时候，收到一个高于我listing prise的无条件OFFER，但因为我突然不想卖了，这算毁约吗？

listing price對賣方沒有任何約束力，可以0.1塊，可以1個億，隨便填

laox888 : 2017-03-21#25

i0021200i 说:
经纪可以隐瞒OFFER的吗？不是必需要卖方签名的吗？谢谢

隐瞒offer属于违规，但像网友指出，他可以故意拖延告诉你。滑头经纪防不胜防，最好快刀斩乱麻。

happyv : 2017-03-21#26

laox888 说:
隐瞒offer属于违规，但像网友指出，他可以故意拖延告诉你。滑头经纪防不胜防，最好快刀斩乱麻。

可以上訪嗎，大鬧辦公室？

清风拂面 : 2017-03-21#27

水那么深。要不自己卖吧？

guadeloupe : 2017-03-21#28

微澜静好 : 2017-03-21#29

还是选择口碑好，有信誉的经纪人比较靠谱！

cath : 2017-03-21#30

标记一下

cacalc : 2017-03-21#31

微澜静好说:
还是选择口碑好，有信誉的经纪人比较靠谱！

问题是怎样才能找到这样的经纪人

twinkler : 2017-03-21#32

跟这种经纪打交道多累啊

awander : 2017-03-21#33

i0021200i 说:
非常感谢你的回复，谢谢。
但你第二条和第三条跟10楼的朋友观点有点不一样。
希望继续讨论，纠正各自错误。
这使我们以后买卖都可以小走点弯路。
谢谢

3. An exclusive right to sell the property just means that that agent is the exclusive listing agent. It means they are entitled to the commission if any buyer brings their realtor. (the commission would be split however you arranged) It means they do ALL the marketing for you. Which probably is ALL over the internet. Its really just saying they are doing all the work, so if the house sells, they want to get paid for it. An exclusive listing agreement is standard.

awander : 2017-03-21#34

happyv 说:
可以上訪嗎，大鬧辦公室？

隐瞒了，你都不知道，怎么闹？

awander : 2017-03-21#35

清风拂面说:
水那么深。要不自己卖吧？

自己卖，很不现实，特别是当抢房盛行的市场。

lobster : 2017-03-21#36

MARK

清风拂面 : 2017-03-21#37

希望大家能学会自己卖房

awander 说:
自己卖，很不现实，特别是当抢房盛行的市场。

laox888 : 2017-03-21#38

awander 说:
3. An exclusive right to sell the property just means that that agent is the exclusive listing agent. It means they are entitled to the commission if any buyer brings their realtor. (the commission would be split however you arranged) It means they do ALL the marketing for you. Which probably is ALL over the internet. Its really just saying they are doing all the work, so if the house sells, they want to get paid for it. An exclusive listing agreement is standard.

查了一下，你那答案是美国某一个州的。加拿大各省在这个问题上还是比较统一的。
https://www.thestar.com/life/homes/...en_an_exclusive_listing_and_a_normal_one.html
http://blog.remax.ca/difference-between-exclusive-and-non-exclusive-listing-agreement/
中文：http://www.goldland.ca/new/news_282.html
http://www.theteam.com/home-sellers-guide/types-of-listings
还有我最喜欢的地产博客（不是之一）：
http://torontorealtyblog.com/archives/8559

大温小雯 : 2017-03-21#39

坏经纪防不胜防啊。买房的时候没经纪，被卖方经纪忽悠了，收了double的经纪费用，什么也没帮买方做

lloopp : 2017-03-22#40

happyv 说:
listing price對賣方沒有任何約束力，可以0.1塊，可以1個億，隨便填

liveInMiss : 2017-03-22#41

cacalc 说:
问题是怎样才能找到这样的经纪人

很简单啊，自己去realtor上看附近的卖盘，一个个的把经纪看一遍，你会发现很多经纪每个礼拜都有房子在卖，这种卖方经纪一般错不了，卖方经纪想积累下好的声誉不容易，买房就根本谁也不知道谁，随便都能开口帮别人买房子了

laox888 : 2017-03-23#42

奇怪，怎么没有经纪出来帮助回答楼主的问题呢？

sofia : 2017-03-23#43

我只想知道要签的是exclusive listing 还是exclusive representation agreement ，楼主是在魁北克吗？prise 是法语吗？

laox888 : 2017-03-23#44

sofia 说:
我只想知道要签的是exclusive listing 还是exclusive representation agreement ，楼主是在魁北克吗？prise 是法语吗？

我也有同样的疑问，不过楼主说是exclusive listing。

i0021200i : 2017-03-26#45

laox888 说:
我也有同样的疑问，不过楼主说是exclusive listing。

sofia 说:
我只想知道要签的是exclusive listing 还是exclusive representation agreement ，楼主是在魁北克吗？prise 是法语吗？

不是啊，是在温哥华。是exclusive listing contract

两片红枫叶 : 2017-03-27#46

楼上回复每一个靠谱的，exclusive listing,就是说授权经纪独家卖房，房主不能再让别人卖房了。是上MLS的。

laox888 : 2017-03-27#47

两片红枫叶说:
楼上回复每一个靠谱的，exclusive listing,就是说授权经纪独家卖房，房主不能再让别人卖房了。是上MLS的。

不对，你说的是exclusive representation agreement.
你看看我38楼提供的链接嘛。

sofia : 2017-03-27#48

两片红枫叶说:
楼上回复每一个靠谱的，exclusive listing,就是说授权经纪独家卖房，房主不能再让别人卖房了。是上MLS的。

我前面问楼主的就是这个问题，你怎么就那么肯定没一个靠谱的？

zhizhi123 : 2020-04-24#49

大赞 laox888 ，热心助人，而且回答给出处，给链接，这才是真正的好人啊！！！！

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